房地產(chǎn)行業(yè)：2022地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究-城市100強(qiáng)

DEDEAC 對(duì)成熟，未來(lái)逐步向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變；1.5線四、聚焦核心城市群及都市圈，把握城市結(jié)四、聚焦核心城市群及都市圈，把握城市結(jié)業(yè)轉(zhuǎn)移正在步入全面優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈布局的新階段。業(yè)轉(zhuǎn)移正在步入全面優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈布局的新階段。半年市場(chǎng)表現(xiàn)超預(yù)期，銷售、投資等指標(biāo)均為歷史同期最高水平，半年市場(chǎng)表現(xiàn)超預(yù)期，銷售、投資等指標(biāo)均為歷史同期最高水平，進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放，但政策效果并不明顯。201小時(shí)交通圈基本形成，京津冀產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移地區(qū)發(fā)展格局持續(xù)優(yōu)化，已經(jīng)成為西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究1經(jīng)過(guò)20多年的快速發(fā)展，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)需和改善性住房需求仍有空間，但城市與區(qū)域之間分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。2022年上半年，行業(yè)處于快速下行通道，房企風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清。4看，各地“因城施策”優(yōu)化調(diào)控力度不斷加大，部1住建部數(shù)據(jù)顯示，2019年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到39.8平方米。要回歸本源，把握城市結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，聚焦主流區(qū)域與城市，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。人口規(guī)模及吸引力決定新房市場(chǎng)空間，高能級(jí)城市虹吸效應(yīng)仍突出，住房需求釋放動(dòng)能強(qiáng)力度大等，人口保持凈流入，但人口增速較關(guān)配套政策，新生兒數(shù)量以及家庭結(jié)構(gòu)的變化或?qū)楹投际腥σ呀?jīng)逐漸成為支撐和帶動(dòng)我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要載體。2021年，長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、趨勢(shì)。其中，開(kāi)發(fā)代建業(yè)務(wù)、物業(yè)和商業(yè)管理服務(wù)、租賃住房等有望成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究3中指研究院自2003年起開(kāi)始進(jìn)行城市投資吸引力研究，研究對(duì)象涉及全國(guó)297經(jīng)驗(yàn)。該研究是目前國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)最新、覆蓋面最廣2022年，我們繼續(xù)通過(guò)量、價(jià)兩大維度來(lái)研判城市的價(jià)值及發(fā)展?jié)摿?，并結(jié)合城市及房特征，對(duì)方法體系進(jìn)行完善和迭代優(yōu)化，以期更精準(zhǔn)的挖掘城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力。我們通過(guò)對(duì)海量特征，對(duì)方法體系進(jìn)行完善和迭代優(yōu)化，以期更精準(zhǔn)的挖掘城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力。我們通過(guò)對(duì)海量相互影響銷售投資比土地去化周期人均銷售面積人均住房面積房?jī)r(jià)收入比地價(jià)房?jī)r(jià)比房?jī)r(jià)及漲幅 投資增速溢價(jià)率影響生產(chǎn)要素流動(dòng)效率規(guī)模效益財(cái)政結(jié)構(gòu)研發(fā)資本收入儲(chǔ)蓄環(huán)境教育醫(yī)療機(jī)場(chǎng)高鐵地鐵相互影響人口房產(chǎn)最終消費(fèi)者 流入人口基礎(chǔ)一市場(chǎng)容量----增值潛能--規(guī)劃利好 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力影響價(jià)量決定城市活力及潛能需求滿足度供求關(guān)系決定價(jià)格市場(chǎng)空間影響房?jī)r(jià)市場(chǎng)熱度影響預(yù)期收入支撐利潤(rùn)空間反映城市宜居性決定購(gòu)買力水平供求關(guān)系價(jià)格支撐產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新資源環(huán)境財(cái)富水平經(jīng)濟(jì)實(shí)力市場(chǎng)規(guī)模交通通達(dá)市場(chǎng)熱度決定就業(yè)機(jī)會(huì) 金額城市群重大活動(dòng)投資交通面積我們圍繞市場(chǎng)容量和增值潛能兩大維度對(duì)城市房地產(chǎn)4劃中我們?cè)黾痈鞒鞘形磥?lái)舉辦重大會(huì)議或體育賽事的情況。本期報(bào)告提高了環(huán)境及配套的指標(biāo)權(quán)重，特別是醫(yī)療城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力規(guī)劃市場(chǎng)容量增值潛能規(guī)劃市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)熱度交通通達(dá)性財(cái)富市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)熱度交通通達(dá)性財(cái)富水平供求關(guān)系需求滿足度房?jī)r(jià)支撐人口基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)實(shí)力產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新土地平均溢價(jià)率土地平均溢價(jià)率近三年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額平均增速房?jī)r(jià)及漲幅地價(jià)房?jī)r(jià)比房?jī)r(jià)收入比人均商品房銷售面積人均住房建筑面積土地去化周期商品房銷售投資比商品房銷售額近三年商品房年均銷售面積及平均增速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額城市群/高鐵/重大活動(dòng)等規(guī)劃利好建成區(qū)路網(wǎng)密度軌道交通運(yùn)營(yíng)里程高鐵通車列次機(jī)場(chǎng)客運(yùn)吞吐量每千人床位數(shù)普通高等學(xué)校數(shù)量空氣質(zhì)量人均儲(chǔ)蓄存款余額城鎮(zhèn)居民人均可支配收入500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量上市公司數(shù)量金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額發(fā)明專利授權(quán)數(shù)量R&D經(jīng)費(fèi)支出占比第三產(chǎn)業(yè)增加值占比人均公共財(cái)政收入固定資產(chǎn)投資額增速全社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增速人均GDPGDP總量及增速人口出生率常住人口占全省比重常住人口城鎮(zhèn)化率常住人口密度小學(xué)在校生人數(shù)大學(xué)在校生人數(shù)常住人口增量常住人口規(guī)模若xij為正向指標(biāo)，則若xij為逆向指標(biāo)，則權(quán)重的確定結(jié)合了主觀和客觀賦因子分析法是用少數(shù)新變量解釋熵值法是用來(lái)判斷某個(gè)指標(biāo)離散根據(jù)各城市不同指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化得各城市數(shù)據(jù)主要來(lái)自：中指數(shù)據(jù)市統