舊城改造建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告

31.2項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介 1.3評(píng)估的依據(jù)、原則、主要范圍 61.5評(píng)估結(jié)論及建議 7第二章承貸企業(yè)評(píng)價(jià) 2.1借款人基本情況 2.2公司資信情況 2.3公司組織管理 2.4人力資源配置 第三章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 3.1項(xiàng)目建設(shè)背景 3.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 第四章地產(chǎn)及土地市場(chǎng)前景分析 4.1中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 4.2XXXX經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)發(fā)展 4.3XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)概況分析 464.4XXXX主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 4.5XXXX土地市場(chǎng)分析 24.6XXXX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析 第五章項(xiàng)目合法性評(píng)價(jià) 第六章拆遷內(nèi)容、規(guī)模及進(jìn)度計(jì)劃 6.1拆遷內(nèi)容和規(guī)模 6.2項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 第七章投資估算及資金籌措 7.3資金使用管理計(jì)劃 第八章還款能力評(píng)價(jià) 8.3貸款償還能力分析 8.4不確定性分析 8.5評(píng)價(jià)結(jié)果 9.1風(fēng)險(xiǎn)因素分析 9.2不確定性分析 9.4風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)論 第十章社會(huì)效益分析 3xxxxxxxx城建發(fā)展有限公司南大飯店，北臨瑪瑙花園總拆遷面積：20693.25平方米本項(xiàng)目建設(shè)期拆遷整治工作計(jì)劃1年完成，銷售及回款期項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源4占項(xiàng)目總投資的25.27%，申請(qǐng)銀行貸17000萬(wàn)元，占總投資的公司成立的背景是在xxxx加大危舊房改造，提出按照“一個(gè)主體、三個(gè)捎帶”的方式,對(duì)主城危舊房全面改造。即除786萬(wàn)平方米的“主體”危舊房外,還將“捎帶”改造違章建筑、內(nèi)環(huán)范年底以后建成的房屋的方針政策下建立的，同時(shí)xxxx2008年改造的重點(diǎn),主要是房屋安全隱患突出地區(qū)、主城兩江四岸、城市主干道兩側(cè)、輕軌沿線和重要節(jié)點(diǎn)，該公司正是為了實(shí)施xxxx危舊房改造的進(jìn)程，加快南岸城市整體規(guī)劃和發(fā)展的步伐而成立xxxxxxxx城建發(fā)展有限公司注冊(cè)資本50000萬(wàn)元人民幣，實(shí)收資本21000萬(wàn)元均為現(xiàn)金出資，剩余29000萬(wàn)元在2010年xxxxxxxx城建發(fā)展有限公司為有限責(zé)任公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)；房屋銷售、租賃；土地整治；物業(yè)管理；從事建筑53、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》和《關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的通知》4、xxxx08定額5、xxxx人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造實(shí)施意見的通知（渝府[2008]36號(hào)）6、xxxx人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房拆遷補(bǔ)償安置工作知道意見的通知（渝府[2008]37號(hào)）7、xxxx人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房建設(shè)有關(guān)意見的通知（渝府[2008]38號(hào)）8、xxxxxxxx人民政府關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造的實(shí)施意見（南岸府發(fā)[2008]106號(hào)）10、委托方提供的其他資料64、社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益并重原則。根據(jù)項(xiàng)目本身特性，本可行性報(bào)告通過(guò)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的必要性進(jìn)行論證，通過(guò)項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)需求分析、對(duì)區(qū)域資源狀況進(jìn)行分析、項(xiàng)目實(shí)施的依據(jù)及合法性分析、實(shí)施條件分析后，確定項(xiàng)目規(guī)模、實(shí)施進(jìn)度及投資估算等。研究本項(xiàng)目方案的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、社會(huì)可行性，并對(duì)該項(xiàng)目的社會(huì)效益進(jìn)行分析和評(píng)6、項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率8.35%。計(jì)算結(jié)果表明，該項(xiàng)目可獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，貸款償還期略小于貸款期，同時(shí)利息保障倍數(shù)和償債備付率均較好，同時(shí)收的同時(shí)，銀行也可以獲得較高且風(fēng)險(xiǎn)較低的利息收益。7提高城市建設(shè)質(zhì)量”的相關(guān)指示精神的重要舉措。2、該項(xiàng)目符合當(dāng)前市場(chǎng)需要，該項(xiàng)目的實(shí)施將有利于提高xxxx土地供應(yīng)量，促進(jìn)區(qū)域地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。3、項(xiàng)目還款來(lái)源穩(wěn)定，可以保證銀行貸款資金的安全和本4、該項(xiàng)目建成后，完善了所在地段的規(guī)劃功能，提升了區(qū)域中心城市形象、推動(dòng)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程；改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)體系，提升了人居質(zhì)量；增加了社會(huì)有效需求，促進(jìn)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。由此該項(xiàng)目會(huì)對(duì)板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)檔次有一個(gè)對(duì)切實(shí)解決民生問(wèn)題，提高人民群眾居住質(zhì)量、保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全等有著十分深遠(yuǎn)的意義。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的，也是必要的，因此建議銀行建議企業(yè)加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，提高管理能力和效率；企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)加大宣傳和推廣工作，在征地補(bǔ)償中作好居民的安置補(bǔ)償，以促進(jìn)項(xiàng)目能夠按照規(guī)劃進(jìn)度進(jìn)行或加快征地進(jìn)度；企業(yè)加8以節(jié)約投資成本，提高項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制能力，縮短項(xiàng)目貸款償還為保證貸款銀行的利益，建議委托方在貸款發(fā)放后，密切監(jiān)控其貸款資金的使用，幫助企業(yè)加強(qiáng)資金的運(yùn)用效率，同時(shí)對(duì)第二章承貸企業(yè)評(píng)價(jià)冊(cè)資本50000萬(wàn)元人民幣，實(shí)收資本21000萬(wàn)元均為現(xiàn)金出資，xxxx金匯會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具驗(yàn)資報(bào)告確認(rèn)。xxxxxxxx城建發(fā)展有限公司直接隸屬區(qū)政府管理，為區(qū)政負(fù)責(zé)對(duì)全區(qū)危舊房拆遷和組織實(shí)施全區(qū)城鄉(xiāng)安置房建設(shè)和管理。xxxxxxxx城建發(fā)展有限公司為有限責(zé)任公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)；房屋銷售、租賃；土地整治；物業(yè)管理；從事建筑公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)碼：500108000018443，證照合法、有效，具備合規(guī)合法的貸款主體資格。9公司由xxxxxxxx土地整治儲(chǔ)備中心、xxxx江南城市建設(shè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司、xxxx南岸資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司和xxxxxxxx征地辦公室等共同出資成立，根據(jù)公司章程具體的股東姓名或名稱xxxxxxxx土地整治儲(chǔ)備中心xxxx江南城市建設(shè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司xxxx南岸資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任xxxxxxxx征地辦公室元元元元公司自注冊(cè)成立以來(lái)，未發(fā)生信貸違規(guī)違約情況，因此無(wú)不公司設(shè)立股東會(huì)，為公司權(quán)力機(jī)構(gòu)，設(shè)立董事會(huì)經(jīng)理和監(jiān)事會(huì)管理公司時(shí)常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，公司依照國(guó)家法律規(guī)定制定了公司財(cái)務(wù)制度，主要負(fù)責(zé)人由各股東分別派出，無(wú)不良經(jīng)營(yíng)事件發(fā)生。區(qū)長(zhǎng)劉寶亞同志擔(dān)任組長(zhǎng)，區(qū)委常委、區(qū)政府副區(qū)長(zhǎng)朱維同志和區(qū)常委王平昆同志擔(dān)任副組長(zhǎng)，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)為成員。公司實(shí)施總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線職能組織機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一指揮，分辦公室：合理、有效地配置公司人力資源，為員工提供各項(xiàng)服務(wù)和保障，并通過(guò)日常的行政管理達(dá)到公司運(yùn)行的有序和高效行政辦公室：負(fù)責(zé)內(nèi)部管理和對(duì)外接待，協(xié)調(diào)有關(guān)工作；工程管理部：工程管理部的主要職責(zé)包含三個(gè)方面：現(xiàn)場(chǎng)管理、技術(shù)管理和項(xiàng)目報(bào)建，保證在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制的前提下高質(zhì)量完成項(xiàng)目的實(shí)施；成本管理部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體的成本預(yù)算和控制，達(dá)到成本的優(yōu)化，使公司決策更加高效和精確。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作。部門名稱導(dǎo)配備人數(shù)13總經(jīng)理副總經(jīng)理工程管征地拆遷部成本管財(cái)務(wù)部36643第三章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性xxxx作為西部大開發(fā)的龍頭城市，近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，各行業(yè)迅速發(fā)展，隨著房地產(chǎn)業(yè)政策日趨完善，政府進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大消費(fèi)，加大宏觀調(diào)控力度，整頓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序等一系列措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策環(huán)境下，xxxx房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)總體良好。