某城區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件

H意星城

物業(yè)管理投標(biāo)文件

江蘇L業(yè)物業(yè)管理有限公司

2006年5月

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第2頁共164頁

目錄

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刖S

投標(biāo)人概況及投標(biāo)報價表

投標(biāo)人函

授權(quán)委托書

第一章投標(biāo)人簡介

第二章對項目的認識、管理服務(wù)定位，管理服務(wù)目標(biāo)及整體設(shè)想

第三章組織架構(gòu)、人員配備、培訓(xùn)及管理

第四章擬采取的管理方式、工作計劃及物資配備計劃

第五章管理服務(wù)體系

第六章企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)章制度、公眾制度和質(zhì)量表單、

第七章前期管理服務(wù)、接管驗收管理及入住管理方案

第八章日常管理服務(wù)方案、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及其措施

第九章管理服務(wù)重點、難點及其措施

第十章物業(yè)擋案資料管理

第十一章物業(yè)管理費用測算及投標(biāo)報價

第十二章構(gòu)筑和諧社區(qū)和便民服務(wù)

第十三章投標(biāo)人、項目負責(zé)人資格證明材料

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第3頁共164頁

前言

首先，十分榮幸能參與H意星城項目的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)工作。我公司將以

專業(yè)的管理實力，結(jié)合H意星城項目的實際現(xiàn)狀，對H意星城項目的物業(yè)管理模式、組

織機構(gòu)、財務(wù)收支計劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。

我們將以L業(yè)物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和貴方的實際

需要的前提下，憑借我公司積聚的充足的具有長期豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的專業(yè)人才，為H

意星城的業(yè)主創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的居住環(huán)境，提升H意星城的物業(yè)價值，并使H意星

城成為一個知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。

本投標(biāo)書是根據(jù)貴方提供的H意星城前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件要求，結(jié)合我公

司的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書。

我方同意一旦中標(biāo)，投標(biāo)書中的所有承諾，招標(biāo)方有權(quán)要求寫入物業(yè)管理委托合

同，否則，招標(biāo)方可以在中標(biāo)候選單位中重新確定中標(biāo)單位。

再次感謝南京H意地產(chǎn)開發(fā)有限公司給予我們這次機會。

公司名稱：江蘇L業(yè)物業(yè)管理有限公司

注冊（通訊）地址：南京市x區(qū)水秀花園11T5號

聯(lián)系電話：8x0

傳真電話：8x0

郵政編碼：2x1

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附件一:

投標(biāo)人概況及投標(biāo)報價表

投標(biāo)人（章）投標(biāo)項目II意星城

蘇物業(yè)寧字第

企業(yè)資質(zhì)等級三級資質(zhì)證書編號3471號

投標(biāo)人總建筑面積：1建423.6M,_______________

管理物業(yè)暫無

規(guī)模及業(yè)績

一、前期費用

報價

1、物業(yè)管理開辦費100,000元

2、前期介入服務(wù)費150,000元

二、物業(yè)管理公共服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)報價

小高層物業(yè)管理公共服務(wù)費1.5元/平方米.目

商業(yè)物'業(yè)管理公共服務(wù)費1.5元/平方米.月

三、機動車及非機動車停車服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)報價

2、室內(nèi)專用車位80元/輛.同

3、室內(nèi)共用車位280元/輒月

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附件二：投標(biāo)人函

致：南京H意地產(chǎn)開發(fā)有限公司

1、根據(jù)已收到的《H意星城住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)文件》，按照招投標(biāo)管理的有

關(guān)規(guī)定，我公司經(jīng)考察小區(qū)現(xiàn)場和研究招標(biāo)文件后，承諾該小區(qū)的物業(yè)管理費按《投

標(biāo)人概況及投標(biāo)報價表》中的費用收取，按照投標(biāo)文件的要求負責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理

