供銷大集：供銷大集集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告

供銷大集集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告二○二四年十一月一日 1 2 4 4 北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實三、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評估單位申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供五、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報告的七、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告供銷大集集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司接受供銷大集集團(tuán)股份有限公司的委托，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨立、客觀、公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評估程序，對供銷大集集團(tuán)股份有限公司一、評估目的：根據(jù)《關(guān)于收購北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)的投資立限公司擬以現(xiàn)金形式收購北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)，為此需要對北京新本次評估，評估人員采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對評估對象分別進(jìn)行了評估，經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司總資產(chǎn)賬面價值為北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告項目賬面價值評估價值增值額增值率%AB1流動資產(chǎn)--2非流動資產(chǎn)3其中：長期股權(quán)投資4投資性房地產(chǎn)----5固定資產(chǎn)6在建工程----7無形資產(chǎn)8其中：土地使用權(quán)----9其他非流動資產(chǎn)資產(chǎn)總計流動負(fù)債--非流動負(fù)債--負(fù)債合計--凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）報告使用者在使用本報告的評估結(jié)論時，請注意本報告正文中第十一項“特別我們特別強(qiáng)調(diào)：本評估意見僅作為交易各方進(jìn)行交易的價值參考依據(jù)，而不結(jié)論，請報告使用者在征得評估報告所有者許可后，認(rèn)真閱讀評估報告全文，并北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告供銷大集集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司接受貴單位的委托，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評估程序，對供銷大集集團(tuán)股份有限公司擬購買資產(chǎn)所涉及的一、委托人、被評估單位和評估委托合同約定的其他評估報告使許可項目：許可經(jīng)營項目：預(yù)包裝食品兼散裝食品、乳制品（含嬰幼兒配方乳粉）的批發(fā)兼零售；卷煙、雪茄煙的零售；倉儲服務(wù)；文化娛樂服務(wù)；旅館；理發(fā)美容；浴池；洗染；汽車清洗裝潢、租賃；汽車出租；人力資源中介服務(wù)；飲食服務(wù)；互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動）一般經(jīng)營項目：國內(nèi)商業(yè)；物資供銷業(yè)；日用百貨、服裝鞋帽、針北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告紡織品、皮革制品、鐘表眼鏡、金銀飾品、珠寶玉器、工藝品、文體用品、辦公家具、家具、五金交電、家用電器、照相器材、運(yùn)動器材、通訊器材、電子計算機(jī)及零件、化妝品、進(jìn)口化妝品、洗滌用品的銷售；服裝干洗；服裝加工銷售；柜臺租賃；物業(yè)管理；廣告設(shè)計、制作、代理、發(fā)布；計算機(jī)軟件開發(fā)、銷售；企業(yè)管理咨詢服務(wù)；機(jī)械制造；攝影服務(wù)；自營和代理各類商品及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)；日用品修理、機(jī)動車停車場。（以上一般經(jīng)營范圍不含國家專控及前置許許可項目：食品銷售。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許可證件為準(zhǔn)）一般項目：食用金屬材料銷售；電子產(chǎn)品銷售；機(jī)械設(shè)備銷售；企業(yè)管理；物業(yè)管理；社會經(jīng)濟(jì)咨詢服務(wù)；企業(yè)管理咨詢；服裝服飾零售。