老年住宅課件

國(guó)外老年住宅標(biāo)桿研究老年住宅1、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)2、發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析

美國(guó)

德國(guó)日本3、總結(jié)與借鑒目錄老年住宅1、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)背景養(yǎng)老地產(chǎn)價(jià)值鏈養(yǎng)老地產(chǎn)功能老年住宅但中現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)＝人口＋購(gòu)買力＋購(gòu)買意向有著廣闊的市場(chǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)＝人口＋購(gòu)買力＋購(gòu)買意向現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)人口結(jié)構(gòu)購(gòu)買力購(gòu)買意向老年住宅養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈配套與規(guī)劃策劃與政策土地與信貸設(shè)計(jì)與工程售樓與出租運(yùn)營(yíng)與管理配套與條件是根本

①選址是規(guī)劃的先決條件自然環(huán)境、人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。由于老年人生理與心理的特殊性，選址是規(guī)劃的先決條件。②配套設(shè)施體現(xiàn)關(guān)鍵功能由于老年人群生理、心理需求的特殊性，醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施是否完備極大程度上影響著老年人的購(gòu)買決策以及入住之后的滿意度。策劃和政策是優(yōu)勢(shì)》策劃工作是在合適的時(shí)間將合適的產(chǎn)品傳遞給合適的客戶。能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)?！穱?guó)家和地方住房政策、金融政策、社會(huì)保障政策等直接影響?zhàn)B老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，融資平臺(tái)、風(fēng)險(xiǎn)控制等。運(yùn)營(yíng)與管理是關(guān)鍵老年地產(chǎn)不同于一般住宅地產(chǎn)，出售的不僅是住宅，還包括醫(yī)療、養(yǎng)生、教育等一系列配套服務(wù)，這些配套服務(wù)才是老年人群對(duì)老年住宅的關(guān)鍵需求，也是開(kāi)發(fā)商的賣點(diǎn)所在。因此，銷售完畢后還需要長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)管理，這關(guān)系著大量配套設(shè)施與服務(wù)能否良好運(yùn)作，所以至關(guān)重要。老年地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)與管理需要強(qiáng)有力的人力資源的支撐，是對(duì)地產(chǎn)商管控能力的一大考驗(yàn)。老年住宅居住康復(fù)交流親子娛樂(lè)教育休閑投資老年住宅八大功能居住康復(fù)交流親子娛樂(lè)教育休閑度假投資配套與規(guī)劃★★★★★★★★★★★★★★★★★★策劃與政策★★★★★★★★設(shè)計(jì)與工程★★★★★★★★★★★★售樓與出租★★★★★★★運(yùn)營(yíng)與管理★★★★★★★★★★★★★老年住宅1、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)2、發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析

美國(guó)

德國(guó)日本3、總結(jié)與借鑒目錄老年住宅1、人口結(jié)構(gòu)：60年代末美國(guó)進(jìn)入老齡社會(huì)，截止到2002年，60歲及以上的老年人口已占美國(guó)總?cè)丝诘?6%。2、購(gòu)買力：美國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，70年代中開(kāi)始社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施的興建和老年社區(qū)的開(kāi)發(fā)。3、購(gòu)買意向:據(jù)統(tǒng)計(jì)，家人同居的老人很少，75％的老人擁有自己的住宅，

因此只是到年齡高到生活無(wú)法自理時(shí)才進(jìn)入社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施。

