城市綜合體調(diào)研報告

第頁城市綜合體調(diào)研報告一、項目簡介1

（一）珠海富華里1

（二）華發(fā)新天地錯誤。未定義書簽。

二、總平面規(guī)劃分析1

（一）富華里11.車行出入口、停車場及的士站分布及流線分析.22.功能布局23.扶梯和電梯布置3

（二）華發(fā)新天地錯誤。未定義書簽。

三、廣場規(guī)劃4

四、建筑設(shè)計5

五、總結(jié)6

一、項目簡介

珠海富華里

珠海富華里，占據(jù)城市核心cbd、居于珠海最繁華距離澳門最近的拱北區(qū)域，位于九洲大道西與白石路交會處，共有16棟建筑，是珠海三舊改造中拱商貿(mào)中心的首個項目。

珠海富華里以上海新天地為模板，開創(chuàng)珠海首個街區(qū)商業(yè)模式，引進(jìn)逾百家國內(nèi)外知名品牌，經(jīng)營范圍涵蓋購物中心、餐飲、超市、電影院、兒童娛樂場及休閑服務(wù)等所有高檔時尚的生活功能。

其占地逾約6.8萬平方米，總建筑面積約25萬平方米，包含約11萬平方米的國際5a甲級寫字樓（中海廣場）。

富華里南臨白合街，東為富華里東街，西面為白石路，北面為九洲大道西。

富華里緊鄰橫貫珠海東XX縣區(qū)的九洲大道，可快速到達(dá)拱北口岸、九洲港碼頭、港珠澳大橋珠海登陸口、廣珠輕軌前山站等交通樞紐；并坐享周邊成熟的配套設(shè)施和立體交通網(wǎng)絡(luò)。

二、總平面規(guī)劃分析

（一）富華里

富華里中的商業(yè)體整體呈條狀布置，兩座中海大廈和酒店呈方形，兩棟尚居居住樓呈不規(guī)則形。東南、西南、西北方向分別規(guī)劃了1三個小的廣場，北側(cè)則是富華里北廣場。另外，整個地塊偏南側(cè)有南廣場，地塊中央為中央廣場，西側(cè)有水塔廣場。

1.車行出入口、停車場及的士站分布及流線分析

其南側(cè)有一個車行出入口，兩個停車場，一個的士站；西側(cè)有一個車行出入口，一個的士站，以及一個停車場；北側(cè)設(shè)有兩個的士站；東側(cè)有一個車行入口和兩個的士站。富華里的住戶、酒店住客以及中海大廈的內(nèi)部人員可以通過各側(cè)車行入口到達(dá)地下停車場，進(jìn)而到達(dá)各自的目的地。而其他車輛可以停放于地面上的停車場，步行進(jìn)入內(nèi)部商業(yè)區(qū)。

通過地下停車場和地面停車場的分布規(guī)劃，將不同群體的出行路線分開，既在一定程度上保證了住戶的私密性，又將各種交通分散開來，緩解了交通壓力。

而在整個地塊的邊緣位置放置地面停車場和車行出入口，保證了內(nèi)部的“無車通行”，實現(xiàn)了人車分流的同時，保證了內(nèi)部的交通安全，同時讓來富華里的人們能有更好的休閑體驗。

2.功能布局

整個總平面規(guī)劃布局中，將住宅樓、寫字樓、電影城和酒店等沿街布置，而將商業(yè)區(qū)

2放于內(nèi)部。這樣，既可以使居民快速到達(dá)住宅樓，酒店住戶快速到達(dá)酒店，工作人員快速到達(dá)寫字樓，避免使其受到商業(yè)區(qū)的喧囂影響。另外，可以使這些群體都能快速共享商業(yè)區(qū)里的各種配套設(shè)施，例如服裝、美食、酒吧等。

富華里北廣場東西方向呈條狀，其緊鄰九洲大道西。作為城市中的主要道路，九洲大道具有快速到達(dá)口岸、碼頭等交通樞紐的優(yōu)勢，所以將廣場規(guī)劃于臨近九洲大道的區(qū)域，成為過路市民及游客眼中一個極具特色和魅力的廣場，一道亮麗的風(fēng)景線。

