中鐵青島世界博覽城項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)定位

中鐵|青島世界博覽城項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)建議青島中鐵西海岸投資發(fā)展有限公司2015年11月PART1

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項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)策略及定位PART2：項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位及建議景觀打造建議會(huì)展會(huì)議定位及建議酒店產(chǎn)品定位及建議公寓產(chǎn)品定位及建議商業(yè)產(chǎn)品定位及建議住宅產(chǎn)品定位及建議報(bào)告目錄報(bào)告目錄01啟動(dòng)期定位及策略PART

ONE啟動(dòng)期定位項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)：會(huì)展中心城利用會(huì)展中心的先期啟動(dòng)，凝聚社會(huì)資源，引爆區(qū)域價(jià)值；利用城市森林公園，樹立生態(tài)大盤形象，塑造宜居環(huán)境，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；在功能上、區(qū)位上、心理上形成整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域的核心，引領(lǐng)周邊發(fā)展；快

速啟

樹

立形

象持

有經(jīng)

營(yíng)成

本可

控目啟期物持有的情況和開商意愿，啟區(qū)開需要遵循成本可控的策略啟區(qū)開的最大目是提升整個(gè)目?jī)r(jià)，那么目亟待打開市、得知名度、初步立本案品形象啟區(qū)略性大，建開商掌握核心物的主，持有物，目后期開打下基市及目自身情況，切合、可行性高、能快速啟的品啟期作用：立形象，快速啟選擇原則會(huì)展引爆本項(xiàng)目以會(huì)展作為先期引爆點(diǎn)，通過其強(qiáng)有力的形象及功能核心作用，為本區(qū)域定下基調(diào)，提升知名度及人氣；以會(huì)展為中心，緊鄰片區(qū)集約統(tǒng)一先期開發(fā)，形成集中規(guī)模優(yōu)勢(shì)，同時(shí)有利于后期陸續(xù)推進(jìn)；市場(chǎng)導(dǎo)向在啟動(dòng)區(qū)中，物業(yè)產(chǎn)品的選擇以目前市場(chǎng)接受度最高的類別為主，以快速去化為目的；財(cái)務(wù)可行根據(jù)總體開發(fā)時(shí)序建議，啟動(dòng)期2年時(shí)間，應(yīng)滿足可售物業(yè)每年銷量達(dá)到13~15億人民幣規(guī)模；啟動(dòng)區(qū)選擇原則6-2 6-34-14-31號(hào)地塊5-25-15-4 5-35-56號(hào)地塊2號(hào)地塊5號(hào)地塊4號(hào)地塊2-12-22-34-26-1啟動(dòng)區(qū)范圍示意根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要、開發(fā)時(shí)序、初步財(cái)務(wù)測(cè)算等綜合考慮，DTZ建議本項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)范圍如下圖彩色部分原則：DTZ認(rèn)為啟動(dòng)期應(yīng)以與會(huì)展功能直接相關(guān)的物業(yè)業(yè)態(tài)（酒店、公寓、商業(yè)）為主，配合適當(dāng)?shù)淖≌_發(fā)回現(xiàn)。3-33號(hào)地塊3-13-21-11號(hào)地塊3萬平米創(chuàng)客CBD辦公、高層住宅建議在2期之后啟動(dòng)1-2產(chǎn)品體系功能會(huì)展核心會(huì)展中心會(huì)議中心客群會(huì)議展覽舉辦參與企業(yè)會(huì)展或大型政府會(huì)議會(huì)展活動(dòng)直接帶來的商務(wù)客群會(huì)展直接會(huì)議需求客群政府、企業(yè)的大型重要會(huì)議需求開發(fā)理念打造標(biāo)志性的建筑形象，形成區(qū)域核心；功能上要集約開發(fā)，強(qiáng)調(diào)實(shí)用性樹立形象，成為會(huì)展組團(tuán)的次核心建筑商業(yè)街區(qū)及公寓底商項(xiàng)目自身客群周邊居民會(huì)展客群的商業(yè)需求；項(xiàng)目本身、周邊居民；四星級(jí)商務(wù)型酒店會(huì)展相關(guān)商旅客群會(huì)展、會(huì)議相關(guān)的商旅客群為主，提升客戶的居住體驗(yàn)滿足會(huì)展人群的商業(yè)需求滿足區(qū)域人群的日常消費(fèi)需求，完善區(qū)域功能并聚集人氣樹立項(xiàng)目形象完善會(huì)展配套功能商業(yè)酒店通過規(guī)模集群優(yōu)勢(shì)，樹立項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)商

務(wù)核心形象，提升

商務(wù)價(jià)值以會(huì)展為口號(hào)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)的投資價(jià)值，實(shí)現(xiàn)快速去化目的商務(wù)功能高端公寓居住小高洋房聯(lián)排剛需中等收入群體中高收入者/膠南本地改善型需求中高收入者/改善型需求周邊新興

