房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告（15篇）

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告（15篇）房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告1一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略為重點(diǎn)，強(qiáng)力攻堅(jiān)，勇于突破，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。近二年，由于受全球金融危機(jī)的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)發(fā)建筑面積10。7萬(wàn)平方米，全年竣工住房面積12。6萬(wàn)平方米，人均增長(zhǎng)0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達(dá)28。8平方米。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬(wàn)平方米;存量住房上市交易127戶(hù)，面積1。3萬(wàn)平方米，交易額1395萬(wàn)元，拉動(dòng)了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“增長(zhǎng)速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價(jià)格穩(wěn)中有升、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。二、存在的問(wèn)題近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開(kāi)展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題，這些問(wèn)題主要有：一是房地產(chǎn)銷(xiāo)售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售;少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售樓盤(pán)未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷(xiāo)售進(jìn)度表和價(jià)目表》。二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問(wèn)題;管理人員服務(wù)工作不能滿(mǎn)足住房要求的問(wèn)題;物業(yè)管理資金難以到位的問(wèn)題等。三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。三、幾點(diǎn)建議1、放開(kāi)搞活，培育住房二級(jí)市場(chǎng)在20xx年我縣就已全面放開(kāi)住房二級(jí)市場(chǎng)，為了進(jìn)一步放開(kāi)搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)存量住房流通，實(shí)現(xiàn)與商品房增量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，適應(yīng)居民改善居住條件的需求，拉動(dòng)居民消費(fèi)，必需降低準(zhǔn)入門(mén)坎，取消已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的審批手續(xù);必需簡(jiǎn)化辦事程序，提高辦事效率，實(shí)施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費(fèi);必需培育和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng);2、規(guī)范市場(chǎng)，著力監(jiān)管與服務(wù)在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對(duì)申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊(cè)資本金、工程技術(shù)人員、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料，而且還要現(xiàn)場(chǎng)踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷(xiāo)）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機(jī)制一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀(guān)念。向社會(huì)開(kāi)展廣泛的宣傳教育活動(dòng)，提高物業(yè)管理的社會(huì)整體意識(shí)。開(kāi)展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識(shí)的`宣傳教育，不斷向住戶(hù)灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀(guān)念，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺(jué)性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭(zhēng)取支持。爭(zhēng)取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門(mén)的作用，對(duì)開(kāi)展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護(hù)等。三是出臺(tái)政策，建章立制。爭(zhēng)取政府出臺(tái)物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、社會(huì)有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶(hù)簽訂管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè)一是建立責(zé)任制體系，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專(zhuān)人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程，實(shí)行一級(jí)對(duì)一級(jí)負(fù)責(zé)，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識(shí)。二是依法依規(guī)運(yùn)作，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)》的要求，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車(chē)上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢(xún)服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開(kāi)搖號(hào)活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì)廣泛開(kāi)展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳。建立申請(qǐng)申購(gòu)、填表登記、入戶(hù)調(diào)查、審核確認(rèn)、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級(jí)審核、三榜公示”等工作，嚴(yán)格做到對(duì)“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報(bào)告、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強(qiáng)“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來(lái)解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問(wèn)題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過(guò)工作的不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問(wèn)題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告2一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)(一)中國(guó)城市化建設(shè)與房地產(chǎn);房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，城市化速度在不斷加快。改革開(kāi)放35年中，中國(guó)的城市化率以年均1%的速度增長(zhǎng)。至20xx年，中國(guó)的城市化率為52.57%。這意味著屆時(shí)中國(guó)將有超過(guò)一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)的城市化進(jìn)程中起到舉足輕重的作用，城市化建設(shè)必將拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化的發(fā)展必然會(huì)增加房地產(chǎn)的剛性需求。(二)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及宏觀(guān)政策針對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)及房?jī)r(jià)過(guò)高，20xx年到20xx年期間，中國(guó)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。調(diào)控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機(jī)行為以及部分房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的一線(xiàn)城市。從20xx年開(kāi)始國(guó)家相繼出臺(tái)了“限購(gòu)令”，新“國(guó)十條”，國(guó)五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則。20xx年國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)政策其主要內(nèi)容有：1、完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的.省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。2、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類(lèi)型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。3、增加普通商品住房及用地供應(yīng)。20xx年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)20xx年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。由上政策細(xì)則可見(jiàn)，國(guó)家政策由此前的抑制投機(jī)，實(shí)際轉(zhuǎn)向支持房地產(chǎn)業(yè)，主要控制投資，投機(jī)性需求，以及由于非剛性需求所帶來(lái)的不合理漲價(jià)等，通過(guò)國(guó)家政策干預(yù)使中國(guó)房地產(chǎn)走向理性化，規(guī)范化。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，國(guó)家的干預(yù)是有助于中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康的發(fā)展的。貴陽(yáng)市行政區(qū)位概況及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)①、行政區(qū)位概況：貴陽(yáng)是中國(guó)貴州省省會(huì)。位于中國(guó)西南云貴高原中部，是我國(guó)西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心，被譽(yù)為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數(shù)貴陽(yáng)”的美譽(yù)。貴陽(yáng)市轄七區(qū)一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區(qū)面積2403平方公里。