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究5上海北京深圳廣州900-28005000-13000500-1200烏魯木齊泉州煙臺(tái)威海濰坊300-10002000-6000200-9006表：2022年中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力百?gòu)?qiáng)排名城市城市排名省(區(qū)、市)排名省(區(qū)、市)城市城市省(區(qū)、市)省(區(qū)、市)城市城市省(區(qū)、市)省(區(qū)、市)城市城市省(區(qū)、市)省(區(qū)、市)1北京北京26溫州5176227江西52濰坊77江蘇3深圳28江蘇53廊坊784廣州29沈陽(yáng)54鎮(zhèn)江795杭州30石家莊5580秦皇島6成都3156唐山817武漢3257828335883威海9345984包頭3560保定8536江蘇61呼和浩特8637泉州62873863江門(mén)88江西佛山39貴陽(yáng)6489連云港江蘇合肥40金華65泰州90柳州鄭州416691蚌埠426792桂林43臺(tái)州68銀川934469濟(jì)寧94鄂爾多斯20濟(jì)南45哈爾濱黑龍江709521福州46徐州江蘇7196張家口2247煙臺(tái)7297德州23廈門(mén)48739824珠海49烏魯木齊7499衢州255075株洲100榆林等1.5線城市緊隨其后，前二十名均為二線及以上核心大，人口增量明顯，投資吸引力連續(xù)5年保持全國(guó)第五位；成都、武漢、南京、蘇州、重慶位列6-10位，其中成都憑借成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究71.北京18.天津17.青島17.青島20.濟(jì)南20.濟(jì)南2.上海5.杭州2.上海5.杭州8.南京9.蘇州13.寧波15.合肥6.成都10.重慶12.長(zhǎng)沙51-1003.深圳3.深圳4.廣州14.佛山19.東莞201-250251-297珠三角、京津冀三大重點(diǎn)城市群及山東半島核心城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，創(chuàng)濟(jì)和人口首位度有望繼續(xù)提升，資源集聚能力也將進(jìn)一步增強(qiáng)，伴隨著人口的持續(xù)導(dǎo)入8一線城市經(jīng)濟(jì)、人口、購(gòu)買力水平保持領(lǐng)先，但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)成熟，未來(lái)逐步向存量GDP均值（億元）平均增速02000GDP均值（億元）平均增速02000400060001線1.5線2線2.5線3線3.5線4線8.2%11.9%3.3%2.8%4.7%4.0%4.6%01000200030001線1.5線2線2.5線3線3.5線4線32473-1-2-10100002000030000400001線1.5線2線2.5線3線3.5線4線7.9%8.1%7.2%8.3%8.2%7.6%7.7%但整體仍顯不足，市場(chǎng)逐步向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。2021年，北京和上海新房成交套數(shù)占新房二手房總量的比重分別為33.0%和1.5線及二線城市虹吸效應(yīng)突出，人口集中度不斷上升，新房市場(chǎng)空間較大。1.5線及二線城市多為省會(huì)長(zhǎng)，存在一定調(diào)整壓力。中長(zhǎng)期來(lái)看，此類城市虹吸效應(yīng)明顯，隨著人口的持續(xù)流入，未來(lái)2.5線城市主要為普通省會(huì)城市和獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究住房需求影響因素優(yōu)勢(shì)城市的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)是下階段市場(chǎng)最判斷城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力的關(guān)產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的底層動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)、交通便捷性都決定了城市對(duì)外來(lái)人口的9人口規(guī)模及人口吸引力是判斷城市競(jìng)爭(zhēng)力和住房需求空間的核心指標(biāo)時(shí)，也帶來(lái)更多的居住需求。在全國(guó)人口總量見(jiàn)頂、人口規(guī)模紅利接近尾聲的背景下分化將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、就業(yè)機(jī)會(huì)多、收入水平高的城市，人口將保持流緩，而更多低能級(jí)城市和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)未來(lái)或?qū)⒚媾R人口持續(xù)流出，住房需求也將逐步萎縮。政策相繼出臺(tái)，居民家庭結(jié)構(gòu)可能發(fā)生改變，改1)人口流動(dòng)趨勢(shì)：人口繼續(xù)向長(zhǎng)、珠三角以及中西部省會(huì)城市聚集，但增速普遍放緩但除個(gè)別城市外，2021年人口增量普遍低于過(guò)去十年的年均增量從人口規(guī)模來(lái)看，2021年，全國(guó)共有40個(gè)城市常住人口超800萬(wàn)，數(shù)量與2020年末持平。其中2000萬(wàn)以上人口城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究2021年常住人口規(guī)模（萬(wàn)人）哈爾濱長(zhǎng)春沈陽(yáng)北京大連太原濟(jì)南青島臨沂西安中西部省會(huì)城市南京成都嘉興寧波南昌溫州貴陽(yáng)福州泉州廈門(mén)南寧2021年常住人口增量（萬(wàn)人）天津石家莊京津冀&山東半島太原中原城市群濟(jì)南青島鄭州西安成渝城市群合肥蘇州蘇州上海2021年常住人口規(guī)模（萬(wàn)人）哈爾濱長(zhǎng)春沈陽(yáng)北京大連太原濟(jì)南青島臨沂西安中西部省會(huì)城市南京成都嘉興寧波南昌溫州貴陽(yáng)福州泉州廈門(mén)南寧2021年常住人口增量（萬(wàn)人）天津石家莊京津冀&山東半島太原中原城市群濟(jì)南青島鄭州西安成渝城市群合肥蘇州蘇州上海武漢成都長(zhǎng)三角武漢長(zhǎng)三角杭州杭州寧波重慶南昌長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙貴陽(yáng)長(zhǎng)江中游廣莞深圳福州泉州昆明廈門(mén)南寧廣州佛山注：西安常住人口含西咸新區(qū)共管區(qū)，粵閩浙沿海城市群因具體包含城市未公布，本次報(bào)告沿用海峽西岸城市群注：紅色表示2021年常住人口增量高于過(guò)去十年人口年均增量。22021年，人口繼續(xù)向東南沿海發(fā)達(dá)城市群及中西部核心城市聚集，長(zhǎng)三角、珠三角、粵閩浙沿海城市群以及武漢、成長(zhǎng)江中游城市群是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分，也是實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域，近年來(lái)發(fā)展動(dòng)能持續(xù)增東部沿海城市群重點(diǎn)城市及中西部核心城市小學(xué)在校生規(guī)模大且增速較快，人口潛力突出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究10%人數(shù)少，增長(zhǎng)快人數(shù)多，增長(zhǎng)快10%人數(shù)少，增長(zhǎng)快人數(shù)多，增長(zhǎng)快龍巖龍巖8%8%長(zhǎng)沙西安武漢長(zhǎng)沙西安武漢貴陽(yáng)南京6%貴陽(yáng)南京6%濟(jì)南南寧銀川烏魯木齊廈門(mén)濟(jì)南南寧銀川烏魯木齊廈門(mén)嘉興六盤(pán)水清遠(yuǎn)無(wú)錫佛州湛江合肥鄭州鄂爾多斯珠EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up2(定),海)西鄂爾多斯珠EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up2(定),海)西海口梧州榆林漳州北京。成都太原蘭州4%?西寧太原蘭州4%?西寧呼和浩特寧波揭陽(yáng)福州惠州o?泉州沈陽(yáng)青島茂名EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up2(天),玉)EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up2(津),林)上海深圳廣州三亞廊坊汕頭o?昆明三亞廊坊汕頭o?昆明東莞2%唐山濰坊宿州遵義滄州2%唐山濰坊宿州遵義滄州?