肥城市場及地塊產品建議書

肥城房地產市場分析及水街地塊(dìkuài)產品建議書——營銷策劃部2013年8月1豪門投資(tóuzī)置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁目錄(mùlù)1、宏觀市場(shìchǎng)分析2、區(qū)域樓盤市場分析3、西部區(qū)域分析4、產品建議2豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁1、宏觀市場(shìchǎng)分析3豪門投資置業(yè)專注城市(chéngshì)運營共一百二十八頁1.1、宏觀經濟(hónɡɡuānjīnɡjì)分析（1）肥城市地處山東中部、泰山西麓，是資源豐富的魯中寶地，肥桃之鄉(xiāng)。（2）肥城發(fā)展速度(sùdù)較快，近幾年GDP增速明顯，在全國百強縣市中排名第48位。（3）肥城市產業(yè)結構以工業(yè)為主導，第三產業(yè)發(fā)展相對滯后，但有比較大的發(fā)展?jié)摿?。?）肥城市總人口外來暫住人口不多．外來人口對于肥城經濟貢獻率較低。（5）肥城市高收入消費者普遍存在到濟南、泰安購物、娛樂的消費習慣。肥城宏觀經濟概述——地理位置、構成、經濟地位、產業(yè)結構、人口結構4豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁1.1、宏觀經濟(hónɡɡuānjīnɡjì)分析GDP發(fā)展水平分析——肥城人均GDP近8000美元，剔除高估(ɡāoɡū)因素之后

依然可說明本地房地產市場處于高速發(fā)展階段房地產預警系統判斷——GDP增速與房地產發(fā)展關系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展肥城GDP平均增長率超18%。按年末戶籍人口數計算，肥城GDP2010年達50228元，根據當前匯率約合7941美元，增長速度較快。肥城GDP增速超過8%，預示著房地產市場進入快速發(fā)展階段。5豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁1.1、宏觀經濟(hónɡɡuānjīnɡjì)分析產業(yè)結構發(fā)展分析——肥城(féichénɡ)處于二產占主導的發(fā)展階段，三產增速較快，雖然三產目前發(fā)展滯后，但有發(fā)展?jié)摿Α?1)肥城目前處于第二產業(yè)占主導的階段，但是目前第二產業(yè)所占比重放緩。第三產業(yè)所占比重在近年開始緩慢增長。(2)在將來一段時期內，第二產業(yè)的增長將會放緩，所占比重會穩(wěn)定甚至逐步下降。第三產業(yè)將會獲得更快的發(fā)展。（3）產業(yè)結構的變化會進一步提高肥城人民收入水平，同時刺激商業(yè)的發(fā)展。第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)增長12%增長11%增長26%6豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁1.1、宏觀經濟(hónɡɡuānjīnɡjì)分析產業(yè)結構(chǎnyèjiéɡòu)發(fā)展分析第三產業(yè)細分2010年產值2010年占GDP比重交通運輸、倉儲、郵政業(yè)2750385.0%信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)897511.8%批發(fā)和零售業(yè)52116710.5%住宿和餐飲業(yè)897991.8%金融業(yè)679621.4%教育627211.3%文化、體育和娛樂業(yè)188050.3%（1）從第三產業(yè)的細分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)增長最為迅速，2010年占GDP比重超過10個百分點，可以說，第三產業(yè)所占GDP比重提高批發(fā)和零售業(yè)的貢獻度最大。（2）這種變化趨勢說明，在肥城第三產業(yè)發(fā)展的過程中，商業(yè)將最可能起到主導的作用。隨著本地平均消費水平的提高和整體購買力市場的擴大，將會刺激本地集中式商業(yè)的發(fā)展，提高本地商業(yè)設施對本地居民的吸引力。7豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁1.1、宏觀經濟(hónɡɡuānjīnɡjì)分析人口結構發(fā)展分析——肥城市的人口結構屬于啞鈴(yǎlíng)狀分布特征平均收入中產階級人群低收入人群高收入人群第二產業(yè)制造加工型低端企業(yè)的技術工人商業(yè)外來打工經營人員第三產業(yè)企業(yè)的普通員工第二產業(yè)制造加工型低端企業(yè)的中基層管理者第二產業(yè)制造加工型低端企業(yè)的高層管理人員及家屬各類商業(yè)企業(yè)主及投資者肥城市政府公務員第三產業(yè)企業(yè)的中高層管理者8豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁1.1、宏觀經濟(hónɡɡuānjīnɡjì)分析分析(fēnxī)結論目前肥城的經濟發(fā)展速度較快，人們的經濟收入水平增長明顯，導致對住宅需求日益增大，肥城已經進入住宅市場升級換代的高峰期。