房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控

房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控Thewholeprocesscontrolofrealestatedevelopmentproject房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售入伙交付資源流通及再流通→→→→→→資源獲取資源加工房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！前期(決策期)——由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；中期(實(shí)施期)——由施工圖設(shè)計(jì)到入伙——重在執(zhí)行；后期(運(yùn)營(yíng)期)——入伙后到房屋拆除——重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程項(xiàng)目論證產(chǎn)品策劃營(yíng)銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理銷售實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)→→→→→→→→→→客戶視角的房地產(chǎn)流程看樓比較決策簽約等待收樓收拾喬遷居住發(fā)展商物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控第一章：土地獲取階段管理1、釋義2、各部門的主要職責(zé)3、階段的重點(diǎn)工作3.1為什么要拿地3.2拿什么樣的地第二章：定位階段管理1、釋意2、階段各部門的主要職責(zé)3、階段的重點(diǎn)工作3.1市場(chǎng)定位3.2產(chǎn)品定位3.3客戶群體定位第三章：設(shè)計(jì)階段管理1、釋意2、階段各部門的主要職責(zé)3、階段的重點(diǎn)工作3.1建立規(guī)范化管理體系3.2保證設(shè)計(jì)的進(jìn)度管理3.3確保設(shè)計(jì)的質(zhì)量管理第四章：報(bào)批報(bào)建階段管理1、釋意2、階段各部門的主要職責(zé)3、階段的重點(diǎn)工作3、1三個(gè)階段的重點(diǎn)工作3、2九個(gè)工作事項(xiàng)的主要內(nèi)容3、3施工前、施工后獲取的報(bào)告4、加快報(bào)批報(bào)建進(jìn)程工程管理策劃與分析第五章：工程建設(shè)階段管理1、釋意2、階段各部門的主要職責(zé)3、階段的重點(diǎn)工作3、1選擇合適的工程建設(shè)組織與管理方式3、2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度控制3、2、1施工階段進(jìn)度控制的主要工作內(nèi)容3、2、2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制第六章：營(yíng)銷階段管理1、釋意2、階段各部門的主要職責(zé)3、階段的重點(diǎn)工作3、1建立營(yíng)銷管理機(jī)制3、2營(yíng)銷管理的三個(gè)階段3、3道與術(shù)的統(tǒng)一3、4營(yíng)銷管理的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)第七章：交付階段管理1、釋意2、階段各部門的主要職責(zé)3、階段的重點(diǎn)工作3、1交付前的準(zhǔn)備工作3、2交付當(dāng)天的流程3、3交付后的持續(xù)服務(wù)土地獲取階段管理第一章1、釋義2、各部門的主要職責(zé)3、階段的重點(diǎn)工作3.1為什么要拿地3.2拿什么樣的地房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控釋義地產(chǎn)開發(fā)其實(shí)就是拿地蓋房子，賣給用戶，做好物業(yè)管理，其本質(zhì)就是土地資源的再分配及流通，由政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、以及消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！土地獲取階段管理就是在分析如何在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間，在恰當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，如何去購(gòu)買恰當(dāng)?shù)耐恋?？房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控各部門的主要職責(zé)主要任務(wù)是項(xiàng)目可研報(bào)告的批準(zhǔn)，因此投資開發(fā)部是主責(zé)部門，其他部門是配合部門。主責(zé)部門：投資開發(fā)部：職責(zé)是收集土地信息——項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司）——項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會(huì)）——項(xiàng)目可研報(bào)告（集團(tuán)）——項(xiàng)目投資決策（董事會(huì)）——項(xiàng)目獲?。ㄕ信茠臁⒐蓹?quán)收購(gòu)）——將成交確認(rèn)書移交給項(xiàng)目公司，這一路的跟蹤落實(shí)，直至土地獲取。其他部門：營(yíng)銷部：職責(zé)是初步市場(chǎng)調(diào)研及定位草案的編制。設(shè)計(jì)部：職責(zé)是確定概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。工程部：職責(zé)是現(xiàn)場(chǎng)踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地）財(cái)務(wù)部：職責(zé)是可研版投資收益、初步籌資方案的編制。成本部：職責(zé)是控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本的編制。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）采購(gòu)部：職責(zé)是制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作土地的獲取階段其實(shí)是一個(gè)從土地信息收集、到項(xiàng)目獲取、確認(rèn)成交的過程，需要成立相應(yīng)的團(tuán)隊(duì)，并對(duì)是否拿地進(jìn)行研究。這里我們講的土地獲取一般是指二級(jí)交易市場(chǎng)。1、為什么要拿地？

從公司戰(zhàn)略、整體發(fā)展角度來看。（1）是否要擴(kuò)大在該城市的市場(chǎng)占有率以及進(jìn)入更多的城市？（2）土地儲(chǔ)備總量上是否充足？土地儲(chǔ)備必須保證未來三年的業(yè)績(jī)支撐，能否支持未來幾年的可持續(xù)發(fā)展？（3）從儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)看，土儲(chǔ)是否合理？是否不同城市布局合理，是否不同區(qū)域分布合理，是否業(yè)態(tài)有效組合等等？房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作2、拿什么樣的地？恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間，恰當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，購(gòu)買恰當(dāng)?shù)耐恋亍Ｍ恋匦畔⒌墨@取、處理、判斷，政府關(guān)系的處理的地位。目的：爭(zhēng)取政府或者集團(tuán)公司的政策扶持。制定集團(tuán)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的基本思路和操作原則。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作2、拿什么樣的地？也就是恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間，恰當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)，購(gòu)買恰當(dāng)?shù)耐恋?。第一條：要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境進(jìn)行分析投資形式和行業(yè)政策導(dǎo)向，四種新環(huán)境。（1）新形勢(shì)：房住不炒，著眼住房制度長(zhǎng)效機(jī)制。（2）新思路，因城施策，調(diào)控職責(zé)下放到地方，中央政府則著眼長(zhǎng)效機(jī)制的建立。（3）新方向，從短期調(diào)控到住房制度構(gòu)建，多主體供應(yīng)、租售并舉的住房制度，長(zhǎng)效機(jī)制和住房制度構(gòu)建新方向。（4）新工具，也就是行政手段和人口政策創(chuàng)新。“限購(gòu)、限售、限價(jià)、搖號(hào)、限土拍”以及推升落戶人口，刺激購(gòu)房需求。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作第二條：要對(duì)地塊價(jià)值進(jìn)行判斷沒有絕對(duì)好的地，也沒有絕對(duì)不好的地！在企業(yè)不同的發(fā)展階段，適合企業(yè)戰(zhàn)略的地塊就是最好的。每一塊地都具有自己的獨(dú)特性和稀缺性，這是土地價(jià)值判斷的重要依據(jù)！第三條：要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資模式進(jìn)行研究依據(jù)開發(fā)實(shí)力，選擇合適的投資模式。（1）土地規(guī)模大、建設(shè)規(guī)模大的業(yè)態(tài)（城市運(yùn)營(yíng)與大盤開發(fā)結(jié)合）；（2）現(xiàn)金流等緊張的項(xiàng)目（高周轉(zhuǎn)的住宅）；(3)對(duì)于一些山、海、湖、地?zé)峒奥糜蝿俚氐荣Y源稀缺的項(xiàng)目(項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)通常都是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)）；（4）對(duì)于保障房類的項(xiàng)目，（資金參股、項(xiàng)目承建）；房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作第四條：其他因素價(jià)格，區(qū)位，交通、配套，景觀，房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作案例分析我們以國(guó)內(nèi)某個(gè)房企為例，他在進(jìn)入某個(gè)城市進(jìn)行投拓，進(jìn)行拿地時(shí)是如何進(jìn)行判斷和可行性研究的？讓我們來看看他們是怎么看地的？一：是從城市角度看地塊，政府在干什么？人口素質(zhì)如何？市場(chǎng)發(fā)展程度？城市GDP，經(jīng)濟(jì)特性如何？本地人怎么看這個(gè)地方？二：是從城市區(qū)域來分析，城市擴(kuò)張主要模式。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作案例分析比如北京：

