新國八條解讀及房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研判（青島）20110220

新〞國八條“解讀及房地產(chǎn)市場開展趨勢研判〔青島〕青島研展部20210220青島市場分析研究框架預(yù)判與對策統(tǒng)計局：2021年經(jīng)濟(jì)運行良好，GDP增10.3，工業(yè)增加值增長15.7%；2021年CPI上漲3.3%國家統(tǒng)計局局長馬建堂宏觀經(jīng)濟(jì)過去一年，中國經(jīng)濟(jì)開展“高速并通脹著〞，購房者也隨著經(jīng)濟(jì)的高速開展“快樂并痛著。。。〞最近10年來，中國主要城市〔如北京、上海等〕的房價上漲幅度超過200%，局部市場漲幅超過500%非官方統(tǒng)計：宏觀經(jīng)濟(jì)方面：較2021年相比，2021年的內(nèi)外部環(huán)境更好，政府調(diào)控樓市的決心更大、更明確購房者趕優(yōu)惠末班車全民搶房2021.10金九銀十2021.03兩會召開2021.09金九銀十兩會溫家寶表示要堅決遏制房價兩會剛結(jié)束，地王立現(xiàn)遠(yuǎn)洋40.8億競得大望京地塊，樓面價2.75萬元/平；中信地產(chǎn)52.4億元奪得亦莊地塊4月新政后市場經(jīng)過3－4個月的觀望，出現(xiàn)驚天大逆轉(zhuǎn)2021年9月全國商品房銷售面積達(dá)10446萬平方，環(huán)比增加51.7%，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%市場回暖態(tài)勢強(qiáng)勁2021.12年末2021樓市回憶兩會剛結(jié)束央企地王頻現(xiàn)調(diào)控?zé)o效果市場短期觀望后大逆轉(zhuǎn)12月1日萬科銷售額破千億2021.122021.122021.122021.122021.122021.124月新政后市場經(jīng)過3－4個月的觀望，出現(xiàn)驚天大逆轉(zhuǎn)2021年9月全國商品房銷售面積達(dá)10446萬平方，環(huán)比增加51.7%，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%市場回暖態(tài)勢強(qiáng)勁一線城市成交受新政影響不明顯，短期小幅受挫后，均在后期出現(xiàn)量價上升的走勢代表城市成交走勢二線城市受新政影響也較為緩和，成交量短期內(nèi)不同程度出現(xiàn)下跌，但后期同樣以量價齊升為主代表城市成交走勢新政分析新“國八條〞出臺營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年2021.122021.12021.478家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2021.32021.92021.6二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明確，既認(rèn)房又認(rèn)貸國土部銀監(jiān)會對閑置土地進(jìn)行集中整治京滬深杭全面叫停第三套房貸首付升至3成叫停三套房貸2021.10省級政府穩(wěn)定房價不力將實行問責(zé)制房價過高過快上漲的城市，限定購房套數(shù)地方細(xì)那么相繼出臺10月20日首次加息上調(diào)0.25個百分點不爽級生氣級發(fā)怒級失去理智級"國十一條“房地產(chǎn)市場需平穩(wěn)健康發(fā)展“4.17”新政堅決遏制部分城市房價過快上漲“9.29”新政對前期已出政策強(qiáng)調(diào)說明并補(bǔ)充細(xì)化"國四條“表態(tài)“遏制”房價2021.122021.12021.11第6次上調(diào)存款金率，達(dá)18.5%的歷史高位2021年加大保障房供給咆哮級12月26日二次加息中央經(jīng)濟(jì)會議召開90平米以上首付3成二套房首付40%1月26日新國八條出爐新政分析目標(biāo)1：平抑房價,優(yōu)化民生在經(jīng)歷了09年的大牛市之后，全國房價日益高企，民生問題在高房價面前日益惡化，如何實現(xiàn)“居者有其屋〞對社會和諧和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運行都具有丼足輕重的作用；目標(biāo)3：政治掛帥，取信于民面對高房價，溫家寶總理雖然在多個場合說明態(tài)度，但屢調(diào)屢高的事實卻嚴(yán)重影響了政府部門的公信力，如何取信亍民成為政府調(diào)控樓市的當(dāng)務(wù)之急，可以說新“國八條〞對樓市的調(diào)控在很大程度上也是一個政治問題新政分析2021年“9.29〞新政新政分析雖然調(diào)控頻出，但市場表現(xiàn)沒有到達(dá)政府理想的效果，原因何在？1、貨幣濫發(fā)2、土地財政3、保障房制度缺失1、通貨膨脹2、房地產(chǎn)自身生產(chǎn)特性3、龐大的市場需求4、房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)本錢低房價問題的根本原因房價問題的輔助原因貨幣濫發(fā)房價成因剖析不要指望政府成認(rèn)通貨膨脹，現(xiàn)實是已經(jīng)通脹〔民間估計在10%以上〕。通脹預(yù)期不除，很難消除購房積極性——2021年通脹表現(xiàn)〔11月CPI破5〕衣食行房價成因剖析—通貨膨脹房價成因剖析2021年調(diào)控期2021-11年度央行加息一覓：2021年調(diào)控期2021年各月新增貨幣投放量：10年1月新增貨幣投放量19384億元11年1月央行上調(diào)存、貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點10年12月央行上調(diào)存、貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點10年10月央行上調(diào)存、貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點