產(chǎn)業(yè)人口、膠南年輕

人剛需房中高收入人

群，如個(gè)體

戶、膠南政

府機(jī)關(guān)人員；膠南本地改善性需求居民中高收入群

體，企業(yè)主、政府機(jī)關(guān)、

高級(jí)白領(lǐng)等通過快速銷售來平衡項(xiàng)目資金，提升項(xiàng)目前期回現(xiàn)能力以本地去化最快的產(chǎn)品作為項(xiàng)目回現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)收益的主力以高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，打響項(xiàng)目的第一槍，定下項(xiàng)目“品質(zhì)盤”的基調(diào)以投資客群為主體吸引青島及外地的投資客群、快速去化啟動(dòng)區(qū)建筑指標(biāo)啟動(dòng)期項(xiàng)目總體開發(fā)量建議在75.7萬平米，其中住宅面積21.7萬平米1-11-2產(chǎn)品開發(fā)租售策略持有部分銷售部分會(huì)展中心——持有，與專業(yè)會(huì)展運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)合作運(yùn)營(yíng)會(huì)議中心——持有運(yùn)營(yíng)商務(wù)酒店——先期持有運(yùn)營(yíng)，待會(huì)展區(qū)域相對(duì)成熟，客流相對(duì)穩(wěn)定后，擇機(jī)出售展示中心——持有運(yùn)營(yíng)，未來可轉(zhuǎn)性為高端會(huì)所停車樓——持有運(yùn)營(yíng)高端公寓——建議全部銷售，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)商業(yè)街區(qū)及底層商業(yè)——建議全部銷售，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)住宅——全部銷售1-1功能關(guān)系啟動(dòng)區(qū)以會(huì)展功能為核心，各功能業(yè)態(tài)互相補(bǔ)充，形成完整功能體系零售、餐飲配套高端消費(fèi)人流居住需求人流居住配套增值籌碼中長(zhǎng)期居住補(bǔ)充會(huì)展功能核心客流客流客流商業(yè)酒店公寓啟動(dòng)期開發(fā)策略陌生區(qū)域配套先行提升區(qū)域認(rèn)知，打造森林公園，完善道路、河道整治等公共設(shè)施，樹立區(qū)域生態(tài)宜居形象會(huì)展會(huì)議+快速回現(xiàn)物業(yè)會(huì)展會(huì)議形成項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力，加快公寓、住宅等快速回現(xiàn)物業(yè)的推進(jìn)，減緩資金壓力國(guó)際知名酒店管理品牌通過高星級(jí)酒店管理公司引入、會(huì)展會(huì)議帶動(dòng)，突出項(xiàng)目核心價(jià)值，實(shí)現(xiàn)公寓和商業(yè)價(jià)值的提升和快速去化商業(yè)帶租約銷售因區(qū)域無天然的消費(fèi)人群支撐，商業(yè)培育期較長(zhǎng)，去化難度較大，需通過采用預(yù)招商，帶租約銷售，以增強(qiáng)客戶信心，保證商業(yè)物業(yè)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)和去化銷售型產(chǎn)品入市節(jié)奏報(bào)告目錄02啟動(dòng)期產(chǎn)品定位及建議PART

TWO報(bào)告目錄2.1景觀打造建議02PART

TWO景觀體系打造建議利用城市主題森林公園的打造，以及天然河道的治理，結(jié)合后期海景資源的利用，打造項(xiàng)目景觀體系，樹立區(qū)域及項(xiàng)目生態(tài)宜居的形象，提升啟動(dòng)期產(chǎn)品價(jià)值項(xiàng)目整體景觀規(guī)劃布局遵循一定原則，以“一核、一帶、三條水系、四大節(jié)點(diǎn)”進(jìn)行布局，充分利用項(xiàng)目周邊自然景觀資源，打造項(xiàng)目

景觀體系，實(shí)現(xiàn)“以景帶休閑”的目的。景觀布局原則：依托區(qū)域現(xiàn)有自然景觀資源，包括濱海、森林、河流水系等進(jìn)行設(shè)計(jì)布局；結(jié)合地塊特點(diǎn)以及整體規(guī)劃布局進(jìn)行景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)；理念：以項(xiàng)目區(qū)域核心自然資源：森林、海岸線為主要突破點(diǎn)，形成“一核一帶”的主要景觀布局方向；在項(xiàng)目3條主要河道水系旁打造濱河景觀帶，充分利用水系資源；在重要的商業(yè)節(jié)點(diǎn)、端頭等布置景觀節(jié)點(diǎn)，形成良好的序列感。濱海岸線景觀“帶”森林公園“核”商業(yè)主軸線??????主??要節(jié)點(diǎn)天然河道青草河等天然河道整治建議案例借鑒——新加坡榜鵝濱水步道：全長(zhǎng)4.2公里，是新加坡最長(zhǎng)的人工水道。濱水步道也是整個(gè)榜鵝新鎮(zhèn)規(guī)劃的主軸，于2011年完工。濱水步道設(shè)有專門的自行車道和步行道；看似木材走道，實(shí)為混凝土材料，4.2公里新加坡榜鵝濱水步道突破

材料限制，將美觀與實(shí)

用合為一體的創(chuàng)意設(shè)計(jì)；詩(shī)情畫意的榜鵝濱水步道，不只受到榜鵝居民的歡迎，也會(huì)成為新加坡人喜愛的休閑地。河道治理：結(jié)合人行廊道設(shè)計(jì)，改變傳統(tǒng)河道單一自然景觀，增加空間豐富性和文化符號(hào)案例借鑒——新加坡亨德森波浪人行橋

(Henderson

Waves)位于新加坡南部山脊健行公園，連接花柏山公園（Mount

Faber

park）和直落布蘭雅山公園（Telok

Blangah

Hill

Park），是該地區(qū)不可錯(cuò)過的景點(diǎn)；整座橋共有四個(gè)波峰和三個(gè)波谷，最高處離地面36米，約12層樓高，是新加坡最高的人行天橋。橋身使用彎曲的的紅木建成，無數(shù)根波浪狀木頭“肋骨”既拼成了波浪狀的橋體形狀，同時(shí)又形成自然的凹入，為步行者提供遮擋全橋采無障礙設(shè)計(jì)，沒有梯級(jí)，設(shè)有扶手，橋面防滑，方便老人及坐輪椅者天然河道森林公園增加多次景體藝術(shù)造型的“超級(jí)樹林”，本身就是一個(gè)景觀亮點(diǎn)，同時(shí)又設(shè)有空中步道、夜景照明，豐富了豎向空間及日夜觀景體驗(yàn)；多元化人文內(nèi)涵，超越植物與科普展示當(dāng)?shù)馗髯迦何幕奈幕z產(chǎn)花園、模擬多種生態(tài)環(huán)境的植物冷室、具有生態(tài)過濾功能的蜻蜓湖等等，從文化遺產(chǎn)、生態(tài)保護(hù)、可持續(xù)發(fā)展等的多個(gè)角度詮釋全新人文內(nèi)涵，并因此形成植物觀賞以外的多元旅游體驗(yàn)；以未來角和科技新面爭(zhēng)地域面有限的花園城市新加坡，已有多個(gè)植物的景點(diǎn)，尤其包括1822年成立的新加坡植物園（有著名的花園、植物和洲第一座兒童花園）。面如此強(qiáng)爭(zhēng)，海灣花園以超脫植物科普的理念，開了一片新天地。新加坡海灣花園未來的象征：16層高的垂直花園“超級(jí)樹林”，生態(tài)環(huán)保，空中步道，夜景璀璨30米人工瀑布首期開放的濱海南花園