不過由于外來人口較少，肥城市目前的消費需求主要以當地居民為主。肥城非農業(yè)人口收入遠高于農業(yè)人口，消費群體比較廣泛，高收入階層主要集中在機關、企事業(yè)單位、水電煤以及部分個體私營工商業(yè)主，他們將是肥城房地產市場的主要消費群體。肥城城市綠化優(yōu)美，經調查該城市正在評選“國家園林城市”，對樓盤正常施工受到一定影響；肥城房地產發(fā)展規(guī)范、項目預售管理嚴格，基本所有樓盤全部為準現房才取得預售許可證；因項目預售制度嚴格及城市區(qū)域內樓盤多、項目大，和城市房地產消化水平有限等因素，導致樓盤消化周期較長，較多樓盤存在現房后剩余大量房源等待銷售；經調查明顯看出，肥城城市規(guī)劃方向主要向西發(fā)展，房地產銷售價格西高東低。由于城市南北縱身較短，價格差異不大；肥城房地產營銷水平參差不齊，由于多數開發(fā)商未聘請專業(yè)營銷代理公司負責銷售，導致各樓盤銷售水平參差不齊，主要體現在專場包裝、銷售資料設計、銷售人員形象及素質；各樓盤在銷售方面，在保持原有銷售手法的同時，較多樓盤采用團購銷售、員工內部銷售的銷售方式，整體銷售不錯效果明顯；肥城房地產市場項目價格相對穩(wěn)定，城區(qū)東西區(qū)域價格差異高于1000元，城區(qū)主要價格區(qū)間為3700元/㎡——4800元/㎡。9豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁1.1、宏觀經濟(hónɡɡuānjīnɡjì)分析城市(chéngshì)概況10豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁1.1、宏觀經濟(hónɡɡuānjīnɡjì)分析城市(chéngshì)概況11豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁1.1、宏觀經濟(hónɡɡuānjīnɡjì)分析城市(chéngshì)概況12豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁本項目(xiàngmù)案名選擇主要影響因素：1、合作模式2、品牌認可度3、擦邊球案名13豪門投資(tóuzī)置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2、區(qū)域樓盤(lóupán)市場分析14豪門投資(tóuzī)置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.1、區(qū)域總體(zǒngtǐ)概況區(qū)域區(qū)域介紹代表樓盤市場特征中部肥城金街及政府駐地分布，交通購物方便，周邊配套設施齊全，是肥城最繁華的事業(yè)圈水岸桃源上城國際潤東新天地陽光國際以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，成功銷售的主要原因來源于地段。此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以肥城市政單位較多東部市政府全力打造的園林新城，周邊環(huán)境較好，空氣新鮮，適宜居住東部名城藍色港灣桃源名郡世紀花園其戶型設計超前，精美裝修突出個性化特點。區(qū)域居住人氣不高，早期以市區(qū)人居多。該區(qū)域出租率不高，配套相對完善，適宜居住西部肥城總體規(guī)劃確定的城市主要發(fā)展方向，已成為肥城房地產市場新的熱點區(qū)域桃都國際城春秋古城山水名園至尊國際戶型設計超前，以經濟型兩居和舒適型三居為主該區(qū)域商品房配套設施齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，購買者多以自住為主（商業(yè)項目春秋古城除外）南部南外環(huán)公路沿線區(qū)域，屬于肥城的教育文化中心，教育資源豐富康誠麗都因周邊學校眾多，該區(qū)學區(qū)房很是盛行早期針對市政單位搬遷業(yè)主，目前購房客戶還是向城鎮(zhèn)市場延伸北部城市輕工業(yè)區(qū)域，屬于新城的工業(yè)開發(fā)區(qū)潤和領世逸居該區(qū)域較早涉足工業(yè)輕工業(yè)開發(fā)，離老城區(qū)較近，較早開發(fā)的小區(qū)主要依附于其廠房，所以配套還算齊全15豪門投資(tóuzī)置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.2、南部(nánbù)市場樓盤名稱君悅國際萬和花園紫竹文苑發(fā)展商山東領先置業(yè)肥城城建山東金地置業(yè)位置肥桃路與長山街交匯處肥桃路與向陽街交匯處肥桃路與長山街交匯處北200米距離本項目距離800米100米900米占地面積53.5畝21畝15.6畝總建筑面積9.7萬㎡5.5萬㎡2.7萬㎡總期數311總棟數832總戶數1000戶768余戶300物業(yè)管理海納物業(yè)城建物業(yè)待定物