此外，在功能的分區(qū)上也考慮了其本身性質(zhì)和消費群體的問題。例如，考慮到酒店住戶這個消費群體，將酒吧街安置于靠近酒店的位置，將電影城安置于靠近居住樓的位置，而臨近寫字樓多是一些美食商鋪。

富華里的商業(yè)區(qū)內(nèi)的道路，以各種動物名字進(jìn)行命名，如牛街、馬街、象街、雀街等，并在每條街上都有其動物的雕塑。這些道路對商業(yè)區(qū)內(nèi)的各棟建筑進(jìn)行了劃分。商業(yè)區(qū)內(nèi)的建筑呈條狀分布，共有三列建筑。

3.扶梯和電梯布置

在臨近南廣場、中央廣場和北廣場，分別有三個自動扶梯，通往地下停車場。圍繞中央廣場的6棟建筑中，有5棟安放了電梯。

在整個地塊的中央?yún)^(qū)域、北側(cè)和南側(cè)分別設(shè)有通往地下停車場的自動扶梯，為需要去往地下停車場的人們提供了方便，位置的安排又3不會使資源有所浪費。

三、廣場規(guī)劃

富華里的北廣場較大，廣場中有木構(gòu)架的小品建筑、噴泉、道路、石柱和綠化等，這些元素的結(jié)合與規(guī)劃，給人以美好的感受。

在廣場的規(guī)劃設(shè)計中，要著重注意廣場的空間尺度與廣場里的內(nèi)容。廣場的空間尺度與廣場內(nèi)和廣場周邊的建筑尺度密切相關(guān)，還與其自身的比例有關(guān)。廣場里的內(nèi)容不可過于單調(diào)，通過標(biāo)志性建筑物、

4建筑小品、綠化、水體、噴泉、道路等來豐富廣場，營造氛圍。廣場中要有一定供人們休息的空降和自由活動的空間，廣場內(nèi)部既不能顯得過于擁擠，又不能顯得空曠和單調(diào)。

合適的尺度與比例，與周圍建筑的和諧以及廣場內(nèi)部的合理、豐富的規(guī)劃，才會營造好的氛圍，創(chuàng)造一個給人好的感受的廣場。

四、建筑設(shè)計

富華里的建筑多富有棱角，通過多個不同的，并且造型很獨特別致的小型建筑的結(jié)合來構(gòu)建他的空間感。

城市綜合體中的建筑物設(shè)計，要能夠為整體表現(xiàn)出空間感。通過

5集中式、分散式，或者兩者結(jié)合的方式，形成一個建筑或者多個建筑組合的布局形式。

五、總結(jié)

在做鄰里中心的設(shè)計中，要從總體上把握整體環(huán)境空間的功能關(guān)系，功能分布要多方面考慮，讓使用者感到便利。各種進(jìn)出流線要避免交叉，人行車行流線要分開。

此外，鄰里中心規(guī)劃中，整體空間感的塑造和空間氛圍的營造非常重要。一個好的鄰里中心，必然是讓能大眾感到舒服和滿意的空間。

在總平面的布局上，建筑要與環(huán)境、綠化、道路和水體等結(jié)合，讓人們感到休閑和放松。在建筑的設(shè)計上，可以選用集中式、分散式，或者兩者相結(jié)合。分散式中，要注意建筑單體的尺度，注意不同建筑之間的聯(lián)系與結(jié)合，產(chǎn)生一定關(guān)系。集中式中，要注意各個功能的分區(qū)，動靜區(qū)劃分清晰，內(nèi)部流線明確。

第二篇：城市綜合體報告一、從城市發(fā)展的角度

1、城市綜合體與城市

城市綜合體的發(fā)展與城市的發(fā)展息息相關(guān)，城市發(fā)展到什么程度，就會出現(xiàn)什么樣的城市綜合體與之相匹配，相應(yīng)的，城市綜合體的發(fā)展方向也會與城市發(fā)展方向保持一致。隨著中國集約型城市的提出，城市發(fā)展逐漸放棄原有的粗放型發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營發(fā)展。隨著城市的發(fā)展現(xiàn)代城市逐漸顯示出以下特點：

