中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式與結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究

中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式與結(jié)構(gòu)優(yōu)化研究摘要【關(guān)鍵詞】目錄TOC\o"1-3"\h\u1緒論 32我國中小房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)融資情況分析 52.1我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 53.2我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式 53.3中小房企多種融資方式分析 83.4我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀 93.4.1融資渠道單一 93.4.2銀行信貸占融資比例過高 93.4.3外資引入渠道不暢 103.4.4普遍缺乏長期穩(wěn)定的資金來源 103.5我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理的原因分析 103.5.1宏觀原因分析 103.5.2微觀原因分析 114山西A房地產(chǎn)公司融資案例分析 114.1山西A房地產(chǎn)公司簡介 114.2山西A房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析 124.2.1房地產(chǎn)企業(yè)的資源和能力分析 124.2.2該房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源分析 134.2.3山西A房企融資結(jié)構(gòu)不合理的原因分析 144.3公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議 155優(yōu)化我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式與結(jié)構(gòu)的對策及建議 155.1關(guān)注國家宏觀政策和法律法規(guī) 155.2構(gòu)建多層次資本市場和融資方式多元化 165.3構(gòu)建中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的支持體系 165.4鼓勵中小房地產(chǎn)企業(yè)進行融資方式創(chuàng)新 175.5提高中小房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì) 176結(jié)論 18參考文獻 191緒論上個世紀八十年代，在北京成立的北京市開發(fā)總公司是我國房地產(chǎn)行業(yè)興起的標志，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展和壯大，現(xiàn)今已成為推動我國經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)，并且該行業(yè)仍在高速的發(fā)展。其取得的成就是其他行業(yè)望塵莫及的。具相關(guān)部門的調(diào)查研究表明，2102年我國房地產(chǎn)開發(fā)總投資超過了七萬億，占國家經(jīng)濟總產(chǎn)值的13.82％，其年增長速度達到16個百分點。同時總銷售額超過了六萬四千億，而年增長速度也達到了十個百分點。而過去在沒受到政府調(diào)控影響的那幾年，其發(fā)展勢頭更加猛烈，因此，可以看出房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展起著不可替代的作用，該行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，關(guān)系到我國經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定和繁榮。由于房地產(chǎn)的開發(fā)，需要投入大量的人力物力，同時開發(fā)規(guī)模一般都比較龐大，且建設(shè)周期長，投入資金量大，在一定程度上屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)業(yè)的融資問題是該行業(yè)最重要的問題。就我國而言，房地產(chǎn)業(yè)的資金來源主要是向銀行借貸，有關(guān)人士就指出，我國的房地產(chǎn)開發(fā)所需資金有60％都是由商業(yè)銀行直接或間接提供的。房地產(chǎn)業(yè)是與老百姓生活密切相關(guān)的行業(yè)，由于其投資規(guī)模龐大，建設(shè)周期長，項目開發(fā)中存在不可預(yù)知的潛在風險，因此該行業(yè)也是高風險行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)過幾十年的發(fā)展，目前已成為我國國民經(jīng)濟的重要組成產(chǎn)業(yè)和重要的投資行業(yè)，其不僅推動了我國的現(xiàn)代化經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，也帶動與其相關(guān)的行業(yè)的發(fā)展，從社會效益角度看，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，極大的改善了我國居民的生活條件，同時增加了我國社會就業(yè)率。總得來說，房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟的總要組成部分，其快速發(fā)展能夠為我國經(jīng)濟增長提供強有力的推動力。