某某城市廣場全程策劃報告

12論???????????????第第一篇某某市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境某某市位于某某省東南部，界于東經(jīng)115°10′-116°34′，北緯37°03′-38°23′之間。總面積8815平方公里。東部與滄州市的東光縣、吳橋縣和山東省德州市毗鄰，西部與石家莊市的深澤縣、辛集市接壤，南部與邢臺市的新河縣、南宮市、清河縣以及山東省武城縣相連，北部同保定市的安國市、博野縣、蠡縣和滄州市的肅寧縣、獻(xiàn)縣、泊頭市交界。市政府所在地桃城區(qū)北距首都北京250公里，西距省會石家莊119公里。武邑縣、武強(qiáng)縣、饒陽縣、安平縣、故城縣、景縣、阜城縣）。共設(shè)57個鎮(zhèn)，57個鄉(xiāng)，4個街道辦事處，下轄4994個村委會，92個居委會。2009年末某某市戶籍人口428萬人，其中中心城區(qū)人口規(guī)模為47萬人。某某歷史悠久。上古時代因地跨黃河，今轄區(qū)分屬冀、兗二州。饒、昌、武城、武羅均系境內(nèi)主要封邑方國。春秋時期多歸晉國。戰(zhàn)國時代為燕、趙之地。公元前221年秦始皇統(tǒng)一中國后屬鉅鹿郡。漢代屬冀州刺史部，先后設(shè)有廣川國、信都國和安平國，今轄縣市區(qū)多為此時建置。三國時系魏國冀州域，冀州治自鄴始移信都，境內(nèi)分屬安平、博陵、渤海三郡。晉代仍為冀州所轄。隋時，南部屬冀州，北部屬公元596年所置深州。唐代屬某某道。宋初冀州屬某某東路，深州屬某某西路。元初，觀州治所移至縣城(今景縣城)，并于公元1265年復(fù)稱景州。此后直至明、清，先后為中書省、京師、直隸省所轄，境內(nèi)仍由冀、深、景三州分領(lǐng)。中華民國初期，各州皆改為縣，直隸于省。至1914年，今轄區(qū)分屬大名道、保定道、津海道管理。1928年，直隸省改稱某某省，同時廢道，各縣直隸于省。31937年抗日戰(zhàn)爭爆發(fā)后，今轄區(qū)分屬中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)的晉察冀邊區(qū)之冀中區(qū)和晉1949年8月1日始設(shè)某某專區(qū)，轄原冀南、冀中兩區(qū)之部分縣域，包括某某、冀縣、棗強(qiáng)、武邑、深縣、武強(qiáng)、清河、恩縣、夏津、武城、故城、景縣、阜城等13縣，屬新建立的某某省。武城3縣劃歸山東省，某某、深縣、武強(qiáng)、武邑、棗強(qiáng)、冀縣6縣劃歸石家莊專區(qū)，景縣、故城、阜城3縣劃歸滄縣專區(qū)，清河縣劃歸邢臺專區(qū)。1962年6月27日，國務(wù)院批準(zhǔn)某某專區(qū)復(fù)置，下轄某某、冀縣、棗強(qiáng)、武邑、深縣、武強(qiáng)、饒陽、安平、1996年5月31日，國務(wù)院批準(zhǔn)撤銷某某地區(qū)，改設(shè)地級某某市，同時撤銷原縣級某某市，改設(shè)桃城區(qū)。某某境內(nèi)有京九、石德兩條干線鐵路在此交匯，使某某成為貫通南北東西的鐵路交通樞紐。位于站前路上的某某火車站被譽(yù)為“京南第一大站”，每天都有經(jīng)過這里開往北京、上海、天津、哈爾濱、杭州、西安、漢口、鄭州、廣州、沈陽、深圳、大連等全國各大中城市的旅客列車。石黃、衡德高速、大廣高速，106、307國道貫穿某某，與境內(nèi)的各級省、縣公路組成了四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)，公路交通十分便捷。某某汽車每天有發(fā)往北京、天津、上海、沈陽、西安、包頭、徐州以及河南、山東、山西部分城市的長途客運(yùn)班車。某某區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)和出色產(chǎn)品眾多，安平絲網(wǎng)是亞洲最大的絲網(wǎng)產(chǎn)銷基地，產(chǎn)品占國內(nèi)市場的85%，占全國出口的80%。大營裘皮是中國最大的裘皮專業(yè)市場，是世界四大裘皮市場之一，在國際上享有“世界皮毛看中國，中國皮毛看大營”的美譽(yù)。桃城工程橡膠是中國最大的工程橡膠制造基地，產(chǎn)品占全國的60%。冀州鐘表是中國北方最大的鐘表集散地，已形成“買世界、賣全國”的格局，上海賣的“梅花表”全部來自這里。景縣有中國最大的鐵塔和橡塑管業(yè)生產(chǎn)基地，產(chǎn)品分別占國內(nèi)市場的60%和30%。冀橫集團(tuán)是亞洲最大的消毒劑生產(chǎn)基地，產(chǎn)品占國際市場的30%以上。饒陽是中國最大的民族樂器生產(chǎn)基地，產(chǎn)品占全國4的70%。某某盛產(chǎn)中國最早獲國際最高級別大獎的名酒——某某老白干和生態(tài)食品飲料品牌——“六個核桃”。特色產(chǎn)業(yè)中，冀派內(nèi)畫、武強(qiáng)年被稱為“某某四絕”。全面建設(shè)小康社會，將某某建設(shè)成為：“京津石技術(shù)成果試驗推廣轉(zhuǎn)化基地；京津石農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)加工基地；以特色產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的配套加工制造業(yè)基地；獨(dú)具北方特色的濕地生態(tài)旅游基地；區(qū)域性商貿(mào)物流中心”。立足京津冀城市群和冀、魯城鎮(zhèn)體系整體空間格局，以提升市域城鎮(zhèn)整體競爭力、加快市域城鎮(zhèn)化進(jìn)程為目標(biāo)，極化發(fā)展中心城市，增強(qiáng)縣城及重點(diǎn)鎮(zhèn)的輻射帶動能力，形成面向區(qū)域、分工有序、結(jié)構(gòu)合理、特色各異的市域城鎮(zhèn)體系。冀東南地區(qū)的“旅游中心、交通樞紐、職教名都、宜居城市”。旅游中心：京津冀地區(qū)重要的湖濱休閑度假城市。交通樞紐：“南北國家京九動脈、東西冀魯省際往來的重要交通節(jié)點(diǎn)；京津冀都市圈輻射內(nèi)陸的重要通道?！甭毥堂迹骸凹綎|南地區(qū)職業(yè)教育中心、職業(yè)技術(shù)人才孕育的搖籃”。宜居城市：“某某湖畔、底蘊(yùn)深厚、富裕殷實、和諧健康的活力之城”。4)城市性質(zhì):冀東南中心城市，交通樞紐和商貿(mào)物流中心，某某湖旅游服務(wù)基地。京津冀地區(qū)重要的旅游服務(wù)基地和特色加工制造基地。冀東南地區(qū)的文化、教育、科技、信息中心，交通樞紐和商貿(mào)物流中心。6)中心城區(qū)用地發(fā)展方向:綜合考慮城市對外主要經(jīng)濟(jì)聯(lián)系方向、用地評價以及大廣高速等交通建設(shè)的影響，城市未來主要發(fā)展方向確定為向北和向南發(fā)展，向北主要發(fā)展工業(yè)、倉儲職能，向南主要育、旅游服務(wù)和生活居住等職能；向西和向東適當(dāng)控制發(fā)展。52009年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值652.1億元，按可比價格計算，比上年增長9.6%，增速較上年提高0.5個百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值123.0億元，增長3.8%；第二年三次產(chǎn)業(yè)比重為18.9：50.8：30.3。本年累計（億元）本年累計（億元）比去年同期增幅常住人口（萬人）24178.64唐山市3781.4050757.05石家莊市3114.9031784.69邯鄲市2015.3022643.82滄州市36391.50保定市廊坊市29526.72邢臺市秦皇島市877.0030771.93張家口市800.50承德市763.7020696.48某某市652.102009年，全市城市居民人均可支配收入13142元，比上年增長10.0%。人均消費(fèi)性支出為8758元，增長19.9%。城市居民恩格爾系數(shù)為32.4%，比上年下降2.3個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為29.6平方米，增長1.5%。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為41.5%，比上年下降2.3個百分點(diǎn)。農(nóng)民人均住房面積為27.9平方米，比上年增長0.8%。2009年全年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額268.7億元，比上年增長18.0%。分行業(yè)看，批發(fā)增長19.9%；縣以下實現(xiàn)零售額97.6億元，增長21.0%。年末全市共有各類商品交易市場134個，較上年增加8個，成交額219.0億元，比上年增長40.9%。其中億元以上市場17個，億元以上市場成交額187.5億元，增長23.6%。在6各類市場中，消費(fèi)品市場124個，成交額1成交額84.5億元，增長18.6%。2009年全年完成財政收入50.1億元，比上年增長23.8%，其億元，增長40.4%。