房地產(chǎn)項目的投資機會研究-與-4個案例

目錄經(jīng)濟狀況演變的必然:宏觀調(diào)控的必然:市場細分的必然:當前房地產(chǎn)行業(yè)機會研究的理由二、三線城市開始啟動利潤逐步攤薄沒有對外開放二、三線城市，一般住宅都是剛性需求，房價的承受能力與大城市比都有什么不同?物業(yè)稅、囤積土地需繳稅、不許“賣圖紙”、緊縮貸款、提高首付比例、控制最高貸款額度。。。如何進行機會研究？了解客戶需要、關注什么？如何實現(xiàn)關注要素？從是否進入城市研究城市：進不進?時機：什么時候進?區(qū)位：進哪個區(qū)域?產(chǎn)品：開發(fā)什么產(chǎn)品?項目：能不能介入?客戶：在哪里?產(chǎn)品：開發(fā)什么產(chǎn)品?操作：如何開發(fā)?客戶：定位那些客戶?價格：什么價格出售?操作：如何進行開發(fā)?研究的整體脈絡-房地產(chǎn)行業(yè)&從項目是否介入研究宏觀經(jīng)濟是否有支撐區(qū)位地理是否有優(yōu)勢市場需求是否有滿足價格增長是否有空間產(chǎn)品投放是否有機會關注點分析五大關注點城市是否進入問題進哪個區(qū)位的問題進入時機問題進入時機問題產(chǎn)品開發(fā)問題關注點一：宏觀經(jīng)濟是否有支撐？總量：是否較大增幅：是否夠快結構：是否合理排名：是否靠前總量：是否較大增幅：是否夠快排名：是否靠前負荷：是否合理城市規(guī)劃：是否有強勢“概念”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：是否能導入人口用地規(guī)劃：是否有較大發(fā)展GDP水平居民可支配收入城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟考量指標關注點二：區(qū)位地理是否有優(yōu)勢?地理位置：相鄰輻射關系歷史人文：有無悠久的歷史文化自然景觀：有無優(yōu)越的自然景觀交通環(huán)境：內(nèi)、外交通是否便捷教育環(huán)境：有無知名的教育支撐醫(yī)療環(huán)境：有無知名的醫(yī)療設施生活環(huán)境：有無完善的生活設施功能定位：有無強勢“概念”引入基建規(guī)劃：有無大型基建規(guī)劃生活配套規(guī)劃：有無大型商業(yè)規(guī)劃空間環(huán)境配套設施規(guī)劃利好區(qū)位環(huán)境考量指標總量：有無達到一定規(guī)模增幅：有無達到一定比例總量：有無達到一定規(guī)模增幅：有無達到一定比例供求關系：是否合理區(qū)位排名：是否靠前人均面積：是否有空間關注點三：市場需求是否有滿足?供應成交綜合市場需求考量指標價格增長考量指標均價其他區(qū)位排名：與周邊其他城市相比價格區(qū)間：客戶普遍接受的價格購買壓力：房價與家庭收入比關注點四：價格增長是否有空間?房產(chǎn)價格：有無持續(xù)增長增長幅度：有無達到一定比例地產(chǎn)成本價格：有無增長空間關注點五：產(chǎn)品投放是否有機會?各類型產(chǎn)品的市場供應比重各類型產(chǎn)品的市場成交比重各類型產(chǎn)品的供求關系各類型產(chǎn)品的價格水平產(chǎn)品投放考量指標如何了解、研究上述5個關注點城市歷年統(tǒng)計年鑒城市規(guī)劃網(wǎng)國土資源網(wǎng)…城市政府網(wǎng)站城市規(guī)劃網(wǎng)城市地圖網(wǎng)…1.宏觀經(jīng)濟環(huán)境2.城市地理環(huán)境實現(xiàn)途徑3.市場需求環(huán)境城市歷年統(tǒng)計年鑒城市房地產(chǎn)網(wǎng)房地交易中心統(tǒng)計報告城市國土資源網(wǎng)實地調(diào)查…接上頁實地調(diào)查房地交易中心統(tǒng)計報告房地產(chǎn)交易網(wǎng)當?shù)胤科笫袌鲅芯繄蟾?.價格空間環(huán)境實地調(diào)查城市房地產(chǎn)網(wǎng)房地交易中心統(tǒng)計報告當?shù)胤科笫袌鲅芯繄蟾?.產(chǎn)品開發(fā)環(huán)境實現(xiàn)途徑三、機會研究的評價模型需求分析模型類別影響因素指標闡述權重單項得分最終得分衡量標準基本面GDP