(BaySouth)具有過濾水等生態(tài)功能的蜻蜓湖文化遺產(chǎn)花園：展示各族群傳統(tǒng)生活中，日常使用的植物、園林文化森林公園的景觀體驗(yàn)、人文與科技內(nèi)涵打造方面，可以參考新加坡濱海灣花園森林公園森林公園的運(yùn)動(dòng)休閑、城市公共配套功能，可以參考美國(guó)紐約中央公園：通過環(huán)園道路、球類活動(dòng)場(chǎng)地實(shí)現(xiàn)運(yùn)動(dòng)休閑功能；通過步行徑、兒童游樂場(chǎng)等實(shí)現(xiàn)城市公共配套功能紐約中央公園(Central

Park)是美國(guó)景觀設(shè)計(jì)之父奧姆斯特德最著名的代表作，是美國(guó)乃至全世界最著名的城市公園；公園占地5000畝，看似天然的公園，其景觀實(shí)際上經(jīng)過精心營(yíng)造：內(nèi)有數(shù)個(gè)人工湖、漫長(zhǎng)的步行徑、兩個(gè)滑冰場(chǎng)、一個(gè)野生動(dòng)物保護(hù)區(qū)、多處草地供各種體育愛好者使用，以及兒童游樂場(chǎng)。由于吸引到候鳥前來，這里也是觀鳥的好去處。長(zhǎng)10公里的環(huán)園道路深受慢跑者、騎自行車者以及滾軸溜冰喜愛，

尤其是在周末，以及晚上七時(shí)后禁止汽車通行的時(shí)候。中央公園的景觀設(shè)計(jì)主要通過濃縮化、片段化、場(chǎng)景化三個(gè)方式呈現(xiàn)；奧姆斯特德與合伙人沃克

1858年開始設(shè)計(jì)中央公園，直到1876年全部建成。森林公園美國(guó)紐約中央公園環(huán)園大道：中央公園內(nèi)有一條長(zhǎng)10公里的環(huán)園大道，深受跑步者、騎自行車者以及滾軸溜冰者喜愛，大道禁止機(jī)動(dòng)車駛?cè)耄ㄆ囈ㄐ杏幸?guī)定時(shí)間）。這里已成為游客鍛煉身體的好地方網(wǎng)球場(chǎng)拉斯科溜冰場(chǎng)北部草原戴拉寇特劇草莓園杰奎琳水庫(kù)保護(hù)水域-“模型船池塘”畢士達(dá)噴泉?jiǎng)游飯@眺望臺(tái)城堡綿羊草原景觀打造示意森林公園及木棧道打造亮點(diǎn)建議海景要有良好的水性，打造直面大海的景活所海森林公園合體育主體，成目重要的景核心以及“都市休閑”的內(nèi)涵利用河道水系、河打造重要的景在重要位置置景點(diǎn)報(bào)告目錄2.2會(huì)展會(huì)議定位及建議02PART

TWO主要功能定位——會(huì)展中心會(huì)展中心打造以“東亞海洋合作論壇 ”以及“國(guó)際海事防務(wù)展會(huì)議展覽中心，20萬平米展館面積”為核心內(nèi)涵的東北亞大型國(guó)際海洋合作國(guó)海事防展化的展型，醫(yī)、教育、汽等；與周合的展，如工、科技、家用器等；文化活，高效會(huì)后利用；會(huì)展中心深圳會(huì)展中心展排列分散型排列:

分流效果好主干道主干道主干道塊狀緊湊排列:

充分利用空間主干道 主干道外立面武漢國(guó)際博覽中心外立面1外立面2室內(nèi)空結(jié)構(gòu)方正，燈光合理設(shè)置滿足展覽外多種用途體量:20萬平方米展廳排列:按實(shí)際占地需要，選擇恰當(dāng)排列方式設(shè)置多個(gè)主干道接口，規(guī)避交通死角室內(nèi)空間:不需要太多功能分區(qū)根據(jù)展覽需要設(shè)計(jì)層高，并保證館內(nèi)充足的照明外立面設(shè)計(jì):目前國(guó)內(nèi)的展覽館絕大多數(shù)采用玻璃幕墻+流線型外觀設(shè)計(jì)會(huì)展中心的打造應(yīng)注重展廳排列方式與交通要道的銜接，內(nèi)部形成無柱開敞空間，外立面設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)代化氣息，突出地標(biāo)型建筑特性主要功能定位——會(huì)議中心本項(xiàng)目會(huì)議中心將依托西海岸未來打造青島會(huì)議產(chǎn)業(yè)聚集地為契機(jī)，成為區(qū)域內(nèi)會(huì)議設(shè)施的標(biāo)桿項(xiàng)目，預(yù)計(jì)面積在30,000平米左右會(huì)功能品機(jī)遇：青會(huì)展將在未來引一批重要會(huì)目；青市目前會(huì)展會(huì)的硬件施不足；黃區(qū)持展會(huì)展會(huì)以及勵(lì)旅游；打造自主品牌會(huì)，具有地域特色的主會(huì)，會(huì)會(huì)中心將成西海岸未來會(huì)施的和桿，3萬平米左右模會(huì)議中心展覽館連廊 會(huì)議中心鄭州國(guó)際會(huì)展中心配備了獨(dú)立會(huì)議中心，凈會(huì)議室面積為7754