1）、功能復(fù)合化

城市發(fā)展到現(xiàn)階段，已經(jīng)不是單一實現(xiàn)居住功能那么簡單。全球化浪潮中，城市需要承擔(dān)更多功能，眾多功能集中在同一城市出現(xiàn)，需要城市有最優(yōu)的功能復(fù)合規(guī)劃和方案，將城市作用發(fā)揮到最大效用。

2）、形象鮮明

眾所周知，隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展，城市建設(shè)的加速，城市同質(zhì)化現(xiàn)象越來越突出。眾多城市一味追求國際化、現(xiàn)代化，完全成為鋼筋水泥的堆砌。在盲目過后，反思城市建設(shè)進(jìn)程，早已沒有自己的城市特色，同時也失去了城市歷史文化的傳承。未來城市發(fā)展，己經(jīng)逐步回歸理性，城市形象正逐漸鮮明化。地方特色、區(qū)域文化、歷史沉淀，都成為新一輪城市建設(shè)中，建筑形式表現(xiàn)和內(nèi)在功能軟環(huán)境所要表現(xiàn)的重要元素。

3）、集約化發(fā)展

粗放型的城市資源利用，雖然帶來了中國城市的快速發(fā)展，但也造成了巨大資源浪費和重度城市負(fù)荷。優(yōu)化資源利用，實現(xiàn)集約型社會，提高資源使用效率是城市發(fā)展面臨的重大課題，費效比在城市運(yùn)營方面，被提到非常高的層面，無論是城市建設(shè)還是土地使用，資源的優(yōu)化整合利用，達(dá)到最優(yōu)投入產(chǎn)出比是未來城市發(fā)展的重要目標(biāo)。

4）、城市生態(tài)化

可持續(xù)發(fā)展的城市道路，不是一味追求快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，以犧牲環(huán)境為代價得到的城市發(fā)展是暫時的，在物質(zhì)基礎(chǔ)達(dá)到一定程度后，文明城市建設(shè)的目標(biāo)是生態(tài)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展并行。

5）、城市多元化

圍繞單一中心“攤大餅”式城市發(fā)展的城鎮(zhèn)化，在經(jīng)過多年發(fā)展后，城市中心從基礎(chǔ)設(shè)施、交通路網(wǎng)、商業(yè)承載等方面已經(jīng)不堪重負(fù)，組團(tuán)式發(fā)展、多中心建設(shè)、帶狀城市發(fā)展等城市多元化發(fā)展模式不斷出現(xiàn)。眾多城市釆取以衛(wèi)星城、新城等新型城鎮(zhèn)現(xiàn)代化的擴(kuò)張模式，滿足現(xiàn)代城市發(fā)展需求。

作為城市發(fā)展的重要功能載體的城市綜合體，伴隨城市發(fā)展趨勢不斷發(fā)展。城市區(qū)域一體化和城市多元化發(fā)展，迫切需要城市綜合體發(fā)揮城市復(fù)合功能。而城市功能復(fù)合化、形象鮮明化、城市生態(tài)化、社會集約化，為城市綜合體的發(fā)展不斷提出新的課題。代表城市形象、符合城市特征的城市綜合體建筑形式，加上商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、娛樂等內(nèi)在功能復(fù)合，優(yōu)化土地資源利用，是城市綜合體與現(xiàn)代城市共榮共生的有機(jī)聯(lián)系。

自從2009年城市綜合體進(jìn)入青島以來，發(fā)展速度迅猛對青島經(jīng)濟(jì)文化等拉動作用明顯。青島延吉路萬達(dá)建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明，已成為青島一大城市名片。

展望：

城市綜合體是點睛一城繁華的精華所在，亦凝結(jié)了一座城市的文化和靈魂，更是助推城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎。城市不僅僅是產(chǎn)業(yè)的聚集地，它首先是人類愉悅生活、成長的空間。我們應(yīng)以健康理念統(tǒng)領(lǐng)城市發(fā)展的方方面面，以“健康城市”引領(lǐng)包括綜合體建設(shè)在內(nèi)的新一輪發(fā)展。我們也可以說城市綜合體的靈魂是文化與精神。綜合體不是城市功能的簡單疊加，更不是建設(shè)一堆堆絢麗的cbd，其靈魂是深厚的文化與精神。我市打造城市綜合體應(yīng)突出城市品牌效應(yīng)，使其能保存和傳承青島的歷史文化風(fēng)貌。