他其實(shí)是外圍蔓延式擴(kuò)展加內(nèi)城在開發(fā)聚集的模式發(fā)展。依賴中心城區(qū)服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施和交通設(shè)施向外擴(kuò)展，但難以準(zhǔn)確判斷城市擴(kuò)張速度，選擇介入開發(fā)的時(shí)機(jī)不是很準(zhǔn)確。內(nèi)城再開發(fā)聚集，就是對(duì)規(guī)模不大、高密度、高容積率，中心區(qū)綜合價(jià)值的再次提升，但高容積率建設(shè)周期拉長(zhǎng)和周邊改造的不確定性是其難以回避的特性。比如上海：

城市建成區(qū)相對(duì)飽和，需要依托一些重要基礎(chǔ)設(shè)施跳躍式空間來布局，那么他對(duì)中心區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施依賴降低，形成相對(duì)比較獨(dú)立的綜合配套服務(wù)體系。依據(jù)特性，他的主導(dǎo)因素有產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的擴(kuò)張：如各地的高新區(qū)，交通主導(dǎo)的擴(kuò)張：如軌道交通，郊區(qū)轉(zhuǎn)型的擴(kuò)張：如村鎮(zhèn)改造等。從城市區(qū)域來分析。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控總結(jié)一三五四從場(chǎng)地看地塊解讀的前提必須是項(xiàng)目開發(fā)意圖和當(dāng)?shù)匾?guī)劃要互相匹配。解讀時(shí)需要從政府層面、企業(yè)自身層面、市場(chǎng)層面、項(xiàng)目目標(biāo)平衡方面等進(jìn)行解讀。地塊高差、地塊規(guī)整程度、地塊與周邊事物的銜接關(guān)系、地塊內(nèi)部可利用或不可利用的因素等。地塊一級(jí)土地整理不徹底，開發(fā)商急于在二級(jí)土地市場(chǎng)拿地后，就需要重新整理，達(dá)到符合總包單位進(jìn)場(chǎng)的條件。從定位角度看地塊不同的開發(fā)商因?yàn)槎ㄎ坏牟煌?，同一塊地，也會(huì)有好地和差地的區(qū)別。對(duì)當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)解讀階段的重點(diǎn)工作定位階段管理第二章1、釋意

2、階段各部門的主要職責(zé)

3、階段的重點(diǎn)工作

3.1市場(chǎng)定位

3.2產(chǎn)品定位

3.3客戶群體定位房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控釋義房地產(chǎn)開發(fā)-------銷售為目的------銷售以客戶為導(dǎo)向。我們從客戶角度出發(fā)，房地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)看樓、簽約、收樓、居住的過程，是一種真實(shí)的體驗(yàn)和感受，說白了，這種感受決定了我們能否把房子賣個(gè)好價(jià)錢，有個(gè)好口碑。那么怎樣將土地資源利用好來再分配，更好的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品目標(biāo)-------物美價(jià)廉，核心其實(shí)就是對(duì)土地資源進(jìn)行定客戶群體、定案、定價(jià)，并對(duì)土地開發(fā)的資金、特性、人才進(jìn)行決策。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控各部門的主要職責(zé)主要任務(wù)是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案的批準(zhǔn)，因此營(yíng)銷部、設(shè)計(jì)部是主責(zé)部門，其他部門是配合部門。主責(zé)部門：營(yíng)銷部，職責(zé)是編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書，包括市場(chǎng)調(diào)研深化、項(xiàng)目定位報(bào)告、定價(jià)方案、示范區(qū)方案。設(shè)計(jì)部，職責(zé)是概念設(shè)計(jì)任務(wù)書——概念設(shè)計(jì)深化方案的編制。其他部門：投資開發(fā)部，職責(zé)是建設(shè)規(guī)劃許可證---國(guó)有土地使用證的取得。工程部，職責(zé)是編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。財(cái)務(wù)部，職責(zé)是概念版投資收益的確定。成本部，職責(zé)是根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算的可研版成本。采購(gòu)部，職責(zé)是營(yíng)銷合作方資源，如廣告、代理公司等)單位的確定、概念性設(shè)計(jì)單位的確定。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作

市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、客戶群體定位

項(xiàng)目定位看作是設(shè)計(jì)企業(yè)的產(chǎn)品和形象。

市場(chǎng)定位是項(xiàng)目定位和決策的核心、本源、出發(fā)點(diǎn)和回歸點(diǎn)，在項(xiàng)目策劃初期就必須首先明確。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作讓我們來看看，項(xiàng)目定位是如何通過系統(tǒng)的方法實(shí)現(xiàn)的？定位過程的五大要素：即市場(chǎng)分析、產(chǎn)品分析、客戶群體分析、以及相應(yīng)的政府政策分析、地產(chǎn)商分析，得出一個(gè)基本項(xiàng)目定位假設(shè)，再通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算，最終給出項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、客戶群體定位。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控12345市場(chǎng)分析就是對(duì)市場(chǎng)已有供給、潛在供給、市場(chǎng)需求/客戶、重點(diǎn)個(gè)案等進(jìn)行分析。產(chǎn)品分析就是對(duì)區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展情況、交通條件、周邊環(huán)境、地塊條件等進(jìn)行分析?？蛻羧后w分析就是潛在客戶的物質(zhì)層面、精神層面、年齡結(jié)構(gòu)等進(jìn)行分析。政策分析就是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、政策條件、政策、經(jīng)濟(jì)的預(yù)判。發(fā)展商分析就是開發(fā)商內(nèi)部的利潤(rùn)額、資金回收速度、品牌與形象等要求分析。階段的重點(diǎn)工作房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作1、市場(chǎng)因素的分析

從具體的市場(chǎng)量化指標(biāo)的變化來判斷市場(chǎng)行情。

比如，總投放量，整體去化量，投放類型，同比和環(huán)比的變化量？供銷比，戶型，售價(jià)等去分析去判斷。第一個(gè)重點(diǎn)：市場(chǎng)定位