工作，我們承諾：在合同條款約定的范圍內(nèi)不向貴公司增加任何費用，不提高小區(qū)

物業(yè)管理費的標(biāo)準(zhǔn)。

2、我們遵守招標(biāo)文件的一切要求。

3、如果貴公司接受我們的投標(biāo)，我們保證在接到中標(biāo)通知書后介入H意星城項目的前

期物業(yè)管理準(zhǔn)備工作。小區(qū)竣工前兩個月，保證有關(guān)物業(yè)管理人員進場接收、驗交、

管理。

4、我們同意嚴格遵守本投標(biāo)文件的各項承諾，并隨時接受詢標(biāo)c

5、在合同協(xié)議書正式簽署生效之前，本投標(biāo)文件連同貴公司的中標(biāo)通知書將構(gòu)成我們

雙方之間共同遵守的文件，充雙方具有約束力。

6、我們理解，貴公司不一定接受最低標(biāo)價的投標(biāo)或貴公司接到的其他任何投標(biāo)。同時

也理解，貴公司不負擔(dān)我們的任何投標(biāo)費用。

7、我單位承諾本招標(biāo)文件限定的投標(biāo)時間不影響我們的正常投標(biāo)。

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江蘇L業(yè)物業(yè)管理服務(wù)有限公司

2006年5月1日

附件三授權(quán)委托書

授權(quán)委托書

本授權(quán)委托書聲明：我L（姓名）系江蘇L業(yè)物業(yè)管理有限公司（投標(biāo)單位）

的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)江蘇L業(yè)物業(yè)管理有限公司（單位名稱）X（姓名）

為我的委托人，以本公司的名義參加H意星城前期物業(yè)管理的投標(biāo)。授權(quán)委托人所簽署

的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事物，我均予以承認。

授權(quán)委托人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，物此委托。

授權(quán)委托人：X性別:女年齡：31

單位（蓋章）：部門：客服部職務(wù)：主管

投標(biāo)單位（蓋法人章）______________________

法人代表人：___________________________

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第一章：投標(biāo)人簡介

江蘇L業(yè)物業(yè)管理有限公司是一家專業(yè)從事物業(yè)管理及其相關(guān)配套業(yè)務(wù)的物業(yè)管

理企業(yè)，公司由從事多年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理的業(yè)界精英共同創(chuàng)建，麾下?lián)碛幸?/p>

支立志于從事物業(yè)管理事業(yè)的精干團隊，公司于2006年1月18日正式成立，注冊資金

為200萬人民幣，具有三級物業(yè)管理資質(zhì)，公司法人代表是X先生。

作為一家年輕的企業(yè)，江蘇L業(yè)物業(yè)管理有限公司堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的原則，立

志通過規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、流程化的管理，通過運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進技術(shù)，達

到一流管理、一流形象、一流效益。

我們倡導(dǎo)“1、2、3的服務(wù)模式"，即:

“1”個結(jié)果：服務(wù)圓滿，業(yè)主滿意。

“2”個必須：必須帶走業(yè)主的煩惱一一煩惱到零點：必須留下L業(yè)

的真誠一一真誠到永遠；

“3”個不漏：一個不漏地記錄業(yè)主反映的問題；一個不漏地處理業(yè)

主反映的問題；一個不漏地復(fù)審問題的處理結(jié)果。

我們注重將物業(yè)的整體管理溶入服務(wù)之中，注重理性管理與感性服務(wù)二者相結(jié)合,

在具體的項目管理上將引進一站式管理模式,即從業(yè)主的需求一提供服務(wù)一業(yè)主滿意的

全新流程式服務(wù)理念，同時更加關(guān)注業(yè)主的滿意度一一就是本公司追求的最根本所在。

江蘇L業(yè)物業(yè)管理有限公司堅持“以客戶為中心”的服務(wù)宗旨，強調(diào)