衡量城市發(fā)展水平人口規(guī)模

衡量房地產(chǎn)的需求量是否充足人均可支配收入

衡量居民消費力高低重大基礎設施

衡量未來城市房地產(chǎn)的輻射半徑發(fā)展面城市發(fā)展方向

衡量城市發(fā)展方向是否適合發(fā)展城市規(guī)劃定位

衡量城市規(guī)劃是否有利于房地產(chǎn)發(fā)展政策面政策金融環(huán)境

衡量是否對當?shù)胤康禺a(chǎn)有推動作用行業(yè)面供應量

衡量城市房地產(chǎn)市場容量成交量

衡量城市房地產(chǎn)市場容量價格

衡量市場上升空間產(chǎn)品衡量產(chǎn)品的開發(fā)機會

合計

城市綜合競爭力AB1城市經(jīng)濟實力C1GDPC2人均GDPC3利稅總額C4社會消費品零售總額C5規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤總額C6人均可支配收入B2城市資金實力C7全社會固定資產(chǎn)投資總額C8人均年末儲蓄額C9人均地方財政收入C10人均地方財政支出B3城市科技實力C11科研綜合技術服務業(yè)人員數(shù)C12每萬人擁有高校在校學生數(shù)C13人均教育事業(yè)費支出C14高等學校數(shù)C15高等學校教師數(shù)B4城市產(chǎn)業(yè)結構與效益C16第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重C17第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)C18工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)C19工業(yè)利潤總額城市綜合競爭力AB5城市開放程度C20進口總額C21出口總額C22進出口總額占GDP比例C23吸收外資金額C24國際旅游收入B6城市基礎設施C25基礎設施投資額C26人均生活用水量C27人均鋪裝道路面積C28每萬人擁有公交車C29每十萬人擁有醫(yī)生數(shù)C30每十萬人擁有醫(yī)院床位數(shù)C31人均生活用電量C32人均郵電業(yè)務總量C33每百萬人擁有影劇院數(shù)C34每百人擁有公共圖書館藏數(shù)B7政府管理城市水平C35城市化水平C36市區(qū)土地面積C37市區(qū)人口密度C38就業(yè)率C39人均住房使用面積C40工業(yè)廢水排放達標率C41人均蔬菜產(chǎn)量C42人均肉產(chǎn)量C43建成區(qū)綠化覆蓋率C44環(huán)境噪聲達標面積接上表土地價值評價模型(模型三)指標項因素指標評價因素權重指標權重優(yōu)/100良/80中/60差/0經(jīng)濟環(huán)境產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟

GDP在全市的排名

人均可支配收入

房地產(chǎn)市場土地供應量

土地價格走勢

房屋價格走勢

企業(yè)同行競爭

行業(yè)平均利潤

未來發(fā)展規(guī)劃區(qū)域功能定位

基礎設施發(fā)展規(guī)劃

生活配套設施發(fā)展規(guī)劃

改造工程規(guī)劃

土地價值評價模型(模型三)接上表指標低方案中方案高方案說明經(jīng)濟發(fā)展人均GDP

居民收入

消費結構

內(nèi)需對經(jīng)濟增長

城市人口城市化水平

戶籍人口

機械增長

境外和外省士人的增加

城市規(guī)劃城市相關規(guī)劃

舊城改造

軌道交通的建設

住宅市場需求分析模型

（模型四）住宅市場需求評價模型(模型四)配套←購買力指標低方案中方案高方案說明未來五年住宅需求總量總人口(萬人)