企業(yè)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者市場(chǎng)的選擇。分析市場(chǎng)供需變化，了解清楚供需平衡情況，為房企經(jīng)營(yíng)決策提供重要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作3、區(qū)域特性的量化分析

分析的因素主要有價(jià)格、交通、配套、景觀、土地市場(chǎng)、存量等事項(xiàng)的量化分析，來進(jìn)行優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅分析。2、趨勢(shì)分析市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析后，根據(jù)自身的產(chǎn)品定位，結(jié)合當(dāng)?shù)氐恼咭龑?dǎo)，分析客戶群體、銷售趨勢(shì)。通過市場(chǎng)因素、趨勢(shì)、區(qū)域特性分析，綜合判定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作

第二個(gè)重點(diǎn)：產(chǎn)品定位

房企塑造什么樣的產(chǎn)品來滿足目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶群體的需求。

分析時(shí)，與競(jìng)品做SWOT分析，還要在交通上、購(gòu)物上、物業(yè)管理等方面給出分析和建議。

比如同期同類型的產(chǎn)品中，可以將綠化設(shè)施或者通風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整，增加客戶的舒適感來增加競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作第三個(gè)重點(diǎn)：客戶群體定位

建造的房子適合什么樣的客戶?？蛻舴治鍪亲鳛轫?xiàng)目定位依據(jù)的重要因素。分析的兩個(gè)層面：物質(zhì)層面為年齡、性別、家庭結(jié)構(gòu)、工作、職位、置業(yè)情況、私屬物品、地域?qū)傩?、婚姻狀況等。精神層面為興趣愛好、性格特征等。主動(dòng)性分析客戶、大規(guī)模樣本調(diào)查、深度訪談等。比如某標(biāo)桿房企在做客戶群體分析時(shí)，通過對(duì)區(qū)域當(dāng)中的家庭收入，年齡結(jié)構(gòu)，工作職業(yè)等進(jìn)行分析，確定主要購(gòu)買力是那種職業(yè)、年齡結(jié)構(gòu)、是否需要改善住房、或者是不是投資客等事項(xiàng)，然后確定主力客戶群體。也由此，把客戶群體按類別分成了青年家庭、中年家庭、富裕家庭、務(wù)實(shí)家庭等十余類。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作市場(chǎng)分析，決定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括業(yè)態(tài)形式、建筑風(fēng)格、價(jià)值等，以及運(yùn)營(yíng)銷售節(jié)點(diǎn)時(shí)間。定位分析，決定項(xiàng)目的戶型、單體方案、外立面、景觀等的基本方案?？蛻羧后w分析，決定項(xiàng)目銷售推廣應(yīng)該注重的方向等。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作案例分析讓我們來看看某企業(yè)在某個(gè)城市的項(xiàng)目在做項(xiàng)目定位時(shí)，都是如何考慮的？1、項(xiàng)目認(rèn)知通過項(xiàng)目位置、交通配套、社區(qū)服務(wù)配套、區(qū)域規(guī)劃等深挖區(qū)域價(jià)值。比如位置上緊貼核心區(qū)段區(qū)域，具有良好的未來預(yù)期，交通配套上處在市區(qū)位置，未來的城市動(dòng)脈四通八達(dá)，可為項(xiàng)目勾連更多板塊，社區(qū)服務(wù)配套上醫(yī)療、教育、生活配套齊全，生活便利，區(qū)域規(guī)劃上為大社區(qū)，大住宅。這是對(duì)項(xiàng)目的基本認(rèn)知。

通過與周邊項(xiàng)目對(duì)比分析，要有一個(gè)項(xiàng)目認(rèn)知結(jié)論：那就是初步判定項(xiàng)目規(guī)劃為高綠化率、景觀型混合社區(qū)，立面風(fēng)格為英式風(fēng)格，石材立面，具有理想的品質(zhì)感，戶型上具有理想面寬，動(dòng)靜相宜，臥室充足、帶來較高附加值，裝修上要有裝修品質(zhì)、兼具品質(zhì)與舒適度保證。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作案例分析2、客戶群體需求認(rèn)知通過對(duì)具有一定承受能力的客戶樣本作為深訪對(duì)象，發(fā)現(xiàn)目標(biāo)客戶群體年齡集中于35-47歲，并都有豐富物業(yè)投資和使用經(jīng)驗(yàn)，家庭結(jié)構(gòu)以兩代為主，并具有一定的承受能力（800萬至2000萬）。進(jìn)一步的對(duì)客戶需求認(rèn)知的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，客戶對(duì)此區(qū)域位置的認(rèn)可主要來自3方面：1、出行通暢，來往較方便

2、自身家庭成員在此區(qū)域沿線工作或?qū)W習(xí)，出行依賴度高

3、對(duì)此區(qū)域未來的前景充滿信心，需要以產(chǎn)品升級(jí)提升居住品質(zhì)與身份認(rèn)同房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作案例分析確定客戶認(rèn)知結(jié)論：區(qū)域認(rèn)知方面，對(duì)區(qū)域未來發(fā)展前景非?？春?。購(gòu)買行為方面，他是持續(xù)改善居住品質(zhì)與身份標(biāo)簽的過程。立面選型方面，普遍認(rèn)可色彩溫暖和材料的品質(zhì)感。戶型認(rèn)知方面，居住舒適度要好，臥室數(shù)量符合家庭結(jié)構(gòu)。景觀方面，要能保障私密性為宜，如增加大樹。會(huì)所方面，要考慮體育鍛煉和游泳池。物業(yè)服務(wù)方面，物業(yè)管理要有口碑，信譽(yù)良好的物業(yè)公司。是否裝修方面，客戶不反感裝修，主要是時(shí)間和精力不愿花在裝修上。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作案例分析3、客戶定位分別從項(xiàng)目自身和客戶的角度出發(fā)，通過地段、居住形態(tài)、身份標(biāo)簽、交通導(dǎo)入等對(duì)客戶定位，深挖價(jià)值需求。最終確定客戶改善的不僅僅是居住形態(tài)，而是全方位的改善，需要工作生活與地段價(jià)值匹配。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作案例分析

那么究竟目標(biāo)群體是些什么樣的客戶呢？他們?cè)谙胧裁茨兀客ㄟ^年齡結(jié)構(gòu)、文化背景、當(dāng)前生活區(qū)域、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、成長(zhǎng)經(jīng)歷、置業(yè)經(jīng)歷、教育經(jīng)歷、家庭結(jié)構(gòu)、出行方式、購(gòu)買力行為特征等深挖分析，符合地段價(jià)值物業(yè)類型的客戶群體。最終定位：這是一個(gè)處于事業(yè)上升期，通過自身努力不斷改善生活狀態(tài)，而且是需要從居住型態(tài)、社交身份標(biāo)簽、生活便捷度，追求全方位改善的，但面對(duì)奢華型城市別墅而難以企及的自信事業(yè)升級(jí)與家庭身份標(biāo)簽升級(jí)的管理層精英。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作案例分析通過項(xiàng)目認(rèn)知和客戶群體需求認(rèn)知分析，最終確定以高端物業(yè)改善型需求為切入點(diǎn)，如聯(lián)排別墅或疊加別墅，并考慮與公寓有效區(qū)隔、精確制導(dǎo)、攔截高端客戶等等。設(shè)計(jì)階段管理第三章1、釋意

