物業(yè)工程部管理運行手冊范本大全

第一節(jié)任務

一、任務

工程部是實施小區(qū)工程管理管控，保障設備、設施正常運行的職能部門。

工程部的管理管控具有嚴密的科學性和較高的技術(shù)性，它是為用戶創(chuàng)造安全、

文明、舒適、方便的辦公環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映小區(qū)服務水準、

良好形象和聲譽的重要標志。

第二節(jié)工程部架構(gòu)圖

第三節(jié)

工程主管1人卜公司

一資料文員1人

水工領(lǐng)班1人I」~I電工領(lǐng)班1人

SI3||技工7

第三節(jié)崗位職責

一、工程部各班組職責范圍

（一）電工維修組

1.負責高低壓配電房、發(fā)電機房、冷凍機房、電梯機房、樓層配電

房及冷卻塔的日常運行、維修、保養(yǎng)。

2.負責任何時間小區(qū)所有設備的應急維修。

3.負責小區(qū)樓頂照明燈具的啟、停。

4.負責大廈內(nèi)工作電壓36V以下的弱點系統(tǒng)的日常運行、保養(yǎng)、

維修。

5.負責大廈內(nèi)直線電話、專線的開通及維修。

6.負責維修用戶室內(nèi)弱電設備。

（二）水工維修組

1.負責給排水系統(tǒng)、滅火器系統(tǒng)及水泵房的日常運行、維修和保養(yǎng)。

2.負責用戶室內(nèi)的設備維修。

3.負貢各樓層公共設施設備的維修。

二、工程部各班組工作細則

（一）強電組

1.每班每小時一次巡查高壓室。

2.每班每小時一次巡查低壓室。

3.每班每小時一次巡查變電室。

4.每班每小時一次巡查冷凍機房和控制室。

5.每班一次巡查電梯機房。

6、每月一次巡查樓層配電房，并負責有關(guān)設備的保養(yǎng)。

7.每班按時間表啟停外圍立面燈具。

8.負責非辦公時間的緊急維修。

9.負責供電中心、冷凍機房及控制室內(nèi)的各種設備保養(yǎng)及所屬設備檢修。

10.保證供電中心、冷凍機房及控制室環(huán)境清潔、每天打掃機房地面衛(wèi)生

一次，各配電箱、控制柜表面每天清潔一次。

11.每班一次防火安全檢查。

（二）弱電組

1.負責大廈用戶直線電話、專線的開通及維修。

2.每班巡查消防監(jiān)控中心設備一次。

3.負責大廈公共區(qū)域工作電壓36V以下設備的維修、保養(yǎng)。

4.負責為用戶室內(nèi)工作電壓36V以下設備提供有償維修服務。

5.每班一次防火安全檢查

6、每周一次按貢任范圍巡查責任設備。

7.每班一次清潔電信機房。

（三）維修組

1.每天兩次巡查水泵房，并負責室內(nèi)設備的維修。泵體、地面每周清潔

一次，控制柜內(nèi)每月一次清潔除塵。

2.每天兩次巡查排污泵，并負責設備維修，每月一次清潔控制柜灰塵。

3.每天一次巡查水泵房，并負責室內(nèi)設備維修，每周一次清潔地面、設

備表面。

4.每周一次巡查濕式報警閥房，每周一次打掃衛(wèi)生，并負責室內(nèi)設備維

修。

5.設備責任人每周一次巡查責任設備，每月一次清掃責任設備及周圍環(huán)

境衛(wèi)生。

6、每周一次巡查大樓個公用設施分體式空調(diào)機，并負責有關(guān)維修。

7.每天一次巡查各轄區(qū)內(nèi)有否火災隱患。

8.為用戶室內(nèi)設備提供有償維修服務。

9.負責大廈公共設施的維修、整改。

三、程部各崗位工作職責

（一）工程部經(jīng)理

1.在總經(jīng)理的領(lǐng)導下，全面負責工程部的各項工作。

2.負責組織開展大廈工程設備的維修、養(yǎng)護、運行、管理管控。

3.負責制定工程管理管控制度和設備操作程序。

4.負責制定培訓相關(guān)計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務培訓。

5.負責監(jiān)督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。

6、負責洽談、評估、監(jiān)督工程施工相關(guān)項目，組織專業(yè)人員對施工相關(guān)項目

的質(zhì)量驗收。

7.負責審核用戶的室內(nèi)裝修。

（二）工程部主管

1.在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導下。管理管控本專業(yè)系統(tǒng)的員工和管轄設備。

2.制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改相關(guān)項目合適的方案。

3.制定本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務培訓相關(guān)計劃。

4.填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

5.提出本專業(yè)系統(tǒng)的備件相關(guān)計劃，協(xié)助采購專業(yè)較強的工具或零件。

6、負責本系統(tǒng)的工程施工相關(guān)項目的洽談審定，監(jiān)督和驗收工作。

7.負責與相關(guān)業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯(lián)系。

8.負責本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

9.負責室內(nèi)二次裝修的初審。

（三）工程部領(lǐng)班

1.在專業(yè)主管的領(lǐng)導下，對所管轄設備及員工進行管理管控。

2.安排執(zhí)行所管轄的設備定期保養(yǎng)及參與執(zhí)行有關(guān)的技改相關(guān)項目o

3.監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。

4.負責跟進工程單的作業(yè)情況。

5.定期組織員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務知識交流。

6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。

7.負責監(jiān)督、跟進施工工程的進展情況。

8.及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。

（四）工程部技工

1.在領(lǐng)班的帶領(lǐng)下，具休執(zhí)行工程設備的運行、保養(yǎng)和維修。

2.按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進行下列工作：

（1）對設備實行常規(guī)保養(yǎng)和維修。

（2）監(jiān)管設備的運行

（3）為用戶提供維修、安裝服務。

（4）填寫好各種原始記錄。

3.參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學習和培訓。

（五）工程部文員

1.在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導下，負責處理本部的日常事務。

2.負責部門工作會議的記錄整理。

3.負責打印、收集、整理工程的文件。

4.負責工程檔案、資料、圖紙的管理管控工作。

5.負責查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報。

6、負責每月統(tǒng)計發(fā)放工程部員工的各項勞保福利用品。

7.負責接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。

第四節(jié)工程管理管控規(guī)定

一、值班規(guī)定

1、值班員工必須嚴格堅持崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準擅自脫離

崗位，按違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責任。

2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何

與值班崗位無關(guān)的事情。

3、值班員工必須服從當值主管的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行當值主管的工作指

令。

4、值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快、

及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設備安全運行。

5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機，保持聯(lián)系。

6、值班員工必須掌握并正確實施應急處理合適的方案。遇突發(fā)性事件，應

保持冷

靜，果斷處理。

7、值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等

候上級到場處理。

8、值班員工必須做好當班的記錄，按欄目要求認真如實填寫。

二、交接班規(guī)程

（一）、接班員須知

1、上一班設備運行情況；

2、正在檢修的設備情況；

3、儀表指示是否正確；

4、設備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果；

（二）、交接班程序

1、按規(guī)定時間由交接員工主持交接班。

2、列隊于模擬圖板前，交班背對圖版，接班面對圖版。

3、交班宣讀本班工作情況記錄及當前運行方式。

4、交接班雙方會齊共同巡檢設備一次，接班檢查，交班隨從巡查。

5、報告檢查結(jié)果。

6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。

7、不正常：由交班負責處理，接班配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進

行。

8、交接班情況記錄在當值日志上，雙方簽名確認。

（三）、交接班暫停

凡有下列情況不得交接班，必要時須立即通知值班主管到場處理。

1、設備記錄與實際運行狀況不符時;

2、交接班人數(shù)不齊或不在場時;