包括云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、金陽(yáng)新區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)以及清鎮(zhèn)市，修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬(wàn)，是貴州省第一大城市。貴陽(yáng)的旅游資源非常豐富，貴陽(yáng)擁有以“山奇、水秀、石美、洞異”為特點(diǎn)的喀斯特自然景觀(guān)和人文旅游資源。全市現(xiàn)有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)1個(gè)，國(guó)家4A級(jí)旅游區(qū)6個(gè)，國(guó)家3A級(jí)旅游區(qū)2個(gè)，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)8個(gè)，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位1個(gè)，省級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)1個(gè)，省級(jí)文物保護(hù)單位25個(gè)。此外，還有一大批市縣級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和奇異神秘的民俗風(fēng)情。②、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：xx年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1700億元，增長(zhǎng)17%左右;財(cái)政總收入480億元，增長(zhǎng)20%;公共財(cái)政預(yù)算收入236億元，增長(zhǎng)26%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2480億元，增長(zhǎng)55%;城市居民人均可支配收入達(dá)22525元，增長(zhǎng)16%;農(nóng)民人均純收入達(dá)8871元，增長(zhǎng)18%。房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3當(dāng)前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車(chē)、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選，房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告。近年來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。XX年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長(zhǎng)162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量。為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中國(guó)有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中擁有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家，民營(yíng)企業(yè)16家。XX年，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從XX年開(kāi)始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.6倍，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說(shuō)，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng)，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出?！皒x”末期，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，XX年---XX年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì)，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì)，但其主體地位依然突出。4、土地投放量逐年上升，開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。近三年來(lái)，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)交易異常火爆，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達(dá)236畝，同比增長(zhǎng)2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；⒄w化出讓轉(zhuǎn)變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類(lèi)投資中的資金保障程度最高。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中，自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位，調(diào)查報(bào)告《房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告》。從各類(lèi)資金的動(dòng)態(tài)情況看，國(guó)內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國(guó)內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)。近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好，銷(xiāo)售面積逐年增長(zhǎng)，預(yù)售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺。XX年-XX年銷(xiāo)售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開(kāi)始，預(yù)售面積超過(guò)了銷(xiāo)售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。在商品房住宅銷(xiāo)售調(diào)查中，90-110m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總額的45.4%，110-130m2戶(hù)型住宅占銷(xiāo)售總面積的30.83%，90m2以下戶(hù)型占12%，130平方米以上戶(hù)型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)。2、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷(xiāo)售的全部。隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái)，個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升。XX年，全縣個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)29672.2m2，占銷(xiāo)售面積的83.9%;XX年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)80628m2，占總銷(xiāo)售面積的99.77%，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋的類(lèi)型以住宅為主，XX年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅面積達(dá)70941m2，占個(gè)人購(gòu)房總面積的87.98%。從購(gòu)買(mǎi)對(duì)象和使用上來(lái)看，購(gòu)房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。3、商品住宅價(jià)格上升較快，相對(duì)升幅較大。因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房?jī)r(jià)格放開(kāi)，市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，XX年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。自1999年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的'交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。房改房的上市，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量，給買(mǎi)房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀(guān)調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。(二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓?zhuān)锨吠恋卣袠?biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門(mén)檻低”，開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開(kāi)工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。(六)市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快，價(jià)格偏高。(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿(mǎn)足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；?、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管，這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告4商圈的劃分任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒(méi)有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，從宏觀(guān)市場(chǎng)到微觀(guān)市場(chǎng)，如從對(duì)房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個(gè)別樓盤(pán)的調(diào)研；從抽象的觀(guān)念到具體的行為，如消費(fèi)者的購(gòu)物理想、信念、價(jià)值觀(guān)等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的喜愛(ài)、購(gòu)物習(xí)慣于行為等，進(jìn)行全方位的調(diào)查研究。房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)1.內(nèi)容廣泛房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀(guān)方面的'房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研，同時(shí)也包括對(duì)購(gòu)房者的需求調(diào)研、購(gòu)房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的調(diào)研。2.針對(duì)性強(qiáng)房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率，價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì)發(fā)生改變。3.方法多樣電話(huà)調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)按調(diào)研目的分類(lèi)從調(diào)研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性。