（除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動不得從事國家和本市產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制類項目北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司的前身為湖南財信中昊人防投資有限公司，成地產(chǎn)開發(fā)有限公司和湖南省人防協(xié)會共同出資設(shè)立，公司設(shè)立時的股權(quán)結(jié)構(gòu)如下北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告序號股東名稱認(rèn)繳出資額（萬元）實繳出資額（萬元）出資方式持股比例1湖南省財信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司貨幣2湖南中昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貨幣3湖南省人防協(xié)會貨幣合計-議：原股東湖南省財信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司同意將其所持有的湖南財信中昊序號股東名稱認(rèn)繳出資額（萬元）實繳出資額（萬元）方式持股比例1湖南中昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貨幣2湖南省人防協(xié)會貨幣合計-序號股東名稱認(rèn)繳出資額（萬元）實繳出資額（萬元）方式持股比例1湖南新合作實業(yè)投資有限公司貨幣2湖南中昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貨幣3湖南省人防協(xié)會貨幣合計-北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告序號股東名稱認(rèn)繳出資額（萬元）實繳出資額（萬元）方式持股比例1湖南新合作實業(yè)投資有限公司貨幣2湖南中昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貨幣3湖南省人防協(xié)會貨幣合計-序號股東名稱認(rèn)繳出資額（萬元）實繳出資額（萬元）方式持股比例1湖南新合作實業(yè)投資有限公司貨幣2湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣3湖南中昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貨幣4湖南省人防協(xié)會貨幣合計-作出決議，湖南新合作實業(yè)投資有限公司、新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司與湖南北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告序號股東名稱認(rèn)繳出資額（萬元）實繳出資額（萬元）方式持股比例1新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司貨幣2湖南中升物貿(mào)投資有限公司貨幣3湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣4湖南中昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貨幣5湖南省人防協(xié)會貨幣合計-序號股東名稱認(rèn)繳出資額（萬元）實繳出資額（萬元）方式持股比例1新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司貨幣2深圳興翔投資控股有限公司貨幣3湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣4湖南省人防協(xié)會貨幣合計-序號股東名稱認(rèn)繳出資額（萬元）實繳出資額（萬元）方式持股比例1新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司貨幣2深圳興翔投資控股有限公司貨幣3湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣合計-北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告公司、湖南中升物貿(mào)投資有限公司簽訂了股權(quán)收購協(xié)議，約定公司以支付股權(quán)及支付現(xiàn)金相結(jié)合的方式向新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司及湖南中升物貿(mào)投資有限根據(jù)湖南恒基資產(chǎn)評估有限公司出具的《北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司擬收），序號股東名稱認(rèn)繳出資額（萬元）實繳出資額（萬元）方式持股比例1新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司貨幣其他金額2湖南中升物貿(mào)投資有限公司其他金額3深圳興翔投資控股有限公司貨幣4湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣合計-序號股東名稱認(rèn)繳出資額（萬元）實繳出資額（萬元）方式持股比例1中國供銷集團(tuán)貨幣其他金額2中升物貿(mào)其他金額3深圳興翔投資控股有限公司貨幣4湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣合計-北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告序號股東名稱認(rèn)繳出資額（萬元）實繳出資額（萬元）方式持股比例1新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司貨幣其他金額2中升物貿(mào)其他金額3深圳興翔投資控股有限公司貨幣4湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣合計-序號股東名稱認(rèn)繳出資額（萬元）實繳出資額（萬元）方式持股比例1中國供銷資產(chǎn)管理有限公司貨幣其他金額2中升物貿(mào)其他金額3