3、當值人員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時；

4、設備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時；

5、設備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時丁

三、運行記錄管理管控制度

1、工程部水泵系統(tǒng)巡查記錄表每日記錄兩次，供配電設施運行記錄表、空

調(diào)系統(tǒng)運行記錄表每小時記錄一次，由工程部經(jīng)理檢查后每月月底將表

格匯總交工程部文員存檔。

2、設備月度檢查保養(yǎng)表由檢查員_L填好后交主管，審查后簽名，每月月底

將表格匯總交工程部文員存檔。

3、水泵房巡查簽到表、水表房巡查簽到表、電梯機房巡查簽到表、冷卻塔

巡查簽到表每日均由當值員工巡查設備后簽名，由工程部經(jīng)理抽查監(jiān)督,

月底匯總交工程部文員存檔。

4、排班表每月月底由主管填寫，工程部經(jīng)理審閱后交工程部文員。

5、考勤登記表每日由工程部經(jīng)理填寫，月底交工程部文員。

6、防火巡查表每日由當值員工填寫，每周經(jīng)工程部經(jīng)理簽名后交工程部文

員。

7、設備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。

8、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。

四、工程檔案管理管控制度

（一）工程檔案管理管控制度

1、所有的工程設備檔案由工程部文員負責管理管控。工程檔案管理管控人

員應嚴守

公司檔案管理管控制度和保密守則。

2、各類檔案應按系統(tǒng)分類：強電、弱電、空調(diào)、給排水，統(tǒng)一存放檔案盒

并貼上標簽。

3、編制檔案目錄，合適的內(nèi)容應于檔案盒外標簽一致。

4、外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)專業(yè)主管核對

實物，如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由文員聯(lián)系交圖單

位更正。

5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)?，應妥善保存，如發(fā)現(xiàn)用途不明

的資料應交總工程師審閱確定用途。需銷毀的資料應由總工程師及系統(tǒng)

專業(yè)主管組成鑒定小組研究后決定。

6、借閱檔案須經(jīng)相應系統(tǒng)的主管以上人員批準，文員登記并指定歸還日期，

由文員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。

（二）維修檔案管理管控制度

1、維修檔案屬工程檔案的一部分，由工程部文員統(tǒng)一管理管控。

2、設備維修檔案按強電、弱點、設備、空調(diào)、裝修用戶單元內(nèi)設施分類。

3、用戶單元維修檔案用標簽按不同檔案分開，其他檔案按類別存放，在相

應的檔案盒上貼上標簽。

4、文員根據(jù)返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表，并錄入電腦中

已設置密碼的“維修管理管控”相關(guān)項目。

5、文員每天核對發(fā)出和返回的維修單，將有關(guān)合適的內(nèi)容如實錄入維修檔

案記錄

表，如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。

6、文員每月對維修檔案記錄表、維修單等進行整理，并分類歸檔。

7、維修檔案作為評估大廈設備運行情況和用戶室內(nèi)設備狀況的根據(jù)，應妥

善保存。保存期限一般為一年，重大維修相關(guān)項目保存期至少為兩年。

過期

檔案由總工程師、專業(yè)主管組成的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。

第五節(jié)設備管理管控規(guī)定

一、設備管理管控規(guī)定

1、設備的檢查保養(yǎng)分周、月度、季度、半年、年度，由各專業(yè)主管按保養(yǎng)

相關(guān)項目、合適的內(nèi)容、達標參數(shù)制訂保養(yǎng)相關(guān)計劃，交工程部經(jīng)理實

施。

2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責任人和主管填寫保養(yǎng)記錄并存檔。

3、設備的維修分小修、中修、大修三種，由工程部經(jīng)理根據(jù)設備的性能等

規(guī)劃編制維修合適的方案，交由主管執(zhí)行。

4、小修相關(guān)項目如一般的零部件修補或更換，由熟練技工負責；中修相關(guān)

項目如較

重要又有一定工藝難度的零部件檢修或更換，由工程部經(jīng)理負責；大修

相關(guān)項目如關(guān)鍵主件檢修或更換，由總工程師負責。

5、為切實保證工程質(zhì)量，小修相關(guān)項目由主管檢查驗收；中修相關(guān)項目由

工程部經(jīng)

理監(jiān)管、驗收；大修相關(guān)項目由總工程師監(jiān)督、驗收。

6、如巡查保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可導致嚴重故障的缺陷事項，必須立即填寫記錄表

格，上報專業(yè)主管或工程部經(jīng)理整改。

7、每日巡檢保養(yǎng)后必須填寫相應的表格，主管負責監(jiān)督執(zhí)行。

8、每月由總工程師召集各專業(yè)及工程部經(jīng)理巡查工程部所轄范圍，對設備、

衛(wèi)生、安全等狀況進行評比，選出當月的優(yōu)秀班組，對發(fā)現(xiàn)的問題，限

時整改。巡查結(jié)果在工程部每月評比表上公布。

9、工程部經(jīng)理每月根據(jù)設備運行、維修、保養(yǎng)、異常變化等情況編寫當月

工程報告，交總工程師。

1()、總工程師根據(jù)各設備的數(shù)據(jù)記錄及工程部經(jīng)理的意見，每年總垢編寫工

程部設備性能狀況的評估。

二、機房管理管控規(guī)定

工程部管轄下的設備機房有兩大類型：一類是生產(chǎn)機房如變配電房、電梯

機房、冷水機房、水泵房等；另一類是監(jiān)控管理管控中心如消防控制中心、

緊急廣播控制室、電訊機房、樓宇自動化管理管控中心等。前者是工作重地，

后者是機要重地。為規(guī)范各機房的管理管控，特制定本規(guī)定。

1、機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生

產(chǎn)重地，請勿進入”的告示牌。

2、凡易燃易爆的設備場站，高電壓、高溫等設備場所，在外圍的入口或通

道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。

3、各系統(tǒng)的設備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標識。

4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼

表明用途和狀態(tài)的告示牌。

5、機房鑰匙是專用鑰匙，未經(jīng)工程部經(jīng)理批準并登記在冊，任何員工不得

持有或隨意配制機房鑰匙。

6、未經(jīng)部門領(lǐng)導批準，外來人員（包括參觀學習和施工等）禁止進入機房；

未經(jīng)批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關(guān)規(guī)定，服從機房工作人

員的安排指導。

7、政府職能部門如消防局、供電局、電訊局突然到場檢查或抽查相應的機

房如消防中心、變配電房、電訊機房等，當值人員在檢驗證件核實身份

后，應熱情接待，主動配合，做好記錄，并應立即通知專業(yè)主管或部門

領(lǐng)導。

8、保持機房的安靜、嚴肅、整潔、嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、睡覺、

喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。

9、嚴禁攜帶火種進入易染易爆的設備場站和電子類設備機房，嚴禁在機房

內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準并落實安全措施，不得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)。

10、機房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應時刻保持待機狀態(tài)，嚴

禁打私人電話或長時間占用電話。

11、各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設備的參數(shù)記

錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。

12、嚴禁在機房電腦終端上使用配套之外的軟件，無書面指令不得更改工作

程序或改動任何數(shù)據(jù)。

三、設備機房防火規(guī)定

（一）設備機房防火規(guī)定

1、不得在機房內(nèi)吸煙。

2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。

機房內(nèi)不得存放易燃物品。

3、需要動火作業(yè)時，由專業(yè)主管填寫機房動火作業(yè)申請表，工程部經(jīng)理簽

名同意后方能施工。施工前應清除動火現(xiàn)場的易燃物品，施工后認真檢

查，確無火種方能離開。

4、部門、班組管理管控人員在當值期間，應注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措

施，

并教導員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正碓方法。

5、當值人員應巡查、記錄責任管轄區(qū)域消防報警和消防設備的情況，及時

報告、處理火警信號。

6、機房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。

7、機房內(nèi)的火災探測器、噴淋頭、防火門、防火簾防排煙設備、滅火器、

防煙面罩、疏散標志和指示燈等設施，必須保持完整好用。保安部應每

月檢查、保養(yǎng)，確保使用時不出故障，并附相應記錄上報工程部經(jīng)理。

8、發(fā)生電氣火災時;當值員工施救時應堅持“先斷電，后滅火"原則；如

油路發(fā)生火災，應立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二

氧化碳及其他干式滅火器撲救。

9、火災時設備操作應按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好放火措施。

10、遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。滅火后，要

詳細記錄火災原因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導。

四、機房衛(wèi)生管理管控規(guī)定

為做好機房內(nèi)外和設備的清潔工作，保證設備的最佳運行環(huán)境，特定本衛(wèi)