城市化水平

城市人口（萬人）

本市居民改善居住需求（萬M2）

動拆遷居民需求（萬M2）

農(nóng)民進鎮(zhèn)需求（萬M2）

外籍人士需求（萬M2）

城市人口機械化增長需求（萬M2）

投資需求（萬M2）

外省市人口需求（萬M2）

住宅需求量（萬M2）

接上表住宅市場需求評價模型(模型四)指標低方案中方案高方案說明區(qū)位檔次中心城區(qū)城市人口(萬人）

供應

需求

次中心城區(qū)城市人口(萬人）

供應

需求

城市邊緣區(qū)城市人口(萬人）

供應

需求

接上表住宅市場需求評價模型(模型四)←指標低方案中方案高方案說明影響因素發(fā)展趨勢經(jīng)濟發(fā)展三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值

期末三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重

吸引外資

外來企業(yè)入駐

城市人口勞動力數(shù)量

期末第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占總就業(yè)人員比重

就業(yè)機會

城市規(guī)劃交通的規(guī)劃

產(chǎn)業(yè)分布區(qū)域規(guī)劃

科技園區(qū)等的規(guī)劃

商務中心的規(guī)劃

寫字樓市場需求評價模型(模型五)指標低方案中方案高方案說明未來五年寫字樓需求總量總人口(萬人)

城市就業(yè)人口（萬人）

城市產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重

第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)（萬人）

原有從業(yè)人員改善辦公條件新增規(guī)模（萬M2）

新增第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員需求量(萬M2)

寫字樓需求規(guī)模（萬M2）

未來寫字樓需求空間分布中心城區(qū)供應

需求

次中心城區(qū)供應

需求

接上表寫字樓市場需求評價模型(模型五)指標低方案中方案高方案說明影響因素發(fā)展趨勢經(jīng)濟發(fā)展居民實際收入恩格爾系數(shù)

內(nèi)需對經(jīng)濟增長

城市人口戶籍人口

城市化水平

外地人和境外人士

旅游人次不斷增加

城市規(guī)劃旅游景點拓展

期末商業(yè)網(wǎng)點布局旅游業(yè)發(fā)展

商業(yè)用房需求評價模型(模型六)指標低方案中方案高方案說明未來五年商業(yè)用房需求總量總人口(萬人)

購買力

從業(yè)人員人均占有商業(yè)面積(M2)

城市人均商業(yè)面積（M2）

原人口改善需求新增規(guī)模(萬M2)

新增人口需求規(guī)模(萬M2)

商用物業(yè)需求規(guī)模(萬M2)

未來商業(yè)用房需求空間分布中心城區(qū)供應

需求

次中心城區(qū)供應

需求

商業(yè)用房需求評價模型(模型六)接上表四、案例分析案例一：嘉興案例二：合肥案例三：蘇州案例說明：嘉興市、合肥市是針對是否

進入城市進行研究;蘇州市、杭州市是針對是否

開發(fā)項目進行研究.第四部分、案例演示案例四：杭州案例1-1：嘉興市(開發(fā)商是否進入該城市的研究)說明：萬科有意將嘉興作為下一個拓展城市,故研究目前嘉興市房地產(chǎn)市場狀況判斷開發(fā)商現(xiàn)階段是否進入嘉興市房地產(chǎn)市場案例1-2