深圳興翔投資控股有限公司貨幣4湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣合計-序號股東名稱認(rèn)繳出資額（萬元）實繳出資額（萬元）出資方式持股比例1中國供銷商貿(mào)流通有限公司貨幣其他金額2湖南中升物貿(mào)投資有限公司其他金額3深圳興翔投資控股有限公司貨幣4湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣合計-北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)投資有限公司、深圳興翔投資控股有限公司、湖南睿隆商貿(mào)有限公司組成新序號股東名稱認(rèn)繳出資額（萬元）實繳出資額（萬元）方式持股比例1中國供銷商貿(mào)流通有限公司貨幣其他金額2湖南中升物貿(mào)投資有限公司其他金額3農(nóng)銀金融資產(chǎn)投資有限公司貨幣4深圳興翔投資控股有限公司貨幣5湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣合計-序號股東名稱認(rèn)繳出資額（萬元）實繳出資額（萬元）方式持股比例1中國供銷商貿(mào)流通有限公司貨幣其他金額2湖南中升物貿(mào)投資有限公司其他金額3深圳興翔投資控股有限公司貨幣4湖南睿隆商貿(mào)有限公司貨幣合計-評估基準(zhǔn)日時點，被評估單位應(yīng)付中國供銷商貿(mào)流通集團(tuán)有限公司并經(jīng)中國供銷集團(tuán)有限公司總辦會審議通過，供銷商貿(mào)集團(tuán)將其對被評估單位的序號股東名稱實收資本（萬元）持股1中國供銷商貿(mào)流通集團(tuán)有限公司2湖南中升物貿(mào)投資有限公司3深圳興翔投資控股有限公司4湖南睿隆商貿(mào)有限公司北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告序號股東名稱實收資本（萬元）持股合計北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司申報納入評估范圍的資產(chǎn)包括：貨幣資金、預(yù)付賬款、應(yīng)收股利、其他應(yīng)收款、其他流動資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、其他權(quán)益工具投資、使用權(quán)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用、遞延所得稅資產(chǎn)等。序號被投資單位名稱投資日期持股賬面價值1張家界新合作城市地下空間開發(fā)有限公司2鳳凰新合作城市地下空間開發(fā)有限公司3新化新合作地下空間開發(fā)有限公司4孝感新合作城市地下空間開發(fā)有限公司5隆回新合作城市地下空間開發(fā)建設(shè)有限公司6開陽新合作城市地下空間有限公司7冷水江新合作城市地下空間開發(fā)建設(shè)有限公司8醴陵新合作地下空間開發(fā)有限責(zé)任公司9攀枝花星悅茂商業(yè)有限公司谷城新合作地下空間開發(fā)建設(shè)有限公司新合作商業(yè)管理有限公司湖南新合作優(yōu)享商貿(mào)有限公司供銷商貿(mào)物流（湖南）有限公司五峰新合作商貿(mào)物流有限公司麻陽供銷商貿(mào)物流有限公司平江供銷商貿(mào)物流有限公司邵陽縣智慧供銷商貿(mào)物流有限公司宜都市供銷商貿(mào)物流有限公司芷江供銷商貿(mào)物流有限責(zé)任公司供銷商貿(mào)物流(懷化)有限公司永州星悅茂商業(yè)發(fā)展有限公司黔西星悅茂商業(yè)發(fā)展有限公司公安縣供銷商貿(mào)物流有限公司伊寧市星悅茂商業(yè)有限公司合計北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告截至評估基準(zhǔn)日，納入評估范圍的其他權(quán)益工具投資共計5項，賬面價值為12345納入評估范圍的無形資產(chǎn)主要包括賬面記錄的辦公及財務(wù)用軟件和官網(wǎng)域北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司是中國供銷集團(tuán)旗下中國供銷商貿(mào)流通有限公司的核心企業(yè)。新合作發(fā)展致力于打造中國新型供銷商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)、商業(yè)管理、商貿(mào)物流運(yùn)營三大板塊。新合作發(fā)展專注城市地下商業(yè)街、商業(yè)廣場、物流產(chǎn)業(yè)園的投資建設(shè)與運(yùn)營，兼顧農(nóng)產(chǎn)品、化工產(chǎn)品、能源原材料北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告渠道，將人民防空工程、城市地下空間開發(fā)與商業(yè)發(fā)展有機(jī)融合，構(gòu)建新時代全新的商貿(mào)流通平臺，在推進(jìn)現(xiàn)代流通體系再造、繁榮城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)保障民生、序號企業(yè)名稱業(yè)務(wù)1北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司總部2張家界新合作城市地下空間開發(fā)有限公司地下空間3鳳凰新合作城市地下空間開發(fā)有限公司地下空間4新化新合作地下空間開發(fā)有限公司地下空間5隆回新合作城市地下空間開發(fā)建設(shè)有限公司地下空間6孝感新合作城市地下空間開發(fā)有限公司地下空間7谷城新合作地下空間開發(fā)建設(shè)有限公司地下空間8冷水江新合作城市地下空間開發(fā)建設(shè)有限公司地下空間9開陽新合作城市地下空間有限公司地下空間醴陵新合作地下空間開發(fā