生制度。

1、機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐談、亂丟雜物。

2、各班員_L必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無朵物、無粉塵。

3、機房內(nèi)各設備必須按時擦拭，使設備表面光潔無塵。

4、機房值班員工必須按時清潔機房通風系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。

5、機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵。

6、主管負責制定木機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責。

7、工程部經(jīng)理定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重問題，立刻組織整改。

8、工程部每月組織一次巡檢對各系統(tǒng)所轄區(qū)域進行衛(wèi)生檢查評比。

第六節(jié)強電系統(tǒng)管理管控規(guī)定

一、層間配電房管理管控制度

1、層間配電房門及房內(nèi)的電箱平時應鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應標志清晰。

2、配電房內(nèi)每周清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物。

3、工程部每周一次檢查內(nèi)部設備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。

4、工程部根據(jù)相關(guān)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設施，重點做好設備清潔和緊固

接線

端子。

5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫樓層電房設備檢查表。

二、轉(zhuǎn)、停、電通知用戶工作規(guī)定

（一）相關(guān)計劃轉(zhuǎn)、停電

1、供電局轉(zhuǎn)、停電，工程部接到通知后立即報告工程部經(jīng)理。

2、因大廈施工需要停電，工程部須至少提前24小時將停電相關(guān)計劃書上報

相關(guān)頊目

經(jīng)理。

3、相關(guān)項目經(jīng)理審批后，擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由管理管控部派發(fā)至用戶。

4、轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應在事發(fā)前1小時送達用戶，如不能在上述時間內(nèi)

送達，應報經(jīng)理批準起用大廈廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。

（二）事故轉(zhuǎn)、停電

1、大廈因供電局故障發(fā)生停電，工程部須立即向相關(guān)項目經(jīng)理報告，經(jīng)相

關(guān)項目經(jīng)

理批準，起用大廈廣播系統(tǒng)向用戶解釋原因。事后，工程部應向供電局

索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈相關(guān)項目經(jīng)理。

2、因大廈內(nèi)部事故引起停電，工程部應立即排除故障恢復供電，并即時口

頭向相關(guān)項目經(jīng)理報告，相關(guān)項目經(jīng)理批準后，啟用大廈廣播系統(tǒng)向用

戶解釋原

因。工程部于事后12小時內(nèi)向相關(guān)項目經(jīng)理提交書面報告。

3、事故轉(zhuǎn)、停電后24小時內(nèi)，相關(guān)項目部擬定解釋函，交管理管控部送達

用戶。三、停電、限電管理管控規(guī)程

1、停電、限電的審批權(quán)限為工程部經(jīng)理以上。

2、收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，馬上報告工程部

經(jīng)理，并至少提前24小時書面通知受影響的月戶。

3、工程部經(jīng)理應安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。

4、轉(zhuǎn)、停電前應填寫操作票，交給專業(yè)主管簽名。

5、轉(zhuǎn)、停電后當值人員應重點檢查電房、空調(diào)機房、水泵房、電梯房、消

防中心內(nèi)設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。

6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應記錄在當值日志上。

四、臨時用電管理管控規(guī)程

（-）用電申請

用戶應事先向管理管控公司以書面形式申請用電，并注名用電單位全稱、

用電地點、負荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。

（二）公司審批

用電申請須經(jīng)工程部審批。

（三）接線及送電

經(jīng)批準后，用戶應自己敷設好用電線路，經(jīng)工程部檢查符合用電要求后

方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。

（四）停電及拆線

用戶終止用電，應事先通知工程部，再由技術(shù)人員斷電拆線，并確認電

表讀數(shù)，填寫電表聽用單。

（五）計費方式

1、電表計費，由用戶自備并指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按

拆表時用量計費。

2、無表估算，按負荷量及用電時間事先估算。

需要動火作業(yè)時，由專業(yè)主管填寫機房動火作業(yè)申請表，工程部經(jīng)理簽

名同意后方能施工。施工前應清除動火現(xiàn)場的易燃物品，施工后認真檢

套，確無火種方能離開。

4、部門、班組管理管控人員在當值期間，應注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措

施，

并教導員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。

5、當值人員應巡查、記錄責任管轄區(qū)域消防報警和消防設備的情況，及時

報告、處理火警信號。

6、機房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。

7、機房內(nèi)的火災探測器、噴淋頭、防火門、防火簾防排煙設備、滅火器、

防煙面罩、疏散標志和指示燈等設施，必須保持完整好用。保安部應每

月檢查、保養(yǎng)，確保使用時不出故障，并附相應記錄上報工程部經(jīng)理。

8、發(fā)生電氣火災時?，當值員工施救時應堅持“先斷電，后滅火"原則；如

油路發(fā)生火災，應立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二

氧化碳及其他干式滅火器撲救。

9、火災時設備操作應按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好放火措施。

10、遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。滅火后，要

詳細記錄火災原因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導。

四、機房衛(wèi)生管理管控規(guī)定

為做好機房內(nèi)外和設備的清潔工作，保證設備的最佳運行環(huán)境，特定本衛(wèi)

生制度。

1、機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐談、亂丟雜物。

2、各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。

3、機房內(nèi)各設備必須按時擦拭，使設備表面光潔無塵。

4、機房值班員工必須按時清潔機房通風系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。

5、機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵。

6、主管負責制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責。

7、工程部經(jīng)理定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重問題，立刻組織整改。

8、工程部每月組織一次巡檢對各系統(tǒng)所轄區(qū)域進行衛(wèi)生檢查評比。

第六節(jié)強電系統(tǒng)管理管控規(guī)定

一、層間配電房管理管控制度

1、層間配電房門及房內(nèi)的電箱平時應鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應標志清晰。

2、配電房內(nèi)每周清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物。

3、工程部每周一次檢查內(nèi)部設備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。

4、工程部根據(jù)相關(guān)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設施，重點做好設備清潔和緊固

接線

端子。

5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫樓層電房設備檢查表。

二、轉(zhuǎn)、停、電通知用戶工作規(guī)定

（一）相關(guān)計劃轉(zhuǎn)、停電

1、供電局轉(zhuǎn)、停電，工程部接到通知后立即報告工程部經(jīng)理。

2、因大廈施工需要停電，工程部須至少提前24小時將停電相關(guān)計劃書上報

相關(guān)項目

經(jīng)理。

3、相關(guān)項目經(jīng)理審批后，擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由管理管控部派發(fā)至用戶。

4、轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應在事發(fā)前1小時送達用戶，如不能在上述時間內(nèi)

送達，應報經(jīng)理批準起用大廈廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。

（二）事故轉(zhuǎn)、停電

1、大廈因供電局故障發(fā)生停電，工程部須立即向相關(guān)項目經(jīng)理報告，經(jīng)相

關(guān)項目經(jīng)