我們知道城市綜合體的作用不僅僅是經(jīng)濟(jì)上的拉動，更應(yīng)該是城市文化的標(biāo)志，是城市文化的具體顯現(xiàn)。青島在建設(shè)城市綜合體的過程中應(yīng)重視城市綜合體的文化工功能，應(yīng)充分利用綜合體是城市名片、城市地標(biāo)的廣告效應(yīng)，提升該區(qū)域的人文價值。為此，綜合體必須要為整個區(qū)域代言，準(zhǔn)確定位其在區(qū)域內(nèi)的核心價值點，塑造區(qū)域以綜合體為中心的核心價值，精心提煉以綜合體為焦點的價值口號，從而達(dá)到在發(fā)展過程中重塑區(qū)域價值，實現(xiàn)以綜合體為引領(lǐng)的區(qū)域變遷的目標(biāo)。

青島城市綜合體在未來的發(fā)展過程中將會更加重視其文化功能，一個文化功能完善的城市綜合體應(yīng)具備以下特點：

1、城市綜合體應(yīng)具有文化內(nèi)涵的關(guān)聯(lián)性

城市綜合體是城市文化功能的集中體現(xiàn)，兼有文化、傳媒、娛樂、休閑等涵蓋城市主要文化功能的建筑設(shè)計，具有文化的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性。我們以李滄樂客城為例，樂客城建筑設(shè)計極具青島特色，其建筑以嶗山北九水為模版進(jìn)行設(shè)計，整個建筑美輪美奐，給人以文化的享受。

2、城市綜合體應(yīng)具有文化魅力的輻射性

柯布西耶在《走向新建筑》里說。建筑應(yīng)該是時代的鏡子。而城市綜合體是現(xiàn)代城市文化與靈魂的標(biāo)簽，與城市的文明建設(shè)、和諧社會建設(shè)具有高度的同一性，憑借深厚的文化內(nèi)涵和文化魅力具有引領(lǐng)風(fēng)尚、傳承文明、傳播知識、繁榮文化、陶冶情操、教化人民、服務(wù)社會、推動發(fā)展、促進(jìn)和諧的重要社會輻射功能。

3、城市綜合體用具有城市文化消費的聚集性

城市綜合體在功能上的多元性，與城市開發(fā)中單一業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)相比有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。但城市綜合體的開發(fā)和運(yùn)營需要強(qiáng)大的資金支持，其價值的體現(xiàn)就是使資金流量和現(xiàn)金流速達(dá)到最佳的狀態(tài)，并隨著城市綜合體持續(xù)運(yùn)營的市場培育，不斷提升周邊人氣，改善公共設(shè)施及交通環(huán)境，促進(jìn)整體文化消費水平的提高，最終帶動城市綜合體區(qū)域內(nèi)物業(yè)價值大幅度增長。因此，一個成功的城市綜合體不僅是一個城市文化與靈魂的標(biāo)簽，是一個城市標(biāo)志性的建筑，更是一個城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)。

城市綜合體的發(fā)展方向應(yīng)該是向文化綜合體過渡的。我認(rèn)為城市綜合體存在的最大意義并不是經(jīng)濟(jì)的拉動作用而是對區(qū)域文化的提升作用。一個城市建設(shè)的好壞我們完全可以通過其城市綜合體建設(shè)的好壞來進(jìn)行評判。城市綜合體是否符合該城市的品位、是否能夠成為該城市的名片都可以作為評判標(biāo)準(zhǔn)。

在我們觀察來看，青島城市綜合體到目前為止更多的是一種單純的商業(yè)建筑綜合，附帶的起到作為城市名片的作用。試問青島哪一家綜合體敢說自己對于游客來說是一個“必看、必游、必購”旅游景點似的綜合體。