發(fā)達(dá)國(guó)家美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——背景老年住宅A發(fā)展階段國(guó)家進(jìn)入老年社會(huì)，60歲以上人口占全國(guó)總?cè)丝?0%以上人均GDP達(dá)到2000美元左右社會(huì)福利水平達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，社會(huì)保障投資占GDP10%以上政府對(duì)老年地產(chǎn)有較完善的政策支持，對(duì)老年住宅開(kāi)發(fā)貸款支持，土地供給支持及對(duì)老年消費(fèi)者貸款支持B成熟階段60歲以上人口穩(wěn)定在20%左右人均GDP達(dá)到5000美元社會(huì)保障投資占GDP的20%左右老年人口入住老年住宅比例至少5%以上美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——背景老年住宅養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——配套與規(guī)劃建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂(lè)部，開(kāi)設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種以上。代表樓盤：太陽(yáng)城中心、鳳凰城。服務(wù)是老年住宅與普通住宅的獨(dú)特區(qū)別老年住宅養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——策劃與政策美國(guó)養(yǎng)老住宅業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵(lì)、監(jiān)督機(jī)制來(lái)保證養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的高質(zhì)量服務(wù)。該鼓勵(lì)監(jiān)督機(jī)制體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是一套完整和不斷發(fā)展的評(píng)估體系一是相對(duì)獨(dú)的監(jiān)察員體制太陽(yáng)城規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過(guò)30天。老年住宅美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的社會(huì)支持1.養(yǎng)老金第一支柱——政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計(jì)劃第二支柱——雇主養(yǎng)老金計(jì)劃第三支柱——個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老金計(jì)劃2.美國(guó)醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用高昂、覆蓋面小、保障有限、制度復(fù)雜、改革艱難美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——策劃與政策老年住宅養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——土地與信貸信托投資比例老年住宅物業(yè)投資型REITs抵押投資型REITs混合投資型REITs美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——土地與信貸老年住宅PulteHomes公司強(qiáng)調(diào)深化對(duì)不同TCG（目標(biāo)客戶群）住區(qū)建立不同的建設(shè)理念，根據(jù)不同的TCG調(diào)整思路，進(jìn)行針對(duì)性的設(shè)計(jì)，實(shí)實(shí)在在地按客戶實(shí)際情況建房。美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——設(shè)計(jì)與工程老年住宅美國(guó)太陽(yáng)城中心收益來(lái)源一次性收入來(lái)源獨(dú)立住宅的銷售收益長(zhǎng)期性收入來(lái)源租賃項(xiàng)目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益如圖所示，美國(guó)太陽(yáng)城中心的收益主要來(lái)源于一次性銷售收益以及長(zhǎng)期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽(yáng)城中心的長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：會(huì)所費(fèi)用：16000人×140美元/人=224萬(wàn)美元高爾夫球會(huì)費(fèi)（按1/3居民入會(huì)計(jì)）：6000人×1500美元/人=900萬(wàn)美元合計(jì)：224+900=1124萬(wàn)美元。即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá)1000多萬(wàn)美元，相當(dāng)于賣掉50多套別墅（按均價(jià)17.5萬(wàn)美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對(duì)社會(huì)公開(kāi)經(jīng)營(yíng)，這部分收入還未計(jì)入，因此這種長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要收益來(lái)源。美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——售樓與出租老年住宅以房養(yǎng)老：1.出租養(yǎng)老：美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而有房者可以通過(guò)出租獲得養(yǎng)老資金。2.“倒安歇”：聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款由政府擔(dān)保的倒按揭貸款專有倒按揭貸款美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——售樓與出租老年住宅美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——運(yùn)營(yíng)與管理服務(wù)組合——更多可選項(xiàng)目組合，更少必選項(xiàng)目老年住宅多塊地的住戶所有公寓式住房美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——運(yùn)營(yíng)與管理老年住宅租賃式住戶所有公寓式住房美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——運(yùn)營(yíng)與管理老年住宅專業(yè)的管理咨詢公司主要業(yè)務(wù)是為老年住宅產(chǎn)業(yè)和醫(yī)療管理業(yè)提供關(guān)于設(shè)施開(kāi)發(fā)、合同管理以及戰(zhàn)略管理方面的咨詢服務(wù)。1，融資5，財(cái)務(wù)2，運(yùn)營(yíng)管理6，人力資源3，醫(yī)療和生活護(hù)理7，餐飲服務(wù)4，營(yíng)銷與租賃8，采購(gòu)9，設(shè)施維護(hù)美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——運(yùn)營(yíng)與管理老年住宅1.美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模大，較集中，配套完善2.完善的法律保護(hù)和監(jiān)督機(jī)制，多元化養(yǎng)老金3.土地供應(yīng)多種模式，信貸投資多樣靈活4.根據(jù)不同的TCG調(diào)整思路（目標(biāo)客戶群），進(jìn)行針對(duì)性的設(shè)計(jì)5.開(kāi)發(fā)商/運(yùn)營(yíng)商希望保持租賃模式；美國(guó)民眾以出租和“倒按揭”方式養(yǎng)老6.服務(wù)是老年住宅的運(yùn)營(yíng)導(dǎo)向；7、養(yǎng)老咨詢行業(yè)發(fā)達(dá)美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)—小結(jié)老年住宅1、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)2、發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析