2我國中小房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)融資情況分析2.1我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀房地產(chǎn)行業(yè)的融資，是一個復(fù)雜過程，其定義從廣義方面來說，是指在房地產(chǎn)的投資建設(shè)、銷售和投資清算中，通過資金流動、借貸等方式籌備期運作資本的一系列融資過程。從狹義上來講，是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過向銀行信貸和資本市場籌資等方式來獲取的運作資金的總和。隨著我國經(jīng)濟建設(shè)全面發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟增長的主要動力，同時房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)規(guī)模龐大，建設(shè)周期長，這就客觀上要求其開發(fā)需要大量的資金投入，但有時會存在開發(fā)企業(yè)無法籌備足夠資金的情況，這些問題極大的影響了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一，一般只能依靠銀行信貸和一些其他大企業(yè)進行投資來籌措開發(fā)資金。因此，如何解決我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題，是該行業(yè)能否健康發(fā)展的重要問題。根據(jù)國家相關(guān)部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，最近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資量逐漸上升，其資金策籌備方式主要有企業(yè)自籌資金、銀行信貸和民間融資等等，其中自籌資金占到了融資渠道的40％，并且呈遞增趨勢，其原因主要包括國家近幾年推行的嚴格的貨幣政策和其他融資方式成本上升等。其中民間借貸占到了44％，而國內(nèi)金融機構(gòu)貸款其占比只有18％，且最近幾年其占比還在減少。期間總來源國內(nèi)貸款比例利用外資比例自籌資金比例其他來源比例2014年96536.8114778.3915.31%402.090.42%39081.9640.48%42274.3843.79%2013年85688.7313056.815.24%785.150.92%35004.5740.85%36842.2243.00%2012年72944.0412563.717.22%790.681.08%26637.2136.52%32952.4545.17%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源表（單位：億元）3.2我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式如果對當前中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式進行分類的話，其可以分為傳統(tǒng)和新興兩大類。傳統(tǒng)的融資方式可細分為五種：第一是股東出資融資；第二為留存收益融資；第三是預(yù)收房產(chǎn)定金或預(yù)收購房款；第四為銀行貸款；第五為發(fā)行公司債券。就我國目前情況而言，我國房地產(chǎn)行業(yè)融資中傳統(tǒng)融資方式仍然占主體。而新興的融資方式也可細分為六種：第一是股票融資；第二為房地產(chǎn)投資基金融資；第三是房地產(chǎn)信托融資；第四為典當融資；第五為利用外資融資；第六是合作開發(fā)融資。（1）股東出資股東出資融資按股東的先來后到可分為原始股東出資和新股東出資。原始股東是指在公司成立之時就已經(jīng)認購了該企業(yè)的股權(quán)的；新股東出資則是指企業(yè)追加資本時新股東交付相應(yīng)的資產(chǎn)來取得企業(yè)的股權(quán)并履行其義務(wù)。認購股權(quán)成為股東的方式有許多，可以是貨幣出資，也可以不動產(chǎn)出資，同樣可以是把知識產(chǎn)權(quán)作為資產(chǎn)來出資等。（2）留存收益企業(yè)的內(nèi)源融資中有一項很常用的方法，就是留存收益。留存收益就是企業(yè)為了企業(yè)的長遠發(fā)展或是法律規(guī)定留取全部或者一部分稅后收入留在企業(yè)賬戶，不作為分紅發(fā)給投資者。而留存收益又分為未分配利潤或者盈余公積金，其中盈余公積金又可分為任意盈余公積和法定盈余公積，法定盈余公積金是法律規(guī)定在補齊以前虧損的前提下，抽取稅后利潤的十分之一作為法定盈余公積金，而當其等于注冊資金的一半時，企業(yè)則不需要抽取了。而任意盈余公積金則是由企業(yè)股東開會決定其抽取比例。企業(yè)在繳納應(yīng)繳的稅款后，同時補齊以前虧損、抽取盈余公積并把一部分利潤都分配給投資者后而留在企業(yè)賬戶上的那一部分收益就叫做未分配利潤。（3）預(yù)收房地產(chǎn)定金或預(yù)收購房款向購房者預(yù)收定金或購房款是我國特有的現(xiàn)象，這是由于我國特有的房地產(chǎn)預(yù)購制度而形成的。在我國，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)在其房地產(chǎn)項目還沒有動工以前，就向有意愿的購房者收取一部分定金或者預(yù)購款，同時并向委托開發(fā)單位收取開發(fā)資金，用于開發(fā)房產(chǎn)項目所用，這種形式的籌款方式目前是我國中小房產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源。當前，我國個人購房需要預(yù)付資金的一般都是個人按揭貸款買房，同時我國又規(guī)定，買房者必須一次性付清首付，其首付比例不得低于房款的百分之三十，這時才能向銀行進行按揭貸款。