第三篇：都正街城市綜合體建設(shè)調(diào)研報告都正街城市綜合體建設(shè)調(diào)研報告

近幾年，城市綜合體正成為中國房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式，從某種意義上講，未來中國城市開發(fā)的競爭也是綜合體的開發(fā)競爭，并由此構(gòu)成一個具有多職能、最具競爭力和抗風(fēng)險的城市縮微體。杭州、合肥等城市在2009年率先提出了未來城市開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，這對于XX市通過開發(fā)城市綜合體調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和質(zhì)量，推進(jìn)城市化建設(shè)有著重要借鑒意義。根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府安排，都正街街道以金沙里社區(qū)為重點，對轄區(qū)內(nèi)涉及城市綜合體概念的cbd商務(wù)大樓、城市酒店等項目設(shè)施進(jìn)行了初步調(diào)研，經(jīng)過一個星期的收集、匯總、整理，出具此報告，供上級領(lǐng)導(dǎo)參考。

一、基本情況

目前，我街共有12棟已經(jīng)建成的樓宇，涵蓋銀行、餐

飲、娛樂等等各類企業(yè)400余家，初步具有城市綜合體的一些特征，發(fā)展基礎(chǔ)相對比較好。根據(jù)城市綜合體建設(shè)相關(guān)要求結(jié)合調(diào)研所得，用以下篇幅概括都正街城市綜合體建設(shè)發(fā)展情況。

圖表一：

樓宇

序號名稱業(yè)主單位建筑入租金價格面積駐企業(yè)備注

2（m/天）數(shù)（個）

（平

方米）

順天順天房地產(chǎn)公781.5元m2/1國際財富司78163天

中心

熙美湖南富通房地181.7元m2/2會現(xiàn)代城產(chǎn)開發(fā)公司29000天

鳳凰金鳳物業(yè)1230元m2/月3大廈35000

文化文化廣場物業(yè)500.6元m2/4廣場管理公司15000天

長房長房集團(tuán)1935元m2/月5大廈10002

定王長沙同力房地19售6200元6府產(chǎn)開發(fā)公司20000/m2

萬順中旭?？低顿Y151.1元m2/7家園有限公司54000月

天心天誠物業(yè)有限481.2元m2/8城市廣場公司85168天

定王湖南富通產(chǎn)業(yè)602-3元m2/

9大廈開發(fā)公司90000天

湘豪萬豪房地產(chǎn)開404元m2/天

10大廈發(fā)公司10076

百盛湖南百盛企業(yè)703.5元m2/

11天心華庭有限公司77772.天

惟楚天誠物業(yè)有限無80元/m2/

12文化用品公司27000月

商城（正在

招商）

2、示范項目：明城國際中心項目（在建）

項目概述：

明城國際中心是湖南著名的酒店運(yùn)營專家明城國際旗下“明城地產(chǎn)”斥巨資打造的超高層項目。項目位于XX市芙蓉中路與白沙路的交匯處西北角。明城國際中心目標(biāo)是打造湖南第一超高層樓宇，預(yù)計建筑高達(dá)153.05米。項目集購物、商務(wù)、休閑、娛樂等各種功能，周邊更是聚集更多的高檔寫字樓、酒店、百貨等配套設(shè)施，左接定王大廈，右鄰芙蓉國豪庭大酒店，坐享主流商圈財富磁場聚集區(qū)。

主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

總建筑面積約為：90000平方米

停車位：380個

建筑層數(shù)：48

酒店建筑高度：153.05米（XX市新地標(biāo)）

比例分配：

酒店約占項目體量的30%

住宅約占30%

寫字樓約占40%

示范要點：

1、該項目系拆除改造項目，將“商業(yè)活動、城市休閑”融合，打造集購物、休閑、文化、娛樂于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品質(zhì)新生活區(qū)。

2、該項目合理解決酒店、商務(wù)辦公、商場、居住等功能的布局，項目樓體在空間上遙相呼應(yīng)，形成對比，將都市綜合體功能進(jìn)一步強(qiáng)化。

3、該項目利用市中心地段、五星級酒店以及項目內(nèi)商業(yè)街區(qū)的整合優(yōu)勢，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項目自身優(yōu)勢和未來新價值。

二、發(fā)展瓶頸及存在問題

從以上相關(guān)數(shù)據(jù)和示范項目可以看出我街城市綜合體

建設(shè)基礎(chǔ)較好，但由于地域狹小和觀念問題，開發(fā)城市綜合體項目依然存在諸多問題，任重而道遠(yuǎn)。

1、總體發(fā)展規(guī)模不大。相對北京、上海等一線城市100萬平方米以上的項目，我街城市綜合體項目開發(fā)面積在50萬至65萬平方米左右，其開發(fā)商主要以本土開發(fā)商為主，缺乏國內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實力和開發(fā)經(jīng)驗的大型開發(fā)企業(yè)。

