物業(yè)交易法律制60課件講解

物業(yè)交易法律制度單擊此處添加副標(biāo)題項(xiàng)目九物業(yè)交易法律制度學(xué)習(xí)目標(biāo)知識(shí)目標(biāo):掌握物業(yè)交易的概念、特點(diǎn)和原則;熟悉三種物業(yè)交易合同的主要內(nèi)容,物業(yè)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)抵押登記制度和物業(yè)租賃登記備案制度;掌握物業(yè)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)租賃和物業(yè)抵押的條件、基本程序和交易雙方的權(quán)利和義務(wù)。能力目標(biāo):熟悉并掌握物業(yè)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)租賃和物業(yè)抵押的基本流程;能草擬物業(yè)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)租賃和物業(yè)抵押的簡單合同;會(huì)辦理物業(yè)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)租賃和物業(yè)抵押的有關(guān)手續(xù)。任務(wù)一物業(yè)交易概述案例導(dǎo)學(xué)盛某(男,55歲)有房屋15間。盛某家庭有5口人(盛某之母曾某,兒子盛甲,兒媳謝某,女兒盛乙)均無固定工作,全家生活基本上靠租房收入維持。2008年12月,盛某被檢查出患肺癌,醫(yī)生說因?yàn)樵摬“l(fā)現(xiàn)早,如果采取及時(shí)治療,也許能治好。但治療肺癌需要很多費(fèi)用。盛某之子盛甲和女兒盛乙認(rèn)為,母親死得早,父親一人把他們從小撫養(yǎng)大,吃了不少苦,不容易,提出把房屋賣掉給盛某治病。兒媳謝某認(rèn)為,一家人沒有工作,如果把房屋賣了,生活就沒有著落,不同意賣。盛某之母曾某看見兒子生病,心里很著急,主張賣掉5間給盛某治療。盛某覺得自己生病,而且是癌癥,治好了也沒有用,反而給家庭帶來生活困難,提出不治了。試問:盛某對其15間房屋在法律上存在哪些處理方式?評析:物包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)物,依據(jù)《物權(quán)法》權(quán)利人可依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利,包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。本案中,由于盛某治病而需要費(fèi)用,盛某對自己的15間房屋在法律上可以采取物業(yè)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)租賃和物業(yè)抵押和物業(yè)典當(dāng)?shù)忍幚矸绞?。一、物業(yè)交易的概念物業(yè)交易主要包括地產(chǎn)交易和房產(chǎn)交易兩個(gè)方面,其中這里應(yīng)主要了解和掌握的是房產(chǎn)交易。但一般來說,房產(chǎn)交易往往是與地產(chǎn)交易相關(guān)聯(lián)的。我國現(xiàn)行法律明確規(guī)定:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。物業(yè)交易是指以物業(yè)為對象進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押等各種民事法律行為。物業(yè)交易既包括房產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,也包括房產(chǎn)所有權(quán)的交易。我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:城市房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。二、物業(yè)交易的特點(diǎn)(一)對象的特殊性(二)形式的確定性(三)行為的要式性三、物業(yè)交易的原則

物業(yè)交易主體是平等的主體,交易雙方之間的關(guān)系屬于民事法律關(guān)系,在交易過程中要遵守平等、自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用等一般原則。但是,物業(yè)作為一種特殊的商品,交易還應(yīng)遵守以下兩個(gè)原則。(一)房地一體原則由于土地與房屋等建筑物在物質(zhì)形態(tài)上具有不可分割性,客觀上在物業(yè)轉(zhuǎn)讓、抵押交易中必須一并轉(zhuǎn)移,即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí),同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地上的房屋所有權(quán);轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓;房地產(chǎn)抵押時(shí),房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押。(二)依法登記原則依法登記原則就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與抵押必須依法辦理法定登記手續(xù),房屋租賃必須向房產(chǎn)管理部門登記備案。國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度,這是由房地產(chǎn)本身的特殊性決定的,房地產(chǎn)的權(quán)屬狀