業(yè)管理費待定待定待定容積率2.83.92.6綠化率40%35%30%實用率80-85%75-80%80-85%建筑密度大于30%大于30%大于30%小區(qū)配套社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)客群分析周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶較多，市里居民其次，職業(yè)較為分散周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體戶、居民等，市里較少蓄客階段，預計客群以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶和孩子上學買房客戶為主16豪門投資置業(yè)專注(zhuānzhù)城市運營共一百二十八頁2.2、南部(nánbù)市場分析結論：①南部城區(qū)新樓盤較少，本次調研樓盤有3個，總占地90畝，建筑面積約17.9萬㎡，總戶數約2300多戶，可容納8000人口。②小高層和高層住宅容積率多在3.0以上，綠化率大都在40%以上，多為架空式綠化。③小高層的實用率在80-85%之間，高層住宅的實用率在75%-80%之間。④樓盤的小區(qū)配套多有社區(qū)(shèqū)商業(yè)，距離市區(qū)較近，配套設施完善。⑤客群來看，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者較多，市區(qū)居民也占一定比例，購房以孩子上學為主要目的，改善性需求較少，客群比較傾向于多層住宅，但新樓盤大都是小高層和高層住宅，居民需要時間轉變居住觀念。整體上來看，南部城區(qū)教育資源豐富，位于肥城市學區(qū)位置，小學有河西小學、實驗小學，初中有龍山中學、實驗中學等，高中有泰西、六中、一中，人文環(huán)境優(yōu)良。17豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.3、西部市場(shìchǎng)樓盤名稱上城國際陽光國際至尊國際康城麗都御景苑桃都國際城山水名園發(fā)展商肥城廣泰立恒置業(yè)陽光集團山東中超北京天首肥城康城置業(yè)山東晨宏置業(yè)肥城盛宏置業(yè)山東興潤占地面積200余畝40畝30畝300畝200畝575畝486畝總建筑面積50萬㎡12萬㎡10萬㎡32萬㎡30萬㎡65萬㎡50萬㎡總期數3213356總棟數規(guī)劃中8236348065總戶數1期296戶81630026002300約6000戶約7000戶物業(yè)管理海納物業(yè)陽光物業(yè)眾泰人防物業(yè)宏泰物業(yè)永康物業(yè)盛宏物業(yè)興潤物業(yè)物業(yè)管理費1元待定待定待定待定多層0.5元0.6元容積率4.64.551.62.31.51.6綠化率13.5%40%40%40%42%43%40%實用率77%82%75%92%80%85-88%80-85%建筑密度大于40%大于40%大于40%25%30%24%30%小區(qū)配套文化中心社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)沿街底商社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)幼兒園社區(qū)商業(yè)幼兒園客群分析礦廠、電廠等大企業(yè)職工，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體戶、居民等，市里較少。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體為主大部分為市里居民，各種職業(yè)都有多為市區(qū)居民，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體，職業(yè)分散礦廠、電廠等大企業(yè)職工，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體事業(yè)單位團購居多周邊配套一河四園、幼兒園、小學、中學、大學、銀行、醫(yī)院等，配套較為完善18豪門投資置業(yè)專注城市(chéngshì)運營共一百二十八頁2.3、西部市場(shìchǎng)分析結論：①南部城區(qū)新樓盤較少，本次調研樓盤有3個，總占地90畝，建筑面積約17.9萬㎡，總戶數約2300多戶，可容納8000人口。②小高層和高層住宅容積率多在3.0以上，綠化率大都在40%以上，多為架空式綠化。③小高層的實用率在80-85%之間，高層住宅的實用率在75%-80%之間。④樓盤的小區(qū)配套多有社區(qū)商業(yè)，距離市區(qū)較近，配套設施完善。⑤客群來看，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者較多，市區(qū)居民也占一定比例，購房以孩子上學為主要目的，改善性需求較少，客群比較傾向于多層住宅，但新樓盤大都是小高層和高層住宅，居民需要時間轉變居住觀念。