理批準，起用大廈廣播系統(tǒng)向用戶解釋原因。事后，工程部應向供電局

索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈相關(guān)項目經(jīng)理。

2、因大廈內(nèi)部事故引起停電，工程部應立即排除故障恢復供電，并即時口

頭向相關(guān)項目經(jīng)理報告，相關(guān)項目經(jīng)理批準后，啟用大廈廣播系統(tǒng)向用

戶解釋原

因。工程部于事后12小時內(nèi)向相關(guān)項目經(jīng)理提交書面報告。

3、事故轉(zhuǎn)、停電后24小時內(nèi)，相關(guān)項目部擬定解釋函，交管理管控部送達

用戶。三、停電、限電管理管控規(guī)程

1、停電、限電的審批權(quán)限為工程部經(jīng)理以上。

2、收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，馬上報告工程部

經(jīng)理，并至少提前24小時書面通知受影響的用戶。

3、工程部經(jīng)理應安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。

4、轉(zhuǎn)、停電前應填寫操作票，交給專業(yè)主管簽名。

5、轉(zhuǎn)、停電后當值人員應重點檢查電房、空調(diào)機房、水泵房、電糅房、消

防中心內(nèi)設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。

6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應記錄在當值日志上。

四、臨時用電管理管控規(guī)程

（一）用電申請

用戶應事先向管理管控公司以書面形式申請用電，并注名用電單位全稱、

用電地點、負荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。

（二）公司審批

用電申請須經(jīng)工程部審批。

（三）接線及送電

經(jīng)批準后，用戶應自己敷設好用電線路，經(jīng)工程部檢查符合用電要求后

方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。

（四）停電及拆線

用戶終止用電，應事先通知工程部，再由技術(shù)人員斷電拆線，并確認電

表讀數(shù)，填寫電表聽用單。

（五）計費方式

1、電表計費，由用戶自備并指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按

拆表時用量計費。

2、無表估算，按負荷量及用電時間事先估算。

九、工作票制度

1、在電氣設備上工作，應填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列三種：

填寫甲種工作票；填寫乙種工作票；口頭或電話命令。

2、填寫甲種工作票的工作為：高壓設備工作需要全部停電或部分停電

者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設備停電

或做安全措施者。

3、填乙種工作票的工作為：帶電作業(yè)和在帶電設備外殼上的工作；控制屏

和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次結(jié)線回路上的工作，

無需將高壓設備停電者；轉(zhuǎn)動中的發(fā)動機上的工作。

4、其他工作用口頭和電話命令。口頭和電話命令必須清楚正確，值班員應

將發(fā)令人、負責人及工作任務詳細記入操作記錄箭中，并向發(fā)令人復誦

核對一遍。

5、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應正確清楚，不得任意涂改，

如有錯別字、漏字需修改時，應字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經(jīng)

常保存在工作地點，由工作負責人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)。

值班員應將工作票號碼、工作任務、許可工作時間及完工時間記入操作

記錄簿中。

6、一個工作負責人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列的工作地點，以一個

電氣連接部分為限。開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應一次做完。

7、事故搶修工作可不用工作票，但應記入操作記錄簿內(nèi)。在開始工作前必

須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負責監(jiān)護，即：停電、驗電，裝

設接地線，懸掛指示牌和裝設遮攔。

8、甲、乙工作票的有效時間，以批準檢修期為限。

9、需要變更工作班中的成員時，須經(jīng)工作負責人同意。

10、工作票簽發(fā)人由強電主管擔任。工作負責人和允許辦理工作票的值班員

（工作許可人）由強電資深技術(shù)工擔任。

11、工作票所列人員的安全責任：

a）工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填寫的安全措

施是否正確完備；所派工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神

狀態(tài)是否良好。

b）工作負責人（監(jiān)護人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實際進行安全思想

教育；督促、監(jiān)護工作人員遵守本規(guī)程；負責檢查工作票所載安全措施

是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件；工作前

對工作人員交待安全事項。

c）工作許可人：負責審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條

件；負責檢查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負責檢查停電設備

有無突然來電的危險；對工作票所列合適的內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也

必須向

工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時應要求做詳細補充。

d）工作班成員：認真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場安全措施，互相關(guān)心施工安全,

并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實施。

十、供電突發(fā)性事故的應急措施

（一）外線故障

1、大廈設計要求：主供停電，備供自動投入。當外線故障導致主供電源停

電時，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示

燈，當明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關(guān)退出，掛“有人_L

作，禁止合閘”指示牌。

2、備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備供

電源進線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應處于準備合閘位置，合上備供

電源進線柜開關(guān)。

3、檢查PT柜和變壓器出線柜是否正常。

4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。

5、向供電局調(diào)度室了解外線故障情況。

（二）內(nèi)部故障

當高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤

操作引起，除該高壓柜停電，甚至會引起主供電源或備用電源的受電柜停電，

此時值班人員應遵守下列程序：

1、將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，1人用提式1211滅火器滅火,

1人向消防中心報告）。

2、將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛：有人工作，禁止合閘”指示牌。

3、將低壓母聯(lián)合閘，保證大廈設施用電。

4、向工程部主管和急修班報告故障經(jīng)過和處理情況。

5、工程部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故

發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)，報告有關(guān)部門。

（三）市電全停

1、當兩路市電全停，啟動發(fā)電機。

2、退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應急負荷供電，并每隔15

分鐘檢查一次發(fā)電機動運行狀況，如燃油量、水溫等。

3、監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復正常，立即退出

發(fā)電機電源，恢復市電供電。

4、做好記錄，及時向上級領(lǐng)導報告。

5、市電失壓，發(fā)電機如不能正常自動啟動，則用手動啟動。

（四）通知用戶

供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，專業(yè)主管預計修復時間，并按轉(zhuǎn)、停電通知

影響的用戶。

十一、柴油發(fā)電機安全操作規(guī)程

（一）自動狀態(tài)