根據(jù)《2007-2020年轄市打造成國(guó)家級(jí)歷史文化名城，我國(guó)重要的工業(yè)城市、交通通訊樞紐和貿(mào)易口岸；是西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心城市和科技、文化、教育事業(yè)中心城市。2007年3月14日，胡錦濤總書記在參加十屆全國(guó)人大五次會(huì)議xxxx代表團(tuán)審議時(shí)指出“經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，xxxx已站在一個(gè)新的發(fā)展起點(diǎn)上。希望xxxx堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊抓住國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的寶貴機(jī)遇，進(jìn)一步完善思路，真抓實(shí)干，把xxxx加快建成西部地區(qū)的重要增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率發(fā)展作出了全面的更準(zhǔn)確的定位，使xxxx的發(fā)展迎來(lái)不可多得胡錦濤同時(shí)強(qiáng)調(diào)，xxxx是中西部地區(qū)惟一的直轄市，一定要規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，真正使xxxx城區(qū)的綜合服務(wù)功能和輻射帶動(dòng)作用得到充分的發(fā)揮。要努力實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的科學(xué)化，把保持城市原有的特色和展示城市發(fā)展前景有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，真正使城市規(guī)劃經(jīng)得起實(shí)踐和歷史的檢驗(yàn)；要努力實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)的集約化，充分考慮本地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和資源環(huán)境的承載能力，有步驟地推進(jìn)城市建設(shè)和改造，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市建設(shè)質(zhì)量。胡總書記高屋建瓴地對(duì)一個(gè)城市的發(fā)展同時(shí)也為xxxx更快更好地實(shí)施城市建設(shè)，改變城市居住生活條件提供了一個(gè)最好契機(jī)。戰(zhàn)略上，計(jì)劃通過(guò)重點(diǎn)發(fā)展以xxxx主城區(qū)為核心的一小時(shí)車程的“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，并對(duì)渝東南及渝東北片區(qū)這兩塊覆蓋三峽庫(kù)區(qū)的區(qū)域采取有限度發(fā)展的策略。此規(guī)劃思路將使未來(lái)在渝東改革試驗(yàn)區(qū)的要求，在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理。加快以都市區(qū)為核心的“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”發(fā)展，引導(dǎo)渝東北和渝東南地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步縮小城鄉(xiāng)差距和地區(qū)差距。xxxx位于川東平行嶺谷區(qū)，背斜、向斜平行分布，有明月峽背斜、廣福寺向斜、南泉背斜、銅鑼?shí){背斜、納溪溝——江北向斜、xxxx向斜。背斜成山，向斜成谷，構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。低山主要分布在南山、黃桷埡、廣陽(yáng)三個(gè)鎮(zhèn)，一般海拔在500米以上，最高峰為春天嶺，海拔681.5米。丘陵主要分布在xxxx、涂山、雞冠石、峽口、長(zhǎng)生橋、迎龍、廣陽(yáng)7個(gè)鎮(zhèn)及沿江7個(gè)街道，一般海拔在200-500米之間。平壩面積小，零星分布，其中以廣陽(yáng)壩園藝場(chǎng)和銅元局等地面積為較大河流以長(zhǎng)江為主，過(guò)境段長(zhǎng)45公里，流經(jīng)7個(gè)鎮(zhèn)；另有xxxx地處亞熱帶季風(fēng)區(qū)的四川盆地南部長(zhǎng)江河谷，熱量豐富，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)，冰雪少，風(fēng)小日照少，濕度大，云霧年全年工業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)到610億元，增長(zhǎng)22%，已連續(xù)五年被評(píng)xxxx商圈通常是指商店吸引顧客的地理區(qū)域，是商店對(duì)顧客吸引力的所及范圍或地域，它以商店為中心向四周擴(kuò)散，并形成商圈的作用。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，其消費(fèi)需求越來(lái)越趨于多樣化，客觀上需要對(duì)消費(fèi)環(huán)境有一個(gè)大的變革；隨著加入WTO后，對(duì)外開放進(jìn)程的加快，將會(huì)有更多的商業(yè)資本投入到商貿(mào)流通領(lǐng)域中來(lái)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈；隨著零售商業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中作用的日益增強(qiáng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率的擴(kuò)大，零售商業(yè)已開始成為引導(dǎo)生產(chǎn)和消費(fèi)的先導(dǎo)型行業(yè)。商貿(mào)流通的這些變革，必將加速傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的重組改造，而商圈的發(fā)展與建設(shè)則是其戰(zhàn)略重點(diǎn)。xxxx商務(wù)圈發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)闡述以下問(wèn)題：xxxx商務(wù)圈的現(xiàn)狀，發(fā)展基礎(chǔ)及市場(chǎng)潛力，發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略，總體規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)調(diào)整，實(shí)施步驟及政策措施。xxxx商務(wù)圈現(xiàn)狀xxxx商務(wù)圈系xxxx主城區(qū)五大核心商務(wù)圈之一，是展示南岸乃至xxxx直轄市新貌的窗口和大都市商貿(mào)形象的標(biāo)志。xxxx直轄以來(lái)，按照xxxx委、區(qū)政府提出的發(fā)展“大市場(chǎng)、大商貿(mào)、大流通”的戰(zhàn)略目標(biāo)，xxxx商務(wù)圈得到迅速發(fā)xxxx是xxxx確定的會(huì)展中心，會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了一定成效，但總體來(lái)說(shuō)還處于起步階段，還滿足不了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，特別是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求。為此，如何加快發(fā)展，特別是加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)xxxx經(jīng)濟(jì)邁上新臺(tái)階，就成了區(qū)委區(qū)政府考慮的重要戰(zhàn)略議題。在經(jīng)過(guò)全區(qū)范圍內(nèi)的解放思想大討論后，最終形成了共識(shí)：xxxx的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，除繼續(xù)抓好茶園新區(qū)建設(shè)、培育新型工業(yè)這一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極外，還要抓住亞太城市市長(zhǎng)峰會(huì)、中央商務(wù)區(qū)建設(shè)這兩大機(jī)遇，大力發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)上檔次上規(guī)模，進(jìn)而推動(dòng)第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)邁上新臺(tái)階。新的xxxx國(guó)際會(huì)展中心的建成和投入使用、亞太城市市長(zhǎng)峰會(huì)的成功舉辦，標(biāo)志著xxxx及整個(gè)xxxx的會(huì)展經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)嶄新的歷史時(shí)期，“會(huì)展在南岸”的品牌效應(yīng)開始凸現(xiàn)。劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃“四規(guī)合一”的試點(diǎn)工作，原本并沒(méi)被列為試點(diǎn)區(qū)縣的xxxx卻主動(dòng)請(qǐng)纓。實(shí)行“四規(guī)合一”有利于形成規(guī)劃一張圖、規(guī)劃一體化，生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生共進(jìn)”，最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展目標(biāo)。2008年，xxxx與北京市海淀區(qū)有望簽署點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接機(jī)制協(xié)議，在未來(lái)的產(chǎn)業(yè)承接中采用“工業(yè)飛地”模式，在共建園區(qū)內(nèi)由xxxx提供土地等要素，與沿海省市進(jìn)行稅收分成。在政府大力支持下茶園新區(qū)動(dòng)畫基地預(yù)計(jì)用5年時(shí)間整合本地動(dòng)漫資源，著力培育并完善動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)動(dòng)漫衍生產(chǎn)品的發(fā)展。工業(yè)園區(qū)等，從而形成多員化發(fā)展，成為居住、商業(yè)、物流、休閑等集中的區(qū)域，成為xxxx經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)力量。在這一背景下，地處xxxx與zzz之間的本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展具有十分良好的前景，同時(shí)該項(xiàng)目地形地貌較好，具有較好的江景資源，對(duì)項(xiàng)目后期發(fā)展具有較好的帶動(dòng)作用。xxxx近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，商貿(mào)增長(zhǎng)尤其令人經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快地區(qū)之一。xxxx在地質(zhì)學(xué)上稱為臺(tái)地，即邊坡呈xxxx商務(wù)圈以xxxx轉(zhuǎn)盤為中心，北至長(zhǎng)江大橋南橋頭,南連四公里轉(zhuǎn)盤,東接海棠溪立交橋,西鄰xxxx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開放區(qū),商貿(mào)區(qū)域方圓4平方公里。經(jīng)過(guò)近年來(lái)城市建設(shè)的大規(guī)模開發(fā)，xxxx商業(yè)設(shè)施取得了突破性發(fā)展，已建成占地面積1.5萬(wàn)平方米的xxxx商業(yè)步行街，正在擴(kuò)建占地面積3萬(wàn)平方米的新的商業(yè)步行街,年內(nèi)還將開工建設(shè)占地面積4.5萬(wàn)平方米的xxxx轉(zhuǎn)盤中心廣場(chǎng)。xxxx商圈擁有以商社電器、江南商都、浪高百盛、zzz南豐商場(chǎng)、xxxx商業(yè)大樓、諾瑪特超市等為代表的20個(gè)大中型商場(chǎng)、超市、連鎖店和專業(yè)市場(chǎng)，吸聚了20萬(wàn)以上的消費(fèi)人口，已成為xxxx主城區(qū)五大購(gòu)物中心之一。今后發(fā)展的總體思路將以xxxx轉(zhuǎn)盤為軸心，東西南北路為軸線，商業(yè)旅游步行街為核心，商貿(mào)布局向東、南方向拓展。東接南濱風(fēng)情路，南連建材銷售“五大中心”，加快建設(shè)會(huì)展中心，使之盡快成為帶動(dòng)全區(qū)三產(chǎn)發(fā)展的龍頭，新崛起的xxxx南部中央商務(wù)區(qū)。地零售巨頭和國(guó)內(nèi)外著名品牌，其經(jīng)營(yíng)面積近26萬(wàn)平方米。該商圈去年社零總額達(dá)24.5億元，占全區(qū)比重的70%。同時(shí)商務(wù)辦公、金融、會(huì)展等也已初露崢嶸。增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。”xxxx要“有步驟地推進(jìn)城市建設(shè)和改造，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市建設(shè)質(zhì)量?！焙倳浉呶萁驳貙?duì)一個(gè)城市的發(fā)展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示，其思想內(nèi)涵豐富，涵蓋廣博。同時(shí)也為xxxx更快更好地實(shí)施城市建設(shè)，改變城市居住生活條件提供了一個(gè)最好契機(jī)，改變城市形象指明了發(fā)展的方向。