基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告5一、國(guó)內(nèi)環(huán)境：中國(guó)房地產(chǎn)還有20xx年以上的好景xx年12月3日上海新國(guó)際博覽中心，第六屆中國(guó)住交會(huì)拉開(kāi)序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無(wú)論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱(chēng)史無(wú)前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言"中國(guó)房地產(chǎn)還有20xx年以上的好景"。"中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在20xx年中國(guó)的GDP增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。1998年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷(xiāo)售面積始終保持了年均20%左右的增長(zhǎng)。20xx年中國(guó)住宅投資占GDP比例超過(guò)了美國(guó)，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車(chē)、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。20xx年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長(zhǎng)4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比20xx年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。"二、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫1、湖北省宏觀(guān)政策的指導(dǎo)20xx年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房自20xx年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀(guān)念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶(hù)籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。20xx年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長(zhǎng)7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長(zhǎng)3.3%;20xx年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長(zhǎng)3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《20xx年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問(wèn)題及對(duì)策》)20xx年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(zhǎng)8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長(zhǎng)7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長(zhǎng)20.0%，增長(zhǎng)速度創(chuàng)九年來(lái)最好水平，增長(zhǎng)速度居全省第一位，增加絕對(duì)額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《20xx年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的`投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。近年來(lái)，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求"居者有其屋"向"居者優(yōu)其屋"發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話(huà)、摩托車(chē)等消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車(chē)、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。5、同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)情況荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀(guān)邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類(lèi)高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類(lèi)產(chǎn)品的推廣、銷(xiāo)售也逐步成熟，深入人心。三、xx房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭1、舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力，20xx年，政府出臺(tái)"為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房"的新規(guī)劃，開(kāi)始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標(biāo)是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告6一、xx市涉外房地產(chǎn)企業(yè)稅收基本情況：（一）登記情況：20xx年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)正式登記注冊(cè)的有4戶(hù)。至20xx年，由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售完結(jié)，有兩家企業(yè)停止經(jīng)營(yíng)，另外又有新注冊(cè)的企業(yè)兩家。故20xx年登記戶(hù)數(shù)仍為4戶(hù)。注冊(cè)類(lèi)型均為外商投資企業(yè)。（二）經(jīng)濟(jì)稅源及入庫(kù)稅收收入：20xx年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入3721萬(wàn)元。20xx年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入574萬(wàn)元。20xx年元至12月，我分局共計(jì)入庫(kù)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)350萬(wàn)元。其中：純稅收入344.87萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅340萬(wàn)元、個(gè)人所得稅2.41萬(wàn)元、印花稅1.62萬(wàn)元、土地增值稅0.84萬(wàn)元）。20xx年元至12月，我分局共計(jì)入庫(kù)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)180.10萬(wàn)元。其中：純稅收入169.90萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅156.30萬(wàn)元、個(gè)人所得稅3.02萬(wàn)元、印花稅8.44萬(wàn)元、土地增值稅2.14萬(wàn)元）。二、xx市涉外房地產(chǎn)企業(yè)趨勢(shì)分析：從調(diào)查分析的情況來(lái)看，我市房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是涉外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈以下幾個(gè)趨勢(shì)：（一）在新一輪國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策尤其是金融緊縮政策出臺(tái)后，首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一，對(duì)銀行金融支持依賴(lài)度過(guò)高，金融緊縮之后將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大沖擊，產(chǎn)生“急剎車(chē)”效應(yīng)。（二）隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)投資的速度明顯過(guò)快。然而在缺乏決策層有效控管和指導(dǎo)的情況下，房地產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)帶來(lái)的影響和沖擊相當(dāng)嚴(yán)重。最直接的后果就是房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售增長(zhǎng)，只是商品房空置率上升，更深層次的后果則是造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)成為泡沫，稅收自然呈萎縮狀態(tài)。（三）私有制股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限公司居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。涉外房地產(chǎn)企業(yè)中更是100%的為私有性質(zhì)，且銷(xiāo)售和財(cái)務(wù)人員多為家族成員，納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識(shí)較低，主觀(guān)偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。（四）市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)政策的不斷規(guī)范，我是原有易開(kāi)發(fā)資源逐漸萎縮。新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地由西向東，逐漸由市中心轉(zhuǎn)移向市區(qū)邊緣城郊結(jié)合部，或地價(jià)相對(duì)便宜、房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的的縣級(jí)區(qū)域，而且時(shí)間和項(xiàng)目都比較集中。在這個(gè)因素下對(duì)涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的。三、涉外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理上存在的問(wèn)題：根據(jù)省局和市局的部署安排，我局對(duì)所轄房地產(chǎn)企業(yè)20xx年度和20xx年度稅收管理情況進(jìn)行了全面檢查。從檢查情況來(lái)看，主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：（一）因房地產(chǎn)企業(yè)自身原因，造成發(fā)展受阻。在涉外分局征管的四家房地產(chǎn)企業(yè)中，真正形成一定規(guī)模集約化產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的只有華嵩置業(yè)有限公司，其他幾家為“項(xiàng)目”公司，規(guī)模小，競(jìng)爭(zhēng)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，做完單一項(xiàng)目就陷入半關(guān)停狀態(tài)。新增房產(chǎn)項(xiàng)目不多，部分在建房產(chǎn)項(xiàng)目還因受挫而停工。如招商國(guó)際房產(chǎn)公司就已處于停產(chǎn)狀態(tài)而無(wú)稅可交。（二）納稅主觀(guān)方面的因素：不少企業(yè)存在主觀(guān)意識(shí)上的偷欠稅收。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收賬款”或“其他應(yīng)付款”科目中長(zhǎng)期掛賬不做銷(xiāo)售處理，通過(guò)推遲“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷(xiāo)售收入”的時(shí)間，有意識(shí)地延緩銷(xiāo)售收入的視線(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，造成營(yíng)業(yè)稅、所得稅申報(bào)納稅滯后。另外還有企業(yè)提供虛假或不完整的銷(xiāo)售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開(kāi)發(fā)等手段增加稅務(wù)人員核算難度，達(dá)到少繳或不繳相關(guān)稅款的目的。