從細節(jié)以及服務(wù)著手，本著“以人為本，貼近業(yè)主，關(guān)注業(yè)主現(xiàn)實與潛在

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需求”的人性化服務(wù)原則，追求四個“最”-----最舒適、最便利、最親

情和最順暢的溝通，力求將管理服務(wù)工作的每一個細節(jié)做到盡善盡美，使

業(yè)主生活無憂無慮，開心每一天。

我們的質(zhì)量方針是客戶為尊、誠信為本、持續(xù)改進、精益求精。

我們的管理理念是堅持服務(wù)的創(chuàng)新，通過主動、專注、高效、精細的專業(yè)化服務(wù)，

用心創(chuàng)造價值。

我們的服務(wù)目標(biāo)是使業(yè)主房產(chǎn)保值增值、為開發(fā)商提升品牌形象、為社會創(chuàng)造效

益。

我們的服務(wù)理念是一切為了您滿意。

展望未來，江蘇L業(yè)物業(yè)管理有限公司將始終堅持“一切為了您滿意”的服務(wù)理念,

不斷的超越自我、精益求精、追求卓越，堅持走服務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展之路，為提高物業(yè)

管理服務(wù)水平而不懈追求！

第二章對項目的認識、管理服務(wù)定位、管理服務(wù)目標(biāo)及整體設(shè)想

一、對項目的認識和管理服務(wù)定位

H意星城項目是南京H意地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼楓丹白露城市花園、皇冊家園之后即

將在城東開發(fā)的乂一大型住宅小區(qū)，小區(qū)位于南京市白下區(qū)楊莊石楊路，規(guī)劃建設(shè)22

棟小高層，1所幼兒園，1所會所及局部商業(yè)裙房?？偨ㄖ娣e：153423.6萬行,地上

部分建筑面積：H7335m2,地下部分建筑面積：36088.6H12,商業(yè)面積為1031nl）小

區(qū)分二期建設(shè)，首期建設(shè)8幢小高層，面積為43150.73nf,一層商業(yè)裙房，面積為697.3

地下車庫機動車位85個，面積為5170.88nf,竣工時間預(yù)計為2007年10月31

E,交付時間為2007年11月31日。二期建設(shè)面積為小高層70600.27nf,地下車庫機

動車位510個，面積30917.72m?,竣工時間預(yù)計為2008年9月31口，交付時間約為

2008年10月31日。整個建筑規(guī)劃為院落圍合式布局，新穎流暢，建筑立面簡潔、典

雅。

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為使日后的管理服務(wù)工作更加貼近H意星城項目的實際情況，我們數(shù)次赴現(xiàn)場調(diào)研,

了解的基本情況如下：

小區(qū)為小高層建筑，主推戶型為面積適中的中小戶型，業(yè)主數(shù)量相對較多，由此引

發(fā)裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理項目所產(chǎn)生的問題多而復(fù)雜。物業(yè)管理企業(yè)的

管理方式，方可應(yīng)付自如？

該項目為分期開發(fā)，從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實施與周邊施工（配套工

程收尾及二期施工）同時并存，且入伙期業(yè)主入住集中、入住率高、入住快，管理壓力

較大。

作為一家重視品質(zhì)的地產(chǎn)公司，E意地產(chǎn)十分注重物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)水平，未

來物業(yè)管理工作必須以實現(xiàn)業(yè)主滿意、開發(fā)商滿意、社會滿意為終極目的。

根據(jù)我們的研究分析,未來的業(yè)主以白領(lǐng)階層的首次置業(yè)者及來寧工作多年的新南

京人為主。其特點是：

1、H意星城未來的業(yè)主多為白領(lǐng)及具有一定學(xué)歷的新南京人，素質(zhì)相對較高，對物業(yè)

管理的期望值也較高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)必將為小區(qū)帶來更清新的時代氣息、衍生更現(xiàn)