：嘉興市秀洲新區(qū)南湖新區(qū)市中心宏觀經(jīng)濟環(huán)境評價解決進與不進、什么時候進的問題類別影響因素指標闡述權重單項得分最終得分基本面GDP1156億元8%80.64人口數(shù)量300萬8%80.64可支配收入1618915%91.35重大基礎設施四通八達，融貫上海等周邊其他城市10%90.9發(fā)展面城市發(fā)展方向北抑南移、東進西拓5%70.35城市規(guī)劃定位長三角經(jīng)濟強市、杭州灣濱海新市、江南水鄉(xiāng)文化大市5%80.4政策面政策金融環(huán)境地方政策主要針對經(jīng)濟適用房8%80.64行業(yè)面供應量442萬m28%80.64成交量298萬m215%81.2價格3181元/平方米8%80.64競爭企業(yè)以本地和區(qū)域開發(fā)商為主5%80.4項目品質(zhì)緊跟上海及杭州房地產(chǎn)市場5%80.4

合計∑=100%/8.2案例1-3

：嘉興市運用評估模型一市場需求環(huán)境評價區(qū)域\權重15%10%15%10%10%25%15%綜合評分區(qū)位配套客戶購買力產(chǎn)品檔次價格未來土地供應未來發(fā)展?jié)摿δ虾聟^(qū)4333445

得分0.60.30.450.30.410.753.8秀洲新區(qū)4333344

得分0.60.30.450.30.310.63.55市中心5434512

得分0.750.40.450.40.50.250.33.05北方工業(yè)園3432322

得分0.450.40.450.20.30.50.32.6案例1-4

：嘉興市綜合評估模型四評估模型三解決進入哪個區(qū)域問題產(chǎn)品開發(fā)環(huán)境評價解決開發(fā)什么產(chǎn)品問題發(fā)現(xiàn)一：配套成熟度開始對項目去化有較大影響

發(fā)現(xiàn)二：社區(qū)商業(yè)概念已引進嘉興市場反應有待檢驗發(fā)現(xiàn)三：自然水系資源豐富，本地客戶對有水景鑒別能級高

發(fā)現(xiàn)四：創(chuàng)新型產(chǎn)品的市場關注度較高發(fā)現(xiàn)五：戶型設計以二房二廳一衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主發(fā)現(xiàn)六：對房子的舒適性要求較高，已經(jīng)進入二次置業(yè)階段發(fā)現(xiàn)七：當?shù)胤康禺a(chǎn)價格差異不大案例1-5：嘉興市綜合結論根據(jù)對嘉興市住宅市場的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)嘉興市低密度住宅產(chǎn)品不多;如果萬科進入嘉興低密度住宅市場，建議萬科為客戶打造一個“以我為中心，注重整體效應”的景觀社區(qū);為此要把握好幾方面因素：

區(qū)位選擇：各區(qū)差異性不大,我們建議優(yōu)先考慮南湖區(qū),其次秀州新區(qū)物業(yè)選擇：建議以聯(lián)排別墅為主,中央景觀區(qū)配有少量獨棟產(chǎn)品塑造：引進一些城市成熟的低密度產(chǎn)品,前期不建議產(chǎn)品超前景觀功能：緊抓“水景”,嘉興多水,居民樂水配套功能：做好小區(qū)內(nèi)部功能配套，提升小區(qū)整體檔次物業(yè)管理：引進知名的物管公司，提升小區(qū)的物業(yè)管理水平，拉開檔次案例1-6

：嘉興市案例2-1：合肥市機會研究說明：萬科有意將合肥作為下一個拓展城市故研究目前合肥市房地產(chǎn)市場狀況判斷開發(fā)商現(xiàn)階段是否進入合肥市房地產(chǎn)市場?高新區(qū)政務區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)蜀山區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)案例2-1：合肥市宏觀經(jīng)濟環(huán)境評價類別影響因素指標闡述權重單項得分最終得分基本面GDP854億元9%50.45人口數(shù)量455.7萬9%80.72人均可支配收入968415%50.75重大基礎設施華東第二通道樞紐站10%60.6發(fā)展面城市發(fā)展方向環(huán)城—濱湖—臨江8%70.56城市規(guī)劃定位一主城、四中心、一濱湖新區(qū)8%70.56政策面政策金融環(huán)境與其他城市基本一致，地方政策主要針對經(jīng)濟適用房和廉租房8%60.48行業(yè)面供應量411萬9%70.63成交量366萬15%71.05價格3189元/平方米9%70.63