10年2月

10年3月新增貨幣投放量10390億元新增貨幣投放量14012億元

10年1季度新增貨幣投放量43787億元房價成因剖析—金融環(huán)境房價成因剖析土地拍賣與各地GDP財政收入息息相關(guān)，財政收入關(guān)系到官員的政績政府拍地地價高房價高財政收入高升官政績高沒有新的支柱性收入來源之前，目前地方財政收入主要依靠拍地，而且這種狀況短期內(nèi)無法得到改變房價成因剖析需求無法解決，今年的需求只是暫時擱置，無法消滅城市化進(jìn)程將帶來更多城市居住功能需求；生活水平提高隨之產(chǎn)生大量城市改善型需求市場需求房價成因剖析促供給加大住宅用地的供給力度加快保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度打擊捂盤惜售、土地閑置行為壓需求提高房地產(chǎn)消費市場的入市門檻提升利率，增加購房本錢打擊游資炒作總結(jié)而在如此全國市場大背景下的青島市場，又是如何表現(xiàn)的呢？二線城市成交分析2021年二線城市月度成交走勢圖(單位：萬㎡)青島市場分析9.29新政2021年青島市場走勢房價持續(xù)快速上漲房地產(chǎn)市場調(diào)控有如“隔靴搔癢〞一方面，一方面，越調(diào)越漲，怨聲四起，政府臉上無光，限購令的出臺毫無意外時間內(nèi)容2010.04.23"青島版"住房新政14條出臺，外地人買房貸款須先開證明、商業(yè)銀行可停發(fā)第三套房貸款、中小套房建設(shè)用地至少占77%、重點建中小套型商品住房、力爭3年左右完成舊城改造、房源價格須一次性公開、住房預(yù)售信息向社會公開。2010.05.25青島調(diào)整契稅政策，對初次購置90平方米到144平方米普通住房的，契稅稅率仍執(zhí)行1.5%的規(guī)范，初次購置90平方米一下普通住房的，契稅稅率仍執(zhí)行1%的規(guī)范，購置兩套以上普通住房的，第二套起契稅稅率按3%的規(guī)范執(zhí)行，對兩個或以上的個人共同購置144平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記載的，該套房產(chǎn)的共同購置人均按3%的契稅稅率2010.11.14青島出臺政策對于預(yù)售方案申報價格需調(diào)整的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新申報備案。預(yù)售方案申報價格調(diào)整未予備案前，準(zhǔn)售房源仍按原價格銷售，開發(fā)商不得停止銷售。開發(fā)商如臨時漲價，要到相關(guān)部門進(jìn)行備案，否則只能按原價銷售。青島市場分析“限購令〞出臺背景青島市場分析限制購置購房須填寫?家庭成員申報表?增加土地供給加強(qiáng)保障房建設(shè)加強(qiáng)預(yù)售管理青島“1.29限購令〞12條內(nèi)容青版“限購令〞多管齊下、面面俱到，對各環(huán)節(jié)都作出調(diào)控細(xì)那么青島市場分析認(rèn)定情況標(biāo)準(zhǔn)細(xì)那么“信息表〞對認(rèn)定購房人住房情況作出細(xì)化認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，意在從嚴(yán)落實〞限購“條件區(qū)別化對待不同購房者嚴(yán)查購房家庭情況旨在杜防“假離婚〞不管是限購方式還是限購套數(shù)，青島版“限購令〞都較為嚴(yán)格青島市場分析“限購令〞核心青島市場短期反響青島市