這就為xxxx加大力氣，努力發(fā)展作出了全面的更準(zhǔn)確的定位，使xxxx的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來(lái)不可多得的機(jī)會(huì)。xxxx作為西部大開發(fā)的龍頭城市，目前xxxx正處于跨越式發(fā)展階段，居民消費(fèi)能力不斷提高，政府不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施的投入，已先后完成“八小時(shí)xxxx”和“半小時(shí)主城”工程為主的明、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史傳統(tǒng)文化和山水城市特色的現(xiàn)代化城市。按照《總體規(guī)劃》xxxx將建設(shè)國(guó)家級(jí)歷史文化名城，我國(guó)重要的工業(yè)城市、交通通訊樞紐和貿(mào)易口岸；是西南地這一切必然有力地推動(dòng)城市房地產(chǎn)的高速發(fā)展。3.2.2項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，處于xxxx商圈核心地帶，是提升城市形象具有積極意義該項(xiàng)目從地理位置上看，處于xxxx商圈東側(cè)，緊鄰zzz，工商銀行xxxx分行，交通便利，地段優(yōu)越，升值潛力巨大。xxxx商圈作為xxxx主城區(qū)五大核心商圈，xxxx政府目前正中心商業(yè)廣場(chǎng)）為中心，以五條特色步行街的建設(shè)為核心，并以商務(wù)圈成為xxxx乃至西部地區(qū)最具活力和影響力的中央商務(wù)區(qū)之一，成為xxxx江南商務(wù)中心的核心組成部分。1、商貿(mào)流通：xxxx商務(wù)圈地處xxxx經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，擁有新世紀(jì)江南商都、麥德龍、和平藥房、渝能汽配城等多座大型零售商場(chǎng)、大型超級(jí)市場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)；文體娛樂(lè)休閑設(shè)施齊全。商圈注重以載體建設(shè)增強(qiáng)商業(yè)拉動(dòng)力和輻射力。一號(hào)步行街望旺街、二號(hào)步行街帝景MALL、五號(hào)步行街金陽(yáng)xxxx映像，三號(hào)步行街協(xié)信?城市廣場(chǎng)計(jì)劃，四號(hào)步行街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，進(jìn)展順利。五條特色步行街是未來(lái)xxxx商圈發(fā)展的核心商業(yè)區(qū)，隨著項(xiàng)目的逐步實(shí)施，增加了商貿(mào)流通設(shè)施，吸引了更多商業(yè)要素的聚集、提升了商業(yè)街的人氣。五條特色步行街、酒店業(yè)“60顆星”、100萬(wàn)平方米商業(yè)面貿(mào)流通中心和商務(wù)中心的地位將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。2、支柱產(chǎn)業(yè)：根據(jù)商務(wù)圈五年發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合商務(wù)圈自身發(fā)展優(yōu)勢(shì)，確定打造汽車、醫(yī)藥、家居平臺(tái)，作為xxxx商務(wù)圈商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，逐步將汽車、醫(yī)藥、家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為我為基礎(chǔ)，xxxx商務(wù)圈先后舉辦了亞太市長(zhǎng)峰會(huì)、全國(guó)藥博會(huì)、2007年全國(guó)春季糖酒交易會(huì)、全國(guó)圖書展等國(guó)際國(guó)內(nèi)知名展會(huì)，“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”初見成效，帶動(dòng)了我區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使“會(huì)展在南岸”成為我、區(qū)又一強(qiáng)勢(shì)品牌。目前正加緊建設(shè)會(huì)展中心二期項(xiàng)目。4、交通狀況：作為xxxx南大門，xxxx商務(wù)圈近年來(lái)交通狀況得到了極大的改善和發(fā)展，內(nèi)有長(zhǎng)江大橋，鵝公巖大橋與渝中區(qū)、九龍坡區(qū)相連，渝黔高速橫穿境內(nèi)，并且長(zhǎng)江大橋復(fù)線橋、實(shí)施建設(shè)，xxxx轉(zhuǎn)盤中心樞紐改造已列入實(shí)施計(jì)劃，正在完善周邊配套路網(wǎng)。隨著xxxx商務(wù)圈內(nèi)交通系統(tǒng)的改造和完善未來(lái)的區(qū)域交通將達(dá)到國(guó)際城市AA級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。熟，隨著周邊商圈改造接近尾聲，商圈周邊可供出讓地塊日益稀缺，這將更加凸顯本項(xiàng)目的巨大升值空間。3.2.3項(xiàng)目實(shí)施有利于改善百姓居住條件和居住環(huán)境等民生問(wèn)xxxx主城各區(qū)的危舊房，往往集中在各個(gè)組團(tuán)區(qū)域的核心地段，其建筑的散亂無(wú)序、缺乏規(guī)劃會(huì)直接影響對(duì)城市交通、水電氣、通信設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施的通盤考慮和總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，為xxxx城建的現(xiàn)代化帶來(lái)障礙；其次，這些危舊房所處的地塊一般都具有較高的附加值，卻沒(méi)有得到很好的開發(fā)利用，造成資源的閑置浪費(fèi)。而最直觀的一點(diǎn)則在于，危舊房周邊常常亂搭亂建，建筑在日漸亮麗的xxxx主城景觀中，危舊房的存在已影響到xxxx的對(duì)外形象和投資環(huán)境。危舊房改造的首要任務(wù)是解決住房的安全隱患。兩江四岸、城市主干道兩側(cè)、輕軌沿線和重要結(jié)點(diǎn)區(qū)域的危舊房改造是現(xiàn)在拆遷的重點(diǎn)。目前，xxxx主城區(qū)各區(qū)政府正結(jié)合區(qū)內(nèi)的城市建城市發(fā)展和人居改善能夠得到同步、健康的發(fā)展。項(xiàng)目區(qū)域危舊房比較集中，城市建設(shè)和功能配套沒(méi)有跟上，包括路燈、監(jiān)控設(shè)備等設(shè)施都只能陸續(xù)完善，也增加了治理的難度。教育、居住條件、居住環(huán)境等民生問(wèn)題一直影響著人民的生活，尤其是項(xiàng)目區(qū)域危舊房呈現(xiàn)老、多、散的特點(diǎn)，房屋結(jié)構(gòu)十分簡(jiǎn)易，受損較為嚴(yán)重，存在嚴(yán)重的火災(zāi)、洪災(zāi)、地震等安全隱特大暴雨襲擊該區(qū)域地處重災(zāi)區(qū)邊沿，給人民群眾造成了損失，同時(shí)加劇了危舊房對(duì)人民生命安全的威脅，該區(qū)域在暴雨等災(zāi)害中道路、山體等出現(xiàn)了較大的滑坡現(xiàn)象，居住條件、安全隱患都題更被全社會(huì)所普遍關(guān)注，項(xiàng)目區(qū)域房屋結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易，抗震能力極差，同時(shí)洪水、火災(zāi)等災(zāi)害也時(shí)刻威脅著人民群眾的生命安全，這些因素使得該項(xiàng)目必須加快進(jìn)行。市政府提出了三年實(shí)際完成主城區(qū)危舊房改造的總目標(biāo)，體現(xiàn)了市政府關(guān)心人民群眾、切實(shí)為人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)任的態(tài)度，該項(xiàng)目的實(shí)施正是積極群眾受益、使群眾滿意、為群眾排憂”為工作基本出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)施解決困難人口就業(yè)、教育、生活等困難，因此該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)切實(shí)解決民生問(wèn)題，提高人民群眾居住質(zhì)量、保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全等有著十分深遠(yuǎn)的意義。3.2.4項(xiàng)目實(shí)施是順應(yīng)xxxx地產(chǎn)發(fā)展的需要xxxx由于歷史形成的關(guān)系，城市的人口密度已經(jīng)達(dá)到香港的港島、九龍這樣的水平，但是目前xxxx的市政環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件不足以支撐這樣高人口密度的高品質(zhì)生活。從生活的角度來(lái)講，人們永遠(yuǎn)是向往更加休閑、更加寧?kù)o，充滿人和人之間交流的生本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)現(xiàn)了將南岸中心商圈的改造升級(jí)，將對(duì)南岸和xxxx城市的形象有積極意義，同時(shí)由于該項(xiàng)目地形呈現(xiàn)臺(tái)地趨勢(shì)，可形成較好的景觀，具有較佳景資源，將形成xxxx美麗夜景的一部分，因此項(xiàng)目的時(shí)候司是順應(yīng)了xxxx發(fā)展的需要。3.2.5該項(xiàng)目實(shí)施有利于推動(dòng)xxxx危舊房改造進(jìn)程，促進(jìn)城市發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，提高人民經(jīng)濟(jì)生活水平主城大量建設(shè)新型住宅的同時(shí),危舊房也將全面改造。主城還有786萬(wàn)平方米危舊房,將在3年內(nèi)拆遷、5年完成改造,以改善居民的居住條件。尤其值得關(guān)注的是,危舊房改造后,原址“綠地率”指標(biāo)將達(dá)到50%。主城區(qū)危舊房改造范圍包括渝中區(qū)、江北區(qū)、xxxx、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)和北部新區(qū)。786萬(wàn)平方米要改造的房屋,分“危房”和“舊房”兩部分,均指具有房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍證明的房屋,住宅為473萬(wàn)平方米,非住宅313萬(wàn)平方米。按照“一個(gè)主體、三個(gè)捎帶”的方式,對(duì)主城危舊房全面改造。即除786萬(wàn)平方米的“主體”危舊房外,還將“捎帶”改造違章建筑、內(nèi)環(huán)范圍的“城中村”、按規(guī)劃紅線需要與“主體”部分一并拆遷的1969年底以后建成的房屋。根據(jù)計(jì)劃，2008年首先對(duì)房屋安全隱患突出的地區(qū)、主城兩江四岸、城市主干道兩側(cè)、輕軌沿線和重要節(jié)點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤┫绕诟脑臁?009年拆遷改造的“重頭戲”，2010年則是危舊房改造的“收尾”工作。危舊房改造不僅解決困難群眾住房問(wèn)題，而且是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、提高土地利用效率的現(xiàn)實(shí)需要，更是構(gòu)建和諧同時(shí)在改造過(guò)程中，政策方面給予更多的惠民政策，這些政策事實(shí)將提高城市人民的生活水平，政府政策規(guī)定，在規(guī)定搬遷期限內(nèi)選擇貨幣安置的，除按規(guī)定享受貨幣安置補(bǔ)償費(fèi)和提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)外，還可獲得特別獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。對(duì)于低收入住房困難家庭，人口在2人及以下的，現(xiàn)住房建筑面積不足30平方米，按建筑面積30平方米給予等值或?qū)嵨镅a(bǔ)償安置；家庭人口在3人及以28%提高到2009年的51.3%，年均提高1.92個(gè)百分點(diǎn)，增幅高于全國(guó)平均水平。xxxx的城市空間每年以拓展1徑向外推進(jìn)，不少農(nóng)村人口因?yàn)槌鞘谢ㄔO(shè)轉(zhuǎn)為城市人口。危舊房對(duì)于城市建設(shè)及服務(wù)功能的影響絕非只體現(xiàn)在居住條件惡劣、安全隱患嚴(yán)重等方面。主城各區(qū)的危舊房，往往集中在各個(gè)組團(tuán)區(qū)域的核心地段，其建筑的散亂無(wú)序、缺乏規(guī)劃會(huì)直接影響對(duì)城市交通、水電氣、通信設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施的通盤考慮和總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，為xxxx城建的現(xiàn)代化帶來(lái)障礙；其次，這些危舊房所處的地塊一般都具有較高的附加值，卻沒(méi)有得到很好的開發(fā)利用，造成資源的閑置浪費(fèi)。而最直觀的一點(diǎn)則在于，危舊房周邊常常亂搭亂建，建筑間距小，采光通風(fēng)不足，缺乏綠地與公共空間。從城市肌理上看，在日漸亮麗的xxxx主城景觀中，危舊房的存在已影響到xxxx的對(duì)外形象和投資環(huán)境。xxxx政府明確承諾，將xxxx危舊房改造按照建設(shè)宜居城市的標(biāo)準(zhǔn)，在改善老百姓居住環(huán)境的同時(shí)，還要提升城市形象，其中最大的變化就是舊城區(qū)的綠化，700萬(wàn)平方米危舊房拆除后，用地面積的一半將用來(lái)搞綠化。其中，15%是集中的公共綠地，35%是隨項(xiàng)目配套的綠地。舊城區(qū)將采取減量的措施。