2、階段各部門的主要職責(zé)

3、階段的重點(diǎn)工作

3.1建立規(guī)范化管理體系

3.2保證設(shè)計(jì)的進(jìn)度管理

3.3確保設(shè)計(jì)的質(zhì)量管理房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控釋義設(shè)計(jì)活動(dòng)是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，而設(shè)計(jì)管理其實(shí)是針對(duì)設(shè)計(jì)成果，兼顧著任務(wù)管理、資源管理、進(jìn)度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控各部門的主要職責(zé)主要任務(wù)是各類設(shè)計(jì)方案、合作方資源，因此設(shè)計(jì)部、采購(gòu)部是主責(zé)部門，其他部門是配合部門。主責(zé)部門：設(shè)計(jì)部：它的職責(zé)是編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審（含單體設(shè)計(jì)方案）、景觀方案評(píng)審、初步設(shè)計(jì)成果評(píng)審（含基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖）、建筑施工圖評(píng)審（含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)圖）、正式施工圖評(píng)審結(jié)束。在管理當(dāng)中，設(shè)計(jì)部更多的是任務(wù)的制定者，是區(qū)別于設(shè)計(jì)院的。采購(gòu)部，職責(zé)是施工單位，景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計(jì)單位，監(jiān)理單位招標(biāo)，土建總包招標(biāo)，工程材料設(shè)備采購(gòu)。其他部門：投資開發(fā)部，職責(zé)是方案設(shè)計(jì)報(bào)批批復(fù)意見書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、基礎(chǔ)施工許可證的獲取。營(yíng)銷部，職責(zé)是編制營(yíng)銷總綱及評(píng)審、組建營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。工程部，職責(zé)是地質(zhì)初堪、地質(zhì)詳堪、土方開挖及邊坡支護(hù)、基礎(chǔ)施工等。財(cái)務(wù)部，職責(zé)是方案版投資收益的編制。成本部，職責(zé)是方案版成本、根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算的施工圖預(yù)算的確定?？头?、物業(yè)部，職責(zé)是物業(yè)策劃方案的編制。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作設(shè)計(jì)管理的目的？

它其實(shí)就是梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理效率。

設(shè)計(jì)管理其實(shí)是如何保證設(shè)計(jì)進(jìn)度管理、質(zhì)量管理得到有效控制。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作1、明確業(yè)務(wù)內(nèi)容和流程以設(shè)計(jì)部門為主，工程部、成本部、營(yíng)銷部、開發(fā)部、采購(gòu)、物業(yè)等部門相互配合，來共同完成概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等內(nèi)容的過程。設(shè)計(jì)管理的主線業(yè)務(wù)流程是概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)階段的管理流程。第一條：建立規(guī)范化管理體系在流程劃分上，根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)的優(yōu)先、側(cè)重點(diǎn)、難易等再次進(jìn)行劃分。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作實(shí)例

某房企規(guī)定設(shè)計(jì)流程級(jí)別。

一級(jí)流程為項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程，項(xiàng)目入伙管理階段流程。

二級(jí)流程為設(shè)計(jì)管理流程，設(shè)計(jì)單位選擇管理流程，設(shè)計(jì)合同及付款管理流程，材料設(shè)備選型/定板/驗(yàn)板管理流程，設(shè)計(jì)變更管理流程。

三級(jí)流程為設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃編制細(xì)則，設(shè)計(jì)合同編制工作細(xì)則，設(shè)計(jì)任務(wù)書編制工作細(xì)則，設(shè)計(jì)、咨詢單位選擇及信息管理細(xì)則，施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)配合工作細(xì)則，設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)控制工作細(xì)則，設(shè)計(jì)變更管理細(xì)則。為了完成概念設(shè)計(jì)，它既有縱向的集團(tuán)總部、區(qū)域公司、項(xiàng)目間的上下級(jí)流程管理，也有橫向的區(qū)域公司、項(xiàng)目上各部門間的同級(jí)配合管理，要完成設(shè)計(jì)內(nèi)容，根據(jù)流程優(yōu)先級(jí)，逐一列表，明確設(shè)計(jì)任務(wù)的縱橫向管理流程上的要求。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作2、優(yōu)化管理流程

解決部門間或者上下級(jí)間的管理效率問題，也是管理上的瓶頸。按照優(yōu)化流程管理的方法，對(duì)流程進(jìn)行優(yōu)化。

提出-----討論------新的流程-----責(zé)任單位共同承諾。實(shí)例

國(guó)內(nèi)某企業(yè)在流程優(yōu)化時(shí)，為避免設(shè)計(jì)部在信息不全的情況下開始設(shè)計(jì)，導(dǎo)致圖紙欠缺，由設(shè)計(jì)管理部主要負(fù)責(zé)針對(duì)設(shè)計(jì)條件的輸入管理進(jìn)行優(yōu)化，要求設(shè)計(jì)條件輸入時(shí)各部門需要將各部門經(jīng)過評(píng)審確認(rèn)的要求以書面形式報(bào)送，條件輸入完之后再進(jìn)行匯總匯報(bào)，不斷調(diào)整，共同確認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作3、明確責(zé)任劃分（1）跳出設(shè)計(jì)來談設(shè)計(jì)，更多的參與到市場(chǎng)策劃、成本測(cè)算的工作中去。（2）管“設(shè)計(jì)院”，整合和管理好合作資源，為報(bào)批、施工等下一步環(huán)節(jié)做好節(jié)點(diǎn)把控。（3）定位好設(shè)計(jì)的角色而不是要取代設(shè)計(jì)院的具體設(shè)計(jì)工作。4、選擇合適的設(shè)計(jì)管理模式（1）與設(shè)計(jì)所處的階段和人力配備有很大關(guān)系。（2）矩陣型設(shè)計(jì)管理模式（小項(xiàng)目制）。（3）職能型（大項(xiàng)目制）管控的模式。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作1、設(shè)計(jì)內(nèi)容和環(huán)節(jié)有哪些？（1）設(shè)計(jì)內(nèi)容：規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)、景觀方案設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)、精裝修方案設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)。（2）設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)：概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。

其中的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，又包含了概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、方案報(bào)規(guī)通過、施工圖設(shè)計(jì)、取證（工規(guī)證、施工證），施工設(shè)計(jì)落地六個(gè)環(huán)節(jié)。