（三）納稅客觀(guān)方面的因素：企業(yè)帳務(wù)混亂。該行業(yè)大部分是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，帳務(wù)設(shè)置不規(guī)范，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的稅收會(huì)計(jì)。雖然設(shè)置了帳務(wù)，但科目不齊全、核算不準(zhǔn)確，基本上只將銷(xiāo)售（預(yù)售）收入費(fèi)用等進(jìn)行了登記，而沒(méi)有系統(tǒng)地核算和調(diào)整。另外，財(cái)務(wù)憑據(jù)以白條居多，甚至僅憑經(jīng)理的一張便條就予以開(kāi)支。帳務(wù)處理上的極不規(guī)范，使得稅務(wù)檢查有一定難度。四、關(guān)于房地產(chǎn)稅收征管方面的幾點(diǎn)建議。(一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)管理制度。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性，對(duì)可售面積的單位預(yù)算造價(jià)的計(jì)算，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動(dòng)，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。(二)加強(qiáng)票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，特別對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用的`對(duì)外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷(xiāo)，并健全領(lǐng)、用、存制度。(三)完善對(duì)預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤(pán)銷(xiāo)售的進(jìn)度，特別對(duì)售樓部加強(qiáng)適時(shí)監(jiān)控，保證銷(xiāo)售信息、預(yù)收房款的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，多角度對(duì)預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控，確保稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。(四)爭(zhēng)取多方配合，爭(zhēng)取信息共享。稅務(wù)部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、規(guī)劃、金融、公安等部門(mén)的協(xié)同配合和聯(lián)系，對(duì)部分涉稅地?cái)?shù)據(jù)資料做到及時(shí)溝通，摸清我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對(duì)性。(五)完善規(guī)范二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報(bào)制度。針對(duì)二手房的買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個(gè)人的特點(diǎn)。首先通過(guò)與房管部門(mén)的聯(lián)系和配合，及時(shí)掌握二手房轉(zhuǎn)讓的納稅人及交易額的情況，規(guī)范賣(mài)房人的納稅申報(bào)制度，為下一步的稅款征收提供依據(jù)；其次加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的管理，對(duì)二手房的交易活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)控。(六)重點(diǎn)項(xiàng)目定期報(bào)告制度。對(duì)以地?fù)Q房、舊城改造、開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，資金投入較多的項(xiàng)目，實(shí)行定期向稅務(wù)主管部門(mén)報(bào)告制度，便于稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)掌握開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合具體情況適時(shí)地調(diào)整征管辦法。房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告7（一）區(qū)域基本情況云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區(qū)，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51"，北緯30°35′6"—31°26′36"之間，南北長(zhǎng)99。5公里，東西寬70。2公里，幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò)，境內(nèi)流程68。1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬(wàn)州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2006年末總?cè)丝?29萬(wàn)人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬(wàn)人，占91。03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬(wàn)人，人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿(mǎn)、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0。28%。（二）區(qū)域自然環(huán)境云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18。4°c，最低氣候—4。0°c，最高氣候41。7°c。年平均日照1484。8小時(shí)，年平均降雨量1100。1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。（三）區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11。9%，2006年全縣gdp達(dá)到53。3億元，比2000年接近翻一番，人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長(zhǎng)24%，高出計(jì)劃11。4個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2。23億元，年均增長(zhǎng)12。99%，比預(yù)期目標(biāo)高3。99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長(zhǎng)8。3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42。3：33。7：24。0調(diào)整到2005年的31。1：33。3：35。6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18。2億元，年均增長(zhǎng)12。2%，比計(jì)劃高0。9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4。8%以?xún)?nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26。78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4。81‰。（四）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21。87平方公里，新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的'實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽(yáng)交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò)，現(xiàn)有各類(lèi)港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車(chē)?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內(nèi)，至開(kāi)縣二級(jí)路今年貫通，至湖北利川二級(jí)路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車(chē)，云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車(chē)。距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車(chē)站48公里，僅40分鐘車(chē)程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里，在建113。5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，95。8%的村通公路。新建二級(jí)車(chē)站1個(gè)，三級(jí)車(chē)站4個(gè)，完成港口碼頭復(fù)建11處。（五）城市定位云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤(pán)石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，2003年7月19日正式開(kāi)館，被評(píng)定為國(guó)家aaaa級(jí)景區(qū)，成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告820xx年9月8日至11日，黑龍江省建設(shè)廳房地產(chǎn)處組織舉辦了估價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)，參會(huì)的估價(jià)師來(lái)自省內(nèi)各個(gè)地市。徐處長(zhǎng)特意從天津聘請(qǐng)了張弘武老師前來(lái)講解，徐處長(zhǎng)本人也針對(duì)我省的現(xiàn)狀進(jìn)行了講解和提示，又讓各地市的資深估價(jià)師介紹自己地方的估價(jià)業(yè)發(fā)展情況和建議，獲益匪淺。在這三天里，我們同行間也有了相互交流的機(jī)會(huì)。我們邊學(xué)習(xí)、邊調(diào)研，初步有了一點(diǎn)想法。一、我省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展速度較快，數(shù)量多，良莠不齊，估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)模普遍偏小，競(jìng)爭(zhēng)力弱，品牌意識(shí)尚未樹(shù)立起來(lái)。20xx年的《建設(shè)部關(guān)于納入國(guó)務(wù)院決定的十五項(xiàng)行政許可的條件的規(guī)定》，自20xx年12月起房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的成立由原來(lái)的行政主管單位核準(zhǔn)制轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓S可制，體制的轉(zhuǎn)變意味著只要符合十五項(xiàng)行政許可條件規(guī)定中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)準(zhǔn)入條件的，均可以申請(qǐng)成立專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。許多有創(chuàng)業(yè)意識(shí)的人借此機(jī)會(huì)大舉進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，紛紛成立估價(jià)公司。但多為4-10人的小公司，資質(zhì)低，法人多為賺錢(qián)而賺錢(qián)，事業(yè)心弱。（二）估價(jià)需求缺乏主動(dòng)性。張弘武老師講的對(duì)，在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人士的社會(huì)地位與律師、醫(yī)生一樣，是非常高的。西方很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問(wèn)，其中私人投資顧問(wèn)中很多就是房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人士。