一是減少舊城區(qū)居住的人口量，通過(guò)舊城改造與一些新建項(xiàng)目結(jié)合起來(lái)，把舊城區(qū)的一部分老百姓轉(zhuǎn)移到其他地方居住。二是減少建筑的量，讓舊城區(qū)能有空間建設(shè)市的整體思路，對(duì)城市的綠化、居民的經(jīng)濟(jì)生活水平的提高有較大的幫助，同時(shí)也可以解決部分市民就業(yè)的問(wèn)題，緩解社會(huì)就業(yè)壓力，另外也順應(yīng)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的需要，對(duì)提高xxxx城市化率有著積極的推動(dòng)作用，對(duì)城市的整體形象有建設(shè)性意義。第四章地產(chǎn)及土地市場(chǎng)前景分析4.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)方面：中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)2010年，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)總體良好。初步測(cè)算，我國(guó)全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)10.3%，增速比去年加快1.1個(gè)度同比增長(zhǎng)11.9%，二季度增長(zhǎng)10.3%，三季度增長(zhǎng)9.6%，四季第二產(chǎn)業(yè)增加值186481億元，增長(zhǎng)12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值171005億元，增長(zhǎng)9.5%。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，糧食連續(xù)七年增產(chǎn)。全年糧食總產(chǎn)量達(dá)到54641萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)2.9%，連續(xù)七年增產(chǎn)。其中，夏糧產(chǎn)量12310萬(wàn)噸，下降0.3%；早肉類產(chǎn)量保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，全年豬牛羊禽肉產(chǎn)量7780萬(wàn)噸，增長(zhǎng)3.6%。其中，豬肉產(chǎn)量5070萬(wàn)噸，增長(zhǎng)3.7%。工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，企業(yè)效益大幅提高。全年規(guī)模以上工季度看，一季度同比增長(zhǎng)19.6%，二季度增長(zhǎng)15.9%，三季度增長(zhǎng)13.5%，四季度增長(zhǎng)13.3%。分登記注冊(cè)類型看，國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)增長(zhǎng)13.7%；集體企業(yè)增長(zhǎng)9.4%；股份制企業(yè)增長(zhǎng)16.8%；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)增長(zhǎng)14.5%。分輕重工業(yè)看，重工業(yè)增長(zhǎng)16.5%，輕工業(yè)增長(zhǎng)13.行業(yè)中，38個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)比上年增長(zhǎng)。分地區(qū)看，東部地區(qū)增長(zhǎng)銜接狀況良好，全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達(dá)到97.9%，比上投資保持較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全年全社會(huì)固定個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)19.5%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資241415億元，增長(zhǎng)24.5%，回落5.9個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村固中部地區(qū)增長(zhǎng)26.9%，西部地區(qū)增長(zhǎng)26.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，增長(zhǎng)33.2%。消費(fèi)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，熱點(diǎn)商品銷售旺盛。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額154554億元，比上年增長(zhǎng)18.4%；扣除價(jià)格因素，實(shí)按消費(fèi)形態(tài)分，餐飲收入17636億元，增長(zhǎng)18.0%；商品零售136918億元，增長(zhǎng)18.5%。其中，限額以上企業(yè)（單位）商品零售額58056億元，增長(zhǎng)29.9%。熱點(diǎn)消費(fèi)快速增長(zhǎng)。其中，金銀珠寶類增長(zhǎng)46.0%，家具類增長(zhǎng)37.2%，汽車類增長(zhǎng)34.8%，家用電器和音像器材類增長(zhǎng)27.7%。進(jìn)出口總額較快增長(zhǎng)，貿(mào)易順差有所減少。全年進(jìn)出口總增長(zhǎng)31.3%;進(jìn)口13948億美元，增長(zhǎng)38.7%。進(jìn)出口相抵，順差1831億美元，比上年下降6.4%。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn)。全實(shí)際增長(zhǎng)7.8%。在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入增家庭經(jīng)營(yíng)純收入增長(zhǎng)12.1%，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)21.0%，轉(zhuǎn)移性收廣義貨幣（M2）余額72.6萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)19.7%，增幅比年初增加7.9萬(wàn)億元，比上年少增1.6萬(wàn)億元；各項(xiàng)存款余當(dāng)前，國(guó)民經(jīng)濟(jì)正處于由回升向好向穩(wěn)定增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。要按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的總體部署，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，增強(qiáng)宏觀調(diào)控的針對(duì)性、靈活性、有效性，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力加強(qiáng)自主創(chuàng)新，切實(shí)抓好節(jié)能減排，不斷深化改革開放，著力保障和改善民生，鞏固和擴(kuò)大應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊成果，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)4.1.2全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今天發(fā)布2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，數(shù)據(jù)顯示，2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長(zhǎng)33.2%。12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1．房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況其中，商品住宅投資34038億元，增長(zhǎng)32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。12月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資5570億元，增比上年增長(zhǎng)26.6%；房屋新開工面積方米，增長(zhǎng)2.7%。2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積4.10億平方米，比上年增長(zhǎng)28.4%，土地購(gòu)置費(fèi)9992億元，增長(zhǎng)65.9%。房屋竣工面積2.75億平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面積2.19億平方米，下降4.5%；土地購(gòu)置面積4889萬(wàn)平方米，增2．商品房銷售情況2010年，全國(guó)商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，增幅比1-11月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅增長(zhǎng)8.0%，辦公樓增長(zhǎng)21.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)29.9%。2010月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)14.4%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)31.2%和46.3%。12月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積21808萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.5%；全國(guó)商品房銷售額10201億元，同比增長(zhǎng)21.9%。3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)10.3%4．70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)份縮小1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲8.5%，其經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲1.0%。與上月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲0.3%。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲0.3%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲0.2%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.1%。5．全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為103.87，比11月份回落0.95點(diǎn)，比上年同期提高3.45點(diǎn)；本年資金來(lái)源分比上年同期提高0.34點(diǎn)；商品房待售面積分類指數(shù)為103.66，比11月份提高0.56點(diǎn)，比上年同期提高6.79點(diǎn)；房屋施工面4.1.32011年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析2010年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)波浪式走勢(shì)，一季度延續(xù)上一年的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，二季度起，受“國(guó)十條”政策的影響，控政策影響下，重新進(jìn)入平穩(wěn)回落期。2011年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)增長(zhǎng)，投資、資金來(lái)源、施工面積、銷售等增幅保持相對(duì)平穩(wěn)，而房屋價(jià)格指數(shù)增幅則繼續(xù)平穩(wěn)回落，但依然保持上漲，新開工面積增幅則出現(xiàn)明顯回落。分析，考慮到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，根據(jù)ARIMA模型，我們對(duì)2010年和2011年全國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：1.房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，增幅小幅回落預(yù)計(jì)2011年全年，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。其中，誠(chéng)征固定資產(chǎn)投資完成29.18萬(wàn)億，增長(zhǎng)22.9%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5.7萬(wàn)億，增長(zhǎng)21.5%；商品住宅投資完成4.14萬(wàn)億，增長(zhǎng)25.6%。2.房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源增長(zhǎng)平穩(wěn)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源預(yù)計(jì)達(dá)93228億元，增長(zhǎng)27.8%，增速與上3.