《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》檢測(cè)試題答案

第1頁(yè)共3頁(yè)《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》檢測(cè)試題答案一、問(wèn)答題(一)1.該房屋的估價(jià)的主要技術(shù)路線可采用收益法和市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估。(1)收益法:①計(jì)算該房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益,并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn);②計(jì)算該房地產(chǎn)在租賃期后的凈收益,并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn);③把以上兩部分的未來(lái)凈收益折現(xiàn)值相加,得出委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。(2)市場(chǎng)法:由于該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)交易活躍、買賣和租賃發(fā)生頻繁,所以可用市場(chǎng)法來(lái)估算。①假設(shè)委估房地產(chǎn)無(wú)租賃協(xié)議約束,用市場(chǎng)法評(píng)估出該房地產(chǎn)完全權(quán)利下的價(jià)值;②假設(shè)委估房地產(chǎn)無(wú)租賃協(xié)議約束,肺場(chǎng)法評(píng)估出該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn),為某一時(shí)問(wèn)期間內(nèi)的租賃收益,并把該期間內(nèi)的凈收益折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn),即為委估房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的市場(chǎng)凈收益現(xiàn)值;③根據(jù)租賃協(xié)議,計(jì)算房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益,并折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn),即為租賃期內(nèi)已確定的凈收益值;④把房地產(chǎn)完全權(quán)利的價(jià)值減去租賃期內(nèi)的市場(chǎng)凈收益現(xiàn)值,再加上租賃期內(nèi)已確定的凈收益現(xiàn)值,即為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。2.應(yīng)搜集的資料:去房地產(chǎn)交易中心及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解該類房地產(chǎn)的買賣、租賃的實(shí)例資料，對(duì)估價(jià)對(duì)象的租賃協(xié)議需充分理解,熟悉租金的價(jià)格內(nèi)涵。(二)根據(jù)題意需評(píng)估-宗出租經(jīng)營(yíng)用途的商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格,應(yīng)該是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。1.依據(jù)最高最佳使用原則是對(duì)的,但不一定就是三個(gè)可比實(shí)例中平均年凈收益最高的那一一個(gè)(即350萬(wàn)元/年)。因?yàn)轭}中這三個(gè)可比實(shí)例的具體資料缺乏,三個(gè)可比實(shí)例的經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同,其規(guī)模與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)哪一個(gè)比較接近未知;商業(yè)房地產(chǎn)含義很廣泛,經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是什么未知,所謂類似也顯得比較模糊,不甚清晰;具體區(qū)段、位置不太清楚,而有些商業(yè)鋪位,特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類,僅差一步之遙，人流量就會(huì)相差甚遠(yuǎn)。綜上所述,所以不能簡(jiǎn)單地就將年凈收益為350萬(wàn)元/年這一個(gè)可比實(shí)例的收入選作為待估房地產(chǎn)的年凈收益,這樣是不恰當(dāng)?shù)摹?.按照題意,是采用市場(chǎng)法估價(jià),選取了三個(gè)比較合適的可比實(shí)例,應(yīng)根據(jù)每個(gè)可比實(shí)例的具體資料,分別做交易情況的調(diào)整、交易日期的修正、房地產(chǎn)狀況(包括區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況)調(diào)整,求取每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況下的比準(zhǔn)價(jià)格,最終求得此出租經(jīng)營(yíng)的商業(yè)房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格。(=)不正確.因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)用途雖是工業(yè)但估價(jià)用途應(yīng)是商業(yè)技術(shù)路線應(yīng)按商業(yè)用地制定,優(yōu)先選用比較法和收益法。二、單項(xiàng)選擇題(一)1.C2.C3.A(二)4.D5.A6.C7.B(三)8.D9.B10.C三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處試題答案:1.“估價(jià)時(shí)間”用語(yǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn).2.缺少估價(jià)原則3.估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義4.未分析租金水平的變化趨勢(shì)5.一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響6.三層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響7.六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮使用面積系數(shù)8.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)9.未說(shuō)明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、點(diǎn)、氣、熱等費(fèi)用10.保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為技術(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)算11.資本化率取值未說(shuō)明理由11.資本化率取值未說(shuō)明理由12.可獲收益年限錯(cuò)，應(yīng)為36年13.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中年期修正方法(公式)錯(cuò)14.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中已經(jīng)過(guò)年限錯(cuò)，應(yīng)為4年15.基準(zhǔn)地價(jià)修正法無(wú)評(píng)估過(guò)程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交代清楚16.未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用(建安費(fèi))17.建筑物折舊年限計(jì)算錯(cuò)(應(yīng)2/38)18.未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用.20.未說(shuō)明估價(jià)結(jié)果的確定的理由四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤試題解析:1.KA計(jì)算錯(cuò)，應(yīng)為:1051/1048=100.3%2.比準(zhǔn)價(jià)格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為:100/101:比準(zhǔn)價(jià)格A=6000?99.7%?100/100?100/98?100/97?100/98?100/100?100/100?100/99?100/99?101/101=6487(元/m2)3.比準(zhǔn)價(jià)格C，容積率修正系數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為:100/99:比準(zhǔn)價(jià)格C=690