石家莊周口邯鄲南昌開(kāi)封溫州新鄉(xiāng)南昌開(kāi)封溫州新鄉(xiāng)保定洛陽(yáng)畢節(jié)2021年小學(xué)在校生人數(shù)（萬(wàn)人）2021年小學(xué)在校生人數(shù)（萬(wàn)人）1200%04020曲靖亳州昭通60駐馬店1001200%04020曲靖亳州昭通60駐馬店100平頂山。信陽(yáng)濟(jì)寧平頂山。信陽(yáng)濟(jì)寧-2%菏澤安陽(yáng)-2%菏澤安陽(yáng)大慶牡丹江哈爾濱贛州徐州大慶牡丹江哈爾濱贛州徐州金昌遼陽(yáng)鷹潭金昌遼陽(yáng)鷹潭錦州南陽(yáng)內(nèi)江上饒內(nèi)江上饒鐵嶺資陽(yáng)齊齊哈爾瀘州鐵嶺資陽(yáng)齊齊哈爾瀘州人數(shù)少，負(fù)增長(zhǎng)-6%人數(shù)多，負(fù)增長(zhǎng)2018-2021人數(shù)少，負(fù)增長(zhǎng)-6%人數(shù)多，負(fù)增長(zhǎng)2018-2021年復(fù)合增速注：重慶2021年小學(xué)在校生203.09萬(wàn)，近三年復(fù)合增長(zhǎng)率為-1.0和4.3%，上海、天津、杭州、青島、濟(jì)南、合肥、寧波、南京、無(wú)錫向平穩(wěn)發(fā)展階段。2022年3月，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重4表：2021年主要省份及其省會(huì)城市常住人口及城鎮(zhèn)化水平份常住人口注：遼寧、湖北、陜西、江西城鎮(zhèn)化率變化幅中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化率偏低的人口大省城鎮(zhèn)化空間較大，城鎮(zhèn)化仍處快速發(fā)展階段，其省會(huì)城市對(duì)人口的吸引力有望進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究20182018年，總書(shū)記就指出“發(fā)展是第一要“十四五”時(shí)期堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的重要戰(zhàn)略，高素質(zhì)人才對(duì)提升城市經(jīng)濟(jì)活 323227*2223*21323227*2223*21*高校數(shù)量多、大學(xué)生基數(shù)大的城市在人才競(jìng)爭(zhēng)方面優(yōu)勢(shì)明顯。根據(jù)各城市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年，廣州、鄭州、高校畢業(yè)生是潛在的剛需購(gòu)房群體，若在畢業(yè)后能留在高校所在城市就業(yè)生活，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求將形成重慶各普通高校應(yīng)屆畢業(yè)生留渝就業(yè)率持續(xù)穩(wěn)定年的42.18%上升到65.12%，且人才有從一線城市回流。表：2021年以來(lái)重點(diǎn)省市部分“人才政策”一覽表6①全市：放開(kāi)省級(jí)以上表彰或認(rèn)定的先進(jìn)模范人物、高層次人才、高技能人才落戶，放寬本科及②島外：降低專科、技工院校畢業(yè)生等各類人員勵(lì)這些領(lǐng)域工作，政府給予每人每年1萬(wàn)的元/月發(fā)放，補(bǔ)貼時(shí)間為5年；來(lái)太原工作后購(gòu)買太原市域內(nèi)新建商品房或二手房（不含購(gòu)買近親金山區(qū)根據(jù)新政規(guī)定，只要人才積分達(dá)到60分，即可申請(qǐng)入住人才公寓，65分以上可申請(qǐng)租房梁溪區(qū)經(jīng)政府認(rèn)定的高層次和高技能人才可落實(shí)購(gòu)房資格，高層次人才可獲得購(gòu)房補(bǔ)貼（最高浙江、南京、長(zhǎng)沙等省市出臺(tái)人才落戶相關(guān)政出臺(tái)人才津貼、生活/創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼、購(gòu)房/租房補(bǔ)貼、人才住房等方面的政策。如長(zhǎng)沙在2021年出臺(tái)《中國(guó)（湖南）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)長(zhǎng)沙片區(qū)人才聚集發(fā)展若干措施》，從10個(gè)層次緊缺急需人才最高給予200萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼、200平方米獻(xiàn)的高層次人才，市區(qū)兩級(jí)將提供最高200萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)；梁溪區(qū)經(jīng)政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究碩士以上，濰坊則為大專以上；針對(duì)副高級(jí)職稱人員的購(gòu)房補(bǔ)碩士以上，濰坊則為大專以上；針對(duì)副高級(jí)職稱人員的購(gòu)房補(bǔ)4)住房需求結(jié)構(gòu)：人口年齡結(jié)構(gòu)上移、鼓勵(lì)生育等政策落地推動(dòng)改善性需求釋放對(duì)比“四普”以來(lái)的人口年齡結(jié)構(gòu)變化，我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)持續(xù)上移，2020對(duì)比“四普”以來(lái)的人口年齡結(jié)構(gòu)變化，我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)持續(xù)上移，2020年模高于其他代際，對(duì)改善性住房需求形成有力支撐。此外，90代際出生人口盡管較60-80代際有所下降，但降幅較小，在多地發(fā)布鼓勵(lì)生育政策，或進(jìn)一步推動(dòng)改善性住房需求釋放新生人口是城市未來(lái)發(fā)展的希望，出生率高的城市人口增長(zhǎng)有保障，同時(shí)由此帶來(lái)的家庭結(jié)構(gòu)變化也對(duì)住房產(chǎn)品趨勢(shì)降低住房成本、教育成本、提升教育資源可得性等來(lái)出生人口(左)年均出生人口(左)出生率‰(右)省(市、自治區(qū))省(市、自治區(qū))省省(市、自治區(qū))省(市、自治區(qū))省(市、自治區(qū))25002000人02015年，實(shí)施全面兩孩政策2021年，實(shí)施三孩政策1523146540從全國(guó)整體來(lái)看，伴隨著人口老齡化的持續(xù)深化，近年來(lái)我國(guó)少子化問(wèn)題亦較為突出，人口出生率整體呈下降態(tài)勢(shì)。人口生育率下降，2013年和2015年我國(guó)分別放開(kāi)“單獨(dú)”兩孩和全面兩孩政策，次年人口出生率有小幅度提升，2020年表：2021年部分?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）常住人口出生率2013年，實(shí)施“單獨(dú)”兩孩政策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究人口出生率下降但仍處高位的省份貴州青海廣東甘肅21‰21‰200120112021200120112021200120112021200120112021近幾年人口出生率下降明顯的省份21‰21‰2001201120212001201120212001201120214個(gè)直轄市人口出生率處于相對(duì)低位21‰3‰200120112021200120112021200120112021200120112021全國(guó)平均水平（下降5.75個(gè)千分點(diǎn)）。人口多，出生率高汕頭人口多，出生率高汕頭吳忠廣州茂名肇慶惠州武漢EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up4(上),鄉(xiāng))呼和浩特15002000天津沈陽(yáng)寧波烏蘭察布EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up4(山),黑雞河)EQ\*jc3\*hps10\o\al(\s\up1(佳牡),順)2人口少，出生率低0深圳人口少，出生率高遵義遵義合肥固原中衛(wèi)東莞合肥固原中衛(wèi)東莞海東昭通湛江佛山。賀州海東昭通湛江佛山。賀州銀川西寧寧德邯鄲南平梅州西寧寧德邯鄲南平梅州長(zhǎng)沙石家莊龍巖商丘南寧成都杭州南寧成都杭州8南昌金華2021年常住人口（萬(wàn)人）8南昌金華2021年常住人口（萬(wàn)人）蘇州溫州0烏魯木齊50025001000北京無(wú)錫0烏魯木齊50025001000北京無(wú)錫大連6泰州揚(yáng)州宜昌6泰州揚(yáng)州宜昌鞍山鎮(zhèn)江上海鹽城哈爾濱南通鹽城哈爾濱南通4齊齊哈爾4齊齊哈爾鐵嶺人口多，出生率低-人口多，出生率低-2021年出生率(?)珠三角、粵閩浙沿海城市群城市人口規(guī)模大且出生率普遍較高，未來(lái)人口增長(zhǎng)潛力大，改善需求有空間。常住人口超四室房型，滿足多元化居住需求。南通、綿陽(yáng)等則給予多孩家庭購(gòu)房?jī)?yōu)惠/補(bǔ)貼。