代的居住理念，因此要求物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。

2、H意星城業(yè)主基本屬于中層收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是質(zhì)價

相符的，不能違背業(yè)主的客觀需求提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。

二、管理服務(wù)目標(biāo)一一構(gòu)建“文化社區(qū)”

根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果顯示：H意星城項目應(yīng)是“文化入”的居所，“文化人”重情、

講理、守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動參

與社區(qū)建設(shè)的愿望。

我們提出構(gòu)建“文化社區(qū)”的人居理想模式，強調(diào)由物化管理上升到文化管理，

實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化社區(qū)”的管理目標(biāo)。文化管理涉及

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兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常

溝通，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培

養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強的物業(yè)

中，進行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的整體設(shè)想是：

1、倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化

在管理處內(nèi)部我們強調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，以多層面的共同參與

和協(xié)作來彌補管理上的缺項和漏項。在社區(qū)內(nèi)，我們推崇“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主

滿意多一分”的管理理念，實現(xiàn)“管理開放，開放管理”。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)

成員組織起來，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。創(chuàng)造全員參與的管理文化。

2、推廣“平等互動”的服務(wù)文化

服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。

服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對等基礎(chǔ)之

上的合法契約關(guān)系。

建立這種認識能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺嘗試去尋找滿

足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法，提供發(fā)自內(nèi)心的“微笑服務(wù)業(yè)主在享受服務(wù)的同時提出改

進意見，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動的基礎(chǔ)上得以

提升。

3、營建“和睦親善”的社區(qū)文化

社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)

形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化

氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動

為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。

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4、塑造“親和人文”的環(huán)境文化

現(xiàn)代信息時代的到來，業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參

與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛

圍營造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計特色的形象識別系統(tǒng)，提升

檔次：提供高品質(zhì)的園藝維護，保持綠化的良好長勢以承續(xù)設(shè)計理念：以多種形式組織

業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造

厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“文化社區(qū)”。

三、管理目標(biāo)承諾

我們的管理目標(biāo)是：

1、自全面接管H意星城項目后，在硬件滿足要求的條件下,一年內(nèi)達到南京市物

業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達到江蘇省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，四年內(nèi)達到全國

城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。

2、自自全面接管H意星城項目后，兩年內(nèi)通過IS09000國際質(zhì)量體認證工作，實

現(xiàn)H意星城項目物業(yè)管理的全面受控和規(guī)范化。

第三章：組織架構(gòu)、人員配備、培訓(xùn)和管理

一、管理處組織架構(gòu)和人員配備

（一）組織架構(gòu)

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江蘇力業(yè)物業(yè)管理有限公司

鴻意星城管理處

客

戶

服

務(wù)

中

綜

心

合

事

務(wù)

部

（二）、各部門職責(zé)綱要：

1綜合事務(wù)部（含財務(wù)職能）

費用收繳管理（財務(wù)）

物業(yè)管理處財務(wù)管理（財務(wù)）

員工招聘、錄用管理

組織員工培訓(xùn)、考核

員工出勤管理

辦公室內(nèi)務(wù)管理

物資采購管理

聽外聯(lián)絡(luò)及外判合同談判

2客戶服務(wù)部

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資料檔案管理

業(yè)主入伙管理

二次裝修管理

報修接待管理

投訴處理及住戶回訪

免費服務(wù)和特約代辦收費服務(wù)

3工程維修部

物業(yè)設(shè)施設(shè)備接管驗收管理

設(shè)備的使用管理

設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)管理

設(shè)施、設(shè)備管理基礎(chǔ)工作

二次裝修管理

房屋修繕、養(yǎng)護管理

設(shè)備機房管理

設(shè)備安全運行管理

能源管理

4安全保衛(wèi)部

治安管理

消防管理

二次裝修管理

突發(fā)事件處置管理

交通車輛管理

禮儀管理

施工隊管理

5環(huán)境管理部

外圍及停車庫的保潔服務(wù)