1、保持啟動電動機的蓄電池組達到啟動電壓。

2、保持散熱器冷卻水位正常、循環(huán)水閥常開。

3、曲軸箱油位保持在量油尺刻線±2cm的范圍內(nèi)。

4、燃油箱油量在一半以上，燃油供油閥常開。

5、發(fā)電機控制屏的“運行一停止一自動”開關(guān)放在“自動”位置。

6、機組配電屏的模式開關(guān)打在“自動”位置。

7、散熱器風機開關(guān)打在“自動”位置。

8、機組收到市電失壓的訊號后啟動，確認市電失壓，切開轉(zhuǎn)換柜市電開

關(guān)，合上轉(zhuǎn)換柜發(fā)電開關(guān)，啟動機房的進風和排風機。

（二）手動啟動

1、室內(nèi)氣溫低于20℃時，開啟電加熱器，對機器進行預熱。

2、檢查機體及周圍有無妨礙運轉(zhuǎn)的雜物，如有應及時清走。

3、檢查曲軸箱油位、燃油箱油位、散熱器水位。如油位水位低于規(guī)定值，

應補充至正常位置。

4、檢查燃油供油閥和冷卻水截止閥是否處于開通位置。

5、檢查起動電機的蓄電池組電壓是否正常。

6、檢驗配電屏的試驗按鈕，觀察各報警指示燈有否接通發(fā)亮。

7、檢查配電屏各開關(guān)是否置于分閘位置，各儀表指示是否處于零位。

8、啟動進風和排風機。

9、按動發(fā)動機的起動按鈕，使其啟動運轉(zhuǎn)。如第一次起動失敗，可按下配

電屏上相應的復位按鈕，待其警報消除、機組回復正常狀態(tài)可進行第二

次啟動。啟動后，機器運轉(zhuǎn)聲音正常，冷卻水泵運轉(zhuǎn)達指示燈亮及儀

表指示正常，啟動成功。

（三）手動操作并聯(lián)供電

1、待并車發(fā)電機的油溫、水溫、油壓達到正常值，運轉(zhuǎn)正常。

2、等并車發(fā)電機的輸出電壓和頻率的數(shù)值與母排上的數(shù)值相一致。

3、把待并車發(fā)電機的同步器手柄打在“合閘”位置。

4、觀察同步指示器的指示燈及指針。

5、觀察同步指示器的指示燈，完全熄滅時或指針旋轉(zhuǎn)到零位，即可打上并

電合閘開關(guān)。

6、機組進入并車運行，隨后把其同步器手柄旋回“關(guān)斷”位置。

7、如果同步器合閘后，同步器指針旋轉(zhuǎn)太快或反時針旋轉(zhuǎn)，則不允許并車，

否則，將導致合閘失效。

8、動并車成功后，應立即與低壓配電房聯(lián)系，落實總配電屏饋出開關(guān)可否

合閘送電后再行操作。

（四）運行安全管理管控

1、按照規(guī)定時間檢查各指示儀表，注意潤滑油的壓力、水溫是否有變化。

潤滑油的壓力不得低于150kPa,冷卻水溫不得高于95℃。

2、檢查曲軸箱油位、燃油箱油位、散熱器水位，低于正常位置應予以補

充。

3、勤觀察配電屏各儀表及各報警指示燈是否正常。凡紅燈亮表示有故障，

綠燈為正常運行指示燈。

4、檢查充電器是否正常充電。

5、傾聽機器的各部分運轉(zhuǎn)聲響是否正常。

6、手摸機體外殼、軸承部位外殼、油管、水管，感覺溫度是否正常。

7、留意發(fā)動機或電器設備是否有焦糊等異味。

8、發(fā)現(xiàn)有不良情況，應即時處理解決；嚴重的應停機處理。

9、凡故障停機，須把故障消除，然后按動機組上的重復手掣，機組方可再

進行運作。

1()、對各運行參數(shù)，每班記錄不少于兩次。

(五)停車

1、總控屏的輸出饋電開關(guān)分閘，脫開電網(wǎng)。

2、發(fā)電機空載運轉(zhuǎn)10分鐘后停車。

3、停止機房的風機、冷卻水泵等。

十二、柴油發(fā)電機運行管理管控規(guī)定

1、每天定期巡查機房及機組設備。

2、每月空載試運行兩次，每次15分鐘，并檢查電池液位、接線端子、外圍

設備運行情況，填寫試運行記錄表。

3、油箱內(nèi)燃油應至少儲備1.5噸，發(fā)現(xiàn)儲備不足立即通知主管訂購。

4、發(fā)電機置于自動狀態(tài)，當市電全停，機組自動投入。如自投失效，馬上

由當值人員手動投入。

5、發(fā)電機帶負荷運行時，每小時抄錄運行數(shù)據(jù)一次。

6、當值員工每天打掃發(fā)電機房衛(wèi)生一次，清潔機組及外圍設備表面的灰塵。

7、保持機房內(nèi)的通風和照明設施良好。

十三、柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)定

1、大廈發(fā)電機組及控制屏由高壓運行工協(xié)助發(fā)電機維修公司進行保養(yǎng)，并

按運行情況提出大、中修建議。

2、高壓運行工按發(fā)電機保養(yǎng)合同合約要求協(xié)助及監(jiān)督維修公司人員進行發(fā)

電機

維修保養(yǎng)，并將工作過程和更換零件數(shù)目作詳細記錄，填寫發(fā)電機試車/

運行記錄表。

3、保養(yǎng)期內(nèi)發(fā)生機組故障應即時通知維修公司，維修公司應負責24小時內(nèi)

排除故障；若在時限范圍無法排除故障，應將實際情況報告強電主管，

再由強電主管逐級上報，協(xié)調(diào)時間維修。

4、工作合適的內(nèi)容如下：

（1）潤滑系統(tǒng)：檢查液面、漏油；更換機油、機油濾清器。

（2）冷卻系統(tǒng)：檢查散熱器、喉管及連接器；水位，皮帶張力及水泵等。

（3）進風口系統(tǒng)：檢查空氣過濾器、管位及連接器；更換空氣過濾器。

（4）燃油系統(tǒng)：檢查燃油液位、限速器、油管及連接器、燃油泵。排液（燃

油缸及油水分離器覺淀物或水），更換柴油過濾器。

（5）排氣系統(tǒng)：檢查排氣阻塞、漏氣；排放消聲器積炭積水。

（6）充電系統(tǒng)：檢查電池充電器電池電解液位、密度（每個月檢查一次），

儀表總開關(guān)，接線管及指示燈。

（7）發(fā)電機部分：檢查進風口阻塞情況、接線端子、絕緣、振動及各部件

是否正常。

（8）自動控制裝置：檢查模擬供、停電、起動油機自動裝置是否正常。

（9）視實際情況更換機、各種油隔及空氣隔。

（10）清潔機組，每月清潔冷卻器外圍。完成上列工作檢查后，開動機組

15分鐘（或帶負荷運行）。

（11）控制屏每月一次清潔及檢查和實施維修保養(yǎng)工作。

（12）發(fā)現(xiàn)問題，做出記錄。

第七節(jié)弱電系統(tǒng)管理管控規(guī)定

一、弱電系統(tǒng)管理管控規(guī)定

1、嚴格遵守系統(tǒng)各項設備運行管埋管控規(guī)程，保證各設備處于良好狀態(tài),

系統(tǒng)

設置放于自動位置。

2、各班將各設備運行情況記錄于當值日志。

3、根據(jù)保養(yǎng)相關(guān)計劃做好各設備的保養(yǎng)。

4、遇故障報警即時處理并記錄于運行日志。

5、對外包保養(yǎng)設備的承包商做好監(jiān)督。

6、各設備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。

7、嚴禁于系統(tǒng)各計算機上使用自帶軟件。

二、弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、弱電系統(tǒng)設備由弱電組負責維修保養(yǎng)。