整體上來看，南部城區(qū)教育資源豐富，位于肥城市學區(qū)位置，小學有河西小學、實驗(shíyàn)小學，初中有龍山中學、實驗(shíyàn)中學等，高中有泰西、六中、一中，人文環(huán)境優(yōu)良。19豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.4、東部(dōnɡbù)市場樓盤名稱桃源名郡盛世華府藍色港灣發(fā)展商山東興潤置業(yè)肥城市市政建設公司中高集團占地面積220畝45畝205畝總建筑面積26萬㎡10.37萬㎡27.2萬㎡總期數423總棟數301121總戶數2100戶1000余戶1500戶物業(yè)管理興潤物業(yè)暫無待定物業(yè)管理費0.6（不含電梯費）待定待定容積率1.83.52綠化率40%小于30%40%實用率80-85%75-80%——建筑密度大于30%大于40%——小區(qū)配套社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)銀座、幼兒園客群分析周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶較多，市里居民其次，職業(yè)較為分散周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體戶、居民等，市里較少——20豪門投資(tóuzī)置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.4、東部(dōnɡbù)市場分析結論：①東部(dōnɡbù)城區(qū)新樓盤較少，本次調研樓盤有3個，大多都是肥城市開發(fā)商?？傉嫉?70余畝，建筑面積約64萬㎡，總戶數約4600多戶，可容納1.5萬多人口。②三個樓盤都以小高層和高層為主，但是容積率“桃源名郡”的要明顯低于“盛世華府”，居住的舒適度要好很多。③三個樓盤的小區(qū)內配套以社區(qū)商業(yè)為主，周邊配套目前僅有龍山小學，其他生活配套基本沒有。④客群來看，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個體或者居民購房者較多，買房主要目的是孩子上學，年輕人基本出去打工，老人在家里照顧孩子，小區(qū)北邊不遠就是城東小學，也叫龍山小學。大戶型的客群主要面對縣城客戶，但由于位置相對偏遠，吸引力不足，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民對小戶型最為感興趣。整體上來看，東部城區(qū)居住環(huán)境也比較好，但是因為缺少生活配套，沒有公共娛樂休閑場所，居住生活較為不便。隨著市政建設的加快，生活配套的不斷完善，東部城區(qū)也將是未來肥城市主要居住區(qū)域。21豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析桃都國際(guójì)城

樓盤名稱桃都國際城位置白云山路與豐園大街交匯處（本公司項目以西，直線距離2.5公里）規(guī)模占地面積574.7畝，建筑面積65萬㎡，容積率1.49配套設施地下商業(yè)街、5萬㎡社區(qū)商業(yè)、圖書館、健身俱樂部、游泳館、2萬㎡中央花園、籃球館、網球館等采暖方式地暖層高2.9米裝修標準簡裝，廚衛(wèi)、陽臺貼瓷磚，安裝壁掛式太陽能銷售范圍別墅，花園洋房，多層住宅，小高層，社區(qū)商業(yè)主要戶型在售K區(qū)94㎡、105㎡、108㎡、110㎡、125㎡；預約J區(qū)80㎡、95㎡、110㎡、113㎡、116㎡戶型面積及銷售情況主力戶型面積㎡數量銷售數量銷售配比兩室兩廳一衛(wèi)94826883%三室兩廳一衛(wèi)105685276%三室兩廳一衛(wèi)1086464100%三室兩廳一衛(wèi)110623861%三室兩廳兩衛(wèi)125684261%最高價5018元/㎡（花園洋房）最低價4100元/㎡均價4600元/㎡綜合點評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：體量大影響力大，容積率小為1.49物業(yè)類型豐富，住宅、商業(yè)、花園洋房、聯體別墅，戶型設計基本為大開間短進深方正實用，且有一個1萬平米的廣場。劣勢：1、體量大多層樓盤數目相對多，相互阻擋視野，居于此有牢籠之感。2、開發(fā)商因各種原因導致開發(fā)周期過長，現在已過六年，導致原來的規(guī)劃設計理念落后無法與新樓盤的設計理念形成有力的競爭力。3、電梯房的公攤大于22%。4、開發(fā)商前期開發(fā)的樓盤多在最好的位置，配套完善，后期推出的樓盤位置、環(huán)境、配套、生活便利性相對前期不足。22豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析上城(shànɡchénɡ)國際樓盤名稱上城國際位置新城路與金牛山大街交匯處（位于我公司項目西北方向，直線距離2.7公里）規(guī)模占地200余畝，總建筑面積50萬㎡，一期占地8517㎡配套設施城市綜合體項目，招商銀座入駐，代建三館項目采暖方式暖氣片層高2.8米裝修標準毛坯銷售范圍高層住宅，沿街商鋪，商場鋪位主要戶型95㎡、113㎡、115㎡、122㎡戶型面積及銷售情況主力戶型面積㎡數量銷售數量銷售配比兩室一廳一衛(wèi)95967578%三室兩廳一衛(wèi)113998586%三室兩廳一衛(wèi)115645992%三室兩廳兩衛(wèi)122322784%最高價5200元/㎡最低價4070元/㎡均價4590元/㎡銷售進度一期開盤一年有余，目前已經進入尾盤銷售，二期尚未開盤綜合點評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：體量較大，物業(yè)類型豐富，商業(yè)、住宅等構成。