)有限責(zé)任公司地下空間供銷商貿(mào)物流（湖南）有限公司物流管理平臺五峰新合作商貿(mào)物流有限公司物流園麻陽供銷商貿(mào)物流有限公司物流園平江供銷商貿(mào)物流有限公司物流園邵陽縣智慧供銷商貿(mào)物流有限公司物流園宜都市供銷商貿(mào)物流有限公司物流園供銷商貿(mào)物流（懷化）有限公司物流園芷江供銷商貿(mào)物流有限責(zé)任公司物流園新合作商業(yè)管理有限公司商業(yè)管理攀枝花星悅茂商業(yè)有限公司地下空間永州星悅茂商業(yè)發(fā)展有限公司地下空間伊寧市星悅茂商業(yè)有限公司地下空間公安縣供銷商貿(mào)物流有限公司物流園黔西星悅茂商業(yè)發(fā)展有限公司地下空間北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告-----北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告------------北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告根據(jù)《關(guān)于收購北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)的投資立項報告的請示》形式收購北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)，為此需要對北京新合作商業(yè)發(fā)展有評估范圍為北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司于評估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及負(fù)債，項目賬面價值流動資產(chǎn)非流動資產(chǎn)其中：長期股權(quán)投資投資性房地產(chǎn)-固定資產(chǎn)在建工程-無形資產(chǎn)其中：土地使用權(quán)-其他非流動資產(chǎn)資產(chǎn)總計流動負(fù)債非流動負(fù)債負(fù)債合計凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）1.委托人和被評估單位已承諾委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評估對象和評估范圍一致，評估基準(zhǔn)日財務(wù)數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)信永中和會計師事務(wù)所（特北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告日時點可研報告已通過公司內(nèi)部審批流程，且與當(dāng)?shù)卣炗喭顿Y協(xié)議，并于基123412本次評估價值類型為市場價值，本報告書所稱市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告本次評估工作中所遵循的經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評估準(zhǔn)則依據(jù)、資全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管）；北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告）；北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法也稱成本法，是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，評估表內(nèi)及可識別的表外各項資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價值的評估方法。常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。是從企業(yè)企業(yè)價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用的兩種具體方法是上市資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負(fù)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告?zhèn)鶅r值，確定評估對象價值的評估方法，結(jié)合本次評估情況，被評估單位可以提供、評估師也可以從外部收集到滿足資產(chǎn)基礎(chǔ)法所需的資料，可以對被評估單位收益法的基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期效用理論，即對投資者來講，企業(yè)的價值在于預(yù)期企業(yè)未來所能夠產(chǎn)生的收益。收益法雖然沒有直接利用現(xiàn)實市場上的參照物來說明評估對象的現(xiàn)行公平市場價值，但它是從決定資產(chǎn)現(xiàn)行公平市場價值的基本依據(jù)—資產(chǎn)的預(yù)期獲利能力的角度評價資產(chǎn)，能完整體現(xiàn)企業(yè)的整體價值，其評估結(jié)論具有較好的可靠性和說服力。被評估單位業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)、商業(yè)管理、商貿(mào)物流運(yùn)營，企業(yè)具有獨立的獲利能力且被評估單位管理層有擬建項目市場法是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價值的評估方法。