預(yù)計(jì)隨著各地相關(guān)配套政策持續(xù)跟進(jìn)，三孩家庭的增加一方面為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求提供支撐，另一方面，改善性住房需求進(jìn)一步釋放，住房需求結(jié)構(gòu)亦將發(fā)生變化。表：2021年以來(lái)重點(diǎn)省市部分多孩住房政策一覽表對(duì)生育二孩、三孩未滿18周歲的居民家庭在沈陽(yáng)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究購(gòu)房?jī)?yōu)惠/為符合相關(guān)條件的注冊(cè)結(jié)婚登記夫妻最高提供2100%80%60%40%20%0%90平米以下n90-120平米120-144平米u(yù)144-200平米a200平米以上 4%%%8%11%18%15%7%2%4%3%8%15%14%13%14%28%4%%17%3%8%2%9%6%7%3%3%8%8%2%1%2%4%7%7%4%1%2%2%3%1%6%6%6%6%6%8%7%%4%EQ\*jc3\*hps13\o\al(\s\up1(2),6)EQ\*jc3\*hps13\o\al(\s\up1(%),%)EQ\*jc3\*hps13\o\al(\s\up2(1),7)EQ\*jc3\*hps13\o\al(\s\up2(%),%)%%19%24%16%19%21%20%25%13%38%19%18%27%22%22%36%30%29%25%26%22%26% 48%16%38%42%36%31%54%26%39%46%46%51%46%55%47%52%40%44%38%34%55%54%55%50%52%48%61%43%56%47%34%51%42%38%39%35%39%3%5%8%9%9%10%12%12%15%18%19%20%23%2%3%6%9%14%15%17%上廣深北海州圳京一線城市濟(jì)長(zhǎng)成西武蘇杭合寧無(wú)佛青重南天沈福廈二線城市揚(yáng)贛蕪紹泉南東廊三四線城市從數(shù)據(jù)來(lái)看，近年來(lái)，住房產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)特征也反映出改善性需求釋放的趨勢(shì)。從2021年30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交結(jié)27%32%25%30%33% 41%35%48%人口是城市發(fā)展的基礎(chǔ)，人口聚集為城市帶來(lái)規(guī)模效應(yīng)的機(jī)會(huì)仍較大。當(dāng)前人口繼續(xù)向東南沿海地區(qū)和中西部省會(huì)城市聚集，武漢、成都、西安等中西部省會(huì)城島、寧波等東部核心城市人口增長(zhǎng)較快，對(duì)住房需求有較強(qiáng)支撐。另外，人口年齡結(jié)構(gòu)上南亞國(guó)家轉(zhuǎn)移，倒逼我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。在新地區(qū)積極承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移“十四五”時(shí)期東部地區(qū)加快培育先進(jìn)制造業(yè)集群，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，中西部、東北地區(qū)重點(diǎn)承接技術(shù)密集型和勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移內(nèi)大循環(huán)吸引全球資源要素優(yōu)勢(shì)顯著提升，制造業(yè)布局進(jìn)一步優(yōu)化、區(qū)域協(xié)同顯著增表：我國(guó)四大區(qū)域制造業(yè)發(fā)展導(dǎo)向強(qiáng)化關(guān)鍵核心技術(shù)創(chuàng)新，提升創(chuàng)新策源能力快培育世界先進(jìn)制造業(yè)集群。積極承接新興產(chǎn)業(yè)布局和轉(zhuǎn)移，建設(shè)內(nèi)陸地區(qū)開(kāi)放高地，著力打源原材料基地、現(xiàn)代裝備制造及高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。工、新材料、輕工產(chǎn)品等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、綠色食品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究新能源汽車產(chǎn)業(yè)：步入規(guī)?；l(fā)展階段，長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈承壓，未來(lái)產(chǎn)業(yè)布局或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化略，以融合創(chuàng)新為重點(diǎn)，突破關(guān)鍵核心技術(shù)，……加快建設(shè)汽車強(qiáng)國(guó)”。銷量整體處于下滑態(tài)勢(shì)，但新能源汽車依舊保持較快增速。表：我國(guó)主要新能源汽車品牌城市布局情況蔚來(lái)汽車將生產(chǎn)工廠布局在長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市合肥，年產(chǎn)能最高達(dá)2021年3月，小米宣布進(jìn)入新能源汽車領(lǐng)域，同年正式落戶北京經(jīng)開(kāi)區(qū)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究在的堵點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。2022年3月以來(lái)，上海新冠疫情對(duì)汽車產(chǎn)業(yè)鏈沖擊明顯，上汽大眾、上汽通用、上汽乘用車和特斯海等長(zhǎng)三角城市為核心，但中下游產(chǎn)業(yè)鏈可能將加快向生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)：疫情凸顯產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略地位，長(zhǎng)我國(guó)生物醫(yī)藥行業(yè)目前已進(jìn)入全面發(fā)展階段。我國(guó)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)從20世紀(jì)80年代開(kāi)始速。2015年后推出一系列醫(yī)改政策，鼓勵(lì)行業(yè)創(chuàng)新，特別是新冠疫情暴發(fā)使得生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)備62)經(jīng)濟(jì)水平：2021年24城GDP超萬(wàn)億，一線及長(zhǎng)三角GDP萬(wàn)億城市達(dá)24個(gè)，東莞首次躋身GDP萬(wàn)億城市行列，2022年一季度天津、上；武漢經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)全面恢復(fù)態(tài)勢(shì)，GDP排全國(guó)第9位；東莞首次邁上“萬(wàn)億GDP臺(tái)階房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究快速發(fā)展，全市GDP同比增長(zhǎng)13.3%。2022年以來(lái)各城市GD季度經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開(kāi)局，而天津、上海、深圳等城市受疫情等因素影響增速放GDP（億元）GDP（億元）2022Q1經(jīng)濟(jì)受疫情影響較大。經(jīng)濟(jì)受疫情影響較大。規(guī)上工業(yè)增加值同比下降0.6%；采礦業(yè)增加值同比增長(zhǎng)技術(shù)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值同比二產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開(kāi)局。計(jì)算機(jī)和其他電子設(shè)備制造業(yè)、汽車和石油加工經(jīng)濟(jì)運(yùn)行受疫情影響。規(guī)模以上工業(yè)增加經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開(kāi)局。高技術(shù)制造業(yè)增加值同比經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開(kāi)局。規(guī)上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)電氣機(jī)械及器材制造業(yè)對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)最經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)健向好。