配套齊全，對面有體育館、文化館、博物館，生活便利。區(qū)位優(yōu)勢，靠近市區(qū)中心。項目商業(yè)招商銀座入駐，投資性較高。劣勢：1、本項目是開發(fā)商用建三館來置換三館附近土地的項目。開發(fā)商必須先給政府建成三館，然后才能開發(fā)置換的土地，存在政府領導更換導致土地置換拖延的風險。2、現三館剛開始建設，后期置換的項目最少等一年后開始建設。3、一期工程位于新城路以南，后期工程位于新城路以北，不利于后期管理。23豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析康誠麗都(lìdōu)樓盤名稱康誠麗都位置位于文化路與軍民街交匯處南100米（位于我公司項目以北，直線距離1.2公里）規(guī)模總占地300畝，總建筑面積40萬㎡，高層7棟，小高層11棟，多層18棟配套設施地下停車位、健身會所、幼兒園、休閑廣場采暖方式地暖層高2.8米裝修標準毛坯銷售范圍高層住宅主要戶型115㎡、129㎡、132㎡、147㎡戶型面積及銷售情況主力戶型面積㎡數量銷售數量銷售配比三室兩廳一衛(wèi)115181794%三室兩廳兩衛(wèi)129403485%三室兩廳兩衛(wèi)1321203731%四室兩廳兩衛(wèi)147362467%最高價4786元/㎡最低價4300元/㎡均價4460元/㎡一次性均價4280元/㎡銷售率一期高層銷售率達到80%目前只剩下132㎡戶型的房源綜合點評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：位于肥城學區(qū)位置，人文環(huán)境好。距離市中心較近，屬于市中心樓盤，樓盤規(guī)模較大，社區(qū)配套完善。東區(qū)開發(fā)完畢，有一定的客戶群體。劣勢：1、過度依賴改善型購房客戶，戶型多為大面積，客戶群體不足。2、儲藏室面積多為22㎡以上，因綁定銷售，客戶抗性較大。24豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析陽光(yángguāng)國際

樓盤名稱陽光國際位置新城路與金牛山大街交匯處（位于我公司項目西北方向，直線距離2.7公里）規(guī)模12萬㎡，4棟12層小高層（一梯兩戶），4棟26層高層（兩梯三戶）工程狀況南區(qū)6棟內部裝修中，北區(qū)2棟高層已封頂采暖方式地暖層高2.8米推出日期一期2011年10月份開始銷售，二期預計2013年5月份開盤交樓日期一期2013年6月，二期2014年中旬裝修標準廚房衛(wèi)生間貼瓷磚銷售范圍高層住宅，沿街商鋪主要戶型87㎡、112㎡、124㎡、130㎡戶型面積及銷售情況主力戶型面積㎡數量銷售數量銷售配比兩室兩廳一衛(wèi)84583255%三室兩廳一衛(wèi)112573968%三室兩廳兩衛(wèi)124955559%三室兩廳兩衛(wèi)129943133%三室兩廳兩衛(wèi)140241146%最高價4900元/㎡最低價4350元/㎡均價4600元/㎡綜合點評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：開發(fā)商為地方知名，在肥城持續(xù)性開發(fā)，當地受眾關注度較高。位置優(yōu)越濕地公園、白云山公園環(huán)抱是河西小學老校區(qū)的學區(qū)房劣勢：1、樓間距小，影響日照時間。2、項目樓盤數目太多導致容積率偏大，小區(qū)環(huán)境差，綠化率低，道路狹窄擁擠。3、本項目以住宅為主，商業(yè)極少，導致生活不便。樓盤數目相對多，相互阻擋視野，居于此有牢籠之感。4、商業(yè)只有沿街一層，無法形成大型商業(yè)中心。25豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析山水(shānshuǐ)名園樓盤名稱山水名園位置龍山路西首廣文大廈對過（老匯源果汁廠）規(guī)模項目占地486畝，總建筑面積50萬平方，容積率1.55，綠化率42.5%配套設施休閑廣場、幼兒園銷售范圍花園洋房、多層、小高層、高層主要戶型115-130㎡最高價4900元/㎡最低價4200元/㎡均價4500元/㎡綜合點評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、現房優(yōu)勢，5棟小高層為現房，8月即將竣工2棟小高層2、僅靠白云山公園和康王河濕地公園，風景優(yōu)美3、周圍學校資源豐富，學區(qū)房劣勢：1、社區(qū)內配套較少2、多層6層帶電梯，價格較高3、周圍商業(yè)設施少，人氣比市區(qū)較低4、小戶型房源較少26豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