由于房地產(chǎn)項目存在特殊性和差異性，被評估單位與同一行業(yè)的上市公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營模式、企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)配置和使用情況、企業(yè)所處的經(jīng)營階段、成長性、經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等因素相差較大，且評估基準(zhǔn)日附近中國同一行業(yè)的可比企業(yè)的買賣、收購及合并案例較少，相對可靠的可比交易案例的經(jīng)營和財務(wù)數(shù)據(jù)很難取得，無法計算適當(dāng)?shù)膬r值比率，故本次評估不適企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估方被評估單位流動資產(chǎn)包括貨幣資金、預(yù)付款項、應(yīng)收股利、其他應(yīng)收款、其他流動資產(chǎn)；負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付賬款、合同負(fù)債、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債、其他流動負(fù)債、長期借款、租賃負(fù)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告（2）預(yù)付款項：根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成資產(chǎn)或權(quán)利的價值確定評估相關(guān)資料，核實交易事項的真實性、業(yè)務(wù)內(nèi)容和金額等，核實結(jié)果賬、表、單金的數(shù)額確定評估值。對于有充分理由相信全都能收回的，按全部應(yīng)收款額計算評估值；對于可能收不回部分款項的，在難以確定收不回賬款的數(shù)額時，借助于歷欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，參照賬齡分析法，估計出這部分可能收不回的款項，作為風(fēng)險損失扣除后計算評估值；對于有確鑿根據(jù)表明無法收回的，查閱企業(yè)的繳稅憑單確認(rèn)申報數(shù)的正確性和真實性，以經(jīng)核實后賬面值作為評估業(yè)實際需要承擔(dān)的負(fù)債項目及金額確定評估值。對于負(fù)債中并非實際需要承擔(dān)的123456北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告789對全資及控股長期股權(quán)投資進(jìn)行整體評估，首先評估獲得被投資單位的股東全部權(quán)益價值，然后乘以所持股權(quán)比例計算得出股東部分權(quán)益價值。評估范圍內(nèi)的公司多為項目開發(fā)公司，主要資產(chǎn)包括已建成地下空間、在運(yùn)營的物流園、在建地下空間、在建物流園、擬建地下空間。項目公司股權(quán)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，每家項目公司的主要資產(chǎn)根據(jù)開發(fā)階段選擇合適的方法進(jìn)行評估。對于已建成地下空間，由于類似資產(chǎn)交易案例較多，適宜采用市場法評估；對于在運(yùn)營的物流園，被評估單位能夠提供未來盈利預(yù)測數(shù)據(jù)，適宜采用收益法評估；對于在建物流園，屬于重資產(chǎn)且未來盈利難以可靠預(yù)測，適宜采用成本法評估；對于在建和擬建地下空間，被評估單位能夠提供經(jīng)審批的可研報告和未來盈利數(shù)據(jù)，適宜采用收益法評估。對于擬持續(xù)經(jīng)營公司新合作商業(yè)管理有限公司采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法評估。由于供銷商貿(mào)物流（湖南）有限公司主要業(yè)務(wù)是收取評估范圍內(nèi)及關(guān)聯(lián)公司物流園項目咨詢費，未來收益預(yù)測可靠性較差，因此本次僅采用資產(chǎn)基進(jìn)行整體評估的被投資單位采用的評估方法及評估方法選取的理由和依據(jù)詳對非控股長期股權(quán)投資，評估人員根據(jù)各被投資單位的具體情況分別采用不北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告次評估采用股東全部權(quán)益價值評估報告結(jié)果配合進(jìn)行資產(chǎn)評估，采用企業(yè)價值評估的方法對被投資企業(yè)進(jìn)行整體評估，再按設(shè)備類資產(chǎn)包括車輛及電子設(shè)備，根據(jù)本項目的性質(zhì)及評估范圍內(nèi)設(shè)備類資產(chǎn)的特點，對于部分老舊電子設(shè)備（如電腦等），由于存在活躍的二手市場，則采用市場法評估，以類似設(shè)備的二手市場價格作為評估值，其余設(shè)備由于不具有獨立獲利能力且類似設(shè)備的交易實例極少，不適宜采用市場法評估，因此采用成根據(jù)評估范圍內(nèi)設(shè)備類資產(chǎn)的特點、性質(zhì)以及產(chǎn)權(quán)持有單位的情況，本次評通過市場調(diào)查詢價確定車輛購置費，加上車輛購置稅和其它正常的費用（如根據(jù)相關(guān)報廢標(biāo)準(zhǔn)，分別測算出年限法成新率和里程法成新率，按照孰低原北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告對于電子設(shè)備，一般通過市場調(diào)查確定設(shè)備購置費并扣除增值稅進(jìn)項稅作為對于購置時間較早，已停產(chǎn)且無類比價格的車輛及電子設(shè)備，主要查詢二手經(jīng)核實，被評估單位已經(jīng)根據(jù)評估方法對其他權(quán)益工具投資按照公允價值進(jìn)行了確認(rèn)和計量，評估人員獲取了企業(yè)的估值過程資料，經(jīng)分析后認(rèn)為企業(yè)公允