在全部財政收入中，國稅系統(tǒng)收入26.5億元，比上年增長13.7%；地稅系統(tǒng)收入17.5億元，增長27.4%。全年財政支出90.4億元，比上年增長35.4%。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項存款余額為984.0億元，比年初增加199.6億元。其中，企業(yè)存款166.2億元，增加44.8億元；居民儲蓄存款720.9億元，增加129.5億元。年末金融機(jī)構(gòu)貸款余額為369.6億元，比年初增加60.0億元。在外貿(mào)出口中，分貿(mào)易方式看，一般貿(mào)易出口97560萬美元，增長3.5%；加工貿(mào)易出口7997萬美元，下降39.8%。分市場結(jié)構(gòu)看，對亞洲市場出口占全市出口的33.7%；對歐洲出口44327萬美元，增長49.1%，占全市出口的42.0%；對北美洲出口10114萬美元，下降38.8%，占全市出口的9.6%。增長24.2%。在外商直接投資中，來自亞洲的投資為3905萬美元，較上年增長2.8%，來自歐洲的投資為890萬美元，增長49.6%，來自北美洲的投資為1423萬美元，增長157.8%。2009年全年完成固定資產(chǎn)投資361.6億元，比上年增長50.7%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資231.8億元，增長59.5%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資129.9億元，增長37.1%。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，建設(shè)項目投資188.9億元，比上年增長48.0%，其中億元以上項目投資69.5億元，增長1.4倍。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資1.3億元，下降24.7%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資134.3億元，增長40.6%，其中工業(yè)完成投資132.4億元，增長39.9%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資96.2億元，增長100.1%。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資42.9億元，比上年增長142.7%，其中商品住宅投資36.6億元，增長110.2%。全年房屋施工面積491.6萬平方米，比上年增長87.9%，其中住宅431.8萬平方米，增長66.4%。全年全市共有施工項目725個，其中新開工項目550個，億元以上項目69個。7地區(qū)生產(chǎn)總值增長9.6%。地方財政收入增長23.8%。固定資產(chǎn)投資增長50.7%。社會消費(fèi)品零售總額增長18.0%.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長10%，農(nóng)民人均純收入增長7.7%。全部財政收入突破6億元，總量位居全市第一，同比增長31.1%；全社會固定資產(chǎn)投資完成51.8億元，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資38.4億元，分別增長52.03%和56.94%；規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值37.66億元、利稅14.2億元，分別增長13.55%和30.5%；城市居民人均可支配收入13142元，農(nóng)民人均純收入5361元，分別增長10%和7.4%，各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)保城鄉(xiāng)面貌呈現(xiàn)了新變化。切實推進(jìn)“三年大變樣”工作，啟動城中村改造10個、省級廣高速、東湖大道、中湖大道、滏陽河改造等征拆工作全面告捷。項目建設(shè)取得了新突破。列入?yún)^(qū)級重點(diǎn)建設(shè)計劃的投資500萬元以上項目85個，總投有80個開工建設(shè)，開工率達(dá)到94.1%，有67個項目竣工或部分竣工投目全部開工建設(shè)，完成投資14.75億元，投資完成率達(dá)到111.7%。新列省重點(diǎn)項目6個，超出市下達(dá)任務(wù)20%。新開工5000萬元以上項目29個，超出市下達(dá)任務(wù)45%。園區(qū)建設(shè)步伐進(jìn)一步加快，北方工業(yè)基地和趙圈循環(huán)經(jīng)濟(jì)園兩大園區(qū)新進(jìn)駐項目29個，總投資92.3億元，完成投資26億元。中國（某某）工程橡膠產(chǎn)業(yè)制造基地項目進(jìn)展順利，10個生產(chǎn)性子項目已全部開工，其中7個已竣工投產(chǎn)或部分投產(chǎn)，國家工程橡膠產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心已經(jīng)國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局批準(zhǔn)建設(shè)。中國（政府列為“到2013年省轄中心城市年主營業(yè)務(wù)收入50億元以上產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”。對城鄉(xiāng)工業(yè)的支撐作用進(jìn)一步增強(qiáng)。工程橡膠產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)銷售收入50.2億元，實現(xiàn)利潤6.4億元，上繳稅金1.6億元，分別同比增長53.3%、88.4%和52.7%，我區(qū)被科技部認(rèn)定為“國家火炬計劃某某工程橡膠特色產(chǎn)業(yè)基地”。受金融危機(jī)沖擊較大的化工和金屬制品加工兩大8產(chǎn)業(yè)，從9月份開始跳出低谷，實現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)步回升，分別實現(xiàn)銷售收入44.6億元和96億元，分別增長6.7%和6.3%。閩商投資懇談會，先后組織了到浙江、上海、山東等地的考察招商活動，成功引進(jìn)了江蘇飛翔化工、上海雅本化學(xué)、浙江晉億集團(tuán)、美國萬寶公司等一批戰(zhàn)略投資者。北京項目招商推介會簽約項目18個，其中投資超5億元項目6個，項目總投資170億元，合同協(xié)議引進(jìn)資名，引進(jìn)省外技術(shù)127項。同時，深入開展了“改制攻堅年”活動，舉全區(qū)之力推進(jìn)區(qū)屬國有集體企業(yè)改制，特別是以“兩置換”為核心，統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一時間，對48家生產(chǎn)經(jīng)營不正常企業(yè)進(jìn)行了全力攻堅，基本完成了職工身份置換工作，共安置職工10860人，累計支付職工安置費(fèi)用1.28億元。嚴(yán)格按照程序?qū)嵤└闹破髽I(yè)國有資本退出，破產(chǎn)和整體轉(zhuǎn)讓已變現(xiàn)資金6800萬元，企業(yè)改制取得顯著成效。近年以來隨著全國總體經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展，某某市的經(jīng)濟(jì)也步入了發(fā)展的快車道，全市各繼2009年一季度扭轉(zhuǎn)了國民經(jīng)濟(jì)增速下滑趨勢后，回暖面逐步實現(xiàn)由局部向全面的轉(zhuǎn)變，驅(qū)動力實現(xiàn)由政策單一推動向政策、市場共同帶動轉(zhuǎn)變，社會信心實現(xiàn)由明顯不足到普遍樂觀的轉(zhuǎn)變，保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生取得明顯成效，總體發(fā)展形居民收入穩(wěn)定增加，發(fā)展的動力漸趨增強(qiáng)，在國有投資大幅增長的帶動下，以市場需求為導(dǎo)向的民間投資跟進(jìn)速度逐步加快，同時在積極消費(fèi)政策的促進(jìn)下，升級消費(fèi)趨本案所在的桃城區(qū)為某某傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)，又作為某某市唯一老城區(qū)，伴隨某某整體經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展使城鎮(zhèn)及農(nóng)民收入均呈現(xiàn)穩(wěn)定增長，但城市整體經(jīng)濟(jì)相對落后于眾多水平，某某市為京津冀地區(qū)地區(qū)最為貧困、最為落后的區(qū)域之一；9某某市整體城鎮(zhèn)固定居民比例較小，農(nóng)業(yè)人口所占比例較大，中低端消費(fèi)顯著，城市整體消費(fèi)力還是略有偏低，有待進(jìn)一步提高；經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)心劑，隨著某某“三年大變樣”的發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)逐步得到與城市快車發(fā)展相接軌。