2、缺乏統(tǒng)一科學(xué)規(guī)劃。我街城市綜合體項目主要主要業(yè)態(tài)主要集中在寫字樓、商業(yè)和住所上，公園、會所等其它項目發(fā)展不足，建筑類別的比例分配存在不太科學(xué)與不太合理性，無法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義。

3、相關(guān)配套設(shè)施不足。城市綜合體是一個新興事物，無論是開發(fā)商還是街道，都缺乏相關(guān)的建設(shè)概念和經(jīng)驗，造成了相關(guān)配套設(shè)施不足。如城市公園、會所等城市空間發(fā)展基本處于空白狀態(tài)，無法滿足城市的旅游、文娛等需求。

三、相關(guān)意見和建議

1、科學(xué)合理確定城市綜合體的開發(fā)規(guī)模。

城市綜合體是在多種都市功能集合基礎(chǔ)上形成的高業(yè)態(tài)復(fù)合、高強(qiáng)度開發(fā)、高交通可達(dá)、高密集活動、高地標(biāo)魅力、高技術(shù)集成的建筑、建筑集合體或建筑街區(qū)。綜合體的開發(fā)建設(shè)需在合理定位的同時，科學(xué)研究并確定城市綜合體的開發(fā)規(guī)模。綜合體就其內(nèi)部而言，生活舒適、便捷，但由于其高強(qiáng)度的開發(fā)模式，可能對外部環(huán)境造成不經(jīng)濟(jì)。因此，在考慮集約、節(jié)約利用土地的同時，需考慮綜合建設(shè)對外部產(chǎn)生的交通壓力和環(huán)境壓力。

2、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計城市綜合體。

城市綜合體是高強(qiáng)度開發(fā)，同時具有高地標(biāo)魅力的建筑集合體。因此，應(yīng)加強(qiáng)城市綜合體規(guī)劃設(shè)計編制?？梢詧猿终鲗?dǎo)，專家把關(guān)，公正參與的方式，積極引進(jìn)國內(nèi)外著名規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)參與規(guī)劃前期研究和城市設(shè)計，高起點編制城市綜合體概念規(guī)劃，以引進(jìn)先進(jìn)的規(guī)劃理念。然后，在概念規(guī)劃的指導(dǎo)下深化城市設(shè)計，以增強(qiáng)規(guī)劃的超前性、系統(tǒng)性、操作性、權(quán)威性，讓每個城市綜合體都能彰顯其獨有的個性和特色。

3、科學(xué)謀劃城市綜合體的開發(fā)時序。

城市綜合體的建設(shè)不是一蹴而就的，需要結(jié)合城市發(fā)展的實際，分期分批實施。應(yīng)該充分研究各城市綜合體所在的區(qū)位，周邊城市的發(fā)展現(xiàn)狀，依據(jù)城市的總體發(fā)展目標(biāo)和布局，突出重點，有序推進(jìn)。具體而言，就是要結(jié)合城市重點工程的建設(shè)、結(jié)合XX市XX縣區(qū)的開發(fā)、結(jié)合棚戶區(qū)的改造等政府目前正在進(jìn)行的建設(shè)一并進(jìn)行，要做到“心中有數(shù)、運(yùn)籌帷幄”。

4、迅速出臺相關(guān)政策，保障綜合體的有效實施。

伴隨著城市化的快速推進(jìn)，集商業(yè)寫字樓、購物中心、住宅區(qū)、公園、酒店等為一體的城市綜合體必將越來越受到人們的青睞。但是，目前的技術(shù)管理體制，無論是規(guī)劃用地還是土地出讓、計劃立項等都沒有專門的綜合體建設(shè)規(guī)范。政府應(yīng)該及早出臺相關(guān)的政策規(guī)范，以指導(dǎo)綜合體的規(guī)劃編制、土地出讓、項目立項。通過政府的條例或規(guī)定合理調(diào)整城市綜合體規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃設(shè)計條件、土地出讓金計算等規(guī)范。同時，也要加強(qiáng)過程和后期的監(jiān)管體系建設(shè)，防止出項浪費、重大損失和職務(wù)犯罪等現(xiàn)象的發(fā)生與發(fā)展。