以設(shè)計(jì)任務(wù)書為開始，以規(guī)委會(huì)的會(huì)議紀(jì)要為重要節(jié)點(diǎn)，以施工圖設(shè)計(jì)落地驗(yàn)收為結(jié)束點(diǎn)，貫穿整個(gè)項(xiàng)目。景觀設(shè)計(jì)和精裝修設(shè)計(jì)，沒有取證階段，其他方面跟規(guī)劃方案設(shè)計(jì)一致。第二個(gè)重點(diǎn)、如何保證設(shè)計(jì)的進(jìn)度管理明確流程銜接關(guān)系，里程碑點(diǎn)和責(zé)任歸屬。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作2、設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級(jí)管理計(jì)劃制定方式根據(jù)管理職責(zé)不同而不同。如公司制定一級(jí)大運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，設(shè)計(jì)部制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃（二級(jí)計(jì)劃），部門經(jīng)理與各項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理制定實(shí)施計(jì)劃（三級(jí)計(jì)劃）。如出圖計(jì)劃，是根據(jù)一級(jí)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)編制的項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃，是二級(jí)計(jì)劃。3、主要設(shè)計(jì)內(nèi)容的計(jì)劃時(shí)間概念設(shè)計(jì)，大概需6周時(shí)間;詳規(guī)設(shè)計(jì)也就是詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，大概需要6周時(shí)間;單體方案，大概需要12周時(shí)間;擴(kuò)初方案，大概需要6周時(shí)間;施工圖設(shè)計(jì)也就是施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式,大概需要10周時(shí)間;景觀設(shè)計(jì)，大概需要5-6周時(shí)間;樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)，大概需要4周時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作4、如何確保設(shè)計(jì)按時(shí)完成（1）各級(jí)計(jì)劃的制定方式要合理

設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級(jí)及制定要合理，細(xì)化的出圖計(jì)劃清單要符合實(shí)際。我們按照PDCA循環(huán)來分析。實(shí)例

需要建立出圖清單，明確總平面圖（單體帶坐標(biāo)）、土方平衡圖、土方開挖圖、樁基施工圖、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)圖、全套施工圖、全套精裝修施工圖、園建施工圖、綠化施工圖的完成時(shí)間。對(duì)于需要提前溝通的，還能需要通過溝通渠道明確預(yù)溝通時(shí)間。如規(guī)劃方案預(yù)溝通、規(guī)劃方案簽確（含單體方案集團(tuán)確認(rèn)）等。。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作（2）設(shè)計(jì)出圖流程細(xì)化具體的設(shè)計(jì)出圖流程，責(zé)任到人、明確分工，標(biāo)明各個(gè)流程節(jié)點(diǎn)上的責(zé)任人及完成時(shí)間。

圖紙分為兩大類：

（1）建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、水電圖、精裝圖、櫥柜圖、中央空調(diào)設(shè)計(jì)圖、地暖設(shè)計(jì)圖、綜合管線圖、BIM圖的流程管理。（2）室外排水圖、室外強(qiáng)電圖、室外弱電圖、室外給水圖、室外煤氣圖、室外景觀圖、室外綜合圖的流程管理。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作（3）計(jì)劃的監(jiān)控辦法縮短計(jì)劃督查期，在重要節(jié)點(diǎn)提前核對(duì)督促，檢查周工作計(jì)劃，檢查月計(jì)劃，跨部門項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，同時(shí)檢查和修訂二級(jí)計(jì)劃和一級(jí)計(jì)劃。（4）計(jì)劃的考核與風(fēng)險(xiǎn)防范

設(shè)計(jì)部年度KPI，部門月份績(jī)效計(jì)劃考核評(píng)價(jià)，各人月度計(jì)劃考核評(píng)價(jià)，項(xiàng)目緊張時(shí)，周計(jì)劃考核評(píng)價(jià)，相應(yīng)的還應(yīng)該設(shè)計(jì)巡檢制度，相應(yīng)的考核評(píng)價(jià)表。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作1、質(zhì)量檢查的標(biāo)準(zhǔn)的建立設(shè)計(jì)任務(wù)書（重要標(biāo)準(zhǔn)），建立設(shè)計(jì)任務(wù)書的清單，它包括概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書、方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、住宅施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書、景觀概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書、景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書、景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書、室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書。第三個(gè)重點(diǎn)、如何確保設(shè)計(jì)的質(zhì)量管理對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行管理，要有設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作2、合同建立訂立的設(shè)計(jì)合同，主要有《概念設(shè)計(jì)咨詢合同》《建筑方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)合同》《建筑施工圖設(shè)計(jì)合同》《景觀方案設(shè)計(jì)合同》《景觀施工圖設(shè)計(jì)合同》《室內(nèi)設(shè)計(jì)合同》《銷售示范區(qū)包裝設(shè)計(jì)合同》。3.、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容一些技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，交樓標(biāo)準(zhǔn)、方案、實(shí)施方案、施工圖設(shè)計(jì)各階段成果標(biāo)準(zhǔn)及深度要求及新技術(shù)應(yīng)用等。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作4、評(píng)審或評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)每項(xiàng)設(shè)計(jì)管理工作，除頒布程序(工作的方法)\成果標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)該建立相關(guān)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)的質(zhì)量管理就是審圖要嚴(yán)格。要讀懂項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，對(duì)概念設(shè)計(jì)圖審、規(guī)劃設(shè)計(jì)圖審，施工圖圖審，綜合管線圖審核、BIM圖審核、施工現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，施工圖設(shè)計(jì)變更圖審、室外管線圖套圖審核、室外景觀圖審核、精裝圖紙審核等要嚴(yán)格。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控0204010305根據(jù)不同專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙出圖時(shí)間，實(shí)施穿插設(shè)計(jì)，做到多專業(yè)圖紙交圈，多圖合一。建立不同階段的聯(lián)合審圖機(jī)制，制定各專業(yè)審圖指引，確保圖審的及時(shí)性及完整性。二次深化設(shè)計(jì)、圖紙會(huì)審、合理化建議等均須在施工前確定下來，施工后避免變更根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)流程，適時(shí)介入BIM技術(shù)，以盡早發(fā)現(xiàn)不同專業(yè)圖紙之間錯(cuò)漏碰缺問題，適時(shí)反饋。規(guī)范設(shè)計(jì)出圖流程、審核發(fā)放流程；制定詳細(xì)出圖計(jì)劃，滿足現(xiàn)場(chǎng)需求。除此之外還應(yīng)該要有一些保證出圖質(zhì)量的措施報(bào)批報(bào)建階段管理第四章1、釋意

2、階段各部門的主要職責(zé)

3、階段的重點(diǎn)工作

3、1三個(gè)階段的重點(diǎn)工作

3、2九個(gè)工作事項(xiàng)的主要內(nèi)容

3、3施工前、施工后獲取的報(bào)告

4、加快報(bào)批報(bào)建進(jìn)程房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控釋義