以“工業(yè)立市、農(nóng)業(yè)強(qiáng)市、商貿(mào)興市”三大主題戰(zhàn)略為奠基石，體現(xiàn)出工、農(nóng)、商齊頭并進(jìn)，一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的理念。推動某某第二篇某某市綜合調(diào)研某某市商業(yè)主要集中在桃城區(qū)，桃城區(qū)作為某某市傳統(tǒng)的老城區(qū)和商業(yè)起源地，承載著新大陸及保龍倉核心區(qū)域商圈三大市級商圈，其余則為下屬縣市區(qū)的區(qū)域性商業(yè)和社區(qū)型商業(yè)、零散商業(yè)分布。由于本案所處為火車站商圈，為典型的市級商圈，因此，從商圈性質(zhì)上主要以某某市市級商圈做調(diào)研和分析參考，而下屬縣市區(qū)的區(qū)域性商業(yè)在經(jīng)營性質(zhì)與本案商圈純在本質(zhì)區(qū)別，屬于被市級商圈輻射的次級商圈，因此只對主要商業(yè)做大概了解。我司針對某某市市級商圈和重點(diǎn)下縣區(qū)域性商圈綜合調(diào)研如下：1）火車站商圈——市級以零售為主的中高端傳統(tǒng)老商圈，也是某某市的商業(yè)起源地，主要以中高端商場類商業(yè)形態(tài)存在，該商圈以商場為商業(yè)起源，并逐步呈現(xiàn)多元化商業(yè)業(yè)態(tài)組合發(fā)展，目前商圈主要商場、市場、超市有：紅旗商廈、吉美百貨、愛特購物中心、天信電子城、海洋電子城等，經(jīng)營業(yè)態(tài)涵蓋小商品、服裝、鞋帽、箱包、副食調(diào)料、五金機(jī)電、電腦耗材等，商場更是涵蓋超市、珠寶、日化用品、服裝、家紡、休閑鞋、大型電器等眾多豐富的品類，輻射整個某某市區(qū)及下屬縣、市、區(qū)。商業(yè)較為零星分散，就某某1996未建市之前就已存在，紅旗商廈當(dāng)時是整個某某地區(qū)最早中高檔商場，鄰近城市主干道紅旗大街，火車站也并存于紅旗大街北側(cè)。后因城市改造，將火車站搬遷至中心大街北側(cè)，由于此區(qū)域商業(yè)環(huán)境較差，商業(yè)分布零散，未形成一個成熟的火車站業(yè)態(tài)配比及組合凌亂無序。地處火車站車西側(cè)的愛特購物中心，為典型的現(xiàn)代商場式經(jīng)營模式，主營業(yè)態(tài)：超市、珠寶、服裝、床上用品、鞋、電器等。交通便利，因此整體功能凸顯。同時除和平路西側(cè)愛特購物中心外，還有榕花大街的吉美百貨、鑫源購物中心（家電為主）也相繼崛起。逐漸形成以商場、百貨為主的火車站商業(yè)區(qū)。2）衡百商圈——市級中高檔零售商圈，盤踞市區(qū)商業(yè)中心位置，基本代表著某某市主流高端消費(fèi)水平。以某某百貨商場為領(lǐng)跑者，周邊有某某市商貿(mào)中心、信發(fā)商廈、浙江村市場、報社街及其他臨街零散商業(yè)和配套搭配存在。輻射整個某某市區(qū)及下縣、市、區(qū)。主要業(yè)態(tài)以超市、日化、品牌男女服裝、童裝童品、床上用品、家電、餐飲為主。某某百貨大樓為整個某某市經(jīng)營最好的百貨商場，品牌效應(yīng)明顯，是某某市最具規(guī)模和代表性的商業(yè)龍頭企業(yè)，地位和位置均不可替代。3）新大陸及保龍倉核心區(qū)域商圈——處于老城區(qū)與新城區(qū)交界處。由于新大陸及保龍倉核心商業(yè)區(qū)為近幾年新興起的商業(yè)區(qū)，因此商業(yè)分布不集中，確切的來說尚未形成商圈的概念，同時由于整個區(qū)域尚處于發(fā)展階段，因此，商業(yè)尚不成熟，主要商業(yè)物業(yè)有保龍鎮(zhèn)等五大主要縣級市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行調(diào)研：按照縣市區(qū)域性質(zhì)劃分，主要縣市級、鎮(zhèn)商業(yè)核心圈1）冀州市商業(yè)——冀州素有“華夏第一州”之稱的古韻之城。是北魏時信都（冀州市）是征兵集糧、籌餉遷民的集散地——冀南地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動中心。冀州市商業(yè)方面主要由一中心二軸線組成。一中心即迎賓市場，規(guī)劃占地300畝，建設(shè)各類門店500套。建筑面積5萬平方米，整體設(shè)計為歐式風(fēng)格，新穎別致。市場內(nèi)建有廣場、花壇、商貿(mào)交易大棚等配套設(shè)施；兩軸線：一是迎賓商貿(mào)街，從迎賓市場向南北延伸，建有冀州商場、友誼商場、供銷大樓、電器商城及09年剛開業(yè)天泰百貨商場等。二是興華貿(mào)易街，建有冀州商廈、鐘表交易中心、興華東市場等各類門店180余套，能夠基本滿足各種類型的商貿(mào)活動需要。就目前商業(yè)氛圍來看，并不是很樂觀，迎賓市場空鋪較多，多數(shù)商戶持帶為：服裝、箱包、小百貨為主，多數(shù)為低檔產(chǎn)品，市場現(xiàn)狀硬件配套落后、市場建筑格局混亂；市場（商場）管理差，業(yè)態(tài)配比及組合凌亂無序。2）安平縣商業(yè)——安平縣作為全國第一個國家級縣域經(jīng)濟(jì)信息化試點(diǎn)縣。是國家命名的地”。其主要商業(yè)分布在：中心路、漢王路、為民街、新盈路及紅旗街；中心路段作為以縣級零售為主的中低端傳統(tǒng)老商業(yè)區(qū)，其中惠祥商場、信譽(yù)商廈及10月份即將開業(yè)硬件配套落后、整體消費(fèi)水平落后，當(dāng)?shù)赜绣X人多數(shù)前往石家莊、濟(jì)南、德州消費(fèi)。當(dāng)?shù)刂鞔虍a(chǎn)業(yè)：絲網(wǎng)大世界經(jīng)營的商戶是本案可以考慮的投資人群體。3）棗強(qiáng)縣和大營鎮(zhèn)商業(yè)——棗強(qiáng)縣主要商業(yè)在勝利路段，其中衡百旗下世紀(jì)華聯(lián)和信譽(yù)樓為該城市的典范。棗強(qiáng)縣商業(yè)發(fā)展還處于發(fā)展時期，人民市場作為目前棗強(qiáng)具有認(rèn)知度較高的市場，整體租金區(qū)間在0.6—2.8元/天/㎡，最高租金可達(dá)2.8元/天/㎡,總體體量不大，商業(yè)檔次為中低檔，業(yè)態(tài)零星分布，市場幾乎無管理。而臨街商業(yè)氛圍相對市場較為發(fā)達(dá)。今之聞名全國的大營鎮(zhèn)皮草產(chǎn)業(yè)，為當(dāng)?shù)刂饕?jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，當(dāng)?shù)仄っ虡I(yè)氛圍較高，在政府的努力開拓下，實施市場多元化戰(zhàn)略，努力開拓了東南亞、歐美、獨(dú)聯(lián)體等市場。這無疑給大營的發(fā)展增添了許多新的商業(yè)契機(jī)。經(jīng)過調(diào)研多數(shù)商戶對本案有一定的意向，具大多商戶反映，現(xiàn)有商業(yè)無論在環(huán)境、還是檔次及管理方面及不成熟，急需周邊縣市新的商業(yè)綜合體面市，脫離現(xiàn)有“有產(chǎn)品無檔次，有檔次無環(huán)境”4）景縣商業(yè)——景縣商業(yè)主要分布在：市場路、景安大街、西城路段。該縣與其他商業(yè)現(xiàn)狀相比較為落后，商業(yè)發(fā)展極不樂觀。主要商業(yè)多為零售為主的中低端傳統(tǒng)老商業(yè)區(qū)。具有品牌效應(yīng)的吉美百貨、華聯(lián)超市近年入駐景縣。該縣臨街商業(yè)較為發(fā)達(dá)，市場型現(xiàn)狀多呈現(xiàn)商品品種稀少、市場管理差、商業(yè)檔次低、硬件配套落后、市場建筑格局混亂等趨勢；租金水平區(qū)間在0.4—1.5元/天/㎡。從整個的商業(yè)活躍度、租金的區(qū)間關(guān)系來看，該城市亦處基層民主建設(shè)，商業(yè)發(fā)展滯緩，小農(nóng)意識強(qiáng)烈，皆因經(jīng)濟(jì)落后所致，由于本案地處火車站老商業(yè)區(qū)，屬于市級商圈范疇，因此在整個調(diào)研過程中我司以某某市市級集中性商業(yè)作為重點(diǎn)調(diào)研和分析基礎(chǔ)，同時考慮商業(yè)較為集中的臨街商業(yè)。依據(jù)商業(yè)實際情況，并結(jié)合項目目前現(xiàn)狀，我司針對商業(yè)部分的個案調(diào)研主要分為市場類商業(yè)、商場類商業(yè)、臨街商業(yè)三大類。分別如下:市場類商業(yè)：浙江村市場、民生市場、小商品批發(fā)市場、某某商貿(mào)城、易得電子城、天信電子城、海洋電子城、新創(chuàng)恒電子城。商場類商業(yè)：衡百商場、信發(fā)商廈、愛特購物中心。主要臨街商業(yè)：中心路、報社街、人民路、自強(qiáng)街、和平路、大陸裕豐商業(yè)街。