而在中國(guó)，幾乎沒(méi)有普通老百姓主動(dòng)尋求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)幫助，絕大多數(shù)是被動(dòng)或是處弱勢(shì)條件下委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)事宜，其主要原因還是中國(guó)的估價(jià)業(yè)務(wù)體制問(wèn)題。在老百姓眼里，估價(jià)就是走個(gè)流程，從而房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)服務(wù)難以從心理上得到普通老百姓的認(rèn)可。（三）估價(jià)勘察草率。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)根本不安排估價(jià)人員去現(xiàn)場(chǎng)勘察，甚至有些機(jī)構(gòu)偽造現(xiàn)場(chǎng)勘察紀(jì)錄及照片。有的機(jī)構(gòu)不安排估價(jià)人員去現(xiàn)場(chǎng)勘察，只是憑借房地產(chǎn)證復(fù)印件所刊載內(nèi)容來(lái)判斷。有些機(jī)構(gòu)在進(jìn)行個(gè)人住宅物業(yè)評(píng)估時(shí)，出于成本與收益不對(duì)等的考慮，不安排估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，其物業(yè)照片是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索衛(wèi)星航拍下的外觀(guān)照片下載而成，室內(nèi)照片則胡亂拼湊。（四）回扣風(fēng)盛行。商業(yè)賄賂是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的通病，是制約市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的毒瘤。國(guó)家從上到下非常重視治理商業(yè)賄賂工作。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)反商業(yè)賄賂也一直在高調(diào)治理中，但收效甚微。估價(jià)行業(yè)顯現(xiàn)出商業(yè)賄賂現(xiàn)象頗為嚴(yán)重，其嚴(yán)重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價(jià)收費(fèi)低，估價(jià)行業(yè)相對(duì)其他行業(yè)來(lái)講，每單估價(jià)業(yè)務(wù)收費(fèi)低，尤其是目前估價(jià)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)相調(diào)低；比例大，是指回扣比例占總體估價(jià)收費(fèi)的比例大，哈市某銀行以明文形式要求回扣40%，再加上給銀行業(yè)務(wù)員的提成，回扣總比例甚至高達(dá)60%-70%，這是任何一個(gè)行業(yè)無(wú)法承受的。（五）估價(jià)機(jī)構(gòu)間業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序。企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)提倡的是產(chǎn)品質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，由于估價(jià)機(jī)構(gòu)所提供的估價(jià)產(chǎn)品在客戶(hù)心中沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，而且估價(jià)服務(wù)結(jié)果需要有一定的時(shí)間才能得到市場(chǎng)驗(yàn)證。因此估價(jià)機(jī)構(gòu)之間業(yè)務(wù)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報(bào)復(fù)的情況屢見(jiàn)不鮮?！翱蛻?hù)定價(jià)法”成為了估價(jià)方法，受估價(jià)目的所限，哪家估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果能滿(mǎn)足委托方要求，委托方就將估價(jià)業(yè)務(wù)委托給該家機(jī)構(gòu)做。估價(jià)機(jī)構(gòu)以客戶(hù)期望價(jià)格迎合客戶(hù)，以取得業(yè)務(wù)。滋生了估價(jià)機(jī)構(gòu)為承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，競(jìng)相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實(shí)、客觀(guān)、合理的估價(jià)報(bào)告的問(wèn)題。二、解決對(duì)策和建議一把鋒利的刀，如果管理得當(dāng)，用在正當(dāng)?shù)牡胤?，能夠?yàn)樯鐣?huì)創(chuàng)造財(cái)富；如果放任對(duì)刀的管理，刀可能淪為邪惡人殺人搶錢(qián)的工具。當(dāng)殺人搶錢(qián)比安分守己能夠帶來(lái)更多的報(bào)酬并不必為此承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，殺人搶錢(qián)就會(huì)成為一種趨勢(shì)。因此說(shuō)，游戲規(guī)則必須制定好、貫徹好！（一）加強(qiáng)行業(yè)管理，成立地方估價(jià)學(xué)會(huì)，發(fā)揮學(xué)會(huì)作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)由行業(yè)學(xué)會(huì)管理，建設(shè)主管部門(mén)分層次負(fù)責(zé)估價(jià)師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格管理，其他工作，如估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試、繼續(xù)教育、制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德規(guī)范等工作由政府委托介于政府與中介機(jī)構(gòu)之間的民間機(jī)構(gòu)——估價(jià)師學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)管理。待條件成熟后所有評(píng)估的管理工作由估價(jià)師學(xué)會(huì)承擔(dān)。（二）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入。執(zhí)業(yè)人員和機(jī)構(gòu)都實(shí)行三級(jí)準(zhǔn)入制。首先要完善估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員的系列，根據(jù)人才的“寶塔結(jié)構(gòu)”，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)分高級(jí)和中級(jí)，初級(jí)應(yīng)為估價(jià)員，并設(shè)置水電、設(shè)備等配套專(zhuān)業(yè)的估價(jià)師。應(yīng)建立三個(gè)等級(jí)的臺(tái)階制，即從初級(jí)到高級(jí)每一個(gè)臺(tái)階都要有一定的學(xué)歷和執(zhí)業(yè)時(shí)間的限定，跨入第一個(gè)臺(tái)階以及由低一級(jí)臺(tái)階向上一級(jí)升級(jí)，必須經(jīng)過(guò)考核，考試，注冊(cè)，才能取得資格，并規(guī)定每一個(gè)等級(jí)的估價(jià)人員只能做一定范圍的評(píng)估業(yè)務(wù)。而且要實(shí)行估價(jià)人員責(zé)任制，評(píng)估所所長(zhǎng)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須是中級(jí)以上估價(jià)師，所有評(píng)估報(bào)告必須經(jīng)中級(jí)以上估價(jià)師簽字才能生效，其中一級(jí)資格的評(píng)估所所做評(píng)估報(bào)告和二級(jí)評(píng)估所所做的特大或高難度項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告必須經(jīng)高級(jí)估價(jià)師簽字生效，涉及到配套專(zhuān)業(yè)的評(píng)估報(bào)告必須有相關(guān)配套專(zhuān)業(yè)的估價(jià)師介入。允許二級(jí)機(jī)構(gòu)到外地承接業(yè)務(wù)，但要有控制范圍，要比一級(jí)低一個(gè)檔次?！皽?zhǔn)入”的標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格。一是與三個(gè)等級(jí)估價(jià)人員相適應(yīng)，要確立非常嚴(yán)格的高級(jí)估價(jià)師專(zhuān)業(yè)資格考試和注冊(cè)條件。要改變現(xiàn)行估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的考試和注冊(cè)條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個(gè)等級(jí)估價(jià)人員的相關(guān)專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估實(shí)務(wù)的年限，一般應(yīng)增加2－3年，筆試內(nèi)容涉及業(yè)務(wù)面要寬，要增加面試，注冊(cè)時(shí)要提供2－3份有代表性的評(píng)估報(bào)告。對(duì)有犯罪前科的'應(yīng)不準(zhǔn)注冊(cè)（滿(mǎn)五年以上的充其量只能從事估價(jià)員工作，但最好不開(kāi)這個(gè)口子），受行政處罰處分的應(yīng)滿(mǎn)五年才準(zhǔn)予注冊(cè)。隨著評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展估價(jià)師考試和注冊(cè)條件要逐步收緊，直至形成非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。二是三個(gè)等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格條件偏寬，根據(jù)“房地產(chǎn)法”第五十七條關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備條件的規(guī)定，每一個(gè)等級(jí)機(jī)構(gòu)有注冊(cè)資金，估價(jià)師人數(shù)，總體從事評(píng)估人數(shù)，機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)年限以及已做評(píng)估業(yè)務(wù)數(shù)量等方面都應(yīng)提高標(biāo)準(zhǔn)，如三個(gè)等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)師人數(shù)應(yīng)增加，尤其要規(guī)定一、二級(jí)機(jī)構(gòu)必設(shè)高級(jí)估價(jià)師，所有機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人數(shù)不能以抽象的70％的比例作限定，而應(yīng)規(guī)定每一個(gè)等級(jí)的機(jī)構(gòu)應(yīng)有具體數(shù)量的專(zhuān)業(yè)人員，還應(yīng)增加評(píng)估所硬件設(shè)施和信息儲(chǔ)存量（將來(lái)信息共享，應(yīng)規(guī)定評(píng)估所有提供信息的義務(wù)）的要求。（三）由政府或?qū)W會(huì)牽頭，由各估價(jià)機(jī)構(gòu)參與簽訂自律條約，只允許以國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的六折為最低折扣進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，如有違反，堅(jiān)決進(jìn)行價(jià)格處罰，直至吊銷(xiāo)資質(zhì)，并在報(bào)紙等重要媒體公布自律準(zhǔn)則，讓各大銀行等需求方知曉。對(duì)違反者加大處罰力度對(duì)于參與壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、給回扣、與客戶(hù)勾結(jié)出具虛假報(bào)告、隱瞞真相出具不實(shí)報(bào)告、為外來(lái)報(bào)告蓋章收費(fèi)等違規(guī)行為，一經(jīng)查實(shí)，要依法按規(guī)處理，涉及估價(jià)師職業(yè)紀(jì)律和職業(yè)道德的，由行政部門(mén)或行業(yè)協(xié)會(huì)予以行政處罰或行業(yè)處分。