公用部位管道、消火栓、玻璃窗及設(shè)施設(shè)備的保潔服務(wù)

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小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的保潔服務(wù)

生活垃圾的收集、清運

外墻清洗

空置房的清潔

綠化種植、養(yǎng)護

滅鼠殺蟲

6社區(qū)文化部

定期組織社區(qū)文化活動

定期征求業(yè)主意見和建議

舉辦社區(qū)沙龍和講座

適時進行報刊通訊制作

（三）、組織架構(gòu)和人員配備說明：

1、公司將遵循以下原則建立物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)，明確機構(gòu)的職能、責(zé)任、權(quán)限、隸

屬關(guān)系及信息溝通渠道。

＞遵守國家的有關(guān)規(guī)定；

＞符合經(jīng)營范圍；

＞結(jié)合不同階段的工作重點；

＞把質(zhì)量責(zé)任作為各個環(huán)節(jié)的直點；

＞遵循精簡高效、職責(zé)分明、線條清晰、一專多能的原則。運行上以經(jīng)理為核心，

管理條線上強調(diào)項目整體經(jīng)理負責(zé)制基礎(chǔ)上的各部門主管負責(zé)制，二級指揮；對

客戶服務(wù)方面，則突出客戶服務(wù)熱線為中心的服務(wù)調(diào)度制度。

＞考慮在人員合理搭配和一專多能的基礎(chǔ)上通過人員兼崗兼職控制人力資本，有效

擴大工作范圍。

＞保安員在完成治安、消防及車輛管理的同時，還肩負著對房屋及公共設(shè)施、衛(wèi)生

和消防情況的巡視，同時注意周邊情況

＞保潔員在對區(qū)域內(nèi)公共部分、公共空間及配套設(shè)施完成日常清潔工作的同時，還

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肩負著房屋及公共設(shè)施情況的巡視；

＞維修人員除日常的維修工作外，還肩負著管理員的責(zé)任；

＞根據(jù)實際情況營造文化氛圍，配備專（兼）職人員；

＞上級管理人員關(guān)心，了解下屬，均對下屬負有指導(dǎo)、示范、幫助.培養(yǎng)的職責(zé)。

2、各部門人員配備：

編

部門職位制前期招聘

管理處管理處經(jīng)理11

2人經(jīng)理助理1

客戶服務(wù)部客服主管1

6人客服助理51

安全保衛(wèi)部保安主管1

43人保安令頁班31

保安員396

工程維修部工程主管I1

11人維修工9

智能化工程師:1

環(huán)境管理部環(huán)境管理主管1

22保潔班11

保潔工154

綠化令貝班1

綠化工4

綜合事務(wù)部綜合事務(wù)主管1

5人質(zhì)檢培訓(xùn)專員1

人事行政專員1

會計1

出納兼?zhèn)}管1

社區(qū)文化部社區(qū)文化主管1

2人社區(qū)文化助理1

合計9116

（四）、管理處各崗位員工的任職要求（部分）

第15頁共164頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第16頁共164頁

［管理處經(jīng)理］

?大專以上學(xué)歷

?全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書

?熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對工程設(shè)施有一定的了解和管理能力

?具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗

?外表端莊，思路清晰

?有良好的團隊精神和溝通技巧

?有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力

■

［經(jīng)理助理］

?大專以上學(xué)歷

?全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書

?具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗

?有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力

■

［客服助理］

?大專以上學(xué)歷

?熟練操作辦公自動化軟件

?熟悉高檔住宅小區(qū)運作內(nèi)容

?普通話標(biāo)準(zhǔn)流利

?有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力

?全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書

■

［安保服務(wù)］

?年齡20—35歲之間，男性

?身高不低于L75米

?五官端正，具有較強的敬業(yè)精神

?作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷

?能吃苦耐勞承受工作壓力

?參加過專業(yè)安保服務(wù)培訓(xùn)