規(guī)上工業(yè)增加值同比經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定開(kāi)局。一季度規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值突經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。規(guī)上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)增速有所下滑。規(guī)上工業(yè)增加值同比經(jīng)濟(jì)增速有所放緩。規(guī)上工業(yè)增加值同比經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開(kāi)局。規(guī)上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)GDP（億元）GDP（億元）2022Q1經(jīng)濟(jì)開(kāi)局良好。規(guī)上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中向好。規(guī)上工業(yè)增加值同比但一季度消費(fèi)總額和進(jìn)出口總額增長(zhǎng)只有經(jīng)濟(jì)運(yùn)行受疫情影響。規(guī)上工業(yè)增加值同中央積極部署，適度超前開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施投資，北京、上海、杭州等城市充分發(fā)揮重大項(xiàng)目“壓艙作用，2021年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議作出工程；……促進(jìn)項(xiàng)目盡快落地實(shí)施、形成實(shí)物工作量”。地方政府積極響應(yīng)擴(kuò)大重點(diǎn)領(lǐng)域投資，充分發(fā)揮重大基建項(xiàng)目“壓艙石”作用。2022年以來(lái)，多個(gè)重點(diǎn)城市先后發(fā)布點(diǎn)發(fā)力以5G、城際高速鐵路、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等為代表的新基建領(lǐng)域，將有助于加速產(chǎn)業(yè)數(shù)字化進(jìn)程，培育經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新動(dòng)能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究企業(yè)實(shí)力企業(yè)實(shí)力：長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀上市公司及500在產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展過(guò)程中，龍頭企業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)效應(yīng)越發(fā)凸顯。龍頭企業(yè)不僅為當(dāng)?shù)貛?lái)更多就業(yè)機(jī)會(huì)和稅收貢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，形成良性循環(huán)。我們通過(guò)梳理上杭州共計(jì)安排634個(gè)市級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，年寧波計(jì)劃安排市重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目420個(gè)，總武漢共安排市級(jí)重大項(xiàng)目433個(gè)，年度計(jì)購(gòu)買力：一線及杭州、南京等二線城市居民購(gòu)買力強(qiáng)，北京、上海、無(wú)錫等城市居民存貸比有空間房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，住房需求大量釋放，住戶貸款余購(gòu)買力：一線及杭州、南京等二線城市居民購(gòu)買力強(qiáng)，北京、上海、無(wú)錫等城市居民存貸比有空間房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，住房需求大量釋放，住戶貸款余長(zhǎng)三角企業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?。多?shù)科創(chuàng)板/創(chuàng)業(yè)板上市公司（億元）（億元）度（億元）（億元）度注：存貸比=住戶貸款余額/住戶存款余額，其中蘇州、青島、福州、嘉興、九江、揚(yáng)州為人民幣口徑，其余城市為本漢、濟(jì)南、天津、西安、沈陽(yáng)為2020年數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源：中2021年，北京、上海、廣州、深圳、重慶等城市住戶存款余額在2萬(wàn)億以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究算收入，是最主要也是最直接反映城市財(cái)政實(shí)力和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的指標(biāo)。政府性基金預(yù)算收入的主要構(gòu)成項(xiàng)是土地出讓收入可能存在的波動(dòng)性也就越大。2022年，受行業(yè)持續(xù)下行影響，各地賣地收入大幅下降，2021年17城一般公共預(yù)算收入破州、蘇州、深圳、上海等長(zhǎng)三角、珠三角城市財(cái)政自給率高圖：一般公共預(yù)算收入超500億且財(cái)政自給率超80%的城市財(cái)政自給率是指一般公共預(yù)算收入和一般公共預(yù)算支溫州、福州、南寧、貴陽(yáng)、西安等城市近幾年土地財(cái)政依賴度偏高，太原、昆明、石家莊等城市2021年土地出讓收入明顯下降，財(cái)政壓力增大2021下半年以來(lái)，隨著調(diào)控政策和信貸環(huán)境的持續(xù)收度明顯降溫。根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2021年，全年均一般公共預(yù)算收入的比值僅為0.29，排40個(gè)主要城市末位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究圖：2019-2021年重點(diǎn)城市年均土地出讓收入與年均一般杭州、福州、太原、長(zhǎng)春等城市2021年土地出讓收與一般公共預(yù)算收入比值下降明顯。受20表：重點(diǎn)城市2019-2021年土地出讓收入與一般公共預(yù)算收入的比值變化2021年土地出讓收入與一般公共預(yù)算收入比值下降的城市2021年比值上升的城市城市土地出讓收入/一般公共預(yù)算收入城市土地出讓收入/一般公共預(yù)算收入城市土地出讓收入/一般公共預(yù)算收入201920202021201920202021201920202021杭州重慶重慶北京北京福州溫州上海太原沈陽(yáng)成都長(zhǎng)春銀川天津青島蘇州南寧鄭州南京石家莊大連無(wú)錫北海武漢南昌寧波深圳濟(jì)南呼和浩特廈門(mén)哈爾濱西寧廣州貴陽(yáng)國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入存量時(shí)代，增量市場(chǎng)規(guī)模北京、上海、深圳研發(fā)投入保持全國(guó)領(lǐng)先水平，成都、鄭州等中西部核心北京、上海、深圳研發(fā)投入規(guī)模領(lǐng)先全國(guó)。2020年，國(guó)家級(jí)軍工科研機(jī)構(gòu)，研究創(chuàng)新投入持續(xù)處于全國(guó)前列，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究30城專利授權(quán)數(shù)超3萬(wàn)件，北上廣深、蘇州、杭州、南京、天津等城市專利授權(quán)數(shù)較高2020年，30個(gè)城市專利授權(quán)數(shù)超過(guò)3萬(wàn)件，占全國(guó)比重近60%。專利授權(quán)數(shù)是衡量城市10萬(wàn)件以上，占全國(guó)比重22.5%。實(shí)推進(jìn)，三省一市以G60科創(chuàng)走廊為紐長(zhǎng)三角城市群專利授權(quán)數(shù)在百萬(wàn)左右，是專利授權(quán)規(guī)模最多的區(qū)域。珠三角是我國(guó)另一個(gè)創(chuàng)新高疫情在全國(guó)多地暴發(fā)，深圳、上海、北京等核心城協(xié)作。近兩年，因疫情沖擊，出行（航空、高鐵）需求急劇下滑，預(yù)計(jì)疫情影響消除后需求將明顯反彈?！