析桃源(táoyuán)名郡樓盤名稱桃源名郡位置位于龍山路與吉山大街交匯處（位于我公司項目東部方向，直線距離3.2公里）規(guī)模小區(qū)占地260畝，規(guī)劃建筑面積26萬㎡，由12棟聯排別墅和30棟電梯高層所組成配套設施金色童年幼兒園，社區(qū)商業(yè)、中央景觀帶、景觀小品采暖方式地暖層高2.9米裝修標準墻面乳膠漆，水泥地面廚衛(wèi)貼瓷磚，衛(wèi)生間瓷磚一貼到頂贈送壁掛式太陽能、熱水器，陽臺按照推拉門銷售范圍多層、高層、聯排別墅主要戶型116-140㎡最高價4600元/㎡最低價4200元/㎡均價4400元/㎡一次性均價4100元/㎡銷售率一期8棟聯排別墅（64套）已售罄，15棟小高層已經售罄11棟，其余4棟還有少量房源。二期銷售50%，共289套，136套為一梯兩戶，153套為一梯三戶綜合點評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：開發(fā)商為本土開發(fā)商，已經在當地開發(fā)多處樓盤東部為肥城規(guī)劃的新興產業(yè)開發(fā)區(qū)，未來潛力巨大項目內部景觀豐富，風景優(yōu)美劣勢：東部多為剛需客戶，此項目戶型偏大，些許偏離市場需求東部在肥城屬于落后區(qū)域，顧客認可度不高周圍商業(yè)、生活配套尚不齊全，生活不方便27豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析御景園樓盤名稱御景園位置新城路與白云山大街交匯處，濕地公園南鄰（位于我公司項目西北方向，直線距離4公里）項目規(guī)模30萬平層高2.9米銷售范圍小高層主要戶型119-140㎡暢銷戶型：119㎡、122㎡滯銷戶型：135㎡、140㎡滯銷原因戶型偏大，總房款高最高價4600元/㎡（16F）最低價3900元/㎡（2012年9月開盤時）均價4200元/㎡一次性均價4100元/㎡銷售率2012年9月開盤，已售500套，未售700套，銷售率41%優(yōu)惠政策貸款9.6折，一次性付款9.5折優(yōu)惠綜合點評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：地理位置緊挨龍山河濕地公園，緊鄰新城路、龍山河，環(huán)境優(yōu)美，風水好。整體性較好，體量較大。準現房、低公攤劣勢：地理地勢低洼且均為小高層建筑，居于此嚴重影響視野。開發(fā)商內部矛盾嚴重導致項目進度緩慢，市場負面影響大。除項目外圍樓盤外，其他樓盤因樓盤數目相對多，相互阻擋視野，居于此有牢籠之感。商業(yè)只有沿街一層，無法形成大型商業(yè)中心。28豪門投資置業(yè)專注城市(chéngshì)運營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析潤東新天地樓盤名稱潤東新天地位置肥城泰臨路與桃園街交匯處規(guī)模2棟建筑，1棟為高層，1棟為小高層優(yōu)惠活動交5萬抵6萬銷售情況32層的高層：底商2層，3-32為住宅，房源合計240套105平米—40%，120平米—40%，95平米—20%11層的小高層：1-6層位銀行所購辦公，7層以上為住宅，每套面積均在150平方以上，房源合計60套價格高層均價4400元，每層每平相差10元開盤時間2013年元旦交房時間2014年年底29豪門(háomén)投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析東部(dōnɡbù)名城樓盤名稱東部名城位置肥城朝陽路與鳳山大街交匯處規(guī)模占地230余畝，總建筑面積37萬㎡配套設施餐廳、幼兒園、銀行采暖方式地暖層高2.8米裝修標準簡單裝修銷售范圍高層住宅主要戶型110㎡、120-130㎡戶型面積配比主力戶型戶型配比80㎡12.5%90㎡12.5%110㎡25%120-130㎡37.5%130㎡以上12.5%交房時間一共30棟高層，一期9棟高層，銷售50%。2棟8月底交房，剩下7棟2013年底交房。優(yōu)惠活動購房享受99折優(yōu)惠，1萬抵2萬，免3000元物業(yè)費綜合點評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：體量在肥城東部地區(qū)是大盤，易形成規(guī)模開發(fā)商新運置業(yè)屬于一滕集團子公司，開發(fā)商實力雄厚，知名度高東部地區(qū)屬于肥城開發(fā)新區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮罅觿荩?、東部地區(qū)整體人氣不旺2、周圍地區(qū)學校較少，當地人比較在意3、周圍商業(yè)配套很少，生活極不方便30豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析領世逸居樓盤名稱領世逸居位置肥城金牛山大街與工業(yè)一路交匯處采暖方式地暖配套設施健身房、私人會所、地下車位裝修標準全部精裝修（1500元每平）銷售范圍33層高層住宅優(yōu)惠政策交2萬抵4萬。