第16頁共164頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第17頁共164頁

［維修工］

?具備相關(guān)操作證及上崗證

?具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗

?具有較強的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神

［綠化保潔］

?通過綠化、保潔專業(yè)化培訓(xùn)

?熟悉高檔住宅的保潔保綠工作

?身體健康

?細心、認真，能刻苦耐勞及承受工作壓力

第17頁共164頁

編號：

時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第18頁共164頁

（五）、主要崗位工出E職責(zé)（部分）

序號部門崗位工作職責(zé)

1管理處管理處經(jīng)理1、處理開發(fā)商、業(yè)主查詢及用戶重大投訴

問題。

2、審定所有管理制度及檢查制度的執(zhí)行。

3、督促屬下員工認真執(zhí)行物業(yè)管理工作。

4、定期召開管理處例會，傳送公司政策及

擬定方針；研究解決各項管理問題。

5、負責(zé)建立建全檔案制度。

6、建立招標(biāo)制度，監(jiān)督各承判商是否切實

執(zhí)行合約內(nèi)的工作細則及表現(xiàn)，合約屆

滿后，考慮續(xù)簽合同或另行招標(biāo)，批準(zhǔn)

認可承判商的名單（每年增刪一次）。

7、審批、簽發(fā)來往函件。

8.決定管理人員和員工的聘用及解聘，考

核所有管理員工的表現(xiàn)，決定有關(guān)員工

的獎懲。

9.向開發(fā)商及業(yè)主匯報工作情況。

部門主管的考核工作。

出席有關(guān)開發(fā)商和業(yè)主之間的聯(lián)誼會議。

決定員工的聘用及解聘，考核所有管理員工的

表現(xiàn)，決定有關(guān)員工的獎懲。

審查及簽發(fā)物業(yè)每月的應(yīng)收未收管理費細表

及管理費月報表，報稅表，決定追收欠

繳款項。

抽查物業(yè)之管理費及其他收支情況及作出改

善。

第18頁共164頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第19頁共164頁

2綜合事務(wù)部財務(wù)1.控制客戶帳期，催收帳款如每月管理費月

費等。

2.每月首七個工作天內(nèi)將客戶欠帳情況做出

明細分析表。

3.將有關(guān)付帳及其他費用原始憑證做出記帳

憑證并準(zhǔn)確記帳。

4.定期列出每個開支項目之發(fā)生及余額。

5.負責(zé)收入貨幣送繳銀行，現(xiàn)金管理及日常

報銷支出。

6.登記現(xiàn)金入銀行日記帳。

7.負責(zé)管理處固定資產(chǎn)的登記、盤點和統(tǒng)計

工作

3綜合事務(wù)部綜合事務(wù)主管1.在物業(yè)管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)管理

處的行政人事工作。

2.負責(zé)制定并組織實施公司人事制度，并制

定工作計劃和工作總結(jié)。

3.負責(zé)員工的招聘、面試、錄用、培訓(xùn)、考

核、晉升、獎懲等工作。

4.負責(zé)公司員工各種福利，如制服訂制、清

洗，工作餐等工作。

5.負責(zé)對采購材料的詢價并實施采購工作。

第19頁共164頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第20頁共164頁

4客戶服務(wù)部客服主管1.在物業(yè)管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)客戶

服務(wù)工作。

2.處理業(yè)主的投訴，定期拜訪客戶及收集意

見、建議，并反饋至各職能部門，必要時

上報物業(yè)管理處經(jīng)理。

3.全面負責(zé)審核租戶、業(yè)主二次裝修的進場、

退場手續(xù)及日常監(jiān)督管理工作。

4.負責(zé)制定客戶服務(wù)部內(nèi)部管理制度，監(jiān)督、

檢查、指導(dǎo)本部門員工的工作以及對本部

門員工定期進行培訓(xùn)、考核工作。

5.按時完成月工作情況總結(jié)，并做好下月工

作計劃。

6.完成物業(yè)管理處經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。

5客戶服務(wù)部客服助理1.掌握小區(qū)管理工服務(wù)作進展情況，按時按

質(zhì)做好各類專業(yè)報表工作。

2.按客服主管的要求做好工作計劃利工作總

結(jié)。起草工作簡報、情況反映、參加有關(guān)