都涌旖ㄔO(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的意見(jiàn)》中也提到要“促進(jìn)商品要素資源在更大范圍內(nèi)暢通費(fèi)各環(huán)節(jié)的暢通、勞動(dòng)力等各項(xiàng)資源要素的流通都離不開(kāi)現(xiàn)代流通網(wǎng)絡(luò)的支撐，交而喻，交通樞紐城市的優(yōu)勢(shì)也將在未來(lái)構(gòu)建國(guó)內(nèi)大循環(huán)過(guò)程中得到發(fā)揮。渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈等樞紐集群建設(shè)；以內(nèi)暢外聯(lián)為主題，加未來(lái)集聚輻射能力有望進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究完善重慶、成都國(guó)際航空樞紐服務(wù)功能，實(shí)施成都雙流機(jī)場(chǎng)提質(zhì)增效改完善成都、重慶快遞樞紐設(shè)施，強(qiáng)化與西安協(xié)同聯(lián)動(dòng)，共同建設(shè)全球?qū)幉ǖ瘸鞘新?lián)動(dòng)發(fā)展，成渝城市群中推進(jìn)成都天府機(jī)場(chǎng)及雙流機(jī)場(chǎng)建設(shè)，增強(qiáng)成都表：重點(diǎn)建設(shè)的國(guó)家綜合交通樞紐城市重點(diǎn)建設(shè)的國(guó)家綜合交通樞紐城市提升北京、天津、上海、杭州、南京、廣州、深圳、成都、重慶、沈陽(yáng)、大連、哈爾濱、青島、廈鄭州、武漢、海口、昆明、西安、烏魯木齊等樞紐城市全球聯(lián)通水平和輻射能級(jí)，拓展海陸空多元化交提高石家莊、太原、呼和浩特、長(zhǎng)春、寧波、合肥、福州、南昌－九江、濟(jì)南、長(zhǎng)沙-株洲-湘潭、南寧、貴陽(yáng)、拉薩、蘭州、西寧、銀川等樞紐城市集聚輻射能力，增強(qiáng)寧波、合肥、長(zhǎng)沙等樞紐城市國(guó)際推進(jìn)唐山－秦皇島、雄安、邯鄲、大同、包頭、通遼、營(yíng)口、吉林、齊齊哈爾、連云蘇州－無(wú)錫－南通、溫州、金華（義烏）、蚌埠、蕪湖、泉州、贛州、上饒、煙臺(tái)陽(yáng)、商丘、南陽(yáng)、襄陽(yáng)、宜昌、黃岡－鄂州－黃石、岳陽(yáng)、懷化、衡陽(yáng)、珠海、湛江州、柳州、桂林、欽州－北海－防城港、三亞、攀枝花、瀘州－宜賓、萬(wàn)州－達(dá)州義、曲靖、大理、寶雞、榆林、安康、酒泉－嘉峪關(guān)、格爾木、中衛(wèi)、喀什、庫(kù)爾勒建設(shè)，優(yōu)化樞紐港站及集疏運(yùn)體系、連接系統(tǒng)布2)高鐵、民航、軌道交通網(wǎng)建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，帶動(dòng)勞動(dòng)力等資源要素流動(dòng)更加順暢2021開(kāi)通運(yùn)營(yíng)10條高鐵線路，鄭濟(jì)高鐵即將開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，渝西高鐵即將開(kāi)工建設(shè)北和北京之間的旅行時(shí)間，是北京連接環(huán)渤海和東北工業(yè)基地兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的重要來(lái)西端將連接蘭考與徐蘭高鐵，極大增強(qiáng)了魯南和中原地區(qū)交通互聯(lián)互通的重要連接線路。線路全長(zhǎng)380公里，2020年6月，鄭濟(jì)高速鐵路山東段進(jìn)入實(shí)質(zhì)性施工階段。鄭規(guī)劃建設(shè)的高速鐵路區(qū)域連接線，是浙皖贛鐵路通道的重要組成部分，目前昌景黃高鐵線下工程施工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究萬(wàn)公里，高鐵運(yùn)營(yíng)里程數(shù)已實(shí)現(xiàn)《中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》制定的2025年目標(biāo)。近兩年疫情對(duì)航空運(yùn)輸業(yè)沖擊明顯，但疫情影響消除后航空仍是重要出行方式近兩年疫情對(duì)航空運(yùn)輸造成明顯沖擊，2022年強(qiáng)化。2021年6月，成都天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)正式通航投運(yùn)，成為繼北京、上海市；2021年8月，青島膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)正式投0城市軌道交通內(nèi)聚外聯(lián)，城市外延擴(kuò)大，帶動(dòng)沿線區(qū)域價(jià)值提升圖：2021年中國(guó)城市軌道交通運(yùn)營(yíng)里隨著城市交通網(wǎng)絡(luò)的完善和市民出行方式的改變，軌0隨著城市交通網(wǎng)絡(luò)的完善和市民出行方式的改變，軌北京成都市公共交通客運(yùn)總量529.5億人次，其中廣州北京成都市公共交通客運(yùn)總量529.5億人次，其中廣州蘇州鄭州截至2021年底，共有50個(gè)城市開(kāi)通城軌交通運(yùn)營(yíng)線大連合肥長(zhǎng)春mmm廈門(mén)運(yùn)營(yíng)線路長(zhǎng)度濟(jì)南哈爾濱規(guī)劃建設(shè)線路總長(zhǎng)度線網(wǎng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。貴陽(yáng)mw石家莊mi并進(jìn)，全力建設(shè)立體交通網(wǎng)絡(luò)，在此過(guò)程中，核心城市群3)物流業(yè)整體逐步復(fù)蘇，物流樞紐城市或迎新發(fā)展機(jī)遇等都具有全局性的影響。2022年，在國(guó)內(nèi)多地疫情反復(fù)及國(guó)際地緣政治沖突影響下，物流運(yùn)持力度。加快寧波舟山大宗商品儲(chǔ)運(yùn)基地建設(shè)，開(kāi)展大宗商品儲(chǔ)運(yùn)基地整體布局規(guī)劃研究。2022年，中央財(cái)政安排50億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究典型物流企業(yè)的物流產(chǎn)業(yè)園、物流中心等場(chǎng)地資源布局可以2021年，順豐營(yíng)收突破2000億，是中家持續(xù)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的當(dāng)下，綜合交也將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，特別是核心城市20212021年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模仍有新突破，露等因素影響，購(gòu)房者置業(yè)信心明顯轉(zhuǎn)弱，市場(chǎng)活躍度迅速下滑，土地市場(chǎng)亦降溫明顯，多宗地塊流拍撤牌。2021年9月起，中央及各部委頻繁釋放積極信號(hào)，需求端和供給地產(chǎn)政策，促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放，但政策效果并不明顯。2022年1-5置業(yè)信心未得到有效修復(fù)，全國(guó)商品房銷售規(guī)模同比大幅下降，土地市場(chǎng)整體延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，僅個(gè)別城市在土拍規(guī)則好轉(zhuǎn)，短期來(lái)看，隨著政策效果的逐漸顯現(xiàn)，基本面較好的熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有望率先企穩(wěn)回溫。值(億元)112233445566778899房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究2021年，東部沿海以及中西部二線城市住宅及商辦用地出讓金排名靠前。根據(jù)2021年全國(guó)住宅用地和商辦用地出讓1)市場(chǎng)概況：一線及熱點(diǎn)二線城市投資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)規(guī)模優(yōu)規(guī)模大，正增長(zhǎng)規(guī)模小，正增長(zhǎng)40%規(guī)模大，正增長(zhǎng)襄陽(yáng)30%南通●荊門(mén)湛江金華南通●ooooooo溫州20%-o長(zhǎng)沙鹽城無(wú)錫武漢oooooo紹興oo寧波東莞10%濟(jì)南昆明成都廣州珠海福州蘇州上?；葜萏旖虮本┠螮Q\*jc3\*hps15\o\al(\s\up4(石),昌)EQ\*jc3\*hps15\o\al(\s\up4(家莊),沈陽(yáng))0%佛山南京杭州重慶00oo廊坊。10002000青島300040005000oooooo渭南。合肥oo太原。西安。瀘州。貴陽(yáng)。oo太原。西安。瀘州。