㎡

，建筑面積60800

㎡；本案建議會(huì)議面積在8000-10000㎡，總建筑面積30000

㎡左右；會(huì)議中心通過中部連廊與展覽館區(qū)各個(gè)子館緊密相連，具有良好的通達(dá)性，減少展館與會(huì)議區(qū)塊的步行距離；連廊區(qū)域同時(shí)也可以獨(dú)立舉辦主題性展覽，增加了會(huì)展中心的空間利用率。良好連接性-借鑒鄭州國(guó)際會(huì)展中心合理的會(huì)議室面積多功能廳與宴會(huì)廳(2-4間)面積較大，一般>1000m2，數(shù)量上不宜多，一般1~2個(gè)即可多功能廳多采用階梯式結(jié)構(gòu)，設(shè)置主席臺(tái)宴會(huì)廳的用途多樣，可根據(jù)需求靈活擺臺(tái)，可配備活動(dòng)舞臺(tái)，舞臺(tái)燈光效果采用分割式結(jié)構(gòu)，提高利用率中型會(huì)議廳(10-20間)面積在150-500m2間，滿足中型、大型會(huì)議需求空間上建議設(shè)置為可拆分結(jié)構(gòu)擺臺(tái)形式根據(jù)需求而定小型會(huì)議廳(20-30間)面積在150m2以內(nèi)，主要供小型會(huì)議，參展商洽談會(huì)議，貴賓接待等用途建議設(shè)置為可組合型空間會(huì)議中心要求與會(huì)展功能緊密連接，以便同時(shí)滿足參展商的會(huì)議需求，此外在會(huì)議室面積上應(yīng)按大小合理分布，提供靈活空間組合報(bào)告目錄2.3酒店產(chǎn)品定位及建議02PART

TWO主要功能定位——酒店配套會(huì)展直接配套酒店檔次不易過高，建議4星為宜，面積在2萬平米左右高星級(jí)商務(wù)酒店：規(guī)模定位：總建筑面積2萬平米，預(yù)計(jì)包含4星級(jí)酒店一家；品牌定位：品牌建議國(guó)際商務(wù)精品酒店，如Ibis，Novotel，

Sofitel

等；客群定位：以展覽商務(wù)、會(huì)議接待客群為主；同時(shí)可服務(wù)于西海岸產(chǎn)業(yè)商旅客群，以及本項(xiàng)目休閑、旅游功能客群；作會(huì)展中心直接配套商酒店，星

4星，面2萬平米酒店主定位——高準(zhǔn)硬件，服，高性價(jià)比——

色生概念，區(qū)域酒店典范——會(huì)展重要商配套——提升公寓投價(jià)國(guó)際品牌

?

綠色生態(tài)

?

會(huì)展商務(wù)酒店酒店品特征：酒店產(chǎn)品建議會(huì)展區(qū)域酒店玻璃連廊舉例:

展館與酒店通過連廊連接，方便參展工作人員本案其他可行連接方式:專用道路，地下通道，行人/行車天橋等接性本案配備大型會(huì)議中心，小 酒店會(huì)議室僅型 作應(yīng)急用途會(huì)空□ 軌道式可分割型中小會(huì)議室酒店直接服務(wù)于會(huì)議、會(huì)展商務(wù)客群，方便參展、會(huì)議人員入住，布局于會(huì)議地塊，外形設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單、時(shí)尚，與會(huì)展主題建筑風(fēng)格相符，配套以四星商務(wù)酒店為準(zhǔn)酒店產(chǎn)品建議參照國(guó)際四星級(jí)商務(wù)酒店配置，滿足會(huì)展商務(wù)客群入住需求；旨在提高項(xiàng)目對(duì)外的形象、賣點(diǎn)及影響力，無需嚴(yán)格按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)本目酒店客房配比建注：客房建筑面按70%

用率算備注：（1）配套設(shè)施建筑面積按50%實(shí)用率計(jì)算；（2）酒店總建筑面積扣除客房和配套設(shè)施面積后，其余建筑面積為酒店后勤和機(jī)房設(shè)施面積考慮酒店作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，前期投資巨大，回收期長(zhǎng)，建議采用“經(jīng)濟(jì)體量”，規(guī)模控制在2.1-2.2萬㎡；引入國(guó)際酒店管理品牌，委托管理，提升酒店自身運(yùn)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，擴(kuò)大市場(chǎng)知名度和客源范圍，利用知名酒店品牌和管理帶動(dòng)公寓及住宅的銷售，提升價(jià)值。配套、規(guī)模及運(yùn)營(yíng)建議滿足基本休閑功能，酒店總規(guī)模控制在2.1-2.2萬㎡，引入國(guó)際知名酒店管理品牌，以提升項(xiàng)目形象及公寓的投資價(jià)值選取國(guó)際知名酒店管理品牌的中端子品牌報(bào)告目錄2.4公寓產(chǎn)品定位及建議02PART

TWO主要功能定位——公寓配套作為會(huì)展配套和主要回現(xiàn)產(chǎn)品之一，宜突出小面積低總價(jià)的投資屬性依托酒店管理品牌，投價(jià)提供酒店式服，提升物價(jià)公寓打造原則：特色：小面積低總價(jià)，突出投資屬性；依托酒店管理品牌，提供酒店式服務(wù)；客群定位：以項(xiàng)目周邊及對(duì)區(qū)域有投

資興趣的外部客戶為主；作為商務(wù)酒

店的補(bǔ)充，滿足會(huì)展人群的住宿需求；作為休閑居住配套，滿足旅游客群的

度假需求。主題定位會(huì)展配套

?

商務(wù)

?