開發(fā)過程中每個(gè)重要的環(huán)節(jié)都需要得到政府各部門的審批，同時(shí)由于有太多的項(xiàng)目需要報(bào)批報(bào)建，排隊(duì)等侯就成了開發(fā)項(xiàng)目中一個(gè)不可控的風(fēng)險(xiǎn)。如何快速的讓項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)能夠精準(zhǔn)、快速的通過政府各部門的審批，“精準(zhǔn)和快速”就是報(bào)批報(bào)建工作的關(guān)鍵，也是體現(xiàn)各公司報(bào)批報(bào)建部門神通廣大的地方，也正是各位含金量的體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控各部門的主要職責(zé)主要任務(wù)是按照當(dāng)?shù)卣咭?，進(jìn)行項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建，并在規(guī)定的計(jì)劃時(shí)間內(nèi)獲取相應(yīng)的證照。因此投資開發(fā)部是主責(zé)部門，其他部門是配合部門。主責(zé)部門：投資開發(fā)部：它的主要職責(zé)一是熟悉流程報(bào)批報(bào)建（體現(xiàn)了精準(zhǔn)），二是處好各部門的關(guān)系（解決排隊(duì)等候問題），三是優(yōu)化報(bào)批流程，為項(xiàng)目進(jìn)度節(jié)省時(shí)間，幫助公司降低成本。（充分體現(xiàn)了快速）其他部門管理職責(zé)根據(jù)報(bào)批報(bào)建計(jì)劃，及時(shí)提供報(bào)批報(bào)建需要的資料。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作第一條：三個(gè)階段分為三個(gè)階段，施工前準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目施工階段、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段。主要工作內(nèi)容為：（1）施工前準(zhǔn)備階段主要辦理項(xiàng)目建筑工程和配套工程的報(bào)批報(bào)建工作。包括施工圖的審查、泥土排放、施工放線、相關(guān)合同的簽訂,以及臨時(shí)施工用水、用電、臨時(shí)出口和臨時(shí)排水證的辦理,最終取得《建筑工程施工許可證》,工程方可正式施工。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作（2）項(xiàng)目施工階段

對(duì)外做好小區(qū)地名、道路命名以及各期門牌、通郵的申報(bào)工作,小區(qū)永久供水供電供氣、通信工程的報(bào)批工作,還有市政設(shè)施,包括城市公共排水、永久出入口、交通等的報(bào)批工作。（3）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段進(jìn)行項(xiàng)目驗(yàn)收與移交工作，需要辦理《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》,然后進(jìn)行項(xiàng)目各配套設(shè)施的移交工作。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作第二條、九個(gè)重點(diǎn)工作事項(xiàng)1、項(xiàng)目調(diào)研主要工作是公司成立、項(xiàng)目評(píng)估、預(yù)算。2、項(xiàng)目立項(xiàng)主要工作是項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)。3、土地權(quán)證主要工作是《國(guó)有土地使用證》的獲取。4、規(guī)劃設(shè)計(jì)主要工作是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的獲取。5、建筑設(shè)計(jì)主要工作是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的獲取。8、竣工驗(yàn)收主要工作是《建設(shè)工程竣工結(jié)算備案表》的辦理。7、房屋預(yù)售主要工作是《預(yù)售許可證》的獲取。6、施工準(zhǔn)備主要工作是《建筑工程施工許可證》的獲取。9、房屋產(chǎn)權(quán)辦理主要工作是《房產(chǎn)證》的辦理。相應(yīng)具體的流程，應(yīng)該由報(bào)批報(bào)建部門在投資可行性分析時(shí)，就應(yīng)該調(diào)查清楚，并明確辦理時(shí)間和責(zé)任人，建立表格，不斷督促。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作第三條、施工前、施工后獲取的報(bào)告1、施工前需要拿到的20個(gè)報(bào)告、批復(fù)及證照1、房地產(chǎn)資質(zhì)；2、環(huán)評(píng)、水保、可研報(bào)告；3、規(guī)劃藍(lán)線及規(guī)劃要點(diǎn)通知書；4、立項(xiàng)的批復(fù)；5、土地證；6、建設(shè)用地許可證；7、總平圖審查報(bào)告（C1)；8、建筑面積復(fù)核、技術(shù)指標(biāo)復(fù)核、日照分析等報(bào)告；9、規(guī)劃公式結(jié)論報(bào)告；10、測(cè)量放線報(bào)告；11、建筑方案審查報(bào)告（C2)；12、人防報(bào)建意見；13、園林報(bào)建意見；14、工程規(guī)劃許可證（C3)；15、施工圖備案審查報(bào)告；16、質(zhì)檢、安檢手續(xù)；17、消防設(shè)計(jì)審核意見；18、地名證；19、防雷報(bào)建意見；20、施工許可證。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作2、施工后需要完成的10個(gè)重要報(bào)告1、預(yù)售許可證2、消防驗(yàn)收意見書3、規(guī)劃測(cè)量、規(guī)劃竣工核實(shí)證4、防雷驗(yàn)收合格表5、園林驗(yàn)收合格表6、環(huán)保驗(yàn)收合格表7、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告8、聯(lián)合驗(yàn)收審批表9、竣工結(jié)算備案表10、房產(chǎn)證房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作第四條、如何加快報(bào)批報(bào)建進(jìn)程1、管理上尋求加強(qiáng)內(nèi)外部的報(bào)批報(bào)建流程的前置條件管理，形成無縫對(duì)接，是加快項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)程的最好辦法。比如：內(nèi)部控制：設(shè)計(jì)圖紙的圖紙質(zhì)量、出圖時(shí)間、圖紙變更（報(bào)建圖紙的變更）等.現(xiàn)場(chǎng)配合：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待。外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府包括規(guī)劃局、建設(shè)局、國(guó)土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)。合作方的協(xié)調(diào)：合作方報(bào)建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場(chǎng)）。合作方報(bào)建工作：（勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作2、外部關(guān)系上尋求還有一些我們可以靈活運(yùn)用政府政策要求，通過概念的變換來實(shí)現(xiàn)。1、通過規(guī)委會(huì)（提前讓主負(fù)責(zé)人先把關(guān)，告知哪些方面是可以突破的，哪些是紅線，降低過會(huì)風(fēng)險(xiǎn)）。2、施工圖審核（帶上設(shè)計(jì)院到省圖辦進(jìn)行集中攻堅(jiān)，以免排隊(duì)耽誤時(shí)間，所以做人還要很到位）。3、土方先開挖。4、售樓處先建。5、樣板棟、樣板房先建。6、貨量區(qū)部分，拿小證，開大工。7、圖審之后，立即開始進(jìn)行預(yù)測(cè)報(bào)告，為拿預(yù)售證做好準(zhǔn)備。工程建設(shè)階段管理第五章1、釋意

2、階段各部門的主要職責(zé)