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這樣一種融資方式不會給公司財政帶來負擔，不需要想購房者支付什么利息，所以其融資成本較低，并且還將部分風險間接的轉(zhuǎn)移給買房者，但是其也會引發(fā)其他的風險，譬如因為一些原因不能在購房合同中所規(guī)定的時間內(nèi)交房的話，可能會使公司的聲譽受到損失，也會侵害到買房者的合法權(quán)益，更有甚者可能導(dǎo)致經(jīng)濟危機的發(fā)生。（4）銀行貸款負債籌資有很多種形式，銀行貸款就是其中一種。銀行貸款根據(jù)還款期間來分類，可以分為兩種，一種是還款周期為一年以上的長期貸款，另一種則是還款周期在一年以內(nèi)的短期貸款。就銀行貸款的實質(zhì)而言，其是指企業(yè)向銀行或金融機構(gòu)籌借資金，在規(guī)定的期限內(nèi)還本付息的一種資本借貸關(guān)系。同時銀行貸款按照有沒有抵押物又可以分為兩類，一種是信用借貸，另一種是抵押借貸。信用借貸是指銀行根據(jù)其企業(yè)的規(guī)模大小，相信企業(yè)有償還貸款的能力，而將同意企業(yè)的貸款申請，但目前隨著全球金融詐騙的日益增多，信用貸款這種方式已經(jīng)很少應(yīng)用了。抵押貸款是指企業(yè)用不動產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請貸款，如果到期不能償還貸款，銀行或是金融機構(gòu)可以將其拍賣以此來收回貸款，對房地產(chǎn)公司而言，其建好的或者還在建的以及其土地使用權(quán)都是可以作為抵押物的。與信用貸款相比，抵押貸款大大降低了銀行的貸款風險，所以目前市場上一般多為抵押貸款，這種貸款方式對企業(yè)來說有一定的優(yōu)點，但同時其也使企業(yè)存在很大的風險，譬如一旦國家相關(guān)政策發(fā)生變化，很容易導(dǎo)致一些中小房地產(chǎn)公司資金困難，很有可能導(dǎo)致公司破產(chǎn)，而這時又很難通過銀行貸款來融資。（5）發(fā)行公司債券房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過發(fā)行企業(yè)債券來籌集資金。公司債券其實一種認購的有價的債務(wù)憑證，其認購此公司債券的人就是公司的債券人，其有權(quán)在約定的時間期限到后向公司收取利息，并要求公司償還本金，但我們也要注意一點，雖然其是公司的債權(quán)人，但他不能干涉公司的運營活動。其實發(fā)行債券與向銀行貸款也許多相似之處，譬如付給債券人的利息可以用于抵減稅費等，但就發(fā)行債券而言，并不是企業(yè)想發(fā)行就能發(fā)行的，其必須滿足一定的要求才行，《證券法》規(guī)定企業(yè)要達到下列要求才能公開發(fā)行債券，見下表：公開發(fā)行公司債券的公司需同時具備的條件①股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣三千萬元，有限責任公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣六千萬元；②累計債券余額不超過公司凈資產(chǎn)的百分之四十；③最近三年平均可分配利潤足以支付公司債券一年的利息；④籌集的資金投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策；⑤債券的利率不超過國務(wù)院限定的利率水平；⑥國務(wù)院規(guī)定的其他條件。如上表，在我國《證券法》中明確規(guī)定企業(yè)公開發(fā)行債券所籌集的資金的使用必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，只能用于已經(jīng)核準的事項，不能用做他用，譬如彌補經(jīng)營虧損等。公開發(fā)行債券有利于我國房地產(chǎn)公司籌集資金，而對那些中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，這種方式往往行不通，其最關(guān)鍵的一點就是中小型企業(yè)基本不能滿足企業(yè)債券的發(fā)行要求。除了以上五種方式以外還有一些別的不常見的融資方式，比如股票融資、房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托、典當融資、利用外資、合作開發(fā)、工程轉(zhuǎn)包融資等，雖然房地產(chǎn)企業(yè)有這么多種融資方式，但由于各方面經(jīng)濟政治原因，我國中小企業(yè)融資困難的情況還是普遍存在。從以上的詳細分析我們可以看出，完美的融資方案是沒有的，有利就有弊，只有企業(yè)結(jié)合自然的情況綜合考慮，才能選擇出最適合自身的融資方式。3.3中小房企多種融資方式分析融資方式比較表融資方式融資成本融資規(guī)模操作時間使用時間適用類型股權(quán)股權(quán)股息和發(fā)行費大長沒有限制規(guī)模大，發(fā)展好的企業(yè)銀行貸款利率和手續(xù)費約10%小短短期有資產(chǎn)抵押的企業(yè)債券約占總資產(chǎn)的8%較大長中長期規(guī)模大，盈利好的企業(yè)項目合作開發(fā)有合作雙方協(xié)定，高中等短中期小型，剛發(fā)展項目的企業(yè)商用信用較低中等長長期大中型企業(yè)預(yù)售融資無偏小中長短期已取得預(yù)售資格的企業(yè)信托融資成本較高大中等長期開發(fā)大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項目的企業(yè)典當融資較高小短短期中小型企業(yè)民間借貸很高大短短期中小型企業(yè)民間私募無大長較長中等企業(yè)外資銀行利率加收付費小短短期資產(chǎn)抵押企業(yè)3.4我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀3.4.1融資渠道單一雖然本文介紹了房地產(chǎn)行業(yè)的很多融資方式，但對于中小房產(chǎn)企業(yè)而言，它們還是面臨著融資難的困境，最主要原因是房產(chǎn)企業(yè)中大部分的融資方式都有一定的條件門檻，很多中小企業(yè)達不到這個門檻，所以融資自然就無從談起。