度假公寓客分析來源：開區(qū)板中地客占70%，靈山灣50%，膠南占10%；方影都因開商的品牌客影響力等因素，外地客多；膠南板的公寓去化主要依托開商自身源，因此有大量外地客；置目的：以投主，關(guān)注區(qū)位、價(jià)格、目配套；關(guān)注因素：地段價(jià)是首要因素，沿海高品公寓中客海景源關(guān)注。西海岸公寓客戶，投資客占據(jù)絕對(duì)比例，主要關(guān)注區(qū)位、項(xiàng)目配套及資源；以地緣性客戶為主，部分項(xiàng)目受開發(fā)商自身資源影響，有較多外地客戶；除華茂中心、銀領(lǐng)國(guó)際以外，多數(shù)公寓為

居住屬性；膠南市公寓的總價(jià)承受能力集中在80萬及以下膠南市公寓成交價(jià)段（2014年至今）公寓客戶定位本案區(qū)位相對(duì)較偏，公寓客戶主要為認(rèn)可區(qū)域未來升值潛力的地緣性投資客，但基于板塊內(nèi)主要借助開發(fā)商自身資源來實(shí)現(xiàn)公寓去化的現(xiàn)狀，建議中鐵能利用自身優(yōu)勢(shì)，預(yù)先進(jìn)行大客戶的洽談，也可進(jìn)行定制化產(chǎn)品打造，以保證公寓產(chǎn)品的有效去化置目的：投客占主力，部分會(huì)展相關(guān)中小企公等需求；來源：以膠南地性客主，部分黃區(qū)客，少量青及外地客；關(guān)注點(diǎn)：主要價(jià)格以及片區(qū)未來作西海岸政新區(qū)的升潛力。散置目的：投主，以沉淀、商、度假招待等主要用途，可能有部分定制化的需求；來源：中集內(nèi)部、合作位；關(guān)注點(diǎn)：除可作未來政新區(qū)的升潛力及自然源外，也關(guān)注配套服及政策惠，如公司注冊(cè)的稅后惠等政策支持。大客地緣性客戶：項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)及原住人群董家口港產(chǎn)業(yè)人群會(huì)展相關(guān)：會(huì)展上下游產(chǎn)業(yè)的中小規(guī)模服務(wù)型辦公客戶中鐵自身資源：

中鐵集團(tuán)內(nèi)部員工設(shè)計(jì)院等合作單位團(tuán)購(gòu)

其他合作單位定制化需求公寓產(chǎn)品建議整體指標(biāo)：參照市場(chǎng)情況，區(qū)域公寓市場(chǎng)持續(xù)供過于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公寓產(chǎn)品

宜打造小戶型低總價(jià)的投資產(chǎn)品；參考標(biāo)桿項(xiàng)目——萬達(dá)東方影都公寓的產(chǎn)品打造，確定項(xiàng)目的產(chǎn)品建議8，具體體量需根據(jù)院的品排布方案確定；建筑格：外立面、公共大堂裝修格均采用代格；品形式：平，酒店式公寓主，部分式酒店；裝修準(zhǔn)：酒店式公寓1000元/㎡，產(chǎn)權(quán)式酒店1500-2000元/㎡。建筑格示意公寓產(chǎn)品建議類比萬達(dá)東方影都面積配比及戶型要素，40-80㎡占絕對(duì)主力；本項(xiàng)目區(qū)位及資源略輸于萬達(dá)，建議以40-60㎡為主力面積區(qū)間，占比80%左右，60-80㎡占比20%左右，控制總價(jià)主力型示意（47㎡）面尺寸建平面分割示意公寓運(yùn)營(yíng)管理建議借勢(shì)本案酒店產(chǎn)品的品牌，引入專門的酒店或公寓管理公司，提供專業(yè)化服務(wù)，提升產(chǎn)品的投資價(jià)值，實(shí)現(xiàn)投資收益不同產(chǎn)權(quán)形式的酒店式公寓管理模式管理難度小管理難度大產(chǎn)權(quán)管理模式使用方式可操作的管理公司甲方統(tǒng)一持有/管理公司打包購(gòu)買管理公司統(tǒng)一管理從管理公司手中租賃奧克伍德、莎瑪、雅詩(shī)閣、輝盛等部分樓層管理公司所有，其他樓層散售分別管理從管理公司手中租賃或從散戶手中租賃全部散售可管理有意愿享受酒店式服務(wù)的小業(yè)主從管理公司手中租賃或從散戶（未委托給管理公司）手中租賃途家、一呆等莎瑪、雅詩(shī)閣、輝盛等公寓運(yùn)營(yíng)管理建議基于本案以散售為主的銷售方式，參照區(qū)域典型公寓項(xiàng)目的管理模式，建議引入途家等酒店式公寓服務(wù)品牌，可由散戶直接與管理公司簽約，由管理公司向散戶承諾公寓收益，從而降低開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；也可由開發(fā)商直接承諾收益，以提高購(gòu)買客戶的投資信心，但需承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)典型公寓項(xiàng)目管理模式提升建議——星級(jí)酒店服務(wù)，提升公寓附加值提供商務(wù)中心、機(jī)場(chǎng)接送機(jī)等星級(jí)酒店式服務(wù)，提升公寓附加值商務(wù)支持——商務(wù)中心服務(wù)——會(huì)議室——快遞及秘書服務(wù)——Wi-Fi住客服務(wù)——24小時(shí)前臺(tái)接待——機(jī)場(chǎng)接送機(jī)——客房服務(wù)——生活必需品購(gòu)買服務(wù)——洗衣房及干洗服務(wù)——送餐服務(wù)安保系統(tǒng)——24小時(shí)安保及閉路電視監(jiān)控——電子門禁卡——客房服務(wù)——室內(nèi)電子保險(xiǎn)箱公寓入市價(jià)格預(yù)估市場(chǎng)比較法測(cè)算得到公寓入市價(jià)格為7000-7500元/㎡；鑒于萬達(dá)對(duì)西海岸公寓成交價(jià)格有較大的影響，扣除此數(shù)據(jù)，建議公寓平均年價(jià)格增長(zhǎng)率為2.0-2.5%公寓去化速度建議因本項(xiàng)目公寓依托會(huì)展和酒店管理公司等優(yōu)勢(shì)，投資價(jià)值較區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目有較大提升，可一定程度上類比東方影都的去化速度；啟動(dòng)區(qū)公寓的月均去化速度為4260㎡/月，年去化量為5.1萬㎡，按照13.5萬㎡體量預(yù)估，公寓去化年限為2.6年報(bào)告目錄2.5商業(yè)產(chǎn)品定位及建議02PART