價值計量的方法和過程符合估值的相關(guān)邏輯和規(guī)范，估值結(jié)論在合理范圍內(nèi)，最通過核對企業(yè)總賬、明細(xì)賬、會計報表及清查評估明細(xì)表，審核相關(guān)的原始憑證、租賃合同，對每項租賃資產(chǎn)的初始計量、攤銷金額的準(zhǔn)確性、合理性等進(jìn)行分析，在確定賬面余額能夠合理反映基準(zhǔn)日企業(yè)享有的相關(guān)使用權(quán)資產(chǎn)權(quán)益價對于外購專業(yè)軟件，根據(jù)其他無形資產(chǎn)的特點、評估價值類型、資料收集情通過了解長期待攤費用發(fā)生的原因，查閱長期待攤費用的記賬憑證和對應(yīng)合同，對于被評估單位在評估基準(zhǔn)日后還享有的資產(chǎn)和權(quán)利價值，在核實其發(fā)生金北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告在核查賬簿，原始憑證的基礎(chǔ)上，以評估基準(zhǔn)日后的產(chǎn)權(quán)持有單位還享有的項目與當(dāng)?shù)卣押炗喭顿Y協(xié)議，可研經(jīng)過新合作發(fā)展內(nèi)部審批流程；項目方案方案掛地的方式，因此本次采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。天山項目于評估報告日前本次收益法評估采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，選取的現(xiàn)金流量口徑為企業(yè)自由現(xiàn)金本次評估以未來若干年度內(nèi)的企業(yè)自由現(xiàn)金凈流量作為依據(jù)，采用適當(dāng)折現(xiàn)率折現(xiàn)后加總計算得出企業(yè)整體營業(yè)性資產(chǎn)的價值，然后再加上溢余資產(chǎn)、非經(jīng)本次評估選用的是現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，將企業(yè)自由現(xiàn)金流量作為企業(yè)預(yù)期收益公式一C2+E’公式二北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告公式三企業(yè)價值評估中的收益期限通常是指企業(yè)未來獲取收益的年限。為了合理預(yù)測企業(yè)未來收益，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點以及有關(guān)法律法規(guī)、契約和合同等，企業(yè)自由現(xiàn)金流量就是在支付了經(jīng)營費用和所得稅之后，向公司權(quán)利要求者）－北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告確定折現(xiàn)率有多種方法和途徑，按照收益額與折現(xiàn)率口徑一致的原則，本次溢余資產(chǎn)是指與企業(yè)收益無直接關(guān)系的，超過企業(yè)經(jīng)營所需的多余資產(chǎn)，一般指超額貨幣資金和交易性金融資產(chǎn)等；非經(jīng)營性資產(chǎn)是指與企業(yè)收益無直接關(guān)根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評估的規(guī)定和會計核算的一般原則，依據(jù)國家有關(guān)部門相關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照與委托人的資產(chǎn)評估委托合同所約定的事項，北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司業(yè)已實施了對委托人提供的法律性文件與會計記錄以及相關(guān)資料的驗證審核，按被評估單位提交的資產(chǎn)清單，對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗、實地察看與核對，進(jìn)行了必要的市場調(diào)查和交易價格的事本資產(chǎn)評估項目。在接受委托后，北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司即與委托人就本次評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準(zhǔn)日、委托評估資產(chǎn)的特點等影計主要資產(chǎn)調(diào)查表等，對委托人參與資產(chǎn)評估配合人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，填寫資產(chǎn)依據(jù)了解資產(chǎn)的特點，制定評估實施計劃，確定評估人員，組成資產(chǎn)評估現(xiàn)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告根據(jù)委托人及被評估單位提供的資產(chǎn)和負(fù)債申報明細(xì)，評估人員針對實物資產(chǎn)和貨幣性債權(quán)和債務(wù)采用不同的核查方式進(jìn)行查證，以確認(rèn)資產(chǎn)和負(fù)債的真實對貨幣資金，評估人員通過審核銀行對賬單、銀行詢證對債權(quán)和債務(wù)，評估人員采取核對總賬、明細(xì)賬、抽查合同憑證等方式確定在被評估單位相關(guān)人員的配合下進(jìn)行現(xiàn)場實地盤點，在調(diào)查的基礎(chǔ)上完善重根據(jù)被評估單位的資產(chǎn)特點，調(diào)查其資產(chǎn)價值構(gòu)成的合理性和合規(guī)性。重點核查固定資產(chǎn)賬面金額的真實性、準(zhǔn)確性、完整性和合規(guī)性。查閱了有關(guān)會計憑評估人員在現(xiàn)場依據(jù)針對本項目特點制定的工作計劃，結(jié)合實際情況確定的作價原則及評估模型，明確評估參數(shù)和價格標(biāo)準(zhǔn)后，參考企業(yè)提供的財務(wù)資料開始評定估算工作。