當然，也有很多融資方式?jīng)]有條條框框，但其融資成本太好，中小型企業(yè)沒有那么好的財務(wù)狀況去應(yīng)對高額的利息。正是由于以上種種原因，中小企業(yè)一般都只采用內(nèi)源融資，即利用股東出資、留存收益或預(yù)收購房款等。而外源融資一般都是進行銀行貸款，據(jù)調(diào)查，我國中小企業(yè)外源融資的資金中的百分之八十都是商業(yè)銀行貸款，可見，中小企業(yè)融資渠道的單一。而外源融資的對象單一則就會造成房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響巨大，一旦國家經(jīng)濟政策發(fā)生一點變化，就會直接影響到企業(yè)的財政運行。同時由于銀行貸款供給是有限的，而需要貸款的中小企業(yè)有很多，造成了僧多粥少的局面，銀行則只能通過不斷的調(diào)高利率來解決這個問題，但這樣又增加了中小企業(yè)的融資成本。雖然央行表示今年會加大貸款的投放額，但如此單一的融資渠道實在是不利于中小企業(yè)的發(fā)展。同時，央行在21世紀初就出臺了一系列規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的條款，其中提高了對中小企業(yè)貸款的一些要求。如房產(chǎn)企業(yè)自有資金不得少于開發(fā)整個房產(chǎn)項目總投資金額的三分之一等規(guī)定。這些通知規(guī)定的出臺使中小企業(yè)在一般情況下難以取得銀行貸款，間接的要求企業(yè)準備更多的自籌資金。3.4.2銀行信貸占融資比例過高從前面可知，我國中小企業(yè)融資渠道主要分為內(nèi)源融資和外源融資，而我國中小企業(yè)的外源融資渠道一般只通過商業(yè)銀行貸款，這樣就造成了商業(yè)銀行成為了中小企業(yè)融資資金的主要提供者。就股權(quán)融資和債券融資來說，中小企業(yè)大部分都達不到其融資要求，所以，中國中小房地產(chǎn)企業(yè)目前很少有采取股權(quán)融資和債券融資的。由此可見，中小企業(yè)目前的融資結(jié)構(gòu)中商業(yè)銀行貸款占了很大比例，而這是一種非常不合理的結(jié)構(gòu)形態(tài)。一旦中小企業(yè)由于經(jīng)營不善而無法償還債款，那么商業(yè)銀行就要承受相應(yīng)的經(jīng)濟損失，就有可能引發(fā)全球性的金融危機。近期，我國看到了中小企業(yè)融資渠道單一所帶來的風險，為了改善這種情況，所以開始部署完善證券市場，在主板市場以外開放了中小企業(yè)板塊和創(chuàng)業(yè)板，對中小企業(yè)上市降低了要求，使其上市融資成為了可能。3.4.3外資引入渠道不暢由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于民生行業(yè)，也是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，所以目前國家對國外資金進入房地產(chǎn)行業(yè)還是持謹慎態(tài)度的，對國外資金進入做出了諸多規(guī)定，譬如外資要想進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場必須先創(chuàng)辦外商投資企業(yè)，而外商投資企業(yè)的創(chuàng)立還需要通過相關(guān)部門的核準。正是由于國家政策上的諸多限制，所以導(dǎo)致國外資金一直不能成為中小企業(yè)融資資金的主要提供者。3.4.4普遍缺乏長期穩(wěn)定的資金來源從前面可知，我國中小企業(yè)融資渠道主要分為內(nèi)源融資和外源融資，而我國中小企業(yè)的外源融資渠道一般只通過商業(yè)銀行貸款，而銀行貸款相對來說是比較短期的，不像債券融資和股權(quán)融資那樣是長期的穩(wěn)定的，由此來看，我們可以說中小房地產(chǎn)企業(yè)目前缺乏長期穩(wěn)定的融資渠道。3.5我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理的原因分析3.5.1宏觀原因分析（1）房地產(chǎn)融資體系不健全，市場化程度有待提高因中國對外開放的時間并不長，對金融市場的管理不夠完善，投資工具與西方國家相比要落后很多，投資多元化發(fā)展短期之內(nèi)很難實現(xiàn)，普通人民對于國內(nèi)金融市場不信任，通常將錢存入銀行，不進行投資。這就導(dǎo)致了兩個問題，一是有資金的沒有投資對象，二是有投資需求的缺乏資金投入，產(chǎn)生資金在流通方面沒有形成對接的尷尬局面。許多中小融資企業(yè)的沒有完善的擔保制度，并且所能提供的服務(wù)比較有限，國家也沒有專門的法律條文對融資體系加以規(guī)范，市場經(jīng)濟的市場化程度需要加強。（2）政府扶持力度不夠，相關(guān)法規(guī)政策不健全改革開放以后，我國資本市場的發(fā)展越來越成熟，中小企業(yè)和自主創(chuàng)業(yè)越來越多，但國家對于這些企業(yè)投入的關(guān)注是非常少的，僅有少數(shù)企業(yè)進行上市融資，在資本市場上，能夠順利進行融資的一般都是大的房地產(chǎn)企業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)基本不具備這方面的途徑，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方面，筆者認為政府應(yīng)該制定相關(guān)政策，發(fā)布相關(guān)法律法規(guī)。（3）銀行風險與收益的不對稱一般而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)在信用貸款方面有以下特點：一個是金額不大，二個是頻率較高，三個是時間較短。