3、階段的重點(diǎn)工作

3、1選擇合適的工程建設(shè)組織與管理方式

3、2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度控制

3、2、1施工階段進(jìn)度控制的主要工作內(nèi)容

3、2、2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控釋義工程建設(shè)按組成部分劃分為土建、水電、安裝及設(shè)備；按整體工程建設(shè)分為單體部分、環(huán)境部分、室外管線。工程建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的全系統(tǒng)工作。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控各部門的主要職責(zé)主要任務(wù)是按照計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完成工程建設(shè)。因此工程部是主責(zé)部門，其他部門是配合部門。主責(zé)部門：工程部：它的職責(zé)是根據(jù)總的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃編制工程管理計(jì)劃，在施工過程中，對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)各方資源，確保進(jìn)度的按時(shí)完成，對(duì)工程建設(shè)階段的工程質(zhì)量、成本、安全等按要求做好管理，對(duì)于存在的問題要及時(shí)做好溝通和匯報(bào)，及時(shí)調(diào)整。對(duì)外協(xié)調(diào)好外部政府關(guān)系，確保外部關(guān)系的順暢。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控各部門的主要職責(zé)其他部門：投資開發(fā)部：主要職責(zé)是建設(shè)工程施工許可證的獲取。營(yíng)銷部：主要職責(zé)是示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房）、客戶的積累。設(shè)計(jì)部：主要職責(zé)是配套工程圖紙（水、電、燃?xì)?、排污）、配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。財(cái)務(wù)部：主要職責(zé)是方案版投資收益。成本部：主要職責(zé)是項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本分析的反饋。（成本月報(bào)）。采購(gòu)部：主要職責(zé)是分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)。（主要包括消防、人防、永久水電、燃?xì)?、鋁合金門窗、幕墻、精裝修等）?？头?、物業(yè)部：主要職責(zé)是物業(yè)公司招投標(biāo)（取得預(yù)售證的必要條件）等。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作工程管理的目的：

選擇合適的組織和管理方式，協(xié)調(diào)各種資源，以計(jì)劃為主線，及時(shí)糾偏和調(diào)整，確保計(jì)劃節(jié)點(diǎn)按時(shí)完成的同時(shí)，做好質(zhì)量管控、成本管控、安全管控。

確保計(jì)劃節(jié)點(diǎn)按時(shí)完成和做好質(zhì)量管控兩個(gè)方面。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作第一個(gè)重點(diǎn)：選擇合適的工程建設(shè)組織與管理方式兩種組織形式：（1）自建組織形式，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己擁有施工總承包能力，自己組織下屬施工隊(duì)伍，自己配備或租用施工機(jī)械，自己采購(gòu)材料，自己組織施工完成開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)。（2）委托施工，國(guó)內(nèi)的施工企業(yè)可以應(yīng)對(duì)各種復(fù)雜疑難技術(shù)問題，就委托施工來講分為工程總承包和工程部分承包。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作第二個(gè)重點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度控制

對(duì)工程建設(shè)的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制計(jì)劃，將該計(jì)劃付諸實(shí)施，在實(shí)施的過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行，對(duì)出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃，直至工程竣工，交付使用。第一條、施工階段進(jìn)度控制的主要工作內(nèi)容PDCA循環(huán)方法：計(jì)劃的編制、計(jì)劃的執(zhí)行、計(jì)劃的檢查與監(jiān)督、計(jì)劃的調(diào)整。對(duì)于工期延期有哪些管控辦法？有什么辦法可以彌補(bǔ)工期延期？房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作一、計(jì)劃的編制1、計(jì)劃的制定方式三級(jí)計(jì)劃的劃分和制定要合理，集團(tuán)、區(qū)域公司、項(xiàng)目部。編制時(shí)，各級(jí)計(jì)劃都應(yīng)該有相應(yīng)的執(zhí)行負(fù)責(zé)人、監(jiān)督負(fù)責(zé)人。編制時(shí)還要充分考慮材料、設(shè)備的供應(yīng)情況；設(shè)計(jì)變更；勞動(dòng)力的安排情況；氣象條件等影響因素，要適當(dāng)?shù)牧粲袕椥詴r(shí)間。2、計(jì)劃制定的原則一般的多層及低密度施工周期為9—12個(gè)月；小高層施工周期為1年半；高層建筑施工周期為2年到兩年半。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作二、計(jì)劃的實(shí)施1、物資供應(yīng)的進(jìn)度控制

物質(zhì)基礎(chǔ)，要有物資采購(gòu)計(jì)劃，物資供應(yīng)考慮的因素。2、委托單位的勞動(dòng)力組織情況

勞動(dòng)力的組織考慮因素影響。作為開發(fā)商，對(duì)于高周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目要配置影響大、熟悉的勞務(wù)隊(duì)伍，對(duì)于追求品質(zhì)的項(xiàng)目，需要匹配做過的同類項(xiàng)目的隊(duì)伍等。3、協(xié)調(diào)資源、組織實(shí)施計(jì)劃

按照實(shí)施計(jì)劃表，協(xié)調(diào)好資源，縱向的協(xié)調(diào)好公司與實(shí)施計(jì)劃相關(guān)的部門，外部協(xié)調(diào)好質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站等政府關(guān)系，確保按計(jì)劃實(shí)施。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作三、計(jì)劃的檢查與監(jiān)督1、檢查與監(jiān)督方式檢查督辦人、督辦部門的設(shè)定（上下級(jí)聯(lián)動(dòng)）；檢查信息的反饋機(jī)制；檢查問題的處理機(jī)制；2、產(chǎn)生各種影響因素的原因

（1）過高的估計(jì)了有利因素和過低估計(jì)了不利因素，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)缺乏認(rèn)真分析；（2）在項(xiàng)目決策、籌備與實(shí)施中各有關(guān)方面工作上有所失誤；（3）其他不可預(yù)見事件的發(fā)生，如天氣、環(huán)保等。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作四、計(jì)劃的調(diào)整1、計(jì)劃的比較與分析

利用橫道圖與原來制定的計(jì)劃對(duì)比分析，對(duì)計(jì)劃的偏差從人、機(jī)、料、法、環(huán)等幾個(gè)因素分析，制定調(diào)整辦法。2、調(diào)整辦法（1）改變工作間的邏輯關(guān)系，如采用工序提前穿插等；（2）改變工作的持續(xù)時(shí)間，如增加某項(xiàng)工作的勞動(dòng)力，日夜輪班等；（3）其他還有從人、機(jī)、料、法、環(huán)等因素分析出的問題，采用一對(duì)一的專項(xiàng)調(diào)整，增加或減少來滿足計(jì)劃需求。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作第二個(gè)重點(diǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理又因影響因素多、終檢局限性、質(zhì)量波動(dòng)大、評(píng)價(jià)方法的特殊性、質(zhì)量隱蔽性的特點(diǎn)，因而又具有適用性和市場(chǎng)性。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要途徑和方法通過審核有關(guān)文件、報(bào)表，以及進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查及試驗(yàn)這兩方面的途徑和相應(yīng)的方法來實(shí)現(xiàn)的。1、施工階段質(zhì)量監(jiān)督控制手段（1）旁站監(jiān)督（2）測(cè)量（3）試驗(yàn)（4）指令文件（5）規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控工作程序（6）利用支付控制手段（7）做好竣工驗(yàn)收管理2、充分利用建設(shè)監(jiān)理的工作職能監(jiān)理單位在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工階段的主要工作是對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本的管理以及合同管理和信息管理等工作。所以，要充分發(fā)揮好監(jiān)理的監(jiān)督職能，利用質(zhì)量監(jiān)督控制手段，形成分級(jí)的質(zhì)量管控模式。營(yíng)銷階段管理第六章1、釋意

2、階段各部門的主要職責(zé)