合計/100%/6.43案例

2-2：合肥市市場需求環(huán)境評價區(qū)域

權重15%10%10%10%15%10%15%15%綜合評分區(qū)位配套產(chǎn)品檔次價格供求比成交占全市比重未來土地供應未來發(fā)展?jié)摿Π訁^(qū)0.60.20.30.20.450.30.30.62.95政務區(qū)0.60.20.30.20.30.20.50.62.9高新區(qū)0.450.20.40.20.450.20.50.452.85廬陽區(qū)0.450.30.20.20.450.450.50.32.85蜀山區(qū)0.450.30.30.20.30.30.50.452.8新站區(qū)0.30.20.20.30.450.450.50.32.7瑤海區(qū)0.450.20.20.30.450.450.250.32.6經(jīng)濟區(qū)0.30.10.20.30.30.30.750.32.55案例

2-3：合肥市風險評價-宏觀環(huán)境風險影響因素指標闡述評價地區(qū)生產(chǎn)總值853.57億位于長三角城市的中下游，以“工業(yè)立市”發(fā)展方向的效果還沒得到體現(xiàn)，工業(yè)經(jīng)濟的總量和投入還不足。人均可支配收入9684居民的可支配收入尚未足10000元，位于長三角城市的最末位，居民的生活水平較低。房地產(chǎn)投資額190.29億房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的38.4%，比上海還高。房地產(chǎn)竣工率30.76%房地產(chǎn)竣工率逐漸降低,開發(fā)周期被拉長,以往幾年出讓的土地還繼續(xù)供應,加大了未來的消化壓力,容易形成惡性循環(huán)房地產(chǎn)成交量365.7萬省會城市,商品住宅成交量明顯偏低,城市房地產(chǎn)發(fā)展還處于一個相對初級階段,以當?shù)鼐用褡宰橹?外來購買力不強商品住宅空置45.24萬已購商品住宅的空置率達到12%以上,浙江一帶的投資客進來導致了當?shù)厣唐纷≌目罩寐实奶岣?并且也制造了一些“供不應求”假象商品住宅均價3189價格受外界因素刺激作用較小,價格一直沒有較大增幅.由于供應量較大導致了開發(fā)商之間的價格戰(zhàn).另外,近兩年的中低價房政策的實施對房價也是一個沖擊房價收入比例11.36居民的購房壓力偏高未來土地供應15060畝5077畝已經(jīng)列入06年供地計劃,未來的供應還將繼續(xù)放量,在沒有外來購買力的情況下,合肥樓市去化速度將再次放慢案例

2-4：合肥市解決進與不進的問題風險評價-市場供應風險板塊市場特征描述2005年銷售面積(萬)2005年度成交價格板塊可售面積(萬方)2006供應（畝）所需銷售時間(年)蜀山區(qū)發(fā)展早配套成熟學校資源多573370161.754153.4高新區(qū)外部環(huán)境優(yōu)越,別墅類產(chǎn)品為主,檔次較高33308081.621352.8政務區(qū)品牌開發(fā)企業(yè)樓盤檔次較高28345099.65/4.4經(jīng)濟區(qū)房價低，中低檔產(chǎn)品居多42249092.35/2.1廬陽區(qū)中心城區(qū)供應稀少，北部受控制區(qū)，未來發(fā)展空間不大593200162.0916904.9包河區(qū)合肥濱湖新城重點開發(fā)區(qū)，開發(fā)檔次迅速提升413350114.0311393（住宅1200）5.1新站區(qū)交通便捷、生態(tài)環(huán)境較好，價格低，發(fā)展?jié)摿?9284084.83/2.1瑤海區(qū)工業(yè)區(qū)，環(huán)境較差，住宅升級階段，32297063.0214273.5案例