貸款銀行在同意其貸款請求以前，會進行信用評價和價值估算，要花費大量人力物力財力。這時候，銀行進行貸款的成本提高，賬目管理也可能產(chǎn)生混亂，銀行風險加大，而獲得的效益并沒有提高，這就是風險和收益的不對稱，綜合考慮，貸款銀行對于中小房地產(chǎn)企業(yè)的貸款需求相應(yīng)來說減少許多。3.5.2微觀原因分析（1）中小房地產(chǎn)企業(yè)能力不夠中小房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模一般都很小，進行融資的能力較弱，也阻礙了其發(fā)揮的空間，大項目通常都是由大房地產(chǎn)企業(yè)完成，中小企業(yè)與大企業(yè)之間的收益差距也越來越大，形成惡性循環(huán)，中小企業(yè)規(guī)模沒能擴建，經(jīng)營實力提不上去，繼續(xù)被融資困難的問題困擾。（2）企業(yè)的內(nèi)部管理不協(xié)調(diào)，自身定位不明確完善的財務(wù)管理制度是一個企業(yè)良好運行的內(nèi)在表現(xiàn)。許多中小房地產(chǎn)企業(yè)存在資金投入計劃不具體，籌資困難，賬目不明等問題，只是一味追求高效益，看不到自身的缺陷，眼高手低。還有一些企業(yè)只注重眼前利益，沒有長期發(fā)展計劃，對于內(nèi)部資金存儲問題毫不在乎，僅通過獲取外部資金維持企業(yè)運行，大大增加了企業(yè)財務(wù)風險，一直在還債卻總背負更多債務(wù)，先天缺陷和后天不足使得企業(yè)無法擴大規(guī)模，提高實力，實現(xiàn)更好的發(fā)展。（3）中小房地產(chǎn)企業(yè)信用不足，信用文化缺失中小房地產(chǎn)企業(yè)在進行貸款申請的過程中，無法像大型企業(yè)一樣提供高價值的抵押物品，中小房地產(chǎn)企業(yè)不僅在抵押方面存在問題，在還款信用方面也存在不足。以前，大型國有企業(yè)容易發(fā)生不良貸款，現(xiàn)在一般都發(fā)生在中小企業(yè)，商業(yè)銀行貸款風險大大增加，為了避免產(chǎn)生壞賬，降低貸款風險，商業(yè)銀行通常不會給中小企業(yè)發(fā)放貸款，加劇小企業(yè)融資的難度。4山西A房地產(chǎn)公司融資案例分析4.1山西A房地產(chǎn)公司簡介A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1998年，位于山西太原，原始注冊資金為5000萬人民幣，每年售樓收入大約有6億人民幣，具備二級開發(fā)資質(zhì)，該公司經(jīng)營項目包括開發(fā)建設(shè)、代建項目、樓盤銷售等，是一個中型的房地產(chǎn)企業(yè)。該公司的管理團隊具有眾多優(yōu)秀品質(zhì)：團結(jié)進取、創(chuàng)新大膽、專業(yè)性強，業(yè)務(wù)處理迅速有效。吸引聘用了大批優(yōu)秀人才，不僅有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)知識豐富的年輕工程師，也有經(jīng)驗豐富的技術(shù)專家，在企業(yè)財務(wù)管理方面有會計師，還有制定樓盤銷售開發(fā)計劃的投資營銷專家。公司中中高級專業(yè)人員和技術(shù)人員大約占五分之三，普遍偏年輕化，屬于中青年人群，是一支專業(yè)性強，經(jīng)驗豐富，技術(shù)先進的管理隊伍。該公司成立十幾年以來，在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售方面，積攢了大量有效的市場信息，融資能力比一般中小型企業(yè)更強，基本能夠滿足投資方的要求，對于國家制定政策的理解有獨到之處，能夠恰當運用經(jīng)濟規(guī)律，為企業(yè)開發(fā)管理積累了許多經(jīng)驗。在內(nèi)部管理上，公司設(shè)立了“四部”“一室”，四部指的是即開發(fā)部、施工部、后勤部和財務(wù)部一室指的是辦公室。在十幾年不斷的開發(fā)進取中，A公司規(guī)模日漸壯大。公司依靠誠信經(jīng)營，質(zhì)量有保障取得了廣大人民和政府的一致認可，信譽度非常高。4.2山西A房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析4.2.1房地產(chǎn)企業(yè)的資源和能力分析中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金缺乏，以自主開發(fā)和代建工程作為主要業(yè)務(wù)，企業(yè)所得利潤增長速度滿，資金積累不夠。A房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)約90000萬人民幣，權(quán)益約有5000萬元，目前來說還沒有能力升級為大型房地產(chǎn)企業(yè)，只能屬于中小型企業(yè)?；I集資金的渠道不夠，導(dǎo)致企業(yè)籌集的資金無法滿足工程項目所需數(shù)量，結(jié)合自身技術(shù)上的不足，利潤高的大型開發(fā)項目常常擦肩而過，企業(yè)利潤僅憑小項目是難以快速增長的。區(qū)位因素是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)最關(guān)鍵的因素，企業(yè)占有土地的多少只是其中一個方面，區(qū)位的優(yōu)劣決定了房地產(chǎn)企業(yè)利潤的高低。一般資金不足的企業(yè)，在購買地段方面往往力不從心。私營企業(yè)通常具有家族性質(zhì)，老板通常將親人安排在重要的位置，對于利潤的追求顯得比一般人更強烈。有時候，高管之間的血緣關(guān)系也會成為管理的羈絆，對于某些制度添加“面子”成分，容易引起普通員工的不滿情緒，企業(yè)對于人才的重用也因此不夠公平，用人方面的不公平會使大部分技術(shù)人員喪失積極性。如果企業(yè)管理者把親屬作為公司運營的主要力量，企業(yè)職員內(nèi)心的不平衡會愈發(fā)明顯，在企業(yè)發(fā)展的過程中暴露的問題也會越來越多。