TWO主要功能定位——商業(yè)配套作為會(huì)展、居住的必要配套，結(jié)合公寓進(jìn)行打造；可沿河打造少量風(fēng)情街區(qū)；但因處于陌生區(qū)，宜控制體量及面積分割，以實(shí)現(xiàn)較快去化沿河商展原：沿河地帶商業(yè)街有著天然的景觀優(yōu)勢(shì)，應(yīng)加以充分利用，打造優(yōu)質(zhì)的沿水商業(yè)帶；沿河商業(yè)街應(yīng)區(qū)別于普通商業(yè)街，以及街邊底商、集中式商業(yè)，突出特色主題；業(yè)態(tài)上以休閑、特色餐飲為主，輔以特色零售；同時(shí)注重景觀節(jié)點(diǎn)的打造，在空間上做到靈活、收放自如不死板，形成空間變化的趣味性。主要服務(wù)客群針對(duì)會(huì)展、商務(wù)、周邊居民為主。主定位會(huì)展、度假及居住配套

?

餐飲休閑主題商業(yè)客戶定位本案有會(huì)展中心的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)，中長(zhǎng)期的商業(yè)價(jià)值較高；但區(qū)位相對(duì)較偏，周邊無居住及商業(yè)氛圍，且會(huì)展帶來的人氣有明顯的淡旺季；主要依托項(xiàng)目自身及周邊的居住和商務(wù)人群，因此需花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行人氣積累與商業(yè)培育；啟動(dòng)區(qū)的商業(yè)客戶主要為地緣性客群，以投資客為主，看中未來項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿Γ簧倭孔杂每蛻?，主要為周邊原商業(yè)從業(yè)者及部分本項(xiàng)目業(yè)主，看中會(huì)展及項(xiàng)目自身居住、商務(wù)人群的消費(fèi)力投資客約占80%投資客來源：地緣性客戶為主關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、會(huì)展等帶動(dòng)因素特征：認(rèn)可片區(qū)作為政務(wù)新區(qū)及會(huì)展中心的升值潛力；有200萬以下的總價(jià)天花板自用客約占20%自用客來源：周邊商業(yè)從業(yè)者、項(xiàng)目自身業(yè)主關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格、人氣等特征：認(rèn)可項(xiàng)目未來消費(fèi)力；總價(jià)承受能力相對(duì)較高底商產(chǎn)品建議參照市場(chǎng)表現(xiàn)，片區(qū)底商主要集中于沿海一線，整體去化情況一般，以投資客為主；考慮項(xiàng)目區(qū)位，宜打造小面積產(chǎn)品，以控制總價(jià)；可自由分割，以實(shí)現(xiàn)后續(xù)的業(yè)態(tài)

經(jīng)營(yíng)體量：區(qū)域底商品以足社區(qū)配套主，目體量以20000㎡以內(nèi)主，建本期公寓底商體量控制在20000㎡；品形式：市上的住宅底商以一拖二主，考目區(qū)位，便于去化，建以底商主，高做足5.6m，增加

品附加；可在拐角位置采用一拖二形式，足部分大面商的使用需求；面分割：參照區(qū)域內(nèi)典型目面區(qū)，小面品去化率普遍高；建底商部分以140㎡以下

品主。底商示意商業(yè)街區(qū)產(chǎn)品建議參照市場(chǎng)表現(xiàn)，商業(yè)街去化速度普遍過慢，40-60㎡、100-120㎡、160-200㎡、

300㎡以上為供求主力；考慮區(qū)位和會(huì)展的特性，本項(xiàng)目商業(yè)需較長(zhǎng)的培育期及明顯的淡旺季，宜控制面積區(qū)間，建議以40-200㎡為主，適當(dāng)增加200-300㎡左右的戶型比例；后期可自由組合，滿足各業(yè)態(tài)需求體量：根據(jù)區(qū)域典型商街目的目體量以2萬㎡左右居多，考本目將作會(huì)展配套，可適當(dāng)增加體量，建控制在25000㎡左右；品形式：便于去化和使用，建采用街區(qū)形式，1-2

商街搭配部分小體量的Block；面分割：參照區(qū)域內(nèi)典型目面區(qū)，小面品去化率普遍高；建以小面品主；售建：參照區(qū)域內(nèi)去化最快的萬利國(guó)上流，以中小型主，分割售、自由合，售后返租、一招商、重新劃分。商業(yè)街區(qū)示意業(yè)態(tài)定位及建議以餐飲業(yè)態(tài)為主，滿足會(huì)展會(huì)議及常住人口的餐飲需求；零售業(yè)態(tài)除考慮社區(qū)配套外，重點(diǎn)考慮會(huì)展和旅游人群的購(gòu)買需求；休閑娛樂業(yè)態(tài)主要滿足居住區(qū)的基本需求商業(yè)節(jié)點(diǎn)設(shè)置建議主、次入口：主次入口的設(shè)置應(yīng)方便會(huì)展會(huì)議人群及居住區(qū)的人口導(dǎo)入；主入口廣場(chǎng)是商業(yè)整體形象的核心展示面，應(yīng)設(shè)置旱噴等可以增加人群互動(dòng)性、參與性的設(shè)施，吸引人流，次入口應(yīng)起到輔助吸引人流和階段性承接作用，應(yīng)保證與主入口廣場(chǎng)的連貫性和對(duì)應(yīng)性；節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)：因商業(yè)部分狹長(zhǎng)，宜在中部配合次入口等設(shè)置多個(gè)節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)，利于舉辦慶典活動(dòng)、增加地面停車空間，可適當(dāng)布置一些參與性較高的設(shè)施；步行街：是各個(gè)商鋪的共享空間之一，應(yīng)增強(qiáng)趣味性和體驗(yàn)感，可設(shè)置一些休憩座椅、趣味小品等。特色小品休憩座椅廣場(chǎng)旱噴1-1次入口主入口1號(hào)地塊底商入市價(jià)格預(yù)估結(jié)合市場(chǎng)比較法計(jì)算，基于一直處于低迷的商業(yè)市場(chǎng)，且萬達(dá)東方影都有強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)影響力，取其基準(zhǔn)價(jià)格的60%-65%，公寓底商入市價(jià)格建議為14000-14500元/㎡，平均年價(jià)格增長(zhǎng)率在2.0-2.5%商業(yè)街入市價(jià)格預(yù)估結(jié)合市場(chǎng)比較法計(jì)算，基于一直處于低迷的商業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)街入市價(jià)格建議為16000-16500元/㎡，平均年價(jià)格增長(zhǎng)率在3.0-3.5%底商、商業(yè)街去化速度建議因啟動(dòng)區(qū)底商與商業(yè)街處于相同區(qū)位條件，其產(chǎn)品形式類似，故以同等去化速度考慮；基于本項(xiàng)目未來有會(huì)展、商務(wù)度假及居住等人群支撐，商業(yè)氛圍相對(duì)較好，本項(xiàng)目月均去化速度取東方影都速度的60%，即963㎡/月，年去化量11556㎡；按照2萬㎡底商和2.5萬商業(yè)街的體量，預(yù)計(jì)需去化3.9年，去化周期較長(zhǎng)；可采用以租待售等方式，實(shí)現(xiàn)商業(yè)的較快去化報(bào)告目錄2.6住宅產(chǎn)品定位及建議02PART