同時，對于被評估單位的開發(fā)項目進(jìn)行了市場調(diào)查，收集相關(guān)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告依據(jù)北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司評估人員在評估現(xiàn)場勘察的情況以及所進(jìn)行的必要的市場調(diào)查和測算，確定委托評估資產(chǎn)的資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果和收益法結(jié)按照北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司規(guī)范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)的評估報告。評估結(jié)果及相關(guān)資產(chǎn)評估報告按北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司規(guī)定程序進(jìn)行三的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒有考慮資產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)營主體，在所處的外部環(huán)境下，按照經(jīng)營目標(biāo)，持續(xù)經(jīng)營下去。企業(yè)經(jīng)營者負(fù)責(zé)并有能力擔(dān)當(dāng)責(zé)任；企業(yè)合法經(jīng)營，并能夠獲取適當(dāng)利潤，以維持持北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告1.假設(shè)被評估單位管理層提供的在建項目資建設(shè)指標(biāo)、投資額及銷售收入等基本按計劃實現(xiàn)，且與項目可行性研究報告無2.假設(shè)新合作商業(yè)管理有限公司在預(yù)測期內(nèi)管理的項目到期后，未來能夠持3.假設(shè)冷水江新合作城市地下空間開發(fā)建設(shè)有限公司、張家界新合作城房產(chǎn)時，對于原投資協(xié)議下約定限售的物業(yè)，在目前的宏觀政策下，不存在實質(zhì)經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估，北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司總資產(chǎn)賬面價值為項目賬面價值評估價值增值額增值率%AB1流動資產(chǎn)--2非流動資產(chǎn)3其中：長期股權(quán)投資4投資性房地產(chǎn)----5固定資產(chǎn)6在建工程----7無形資產(chǎn)8其中：土地使用權(quán)----9其他非流動資產(chǎn)資產(chǎn)總計流動負(fù)債--非流動負(fù)債--負(fù)債合計--凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益）北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告本次評估分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對被評估企業(yè)的股東全部權(quán)益價值進(jìn)資產(chǎn)基礎(chǔ)法為從資產(chǎn)重置的角度評價資產(chǎn)的公平市場價值，收益法是采用預(yù)收益法盈利預(yù)測業(yè)務(wù)涵蓋項目開發(fā)、貿(mào)易收入和商業(yè)管理。目前被評估單位母公司包含擬建項目預(yù)測，實際上未來將成立項目公司進(jìn)行后續(xù)的開發(fā)業(yè)務(wù)，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)會有所變動。歷史期間商鋪租金統(tǒng)一由商管對外收取，再支付給持有房產(chǎn)的各開發(fā)公司，由于商管不持有房產(chǎn)，未來盈利預(yù)測不再包含租金收入，歷史年度與未來業(yè)務(wù)將發(fā)生變化，未來盈利預(yù)測可靠性較弱。因此收益法盈利預(yù)測由于被評估單位未來盈利主要來源于在建和擬建項目，在建項目和擬建項目已在資產(chǎn)基礎(chǔ)法下采用假設(shè)開發(fā)法和合同權(quán)益形式從收益角度體現(xiàn)其合理價值，資產(chǎn)基礎(chǔ)法從資產(chǎn)重置的角度能夠充分反映資產(chǎn)的公平市場價值，結(jié)合本次評估情況，資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果較為可靠，因此本次評估以資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)果作根據(jù)上述分析，北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益評估值確定為以下事項并非本公司評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定和估算，但該事項確（一）本報告所稱“評估價值”系指我們對所評估資產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并持續(xù)經(jīng)營，以及在評估基準(zhǔn)日之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報告書所列明的目北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告（二）報告中的評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的公允價值，未考慮該等資產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過程中應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費用和稅項，也未對資產(chǎn)評估增值額作任何納稅調(diào)整準(zhǔn)備。