美國(guó)

德國(guó)日本3、總結(jié)與借鑒目錄老年住宅發(fā)達(dá)國(guó)家與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的1/4截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國(guó)總?cè)丝诘?4%入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主20世紀(jì)90年代德國(guó)倡導(dǎo)“照料護(hù)理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國(guó)老年住房的主要模式德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——背景老年住宅德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——配套與規(guī)劃在規(guī)劃上，設(shè)計(jì)者把社會(huì)體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，以便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和急救站時(shí)，兩者能共用。社會(huì)體系老年住宅服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)/急救站養(yǎng)老院老年住宅德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——策劃與政策政府通過(guò)“四大支柱”保證了老年人養(yǎng)老的權(quán)益第一支柱是社會(huì)基本養(yǎng)老保障第二支柱是私人養(yǎng)老金計(jì)劃第三支柱是個(gè)人儲(chǔ)蓄第四支柱是援助計(jì)劃老年住宅德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——土地與信托老年住宅企業(yè)與民間福利團(tuán)體簽訂提供服務(wù)的合同。該合同可成為企業(yè)獲得建設(shè)資金貸款的融資條件企業(yè)民間福利老年住宅發(fā)達(dá)國(guó)家德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——設(shè)計(jì)與工程養(yǎng)老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對(duì)象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。社會(huì)住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無(wú)障礙設(shè)計(jì)，政府對(duì)老人住房采取補(bǔ)貼措施。老年住宅德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——設(shè)計(jì)與工程擁有專門為患有老年癡呆癥的老人設(shè)計(jì)的，并配有較好的照料和護(hù)理服務(wù)老年住宅德國(guó)的養(yǎng)老物業(yè)以出租型為主Kursana在德國(guó)共經(jīng)營(yíng)35個(gè)養(yǎng)老物業(yè)，2009年?duì)I業(yè)收入從2.79億歐元已經(jīng)上升到超過(guò)3億歐元。健全的社會(huì)保障為老年人承擔(dān)近一半養(yǎng)老成本發(fā)達(dá)國(guó)家德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——銷售與出租老年住宅示例1：固定長(zhǎng)期護(hù)理短期護(hù)理度假護(hù)理和殘疾護(hù)理老年癡呆癥專業(yè)護(hù)理示例2：護(hù)理分類護(hù)理費(fèi)用具體描述一級(jí)護(hù)理1023歐元/月輕度護(hù)理二級(jí)護(hù)理1279歐元/月中度護(hù)理三級(jí)護(hù)理1510歐元/月重度護(hù)理特護(hù)1825歐元/月特別護(hù)理發(fā)達(dá)國(guó)家德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——銷售與出租老年住宅專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)管理公司例如：Kursana是德國(guó)高級(jí)私人老年服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者。到目前為止分別在德國(guó)、奧地利、瑞士、愛(ài)沙尼亞和意大利共經(jīng)營(yíng)著117個(gè)老年公寓，養(yǎng)老院和養(yǎng)老別墅，有超過(guò)6300名員工，13600位老人。它所經(jīng)營(yíng)的物業(yè)全都具有TUV認(rèn)證證書(shū)（服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)證）。發(fā)達(dá)國(guó)家德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——管理與運(yùn)營(yíng)老年住宅1、重點(diǎn)規(guī)劃、合理配置配套服務(wù)和醫(yī)療2、“四大支柱”保證了老年人養(yǎng)老的權(quán)益3、針對(duì)性設(shè)計(jì)，特殊群體住宅實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)4、老年住宅收益以服務(wù)費(fèi)和會(huì)員費(fèi)為主5、專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)管理公司德國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——小結(jié)老年住宅1、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)2、發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析