2-5：合肥市解決進入哪個區(qū)域問題綜合結論通過對合肥市進行了調(diào)查,以該城市的宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)各板塊市場發(fā)展情況作為衡量萬科能否進入合肥市場的標準。就合肥目前各方面發(fā)展來看，我們認為，選擇目前進入合肥房地產(chǎn)市場具有一定的風險。案例

2-6：合肥市案例3-1：蘇州市項目金閶區(qū)平江區(qū)滄浪區(qū)案例3-2：蘇州市項目案例3-3：蘇州市項目總體來說蘇州市整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展良好，位列長三角城市的前茅經(jīng)濟的快速發(fā)展帶動各行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)在蘇州經(jīng)濟中扮演著重要的角色。

環(huán)境有支撐定位優(yōu)勢：“中心城區(qū)

代表蘇州的城市形象，是蘇州文化的‘魂’”，“蘇州的政治、經(jīng)濟、文化高地”。提高中心城區(qū)定位已納入蘇州“十一五”規(guī)劃之中配套優(yōu)勢：各種商業(yè)、交通等配套設施日趨完善園林優(yōu)勢：蘇州園林天下知名，各種風格的園林如拙政園、留園、獅子林等都有悠久的歷史土地稀缺：土地市場主要依靠舊城改造和城區(qū)外延提供開發(fā)用地，可供開發(fā)的土地相對緊缺，商品房市場供不應求金閶區(qū)平江區(qū)滄浪區(qū)案例3-4：蘇州市項目區(qū)位有優(yōu)勢市場有需求2005年蘇州中心城區(qū)上市別墅項目去化情況產(chǎn)品類型獨幢別墅聯(lián)排別墅其他2004100%100%100%200597%85%75%2006/70%/案例3-5：蘇州市項目2005年上市銷售的別墅項目中,獨幢別墅的銷售情況最好,推出的60套獨幢房中,僅剩5套房源可售,去化率已達97%聯(lián)排別墅的銷售次之,去化率已達85%左右其他類型別墅的去化率在75%左右,整體去化情況良好蘇州中心城區(qū)的地價穩(wěn)中有升中央政府對于別墅用地加以限制蘇州客戶對于園林別墅的追捧這都導致了蘇州中心城區(qū)的別墅價格一路走高,相信未來的稀缺性更是價格上揚的基礎案例3-6：蘇州市項目價格有空間產(chǎn)品有機會整體規(guī)劃水平不高由于土地稀缺性和低密度產(chǎn)品需求強勁，導致眾多開發(fā)商在開發(fā)過程中忽略了項目的規(guī)劃質(zhì)量的提升。內(nèi)部細節(jié)關注度不高案例3-7：蘇州市項目小區(qū)內(nèi)部三級道路即各排別墅之間的間距特別小，僅在2米左右，業(yè)主生活私密性得不到保障。小區(qū)內(nèi)部景觀處理比較一般。部分樓盤（如江南人家、水景麗舍等）產(chǎn)品內(nèi)部層高較低，進入之后給人明顯的空間壓抑感。綜合結論案例3-8：蘇州市項目案例4-1：杭州市項目項目機會研究說明：**企業(yè)有意在杭州濱江區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)項目需研究杭州市濱江區(qū)房地產(chǎn)狀況并結合土地本身特質(zhì),判斷其項目的可行性濱江區(qū)案例4-2：杭州市項目東信大道六合路杭州中恒電氣股份有限公司規(guī)劃支路B商業(yè)用地18920平方米A住宅用地28306平方米南都逸天廣場杭州第二中學摩托羅拉北案例4-3：杭州市項目為了消化原有的出讓土地，06年政府嚴格控制現(xiàn)有土地的出讓目前濱江區(qū)所儲備的土地存量也不大,未來幾年內(nèi)不會出現(xiàn)大規(guī)模土地出讓現(xiàn)象03、04年濱江區(qū)土地供應集中放量;05年有所減緩案例4-4：杭州市項目土地市場杭州市住宅月度成交量呈現(xiàn)“M”狀走勢,2006年住宅月