江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值評估項目資產(chǎn)評估報告

鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值評估項目資產(chǎn)評估報告贛中磊評報字(2024)第A041號鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值評估項目資產(chǎn)評估報告目錄資產(chǎn)評估師聲明 1資產(chǎn)評估報告摘要 2資產(chǎn)評估報告 3 3 4 4 4 5六、評估依據(jù) 5七、評估方法 6 九、評估假設 十一、特別事項說明 十二、評估報告使用限制說明 十四、資產(chǎn)評估專業(yè)人員簽名和資產(chǎn)評估機構(gòu)印章 鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司1資產(chǎn)評估師聲明一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔責任。本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應當正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。三、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔責任。四、評估對象涉及的資清單由委托人、產(chǎn)權持有人申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委托人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系；與相關當事人沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事人不存在偏見。六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關當事人完善產(chǎn)權以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要求。七、本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應當充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司2重要提示：以下內(nèi)容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司接受鷹潭市自然資源儲備利用中心的委托，對鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備、苗木資產(chǎn)進行了評估，現(xiàn)將評估情況簡要報告如下：一、評估目的為鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償而涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備、苗木資產(chǎn)于評估基準日所表現(xiàn)的公開市場價值提供參考依據(jù)。評估對象：為江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備、苗木資產(chǎn)市場價值。評估范圍：為評估對象涉及的資產(chǎn)，共4類，其中房屋建筑物9項，構(gòu)筑物21項、機器設備3項、苗木2項【具體詳見評估明細表】。①房屋建筑物共計9項，為1#房、3#房、6#房-10#房、13#房、16#房。其中1#房和16#房為石混結(jié)構(gòu)，8#房為鋼結(jié)構(gòu)，其余為簡易結(jié)構(gòu)，均建成于2016年，截止至評估基準日均未辦理產(chǎn)權證，本次評估房屋建筑面積依據(jù)測繪確定。③構(gòu)筑物共計21項，主要為圍墻、鋼棚和水泥硬化等，均建成于2016年。④機器設備共計3項，主要為洗車機、充電樁等，購置于2016年至2017年間。⑤苗木共計2項，均為樟樹，生長正常。納入上述評估范圍的資產(chǎn)和委托人提供的資產(chǎn)是一致的。委估資產(chǎn)放置于龍虎山大道東側(cè)、46號路北側(cè)江西長運鷹潭公共交通有限公司內(nèi)，建筑物、構(gòu)筑物、機器設備均為正常使用狀態(tài)。根據(jù)本次評估目的，采用市場價值類型。四、評估基準日二○二四年四月十二日五、評估方法鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司3本次評估根據(jù)委估資產(chǎn)的特點及評估目的，建筑物、構(gòu)筑物、機器設備采用成本法、苗木采用市場法。六、評估結(jié)論及其使用有效期經(jīng)評估，截止2024年4月12日，鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備、苗木資產(chǎn)評估價值為2,580,144.00元，人民幣大寫貳佰伍拾捌萬零壹佰肆拾肆元整(評估明細表)。本次評估結(jié)果的有效期限為一年，有效期從評估基準日開始計算。七、資產(chǎn)評估報告日：本資產(chǎn)評估報告日為2024年5月13日。江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司二O二四年五月十三日江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司3鷹潭市自然資源儲各利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司捐有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司贛中磊評報字(2024)第A041號鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值評估項目資產(chǎn)評估報告江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司接受鷹潭市自然資源儲備利用中心委托，根據(jù)有關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，采用成本法及市場法，按照必要的評估程序，對鷹潭市自然資源儲備利用中心委估擬征收補償涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木在2024年4月12日的公開市