要淘汰一批不合格的機(jī)構(gòu)，要打擊走穴估價(jià)師，取消他們的從業(yè)資格。（四）扶植業(yè)務(wù)過(guò)硬的估價(jià)機(jī)構(gòu)。應(yīng)有重點(diǎn)地扶植一批有實(shí)力、有發(fā)展后勁的估價(jià)機(jī)構(gòu)，給予業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)和支持。要突出機(jī)構(gòu)信譽(yù)品牌，宣傳幾家信譽(yù)品牌過(guò)得硬的機(jī)構(gòu)。應(yīng)強(qiáng)化對(duì)機(jī)構(gòu)人員的動(dòng)態(tài)管理，鼓勵(lì)從業(yè)人員取得多重資格。扶植執(zhí)業(yè)的估價(jià)師隊(duì)伍，保護(hù)他們的利益。仿效發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的做法，確定估價(jià)師不同層次（例如：高級(jí)估價(jià)師）的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化估價(jià)師個(gè)人品牌。三、結(jié)語(yǔ)在我國(guó)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)仍是初級(jí)發(fā)展階段，中介行業(yè)的發(fā)展較發(fā)達(dá)國(guó)家尚有一定差距。我們估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)有外延發(fā)展轉(zhuǎn)入內(nèi)涵發(fā)展?？刂茢?shù)量，提高質(zhì)量。真正讓有知識(shí)的從業(yè)人員得到尊重，吸引更多有素質(zhì)，愿意從事本行業(yè)的人員加入到我們的隊(duì)伍中!房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告9一、城市概況濟(jì)南位于北緯36度40分，東經(jīng)117度00分，南依泰山，北跨黃河，屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，日照充分，年平均氣溫14攝氏度。濟(jì)南，又稱(chēng)“泉城”，是中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)大省—山東省的省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心，也是國(guó)家批準(zhǔn)的沿海開(kāi)放城市和副省級(jí)城市。濟(jì)南下轄六個(gè)區(qū)、三個(gè)縣、一個(gè)縣級(jí)市，總面積8227平方公里，人口596萬(wàn)，其中市區(qū)人口260萬(wàn)。濟(jì)南是“全國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)”和“全國(guó)投資硬環(huán)境40優(yōu)”的城市之一。100年前，濟(jì)南曾經(jīng)自開(kāi)口岸，創(chuàng)近代中國(guó)內(nèi)陸城市自設(shè)商埠、對(duì)外開(kāi)放的先河，并由此極大地促進(jìn)了當(dāng)時(shí)濟(jì)南經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和城市化水平。自二十世紀(jì)八十年代中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。20xx年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值170億美元，比上年增長(zhǎng)13.5%。濟(jì)南的產(chǎn)品已出口到140多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。截止到20xx年，全市累計(jì)批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)目2926個(gè)，合同利用外資51.47億美元，實(shí)際利用外資28.3億美元。共有51個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外商來(lái)濟(jì)南市投資，世界500強(qiáng)企業(yè)中已有18家來(lái)濟(jì)南市投資，前六大投資國(guó)別和地區(qū)分別為香港、德國(guó)、臺(tái)灣、日本、美國(guó)、新加坡。濟(jì)南已同世界上100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)往來(lái)關(guān)系。德國(guó)西門(mén)子、日本松下、美國(guó)百事可樂(lè)、沃爾瑪、瑞典沃爾沃等世界跨國(guó)公司500強(qiáng)企業(yè)在濟(jì)南建立了合資、合作企業(yè)，并取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。新的世紀(jì)，濟(jì)南市按照“實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的總體目標(biāo)要求，積極擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，進(jìn)行深化市場(chǎng)取向改革，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，不斷拓展城市發(fā)展空間。今后一個(gè)時(shí)期，濟(jì)南市按照“新區(qū)開(kāi)發(fā)、老區(qū)提升、兩翼展開(kāi)、整體推進(jìn)”的思路，將逐步建設(shè)東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶、西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū)，以濟(jì)南為中心的“半日經(jīng)濟(jì)圈”、“一日經(jīng)濟(jì)圈”正在形成，新的城市規(guī)劃建設(shè)已全面展開(kāi)。新一輪的城市建設(shè)，一系列重點(diǎn)工程的實(shí)施，將為外商提供巨大的商機(jī)。二、濟(jì)南社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析一）20xx年濟(jì)南經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。初步核算，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618.9億元，增長(zhǎng)15.6%。第一產(chǎn)業(yè)增加值118.7億元，增長(zhǎng)7.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值742.4億元，增長(zhǎng)19.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值757.8億元，增長(zhǎng)13.0%。人均生產(chǎn)總值27610元(按現(xiàn)行匯率折算為3338.6美元)，可比增長(zhǎng)14.1%。二)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高。20xx年，全市社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率45158元/人，增長(zhǎng)14.6%(勞動(dòng)生產(chǎn)率按就業(yè)人口計(jì)算)。各項(xiàng)稅收總額206.8億元，增長(zhǎng)18.8%，高于GDP增幅3.2個(gè)百分點(diǎn)，占生產(chǎn)總值比重12.77%，提高0.02個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入明顯增加。全市境內(nèi)財(cái)政總收入377.8億元，增長(zhǎng)18.9%，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入89.04億元，可比增長(zhǎng)20.9%。三)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整有新進(jìn)展。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年末的7.6：44.6：47.8變化為7.3：45.9：46.8，第二產(chǎn)業(yè)比重上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值604.3億元，增長(zhǎng)19.6%，占GDP的比重37.3%，提高1.9個(gè)百分點(diǎn)；固定資產(chǎn)投資率40.2%，提高3.2個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)外向度15.6%，提高3.4個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以上工業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重28%，提高2個(gè)百分點(diǎn)。四)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速。全年現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值299.5億元，增長(zhǎng)13.5%，在第三產(chǎn)業(yè)增加值中所占比重為39.5%。旅游業(yè)增勢(shì)良好。泉水持續(xù)噴涌和重大賽事帶動(dòng)了旅游業(yè)發(fā)展，全年共接待國(guó)內(nèi)外旅游人數(shù)1217.9萬(wàn)人次，增長(zhǎng)27.6%，其中接待境外游客10.7萬(wàn)人次，增長(zhǎng)59.3%；旅游總收入94.1億元，增長(zhǎng)30.7%，其中國(guó)際旅游創(chuàng)匯3698萬(wàn)美元，增長(zhǎng)54.3%。商務(wù)服務(wù)業(yè)方興未艾。商務(wù)服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入75.0億元，增長(zhǎng)15.0%，其中舉辦展會(huì)70場(chǎng)，營(yíng)業(yè)收入0.65億元，增長(zhǎng)16.1%。五)居民消費(fèi)價(jià)格小幅攀升。居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升2.5%，其中食品類(lèi)、煙酒及用品類(lèi)、居住、醫(yī)療保健及個(gè)人用品類(lèi)、衣著類(lèi)，分別上漲7.4%、4.6%、3.7%、0.8%和0.2%；家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通信類(lèi)、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類(lèi)分別下降2.7%、2.4%和0.3%；工業(yè)品出廠(chǎng)價(jià)格上升6.7%，原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上升16.4%。六)濟(jì)南向區(qū)域中心城市轉(zhuǎn)變。目前濟(jì)南市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重大約占GDP的25%左右，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重決定了城市的地位，香港作為國(guó)際性區(qū)域城市，其第三產(chǎn)業(yè)的比重占其GDP的86%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重占50%左右，東京、紐約等國(guó)際性城市的第三產(chǎn)業(yè)比重占GDP的90%以上，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重占60%以上。濟(jì)南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了濟(jì)南有可能發(fā)展成為國(guó)內(nèi)區(qū)域性的中心城市，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖上一個(gè)重要的力量。在20xx廣東社科院的中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估中，濟(jì)南的城市競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)全國(guó)排名12名，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖中的重要城市。