2、專業(yè)主管每年12月制度下一年度的保養(yǎng)相關(guān)計劃并負責實施。

3、工作過程注意做好防靜電措施。

4、對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。

5、對于有一用一備的設備不可同時退出主、各設備保養(yǎng)，一般是先主后備。

6、對紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應用吸塵器

或小氣泵進行清潔。

7、根據(jù)系統(tǒng)特點重點做好清潔和緊固接線端口的工作。

8、工作結(jié)束后要測試被保養(yǎng)設備并填寫有關(guān)表格。

三、樓宇自控系統(tǒng)管理管控

（一）運行規(guī)程

1、控制，計算機保持開啟。

2、每月對系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)進行備份。

3、控制點定義、預定日程表等參數(shù)不可隨意修改。

4、新增被控設備要注意繼電器觸點容量。

5、保持設備表面清潔。

6、嚴禁于控制電腦上運行自帶軟件及游戲。

7、當有“危急報警”發(fā)生時立即查明及檢修。

8、一切元器件、線路不得隨意更改。

9、網(wǎng)絡控制器，控制電腦故障應于4小時內(nèi)修復；現(xiàn)場控制器、擴展模塊

故障應于8小時內(nèi)修復；中間繼電器故障應于2小時修復。

（二）維修保養(yǎng)規(guī)程

1、每天使用相應軟件工具掃描控制電腦硬盤。

2、根據(jù)保養(yǎng)相關(guān)計劃做好系統(tǒng)保養(yǎng)。

3、每天監(jiān)控NCU狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不在線故障立刻處理。

4、注意后備電池充放電情況，每天檢查一次。

5、注意電腦顯示的各控制模塊工作情況。

6、NCU保養(yǎng)時應關(guān)閉電源，其余各DDC箱可帶電作業(yè)。

7、保養(yǎng)時著重檢查端子接線情況及各接插件。

8、保養(yǎng)時選擇一定數(shù)量的控制點進行測試。

9、保養(yǎng)情況記錄于樓宇自控系統(tǒng)設備檢查表上。

四、電腦網(wǎng)絡管理管控

（一）運行管理管控規(guī)定

1、所有網(wǎng)絡設備保持24小時運行。

2、每天用相應工具整理主、備服務器磁盤碎片。

3、保持設備表面清潔。

4、嚴禁于網(wǎng)絡設備上運行自帶軟件及游戲。

5、嚴禁私自接駁互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。

6、機房空調(diào)應保持開啟。

7、根據(jù)保養(yǎng)相關(guān)計劃做設備保養(yǎng)。

8、設備運行參數(shù)、接線、元器件不得隨意更改。

9、防火墻、服務器、主干交換機器故障應于4小時內(nèi)修復；接入交換

機及網(wǎng)絡線故障應于8小時內(nèi)修復。

（二）保養(yǎng)規(guī)程

1、接用戶投訴故障后，須利用相應設備確認故障范圍。

2、留意后備電源電池充放電情況。

3、保養(yǎng)時注意檢查各插件情況，并填寫網(wǎng)絡設備檢查表。

4、維修保養(yǎng)時主、備服務器不可同時退出。

5、服務器硬盤故障可于帶電情況下更換，但只限于規(guī)格型號相同的情況下。

6、掃描硬盤時若發(fā)現(xiàn)壞區(qū)，應嘗試用軟件修復，修復失敗則將之隔離。

7、DDN專線中斷時應立即向互聯(lián)網(wǎng)供應商報故障。

五、程控交換機管理管控

（一）運行管理管控規(guī)定

1、保證交換機工作電源的正常供應及機房中央空調(diào)的開啟。

2、當班技工注意運行情況，如發(fā)現(xiàn)有異聲、異味、電壓不穩(wěn)現(xiàn)象馬上檢查

維修。

3、交換機機柜頂禁止擺放任何物件。

4、未經(jīng)主管同意，禁止修改機器參數(shù)。

5、配線架的配線改動后必須修改配線資料。

6、維護終端平時應關(guān)閉，必須記錄在當值日志和保養(yǎng)表格上。

7、機器參數(shù)如有改動，必須記錄在當值日志和保養(yǎng)表格上。

8、涉及影響機器運行故障應于8小時內(nèi)解決，一般的用戶卡、中繼卡的故

障于2個工作日內(nèi)解決，并將有關(guān)維修情況記錄在當值日志上。

（二）維修保養(yǎng)規(guī)程

1、由弱電技工負責。

2、專業(yè)主管每年12月制定下一年度的保養(yǎng)相關(guān)計劃。

3、接觸功能卡前必須先戴上防靜電帶，作業(yè)過程須關(guān)閉交換機電源。

4、清潔功能卡、機架、鎮(zhèn)流器、散熱柵的灰塵，緊固各接線端子，清潔功

能卡和PAG卡上的接口。

5、功能卡發(fā)生故障時應先用備用卡更換，壞卡送廠家維修。

6、中央處理器發(fā)生故障又不能馬上解決時，應立即通知廠家到場維修。

7、所有的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后，應測試系統(tǒng)是否正常，并填寫電話總機房

設備檢查表。

六、綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、嚴格按照保養(yǎng)相關(guān)計劃進行系統(tǒng)的保養(yǎng)。

2、配線架跳線的壓接只能使用專用工具。

3、配線架沒有用的跳線應拆除。

4、清除配線架、光纖機架、樓層配線架上灰塵，保持設備清潔。

5、檢查緊固有關(guān)的配線架和模塊。

6、檢查配線架上的標志，發(fā)現(xiàn)缺失馬上補充。

7、工作完成后填寫通訊線路設備檢查表。

七、直線電話系統(tǒng)運行管理管控規(guī)定

1、任何直線電話的開通均須憑業(yè)主的有效書面委托或電話開通單。開通后

用戶在委托書或電話開通單上簽收，施工人員將有關(guān)資料輸入電腦并填

寫配線資料。

2、禁止私自接駁直線電話。

3、配合電信局做線路調(diào)整，將調(diào)整后的資料記錄在當值日志和配線資料上。

4、配合用戶直線電話遷入大廈，將有關(guān)資料記錄在當值日志和配線資料上。

5、凡屬外線遷入大廈的用戶，開通該電話必須憑業(yè)主簽發(fā)的電話開通單。

開通后用戶在開通單上簽收，施工人員將有關(guān)資料輸入電腦和填寫配線資

料。

6、用戶退租拆除電話須憑業(yè)主發(fā)出的拆線通知，拆線后修改電腦資料和配

線資料。

7、所有完成后的電話開通單和電話拆線單都應于當日交回工程部辦公室。

八、保安監(jiān)視系統(tǒng)運行管理管控規(guī)定

1、保證系統(tǒng)不間斷電源的開啟。

2、系統(tǒng)的不間斷電源嚴禁使用監(jiān)視設備以外的負載。

3、樓層攝像頭的電源插座嚴禁使用修改系統(tǒng)參數(shù)。

4、未經(jīng)主管的同意，嚴禁修改系統(tǒng)參數(shù)。

5、系統(tǒng)參數(shù)修改后應記錄在當值日志上，并即時通知當值監(jiān)控員。

6、每天巡查系統(tǒng)運行情況一次，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，并記錄在當值日志上。

7、系統(tǒng)有關(guān)的參數(shù)修改和重大維修都應記錄在保養(yǎng)表格上。

8、攝像頭和紅外報警器故障應于3小時內(nèi)修復；矩陣開關(guān)故障應于8小時

內(nèi)修復，監(jiān)視器和線路故障應于2個工作日內(nèi)修復。有關(guān)的維修情況記

錄在當值日志上。

九、消防設備運行規(guī)定

1、監(jiān)控中心保安員負責監(jiān)控室消防設備（報警系統(tǒng)、BTM系統(tǒng)、聯(lián)動柜等）

24小時運作操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應立即派人前往觀察。

確認火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備。

2、如有設備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知工程部進行維修處理。

3、當值保安員要負責監(jiān)控室的清潔工作，保持地面、墻壁、設備無積塵、

水漬、油漬。

4、工程部根據(jù)弱電系統(tǒng)設備保養(yǎng)規(guī)定和消防設備保養(yǎng)合同合約，對消防設

備進

行日常維護保養(yǎng)。

5、工程部和保安部每月定期對大廈消防系統(tǒng)進行模擬檢測，確保消防設備

處于正常狀態(tài)。

6、消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動/自動

等），應由工程部書面通知保安部，并提出相應的臨時措施，確保大廈消

防安全。

十、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)相關(guān)計劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。

2、保養(yǎng)時先斷開系統(tǒng)電源。

3、清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導軸。

4、清潔CD機激光頭和機械部分。

5、檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。

6、清潔擴音機散熱器上的灰塵。

7、保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測試、并填寫消防中心設備檢查表。

十一、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風機維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)相關(guān)計劃進行機器的保養(yǎng)。

2、手動盤動風機檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢測。

3、檢查風機風葉，消除表面灰塵。

4、加注潤滑油，檢查緊固風機接線端子。

5、消除控制箱表面和內(nèi)部的灰塵，檢查箱內(nèi)器件。

6、檢查風機與風管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。

7、手動啟動風機檢查運行情況。

8、工作結(jié)束后，填寫消防風機檢查表。

十二、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)相關(guān)計劃進行系統(tǒng)保養(yǎng)。

2、消除卷閘電機及傳動鏈條表面灰塵，并加潤滑油。

3、檢查控制箱內(nèi)器件，緊固接線端子，清潔箱內(nèi)及表面灰塵。

4、檢查手動開關(guān)控制盒，清潔按鈕上的污物。

5、檢查卷閘上下行程開關(guān)，開關(guān)滑軌加潤滑油。

6、檢查電動剎車手動開關(guān)和手動起閘裝置。

7、手動上升和下降防火閘，檢查運行情況，并調(diào)整上下行程開關(guān)位置，令

卷閘開啟或關(guān)閉處于適當?shù)奈恢?。測試過程嚴防卷閘沖頂或沖底。

8、卷閘附近的煙/溫感檢查自動落閘功能，消防中心監(jiān)控員在聯(lián)動臺上測

試遙控落閘功能。

9、工作結(jié)束后填寫防火卷閘、門設備檢查表。

十三、應急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度

1、各樓層應急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。

2、巡樓人員每天檢查一次應急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上報工程部維修。檢查內(nèi)

容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測

試按鈕是否仍然發(fā)亮。

3、應急燈具應保持清潔。

4、燈具有破損或缺失應馬上由工程部補充并報保安部追查。

第八節(jié)給排水系統(tǒng)管理管控規(guī)定

一、安全用水、供水管理管控制度

根據(jù)市安全用水管理管控的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本大廈的具體情況，對大廈供

水管理管控規(guī)定如下：

1、凡屬大廈范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)（即自來水公司向本大廈供水總表以內(nèi)的）