某某商貿(mào)城某某市中心大街與人民路交叉口東南側(cè)項目位置某某市中心大街與人民路交叉口東南側(cè)建筑樓層建筑總面積2萬平方米左右建筑格局破舊獨(dú)棟樓宇聯(lián)體建筑經(jīng)營狀況較早的低端商貿(mào)中心，環(huán)境臟、亂、差，目前經(jīng)營一般。消費(fèi)者來源本地中齡消費(fèi)群體，周邊下縣人群。某某商貿(mào)城格層數(shù)商貿(mào)城A區(qū)四周門面房相對應(yīng)商戶數(shù)11格層數(shù)商貿(mào)城A區(qū)四周門面房相對應(yīng)商戶數(shù)11111111111111111經(jīng)營業(yè)態(tài)運(yùn)動裝運(yùn)動裝褲業(yè)褲業(yè)KAPPA化妝品CONVERSE波司登男裝商貿(mào)城B區(qū)四周門面房商貿(mào)城B區(qū)四周門面房2111121111111鞋鞋七匹狼女人廣場攝影名店淺秋針織衣瑞士表鄂爾多斯男裝信用社一家商貿(mào)城C區(qū)四周門面房商貿(mào)城D區(qū)四周門面房商貿(mào)城E區(qū)四周門面房商貿(mào)城F區(qū)四周門面房運(yùn)動褲業(yè)化妝品職業(yè)裝鞋男女服裝超市女羽絨服女牛仔褲十字繡11612333111233421411111134116商貿(mào)城G區(qū)四周門面房商貿(mào)城H區(qū)四周門面房商貿(mào)城I區(qū)四周門面房商貿(mào)城J區(qū)四周門面房鞋服裝飾品工藝品手機(jī)配件時尚編織二手電腦燈泡專賣22三層商貿(mào)城K區(qū)一層四周門面房面積商貿(mào)城L區(qū)一層四周門面房面積二層經(jīng)營面積：2299.8㎡表、皮帶22箱包、帽子941211631451111221111214備注其中關(guān)門的有三家參考價值給予摒棄11飾品111鞋11休閑1運(yùn)動111商貿(mào)城M區(qū)一層四周門面房面積商貿(mào)城N區(qū)一層四周門面房面積褲子化妝品十字繡飾品運(yùn)動裝書畫院框藝休閑家居服裝模特褲子銀飾影樓貨架毛絨玩具21134221121211111參考價值給予摒棄12111111311參考價值予以摒棄商貿(mào)城O區(qū)一層四周門面房面積商貿(mào)城P區(qū)一層四周門面房面積十字繡茶化妝品辦公用品褲子鞋111參考價值予以摒棄12111111262戶，無參考價值給予摒棄1111111住戶，無參考價值，給予摒棄P區(qū)總建筑面積為：5184㎡單層為備注：由于商貿(mào)城古玩城不屬本案考慮范疇，因此，未計算面積，給予摒棄。小結(jié)：商貿(mào)城是某某較為典型的傳統(tǒng)民俗活動中心，對某某市整個商業(yè)的興起和發(fā)展起到帶動作用，伴隨人們對商貿(mào)城的認(rèn)可并逐漸延伸形成商圈文化，一系列優(yōu)惠政策吸引了古玩、工藝品多家商戶進(jìn)駐經(jīng)營。商貿(mào)城作為某某市商業(yè)的起源市場，從2000年整建開業(yè)到目前經(jīng)營近10余年，為目前容納商戶數(shù)量最多的在經(jīng)營市場，該市場以服裝、鞋帽經(jīng)營為主，傳統(tǒng)的服裝類業(yè)態(tài)及細(xì)分業(yè)種在該商貿(mào)中心均售經(jīng)營，其主要消費(fèi)人群為某某市中低端收入固定居民及下縣（市）的零售商。但該市場為無停車位，存在消防隱患，同時市場業(yè)態(tài)分布雜亂無科學(xué)規(guī)劃，欠缺管理。浙江村小商品批發(fā)市場浙江村小商品批發(fā)市場某某市勸業(yè)街與精品商業(yè)街交叉口西行40米地面一層、帶有夾層、二層，三層為夾層F1：2488.32㎡F2：6040.32㎡F3：1556.6㎡東西方向為四層獨(dú)棟樓宇，中間為大棚市場，市場四周部分為一拖二門臉房，內(nèi)部一層帶有夾層，二層在東、西、南向做了夾層呈U型，中間產(chǎn)品檔次低，安全性差，經(jīng)營很一般市區(qū)和下縣建筑總面積建筑格局經(jīng)營狀況消費(fèi)者來源項目位置開業(yè)時間建筑樓層單層建筑面積浙江村市場層數(shù)經(jīng)營業(yè)態(tài)鋪位規(guī)格相對應(yīng)商戶數(shù)總使用面積市場臨街門市面積111雷麗日化1服裝111111表業(yè)1111床18456912221411869121211糖果屋91992386512113113421456711943大頭貼1865233133一層夾層草編、指甲1鞋1糖果11大頭貼1151518針織品針織內(nèi)衣化妝品兒童用品家用百貨床上用品飾品4523456781112321112111111111111111321232423131111452985221111十字繡548311112112311541111111生活館1藝術(shù)瑰寶12子632277551112632116被子玩具895785765398211111111324412222313311125512121111214111953987321111117婚慶用品611168118831211216家居飾品1116169212129手飾2112111年畫、中國畫11超市1631822111811112121121141113服裝三層9三層99696小結(jié)：浙江村小商品批發(fā)市場，地處某某商貿(mào)城商圈的核心地帶，依據(jù)現(xiàn)狀是某某商圈第一標(biāo)點(diǎn)，也是某某首個中型批零市場，從市場的整體角度來看，浙江村小商品市場所經(jīng)營業(yè)態(tài)與商貿(mào)中心相比，呈現(xiàn)差異化經(jīng)營，該小商品市場以小商品、女裝、童裝、童鞋為主，借助商貿(mào)中心與信發(fā)商廈人流，形成批零兼營的經(jīng)營格局。產(chǎn)品低端、價格便宜，因此，主要銷售對象主要針對市區(qū)及下縣中低端收入人群。市場一二層經(jīng)營稍穩(wěn)定；三層為精品女裝經(jīng)營一般，關(guān)門數(shù)量可達(dá)三分之二，總體規(guī)模較小。小商品批發(fā)市場項目位置建筑樓層建筑總面積項目位置建筑樓層建筑總面積建筑格局經(jīng)營狀況消費(fèi)者來源6168.32㎡老式街道式平房檔次較低，針對低收入高齡人群，經(jīng)營良好。本地低收入高齡人群小商品批發(fā)市場小商品批發(fā)市場層數(shù)經(jīng)營業(yè)態(tài)鋪位規(guī)格相對應(yīng)商戶數(shù)總使用面積24鞋33522禮品、玩具41床上用品123針織141孕嬰批發(fā)1辦公用品2煙1小結(jié)：小商品批發(fā)市場位于問津街西側(cè)，所經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以家用生活用品為主，這正彌補(bǔ)了浙江村小商品批發(fā)市場所缺業(yè)態(tài)。該市場形成于1997年，整個市場為農(nóng)村老式破舊平房，至今未拆的原因是整個地塊屬企事業(yè)單位——運(yùn)輸公司。主要針對中低收入的大齡群體，經(jīng)營較良好，但總體商品檔次普遍低端，市場建筑質(zhì)量存在安全隱患，多數(shù)商戶由于經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力有限，主要觀望對本案所制定出的價位和優(yōu)惠政策，能否符合商戶的承受能力。項目位置建筑樓層建筑總面積建筑格局經(jīng)營狀況報社街與精品商業(yè)路交叉口西行50米路北平房+大棚市場3964.8㎡簡易式大棚市場和老式平房消費(fèi)者來源周邊低收入人群消費(fèi)者來源周邊低收入人群層數(shù)經(jīng)營業(yè)態(tài)鋪位規(guī)格相對應(yīng)商戶數(shù)總使用面積697283117112111176976116111611116鞋3211112136127657651121111小結(jié)：民生市場主要以農(nóng)村集市服裝、鞋經(jīng)營為主，該市場如此落后業(yè)態(tài)尚還存在證明了該商圈檔次的低端和商業(yè)的落后性，該市場臨近報社街，并兼有一個大棚經(jīng)營區(qū)，布局極為不合理，經(jīng)營一般?；疖囌緦γ?004.04.07地面一、二層1231.2㎡老式獨(dú)棟樓宇商業(yè)F1:電腦耗材F2:電腦耗材及設(shè)備火車站周邊人群及學(xué)生項目位置開業(yè)時間建筑樓層單層建筑面積建筑總面積建筑格局各層各業(yè)態(tài)商戶數(shù)及相對應(yīng)鋪位使用面積經(jīng)營狀況消費(fèi)者來源層數(shù)總使用面積層數(shù)總使用面積相對應(yīng)商戶數(shù)3144231231121鋪位規(guī)格88181511413111總合計小結(jié)：海洋電子城位于火車站對面，地理位置優(yōu)越，客流量較大，該市場硬件設(shè)施缺乏，業(yè)態(tài)分布不明確，產(chǎn)品檔次為中低檔；經(jīng)營狀況一般。