會議并做好會議記錄。

3.做好各類文件、材料、檔案及往來公函的

收發(fā)、管理、整理、歸檔工作。

4.具體負責(zé)辦理業(yè)主的二次裝修的進退場手

續(xù)并進行日常的監(jiān)督管理工作。

5.掌握客戶入住情況，做好統(tǒng)計工作。

6.做好日常來訪、外調(diào)、報案、投訴的接待

工作。接待中熱情禮貌。

7.負責(zé)處理公共設(shè)施和業(yè)主室內(nèi)設(shè)備報修工

作，及時將工程維修內(nèi)容輸入電腦，通知

工程部維修。

8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。

第20頁共164頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第21頁共164頁

安全保衛(wèi)部安保主管1、協(xié)助物業(yè)管理處經(jīng)理及編制有關(guān)保安消防

計劃。

2、編訂有關(guān)值班表、日志及報告，定期呈管

理處經(jīng)理審閱。

3、編訂員工值班巡視內(nèi)容、措施。監(jiān)管及執(zhí)

行既定的任務(wù)。

4、處理及調(diào)查保安消防事故并向上級匯報。

5、定期匯報有關(guān)小區(qū)之保安情況。對交通、

人流控制提出意見予管理處經(jīng)理參考。

6、與政府、公安、消防局保持良好關(guān)系，定

期聯(lián)絡(luò)。

7、定期聯(lián)絡(luò)客戶，對小區(qū)保安消防措施提意

見。

8、統(tǒng)籌定期消防演習(xí)、操練及職位崗前培訓(xùn)。

9、協(xié)助擬出每年保安消防預(yù)算。

第21頁共164頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第22頁共164頁

b安全保衛(wèi)部安保領(lǐng)班1.負貢保安員的管理工作，做好本班的考勤

工作。

2.明確重點警衛(wèi)目標(biāo)，分配當(dāng)日工作，講評

值班情況，做好值班記錄。

3.經(jīng)常巡查各崗位執(zhí)勤情況，及時糾正違紀(jì)

違章，儀表儀容不整現(xiàn)象。

4.處理一般性的治安案件和客戶投訴，調(diào)節(jié)