評估結(jié)論不應(yīng)（三）本次評估結(jié)論未考慮由于控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價或折有限公司的一期投資性房地產(chǎn)均已辦理不動產(chǎn)權(quán)證，證載權(quán)利人為張家界中昊置業(yè)有限公司（張家界新合作城市地下空間開發(fā)有限公司曾用名），產(chǎn)權(quán)持有單位1個3對于上述無房屋所有權(quán)證的情況，被評估單位已出具說明，承諾上述車位為利人為湘鄉(xiāng)新合作城市地下空間開發(fā)建設(shè)有限公司，冷水江新合作城市地下空間開發(fā)建設(shè)有限公司承諾上述車輛實際為其所有，冷水江新合作城市地下空間開發(fā)證載權(quán)利人為北京市海螺出租汽車有限公司汽車租賃分公司，北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司承諾上述車輛實際為其所有，北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司已出具權(quán)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告資性房地產(chǎn)、房屋建筑物、其他非流動資產(chǎn)均未單獨辦理不動產(chǎn)權(quán)證，醴陵新合術(shù)檢測，資產(chǎn)評估師在假定被評估單位提供的有關(guān)技術(shù)資料和運(yùn)行記錄是真實有肉眼所能觀察的部分）做技術(shù)檢測，房屋、構(gòu)筑物評估結(jié)論是在假定被評估單位提供的有關(guān)工程資料是真實有效的前提下，在未借助任何檢測儀器的條件下，通證書，谷城新合作地下空間開發(fā)建設(shè)有限公司提供了谷城縣自然資源和規(guī)劃局出序號填報單位涉訴身份對方單位訴訟事項涉訴日期案件階段涉及金額1新合作商業(yè)管理有限公司貴陽分公司原告/申請執(zhí)行人羅佳佳承租商鋪經(jīng)營麻辣干鍋店，逾期支付約定租賃費用，且經(jīng)過原告催繳仍拒不繳納，原告按約解除合同后，被告也未履行其清場騰鋪、取回遺留物品的后合同義務(wù)。故提起訴訟，請求支付租賃費等。行階段利息2新合作商業(yè)管理有限公司貴陽分公司共同被告福潭建筑勞務(wù)有限公司共同被告：湖南恒宇建筑工程分包合同糾重審一審階段，造價鑒定中北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告序號填報單位涉訴身份對方單位訴訟事項涉訴日期案件階段涉及金額建筑裝飾設(shè)計工程有限公司分公司承擔(dān)連帶責(zé)任。一審已判決貴州分公3新合作商業(yè)管理有限公司張家界分公司原告/申請執(zhí)行人龍盡波承租商鋪后未按約支訂租賃合同解除協(xié)議，約定龍盡波應(yīng)支付款費用及違約金。行階段元+利息4新合作商業(yè)管理有限公司石家莊分公司原告/申請執(zhí)行人租商鋪后僅支付履約保證金及第一租賃費用，其后經(jīng)催繳扔不繳納，且擅自閉店，石家莊分公司向其發(fā)送解除合同通知，田琪拒不接電話、拉黑聯(lián)系人，石家莊分公司隨后在《河北青年報》刊登《公告》解除雙方合同，田琪仍未恢復(fù)履行租賃合同，故提起訴訟要求支付拖欠費用。未判決金5新合作商業(yè)管理有限公司谷城分公司被告吳瀟瀟瀟瀟違規(guī)擺放廣告牌，分公司工作人員欲將瀟突然拉扯工作人員使其倒地，工作人員倒下過程中推拉吳瀟瀟，自行單方鑒定為十級一審階段6醴陵新合作地下空間開發(fā)有限責(zé)任公司被告市金湘貿(mào)易有限公司；第三原告認(rèn)為醴陵公司施付因醴陵項目建設(shè)所（起訴狀時間，收到文書時間未開庭，原告申請定損，法院搖號確定了鑒定機(jī)構(gòu)北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告序號填報單位涉訴身份對方單位訴訟事項涉訴日期案件階段涉及金額局第三建設(shè)有限公地財產(chǎn)保險股份有限公司懷化中心支公司產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失（八）擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債（或有資產(chǎn)）等事項的性質(zhì)、金額序號鋪位號實測面積（㎡）分?jǐn)偯娣e（㎡）123456789北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告序號鋪位號實測面積（㎡）分?jǐn)偯娣e（㎡）北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告序號鋪位號實測面積（㎡）分?jǐn)偯娣e（㎡）北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告123451234512北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告序號1234511211123北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司股東全部權(quán)益價值資產(chǎn)評估報告抵押物為宜都市供銷商貿(mào)物流有限公司持有的鄂（2023）宜都市不動產(chǎn)權(quán)第1121123456789北京新合作商業(yè)發(fā)展有限