3、階段的重點(diǎn)工作

3、1建立營(yíng)銷管理機(jī)制

3、2營(yíng)銷管理的三個(gè)階段

3、3道與術(shù)的統(tǒng)一

3、4營(yíng)銷管理的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控釋義房地產(chǎn)開發(fā)其實(shí)是以營(yíng)銷為目的的一種形式。對(duì)于房企來說，資金的回籠，永遠(yuǎn)都是開發(fā)項(xiàng)目的頭等大事，賣個(gè)好價(jià)格也永遠(yuǎn)是開發(fā)建設(shè)最大的激勵(lì)，那么既想賣個(gè)好價(jià)格，又想有良好的口碑如何實(shí)現(xiàn)？房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控各部門的主要職責(zé)主要任務(wù)是按照計(jì)劃把房子賣出去，有個(gè)好口碑。因此營(yíng)銷部是主責(zé)部門，其他部門是配合部門。其他部門：投資開發(fā)部，主要職責(zé)是面積預(yù)測(cè)報(bào)告——取得預(yù)售許可證。設(shè)計(jì)部，主要職責(zé)是配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。工程部，主要職責(zé)是施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異）成本部，主要職責(zé)是項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的編制。（成本月報(bào)）采購(gòu)部，主要職責(zé)是分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)。主責(zé)部門：營(yíng)銷部：它的職責(zé)是根據(jù)公司的營(yíng)銷指標(biāo)，制定并實(shí)施公司的營(yíng)銷策劃，包括開盤方案、營(yíng)銷策略、價(jià)格等。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作一、該階段的重點(diǎn)工作黑貓白貓，抓住老鼠就是好貓，營(yíng)銷的首要法則。

二、建立營(yíng)銷管理機(jī)制（1）江湖高手與正規(guī)部隊(duì)的優(yōu)劣對(duì)比。（2）市場(chǎng)營(yíng)銷組織的定義，統(tǒng)一由公司營(yíng)銷部管理。（3）具體職能：制定市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃；制定政策和運(yùn)作程序；建立控制評(píng)估系統(tǒng)；采取必要激勵(lì)措施；營(yíng)造工作氛圍；建立信息系統(tǒng)和情報(bào)反饋系統(tǒng)等。在營(yíng)銷活動(dòng)當(dāng)中，營(yíng)銷部按照權(quán)重比大小，依次發(fā)揮它的管理職責(zé)、監(jiān)督職責(zé)、對(duì)接職責(zé)、執(zhí)行職責(zé):更多發(fā)揮的是管理、監(jiān)督職責(zé)，其次才是對(duì)接和執(zhí)行職責(zé)。

房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作三、營(yíng)銷管理的三個(gè)階段全員營(yíng)銷作為底層邏輯思維的營(yíng)銷管理辦法。

1、售前階段（1）目的：激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望，儲(chǔ)備客戶群體。（2）途徑：引導(dǎo)發(fā)覺客戶需求，做好產(chǎn)品與客戶畫像，產(chǎn)品說辭等。示范區(qū)要重點(diǎn)打造，做好公司內(nèi)部產(chǎn)品說明會(huì)，做好全員營(yíng)銷籌備工作。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作2、售中階段目的：創(chuàng)新招商吸引客戶，用好渠道找客戶，做好立體式營(yíng)銷環(huán)境搞定客戶。途徑：注重產(chǎn)品的營(yíng)銷，客戶的服務(wù)，引導(dǎo)客戶的簽約時(shí)的方法，引導(dǎo)客戶的技巧，還有各自的心態(tài)。3、售后階段目的：為后續(xù)的營(yíng)銷創(chuàng)造亮點(diǎn)。途徑：幫助客戶相關(guān)手續(xù)辦理、做好客戶維護(hù)，做好老帶新策略，感恩回饋，物業(yè)公司跟上，服務(wù)要到位。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作四、道與術(shù)的統(tǒng)一道為術(shù)之靈，術(shù)為道之體；以道統(tǒng)術(shù)，以術(shù)得道，道是規(guī)律、理念，術(shù)是能力、方法。1、以道統(tǒng)術(shù)，規(guī)律、理念、文化的堅(jiān)持與創(chuàng)新。（1）注重營(yíng)銷理念的宣傳和打造。比如最近幾年高歌猛進(jìn)的融創(chuàng)，一是集團(tuán)大老板孫宏斌的個(gè)人風(fēng)格比較堅(jiān)韌，二是時(shí)刻注重企業(yè)狼文化的打造，而融創(chuàng)的狼文化就是團(tuán)結(jié)、弱者淘汰、勝者為王、打硬仗的底層思想邏輯。那在這樣的文化引領(lǐng)下，又發(fā)展出了幾個(gè)核心理念。（1）開發(fā)以銷售為核心；（2）給與營(yíng)銷授權(quán)力度大；（3）一切以營(yíng)銷為主導(dǎo)；

房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作2、以術(shù)得道，方法上的靈活多變，無招勝有招。成功的營(yíng)銷只是將各個(gè)環(huán)節(jié)完美執(zhí)行，無縫銜接，最終形成強(qiáng)大的合力，實(shí)現(xiàn)完美銷售。比方說，在渠道模式構(gòu)建，渠道組織架構(gòu)管理、拓客流程、后勤保障系統(tǒng)、體系化管理制度方面實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，形成強(qiáng)大的合力。如渠道模式構(gòu)建方面，通過電call、巡展、派單、陌生拜訪等縱向網(wǎng)點(diǎn)布局來構(gòu)建。房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作

（1）渠道組織架構(gòu)管理方面，通過渠道管理五大塊即渠道團(tuán)隊(duì)、分銷與中介、獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人、全員營(yíng)銷（公司內(nèi)部）、電商等橫向形成渠道網(wǎng)絡(luò)。如渠道總監(jiān)通過匯總、制定拓客地圖、拓客計(jì)劃、分配落實(shí)拓客展點(diǎn)、組織各組培訓(xùn)。拓客執(zhí)行團(tuán)隊(duì)通過分解各自任務(wù)，根據(jù)各自拓展反饋情況每日匯總客戶信息、客戶維護(hù)。拓客保障組通過策劃公司的方案、活動(dòng)、物料，內(nèi)勤通過客戶信息管理來共同保障。（2）拓客流程方面通過來訪量、拓客量、認(rèn)購(gòu)量，有效設(shè)定拓客指標(biāo)。（3）后勤保障方面通過物料管理、案場(chǎng)管理、費(fèi)用報(bào)銷與控制管理進(jìn)行后勤保障。（4）體系化制度通過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化制度形成考核、淘汰、競(jìng)爭(zhēng)等制度建設(shè)。此外，還應(yīng)在啟動(dòng)項(xiàng)目營(yíng)銷時(shí)，要合理設(shè)定目標(biāo)，制定標(biāo)準(zhǔn)，過程衡量績(jī)效，并進(jìn)行偏差原因分析，相應(yīng)的要有改進(jìn)對(duì)策。還應(yīng)該要有年度計(jì)劃控制，盈利控制，效率控制，戰(zhàn)略控制等分析總結(jié)的實(shí)施辦法。

房地產(chǎn)開發(fā)全項(xiàng)目流程管控階段的重點(diǎn)工作五、營(yíng)