員工糾紛。

5.負責(zé)公共區(qū)域消防器材標(biāo)志的保養(yǎng)維護工

作。

6.護保管好本班的公用物品，保證保巡能信

器材警械完好、靈敏有效。

7.發(fā)現(xiàn)違反治安管理的行為要及時處理，保

證區(qū)內(nèi)正常服務(wù)秩序。

8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

9.熟悉消防器材的使用、維護及性能，掌握

警衛(wèi)專業(yè)技能。

10.對本班人員崗位分工明確，責(zé)任清楚，并

掌握所屬人員工作情況。

11、堅持原則、從嚴管理、敢于糾正各種違法

違紀(jì)行為。

第22頁共164頁

編號：

時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第23頁共164頁

安全保衛(wèi)部中央控制室1.在中控室負貢當(dāng)班必須集中精神，監(jiān)視及

管理員觀察小區(qū)內(nèi)的情況，不得閑談、脫崗，打

瞌睡等一切不當(dāng)行為。

2.必須熟悉和掌握各種系統(tǒng)及器材之操作，

保證其運轉(zhuǎn)正常，如發(fā)生出現(xiàn)故障，應(yīng)立

即報告有關(guān)部門。

3.非值班人員或其他無關(guān)人士不得隨便進入

中控室。

4.中控室電話只用于工作，不得作私人用途。

5.保持中控室內(nèi)清潔衛(wèi)生，嚴禁吸煙。做好

工作記錄，交接班要把事情交代清楚。接

班時要主動檢查各系統(tǒng)確定其是否正常，

上一班有否發(fā)生情況。

6.熟悉小區(qū)地形環(huán)境、消防設(shè)施的分布、滅

火器材的擺放點、防盜、報警裝置的位置，

閉路電視鏡頭的位置。

7.使用各種滅火器材，熟悉掌握消防中心控

制系統(tǒng)的操作程序。

8.愛護本崗位上的各種設(shè)備和器材。

9.靈活、果斷地處理當(dāng)值期間發(fā)生的問題。

遇有個別處理不了的問題，即報告保安領(lǐng)

班及主管。

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第24頁共164頁

安全保衛(wèi)部門崗管理員1.負貢維持各出入口的秩序，保證通暢。

2.密切注意進出的人員，查詢可疑人物，勸

離衣冠不整者或閑雜人員。

3.負責(zé)查驗大件物品進出手續(xù)。

4.負責(zé)非小區(qū)開放時間出入登記工作。

5.保持崗?fù)?nèi)的清潔衛(wèi)生，嚴禁吸煙，做好

工作記錄及交接班記錄。

6、上崗期間，注意儀容儀表端正，精神飽滿。

安全保衛(wèi)部治安巡邏員1.負責(zé)按規(guī)定路線巡查“生態(tài)社區(qū)”各部位，

留意治安消防情況。

2.負責(zé)查詢可疑人員，及時將推銷及閑雜

人員勸離“生態(tài)社區(qū)”。

3.監(jiān)督檢查用戶裝修現(xiàn)場的治安消防情況，

及時處理違規(guī)裝修。

4.監(jiān)督檢查用戶門窗鎖閉情況，發(fā)現(xiàn)問題及

時處理或報保安領(lǐng)班及主管。

5.做好巡邏情況的各項記錄。

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編號：

時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第25頁共164頁

工程維修部工程維修主管1.貫徹執(zhí)行管理處經(jīng)理的指示，對管理處經(jīng)

理負責(zé)。

2.對部門所有人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配，

挑選和配備下屬各崗位，培養(yǎng)、鞏固骨干

隊伍，切實保障所有機電設(shè)備的安全運行

與裝修設(shè)施的完好。以最低的費用開支保

持小區(qū)機電設(shè)備管理的高格調(diào)水準(zhǔn)。

3.制定下屬各崗位規(guī)范及操作流程，督促檢

查下屬嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制，操作規(guī)程及

設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。

4.制定工程部預(yù)算。

5.深入現(xiàn)場，掌握人員和設(shè)備狀況，堅持每

天做如下檢查：

A、審核運行巡檢報表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原

因，及時采取有效措施。

B、審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏

差及時修正。

6、現(xiàn)場巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員

工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時糾正。

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編號：

時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第26頁共164頁

工程維修部工程領(lǐng)班1.模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和各項管

理規(guī)章制度，對本班范圍內(nèi)出現(xiàn)的技術(shù)問

題及設(shè)備狀況，向部門領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確的情

況，發(fā)現(xiàn)事故征兆及時進行處理、并向上

級匯報，及時完成經(jīng)理下達的各項工作任

務(wù)。

2.管理使用好本班負責(zé)范圍內(nèi)設(shè)備，使設(shè)備

經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低

耗、安全運行是領(lǐng)班的首要責(zé)任。

3.管理好本班使用的工具及儀表，使其經(jīng)常

處于良好及準(zhǔn)確的狀態(tài)。

4.領(lǐng)班是一班人在工作上、技術(shù)上的帶頭人，

是班組的骨干，應(yīng)在工作上以身作則，技

術(shù)上精益求精，做好班組管理工作，配合

主管解決技術(shù)上的疑難問題。

5.做好日常工作安排，做到維修迅