一律由管理管控公司管理管控。

2、用戶出門前應將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。

3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。

4、有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理管控公司將按下列規(guī)定處理：

a）私自裝表接水或繞表接水者，除當場停用，按最大流量和使用時間加倍

追計水費外，還要賠償大廈損失。

b）私自啟動水表的封印影響準確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水

費外，賠償大廈損失。

c）私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計

水費外，賠償大廈損失。

5、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕管理管控公司機電維修人員檢查，不采納

安全

用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，

按實際情況賠償損失。

二、大廈節(jié)水、用水措施

1、嚴格按照節(jié)水辦所批復的用水量用水，不超標用水。

2、在各洗手間、荼水間張貼節(jié)水標語，加強用戶節(jié)水意識。

3、安裝感應式或延時式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。

4、每天抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。

5、做好地下水池、冷卻塔、膨脹水箱的防漏措施。

三、工程部停水、限水管理管控制度

1、所有的停水、限水審批權(quán)限為工程部經(jīng)理以上。

2、收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應立即報告經(jīng)理，至少

提前24小時書面通知受影響的用戶。

3、專業(yè)主管應安排足夠的人員處理停、限水工作。

4、停水前應將地下水池注滿。

5、停水期間工程人員應每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應

關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通過緊急廣播通知受影響的用戶。

6、當值人員應將停水、限水情況記錄在當值日志上。

四、給排水設備（設施）操作規(guī)程

（一）生活水泵操作規(guī)程

1、檢查控制柜電壓表是否指示正常位置。

2、檢查水池水位是否正常。

3、檢查水池液壓進水閥是否正常。

4、檢查水泵進出口閥門是否處于開合狀態(tài)。

5、仔細閱讀交班記錄。

6、泵組選擇開關(guān)每日輪換一次。

7、將恒壓泵開關(guān)打向自動（AUTO）位置，將主泵開關(guān)打向自動（AUTO）

位置。

8、觀察電流是否正常，泵體是否有異聲。

9、待壓力升至設定壓力時，將其余副泵開關(guān)打向自動（AUTO）位置。

1（）、每次開啟主泵時應排氣。

11、嚴禁亂動其他開關(guān)和按鈕。

（二）污水泵操作規(guī)程

1、控制箱上轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“手動”位置。

2、按控制箱上“啟動”鈕，開啟水泵排水。

3、按控制箱上“停止”鈕，水泵停止排水。

4、將水泵控制箱上轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“自動”位置，水泵進入自動運行狀態(tài)。

五、給排水系統(tǒng)運行管理管控規(guī)定

1、經(jīng)常保持水泵房通風換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。

2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋、檢查門必須鎖好，無關(guān)人員不

得借用鑰匙。

3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。

4、每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉(zhuǎn)是否

正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動”位置。

5、定期檢查水泵、電機的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油情況是否良好等。

6、進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴禁合閘”的

告示牌°

7、發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動失靈等，立即報告專業(yè)主管，并留在現(xiàn)場觀察。

8、每班對泵房進行檢查后，在設備泵房巡檢卡簽名并認真填寫設備系

統(tǒng)巡查表。

六、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由維修組技工負責。

2、專業(yè)主管每年12月份負責制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)相關(guān)計劃。

3、維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前通知會受影響用戶。

4、根據(jù)設備特點重點做好潤滑、除塵工作。

5、供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證大廈供水。

6、污水泵故障時應馬上采取措施，降低集水井水位。

7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應填寫水泵設備檢查表、潛水泵設備檢

查表、消防泵房設備檢查表。

8、給排水設備的故障應于5小時內(nèi)修復，無法解決的應馬上通知受影響用

戶，并報告上級領(lǐng)導，限期修復。

七、水池水箱管理管控規(guī)程

1、水池水箱結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖、出水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合

格證。

2、由專業(yè)公司定期做水池水箱的清潔工作，并提供水質(zhì)化驗報告，經(jīng)防疫

站認可。

3、清洗水池水箱人員須持健康證等有關(guān)證件，并經(jīng)防疫站認可。

4、水池水箱的入口的溢流口要有防蚊蟲、棄物進入池內(nèi)的裝置。

5、水池水箱清洗時如需停水，應至少提前24小時通知受影響的用戶。

6、定期檢查水池水箱的狀況，防止溢漏、滲漏。

7、開啟水池水箱蓋須專業(yè)主管同意。

八、污水井管理管控規(guī)定

1、污水井口蓋板應蓋好，污水泵放在自動位置。

2、嚴禁向污水井內(nèi)拋雜物、小便。

3、工程部人員每天檢查污水井及其設施一次，并將情況記錄在當值日記上。

4、發(fā)現(xiàn)污水井水位異常升高應馬上追查原因并采取相應措施降低水位。

5、污水井每年清潔一次，清除井底沉積物。

6、污水泵每季度檢查和保養(yǎng)一次。

九、化糞池管理管控規(guī)定

1、化糞池每年由指定的專業(yè)公司清潔一次。

2、化糞池入口鐵蓋應蓋好，并保證鐵蓋完好；未經(jīng)專業(yè)主管批準不得開啟

化糞池蓋。

3、清理化糞池工作應安排在非辦公時間的白天進行。

4、化糞池開蓋后要有專人看護并設置警示牌，清理后馬上蓋好。

5、化糞池內(nèi)的沼氣充分散發(fā)后才可作業(yè)，工作場地周圍嚴禁煙火，以防爆

燃。

十、水池清洗工作標準

1、排空水池，關(guān)閉進水和出水閥，打開池底排空閥，無排空閥時需用抽水

泵。

2、當水池排空到一定程度時，利用剩下的0,3?0.5m水帶水清洗，加清

洗劑對池壁及池底進行洗刷，使池壁達到用手觸摸無膩感，然后將洗刷

后的污水排走，再用清水沖洗干凈。

3、對池壁進行消毒，用含氯300克/升的消毒藥物噴于池壁周圍，停留30

分鐘至1小時，然后用清水沖洗干凈。

4、放入自來水并投加維持消毒用的消毒藥物。一般水消毒維持濃度為含氯

0.3毫克/升。

5、檢查池蓋和溢流孔、排氣孔等是否有防蚊、防塵紗網(wǎng)，池蓋是否密封和

加鎖。

6、清理水池上方及其周圍的雜物，使水池周圍環(huán)境整潔。

7、對清洗后的水池水采樣，并送檢。

8、填寫清洗記錄，歸檔管理管控。

十一、給排水系統(tǒng)故障排除措施

（一）給水系統(tǒng)故障處理

1、因給水泵故障影響供水時，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將

備用水泵投入“自動”狀態(tài)運行。

2、給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水

池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，防

止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復正常使用后恢復自動控制狀態(tài)。

3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時，應立即組織搶修，盡快恢復供水。

（二）排水系統(tǒng)故障處理

1、排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止

溢水流入電房和電梯等，組織噴通排水管并用吸水機吸水。

2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流入電房和電梯等，組織疏通排

水管并用吸水機吸水。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從消防樓梯引

走，排到街外。

十二、給排水系統(tǒng)應急處理合適的方案

（一）給水系統(tǒng)

1、水泵

1）發(fā)現(xiàn)或接報生活水泵故障，應停止故障水泵，開啟備用水泵。

2）水泵變頻故障應關(guān)閉變頻器，由專人手動操控水泵，根據(jù)管網(wǎng)壓力控制

啟停。

3）及時報告專業(yè)主管安排維修。

2、氣壓罐

1）發(fā)現(xiàn)或接報氣壓罐內(nèi)膠膜或外置水銀開關(guān)故障，不能有效控制水泵的啟

停，應立即關(guān)閉氣壓罐的進水閥。

2）由專人負責根據(jù)故障區(qū)管網(wǎng)壓力手動啟停水泵。

3）即刻報告專業(yè)主管安排維修。

3、垂直管網(wǎng)

1）發(fā)現(xiàn)或接報垂直管網(wǎng)漏水應立即關(guān)閉故障區(qū)水泵。

2）排空管網(wǎng)積水后，更換或修補破損管道。

3）如一時無法修復應報告專業(yè)主管。

4、下水池出水管

1）發(fā)現(xiàn)或接報下水池出水管漏水，應立刻關(guān)閉水池出水閥和水泵。

2）即刻通知主管，由其安排維修，并在事后作維修報告。

5、下水池進水管

1）發(fā)現(xiàn)或接報下水池進水管漏水，應立刻關(guān)閉水表房進水總閥和水池進水

閥。

2）即刻報告專業(yè)主管，由其安排維修并于事后寫維修報告。

（二）排水系統(tǒng)