第四篇：XX縣區(qū)城市綜合體調(diào)研報告XX縣區(qū)城市綜合體調(diào)研報告

中國城市化、城市國際化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，推進(jìn)中國城市化進(jìn)程，尤其是推進(jìn)城市綜合體的開發(fā)已成為中國最具前導(dǎo)性和拉動性的行業(yè)力量。城市綜合體（hopsca）主要集酒店（hotel）、寫字樓（office）、公園（park）、購物中心（shoppingmall）、會展中心（convention）和公寓（apartment）等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。今年以來，火星街道通過實地察看、召開會議、問卷調(diào)查等形式，在充分獲取來自各個層面第一手資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合實際，就XX縣區(qū)城市綜合體的規(guī)劃、建設(shè)和管理方面作出了一些總結(jié)，同時也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意見和建議，現(xiàn)具體報告如下：

一、XX縣區(qū)城市綜合體建設(shè)取得的主要成績

近年來，區(qū)委、區(qū)政府堅持舊城改造與XX縣區(qū)開發(fā)并舉，城市建設(shè)取得令人矚目的成績。經(jīng)過全區(qū)上下的共同努力，初步建成了基礎(chǔ)設(shè)施比較齊備、城市功能日臻完善、環(huán)境容貌明顯改觀、特色較為鮮明的XX縣區(qū)。為加快建設(shè)“人民滿意城市”的步伐，區(qū)委、區(qū)政府提出了在轄區(qū)內(nèi)建設(shè)多功能城市綜合體的設(shè)想，此舉預(yù)示著XX縣區(qū)城市經(jīng)濟(jì)、社會、技術(shù)形態(tài)已發(fā)展到較高程度，在未來的一段時期內(nèi)將重點關(guān)注城市綜合體的開發(fā)和建設(shè)。

二、當(dāng)前XX縣區(qū)發(fā)展城市綜合體的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會及面臨的競爭壓力。

相比兄弟XX縣區(qū)，XX縣區(qū)在發(fā)展城市綜合體上的主要優(yōu)勢有：

（一）地理位置優(yōu)勢明顯。地處XX縣區(qū)，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，cbd中心商圈、火車站近在咫尺，根據(jù)這個特點，著力打造以中央商務(wù)區(qū)、交通樞紐型為主要特色的城市綜合體項目，能更好地提升我區(qū)的區(qū)域核心競爭力。

（二）文化旅游資源豐富。目前著力打造的韭菜園歷史文物一條街，將會是我市的“露天博物館”，為此圍繞打造以文化旅游為主要業(yè)態(tài)內(nèi)容的項目是我區(qū)發(fā)展城市綜合體的又一關(guān)鍵舉措。

（三）開發(fā)風(fēng)險低收益大。相對兄弟XX縣區(qū)而言，XX縣區(qū)密集的人口、城市基礎(chǔ)配套的客觀市場需求，適合開發(fā)風(fēng)險相對較低、收益也更大的以購物休閑娛樂為主要內(nèi)容的城市綜合體項目。

在看到優(yōu)勢的同時，推進(jìn)城市綜合體的困難也十分嚴(yán)峻，主要劣勢有：

（一）市場還不夠活躍。城市綜合體項目是一種多功能的建筑群體，開發(fā)的房產(chǎn)項目均為中高檔住宅和高端寫字樓，并配星級酒店和大型商貿(mào)中心，對開發(fā)商的資金實力、運(yùn)營能力、招商能力、開發(fā)節(jié)奏等方面要求也相當(dāng)高，加上因市場形勢、融資壓力等引發(fā)的項目方案變更、多方變化、項目重新報批問題非常多，一定程度上制約了落戶項目的推進(jìn)。