TWO主題定位品特征：以市向，洋房主，配少量排和小高生居住?品質(zhì)生活客群分析以新型居住板塊及城市邊緣板塊項(xiàng)目客群為借鑒，客群主要以原膠南地源性客戶為主，占7-9成，原黃島、省內(nèi)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為輔總價(jià)承受力聯(lián)排珠山秀谷御墅和K2海棠灣總價(jià)段在200-300萬之間，洋房主要集中在120萬以內(nèi)，小高層總價(jià)主要集中在100萬以內(nèi)別墅類產(chǎn)品客群特征別墅類產(chǎn)品地源性客戶占7-7.5成，以改善性置業(yè)目的居多，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)與居住舒適度；非地源性客戶占比2-3成，投資、度假、養(yǎng)老屬性客群為主70-75%原膠南地源性客群需求特征：品、居住舒適度置目的：作第一居所8-15%青主城客群需求特征：品、居住舒適度、注重圈交往置目的：未來第一居所、自住兼投5-8%省內(nèi)及周客群需求特征：品性價(jià)比、升潛力、區(qū)域未來展前景置目的：度假、養(yǎng)老、投5-8%原黃

客群需求特征：品、居住舒適度、注重圈交往置目的：未來第一居所、自注兼投啟動(dòng)區(qū)別墅類產(chǎn)品客群分析主力客戶：中大型企業(yè)的中高管，事業(yè)仍處于上升期，認(rèn)可區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Γ瑢?duì)生活品質(zhì)有一定的要求置業(yè)動(dòng)機(jī)與選擇標(biāo)準(zhǔn)：希望通過購(gòu)買類別墅物業(yè)獲得對(duì)事業(yè)成功的肯定對(duì)周邊居住環(huán)境具有較高要求注重生活的便利性物業(yè)具有升值潛力并兼具度假休閑功能總價(jià)承受能力220-300萬/套日?；顒?dòng)：經(jīng)常同家人一起活動(dòng)喜歡和朋友小聚，一起打牌熱衷于休閑娛樂活動(dòng)客戶檔案：年齡：30-50歲家庭結(jié)構(gòu)：三口或四口之家，孩子上學(xué)行業(yè)：銀行、外貿(mào)貨代、房地產(chǎn)相關(guān)、大學(xué)教授、高級(jí)公務(wù)員等別墅類產(chǎn)品客群特征膠南地源性客群青島主城客群省內(nèi)其他地區(qū)客群黃島客群置業(yè)目的：改善居住水平，占有一定的環(huán)境資源，進(jìn)一步提高生活質(zhì)量，同時(shí)拔高形象，彰顯身份年齡及家庭結(jié)構(gòu)：40-50歲，三口或四口之家，孩子上學(xué)支付能力：私營(yíng)企業(yè)老板，有雄厚的資金實(shí)力，總價(jià)承受段在220-250萬需求特征：居住舒適度，周境源，生活配套，交通便利度置業(yè)目的：改善居住水平，進(jìn)一步提高生活質(zhì)量，置辦養(yǎng)老居所年齡及家庭結(jié)構(gòu)：45-50歲，孩子多以出國(guó)讀書或工作支付能力：中大型企業(yè)的中高管，事業(yè)仍處于上升期，

總價(jià)承受力在250萬左右需求特征：品、居住舒適度，周境源，

生活配套置業(yè)目的：認(rèn)可區(qū)域發(fā)展前景，為旅游度假所用年齡及家庭結(jié)構(gòu)：35-45歲，三口或四口之家，孩子上學(xué)支付能力：有穩(wěn)定收入的高收入人群，金融行業(yè)或私營(yíng)企業(yè)老板，總價(jià)承受力在250-300萬之間需求特征：品、居住舒適度，周境源，旅游度假源置業(yè)目的：認(rèn)可區(qū)域發(fā)展，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，注重產(chǎn)品與社會(huì)地位的貼合度年齡及家庭結(jié)構(gòu)：35-50歲，三口或四口之家支付能力：有較高收入，長(zhǎng)期在開發(fā)區(qū)生活的人，總價(jià)承受力在250萬左右需求特征：居住舒適度，周境源，生活配套，交通便利度普通住宅類產(chǎn)品客群特征主力客戶：工薪階級(jí)或小康家庭，有一定的經(jīng)濟(jì)能力，注重交通便利性、房屋質(zhì)量及配套建設(shè)置業(yè)動(dòng)機(jī)與選擇標(biāo)準(zhǔn)：婚房首置或家里有小孩的大居室改善置業(yè)對(duì)項(xiàng)目周邊的商業(yè)、醫(yī)療、教育、交通等配套具有較高要求總價(jià)承受能力100萬以內(nèi)，并多以貸款形式購(gòu)房日常生活：經(jīng)常同家人一起活動(dòng)周末和朋友小聚，和家人一起外出就餐、逛街、看電影等客戶檔案：年齡：28-35歲家庭架構(gòu)：新婚夫婦或剛有孩子行業(yè)：保險(xiǎn)、銀行、銷售類行業(yè)的企業(yè)職員及董家口產(chǎn)業(yè)人員80-90%原膠南地源性客群需求特征：品性價(jià)比、品、居住舒適度、生活配套置目的：作第一居所8-12%周客群需求特征：品性價(jià)比、品、居住舒適度、生活配套置目的：未來第一居所1-3%原黃