貴陽(yáng)清遠(yuǎn)張家口清遠(yuǎn)張家口深圳-20%●-30%泰州蚌埠-30%2021年同比增速2021年同比增速規(guī)模大，負(fù)增長(zhǎng)-40%從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額來(lái)看，一線及熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額規(guī)模突出且多數(shù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房企投資積極性較2021年商品房銷售面積(萬(wàn)平方米)40002021年商品房銷售面積(萬(wàn)平方米)3500300025002000150010005000成都成都2021年人口增減量杭州南通濟(jì)南南通濟(jì)南合肥上海西安上海溫州2021年常住人口(萬(wàn)人)050010001500200025003000馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯，基本面較強(qiáng)的城市人口規(guī)模突出且人口持續(xù)流低；東部熱點(diǎn)二線以及中西部核心城市人口規(guī)模較大，且人口繼續(xù)大規(guī)模流入，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了較強(qiáng)此外，南通、惠州、紹興等長(zhǎng)珠三角城市群內(nèi)部三25002000萬(wàn)1500平方米10005000可售面積出清周期(按近12個(gè)月月均成交面積計(jì)算)45403530252050房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究706050平40米30200泉泰宜萍紹南臺(tái)徐福鎮(zhèn)贛溫麗淮漳連鹽無(wú)金揚(yáng)蘇宿安濰嘉淄湖惠南南眉宜杭濟(jì)舟蕪滄上肇成貴銀合西滁北濟(jì)青珠海深州州春鄉(xiāng)興通州州州江州州水安州云城錫華州州遷慶坊興博州州京充山賓港短期庫(kù)存及出清周期反映市場(chǎng)短期的供求關(guān)系，庫(kù)存出清周期長(zhǎng)預(yù)示著短期市場(chǎng)去化壓力較大，房?jī)r(jià)面臨調(diào)整下行壓13:1-613:1-914:1-314:1-614:1-915:1-315:1-615:1-916:1-316:1-616:1-917:1-317:1-617:1-918:1-318:1-618:1-919:1-319:1-619:1-920:1-320:1-620:1-921:1-321:1-621:1-922:1-3放松收緊放松2014.7-2016.92016.9-2019.12商品房銷售面積同比80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2020H12018：2019：18513:1-613:1-914:1-314:1-614:1-915:1-315:1-615:1-916:1-316:1-616:1-917:1-317:1-617:1-918:1-318:1-618:1-919:1-319:1-619:1-920:1-320:1-620:1-921:1-321:1-621:1-922:1-3放松收緊放松2014.7-2016.92016.9-2019.12商品房銷售面積同比80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2020H12018：2019：185條收緊政策120條收緊政策2017：245條收緊政策67城限購(gòu)，60城限售多次降準(zhǔn)降息21/2兩集中土拍16/12房住不炒，因城施策北京:17/3限離婚+限商16/930北京認(rèn)房又認(rèn)貸20/12兩道紅線20/8三道紅線17/4法拍房去庫(kù)存全面取消限購(gòu)(除北上廣深)17/3廈門(mén)限售?利率為基準(zhǔn)?首套首付25%?不限購(gòu)城市首套首付最低25%，各地可下浮5個(gè)百分點(diǎn)；20/1“新冠”暴發(fā)圖：2013年以來(lái)全國(guó)商品房銷售面積同比變化與房地產(chǎn)調(diào)控政?貸清不認(rèn)房?貸款結(jié)清的二套房首付為30%收緊2020.8-2021.126從市場(chǎng)發(fā)展階段來(lái)看，2014年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入調(diào)整周期，伴隨著各地放松限購(gòu)等降準(zhǔn)降息、房貸新政、棚改貨幣化安置等政策的施行，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速恢復(fù)。22020年初，新冠肺炎疫情暴發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期成交平。2021年下半年，多個(gè)調(diào)控政策加碼疊加部分企業(yè)債務(wù)違約，導(dǎo)致市場(chǎng)信心明顯下滑，購(gòu)調(diào)整周期。2022年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于深度調(diào)整階段，各地因城施策優(yōu)化力度不明顯，政策優(yōu)化調(diào)整到市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)尚需時(shí)間，而部分基本面較好的城了幾年調(diào)整期，但2020年疫情后多數(shù)城市市場(chǎng)活入快速發(fā)展通道，政策加碼后多數(shù)城市市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期。2020年疫情后多地優(yōu)化房地產(chǎn)政策疊加珠三角城市群：2015年除個(gè)別城市外，珠三角各城市商品房成交面積同比均增長(zhǎng)，且多數(shù)城市在2016-2珠海緊隨其后，2020年區(qū)域多數(shù)城市市場(chǎng)成交區(qū)域內(nèi)多數(shù)城市市場(chǎng)進(jìn)入上升周期，但隨著2016年北京930新政發(fā)布、2017年成渝城市群：2015年多數(shù)城市市場(chǎng)規(guī)模提升，但是三四線城市市場(chǎng)成交規(guī)?；鶖?shù)低，近些年在區(qū)域規(guī)劃利好釋放、棚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究47圖：2020年以來(lái)五大城市群代表城市商品住宅月長(zhǎng)三角珠三角京津冀長(zhǎng)江中游成渝200%50%-50%-100%2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，中央及各部委頻繁釋放積極信號(hào)，各地亦塊，市場(chǎng)有望率先步入恢復(fù)通道，但對(duì)于大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，個(gè)別城市外整體延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)，中央和各部委頻繁釋放積極信號(hào)，各地加值得關(guān)注的是，隨著熱點(diǎn)城市政策放松力度的加大，這部分城市的市長(zhǎng)期來(lái)看，城市分化態(tài)勢(shì)將更加明顯，企業(yè)需拓儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)地塊，把握結(jié)構(gòu)性82021年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)到64.7%，城市群一體化發(fā)展有序推進(jìn)，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)開(kāi)局起步，長(zhǎng)江中游、北部灣、關(guān)中平原、蘭州-西寧等城市群建立省際協(xié)服務(wù)資源疏解轉(zhuǎn)移，強(qiáng)化快速交通連接，發(fā)展成為與鄰近大城市通勤便捷、功能互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)配套的長(zhǎng)三角珠三角京津冀長(zhǎng)、珠三角城市梯級(jí)完備，城市群形態(tài)形成；京津冀僅北京形成首都都郊區(qū)化，三四線需求有人口基礎(chǔ)好，質(zhì)量高，住房需求旺盛。大型城市群大城市強(qiáng)核階段，核心城市具備強(qiáng)吸附力，但輻射長(zhǎng)三角珠三角京津冀長(zhǎng)、珠三角城市梯級(jí)完備，城市群形態(tài)形成；京津冀僅北京形成首都都郊區(qū)化，三四線需求有人口基礎(chǔ)好，質(zhì)量高，住房需求旺盛。大型城市群大城市強(qiáng)核階段，核心城市具備強(qiáng)吸附力，但輻射長(zhǎng)江中游、成渝是中西部區(qū)域發(fā)展重心，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移首要承接地。人口成渝、長(zhǎng)江中游城市群核心城市遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，且部分核心城市與周邊差距不明顯，尚處于吸聚階段。山東半島、中原、粵閩浙沿海大中型城市群要集中于核心城市。