在育才街與人民路交叉口的西南角主體三層，局部四層F1：2862.72㎡F2：2453.76㎡F3：3041.28㎡F4：為辦公區(qū)予以摒棄8357.76㎡獨(dú)棟樓宇式商業(yè)人流量較少，經(jīng)營一般該電子城地下一層業(yè)態(tài)定位于：家紡，具體開業(yè)在今年十月份，由于地予以摒棄項目位置開業(yè)時間建筑樓層單層建筑面積建筑格局經(jīng)營狀況消費(fèi)者來源建筑總面積層數(shù)臨街門市一拖二經(jīng)營業(yè)態(tài)鋪位規(guī)格相對應(yīng)商戶數(shù)2114總使用面積1手機(jī)7512211121961112119手機(jī)1111辦公耗材1梅捷主板111ACD顯示器1大眾硬件1筆記本專修1聯(lián)想專賣1機(jī)箱1辦公設(shè)備11二手筆記本1融聚未來1數(shù)碼相機(jī)11三星顯示器11藝環(huán)電腦1安防設(shè)備1筆記本專賣1維修電腦1主板、機(jī)箱1趙華科技1124631112211三層音響設(shè)備1華碩電腦1雙飛燕鍵盤11神州數(shù)碼廣場1華碩筆記本1華尚導(dǎo)航1音響設(shè)備1風(fēng)行導(dǎo)航儀121111314414111213211111111311111家配件攝像頭小結(jié)：易得電子城最早處于中心大街最北側(cè)，09年搬遷到大陸裕豐商業(yè)廣場處，整個電子目前一層為手機(jī)超市，三分之一為空鋪，二層為電腦耗材，三層為精品電腦，多數(shù)商戶反映人流較少，生意冷淡，據(jù)相關(guān)信息。今年10月份再次簽合同時，交一年租金不變，按季度或半年交租金每平米上漲10元，多數(shù)商戶對如此冷淡的生意較為不滿。主要是該電子城處于老城區(qū)與新城區(qū)交界處，商業(yè)尚處發(fā)展階段，聚客效應(yīng)差，難免造成經(jīng)營狀況一般。項目位置開業(yè)時間建筑樓層單層建筑面積建筑總面積建筑格局各層各業(yè)態(tài)商戶數(shù)及相對應(yīng)鋪位使用中心街與站前路交叉口東南角地面一層、二層F1：974.6㎡2286.7㎡樓宇式獨(dú)棟商業(yè)樓。F1：筆記本、品牌機(jī)、電腦組裝、配件、耗材F2：電腦耗材、零售批發(fā)、打印設(shè)備、二手電腦維修區(qū)靠近火車站，市場環(huán)境較差，客流一般，但業(yè)態(tài)分布不明確。經(jīng)營較差靠近火車站，市場環(huán)境較差，客流一般，但業(yè)態(tài)分布不明確。經(jīng)營較差經(jīng)營狀況消費(fèi)者來源鋪位規(guī)格相對應(yīng)商戶數(shù)總使用面積1顯卡專賣16111168736112143112118736筆記本1DELL117117打印設(shè)備41141顯示器192119影音91221LED屏2OPPO1顯示器161615114359813119911199131129電腦零部件批818發(fā)7217打印機(jī)1辦公設(shè)戲機(jī)16221682122311布局極為不合理，經(jīng)營一般。項目位置開業(yè)時間新創(chuàng)恒電子城位于某某市中心街南段建筑樓層單層建筑面積總建筑面積建筑格局各層各業(yè)態(tài)商戶數(shù)及相對應(yīng)鋪位使用面積經(jīng)營狀況消費(fèi)者來源地面一層、二層F1：576㎡F2：576㎡樓宇式獨(dú)棟商業(yè)樓。F1：精品專柜：三星、菲利浦等名品全系，INTEL、華碩、微星、七彩虹、等板卡專賣，金河田、漫步者等名優(yōu)精品。F2：品牌專賣：戴爾、宏基、聯(lián)想、方正、清華同方等等品牌專賣，打印機(jī)、速印機(jī)、傳真機(jī)、一體機(jī)、收款機(jī)、點(diǎn)款機(jī)、光盤、軟件、電子書籍、通訊器材及配件、耗材等外設(shè)、周邊。F3：寫字間，均由知名科技公司入駐辦公。經(jīng)營一般市區(qū)消費(fèi)者為主新創(chuàng)恒電子城新創(chuàng)恒電子城經(jīng)營業(yè)態(tài)聯(lián)想專賣戴爾專賣電腦組裝防盜設(shè)備誠信電腦華碩筆記本寬揚(yáng)科技恒興科技億龍科技百誠電腦海瀧辦公數(shù)碼柜臺鋪位規(guī)格4相對應(yīng)商戶數(shù)1111111111111121321總使用面積8該市場共有商戶23家，一層總使用面積416㎡（包層數(shù)小結(jié)：新創(chuàng)恒電子城位于中心大街最南側(cè)，規(guī)模較小，基本無檔次，人流量相對較少，主要原因是規(guī)模小，背離主商圈，經(jīng)營很一般。項目產(chǎn)權(quán)所有單位單層建筑面積總建筑面積各層業(yè)態(tài)分布各層主力品牌名稱各層各業(yè)態(tài)品牌數(shù)各層各業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)鋪位使用面積停車位位置、數(shù)量硬件設(shè)施某某百貨大樓報社街與人民路交叉口某某百貨大樓（集團(tuán)）股份有限公司F1：超市、化妝品、工藝禮品F2：鞋、飾品、黃鉑金、珠寶、翡翠玉器、生活電器、鐘表器材F3：女裝、帽子、時尚飾品、精工織補(bǔ)F4：男裝、襯衣、男女褲、內(nèi)衣、飾品、小百貨F5：家居用品、床品、內(nèi)衣、羊絨衫、小針織、F6：嬰幼用品、羽絨服、童裝、童鞋、玩具F1：博士倫眼鏡、蘭西香水、可貝爾、泊美、雅樂士、珀萊雅、哈森、F2：周大福、金伯利、石頭記、紅蜻蜓、達(dá)芙妮、意爾康、奧康F3：茵佳妮、ONLY、VEROMODA、碟沙、玖姿、美伊、伊蒂F4：九牧王、勁霸、七匹狼、紅豆、恒源祥、三利F5：婷美、皮爾卡丹、貓人、鱷魚、愛慕、金蘋果、聯(lián)邦F6：雅鹿、波司登、F1：28家、煙酒一家、吉美超市F2：67家F3：49家F4：53家F5：58家F6：64家滾梯上下各一部、觀光梯2部某某市經(jīng)營最好的商場小結(jié)：某某百貨大樓位于人民路與報社街相交口，是目前某某規(guī)模較大、檔次最高、服務(wù)最優(yōu)、設(shè)施最先進(jìn)的百貨商場之一，北鄰某某唯一的體育休閑廣場，西與某某商貿(mào)中心相接，在某某頗有影響力，品牌知名度較高，也代表著某某市主流中高端消費(fèi)水平。某某百貨大樓（集團(tuán)）股份有限公司成立于1996年7月，現(xiàn)已由一家單一百貨業(yè)態(tài)的中小型商業(yè)企業(yè)發(fā)展和壯大成為一家集購物、餐飲、休閑、娛樂等多種服務(wù)功能于一身的大型商業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)以某某市百貨大樓為核心，以百貨業(yè)態(tài)、超市連鎖業(yè)態(tài)、家電連鎖三大業(yè)態(tài)為戰(zhàn)略重點(diǎn)的經(jīng)營格局，八大賣場遍布市區(qū)及周邊縣市主要商圈。信發(fā)商廈項目產(chǎn)權(quán)所有單位開業(yè)時間單層建筑面積項目產(chǎn)權(quán)所有單位開業(yè)時間單層建筑面積總建筑面積各層業(yè)態(tài)分布23500㎡F1：家電、五金、數(shù)碼攝像、百貨超市、美食副食、煙酒糖茶、水果糕點(diǎn)、蔬菜肉食F2：黃金珠寶、針棉百貨、文體辦公、化妝品、皮具、電器F3：品牌運(yùn)動、鞋、童裝F4：男裝、西褲、褲子、羽絨服、毛衣F5：女裝、中青年服裝、中老年服裝、韓服皮草、羊絨大衣各層主力品牌名稱F1：方太、利仁、美的、聯(lián)想、海爾F2：玉蘭油、永恒、啄木鳥、海爾、小天鵝、TCLF3：七匹狼、李寧、花花公子、匹克、姚明F4：帕羅、鱷魚、柒牌、天羽F5：莉佳麗、丹蒂夢各層各業(yè)態(tài)品牌數(shù)各層各業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)鋪位使用面積停車位位置、數(shù)量硬件設(shè)施F1：10家、超市一家F2：15家F3：15家F4：14家F5：6家F1：30㎡~50㎡F2：20㎡~100㎡F3：50㎡~100㎡F4：40㎡~90㎡F5：30㎡~100㎡滑梯兩部、走梯兩部人流量較大，經(jīng)營狀況較好名為信發(fā)商廈，經(jīng)營較為火爆，產(chǎn)品分為高、中、低檔，質(zhì)量有一定的保證，受到當(dāng)?shù)叵M(fèi)愛特購物中心項目位置某某市和平西路238號開業(yè)時間單層建筑面積總建筑面積F1：化妝品、珠寶、手機(jī)、手表、超市各層業(yè)態(tài)分布F2：床上用品、內(nèi)衣、箱包、鞋、服裝、辦公用品、健身器材F3：男裝、襯衣、羊毛羊絨衫、F4：時裝、童裝、淑女裝、職業(yè)裝、羽絨服F5：電器各層主力品牌名稱F1：石頭記、玉蘭油、金大生F2：威豹、金猴、紅豆、老人頭F3：頂呱呱、波司登、袋鼠F4：艾萊依、雅鹿、桑迪F5：九陽、美的、新飛、海爾、步步高各層各業(yè)態(tài)品牌數(shù)F1：10家、超市一家F2：17家F3：14家F4：14家F5：10家各層各業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)鋪F1：10㎡~40㎡位使用面積F2：30㎡~70㎡F3：30㎡~50㎡F4：30㎡~50㎡F5：30㎡~40㎡硬件設(shè)施靠近火車站，人流較多，狀況良好小結(jié)：小結(jié)：愛特購物中心是某某市現(xiàn)代化綜合性大型零售商場，座落在市區(qū)繁華的黃金地段和平西路，經(jīng)營商品名優(yōu)薈萃，品種齊全。