房屋建設(shè)增長(zhǎng)平穩(wěn)，新開工面積增幅出現(xiàn)明顯回落2011年，預(yù)計(jì)全年商品房施工面積為46.01萬(wàn)億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，其中商品住宅施工面積為36.03萬(wàn)億平方米，增長(zhǎng)16.8%，與2010年相比，商品房和商品住宅施工面積增幅分預(yù)計(jì)2011年全年商品房新開工面積將達(dá)到192283萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.5%；商品住宅新開工面積161371萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.9%，與2010年相比，竣工面積增速明顯回落，商品房和商品住宅新開工面積增速分別回落41.3和35.6個(gè)百分點(diǎn)。與2010年相比，鞠躬面積增速略有加快，商品房和商品住宅竣4.銷售面積和銷售額增幅保持平穩(wěn)增長(zhǎng)2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，商品房銷售面積和銷售額增速創(chuàng)歷史新高，2010年銷售增速出現(xiàn)理性增長(zhǎng)。2011年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售形勢(shì)會(huì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2011年全年商品房銷售18.1%和24.8%，其中，商品住宅銷售面積和銷售額分別實(shí)現(xiàn)11.03億平方米和55913億元，分別增長(zhǎng)23.1%和31.7%。5.房屋銷售價(jià)格指數(shù)平穩(wěn)回落從房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)上看，自2010年5月份起，全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)就出現(xiàn)平穩(wěn)回落。預(yù)計(jì)2011年，房屋銷售價(jià)格指數(shù)將繼續(xù)平穩(wěn)回落，到2011年12月份，房屋銷售價(jià)格上漲2.5%，其中，新建商品房?jī)r(jià)格上漲3.4%，新建商品住宅價(jià)格上4.2xxxx經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)發(fā)展2010年，xxxx人民在市委、市政府的帶領(lǐng)下、積極貫徹落實(shí)“314”總體部署和中央宏觀調(diào)控要求，主動(dòng)適應(yīng)國(guó)內(nèi)外形勢(shì)變化，以內(nèi)陸開放高地和金融高地建設(shè)、民生工程、“兩翼戶萬(wàn)元增收工程等項(xiàng)目為抓手，擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、控通脹、惠民生，不斷改善經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速健康發(fā)展。2010年，全xxxx經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得良好成績(jī)，經(jīng)濟(jì)增速再創(chuàng)新高。地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到7894.24億元，同比增長(zhǎng)17.1%，是直轄以來(lái)發(fā)展最快的一年,經(jīng)濟(jì)增速居全國(guó)第2，西部第1位，連續(xù)步加深。全年第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值685.39億元，增長(zhǎng)6.1%；第二產(chǎn)業(yè)4356.41億元，增長(zhǎng)22.7%；第三產(chǎn)業(yè)2852.44億元，增長(zhǎng)12.4%。三次產(chǎn)業(yè)比重8.7：55.2：36.1；非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重超過(guò)90%，較上年提高0.6個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)比重提高2.4個(gè)百分2010年，全xxxx工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，全口徑總產(chǎn)值達(dá)10332.45億元，開啟xxxx工業(yè)發(fā)展“萬(wàn)億時(shí)代”。全年工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3697.83億元，同比增長(zhǎng)22.9%；占GDP的46.8%，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率達(dá)到59.1%，工業(yè)成為推動(dòng)全市經(jīng)車產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)2781.71億元，同比增長(zhǎng)23.7%，仍是支柱產(chǎn)業(yè)中份額最大的產(chǎn)業(yè)；筆記本電腦基地建設(shè)的快速推進(jìn)，促進(jìn)電子在五大支柱產(chǎn)業(yè)中增速最快（見表1）。表1：2010年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值9087．99汽車摩托車2781.71天然氣是石油裝備制造材料工業(yè)400.9048.1工業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新的可喜變化。一方面體現(xiàn)在工業(yè)規(guī)?；⒓夯潭却蠓岣?，2010年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值占全口徑工業(yè)總產(chǎn)值的比例為88.0%，較上年提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)達(dá)到7130家，較上年增加718家。另一方面體現(xiàn)在工2010年汽車摩托車總產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)的比重較上年下降2.5個(gè)百分點(diǎn)，其他支柱產(chǎn)業(yè)比重均有不同程度的提升，其中裝2010年，全市金融業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，存貸款余額較快增長(zhǎng)，金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率日益加強(qiáng)。全年金融業(yè)實(shí)現(xiàn)增加營(yíng)業(yè)稅35.79億元，增長(zhǎng)27.4%；金融機(jī)構(gòu)年末存貸額余額達(dá)到24613.84億元，增長(zhǎng)23.4%。易離岸結(jié)算開始運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)上市直接融資規(guī)模擴(kuò)大，長(zhǎng)江上游地高，2010年末全市本外幣貸款余額10999.87億元，同比增長(zhǎng)個(gè)百分點(diǎn)。二是金融資金分布形態(tài)進(jìn)一步優(yōu)化，2010年末本外幣存款余額13613.97億元，同比增長(zhǎng)22.8%；企業(yè)存款余額4666.88億元，居民儲(chǔ)蓄存款余額5839.66億元，企業(yè)存款與居民存款的比例達(dá)到79.9：100，較上年提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。三是存貸比突破80%，達(dá)到80.8%，較上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，信貸資金“洼地效應(yīng)”進(jìn)一步顯現(xiàn)。四是金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)中小企業(yè)扶持力度，中小企業(yè)融資環(huán)境不斷改善。2010年下工業(yè)企業(yè)將銀行貸款作為融資的主要渠道，占比較上年提高2010年，是“十一五”計(jì)劃收官之年，也是鞏固經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇xxxx以“314”總體部署為總綱，緊緊把握“三號(hào)文件”等重大政策機(jī)遇，以“五個(gè)xxxx”、兩江新區(qū)等建設(shè)為載體，抓好各項(xiàng)投資工作，投資力度不減、規(guī)模不降，結(jié)構(gòu)更科學(xué)、體制更完善，有力地促進(jìn)xxxx經(jīng)濟(jì)結(jié)出“累累碩果”，“十一五”精彩2010年，全市上下著力抓好“五個(gè)xxxx”、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、內(nèi)陸開放、改善民生等重點(diǎn)工作，全面發(fā)力、提速推進(jìn)，促使投資月以來(lái)，投資增速一直保持在30-32%的區(qū)間范圍內(nèi)窄幅波動(dòng)，二季度三個(gè)月增勢(shì)波峰波谷差值為0.3個(gè)百分點(diǎn)，2009年同期2009年則為1.0個(gè)百分點(diǎn)。四季度三個(gè)月波峰波谷差值為1.0個(gè)百分點(diǎn)，2009年則為3.6個(gè)百分點(diǎn)。各月單月投資完成量相一個(gè)穩(wěn)定逐漸上升的態(tài)勢(shì)。全市投資穩(wěn)步增長(zhǎng)有兩點(diǎn)支撐因素：第一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面未發(fā)生改變。推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在本質(zhì)因素是工業(yè)化、城市化、市場(chǎng)化和國(guó)際化，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這些基本面沒(méi)有發(fā)生重大改變。從國(guó)家層面看，2009年以來(lái)出臺(tái)了“保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)”一攬子宏觀調(diào)控政策，運(yùn)用財(cái)政、稅收和貨幣杠桿以及多項(xiàng)刺激增長(zhǎng)手段保證了經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。第二，xxxx發(fā)展環(huán)境持續(xù)向好。xxxx作為西部唯一的直轄市，目前處于歷史上最好的發(fā)展時(shí)期，“三號(hào)文件”對(duì)xxxx的定位、兩江新區(qū)設(shè)立帶來(lái)的諸多優(yōu)惠政策、城市化戰(zhàn)略的加速實(shí)施、新型工業(yè)化和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化的不斷升級(jí)、對(duì)外開放水平和市場(chǎng)化程度的逐步提高、“五個(gè)形成強(qiáng)大合力，成為帶動(dòng)xxxx投資穩(wěn)步增長(zhǎng)的主軸線。全市“城市建設(shè)大會(huì)戰(zhàn)”全面開展。建設(shè)與改造項(xiàng)目投資規(guī)個(gè)。其中，新開工億元以上施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)為582個(gè)，比2009年同期增加240個(gè)；完成投資1059.27億元，增長(zhǎng)31.7%，拉動(dòng)建設(shè)與改造項(xiàng)目投資增長(zhǎng)9.7個(gè)百分點(diǎn)。西永微電園軌一號(hào)線建設(shè)等億元以上政府類重點(diǎn)項(xiàng)目支撐作用顯著，重鋼環(huán)保搬遷工程、渝利鐵路建設(shè)等新開工億元以上項(xiàng)目更是成為拉動(dòng)全市建設(shè)與改造項(xiàng)目投資平穩(wěn)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力。一圈兩翼統(tǒng)籌并進(jìn)2010年，xxxx投資的地區(qū)結(jié)構(gòu)繼續(xù)向經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低的“兩翼”地區(qū)傾斜。一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈全社會(huì)固定資產(chǎn)完成投資下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。渝東北翼完成投資1258.41億元，增長(zhǎng)34.2%，比重由17.6%提高到18.1%。渝東南翼完成投資億元，增長(zhǎng)28.6%。從增長(zhǎng)速度看，有25個(gè)區(qū)縣城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)速度高于全市平均水平，其中增長(zhǎng)速度高于40%的有11個(gè)區(qū)縣，多為“兩翼”地區(qū)。投資增速低于全市平均水平有15個(gè)區(qū)縣，多為“一圈”工業(yè)交通雙擎助推在工業(yè)化和城市化加速發(fā)展的背景下，工業(yè)投資一直是xxxx傳統(tǒng)投資支柱行業(yè)。2010年工業(yè)累計(jì)完成投資2233.69億元，同比增長(zhǎng)24.6%，占投資總量的32.2%,3月以來(lái)各月工業(yè)投資占比均在百分之三十以上。其中制造業(yè)投資表現(xiàn)突出，完成投部分制造業(yè)行業(yè)投資高速增長(zhǎng)：通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備投資增長(zhǎng)1.9倍，石油加工煉焦及核燃料加工業(yè)投資增長(zhǎng)1.3倍；醫(yī)藥制造業(yè)投資增長(zhǎng)1.1倍。