美國(guó)

德國(guó)日本3、總結(jié)與借鑒目錄老年住宅發(fā)達(dá)國(guó)家截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占日本總?cè)丝诘?4%，日本是世界上人口老齡化速度最快的國(guó)家之一。目前，90％以上的老年住戶現(xiàn)有居住的住宅標(biāo)準(zhǔn)高于政府規(guī)定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中養(yǎng)老，4.2％的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設(shè)施中。日本雖有與子女同住的習(xí)慣，但近些年在逐步降低。日本養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——背景老年住宅發(fā)達(dá)國(guó)家日本養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——配套與規(guī)劃日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。特點(diǎn)：1、社福設(shè)施網(wǎng)絡(luò)較完善2、老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理產(chǎn)品類型：1、提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、2、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、3、能和家人共同生活(兩代居)的住宅產(chǎn)品代表樓盤：港北新城老年住宅發(fā)達(dá)國(guó)家同居寄宿型同居分住型鄰居和住型完全鄰居型日本老年住房“兩代居”模式日本養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——配套與規(guī)劃老年住宅發(fā)達(dá)國(guó)家日本養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——策劃與政策從居住形式上來(lái)說(shuō)，日本的老年住宅分為：

1、國(guó)家建設(shè)地方管理的老年人住宅；

2、押金式老年人住宅；

國(guó)家建設(shè)地方管理的老年人住宅屬于福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由民間房產(chǎn)主建設(shè)的專供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補(bǔ)貼。

押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設(shè)，專供60歲以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用權(quán)。

老年住宅日本政府單位如東京都老人總合研究所，以及私人企業(yè)如積水社，均對(duì)老人居住的住宅設(shè)計(jì)花了相當(dāng)?shù)墓し?，設(shè)想其設(shè)備依老人體能變化而彈性改變，以及與子孫家庭合住時(shí)，生活歷程與住宅室內(nèi)空間設(shè)備的彈性適應(yīng)。日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——設(shè)計(jì)與工程發(fā)達(dá)國(guó)家老年住宅通過(guò)道具使參觀者模擬到老年的生理狀態(tài)，體驗(yàn)積水在住宅的各個(gè)功能空間中針對(duì)老年人設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。發(fā)達(dá)國(guó)家日本養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——設(shè)計(jì)與工程老年住宅日本的老年住宅模式基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的的經(jīng)營(yíng)模式?！皺C(jī)構(gòu)設(shè)施”模式就是由開(kāi)發(fā)商建造一所適合老年人居住的設(shè)施，設(shè)施內(nèi)配置以護(hù)理為主的各種服務(wù)；而“住宅”則是房東通過(guò)收取租金得到投資回報(bào)的模式。日本養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——售樓與出租老年住宅與服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢(shì)注入養(yǎng)老地產(chǎn)

日本津久井公司從提供上門洗澡服務(wù)開(kāi)始，轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。當(dāng)前經(jīng)營(yíng)者傾向的“住宅”類中具有代表性的模式。簽訂了租賃合同后，“面向高齡者的住宅”的房東可以配置護(hù)理、餐飲、清掃、家政等服務(wù)以增加收入，入住老人可以根據(jù)需要選擇服務(wù)項(xiàng)目與房東另行簽訂服務(wù)合同。日本養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)——管理與運(yùn)營(yíng)老年住宅1、規(guī)劃配套完善，注重自助自理2、國(guó)家建設(shè)地方管理與公社建設(shè)押金使用結(jié)合3、注重細(xì)節(jié)，無(wú)障礙設(shè)計(jì)4、出租和提供服務(wù)為主5、個(gè)性化服務(wù)模式，根據(jù)需求簽訂合同日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——小結(jié)老年住宅1、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)2、發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析

美國(guó)

德國(guó)日本3、總結(jié)與借鑒目錄老年住宅人口結(jié)構(gòu)購(gòu)買住房/服務(wù)的能力購(gòu)買住房/服務(wù)意向美國(guó)60歲以上占16%人均GDP達(dá)到$5000