整體檔次稍滯后于衡百，聚客效應(yīng)較好，經(jīng)營狀況良態(tài)商戶數(shù)及使用面積總使用面積純商業(yè)使用面積鋪位面積鋪位數(shù)111111111主力品牌ERN秋水伊人經(jīng)營業(yè)態(tài)1112121清華同方1華碩電腦1戴爾電腦11表業(yè)1瑞士表1112211111男女品牌1裝1111211211鄂爾多斯2111化裝品1111鞋12111希努爾辦公耗材11111婚紗攝影31211112113111111百合新娘1天長地久11格力數(shù)碼電子42412214134好記星8188杯具1水宜生孕嬰產(chǎn)品1兒童床11家居店1備注茶店3家、美容美發(fā)20家、肉食店1家、藥房1家、內(nèi)畫19家、中國人壽保險1態(tài)商戶數(shù)及使用面積人民路（紅旗大街—榕花大街）經(jīng)營業(yè)態(tài)鋪位面積鋪位數(shù)總使用面純商業(yè)使用面主力品牌1112111111213241112備注理發(fā)店4家、聯(lián)想服務(wù)中心2家、冷凍肉食店1家、某某市第十三中學(xué)1家、西餅報社街（新華路—勝利路）純商業(yè)使用面積報社街（新華路—勝利路）純商業(yè)使用面積總使用面積鋪位面積鋪位數(shù)11111111111212111331經(jīng)營業(yè)態(tài)化裝品玩具飾品態(tài)商戶數(shù)及使用面積主力品牌1281882311111鞋1161手機(jī)維修111文體用品11銀飾店7177家用百貨11攝影11備注超市7家、郵政1家、餐飲33家、灰指甲康復(fù)總使用面積純商業(yè)使用面積鋪位面積鋪位數(shù)111221121159611態(tài)商戶數(shù)及使用面積經(jīng)營業(yè)態(tài)布藝窗簾主力品牌廚衛(wèi)用品熱水器112修羽絨服定做1化妝品1214154112糕點(diǎn)11干果副食1襪業(yè)111備注關(guān)門一家、布匹店一家、飯店13家、KTV27家、診所4家、便利店6家、美發(fā)13家、廣告裝飾1家、空鋪2家、糧油2家、調(diào)味品1家、自行車專賣1家、大陸裕豐商業(yè)街大陸裕豐商業(yè)街各業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)鋪位面積鋪位數(shù)總使用面積純商業(yè)使用面積主力品牌及使積1生活用品1111有機(jī)食材1體育用品11藤藝品1竹紡111111兒童用品2112戶外軍用1品1褲業(yè)141123化妝品1備注廣告設(shè)計2家、汗蒸館1家、針灸體驗館1家、棋盤工作室1家、藥房2家、門診和平路（中心街與中華大街段南側(cè)）純商業(yè)使用面積主力品牌和平路（中心街與中華大街段南側(cè)）純商業(yè)使用面積主力品牌總使用面積鋪位面積鋪位數(shù)41211經(jīng)營業(yè)態(tài)運(yùn)動裝服裝態(tài)商戶數(shù)及使用面積辦公用品1飾品超市11兒童攝影1手機(jī)維修4144打字復(fù)印1干洗店111111化裝品111服裝1121112321111111干洗店1鎖具1二手手機(jī)1備注電動車自行車、12家、名煙名酒4家、飯店10家、銀行5家、肯德基1家、網(wǎng)吧1希光數(shù)碼城（和平路與康經(jīng)營鋪位面積鋪位數(shù)總使用面純商業(yè)使用面主力品牌復(fù)街交叉口東業(yè)態(tài)積積手機(jī)42798352122321311118283582835（紅旗大街與新華路交叉口手機(jī)1手機(jī)1111（新華路與榕花街交叉口軍手機(jī)1備注由于希光數(shù)碼廣場分布較為零亂，因此只對本案周邊主干道希光數(shù)碼鋪位數(shù)2111211121111純商業(yè)使用面積42積42鋪位面積542經(jīng)營業(yè)態(tài)層數(shù)主力品牌運(yùn)動鞋希光數(shù)碼城、金潮鞋城有點(diǎn)類似于臨街大型主力店的性質(zhì)，因此劃在臨街商業(yè)中；從整體上來看，區(qū)域臨街商業(yè)分布較為單一，總體以商圈所經(jīng)營主業(yè)態(tài)為主，并兼有部分服務(wù)業(yè)態(tài)和配套商業(yè)業(yè)態(tài)共同兼容存在；臨街商業(yè)冷熱差別較大，集中性較為明顯，檔次普遍較低；臨街商業(yè)一拖二與單層共兼平等顧有模式為主，少數(shù)為一拖三模式，同時面積較市場內(nèi)各業(yè)態(tài)品牌店、主力店在臨街商業(yè)上較為集中；業(yè)態(tài)資源不豐富，輻射力較差；臨街商業(yè)目前典型特點(diǎn)：聚客能力不明顯，具有單一性、少數(shù)店面形象較好；建筑設(shè)計為老式建筑帶有滯后性，可視性差。我司針對目前某某市區(qū)較為典型的在售商業(yè)項目調(diào)研如下：滏興國際占地面積71.82畝，樓盤建設(shè)面積19.2萬㎡，33層建筑。其中住宅近15萬平方米，商業(yè)4萬余平方米。商業(yè)部分為臨街門市+局部地下一層商場（沿和平路為一拖三模式，其他均為一拖二模式，共有100戶左右，地下一層商場目前尚無規(guī)劃），商鋪于2011年8月交房。整個項目將分成兩期開發(fā)，首期工程將于2011年6月完工。榕花街以西，和平路與站前路區(qū)間，實驗小學(xué)對面榕花街以西，和平路與站前路區(qū)間，實驗小學(xué)對面住宅+底商均為底商模式，一拖二、一拖三。某某達(dá)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沿和平路一拖三商鋪13000元/平方米，宣稱已售完；其他商鋪7800—8500元/平方米，住宅均價3300元/平。商鋪只銷售不租賃，內(nèi)街鋪位只剩5個（一拖二）面積為：100.8平方米、120平方米、120平方米、144平方米、144臨街商業(yè)不統(tǒng)一開業(yè)7171188/7271188建筑模式商業(yè)樓層建筑面積銷售價格銷售模式及銷售狀況擬定開業(yè)時間招商銷售電話住宅狀況項目整體規(guī)劃精品商街+高檔公寓+豪華寫字樓+高檔住宅，由唐山天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地近15000平米，總建面8萬平米，由6棟高層組成。A、B座為34層，C、DA座三個單元，1、2單元為兩梯三戶，面積為105.29、112.44和119.61的三室的；3單元為兩梯四戶，面積為84.88和92.02的兩室的。B座兩個單元，1單元為兩梯三戶，面積為80.28的兩室的和133.14的三室的；2單元為兩梯四戶，面積為74.63、82.87和89.83的兩室的。C、D座為三個單元，全是一梯兩戶，104-106的三室組成的。小高層（11）東邊樓頭未出售，均價3300元/平方米；高層（32層）均價3600元/平方米，一次性付清優(yōu)惠3%，明年年底、后年年初交房。底商價格未定，尚未銷售。項目位于和平西路南側(cè)、紅旗大道西側(cè)、休閑體育廣場北側(cè)、中國聯(lián)通大廈東側(cè)，為某某體育休閑廣場北側(cè)改建工程，是市政府敲定的重點(diǎn)建設(shè)項目。小區(qū)總建筑面積約76000平方米，是集商業(yè)居住于一體的商住小區(qū)。項目由南、北兩塊地塊組成，南塊由兩棟建筑組成，東部為原有休閑綠地看臺改建的5層局部6層綜合的商業(yè)辦公樓（6#樓西部為一棟25層住宅樓（4#樓北部西、中部為2棟17層，1棟24層住宅底樓兩層為商鋪，東部為項目名稱項目位置體育休閑廣場北側(cè)建筑模式住宅+底商、公寓+底商商業(yè)樓層底商兩層開發(fā)商某某富必居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)面積及銷售價格一拖二內(nèi)街商業(yè)均價11000元/平方米，底層6.4米層高，二層5.4米層高，買兩層得四層。單鋪（一拖二）最小建筑面積230），辦公樓、小戶型公寓15萬元起/套，折合單價4100元左右/平方總鋪位數(shù)銷售模式及銷售狀況價格系統(tǒng)尚未完全確認(rèn)，目前只處于意向購買登記階段。租賃狀況不包租不返租，自行租賃。招商銷售電6099優(yōu)惠政策住宅優(yōu)惠2%贈大禮包折合人民幣8000元，送世博兩日游。天鴻尚都位于榕花街與大慶路交叉口西行50米路北，是衡百集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，整體規(guī)劃商業(yè)街+公寓+寫字樓+住宅，30萬平米園住宅社區(qū)，20萬平米品牌商業(yè)，集大型購物中心、建材家居商場、金融、休閑娛樂、餐飲、辦公等于一體。項目總共2期，1期9幢6+1，6幢高層，共計700多套房源，67-146m2多種戶型。1期6+1均平，全款6+1優(yōu)惠150元/平，高層優(yōu)惠120元/平。按揭首付50%，6+1優(yōu)惠60元/平，高業(yè)也將在二期建造。項目于2009年12月住宅開盤銷售，住宅：6+1，一樓3168元/平方米，二樓3268元/平方米，三樓3258元/平方米，六樓2980元/平方米，均價：3000元/平方米；小高層：均價3100元/平方米。