4.2.2該房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源分析公司融資結(jié)構(gòu)分析方式金額期限利率銀行貸款2.6億元兩年期15%民間借貸1億元一年期30%民間私募5000萬元兩年期10%預(yù)售融資1億元無無自有資金5000萬元無無關(guān)于山西A房地產(chǎn)企業(yè)，其投資開發(fā)了XXXX項目，然后讓出大約4800m2的國有建設(shè)用地。在這之中，地下車庫分攤用地高達2249m2，地上商業(yè)分攤高達2551m2；對于總建筑面積而言，規(guī)劃面積高達52000m2，在這之中，地下車庫面積大約為24687m2，地上商業(yè)面積大約為27313m2?？偼顿Y達到了4.57億人民幣。通過了解企業(yè)財務(wù)狀況，發(fā)現(xiàn)企業(yè)具有五千萬的自由資金。由于本企業(yè)規(guī)模較小、信用等級較低，獲得商業(yè)貸款幾乎是不可能的，只能夠獲得普通銀行貸款，這需要用土地使用權(quán)來作為抵押，從而貸得1億人民幣的資金，通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息率保持在七個百分點左右，而然因為房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風險行業(yè)，所以利率有可能上浮百分之三十左右。（此外，銀行可以根據(jù)企業(yè)實際情況來對基準利率進行適當調(diào)整，對于房地產(chǎn)企業(yè)，能夠在基準利率上上調(diào)百分之五十左右。如果房地產(chǎn)企業(yè)實力較強、規(guī)模較大、資金力量雄厚，那么基準利率可以有所降低，僅僅上調(diào)百分之五到百分之二十水平。當然，現(xiàn)階段，隨著一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的迅猛發(fā)展，越來越多的中小房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛采用信用貸款來緩解本企業(yè)的經(jīng)濟壓力，但是因為中小企業(yè)風險高，就導(dǎo)致利率也隨之上升。）對于貸款來講，由于銀行基準利率是百分之八，通過上調(diào)達到了百分之十二的水平。關(guān)于企業(yè)固定資產(chǎn)貸款，一般是將固定資產(chǎn)、個人保證以及個人質(zhì)保作為抵押的，在這之中，個人保證是企業(yè)排名前兩位的股東，企業(yè)第一股東的2520萬人民幣股權(quán)，第二股東的2480萬人民幣股權(quán)；對于固定資產(chǎn)抵押而言，其抵押物由如下兩部分構(gòu)成：一是土地，價值大約為7600萬人民幣；二是在建工程，價值大約為60000萬人民幣，計算可得合計大約為72500萬人民幣。企業(yè)能夠借助于預(yù)售商品房的方式來進行融資，從而獲得1億人民幣左右的自己，除此之外，還能夠借助于同業(yè)拆借也就是所謂的民間借貸籌資1億人民幣，而然其年利率較高，達到了百分之四十左右。企業(yè)還可以發(fā)行私募債，融資0.5億人民幣，其利率一般保持在十個百分點。對于私募債而言，這種融資方式可能是非公開的，通過為投資人發(fā)放一定的債權(quán)來獲得融資。一般而言，我們稱私募債也為高收益?zhèn)ǔＳ梢恍┮?guī)模較小、信用等級較低的企業(yè)發(fā)行，通過對大量發(fā)行私募債的企業(yè)進行研究，我們可以發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)的信用等級絕大多數(shù)處于BB或者BA之下。由于這些企業(yè)信用等級非常之差，造成了利率較高，所以也就反映出一定的高回報、高風險等特點。4.2.3山西A房企融資結(jié)構(gòu)不合理的原因分析（1）房地產(chǎn)企業(yè)自身的規(guī)模比較小，決定了企業(yè)融資方式的單一化因為企業(yè)實力水平較差，不能夠在資本市場中取得較大的融資，使得資金來源均來源于外源融資與內(nèi)源融資。在這之中，內(nèi)源融資的含義是企業(yè)本身留存或者出資的那部分收益，例如預(yù)收購房款、預(yù)收定金、公積金以及未分配利潤，這成為企業(yè)內(nèi)源融資的重要部分；關(guān)于外源融資，一般指銀行貸款，而然銀行貸款不容易獲得，并且利率較高。除此之外，因為企業(yè)信用等級較低、融資水平較差、規(guī)模小，不能夠開發(fā)一些大型項目，這就造成了盈利水平也相應(yīng)較低，陷入了一個難以自拔的惡性循環(huán)，使得小型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力和實力難以有所突破，始終具有融資困難和經(jīng)濟壓力。（2）缺乏長期穩(wěn)定的資金來源，企業(yè)的經(jīng)營缺乏穩(wěn)定的資金支持中小房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于如下兩種融資手段：一是銀行貸款；二是內(nèi)源融資，因為信用等級差、規(guī)模小、影響力水平較低，難以憑借著股票、長期債卷等融資手段獲得的自己。除此之外，銀行貸款利率較高、期限短，難以徹底解決中小房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)濟壓力；加上企業(yè)盈利水平低，使得企業(yè)難以跳出經(jīng)濟困難的怪圈，這也從另一個層面上反映了房地產(chǎn)企業(yè)要想取得健康、快速、穩(wěn)定的發(fā)展，就必須擁有穩(wěn)定的、可靠的資金來源，從而為企業(yè)的發(fā)展保駕護航。