另外，采礦業(yè)投資176.36億元，增長(zhǎng)13.2%；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資291.04全市交通運(yùn)輸業(yè)完成投資758.79億元，同比增長(zhǎng)13.6%，占投資總量的10.9%。高速公路和鐵路作為“暢通xxxx”的重要載體，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，帶動(dòng)交通投資較快增長(zhǎng)。云陽(yáng)進(jìn)，全市高速公路投資總量123.60億元，占整個(gè)交通投資的項(xiàng)目進(jìn)展順利，鐵路運(yùn)輸完成投資150.86億元，增長(zhǎng)92.0%。投資結(jié)構(gòu)三進(jìn)三退全年地方項(xiàng)目投資速度有所加快，在本輪投資增長(zhǎng)中發(fā)揮著重要作用，累計(jì)完成投資6408.83億元，同比增長(zhǎng)31.4%，占投資總量的92.4%，比重較去年同期提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。新增中央投資項(xiàng)目亦進(jìn)展順利，全年新爭(zhēng)取到中央預(yù)算內(nèi)投資52億元，開工占投資總量的7.6%，比重較去年同期下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。二是一、三產(chǎn)業(yè)投資比重提高，二產(chǎn)業(yè)投資比重下降。各區(qū)縣積極貫徹中央1號(hào)文件精神，進(jìn)一步加大“三農(nóng)”投入，第一產(chǎn)業(yè)累計(jì)完成投資264.77億元，增長(zhǎng)33.0%，高于全社會(huì)投資增速2.6個(gè)百分點(diǎn)，占投資總量的3.8%，比重較2009年同期上升1.0個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)完成投資4246.90億元，增長(zhǎng)31.6%，占比61.2%，較去年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，批發(fā)和零售業(yè)完成投資92.08億元，增長(zhǎng)144.6%，住宿和餐飲業(yè)完成投資36.87億元，增長(zhǎng)100.0%；此外，全市還進(jìn)一步加大對(duì)教增長(zhǎng)10.9%；文化、體育及娛樂(lè)業(yè)完成投資53.69億元，增長(zhǎng)40.4%。同期第二產(chǎn)業(yè)累計(jì)完成投資2423.12億元，增長(zhǎng)28.1%，三次產(chǎn)業(yè)投資的比重為3.8:35.0:61.2。三是農(nóng)村投資比重提高，城鎮(zhèn)投資比重下降。隨著中央新增投資對(duì)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和民生領(lǐng)域的傾斜力度不斷加大，帶動(dòng)我市農(nóng)村投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。2010年全市農(nóng)村累計(jì)完成投資591.81億元，增長(zhǎng)64.8%，占投資總量的8.5%，比重較去年同長(zhǎng)27.9%，占投資總量的91.5%。資金來(lái)源四大支撐資金是項(xiàng)目投資的鋪墊。2010年，我市爭(zhēng)取中央支持和擴(kuò)大招商引資兩手抓，以農(nóng)村土地交易所、農(nóng)畜產(chǎn)品交易所、金融租賃公司、私募基金公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司等全國(guó)性要素市場(chǎng)和“另類金融中心”為平臺(tái)，拓寬投資資金來(lái)源渠道。全市到位資金8557.96億元，同比增長(zhǎng)41.4%，高于同期投資增速11.0個(gè)百分點(diǎn)，資金到位率123.4%，項(xiàng)目資金保障程度不斷提高。從投資資金來(lái)源情況看，內(nèi)需項(xiàng)目資金的陸續(xù)到位使國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金大幅度增加，到位總量達(dá)651.15億元，增長(zhǎng)64.0%。銀行貸款政策雖然有所收緊，但總體仍然保持適度寬松基調(diào)，信貸支持力度穩(wěn)定有力，國(guó)內(nèi)貸款到位總量為1747.71億元，增長(zhǎng)45.1%。投資信心的恢復(fù)及增強(qiáng)帶動(dòng)企業(yè)自主投資增加，自籌資金到位量達(dá)3820.15億元，增長(zhǎng)32.6%。商品房銷售等因素有效帶動(dòng)其他資金增長(zhǎng)，到位總量為2156.49億元，增長(zhǎng)51.6%。國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金四大資金來(lái)源占全年全市到位資金總量的97.8%，有力地保障了項(xiàng)目順利建設(shè)。值得注意的是，資金來(lái)源中利用外資漲勢(shì)尤其突出。截100.6%，為3年來(lái)同期最高增速，高于全部資金來(lái)源增速59.24.2.3城鄉(xiāng)居民收入及消費(fèi)上升迅速2010年，全市農(nóng)民收入呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，全年人均純收入5277元，同比增長(zhǎng)17.8%，高其中，農(nóng)民工務(wù)工工價(jià)提高及就業(yè)崗位的增加，拉動(dòng)工資性收入快速增長(zhǎng)，全年人均工資性收入2335元，增長(zhǎng)21.7%。隨著農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的擴(kuò)大、農(nóng)村居民最低生活保障線標(biāo)準(zhǔn)的提高、戶籍制度改革一次性補(bǔ)償?shù)陌l(fā)放，農(nóng)民轉(zhuǎn)移性收入大幅增加，全農(nóng)民“吃、穿、住”等消費(fèi)較快增長(zhǎng)，全年人均食品消費(fèi)支出1750元，增長(zhǎng)13.5%；恩格爾系數(shù)為48.3%，較上年下降0.8個(gè)百分點(diǎn)；人均衣著消費(fèi)支出224元，增長(zhǎng)12.9%；人均居住消費(fèi)支出548元，增長(zhǎng)34.9%。家電下鄉(xiāng)政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，家庭設(shè)備消費(fèi)檔次不斷提升。全年人均家庭設(shè)備用品及服務(wù)消費(fèi)支出為261元，增長(zhǎng)24.5%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17532元，同比增長(zhǎng)11.3%。財(cái)產(chǎn)性收入、轉(zhuǎn)移性收入增速均超過(guò)20%，分別和20.1%。我市開展的一系列“送溫暖惠民生”工程帶來(lái)低收入群體收入的較快增長(zhǎng)。全年城鎮(zhèn)居民10%的最低收入戶人均可支配收入為7506元，增長(zhǎng)11.1%；最高10%收入戶與最低10%收入居民人均消費(fèi)支出13335元，同比增長(zhǎng)9.8%。食品、衣著、居住等八大類消費(fèi)呈現(xiàn)全面增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中，人均食品消費(fèi)支出5013元，增長(zhǎng)9.5%；恩格爾系數(shù)為37.6%，較上年降低0.1個(gè)百分點(diǎn)。得益于醫(yī)療體制改革和覆蓋全體城鄉(xiāng)居民的醫(yī)保制度的建立，我市城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保健支出增速放緩從以上數(shù)據(jù)分析，xxxx經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，投資繼續(xù)增加，居民收入有所上升，居民購(gòu)買住宅或進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資的需求旺盛，購(gòu)房能力有所增強(qiáng)。xxxx在中央政府和各省市的大力支持下，在自身不斷努力下，年輕的直轄市正以蓬勃的發(fā)展勢(shì)頭向世人宣告他的崛起。2011年是“十二五”時(shí)期開局之年，也是完成“314”總體部署，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，走民生導(dǎo)向發(fā)展之路的重要一年?！拔鍌€(gè)xxxx”建設(shè)、十大民生工程、內(nèi)陸開放高地和金融中心建設(shè)等將繼續(xù)支撐全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展。綜合分析國(guó)內(nèi)外形勢(shì)，2011年經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境將延續(xù)2010年的良好態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：一是國(guó)外環(huán)境盡管仍具有不確定性，但截至目前為止，美國(guó)和歐盟等主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體繼續(xù)延續(xù)著溫和復(fù)蘇狀態(tài)；二是隨著我國(guó)“十二五”時(shí)期擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變等重大戰(zhàn)略性調(diào)整，全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局或?qū)l(fā)生重大變化，東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將加快，西部?jī)?yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸現(xiàn)。三是全市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化進(jìn)程將進(jìn)一步加快，經(jīng)濟(jì)應(yīng)將持續(xù)釋放，汽摩產(chǎn)業(yè)、電子信息、裝備制造、化工等支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大將保障全市工業(yè)繼續(xù)在健康快速的軌道中運(yùn)行；“五個(gè)xxxx”建設(shè)，將進(jìn)一步提升城市形象，改善發(fā)展環(huán)境，吸引各種資源要素，促進(jìn)內(nèi)陸開放高地、長(zhǎng)江上游金融中心的推進(jìn)；2011年是十大民生工程和“兩翼”農(nóng)戶萬(wàn)元增收工程的關(guān)鍵之年，隨著民生的改善，居民消費(fèi)需求進(jìn)一步穩(wěn)固，內(nèi)需進(jìn)一信貸規(guī)模有可能趨緊。二是食品價(jià)格的長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)短期不可能扭轉(zhuǎn)，物價(jià)上漲壓力仍然突出，通貨膨脹預(yù)期仍然存在。三是房地產(chǎn)和汽車消費(fèi)調(diào)控政策有可能對(duì)相關(guān)工業(yè)和商貿(mào)行業(yè)的發(fā)展總體而言，2011年全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展將呈現(xiàn)“先低后高再企穩(wěn)”經(jīng)過(guò)14年直轄的高速發(fā)展，依靠良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和口岸優(yōu)勢(shì)，xxxx國(guó)民經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)、居民收入等都得到跨越式的發(fā)展，城市地位快速提升，已經(jīng)逐漸成長(zhǎng)為長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心、中國(guó)西部橋頭堡和領(lǐng)頭羊。而其城市價(jià)值卻被嚴(yán)重低估，隨著直轄14年、城市引力、“新特區(qū)”、保稅港區(qū)、五個(gè)xxxx建設(shè)等各種利好政策的實(shí)施，xxxx的城市價(jià)值將得到極大提升。4.3xxxx房地產(chǎn)市場(chǎng)概況分析4.3.1政策影響分析近年來(lái)，針對(duì)國(guó)內(nèi)部分地區(qū)房地產(chǎn)投資和價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，空置房大量增加的情況，國(guó)家從宏觀上采取一系列強(qiáng)有力的措施對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了十分有效的調(diào)控。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快地產(chǎn)業(yè)步入持續(xù)健康發(fā)展的軌道，市場(chǎng)規(guī)范有序。xxxx結(jié)合自身實(shí)際，堅(jiān)決貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控決策，采取一系列有效措施，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，調(diào)控開發(fā)總量，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，2010年，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了穩(wěn)定健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，總體上保持了“四個(gè)基本協(xié)調(diào)”：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)基本協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重基本協(xié)調(diào)；商品房住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)基本協(xié)調(diào)；房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)基本協(xié)調(diào)。