住宅按揭貸款首付30%，首付總房款的50%每平方米優(yōu)惠60元，一次性付清每平方米優(yōu)惠150元。銷售電話：2638888/9999。商業(yè)部分商場6層，沿街門店2層，目前商業(yè)尚未進(jìn)行銷售，因此關(guān)于價格、面積等尚未定（據(jù)悉預(yù)期價格12000元/㎡）。凱旋城項目由某某鵬翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),北臨人民路、南臨勝利路、東臨政通街、西臨慶豐街。小區(qū)總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)上形成“一心”、“兩街”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)特色?！耙恍摹敝敢粋€小區(qū)中心，“兩街”指沿政通街和慶豐南街設(shè)置的商業(yè)街。商業(yè)物、超市、酒吧茶座和各類專業(yè)服務(wù)市場。項目總占地約168畝，一期占地約140畝，建設(shè)規(guī)模約46萬平方米，二期占地約28項目分為東西兩個區(qū)域，東區(qū)有13棟住宅和地面兩層商業(yè)街，一層為電動車，二層為其中一棟已被石家莊天園所包。項目名稱項目位置開發(fā)區(qū)人民西路育才街交叉口南行150米（原司法局）開盤時間建筑模式住宅+底商+獨(dú)棟商業(yè)商業(yè)樓層?xùn)|區(qū)：2層，西區(qū)：4層開發(fā)商某某鵬翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)主力面積租金水平43元/月/平方米，不包含其他費(fèi)用。銷售價格臨育才大街一拖二商鋪建筑面積銷售價格：1.2—1.5萬元/平方米，已內(nèi)街為地面兩層獨(dú)立商鋪，通過連廊形成商街模式，銷售進(jìn)行五年一次性返租，5年返租后（一層租金前三年68元/平方米/月，后兩年78元/平方米/月；二層租金前三年48元/平方米/月，后兩年58元/平方米/月）折價為一層7680元/㎡，二層5680元/㎡。折合使用面積實際售價總鋪位數(shù)銷售模式及銷售狀況已售85%，東側(cè)只賣，西側(cè)大約有20個鋪?zhàn)娱_發(fā)五年統(tǒng)一經(jīng)營，五年后自營、統(tǒng)一經(jīng)營均可。租賃狀況大部分已經(jīng)完成意向租賃，商戶租賃第一年免租金。開業(yè)時間預(yù)計2011年下半年招商銷售電話0318—5555555/7171000住宅概況住宅共4421戶，均價3300元/平方米,每層差價20元/平方米,共27層，一次性付款優(yōu)惠2%。儲藏間1500元/平方米,面積8平方米。地下車位7.8萬元/個/21平方米。以上項目均集中在09、10年入市招商銷售，彼此爭搶社會閑散資金份額，社會資金迅目前市面上在售項目多為“住宅+底商”商業(yè)項目，商業(yè)多為底商一拖二模式，經(jīng)營業(yè)大體量集中性商業(yè)僅有凱旋城一個，目前主商業(yè)尚無定位，初步規(guī)劃一大型商場；已入市的僅僅為百十余鋪位的地面兩層商街，二層通過連廊的方式連接，銷售主要針對其他項目基本均為純住宅模式，或僅配套少量配套底商，因此在此未計算在調(diào)研范圍除凱旋城為主要做電動車和茶葉之外，其他項目商業(yè)均為典型的住宅配套業(yè)態(tài)，并無由于本案處于火車站區(qū)域，因此我司針對火車站區(qū)域、本項目周邊交通體系調(diào)研如下：該區(qū)域共有28路公交線路通往某某市各個方向，具體明細(xì)如下：途徑地點(diǎn)途徑地點(diǎn)起止時間河沿橋—區(qū)政府—人民公園6：35—19：00休閑廣場西—人民公園—區(qū)交通局6：35—19：00紅旗影院—衡甘達(dá)家具—市五院一6：45—18：30陽光大灑店—保龍倉—啟明學(xué)校6：33—18：52金山大酒店—火車站—猛牛集團(tuán)6：33—19：03市迎賓館—人民廣場—怡水公園6：30—19：00休閑廣場西—鑫源購物中心—青綠6：30—18：57京華大廈—火車站—某某學(xué)院6：50—18：00紅旗影院—岸芷庭藍(lán)—匯龍中學(xué)6：50—19：00休閑廣場西—吉美超市一陽光花城6：00—18：40愛特購物中心—吉美超市—怡水公6：50—19：00園紅旗影院—衡甘達(dá)家居廣場—某某6:00—18：42湖管委會火車站-王許莊火車站—鄧莊火車站—河沿火車站—三維科技公司團(tuán)橡膠城-某某嘉苑火車站—小辛集火車站—麻森老橋西口—兆華學(xué)校程中專學(xué)校）火車站—舊城火車站—楊莊（焦汪）火車站—某某湖首站—末站客運(yùn)主要方向為：安平，保定，北京，石家莊，德州，阜城，天津，棗強(qiáng)，東光，南宮，鄭口，景縣，滄州，曲陽，邢臺，濟(jì)南，邯鄲，濮陽，武強(qiáng)，冀縣，泊頭，辛集，新河，定州，泰安，深縣，廊坊，饒陽，高碑店，徐州，安陽，吳橋，武邑，寧晉，淄博，承德，開封，濱州，太原，峰峰，秦皇島，長治，日照，聊城，天津大港，臨沂，張家口，鄭州，濰坊，新鄉(xiāng)，天津塘沽，沈陽，河間，威海，安國，無極，獻(xiàn)縣，洛陽，白溶洞，黃驊，新樂，西安，包頭，上海，唐山，泊鎮(zhèn)，唐縣，塘沽，段村，臨城，深澤，本齋，任丘。K716/K717K866/K867K712/K709K884/K8812071/K1622/K1619K564/K565K105K882/K883K868/K8652246/K214K308/普快普快快速快速普快普快普快快速快速普快快速快速快速快速快速普快快速快速某某北京西運(yùn)城北京西太原包頭太原北京西北京西青島秦皇島始發(fā)時間07:5021:5021:2109:2521:3622:4322:1023:5021:46某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某北京西某某秦皇島青島青島深圳西太原深圳太原石家莊北北京西05:2808:3608:0008:5107:4007:1306:3405:0207:0305:4008:2207:00全程距離全程時間3小時46分分分分分分分分分分K305K715/K718K668/K665T188/T185K732/K729Z134K906/K9074518/4515K666/K667K920K572K620K546/K547普快普快普快普快快速快速特快快速特快普快快速普快普快快速普快普快普快快速普快快速快速快速連云港東大連沈陽北沈陽北井岡山阜陽杭州福州20:4020:0723:3006:0608:0418:1014:3107:5019:2420:5122:1020:46某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某太原北京西北京西石家莊福州深圳北京西北京西太原石家莊北北京西沈陽北北京西哈爾濱石家莊北北京西北京西北京西齊齊哈爾08:5008:3608:5507:2505:4905:1309:1520:5712:1806:5211:4513:5409:14分分分分分分分18小時8分分分4426/4423K892/K8934487K372/K373K1620K10644816448/K908/K9054482K307/K306K928/K9254424/4425K548/K545普快普快快速普快普快快速快速普快快速普快普快普快快速普快普快普快快速快速普快普快普快快速石家莊杭州北京西石家莊深圳西北京西深圳北京西太原北京西北京西哈爾濱北京西哈爾濱齊齊哈爾09:4008:1810:2120:2108:5409:4308:1408:0807:0009:08某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某石家莊北太原連云港東北京西清河城杭州石家莊09:2822:1714:0609:2622:5820:4220:1608:3021:5923:1406:0807:5707:028小時44分5小時48分分分分分分分分分6446/T253T25444882073/T186/T187K6194516/4517K919K891/K894K571K566/K563Z133K213K374/K371T107K730/K731普快特快特快普快普快普快普快普快特快快速普快普快快速快速快速快速特快普快快速快速特快快速清河城廣州北京西北京西石家莊北深圳北京西石家莊北北京西太原北京西石家莊北太原北京西06:4520:1809:3720:00某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某某廣州北京西北京西北京西沈陽北杭州井岡山深圳21:2520:3606:1020:0205:1120:5821:2006:5605:5720:2906:1909:2522:40分分分5小時42分分分分分分分石家莊北青島2244/K710/K711K926/K927普快快速快速某某某某石家莊北青島2244/K710/K711K926/K927普快快速快速某某某某某某包頭20:4208:58某某地區(qū)人口較多，消費(fèi)力逐年承上升趨勢加快，地區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)較為便捷，覆蓋一區(qū)傳統(tǒng)意義上任何一個城市火車站商圈均應(yīng)為繁榮的綜合商業(yè)業(yè)態(tài)，而某某市火車站商圈產(chǎn)品多在中低價位，單一產(chǎn)品集中經(jīng)營，表面形成專業(yè)市場，但是單位價值較低，競爭加劇，利潤小，軟硬件條件差，再加上經(jīng)營管理的落后，不能形成規(guī)模效應(yīng)，商整體商業(yè)需要一個逐步擺脫業(yè)態(tài)檔次低、管理粗放和布局不合理的商業(yè)現(xiàn)象，通過以舊換新，未來的商業(yè)空間將很有希望被打造成為具有某某本土特色的商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈；本案和某某市火車站、某某客運(yùn)站毗鄰。