三關(guān)中平原、北部灣主要為地區(qū)中小型城市群，區(qū)域整體發(fā)展較東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)、人口規(guī)模中等，但人口流出嚴(yán)西部多數(shù)城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)哈長(zhǎng)、遼中南山西中部、黔中、滇中呼包鄂榆、蘭西、天山北坡、寧夏沿黃中小型城市群劃能級(jí)較高，城市群基城市群地位經(jīng)濟(jì)人口水平劃能級(jí)較高，城市群基經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，中原城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究部、黔中、滇中、呼包鄂榆、蘭州－西寧、寧夏沿黃、天山北坡等及人口規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出，市場(chǎng)容量較大，其他中小型城市群尚處及人口規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出，市場(chǎng)容量較大，其他中小型城市群尚處產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速房銷售面積(萬(wàn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速房銷售面積(萬(wàn)m2)房銷售金額(億元)GDP(萬(wàn)/km2)2021GDP2021GDP平均增速珠三角9長(zhǎng)江中游全國(guó)/////粵閩浙沿海/63%///焦核心城市群與都市圈也將成為房企最有效的投資布局策略。4粵閩浙沿海城市群因具體包含城市未公布，本次報(bào)告沿用海峽西岸城市群覆蓋范圍統(tǒng)計(jì)；長(zhǎng)江中游城市群和成渝城市群均出現(xiàn)規(guī)劃中只長(zhǎng)三角區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施體系建設(shè)取得新進(jìn)展，科技產(chǎn)業(yè)融合程度持續(xù)深化，短期疫情沖擊不改長(zhǎng)期發(fā)展色，上海龍頭帶動(dòng)作用凸顯，蘇浙皖各揚(yáng)所長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)。到波及，短期經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，隨著疫情得到控制，預(yù)計(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)將逐步企穩(wěn)。過(guò)去高度專業(yè)化分工、供應(yīng)鏈聚集為產(chǎn)業(yè)帶來(lái)高效率的同時(shí)，也在疫情封控階段風(fēng)險(xiǎn)而尋找替代產(chǎn)能區(qū)域。但從長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)三角仍強(qiáng)的區(qū)域之一，發(fā)展?jié)摿ν怀?，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力也為房地產(chǎn)市場(chǎng)率先恢復(fù)奠定了基礎(chǔ)。表：2022年長(zhǎng)三角城市群房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力排名987298721上海杭州南京蘇州上海杭州南京蘇州寧波合肥無(wú)錫溫州常州嘉興口虹吸效應(yīng)明顯，投資吸引力位居二、三位。2021年蘇州GDP規(guī)模和常住人口時(shí)在上海部分產(chǎn)業(yè)外遷過(guò)程中，蘇州有望承接部分產(chǎn)能，投資吸引力位居區(qū)域第四位；寧波是我國(guó)重要的港口城市和對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易城市，受長(zhǎng)三角一體化的帶動(dòng)明顯，城市投資潛力逐漸提升，投資吸引力位居城市群第五位。馬鞍山GDP增長(zhǎng)率（右）450004321540000350008%3000025000億元6%20000450000%0溫慶城銅池杭鎮(zhèn)江城揚(yáng)馬鞍山GDP增長(zhǎng)率（右）450004321540000350008%3000025000億元6%20000450000%0溫慶城銅池杭鎮(zhèn)江城揚(yáng)錫海波紹金華湖通舟合肥湖滁江蘇浙江安徽2271818109163551400311027880866966617602514595758547636795635557861141333622657243953553362265724391704183411661004房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究經(jīng)濟(jì)規(guī)模仍居全國(guó)首位，GDP達(dá)4.3萬(wàn)億元；蘇州位居全國(guó)第六；杭州、南京、寧波、無(wú)錫、合肥、南通經(jīng)濟(jì)規(guī)模均超萬(wàn)從不同地區(qū)來(lái)看，江蘇省各城市GDP均值為9010億元，經(jīng)濟(jì)基本面較好，2021年蘇州GDP達(dá)2.3萬(wàn)億，且蘇州是）；目標(biāo)，2021年實(shí)現(xiàn)GDP接近7000億元。安徽省僅合肥2022年一季度，長(zhǎng)三角三省一市GDP總量超6.6萬(wàn)億元，4、5月，長(zhǎng)三角多地疫情反復(fù)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)作增強(qiáng)，各城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，疊加經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、產(chǎn)業(yè)資源豐富及人才吸附力強(qiáng)，長(zhǎng)三角城核心城市人口集聚效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，2021年杭州人口增加超20萬(wàn)，居城市群首位23.93023.92012.49.810.42012.49.810.49.5萬(wàn)人5.85.87.01.60.21.62.6萬(wàn)人5.85.87.01.60.21.62.60.50.60.60.50.60.60.10.50-1.3-0.4-0.9-0.4-1025002000萬(wàn)1500人1000500024892021年常住人口數(shù)量122012209659547126663224173993675525341285458452249216671535341942947773748上海蘇通無(wú)錫鹽城江蘇揚(yáng)鎮(zhèn)江杭溫波金華浙江嘉興紹興湖舟合肥慶滁蕪湖宣城馬鞍山池銅安徽長(zhǎng)三角軌道交通規(guī)劃發(fā)布，上海、南京、杭州、合肥、寧波帶動(dòng)交通一體化發(fā)展2021年6月，為貫徹落實(shí)《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》戰(zhàn)略長(zhǎng)三角地區(qū)成為多層次軌道交通深度融合發(fā)展示范波西站、紹興北站、溫州南站、溫州東站、臺(tái)州中心站、衢州西站、長(zhǎng)興二季度以來(lái)政策端持續(xù)改善，杭州、蘇州、寧波等市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米90060030002021年銷售面積（左）同比（右）60%萬(wàn)平萬(wàn)平900方米方米600300-60%3000-100%0山2022年1-5月銷售面積（左）同比（右）山60%20%-20%-60%-100%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米2021年，受行業(yè)調(diào)整影響，長(zhǎng)三角城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)前熱后冷，多地上半年下降。具體來(lái)看，2021年杭州、南京住宅銷售面積同比增幅均超四成，無(wú)錫、上海增長(zhǎng)打亂。南京、蘇州、寧波等地受高基數(shù)以及市場(chǎng)圖：2016年至2022年5月長(zhǎng)三角城市群重點(diǎn)城市商品住宅月度銷售面積及同比走勢(shì)萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米6個(gè)月移動(dòng)同比(右)300250200500 蘇州銷售面積(左)同比(右)6個(gè)月移動(dòng)同比(右)300250200500萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米6個(gè)月移動(dòng)同比(右)300