當(dāng)前，xxxx房地產(chǎn)市場(chǎng)整體是健康的，新出臺(tái)的房產(chǎn)稅政策重點(diǎn)在抑制高端住宅的過(guò)度消費(fèi)，對(duì)于快速發(fā)展的普通商品房市場(chǎng)基本沒(méi)有影響；隨著“五個(gè)xxxx”穩(wěn)步實(shí)施，xxxx經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，戶籍制度改革推進(jìn)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的完善，xxxx房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入更加健康可持續(xù)的發(fā)展軌道。新一輪樓市調(diào)控政策具體內(nèi)容主要措施具體內(nèi)容一、各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度二、完善差別化的住房信貸政策三、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策四、切實(shí)增加住房有效供給要立即研究制定貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū),要根據(jù)最近國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市,要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。嚴(yán)格施行問(wèn)責(zé)制,對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的,要進(jìn)行約談,直各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房,首付款比例調(diào)整到30%及以上;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,嚴(yán)格執(zhí)行首付款比倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理,禁止用于購(gòu)買住房。對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行,一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查,重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作,并逐步各地要加大對(duì)各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督察考核力度,切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市,要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè),抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)五、加大住房交易對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變市場(chǎng)檢查力度,依土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒售等違法違規(guī)行為,有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要暫停其發(fā)行股票、公司債慫恿客戶簽訂“陰券和新購(gòu)置土地,各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。:新一輪調(diào)控政策解析與展望兩次樓市調(diào)控對(duì)比4.17國(guó)十條表述9.29調(diào)控措施表述要求對(duì)購(gòu)買首套住房建求首套貸款首付要30%不分住房大小，一律要首套房首付筑面積在要求對(duì)購(gòu)買首套住房建求首套貸款首付要30%第三套及以上住房貸款不分地區(qū)，要求各商業(yè)在商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上不分地區(qū)，要求各商業(yè)漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地家庭第三套及以上住房漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地家庭第三套及以上住房對(duì)不能提供一年以上當(dāng)非本地居民非本地居民住房貸款未地納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民只有后來(lái)北京版調(diào)控細(xì)對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)則中采取限購(gòu)措施，要求快、供應(yīng)緊張的城市，同一家庭在北京只能購(gòu)要在一定時(shí)間內(nèi)限定居明確要求地方政府未出臺(tái)新政細(xì)則的要出細(xì)則，已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的要4.3.2xxxx經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁推動(dòng)2010年，全xxxx經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得良好成績(jī)，經(jīng)濟(jì)增速再創(chuàng)新高。地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到7894.24億元，同比增長(zhǎng)17.1%，是直轄以來(lái)發(fā)展最快的一年,經(jīng)濟(jì)增速居全國(guó)第2，西部第1位，連續(xù)步加深。全年第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值685.39億元，增長(zhǎng)6.1%；第二產(chǎn)業(yè)4356.41億元，增長(zhǎng)22.7%；第三產(chǎn)業(yè)2852.44億元，增長(zhǎng)12.4%。三次產(chǎn)業(yè)比重8.7：55.2：36.1；非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重超過(guò)90%，較上年提高0.6個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)比重提高2.4個(gè)百分近年來(lái)，全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，“五個(gè)xxxx”的迅猛推進(jìn)，城市環(huán)境大幅改善，基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極的刺激作用，購(gòu)房需求快速釋放，企業(yè)資金狀況不斷好轉(zhuǎn)，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)年初時(shí)難以預(yù)見的驚喜與信心，市內(nèi)各大開發(fā)商紛紛抓住機(jī)遇，迅速調(diào)整開發(fā)策略，2010年延續(xù)了2009年的全市房地產(chǎn)開發(fā)投資于今年11月突破千億元大關(guān)，并以25.9的增幅創(chuàng)全年新高，全年共計(jì)完成投資1238.91億元，同比增長(zhǎng)25.0%。（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面的持續(xù)強(qiáng)化和穩(wěn)固是助推xxxx房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇的本質(zhì)因素即便受金融危機(jī)的深刻影響，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面卻未發(fā)生任作為內(nèi)陸開放型城市，長(zhǎng)江中上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、金融中心，當(dāng)前處于歷史上最好的發(fā)展時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力趨于強(qiáng)化和穩(wěn)固，不斷加速的城市化進(jìn)程、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化以及不斷提高的對(duì)的主軸線。從“十五”開始，xxxx經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一輪上升通提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入“十一五”后，xxxx經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步提速，“十一五”前三年，xxxx經(jīng)濟(jì)平均增速達(dá)到14.0年在經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響下，xxxx經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但在2009年1季度觸底后（9.0%），經(jīng)濟(jì)增速開始逐步回升，三季度再次攀升一五”的最后一年，xxxx經(jīng)濟(jì)再次得到了巨大發(fā)展，令人側(cè)目，全年實(shí)現(xiàn)17%的增速，排在全國(guó)第二，中西部第一。而在“十二五”的開局之年——2011年，我市經(jīng)濟(jì)在“堅(jiān)持解放思想”和“五個(gè)xxxx”的引導(dǎo)下，表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，為“十二五”開了好頭。與此同時(shí)，財(cái)政收入、工業(yè)增加值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、城鄉(xiāng)居民收入等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面向好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。（二）舊城改造快速推進(jìn)，城市居住環(huán)境大幅提升是刺激xxxx房地產(chǎn)市場(chǎng)需求快速釋放的關(guān)鍵因素“宜居xxxx”建設(shè)力度加大，主城區(qū)拆遷改造加速，導(dǎo)致主城各區(qū)400萬(wàn)平方米的危舊房改造，捎帶153㎡萬(wàn)，涉及115個(gè)片區(qū)。政府拆遷整體購(gòu)進(jìn)安置房和貨幣補(bǔ)償拆遷戶后的新房購(gòu)置，對(duì)全市商品房銷售面積提供較大支撐，推動(dòng)銷售面積增速加快。最后是來(lái)自于“3.14”總體部署以及《關(guān)于推進(jìn)xxxx統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》等一系列重要文件對(duì)xxxx的發(fā)展定位，提升購(gòu)房者信心，導(dǎo)致潛在需求的積極釋放，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)市面貌得到大幅改觀，從廣告整治到主干道街面整治，讓城市亮起來(lái)，城市聚集功能和輻射效應(yīng)強(qiáng)化，城市品牌價(jià)值極大提升。（三）市場(chǎng)量跌價(jià)升2010年，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策一個(gè)接一個(gè)出臺(tái)，但是，龐大的剛需數(shù)量以及嚴(yán)重的通貨膨脹，全年共銷售商品房4314.39體現(xiàn)出銷售面積小幅上升，銷售價(jià)格創(chuàng)新高的基本態(tài)勢(shì)。（四）購(gòu)房檔次提升和土地價(jià)格上揚(yáng)是影響xxxx房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格上漲的重要因素首先，購(gòu)房檔次提升，目前主城包括萬(wàn)科、恒大、富力等外來(lái)品牌帶動(dòng)精裝修成品房銷售，整體上拉升了銷售價(jià)格，一環(huán)—8000元/平米，帶精裝修的基本在10000元/平米左右。其次是土地價(jià)格上漲，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積與成交價(jià)款增速情況來(lái)看，購(gòu)置面積僅增5.4%的情況下，成交價(jià)款增長(zhǎng)76.9%，土地價(jià)格明顯上揚(yáng)，特別是前文所提到的兩大“地王”項(xiàng)目，樓面地價(jià)均達(dá)到3000元/平方米以上，對(duì)周邊區(qū)域甚至全市的房?jī)r(jià)上漲均已起到一定的催化作用。