本案北側(cè)通往火車站、汽車站的街道如全面打通，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)對本案有著本質(zhì)的影響意義，共享火車站、汽車站客流。1.新大陸及保龍倉核心商圈、衡白商圈由于和本案商圈均為市級商圈，商圈性質(zhì)相同，因此，新大陸及保龍倉核心類商業(yè)的有效市場商業(yè)量及商業(yè)面積計算在定量匯總加法之2.該定量匯總重點(diǎn)以項目所在火車站商圈市場、衡百商業(yè)、典型性商業(yè)街進(jìn)行商戶總數(shù)量和經(jīng)營總面積的加法匯總；3.目前商業(yè)所設(shè)計形態(tài)有市場類商業(yè)、臨街商業(yè)、商場類商業(yè)三種，商場類商業(yè)作為聯(lián)營扣點(diǎn)的直營經(jīng)營模式，與市場和臨街商業(yè)租賃模式完全不同，為完全兩個群體。因此，不能計算為本案的有效支撐，商場類商業(yè)在定量匯總中予以摒棄；4.其他下縣、市、區(qū)屬于典型的區(qū)域性商圈和社區(qū)型商圈，和本案商圈經(jīng)營性質(zhì)及消費(fèi)群體有著本質(zhì)的區(qū)別，因此在商圈性質(zhì)上予以摒棄不做定量匯總加法。依據(jù)定量調(diào)研數(shù)據(jù)，我司按照有效商圈（衡百商圈、火車站商圈、新大陸及保龍倉核心商業(yè)區(qū)）市場和臨街分別進(jìn)行個案定量匯總和業(yè)態(tài)定量匯總，數(shù)據(jù)如下：商貿(mào)城浙江村市場小商品市場易得電子城4449海洋電子城天信電子城新創(chuàng)恒電子城目前中心街以東和平路段以電動車、五金機(jī)電主要業(yè)態(tài)，該類與本案的城市綜合體性質(zhì)較為不兼容，同時該兩類業(yè)態(tài)與其他商業(yè)業(yè)態(tài)市場兼容性差，對本案業(yè)態(tài)定位參考性不大，在此給予摒棄。因此，臨街匯總只以火車站商圈與衡百商圈主街道名稱街道名稱報社街（新華路—勝利路）大陸裕豐商業(yè)街金潮鞋城（和平路）人民路（紅旗大街—榕花大街）希光數(shù)碼城中心街（站前路—勝利路）4350火車站商圈和衡百商圈、新大陸保龍倉核心區(qū)域市場及臨街商業(yè)按業(yè)態(tài)進(jìn)行商戶箱包、鞋童裝、童品廚衛(wèi)潔具、照明褲業(yè)工藝品、禮品、飾品數(shù)碼、電腦、耗材小家電、鐘表、眼鏡床上用品、家紡、窗簾、布藝休閑裝、運(yùn)動裝辦公用品、文具、音像、體育用品影印店服裝加工設(shè)計婚紗、攝影、禮服糖果副食、干果副食293226343手機(jī)、手機(jī)維修及配件2黃金珠寶1庫房、柜臺5中國移動、中國聯(lián)通、蔬菜肉品、糧油副食、服裝加工、琴行、添加劑、等服務(wù)業(yè)態(tài)及副食類業(yè)態(tài)由于其和城市綜合體兼容性較差，同時在本案商業(yè)中最多作為住宅配套出現(xiàn)，而并非集中化大規(guī)模出現(xiàn)，因此予以摒棄；五金機(jī)電、電動車、自行車、汽摩配件、建材、裝飾、家具、維修作為對位置要求性不高的邊緣化市場經(jīng)營業(yè)態(tài)，其一方面租金承受水平較低，樓層抗性較大；另一方面聚客能力較差，購買意向較弱，購買承受門檻低，不適合城市綜合體的經(jīng)營模式，因此予以空房和倉庫不可計算為商業(yè)支撐面積，予以摒棄；影印店僅有三家，予以摒棄；服裝加工設(shè)計僅有四家，并且為提供服務(wù)的商業(yè)業(yè)態(tài)，予勞保用品作為較為落后的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，和新型市場兼容性較差，和其他業(yè)態(tài)兼容性較差，廚衛(wèi)潔具、照明類總量較少，同時一方面和其他業(yè)態(tài)兼容性較差，另一方面租金承受偏黃金珠寶類僅有一家，予以摒棄；4、則，根據(jù)以上原則進(jìn)行有效甄別之后有效商戶數(shù)量及商業(yè)使用面積支撐如下：童裝、童品褲業(yè)2裝9小商品類工藝品、禮小家電、鐘表、眼鏡具、音像、體類修及配件2針織床品婚紗禮服類紡、窗簾、布藝毛衫、毛線箱包皮鞋類箱包、鞋329284426723962目前市面有效商戶數(shù)量支撐為1765戶，有效商業(yè)使用面積支撐為53246平方米；市場主要支撐業(yè)態(tài)為服裝類、小商品類、電腦電子手機(jī)類、針織床品婚紗類、箱包皮鞋服裝類為數(shù)量和面積最大的支撐業(yè)態(tài)，共有商戶619戶，有效商業(yè)使用面積22125平方米；服裝類中最多的為女裝類，商戶數(shù)293戶，使用面積8859平方米；其次為童裝類，商戶數(shù)157戶，使用面積4107平方米；再其次為混裝，商戶數(shù)105戶，使用面積5922平方米；男裝、褲業(yè)、運(yùn)動休閑僅有幾十戶；共有309戶，使用面積7002平方米；手機(jī)及配件類120戶，使用面積932平方米；針織床品婚紗禮服類共有商戶數(shù)210戶，使用面積7371平方米；其中針織內(nèi)衣羊毛衫毛線類較多，商戶數(shù)125戶，使用面積2871平方米；床上用品家紡窗簾布藝類和婚紗根據(jù)本地商業(yè)情況，我司采取了商戶問卷的形式進(jìn)行對商圈市場與臨街主干道商戶基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和對本案認(rèn)同度的抽樣調(diào)查，調(diào)查市場于臨街主要為本案所在商圈浙江村市場、某某商貿(mào)城、民生市場、小商品批發(fā)市場、易得電子城、天信電子城、海洋電子城、新創(chuàng)恒電子城；臨街類：中心街、報社街、人民路、紅旗大街、自強(qiáng)街等?，F(xiàn)總結(jié)如下：在訪談商戶經(jīng)營此行業(yè)的經(jīng)營年限中，90%的商戶經(jīng)營年限在1—5年，4%的商戶經(jīng)營年在訪談的商戶中的90%商戶經(jīng)營批發(fā)，4%的商戶經(jīng)營零售，6%的商戶批零兼營。在訪談商戶中的商戶71%從市場租賃，23%的商戶從個人手中轉(zhuǎn)租，6%的商戶尾之前從市場購買，個人購買行為較少。18%的商戶月流水額在1萬元—2萬元，14%的商戶月流水額在2萬元—5萬元，8%的商所訪談的商戶中28%有進(jìn)場意向，原因為：新環(huán)境，人流多，交通方便，項目位置好；66%商戶持觀望態(tài)度，原因為等項目經(jīng)營狀況好些再進(jìn)，或者等到項目業(yè)態(tài)分布圖等詳細(xì)資料出來后再定，6%的商戶無進(jìn)場意向，原因為：在原市場已經(jīng)有多個鋪位經(jīng)營，新市場專業(yè)可能不匹配。在訪談的商戶中商戶意向入場方式65%的商戶認(rèn)同租賃，2%的商戶認(rèn)同購買住宅，25%的商戶租賃購買均可，8%的商戶未回答。在訪談的商戶中2%的商戶認(rèn)為合格商鋪使用面積在10㎡以下，17%的商戶認(rèn)為合格商鋪使用面積在10—15㎡，37%的商戶認(rèn)為合格商為合格商鋪使用面積在21—25㎡，20%的商戶認(rèn)為合格商鋪使用面積在25㎡以上。在訪談的商戶中，商戶承受最高付款中48%的商戶認(rèn)同4—6萬，22%的商戶認(rèn)同6—10對本案樓層意向入駐的商戶中，35%的商戶選擇一層，37%的商戶選擇二層，5%的商戶選擇三層，1%的商戶選擇四層，22%商戶未回答。在訪談的商戶中商戶認(rèn)為合理的租金中71%的商戶認(rèn)同1-5元/㎡/天，2%的商戶認(rèn)同6-10元/㎡/天，8%的商戶認(rèn)同10元以上/㎡/天，19%的商戶未回答。擬定本案以一個使用面積12㎡的內(nèi)部攤位，對本案有一定意向的商戶中：承擔(dān)最高總款的商戶對一層認(rèn)同，8%的商戶認(rèn)同19萬元左右的售價，24%的商戶認(rèn)同15萬元左右的售價，30%的商戶選擇其他，38%的商戶未回答。承擔(dān)最高總款的商戶對二層認(rèn)同，7%的商戶認(rèn)同14萬元以下的售價，34%的商戶認(rèn)同10萬元左右的售價，29%的商戶選擇其他，30%的商戶未回答。在所訪談的商戶中對新市場招商銷售獲取渠道19%的商戶認(rèn)同戶外，63%的商戶認(rèn)