（二）拆遷因素影響大。城市綜合體項目都存在拆遷難的問題，由于難以按期完整交付凈地，對項目整體方案的盡快確定和開發(fā)計劃的準(zhǔn)確制定影響較大，導(dǎo)致項目單位邊拆邊建，不僅降低了開發(fā)商資金的使用效益，而且也影響了城市綜合體項目“先商業(yè)后住宅”的開發(fā)模式。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施投入還不足。城市綜合體項目中對該地區(qū)的供電、供水、供氣能力等有很高要求，另外如果城市綜合體項目附近缺乏大型的基礎(chǔ)設(shè)施，如綠地廣場、文體設(shè)施等，而且如果區(qū)域內(nèi)的道路檔次不高，交通經(jīng)常呈現(xiàn)擁堵、混亂現(xiàn)象，都將給地塊推介、項目招商都帶來了一定的負(fù)面影響。

推進(jìn)XX縣區(qū)城市綜合體發(fā)展，將帶來一些機(jī)遇：

（一）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。城市綜合體項目的建成一方面可以迅速填補(bǔ)工業(yè)企業(yè)搬遷稅收缺額，支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面可以帶動、提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，真正起到促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級換代作用。

（二）提升城市化水平。轄區(qū)內(nèi)城郊結(jié)合部多、危舊房多，城市化水平急需提升，這些項目的建設(shè)可有效帶動危舊房改造，徹底解決無序經(jīng)營等問題，加快形成cbd中央商務(wù)區(qū)。

（三）實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。隨著近幾年城市建設(shè)、開發(fā)力度的加大，我區(qū)可用資源和空間越來越少，而城市綜合體本身就是一個用地非常節(jié)約、自身功能業(yè)態(tài)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，所以加快城市綜合體項目建設(shè)是增強(qiáng)區(qū)域競爭力、實現(xiàn)自身可持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。

三、加快推進(jìn)城市綜合體項目的舉措

（一）科學(xué)規(guī)劃、引導(dǎo)儲備

由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，需要根據(jù)不同區(qū)域的功能定位和市場需求，科學(xué)規(guī)劃綜合體的功能組合，確定不同的業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商目標(biāo)，引導(dǎo)符合城市肌理文脈的綜合體，彰顯"個性"，實現(xiàn)錯位發(fā)展。如打造以文化、旅游、購物為主要內(nèi)容的文化旅游綜合體；依托先進(jìn)制造業(yè)、便利交通和區(qū)域中位的優(yōu)勢，著力打造以總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)中心、銷售中心、物流中心等專業(yè)中心為主要形式的服務(wù)區(qū)綜合體等。為此，加強(qiáng)在手、在談項目，特別是城市綜合體項目的招商落戶，培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點，是當(dāng)前各項工作中的重中之重。

（二）分解業(yè)態(tài)，明確重點

因城市綜合體項目開發(fā)門檻較高，對開發(fā)商資金實力、運(yùn)營能力等方面要求都相當(dāng)高，加之目前經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，開發(fā)商整體拿地更趨謹(jǐn)慎。為此在開發(fā)形式中可考慮采取由政府統(tǒng)一對綜合體項目進(jìn)行打包規(guī)劃，按項目內(nèi)各區(qū)域功能，細(xì)分項目業(yè)態(tài)，有針對性地選擇精于不同業(yè)態(tài)運(yùn)作的開發(fā)商落戶建設(shè)，一方面可減輕開發(fā)商資金鏈緊張的困擾和開發(fā)風(fēng)險；另一方面由于項目分割后降低了開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險，針對性地招商又便于有熟悉業(yè)態(tài)開發(fā)的開發(fā)商借“出手”落戶之機(jī)，提高品牌效應(yīng)。

（三）跟蹤服務(wù)，落實政策

城市綜合體項目是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，是XX縣區(qū)推進(jìn)城市化進(jìn)程的一項主要舉措，是體現(xiàn)城市核心競爭力的“活動客廳”，為此，要樹立“一切為了發(fā)展一心服務(wù)項目”的理念，積極對接項目，梳理擴(kuò)內(nèi)需各項政策，多方為企業(yè)爭取政策，提高政策對XX縣區(qū)項目的惠及

面。同時大力推進(jìn)銀企合作，組織銀企對接活動，拓寬企業(yè)融資渠道，解決企業(yè)融資瓶頸。另外，積極做好項目包裝策劃，盡可能多地爭取上級政策、資金等方面的扶持，確保政策服務(wù)落實到位，降低開發(fā)商投資的政