房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算42課件講解

房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算曾福林1、投資與成本的一般含義房地產(chǎn)投資（狹義）是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。建設(shè)項(xiàng)目投資于成本經(jīng)濟(jì)主體為取得未來的一定收益或效益而預(yù)先投入的資金，稱為“投資”；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)主體取得了這些收益或效益后，他們?yōu)榇烁冻龅倪@些“投資”就被稱為“成本”。2、房地產(chǎn)投資與成本投資形式經(jīng)營(yíng)方式投資成本開發(fā)投資出售開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入開發(fā)建設(shè)過程中的成本支出出租開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和出租成本經(jīng)營(yíng)開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本置業(yè)投資出售購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購買成本和銷售成本出租購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購買成本和出租成本經(jīng)營(yíng)購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購買成本和經(jīng)營(yíng)成本2、房地產(chǎn)投資與成本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營(yíng)資金（周轉(zhuǎn)資金）房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的成本或資產(chǎn)

（1）開發(fā)項(xiàng)目在完成后出售或者出租形成開發(fā)產(chǎn)品成本或經(jīng)營(yíng)成本建設(shè)期：開發(fā)建設(shè)投資/竣工驗(yàn)收后：開發(fā)產(chǎn)品成本/產(chǎn)品租售時(shí)：經(jīng)營(yíng)成本

（2）開發(fā)項(xiàng)目在完成后自營(yíng)形成固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為出租產(chǎn)品成本（3）開發(fā)項(xiàng)目在完成后自營(yíng)與出租、或自營(yíng)和出租、或三種模式兼而有之，既形成開發(fā)或經(jīng)營(yíng)成本，又形成資產(chǎn)。3、

房地產(chǎn)投資與成本的構(gòu)成出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資成本費(fèi)用構(gòu)成（1）土地取得費(fèi)用（2）開發(fā)費(fèi)用（3）管理費(fèi)用（4）銷售費(fèi)用（5）不可預(yù)見費(fèi)（6）投資利息出租型房地產(chǎn)開發(fā)投資成本費(fèi)用構(gòu)成

自行投資開發(fā)建造成本+出租營(yíng)銷廣告費(fèi)+出租經(jīng)營(yíng)成本

自營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資成本費(fèi)用構(gòu)成

投資開發(fā)成本(一般比出租或出售成本高）+自營(yíng)成本4、房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算土地取得費(fèi)用估算（1）市場(chǎng)購買情況下的土地取得費(fèi)用估算

1）土地使用權(quán)購買價(jià)格的估算

招、拍、掛底價(jià)并采用房地產(chǎn)估價(jià)中的市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法或成本估算法估算

2）買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)的估算

契稅=土地使用權(quán)價(jià)格*4%，印花稅未0.05%（2）征收集體土地情況下的土地取得費(fèi)用估算

地補(bǔ)償費(fèi)：前三年畝產(chǎn)值的6-10倍，按面積計(jì)算

安置補(bǔ)助費(fèi)：前三年畝產(chǎn)值的4-6倍，不超過15倍，按人口數(shù)計(jì)算

（2）征收集體土地情況下的土地取得費(fèi)用估算

地上附著物吳和青苗補(bǔ)償費(fèi)：分類按面積補(bǔ)償

征地管理費(fèi)：縣級(jí)以上政府接受魏國(guó)包干，按照征地補(bǔ)償安置費(fèi)的一定比例計(jì)算，具體有全包、半包、單包方式。

耕地開墾費(fèi)：10-14元/平方米耕地占用稅：應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用的耕地面積*適應(yīng)稅額標(biāo)準(zhǔn)

新菜地開發(fā)建設(shè)基金：3000-10000不等，城市人口數(shù)量采用不同標(biāo)

政府規(guī)定的其他費(fèi)用：如防洪費(fèi)、南水北調(diào)費(fèi)4、房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算（3）城市房屋拆遷情況下的土地取得費(fèi)用估算1）房屋拆遷安置費(fèi)用的估算

被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格：估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)

裝修裝修補(bǔ)償：協(xié)商確定或估價(jià)

各種補(bǔ)助、補(bǔ)償費(fèi)：搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)

補(bǔ)償費(fèi)

2）城鎮(zhèn)房屋拆遷相關(guān)費(fèi)用的估算：管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、估價(jià)費(fèi)、拆除與渣土清運(yùn)費(fèi)用市場(chǎng)畢嬌嬌

3）土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)的估算。一般按照有關(guān)規(guī)定或采用市場(chǎng)比較法估價(jià)進(jìn)行估算。4、房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明1土地使用權(quán)購買價(jià)格2買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)3土地補(bǔ)償安置補(bǔ)助費(fèi)4地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)5征地管理費(fèi)6耕地占用稅7耕地開墾費(fèi)8新菜地開發(fā)建設(shè)基金9城鎮(zhèn)房屋拆遷安置費(fèi)用10城鎮(zhèn)房屋拆遷相關(guān)費(fèi)用11土地使用權(quán)出讓金等12其他相關(guān)費(fèi)用土地取得費(fèi)用估算表 （單位：萬元）4、

房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算開發(fā)費(fèi)用估算

（1）前期工程費(fèi)的估算

序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明1234567規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)水文、地質(zhì)等勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)其他費(fèi)用建安工程費(fèi)的3%設(shè)計(jì)概算的0.5%“三通一平”根據(jù)實(shí)際工程量參照計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算合計(jì)前期工程費(fèi)估算表（單位：萬元）4、

房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的估算序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)123456789供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施其他工程按建筑平方米或用地平方米造價(jià)計(jì)算。合計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表（單位：萬元）4、房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算

（3）建筑安裝工程費(fèi)的估算

單元估算法單位指標(biāo)估算法工程量近似匡算法概算指標(biāo)估算法類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法4、

房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算

（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的估算。序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說明1234567居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)其他合計(jì)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表（單位：萬元）4、

房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算

（5）其他工程費(fèi)的估算序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明123456789101112臨時(shí)用地臨建圖施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)按投資額的2%-3%合計(jì)其他費(fèi)用估算表（單位：萬元）5.2房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算

（6）開發(fā)期間稅費(fèi)的估算。開發(fā)期間的稅費(fèi)主要包括有關(guān)稅收和地方政府或其他有關(guān)部門收取的費(fèi)用。估算表格式詳見表5-9。序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)合計(jì)表5-9開發(fā)期稅費(fèi)估算表（單位：萬元）4、房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算管理費(fèi)用估算：土地成本與開發(fā)成本的3%銷售費(fèi)用估算（1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)用：銷售收入的2%-3%（2）銷售代理費(fèi)：銷售收入的1.5%-2%（3）其他銷售費(fèi)用：銷售收入的:0.5%-1%不可預(yù)見費(fèi)用估算:1-4項(xiàng)的3%-7%建設(shè)期投資利息估算（1）借款還本付息方式及還款順序。1）國(guó)外借款的還本付息方式：等額還本、等額本息法2）國(guó)內(nèi)借款的還本付息方式（2）借款還本付息表的一般結(jié)構(gòu)。借款還本付息表見表5-10。

4、房地產(chǎn)投資成本費(fèi)用估算序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)1土地取得費(fèi)用2前期工程費(fèi)用3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6開發(fā)間接費(fèi)7管理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用9銷售費(fèi)用10開發(fā)期稅費(fèi)11其他費(fèi)用12不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)開發(fā)建設(shè)投資估算表（單位：萬元）練習(xí)題某房地產(chǎn)公司擬獲得某城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)某鄉(xiāng)所有的集體土地從事經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目占用耕地面積為