客群需求特征：品性價(jià)比、品、升潛力、區(qū)域未來展前景置目的：未來第一居所、自注兼投啟動(dòng)區(qū)普通住宅類產(chǎn)品客群分析普通住宅類產(chǎn)品以原膠南地源性客戶為主，占8-9成，為首次置業(yè)或改善性置業(yè)為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群占比1成左右，多為首次置業(yè)，原黃島客群多為二次或多次置業(yè)普通住宅類產(chǎn)品客群特征膠南地源性剛需客群膠南地源性改善客群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客群黃島改善客群置業(yè)目的：多為首次置業(yè)，主要以自住為主，在膠南工作并有長(zhǎng)期定居的打算年齡及家庭結(jié)構(gòu)：25-35歲，未婚或新婚夫妻，暫未生子或孩子年齡很小支付能力：工薪階級(jí)，收入水平不高，總價(jià)承受力在70萬以內(nèi)，且多為按揭形式購(gòu)房需求特征：品性價(jià)比、品、居住舒適度、生活配套置業(yè)目的：改善居住水平，占有一定的環(huán)境資源，提高生活質(zhì)量年齡及家庭結(jié)構(gòu)：30-35歲，有家庭且小孩已上學(xué)支付能力：事業(yè)穩(wěn)定，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，總價(jià)承受力在90萬左右，多為按揭形式購(gòu)房需求特征：品性價(jià)比、品、居住舒適度、生活配套，周教育

源配套等置業(yè)目的：區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)，認(rèn)可區(qū)域發(fā)展前景，打算長(zhǎng)期定居膠南城區(qū)年齡及家庭結(jié)構(gòu)：25-35歲，未婚或新婚夫妻，暫未生子或孩子年齡很小支付能力：支付能力不強(qiáng)，收入水平不高，總價(jià)承受力在60萬左右，多為按揭形式購(gòu)房需求特征：品性價(jià)比、周配套置業(yè)目的：認(rèn)可區(qū)域發(fā)展，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量。年齡及家庭結(jié)構(gòu)：30-35歲，有家庭且小孩已上學(xué)支付能力：小康家庭，有一定的經(jīng)濟(jì)積累，總價(jià)承受力在100萬以內(nèi)需求特征：品性價(jià)比、品、居住舒適度、生活配套，周境源2014-15年原膠南住宅市場(chǎng)各產(chǎn)品供應(yīng)成交比2014-15年原膠南聯(lián)排供應(yīng)成交主要集中在180-220㎡，260-280㎡及300㎡以上，

洋房主要集中在80-120㎡，小高層80-120㎡啟區(qū)排品目客群比例：70-75%的原膠南地源性客群，8-15%的青住宅產(chǎn)品建議-聯(lián)排市場(chǎng)啟動(dòng)區(qū)聯(lián)排以經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排為主，主打面積180-220㎡，配套部分大戶型產(chǎn)品，滿足改善、投資客群的不同置業(yè)需求，目標(biāo)客群以原膠南地源性客戶為主主城客群，5-8%的省內(nèi)及周客群，5-8%的原黃客群住宅產(chǎn)品建議-洋房市場(chǎng)依據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)以卡地亞藍(lán)海灣為代表，受總價(jià)段限制，以套二和經(jīng)濟(jì)型套三為主，但周邊片區(qū)以銀盛泰星海城為代表，以舒適性套三為主，本項(xiàng)目洋房以剛改客群為主體，在滿足區(qū)域內(nèi)緊湊戶型的情況下適當(dāng)增加舒適戶型的占比啟區(qū)洋房品目客群比例：75-85%的原膠南地源性客，8-15%的周客，5-8%的原黃客群卡地亞藍(lán)海灣客群占比本項(xiàng)目目標(biāo)客群占比*:

區(qū)域內(nèi)可比目有卡地海灣住宅產(chǎn)品建議-小高層市場(chǎng)依據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)以卡地亞藍(lán)海灣為代表，受總價(jià)段限制，以套二為主，搭配一定體量的經(jīng)濟(jì)型套三，本項(xiàng)目小高層以剛需客群為主體，故以套二占絕對(duì)比重小高品目客群比例：目客群以原膠南地源性需客主，占80-90%，8-12%的周客，1-3%的原黃客群卡地亞藍(lán)海灣客群占比本項(xiàng)目目標(biāo)客群占比戶型創(chuàng)新聯(lián)排以180-220㎡經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品為主，需兼顧產(chǎn)品附加值及舒適度：通過贈(zèng)送地下室、南北庭院、露臺(tái)實(shí)現(xiàn)附加值，通過增大采光面、首層設(shè)置老人房等實(shí)現(xiàn)舒適度；洋房通過底層送花園、頂層送閣樓及露臺(tái)的贈(zèng)送，實(shí)現(xiàn)附加值頂層平面示意圖內(nèi)庭院內(nèi)庭院——保證大進(jìn)深的采光需求，形成具有情趣的家庭活動(dòng)中心內(nèi)庭院示意增加產(chǎn)品附加值：增大北庭院面積，提升產(chǎn)品附加值；三重庭院，設(shè)置中庭，打