一次性付款98折，貸款99折項目特色八大核心科技：新風系統、地源熱泵、24小時熱水、直飲水入戶、紫外線晾衣架、智能化門禁系統、外墻保溫、太陽能光伏電源項目主打科技高端樓盤方向，現代建筑風格，類似于德州蔚來城最高價6600元/㎡最低價5800元/㎡均價6300元/㎡綜合點評優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：各種配套設施完善，科技含量高，樓盤檔次高送精裝修開發(fā)商實力雄厚劣勢：1、價格較高，客戶定位高端人群，舍棄了當地的剛需客戶2、地理位置相對較偏31豪門(háomén)投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析戶型(hùxínɡ)配比匯總樓盤名稱二居二居或三居二居或三居三居三居或以上75-9090-105105-125125-135≥135桃都國際城——23.8%76.2%————上城國際——33%67%————康誠麗都————8.41%74.8%16.8%陽光國際17.7%——71%28.7%7.3%潤東新天地——60%40%————東部名城12.5%12.5%25%50%——32豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.5、在售代表性樓盤(lóupán)分析御景園33豪門(háomén)投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁3、南部(nánbù)區(qū)域分析34豪門投資置業(yè)專注城市(chéngshì)運營共一百二十八頁3.1、城市(chéngshì)發(fā)展肥城目前城市發(fā)展方向主要是針對東部新興產業(yè)開發(fā)區(qū)和南部生態(tài)旅游區(qū)，西部仍為老城區(qū)商業(yè)中心。肥城政府下一步將開辟古店新區(qū)建設，實施(shíshī)老城區(qū)綠化、亮化、美化提升工程，開展城鎮(zhèn)環(huán)境綜合整治，建設龍山河帶狀公園、白云山公園、金街、水街等“四園”、“四街”、“四路”、“一高層組團”等城市重點工程。此外肥城政府對南部地區(qū)的旅游資源以及生態(tài)公園的開發(fā)以及保護重視程度也提到了發(fā)展日程上。35豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁3.2、區(qū)位(qūwèi)交通南部地區(qū)交通發(fā)達方便。其中(qízhōng)金牛山大街、星火街、豐園南街、康匯大街、白云山商街縱穿南北，龍山路、文化路、肥桃路等橫貫東西，林蔭路寬闊平整，公交線路發(fā)達，交通優(yōu)勢明顯。36豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁3.3、自然環(huán)境(zìránhuánjìnɡ)南部地區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，背靠白云山公園、范蠡(fànlí)湖等肥城著名景點，生態(tài)桃園林遍布此區(qū)域。西北方向2.5公里處的春秋古城項目（大型古鎮(zhèn)旅游文化房產）建成后，南部區(qū)域將成為肥城當地旅游休閑的勝地。37豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁3.4、社會(shèhuì)人口肥城南部(nánbù)區(qū)域截止2010年轄1個辦事處，4個鎮(zhèn)，152個村（居）民委員會，總人口12.7萬人。38豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁3.5、配套(pèitào)設施周圍生活配套設施較少，醫(yī)院、銀行、市場等相對老城區(qū)較為稀少，生活稍有不便。但是此區(qū)域內教育資源豐富，泰西小學、龍山中學(zhōngxué)、實驗小學、實驗中學(zhōngxué)、河西小學、河西雙語幼兒園、肥城一中等十多所學校圍繞周邊，受人關注。39豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁3.6、綜合(zōnghé)SWOT分析優(yōu)勢:1、此區(qū)域匯集眾多學校資源，一站式教育空間不可復制2、風景優(yōu)美，空氣清新，各種景區(qū)、公園遍布此區(qū)域劣勢：1、南部地區(qū)距離老城區(qū)較遠，生活購物等不方便2、此區(qū)域生活配套、市政設施尚且不完善3、目前區(qū)域周邊沒有形成規(guī)模性居住(jūzhù)聚群機會：1、南部區(qū)域已經漸漸變成肥城南部生態(tài)旅游度假休閑的主力地區(qū)之一，隨著市政府對此區(qū)域開發(fā)力度的加大，南部區(qū)域潛力巨大2、周圍學校眾多，在此落戶將解決子女上學等一系列的問題。