4.3公司融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議一、對當前投資結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，參與和推動經(jīng)濟適用房的開發(fā)和建設(shè)之中，此外，還應(yīng)該正確政府更多、更好、更優(yōu)惠的政策扶植，例如優(yōu)惠貸款、政府補貼以及優(yōu)惠稅收等。二、當企業(yè)達到一定條件之后，就可以對一些微型企業(yè)進行合并，從而壯大自己的實力，同時，企業(yè)還可以縱向發(fā)展，例如嘗試發(fā)展建筑材料、物業(yè)管理以及建筑裝潢等業(yè)務(wù)，通過這些業(yè)務(wù)的發(fā)展來帶動企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展，從而進一步增強競爭力和實力。三、不斷完善企業(yè)銷售渠道，在鞏固以往銷售渠道和途徑的基礎(chǔ)上，開拓出新的銷售途徑，提高企業(yè)銷售隊伍的整體素質(zhì)。四、培養(yǎng)企業(yè)形象，不斷提高企業(yè)知名度。在推廣新樓盤時，應(yīng)該采用品牌策略，把企業(yè)品牌與企業(yè)文化有機結(jié)合，從而不斷增強企業(yè)形象，提高企業(yè)在業(yè)界的影響力。五、在管理上，構(gòu)造出一套完善的管理制度，使得企業(yè)的大小事項都有章可循，在企業(yè)部門工作指引、員工守則、管理條例的制定上，一方面要根據(jù)公司實際情況，另一方面還應(yīng)該與時俱進，吸收和借鑒一些大公司的成果經(jīng)驗，取其精華，去其糟粕。除此之外，還應(yīng)該定期或者不定期地安排優(yōu)秀員工進行技術(shù)培訓和學習，為員工提供更多、更豐厚的物質(zhì)獎勵和晉升機會；在企業(yè)內(nèi)部，為員工營造輕松、愉悅的環(huán)境，強化企業(yè)文化建設(shè)，增強企業(yè)凝聚力。六。、不斷提高企業(yè)自身發(fā)展、自我完善和自身積累觀點，從而擴展企業(yè)規(guī)模、拓寬市場，建立良好的信用等級，不能偷稅漏稅，嚴禁拖欠貸款，為銀行貸款創(chuàng)造良好的條件。5優(yōu)化我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方式與結(jié)構(gòu)的對策及建議5.1關(guān)注國家宏觀政策和法律法規(guī)在前面章節(jié)中，我們闡述了國家宏觀經(jīng)濟政策對我國房地產(chǎn)公司尤其是規(guī)模小、經(jīng)濟實力較差的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了非常嚴重影響。如果我國政府頒發(fā)了某項條例或者政策不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，那么就會使我國中小房地產(chǎn)企業(yè)陷入難以自拔的危機。因此對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想取得更好地發(fā)展環(huán)境，就離不開國家的扶植和支持，各級政府也應(yīng)該制定出一些有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的政策，推動它們更好哦、更快的發(fā)展。單純從法律法規(guī)上出發(fā)，《證劵交易法》、《公司法》以及《證劵法》均對企業(yè)債卷與股票的發(fā)行進行了一系列嚴格限制，使得我國中小企業(yè)難以借助于股票或者債券來進行融資，針對這一情況，我國有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該進行適當修改，協(xié)助中小房地產(chǎn)企業(yè)順利度過融資難關(guān)，不斷降低其融資難度。除此之外，當前房地產(chǎn)行業(yè)稅收過重，不僅需要繳納普通企業(yè)的企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城建稅以及營業(yè)稅，而然還需要為國家交納一部分土地增值稅，使得我國一些中小房地產(chǎn)公司難以承受如此繁重的稅負，從而不得不漏水和偷稅，根據(jù)上述問題，我國稅收部分應(yīng)該針對我國房地產(chǎn)行業(yè)的具體情況，來對稅收進行適當調(diào)整，從而推動中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。與此之外，我國中小企業(yè)還應(yīng)該與時俱進，跟上房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)基金的發(fā)展腳步，吸收國外成功的經(jīng)驗教訓，從而為其發(fā)展創(chuàng)造更加廣闊的空間。5.2構(gòu)建多層次資本市場和融資方式多元化對于國內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)來講，其融資困難的主要原因就是融資方式非常單一，一方面容易為銀行帶來嚴重的風險，另一方面還可能引發(fā)金融危機?，F(xiàn)階段，針對房地產(chǎn)價格的節(jié)節(jié)攀升，我國出臺了一系列更加嚴格的信貸門檻，根據(jù)上述情況，中小房地產(chǎn)企業(yè)和我國政府都應(yīng)該不斷擴寬融資途徑，最大限度地發(fā)揮出不同融資手段的優(yōu)勢和長處。現(xiàn)階段，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國內(nèi)證劵市場也日益完善，已經(jīng)相繼建設(shè)出如下三個部分：一是創(chuàng)業(yè)板；二是中小企業(yè)板；三是主板，現(xiàn)階段，主板已經(jīng)發(fā)展成熟，得到了廣泛的應(yīng)用；而中小企業(yè)板雖然創(chuàng)立了有十來年了，也取得了較大的進步，而然因為受到市場條件、國家政策以及發(fā)行條件等各方面的限制，還不能夠滿足我國日益增大的中小企業(yè)要求。