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：一、委托人、產(chǎn)權持有人和委托人以外的其他評估報告使用者(一)委托人：名稱：鷹潭市自然資源儲備利用中心(二)產(chǎn)權持有人名稱：江西長運鷹潭公共交通有限公司統(tǒng)一社會信用代碼：913606000986318706類型：其他有限責任公司住所：江西省鷹潭市龍虎山大道東側(cè)46號路北側(cè)法定代表人：汪斌注冊資本：貳仟捌佰萬元整成立日期：2014年04月28日經(jīng)營范圍：許可項目：城市公共交通，道路旅客運輸經(jīng)營，道路旅客運輸站經(jīng)營(依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關部門批準后在許可有效期內(nèi)方可開展經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目和許可期限以相關部門批準文件或許可證件為準)一般項目：機動車修理和維護，廣告制作，廣告發(fā)布，住房租賃，非居住房地產(chǎn)租賃，機動車充電銷售，技術服務、技術開發(fā)、技術咨詢、技術交流、技術轉(zhuǎn)讓、技術推廣(除依法須經(jīng)批準的項目外，憑營鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司4業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)(三)委托人以外的其他評估報告使用者為鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限評估范圍：為評估對象涉及的資產(chǎn)，共4類，其中房屋建筑物9項，構(gòu)筑物21項、機器設備3項、苗木2項【具體詳見評估明細表】。①房屋建筑物共計9項，為1#房、3#房、6#房-10#房、13#房、16#房。其中1#房和16#房為石混結(jié)構(gòu)，8#房為鋼結(jié)構(gòu)，其余為簡易結(jié)構(gòu)，均建成于2016年，截止至評②構(gòu)筑物共計21項，主要為圍墻、鋼棚和水泥硬化等，均建成于2016年。③機器設備共計3項，主要為洗車機、充電樁等，購置于2016年至2017年間。④苗木共計2項，均為樟樹，生長正常。道東側(cè)、46號路北側(cè)江西長運鷹潭公共交通有限公司內(nèi)，建筑物、構(gòu)筑物、機器設備(一)價值類型由于是以征收補償為目的，故本評估項目采用的價(二)價值類型的定義鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司5(三)選擇價值類型的理由(一)本項目資產(chǎn)評估基準日是2024年4月12日。(三)執(zhí)行評估業(yè)務過程中所采用的價格是評估基準日的市場價格標準。六、評估依據(jù)(一)經(jīng)濟行為依據(jù)(二)法律依據(jù)2、《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過，2021年1月1日起實施);(三)準則依據(jù)1、《資產(chǎn)評估基本準則》財資〔2017〕43號；2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則》中評協(xié)〔2017〕30號；3、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——資產(chǎn)評估檔案》中評協(xié)〔2018〕37號；4、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估程序》中評協(xié)〔2018〕36號；5、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估報告》中評協(xié)〔2018〕35號；6、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估委托合同》中評協(xié)〔2017〕33號；7、《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務質(zhì)量控制指南》中評協(xié)〔2017〕46號；8、《資產(chǎn)評估價值類型指導意見》中評協(xié)〔2017〕47號；9、《資產(chǎn)評估對象法律權屬指導意見》中評協(xié)〔2017〕48號；10、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則機器設備》中評協(xié)〔2017〕39號；鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司611、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(chǎn)》中評協(xié)〔2017〕38;12、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則資產(chǎn)評估方法》中評協(xié)〔2019〕35號；13、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——森林資源資產(chǎn)》中評協(xié)〔2017〕41號；14、《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則利用專家工作及相關報告》中評協(xié)〔2017〕35號。(四)產(chǎn)權依據(jù)(五)取價依據(jù)1、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》第二版；2、中國供應商、阿里巴巴等；3、中國機電數(shù)據(jù)網(wǎng)(/);4、《江西省建設工程計價管理辦法》贛建字[2010]3號、江西省建筑工程預算定額(2017版)》;5、《江西省市政工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》(2017);6、(2017)《江西省建筑與裝飾、通用安裝、市政工程費用定額》(試行);7、江西省工程造價信息2024第3期；8、中國園林網(wǎng)；9、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》第二版；10、市場調(diào)查了解搜集的有關價格信息；11、其他相關取價依據(jù)。七、評估方法資產(chǎn)評估基本方法包括市場法、收益法和成本法。