三、濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)研判一）20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、房地產(chǎn)投資20xx年，在國(guó)家實(shí)施宏觀(guān)調(diào)控政策的新形勢(shì)下，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況良好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)施工面積、房地產(chǎn)交易繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)生機(jī)和活力，為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110.2億元，增長(zhǎng)22.7%。其中住宅投資完成87.1億元，增長(zhǎng)17.5%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資的79.0%。商品房屋竣工面積275.4萬(wàn)平方米，下降6.8%，其中住宅竣工面積246.3萬(wàn)平方米，下降3.1%。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓持續(xù)快速增長(zhǎng)20xx年,濟(jì)南市各類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓持續(xù)快速增長(zhǎng)。其中，轉(zhuǎn)讓件數(shù)33322件，同比增長(zhǎng)37.0%，增幅與上年基本持平；轉(zhuǎn)讓面積433.40萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)34.6%，增幅比上年提高7.8百分點(diǎn)；轉(zhuǎn)讓金額93.83億元，增長(zhǎng)76.0%，增幅比上年提高53.9個(gè)百分點(diǎn)。3、商品房市場(chǎng)運(yùn)行情況（一）商品房濟(jì)南市商品房（含住房、非住房）全年銷(xiāo)售13504件，同比增長(zhǎng)47.7%，增幅同比提高4.9百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積187.30萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)60.6%，提高44.3個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額50.94億元，增長(zhǎng)86.1%，提高60.7個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2720元/平方米，同比增長(zhǎng)15.9%，提高8個(gè)百分點(diǎn)。其中，非住宅商品房（含辦公和商業(yè)用房）銷(xiāo)售價(jià)格為4969元/平方米，增長(zhǎng)36.4%，提高24.6個(gè)百分點(diǎn)。（二）商品住房1、基本情況20xx年，濟(jì)南市商品房住房銷(xiāo)售13069件，同比增長(zhǎng)47.1%，增幅比上年回落2.5個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積175.89萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)60.6%，提高26.7個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額45.27億元，增長(zhǎng)82.6%，提高25.9個(gè)百分點(diǎn)。2、價(jià)格增幅下降20xx年濟(jì)南市商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2574元/平方米，增長(zhǎng)13.7%，增幅回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，上半年為2608元/平方米，增長(zhǎng)19.2%，提高1個(gè)百分點(diǎn)。因受宏觀(guān)調(diào)控影響，自6月份起，商品住房?jī)r(jià)格上漲勢(shì)頭得到有效遏制，增長(zhǎng)速度明顯放緩，下半年的平均價(jià)格為2538元/平方米，同比增長(zhǎng)9.4%，增幅比上半年回落了9.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。圖2中兩條趨勢(shì)線(xiàn)（累計(jì)平均價(jià)格線(xiàn)，下同）的距離自6月份起逐漸縮小，說(shuō)明濟(jì)南市商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度總體上呈逐漸回落、平穩(wěn)下降態(tài)勢(shì)。3、高價(jià)位、大戶(hù)型住房銷(xiāo)量快速增長(zhǎng)20xx年濟(jì)南市商品住房1500—20xx元/平方米價(jià)位的銷(xiāo)量最高，這種狀況與去年相同。但是，1000—1500元/平方米價(jià)位的銷(xiāo)量卻出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，該現(xiàn)象主要與低價(jià)位住房市場(chǎng)供應(yīng)量減少有關(guān)。相反，3000至5000元/平方米區(qū)間的銷(xiāo)量卻出現(xiàn)了成倍增長(zhǎng)。其中，3500—4000和4000—4500元/平方米價(jià)位的銷(xiāo)量增長(zhǎng)達(dá)3至5倍以上。商品住房不同價(jià)位銷(xiāo)售件數(shù)對(duì)比在高價(jià)位住房銷(xiāo)量快速增長(zhǎng)的.同時(shí)，大戶(hù)型住房的銷(xiāo)量也呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全年130平方米以上的大戶(hù)型共計(jì)銷(xiāo)售4947件，同比增長(zhǎng)102.5%；所占商品住房銷(xiāo)售總件數(shù)的比重也由上年的27.5%提高到37.9%。其中130—150平方米的銷(xiāo)量增長(zhǎng)最快，為上年同期的2.3倍。4、高層住房銷(xiāo)量一路走高濟(jì)南市高層、小高層住房全年銷(xiāo)售5823件，同比增長(zhǎng)96.8%，增幅高于多層住房74.5個(gè)百分點(diǎn)。尤其是高層住房的銷(xiāo)量同比增長(zhǎng)3.7倍，與我市商品住房中價(jià)位在3500—4000和4000—4500元/平方米的住房銷(xiāo)量增長(zhǎng)密切相關(guān)。由此可見(jiàn)，一方面，隨著人民生活水平的不斷提高，高層住房正快速得到中高收入群體的認(rèn)同；另一方面，正是由于高層、小高層這類(lèi)高價(jià)位住房銷(xiāo)量的高速增長(zhǎng)，促使其成為拉升我市商品住房平均價(jià)格的重要因素之一。二）二手房市場(chǎng)運(yùn)行情況（一）二手房20xx年濟(jì)南市二手房（含住房、非住房）銷(xiāo)售14701件，同比增長(zhǎng)35.8%，增幅同比提高11個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積152.26萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.6%，提高7.4個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額33.21億元，增長(zhǎng)54.0%，提高26.5個(gè)百分點(diǎn)。全市二手房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2181元/平方米，同比增長(zhǎng)22.7%，提高14.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，二手非住宅用房（含辦公和商業(yè)用房）銷(xiāo)售價(jià)格為3205元/平方米，同比增長(zhǎng)66.3%。（二）二手住房1、基本情況濟(jì)南市二手住房全年銷(xiāo)售14211件，同比增長(zhǎng)39.4%，增幅比上年提高14.5個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積125.08萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)42.2%，提高36.2個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售金額24.50億元，增長(zhǎng)61.7%，提高32.1個(gè)百分點(diǎn)。2、價(jià)格增長(zhǎng)減速20xx年濟(jì)南市二手住房平均銷(xiāo)售價(jià)格為1959元/平方米，同比增長(zhǎng)13.8%，增幅比上年回落8.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，上半年為1785元/平方米，同比增長(zhǎng)8.6%，增幅比20xx年上半年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)；下半年2160元/平方米，同比增長(zhǎng)20.1%，增幅比同期回落6.6個(gè)百分點(diǎn)。從圖6中的兩條趨勢(shì)線(xiàn)走勢(shì)上我們可以觀(guān)察到，自20xx年4月份起，二手住房?jī)r(jià)格的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯減速。從而證明，宏觀(guān)調(diào)控在我市二手住房市場(chǎng)上顯效比商品住房提前了兩個(gè)月。3、主力價(jià)位上升20xx年，濟(jì)南市二手住房主力價(jià)位是1500—20xx和20xx—2500元/平方米，銷(xiāo)售件數(shù)分別是3950和4185件，占二手住房銷(xiāo)售總件數(shù)的57.2%，比上年的主力價(jià)位1000—1500和1500—20xx元/平方米上升一檔。同時(shí)，二手住房?jī)r(jià)位在20xx—2500元/平方米以上的銷(xiāo)售件數(shù)出現(xiàn)成倍增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中3000—3500元/平方米的同比增長(zhǎng)4.5倍。但是，1500元/平方米以下的二手住房銷(xiāo)量卻在20xx年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。其主要原因，一是愿意和有能力購(gòu)買(mǎi)好房子的人比以前多了；二是宏觀(guān)調(diào)控條件下，前期房地產(chǎn)市場(chǎng)上因投資、投機(jī)需求而購(gòu)買(mǎi)的各類(lèi)住房陸續(xù)上市，使“新二手房”和“次新二手房”房源增多；三是因?yàn)槭袌?chǎng)上各類(lèi)住房的價(jià)格全面看漲，以至較低價(jià)位的二手房供應(yīng)量急劇減少。目前，10萬(wàn)以下的二手房在濟(jì)南市區(qū)已難覓蹤影。4、中小戶(hù)型優(yōu)勢(shì)依舊在20xx年濟(jì)南市二手住房銷(xiāo)售中，130平方米以下的中小戶(hù)型共銷(xiāo)售12938件，占二手住房銷(xiāo)售總量的91%，優(yōu)勢(shì)依舊。其中，主力戶(hù)型與上年基本一致，仍然保持在90平方米以下，共計(jì)9812件，占二手住房銷(xiāo)售總量的69%。5、已購(gòu)公房銷(xiāo)售情況20xx年濟(jì)南市已購(gòu)公房共銷(xiāo)售5366件，同比增長(zhǎng)42.2%；銷(xiāo)售面積35.36萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)50.3%；銷(xiāo)售金額7.57億元，增長(zhǎng)100.8%；平均銷(xiāo)售價(jià)格2141元/平方米，增長(zhǎng)33.6%，以上三項(xiàng)指標(biāo)的增長(zhǎng)速度均高于一般二手住房。另外，已購(gòu)公房銷(xiāo)售件數(shù)占全市二手住房銷(xiāo)售的比重為39%，比上年略有增長(zhǎng)。在已購(gòu)公房中，省直房全年共銷(xiāo)售376件，銷(xiāo)售面積2.74萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額0.63億元；平均銷(xiāo)售價(jià)格2283元/平方米（因銷(xiāo)售數(shù)量少而采用精確數(shù)值計(jì)算），同比增長(zhǎng)11.8%。雖然其價(jià)格增幅較低，但平均銷(xiāo)售價(jià)格卻在二手住房中最高。到20xx年底，濟(jì)南市省直已購(gòu)公房上市已滿(mǎn)13個(gè)月，其銷(xiāo)售件數(shù)也由20xx年12月上市之初的10件增長(zhǎng)到目前的平均每月31件，但畢竟數(shù)量太少、比重太小，其上市渠道不暢的狀況仍未好轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告10一、調(diào)查背景隨著人們生活水平的提高，對(duì)于房子的渴望也越來(lái)越強(qiáng)烈，買(mǎi)房的人不斷增多，房?jī)r(jià)也在不斷的攀升。