威脅：1、南部區(qū)域新建樓盤增多，銷售壓力較大2、肥城商業(yè)中心仍在老城區(qū)，新興開發(fā)區(qū)為東部40豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁3.7、項目(xiàngmù)整體規(guī)劃及營銷建議1、以景觀房、學區(qū)房為主要(zhǔyào)方向，貼合區(qū)域發(fā)展前景2、產品建議以現代建筑風格的高層為主，符合當地的市場需求3、可適當配備生活配套設施，價格上采取低開高走的策略41豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁2.1、區(qū)域總體(zǒngtǐ)概況42豪門(háomén)投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁4、產品(chǎnpǐn)建議43豪門投資置業(yè)專注(zhuānzhù)城市運營共一百二十八頁項目規(guī)劃(guīhuà)及產品建議整體規(guī)劃建議項目(xiàngmù)戶型建議建筑風格建議園林景觀建議社區(qū)配套建議物業(yè)服務建議產品細節(jié)建議44豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁規(guī)劃布局建議——檔次分區(qū)(fēnqū)、景觀相連類別面積（㎡）占地面積62344.6規(guī)劃總建筑面積129000住宅高密度85000低密度40000會所（兼商業(yè)）4000容積率約2.1追求圈層生活的純粹性，高層與別墅區(qū)域用景觀小系分開，通過景觀小品相連；高層與別墅分開，充分利用項目內外部景觀資源；別墅放在最內側，私密性效果最佳；將廣場(guǎngchǎng)處建設小區(qū)會所，提升項目整體形象及影響力。整體規(guī)劃建議景觀帶景觀帶高端別墅群高層區(qū)高層區(qū)會所（兼商業(yè)）主入口次入口主景觀售樓處45豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁項目規(guī)劃及產品(chǎnpǐn)建議整體規(guī)劃建議項目戶型建議建筑風格建議園林景觀建議社區(qū)配套(pèitào)建議物業(yè)服務建議產品細節(jié)建議46豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁本項目打造(dǎzào)市場接受度最高的、最暢銷的、最舒適的、最合理的產品建議基礎戶型比例戶型配比戶型規(guī)劃市場(shìchǎng)情況◆戶型面積：住宅：100-110㎡兩房、110-140㎡三房為主，100-120㎡暢銷；◆別墅：尚存市場空白，僅有春秋古城復古類別墅產品；市場需求◆客戶居住需求，從實用型向舒適型過度；◆戶型需求：住宅：100-110㎡兩房、110-120㎡三房為主，◆產品細節(jié)：南北通透、動靜分區(qū)、敞開陽臺；差異化定位◆戶型面積建議：住宅：100-120㎡三房為主力戶型；◆產品細節(jié)建議：五明設計、七大分區(qū)、戶戶觀景；◆功能建議：保證功能完整性47豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁建議(jiànyì)本項目的戶型比例為：戶型戶型面積（㎡）戶型比例套數建筑面積（㎡）經濟型兩居100以下10%958500舒適型兩居100-12040%31034000標準型三居120-14030%20025500舒適型三居140-16015%8512750四居及以上160以上5%

204250合計100%71085000產品類型戶型面積（㎡）戶型比例套數建筑面積（㎡）聯排別墅300-35075%9632000疊拼別墅25025%328000合計100%16040000高密度區(qū)戶型(hùxínɡ)配比低密度區(qū)戶型配比建議基礎戶型比例戶型配比戶型規(guī)劃48豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁戶型(hùxínɡ)規(guī)劃設計原則◆五大光明和七大分區(qū)：五明：基本功能空間具備明窗、采光、通風，這是健康人居必備的基本標準，也是高端客群置業(yè)的基本標準；七大分區(qū)：戶型內部須實現動靜分區(qū)、公私(ɡōnɡsī)分區(qū)、潔污分區(qū)、干濕分區(qū)、內外分區(qū)、主次分區(qū)及衛(wèi)浴分區(qū)，以適應高端客群的生活和工作所需。◆戶戶觀景：以景觀作為重要的設計前提，盡可能做到每個戶型、每個客廳、每個臥室都有景觀，滿足高端客群對景觀的需求，提高產品的附加價值。低密度高密度戶型配比戶型規(guī)劃49豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁戶型(hùxínɡ)具體設計：設計要點低密度高密度戶型配比戶型規(guī)劃舒適改善(gǎishàn)型客群舒適性空間功能改善空間寬敞功能完善功能和空間的再次提升主要功能空間相對舒適功能相對齊全設計要點：以舒適性空間設計為主，高性價比，滿足空間和功能的改善型需求。功能和空間的再次提升主要功能空間相對舒適功能相對齊全50豪門投資置業(yè)專注城市運營共一百二十八頁戶型具體(jùtǐ)設計：兩房低密度高密度戶型配比戶型規(guī)劃舒適型兩居室100—120m2主臥衣帽間、主衛(wèi)、休閑陽臺次臥可設計為兒童房客廳、餐廳有觀景陽臺，要求客廳和餐廳分離，規(guī)正實用、相對獨立。廚房帶生