1、污水井

1）發(fā)現(xiàn)或接報污水井水位過高，應立即手動開啟污水泵抽水。

2）污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。

3）即刻報告專業(yè)主管，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報

告。

2、排污管道

1）排污管道漏水應立刻用布綁緊裂口。

2）關(guān)閉破裂管對上的用水設備。

3）調(diào)集沙包擋住電梯口和用戶單元門口。

4）報告專業(yè)主管。由其安排人員修補管道裂口或更換管道。

3、通知用戶

1）給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應馬上由專業(yè)主管預計修復時間。

2）4小時可修復的故障應馬上由服務中心通過消防廣播通知受影響的用戶。

3）需超過4小時修復的故障，管理管控公司應書面通知受影響的用戶。

十二、擦窗機操作規(guī)程

1、借用擦窗機申請表借用擦窗機。

2、使用擦窗機前須解開軌道上的制動螺旋及擦窗機的緊固安全帶，并檢查

擦窗機操作系統(tǒng)是否正常。

3、嚴格按安全規(guī)定正確操作擦窗機。

4、注意電源電線的安全操作范圍。

5、使用時如遇緊急情況或天氣惡劣，借用人必須停止使用并將擦窗機駛回

指定的停泊位置，將擦窗機臂降回最低位置。

6、擦窗機使用完后，須將鑰匙交回工程部，由工程部檢查后填寫擦窗機交

接檢查表。

十四、蒸汽站及冷凝泵管理管控

1、保持蒸汽站內(nèi)排風換氣良好。

2、蒸汽閥和蒸汽管道不得有跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象，如有泄漏立即維修或

更換。

3、每天早上6：00供蒸汽時，先將疏水閥的旁道打開，排除冷凝水，待冷

凝水排出后關(guān)閉旁道閥。

4、每班檢查冷凝水箱的回水溫度。當回水溫度過高，檢查各用汽部門減壓

閥和疏水閥是否正常；若不正常，應立即組織維修。

5、冷凝水泵的自動控制系統(tǒng)應處理自動狀態(tài)。

6、每班用手動檢查冷凝水泵運轉(zhuǎn)是否正常，止回閥動作是否靈活正常，在

設備系統(tǒng)巡查表上做好記錄，若發(fā)現(xiàn)不正常應通知主管安排維修。

第九節(jié)空調(diào)系統(tǒng)管理管控規(guī)定

一、風機房管理管控規(guī)定

1、嚴禁無關(guān)人員進入風機房

2、風機房設備由工程部空調(diào)班負責維護維修及日常巡查。

3、風機房內(nèi)必須保持整潔，各燈標志清晰，不得存放雜物或作其他用途。

4、進入風機房維修必須注意用電、防火安全。

5、空調(diào)員工每天兩次巡查風機房，發(fā)現(xiàn)問題及時修理，并記錄在新風機系

統(tǒng)檢查表上。

二、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視合適的內(nèi)容

1、設備巡查

1）巡查運行中的空調(diào)設備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察

電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、

滲水、溢流或缺水現(xiàn)象。

2）巡查設備是否在規(guī)定時間內(nèi)運行或停止。

2、空調(diào)機房

1）主機是否正常，油溫是否在正常溫度（50℃?60℃）,油位是否正常；三

相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力（10kg?13kg）。

2）巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉(zhuǎn)馬達聲音是否正常，運行中

有無過熱現(xiàn)象，檢查閥、Y型過濾器、軟接頭止回閥、壓差繼電器、水

流開關(guān)有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

3）空調(diào)控制室內(nèi)，觀察模擬屏有無故障顯示，水泵起動箱有無故障指示，

計算機有無故障報警蜂鳴。

3、冷卻塔、水箱檢查

1）冷卻塔：檢查冷卻塔有無溢流、缺水，風扇運行時是否發(fā)出噪音，風扇

起動電柜有無故障指示。

2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。

4、風機等檢查

1）新風機：檢查運行時有否發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風口

的風量是否足夠，塵網(wǎng)有無堵塞，電梯廳盤管塵網(wǎng)是否干凈，運行有無

噪音。

2）分體機：運行時有否發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網(wǎng)有無堵塞，去

水冷凝盤去水是否順暢。

三、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程

（一）開機程序

1、檢查電源、三相電壓是否有380V。

2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力均為12kg/cm，

3、檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

4、檢查冷卻塔補給水是否正常。

5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

6、根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風扇開啟臺數(shù)。主機運行中，冷卻水出水

溫度升高至38℃時需要加開涼水塔風扇。

7、檢查膨脹水箱補水是否正常。

8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

9、啟動冷凍水泵和冷卻水泵。

1（）、查冷凍泵和冷卻水泵運行電流是否正常。

11、檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在開啟位置。

12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差（約Ikg/cnf）。

13、檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。

14、檢查主機、油溫是否在55℃?60C之間。如果主機長時間停機，需要確

保對主機供電6小時以上加熱機油。

15、啟動主機（按主機控制屏AUTO按鈕）。

16、檢查主機運行數(shù)據(jù)，待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。

（二）關(guān)機程序

1、關(guān)機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。

2、按停主機。

3、主機完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機，也可根據(jù)

需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。

開啟多少臺主機，根據(jù)負荷及水溫而定，每一臺主機應開一組水泵配合。

四、空調(diào)系統(tǒng)運行管理管控規(guī)定

1、空調(diào)系統(tǒng)的設備運行由空調(diào)組負責。

2、每班當值人員每兩小時巡查空調(diào)機組和外圍設備一次，并將運行參數(shù)記

錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)專業(yè)主管批準，不得擅自更改運行參數(shù)。

3、按大廈空調(diào)運行時間表準時啟?？照{(diào)系統(tǒng)。

4、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。

五、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、空調(diào)班負責大廈空調(diào)設備的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)相關(guān)計劃做好設備

保養(yǎng)。

2、專業(yè)主管每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)相關(guān)計劃，并負責組織實

施。

3、當值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設備故障，應立即進行維修，并報告專業(yè)主管。

4、設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。

5、根據(jù)系統(tǒng)設備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲

等工作。

6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)

規(guī)定。

8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常運行為原則。對突發(fā)性故障應在4小時內(nèi)排

除，逾期應向上級報告以便及時通知受影響的用戶。

9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應填寫冷水機組檢查表、冷卻水泵檢查表、冷

凍水泵檢查表和樓層新風機檢查表等表格。

六、中央空調(diào)系統(tǒng)應急處理合適的方案

（一）冷水機組

1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應馬上停止該機，并開啟備用機組。

2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告專業(yè)主管并聯(lián)系設備保養(yǎng)商維修。

3、設備保養(yǎng)商接通知后，辦公時間4小時內(nèi)到場維修，非辦公時間12小時

內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。

（二）冷卻塔

1、水塔電機故障

1）檢查發(fā)現(xiàn)運行中的水塔電機故障，應立即停止該機，轉(zhuǎn)開備用電機。

2）發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志

上。

3）屬較嚴重的故障應報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

2、冷卻塔穿底漏水

1）巡查技工發(fā)現(xiàn)冷卻塔穿底漏水，應即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平

衡

管閥關(guān)閉。

2）立刻將情況報告專業(yè)主管，由其組織修補水塔，并在事后作維修報告。

3、冷卻塔溢漏

1）巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應馬上檢查相應的浮球開關(guān)，可當場解決的即時修復。

2）浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對應的進水閥，并開啟備用水塔。

3）將情況報告專業(yè)主管，由其組織人員維修并在事后作維修報告。

（四）管網(wǎng)系統(tǒng)

1>400mm管道

1）發(fā)現(xiàn)或接報400mm管道漏水應迅速關(guān)閉冷卻水機組和水泵。

2）現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將

水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導入消防樓梯。

3）用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂噴，

4）將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；

一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。

5）報告專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。

2、水平管網(wǎng)

1）發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應迅速將事故樓層風機房的空港水平管

閥門關(guān)閉。

2）現(xiàn)場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將

水導入洗手間地漏。

3）用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂噴。

4）報告專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。

3、空調(diào)機房內(nèi)的伸縮節(jié)

1）發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應按急停掣停止冷水機組，并按停止

水泵。

2）將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘

閥關(guān)閉不嚴，則立即將破