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國(guó)家政府對(duì)此事高度重視，針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀(guān)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸于理性。那么，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的未來(lái)會(huì)如何發(fā)展展開(kāi)多方面的調(diào)查。二、調(diào)查目的面對(duì)逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)的房地產(chǎn)是否會(huì)如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調(diào)查就是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的的發(fā)展趨勢(shì)。三、調(diào)查情況1、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀自黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬(wàn)價(jià)值的巨大商品開(kāi)始起動(dòng)，開(kāi)始流通。自20xx年起，本來(lái)相對(duì)平穩(wěn)的房?jī)r(jià)仿佛一夜之間就打著滾似的增長(zhǎng)了一倍多，使得人們認(rèn)為在以后房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，紛紛搶購(gòu)房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)了時(shí)機(jī)都搶著開(kāi)發(fā)未開(kāi)發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房?jī)r(jià)也一直在飆升。進(jìn)入20xx年9月，美國(guó)金融市場(chǎng)再掀危機(jī)，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購(gòu)美林集團(tuán)、AIG集團(tuán)陷入危機(jī)，強(qiáng)烈震撼了美國(guó)金融市場(chǎng)，并在國(guó)際金融市場(chǎng)掀起滔天巨浪，曠日持久的美國(guó)次貸危機(jī)轉(zhuǎn)化為嚴(yán)峻的世紀(jì)性金融危機(jī)。由于這場(chǎng)金融危機(jī)仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，危機(jī)將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場(chǎng)危機(jī)的影響范圍和影響程度仍是個(gè)未知數(shù)，這場(chǎng)危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見(jiàn)。次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響。為了緩解國(guó)際資本投機(jī)人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20xx年底至20xx年6月的多時(shí)間里，美聯(lián)儲(chǔ)多次上調(diào)利率，但中國(guó)的利率只上調(diào)了兩次，而且20xx年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率。利率未能大幅度的調(diào)整，使虛熱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以得到有效的控制,導(dǎo)致中國(guó)樓市與美國(guó)樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。房地產(chǎn)的投機(jī)者日益的增多，我國(guó)的房?jī)r(jià)不斷地飆升，這一現(xiàn)象持續(xù)了幾年的時(shí)間。不管是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房還是住宅房，有錢(qián)的人瘋狂的一再購(gòu)入房產(chǎn)，普通一些的老百姓只能看著房?jī)r(jià)的一再飆升，慢慢的買(mǎi)房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來(lái)自國(guó)內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國(guó)際投資。其中前者是主要投資來(lái)源，占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的.絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長(zhǎng)速度來(lái)看，除了20xx年有較小回落，20xx年至都保持了高速增長(zhǎng)狀態(tài)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，這一數(shù)據(jù)又逐漸開(kāi)始?xì)w落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，20xx年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36828億元，同比名義增長(zhǎng)20.3%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是該指標(biāo)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回落。從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將投資對(duì)象逐漸從商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況上來(lái)看：據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)，一是新開(kāi)工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一些改變，一些開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的囤積情況逐漸向使用過(guò)渡、開(kāi)工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導(dǎo)致竣工面積的增長(zhǎng)很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢(shì)依然嚴(yán)峻。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷出現(xiàn)的負(fù)面拆遷新聞，國(guó)家也對(duì)此越來(lái)越重視，相繼出臺(tái)了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開(kāi)發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。國(guó)家審計(jì)署發(fā)布的《24個(gè)市縣至土地管理及土地資金審計(jì)結(jié)果》，列舉了24個(gè)市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問(wèn)題，實(shí)際情況可能遠(yuǎn)不止如此。國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合召開(kāi)的電視電話(huà)會(huì)議中，通報(bào)了20xx年10月至10月全國(guó)“未報(bào)即用”違法用地清查整改情況，31個(gè)省(區(qū)、市)不同程度存在“未報(bào)即用”違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目。至20xx年3月25日，全國(guó)共清理“未報(bào)即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬(wàn)畝，其中耕地面積27.2萬(wàn)畝。進(jìn)入20xx年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個(gè)指標(biāo)已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，20xx年1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅施工面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.9%。住宅新開(kāi)工面積70630萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.9%。住宅竣工面積27428萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.7%。上述指標(biāo)增速均比此前有所回升，意味著短期內(nèi)整體市場(chǎng)供應(yīng)無(wú)虞。數(shù)據(jù)還顯示，20xx年6月末，全國(guó)商品房待售面積43731萬(wàn)平方米，比5月末增加807萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加506萬(wàn)平方米。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，銷(xiāo)售量呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)，從20xx年至，銷(xiāo)售量不斷增加，即使在20xx年中間有過(guò)短暫回落，但是從全年來(lái)看，銷(xiāo)售量仍然是增加的，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，首度超過(guò)10億平方米。盡管面臨嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，商品房開(kāi)發(fā)投資全年同比增速仍然達(dá)到33.2%。但是這一情況到隨著國(guó)家調(diào)控的堅(jiān)決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房?jī)r(jià)近年來(lái)依然處于高位運(yùn)行，雖然在個(gè)別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管有“新國(guó)五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來(lái)的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%;商品房銷(xiāo)售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%。2、居民預(yù)購(gòu)房情況根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%，超過(guò)半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購(gòu)買(mǎi)住房的人占大多數(shù)，一般想買(mǎi)70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在20xx—3000元，但是就目前來(lái)看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房的。先不說(shuō)北京、上海一些大城市的房?jī)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jī)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通工薪階層所能承受的范圍。數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購(gòu)房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀(jì)大概是要買(mǎi)結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了“中國(guó)的房?jī)r(jià)是由丈母娘炒起來(lái)的”這句話(huà)。其次，是35歲到44歲的人群?？傮w購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。在家庭收入調(diào)查中，主要的購(gòu)房者月收入一般在1000—4000元從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房