市場法是指在市場上選擇若干相同或近似的資產(chǎn)作為參照物，針對各項價值影響因素，將被評估資產(chǎn)分別與參照物逐個進行價格差異的比較調(diào)整，再綜合分析各項調(diào)整結(jié)果，確定被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估方法。收益法是通過估算被評估資產(chǎn)在未來的預期收益，并采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估方法。收益法是被評估對象預期獲利能力的量化與現(xiàn)值化，強調(diào)的是被評估對象的整體預期盈利能力。成本法是用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的被評資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值，得到的差額作為被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估方法。采用成本法確定評估值也可首先鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司7(一)評估方法的選擇1、建(構(gòu))筑物、機器設備用一段時間的資產(chǎn)，市場上無法找到使用強度及狀況與委估資產(chǎn)相同或近似的交易實根據(jù)《森林資源資產(chǎn)評估技術規(guī)范》,森林資源資產(chǎn)評估的對象主要是林木資產(chǎn)、(二)評估方法的定義1)房屋建(構(gòu))筑物評估方法(1)重置全價的確定①建安綜合造價鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司8②前期及其他費用(2)綜合成新率的確定40%,觀察法權重取60%。即：綜合成新率=年限法成新率×40%+觀察法成新率×60%①年限法成新率年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%觀察法成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分×權重+裝修部分合計得分×權重+設備部分得分2)機器設備評估方法貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，估算資產(chǎn)價值的方法。評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司9重置成本=設備購置價+運雜費+安裝、調(diào)試費+工程建設其他相關費用+資金成本運雜費率：根據(jù)資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊的規(guī)定，費率(按設備價值計)距制1%-1.5%運距100-1000公里運距1000-2000公里2%-5.5%運距2000-2800公里運距大于2800公里資金成本=(設備購置價+運雜費+安裝調(diào)試費+工程建設其他相關費用)×利率×(合理工期/2)鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司10年限成新率=—×100%現(xiàn)場勘察成新率=∑單項分數(shù)3)苗木評估方法P=∑(各苗木按品種、規(guī)格)單價×株數(shù)P:苗木資產(chǎn)評估值。本次評估工作是自2024年4月12日起至2024年5月13日，整個評估工作分八(一)明確業(yè)務基本事項初步了解委托人此次經(jīng)濟行為及委估資產(chǎn)的有關情況，明確評估目的、評估對象、鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值(二)訂立業(yè)務委托合同(三)編制資產(chǎn)評估計劃(四)進行評估現(xiàn)場調(diào)查；(五)收集整理評估資料(六)評定估算形成結(jié)論(七)編制出具評估報告鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值12(八)整理歸集評估檔案(一)一般假設2、公開市場假設3、沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出(二)特殊假設1、本次評估假設評估基準日外部經(jīng)濟環(huán)境不變，國家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟不發(fā)生重大2、企業(yè)所在地區(qū)以及經(jīng)濟業(yè)務涉及地區(qū)的社會政治3、企業(yè)具有對其資產(chǎn)完全占有和支配的權利，4、有關金融信貸利率、賦稅基準和稅率、外匯匯率及市場行情在正?；蛘榷ㄉ鲜鲈u估假設設定了資產(chǎn)的使用條件、市場條件等，對評估值有較大影響，當前述假設條件發(fā)生變化時，評估結(jié)論一般會失效。鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設各及苗木價值江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司13經(jīng)評估，截止2024年4月12日，鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償涉及的(一)權屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形(1)本次納入評估范圍內(nèi)的房屋建筑物、構(gòu)筑物資產(chǎn)均未辦理產(chǎn)權證書，本次評估建筑面積依據(jù)鷹潭市風行測繪有限公司2023年8月3日出具的《鷹潭市公共交通有(2)本次納入評估范圍的設備及苗木均未提供相關產(chǎn)權證明，本次評估以產(chǎn)權持(二)評估程序受到限制的情況(三)評估資料不完整的情況(1)本次納入評估范圍內(nèi)的房屋建筑物、構(gòu)筑物資產(chǎn)均未辦理產(chǎn)權證書，本次評估建筑面積、結(jié)構(gòu)等數(shù)據(jù)依據(jù)鷹潭市風行測繪有限公司2023年8月3日出具的《鷹潭(2)本次納入評估范圍的設備及苗木均未提供相關產(chǎn)權證明，本次評估以產(chǎn)權持有人提供的資產(chǎn)評估申報表及評估人員現(xiàn)場勘查綜合確(四)評估基準日未決事項、法律糾紛等不確定因素根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查，評估人員未發(fā)現(xiàn)未決事項、(五)擔保及其或有負債(或有資產(chǎn))等事項的性質(zhì)、金額及與評估對象的關系(六)重大期后事項鷹潭市自然資源儲備利用中心擬征收補償所涉及的江西長運鷹潭公共交通有限公司擁有的建筑物、構(gòu)筑物、機器設備及苗木價值