02008—2010年xxxx房地產(chǎn)投資情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理2010年第三季度xxxx完成房地產(chǎn)投資415.42億元，與2009年同期相比增長(zhǎng)了25.62%，低于全國(guó)市場(chǎng)平均增長(zhǎng)水平約5個(gè)百分點(diǎn)，同比也達(dá)到了近幾年來(lái)的較低值，較2季度約低20個(gè)百分點(diǎn)，整體看，xxxx房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)良好，xxxx房地產(chǎn)投資占全國(guó)市場(chǎng)的比呈現(xiàn)波動(dòng)性增長(zhǎng)的特點(diǎn)，最低占比為2.73%，隨后在09為1年來(lái)的中間值，但相比2009年同期占比增長(zhǎng)較穩(wěn)定，這說(shuō)明xxxx房地產(chǎn)投資在全國(guó)平均水平來(lái)看增速良好，呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，走在全國(guó)的前列。從投資增速來(lái)看，xxxx短期增速較全國(guó)平均水平更加穩(wěn)定，波動(dòng)性略小，2010年xxxx短期投資增速小于全國(guó)平均水平，3季個(gè)百分點(diǎn)。從長(zhǎng)期增速看，xxxx房地產(chǎn)投資增速保持在全國(guó)平均同比增速的低點(diǎn)都出現(xiàn)在去年2季度，隨后隨著刺激性政策的深化逐步滲透，房地產(chǎn)投資增速迅速增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)上升到了新的高度，本季度xxxx同比增速有較大幅度所回調(diào)，xxxx房地產(chǎn)在房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下吸引投資的能力有階段性調(diào)整。2008—2010年xxxx房地產(chǎn)投資增速數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理0全國(guó)住宅投資額重慶住宅投資額重慶占比2008—2010xxxx住宅投資情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理2010年3季度xxxx住宅投資279.56億元，占房地產(chǎn)投資的比重為67.3%，可見3季度xxxx住宅仍為xxxx發(fā)展最快的投資物業(yè)，較去年同期增長(zhǎng)27.24%，低于全國(guó)平均水平約5個(gè)百分點(diǎn)，整體看，xxxx住宅投資增長(zhǎng)較xxxx房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)更加良好，增資增速還將在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持快速良好的增長(zhǎng)。2008—2010xxxx住宅投資增速數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理從住宅投資的增速變化看，短期變化較大，變化區(qū)間較寬，但與全國(guó)水平比較看，變化范圍略小，環(huán)比震蕩更加平穩(wěn)，整體增長(zhǎng)較全國(guó)水平更好。從長(zhǎng)期增速看，xxxx住宅投資在一年內(nèi)保持了良好的增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)水平在去年2季度達(dá)到了最小值，可見進(jìn)入2009年在金融危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)受到了較大的影響，同比增流動(dòng)性充裕，融資環(huán)境發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，企業(yè)獲得了更加良好的資金支撐，從而使得住宅投資迅速走高，在09年4季度住宅同比增長(zhǎng)超過(guò)了40%，進(jìn)入2010年3季度同比增速出現(xiàn)了波動(dòng)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，較上季度增速下降了約29個(gè)百分點(diǎn)，保持了較穩(wěn)定運(yùn)行。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系全國(guó)商品房銷供比全國(guó)住宅銷供比重慶房地產(chǎn)銷供比重慶住宅銷供比2008——2010年xxxx房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理從xxxx房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷關(guān)系看，xxxx商品房銷供比基本處于0.8-3.5之間，平均銷供比處于1.5以上，而全國(guó)商品房銷供比比在去年xxxx房地產(chǎn)瘋狂上漲階段使得銷供比大幅脫離理性區(qū)間，從xxxx商品房和住宅的銷供比看，住宅大多數(shù)區(qū)間均處于商品房之上，這說(shuō)明xxxx住宅是帶動(dòng)xxxx時(shí)在銷供比上升的階段中，住宅銷供比較商品房銷供比增加的幅度也逐步走高。因此住宅是使得xxxx銷供關(guān)系是否合理的主要制約因素，3季度住宅供銷比達(dá)到了2.57，商品房供銷比也達(dá)到2.41，這說(shuō)明住宅供銷比走勢(shì)加快，供需關(guān)系失衡，同時(shí)高出全國(guó)供銷比約32%，可見xxxx銷售相對(duì)更加旺盛，市場(chǎng)平衡性更差。從xxxx房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化趨勢(shì)比較看，竣工面積和銷售面積周期性基本相當(dāng)，季節(jié)性影響也基本一致，但供應(yīng)量的短期趨勢(shì)看，變化幅度較大，穩(wěn)定性較差，在去年房地產(chǎn)走勢(shì)相對(duì)低迷的時(shí)期，供應(yīng)量短期出現(xiàn)了環(huán)比的持續(xù)走低，這說(shuō)明在房地產(chǎn)景氣程度較低的時(shí)期，開發(fā)商推盤意愿下降，延緩工期的主觀性和客觀性都較高，從而促使市場(chǎng)呈現(xiàn)出供應(yīng)短缺的跡象，從而達(dá)到拉升房地產(chǎn)價(jià)格促使房地產(chǎn)步入增長(zhǎng)的軌道。3季度短期趨勢(shì)看，銷售面積增速滯后于竣工面積，但從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，在調(diào)控政策影響下，銷售面積雖未受到實(shí)質(zhì)性的影響，但仍有所回落，在1年銷售面積的增速低于竣工面積，我們認(rèn)為隨著后期仍將可能更加嚴(yán)厲的常態(tài)化調(diào)控政策xxxx房地產(chǎn)市場(chǎng)還將面臨較大的不確定性。重慶商品房竣工面積同比重慶商品房竣工面積環(huán)比重慶商品房銷售面積同比重慶商品房銷售面積環(huán)比2008—2010xxxx房地產(chǎn)供需變化趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理4.4xxxx主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4.4.1主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析商品房新增供應(yīng)量商品房新增供應(yīng)量02008—2010年主城區(qū)各季度商品房新增供應(yīng)量數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，這符合我們前期的預(yù)測(cè)，4季度供應(yīng)量達(dá)到了持高位運(yùn)行趨勢(shì)，2010年全年新增供應(yīng)2096.28萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)14.15%，也符合我們隊(duì)今年供應(yīng)量將呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)。整體看，2010年全年xxxx主城區(qū)供應(yīng)狀況增長(zhǎng)穩(wěn)定2008—2010年主城區(qū)各季度商品房新增供應(yīng)量增速趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理從供應(yīng)量的增速趨勢(shì)看，呈現(xiàn)出較長(zhǎng)周期的特點(diǎn)，主要浮動(dòng)范圍保持在-20%-40%之間，波動(dòng)性較大，僅僅08年3季度同比增速超過(guò)了100%，3季度xxxx供應(yīng)量呈現(xiàn)穩(wěn)定反彈的形式，同比增幅約20%增長(zhǎng)穩(wěn)定健康，同時(shí)從圖形看，同比增速下基本結(jié)束下降通道，曲線表現(xiàn)趨于健康穩(wěn)定，由此也可以看xxxx供應(yīng)量同比增速有逐步收窄的趨勢(shì)。這說(shuō)明xxxx商品房市場(chǎng)供應(yīng)有逐步更加穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)，增速波動(dòng)性有望逐步減小，從而保持供應(yīng)量的平穩(wěn)，在價(jià)格逐步走高和房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入更加成熟的時(shí)期后，供應(yīng)量大幅度波動(dòng)不利于開發(fā)商資金鏈的控制，也不利于供求關(guān)系的穩(wěn)定發(fā)展，從而容易造成交易市場(chǎng)的不穩(wěn)定以及促使市場(chǎng)空置面積的繼續(xù)上揚(yáng)。因此我們認(rèn)為供應(yīng)量將更加穩(wěn)定的發(fā)展，從而使得xxxx房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。4.4.2主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析從商品房的供銷關(guān)系發(fā)展趨勢(shì)看，二者出現(xiàn)了巨大的差異，形二者出現(xiàn)了一致的走勢(shì)，從圖上看，二者方向一致，同時(shí)二者的差異也較小，出現(xiàn)了共同趨穩(wěn)的走勢(shì)特點(diǎn)。本季度調(diào)控政策的作用逐步消失，成交和供應(yīng)雙雙穩(wěn)定上揚(yáng)，但二者的差異略有擴(kuò)大，成交面積增速低于供應(yīng)面積的增長(zhǎng)，這主要由于2009年3季度銷售市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入爆發(fā)性增長(zhǎng)的季節(jié)，成交量創(chuàng)下新高，技術(shù)較高，同4季度整體呈現(xiàn)成交量前低后高的特點(diǎn)，因此隨著政策力量的逐步將進(jìn)一步嚴(yán)厲,政策針對(duì)性和可操作性進(jìn)一步完善。商品房供銷關(guān)系發(fā)展趨勢(shì)商品房供銷關(guān)系發(fā)展趨勢(shì)EQ\*jc3\*hps27\o\al(\s\up9(3),-60%)新增供應(yīng)同比成交面積同比2008年4季度—2010年4季度xxxx主城區(qū)商品房供銷關(guān)系發(fā)展趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理季0季09季09季08季0季0季082008年3季度—2010年4季度xxxx主城區(qū)商品房銷供比發(fā)展趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理從商品房的銷供比發(fā)展趨勢(shì)看，在08年3,4季度，銷供比處于低位運(yùn)行，該時(shí)間段供應(yīng)量快速增長(zhǎng)而銷量卻出現(xiàn)了大幅度的下滑，這主要是在金融危機(jī)的影響下，市場(chǎng)預(yù)期變化劇烈，開發(fā)商資金鏈也受到了巨大的壓力，從而加快了推盤的速度，而市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)和預(yù)期發(fā)生改變的情況下銷量出現(xiàn)下降，但進(jìn)入2009年后出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性的反彈，隨后逐步穩(wěn)定，保持在1.0xxxx的分析看，主城區(qū)銷供比較全xxxx相對(duì)較低，說(shuō)明xxxx主城區(qū)銷供關(guān)系相對(duì)更加合理，本季度銷供比1.05，再次有所回調(diào)，我們認(rèn)為在這一趨勢(shì)下，后期調(diào)控力度加強(qiáng)將使得xxxx房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度得到有效的控制。4.4.3主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量分析2010年4季度主城區(qū)成交面積663.98萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)回落4.71%，較上一個(gè)季度明顯好轉(zhuǎn)。從季度數(shù)據(jù)看，4季度內(nèi)形成了本年度最大值的快速上升的趨勢(shì)，與上一個(gè)季度形成了相反的走勢(shì)，這說(shuō)明調(diào)控政策未起到了預(yù)期的作用，也說(shuō)明宏觀調(diào)控政策對(duì)主城區(qū)的影響較全xxxx更大。0成交面積成交金額金額環(huán)比面積環(huán)比2008—2010年xxxx主城區(qū)各季度商品房成交量數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理較去年同期同類指標(biāo)下降幅度較大，同比增長(zhǎng)36.82%，較去年同降的趨勢(shì)，從圖上看，結(jié)束從2009年2季度以來(lái)的震蕩下行的格局。在兩江新區(qū)的帶動(dòng)下使得xxxx房地產(chǎn)注入了新的發(fā)展題材，也使得幾個(gè)區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，尤