最近幾年來，因為國內(nèi)經(jīng)濟受到金融危機的嚴重影響，使得我國中小企業(yè)發(fā)展較為緩慢，這就在一定程度上限制了更多的投資者加入到中小企業(yè)之中；而創(chuàng)業(yè)板創(chuàng)建于2011年，至今為止才五年光景，該平臺主要服務(wù)于高新技術(shù)公司，毫無疑問，房地產(chǎn)企業(yè)并不能得到創(chuàng)業(yè)板的惠顧。所以，在未來一段時間，我國政府應(yīng)該不斷完善和推動證劵市場建設(shè)，推動中小企業(yè)更好、更快的發(fā)展。5.3構(gòu)建中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的支持體系毫無疑問，房地產(chǎn)業(yè)要想健康、快速發(fā)展，必須依靠政府的政策支持，通過了解美國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展史，我們可以得知其房地產(chǎn)信托之所以得到穩(wěn)定發(fā)展，是因為政府的大力支持。所以在該方面，我國政府也能夠吸收美國房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗成果，根據(jù)我國實際情況，構(gòu)建出一套完整的發(fā)展體系和制度。例如，成立相應(yīng)的管理部分，專門對我國中小企業(yè)進行統(tǒng)一管理，對我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)、市場營銷、融資情況以及項目開發(fā)進行科學的指導(dǎo)，使得我國中小企業(yè)能夠在政府政策的范圍內(nèi)更好地融資，這一方面可以減少企業(yè)經(jīng)營風險，另一方面也更加方便地籌集到足夠的自己。通過調(diào)查分析，來對我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資數(shù)據(jù)、融資途徑進行詳細的統(tǒng)計和分析，并且構(gòu)建出一套完整的預(yù)警機制，從而指導(dǎo)銀行信貸與中小房地產(chǎn)企業(yè)朝著正確方向發(fā)展。除此之外，還應(yīng)該完善資信管理機制，從而為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供信用擔保，有效解決中小企業(yè)貸款難、資金少的問題，與此同時，政府部門還應(yīng)該在收費與稅收上給予一定的優(yōu)惠政策，為我國中小房產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展保駕護航。5.4鼓勵中小房地產(chǎn)企業(yè)進行融資方式創(chuàng)新在我國，中小企業(yè)具有如下特征：風險較大、抗風險能力差、融資能力較低、資金需求缺口較大、規(guī)模小、實力差、分布廣以及數(shù)量多等特點。一般而言，以往傳統(tǒng)融資手段往往不具有較強的融資能力，除此之外，因為我國政策上的限制，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資難上加難，不得不尋求新的融資方式，例如增資擴股融資、民間借貸、合作開發(fā)、信用擔保以及行業(yè)借貸等方式。5.5提高中小房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì)對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，其難以融資的一個最主要原因就是企業(yè)規(guī)模小、實力較差、信用等級較低，不能夠確保按時償還貸款，所以提高自身實力是中小企業(yè)徹底解決融資困境的最重要途徑和出路。（1）規(guī)范公司治理結(jié)構(gòu)，提高抵御的風險能力對企業(yè)管理和經(jīng)營結(jié)構(gòu)進行不斷規(guī)范，這是增強企業(yè)融資能力的重要方法，一方面會對企業(yè)投資決策與籌資決策造成較大影響，另一方面也會對公司的經(jīng)營效率與內(nèi)部凝聚力產(chǎn)生重要影響。一個公司如果具有較好的治理結(jié)構(gòu)，就會使公司管理層、監(jiān)事會、董事會以及股東會之間形成良好的監(jiān)督與協(xié)助機制，從而推動企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。除此之外，還能夠有效防止公司管理層或者大股東作出有損中小投資者利益的事情，確保公司籌資、投資以及經(jīng)營活動能夠正常運行?，F(xiàn)階段，中小房地產(chǎn)公司基本上存在如下幾個方面問題：一是資本結(jié)構(gòu)不合理；二是管理水平低下；三是企業(yè)管理和經(jīng)營結(jié)構(gòu)具有嚴重缺陷。所以，只有構(gòu)建出一套完整管理機制，增強企業(yè)管理能力、完善資本結(jié)構(gòu)，從而提高我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力和融資能力。（2）增強中小房地產(chǎn)企業(yè)的自我累積意識對于我國中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果不從內(nèi)部融資著手，一味地想借助于外部融資來度過財務(wù)危機，這顯然是不現(xiàn)實的，因此提升自我累積水平必須從如下幾個方面出發(fā)：一是最大限度地降低消費性費用，持續(xù)不斷地借助于資本積累來推動企業(yè)發(fā)展，除此之外，還應(yīng)該打破自我封閉的束縛性，擴大生產(chǎn)規(guī)模，采用同行企業(yè)合作的方式來謀求發(fā)展，同時當中小企業(yè)發(fā)展到一定水平之后，可以嘗試著兼并微小企業(yè)以獲得發(fā)展。二是在最開始時，從高收益、小額、短期項目為突破口，不斷積累成本。二是在政策、法律法規(guī)范圍之內(nèi)不斷減少資產(chǎn)折舊年限，其目的是節(jié)約成本