房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》點(diǎn)睛提分卷1_第1頁
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文檔簡介

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》點(diǎn)睛提分卷1問答題(共5題,共5分)(1.)××市東區(qū)××莊1號的工業(yè)用途房地產(chǎn),現(xiàn)自用主要生產(chǎn)汽車配件,××房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受(江南博哥)委托評估該工業(yè)廠房的市場價(jià)值,注冊房地產(chǎn)估價(jià)師張某認(rèn)為該工廠沒有出租,所以不適宜選用收益法,工業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)選用成本法估價(jià),說說你的看法?如果選用成本法對該工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià),選用房地分估路徑,如何求取該工業(yè)房地產(chǎn)土地的價(jià)值?正確答案:參考解析:該工業(yè)房地產(chǎn)雖然自用但具有潛在收益,可以出租或自主經(jīng)營,因此可以選用收益法進(jìn)行估價(jià),由于該工業(yè)房地產(chǎn)可預(yù)測土地取得成本、房屋重置價(jià)格和折舊,因此可選第二種方法成本法進(jìn)行估價(jià)。如果用成本法進(jìn)行土地估價(jià),求取土地重置成本有兩種思路,一是求取在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購置土地的必要支出,二是求取在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤,兩種思路應(yīng)該都是可以的。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P304。(2.)甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型商業(yè)中心的一層,建筑面積6510m2,除500m2建筑面積甲公司自主經(jīng)營超市,其他全部出租,租金根據(jù)不同位置和不同期限、不同業(yè)態(tài)等因素分成不同檔次出租,其中2000m2建筑面積30戶承租人租金低于市場租金,60戶共3010m2承租人租金等于市場租金,10戶共1000m2承租人租金高于市場租金,甲公司因拖欠貸款,現(xiàn)被××省××縣法院查封,該法院請××房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估公司進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估,請指出該房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估公司擬選用的最適宜的估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線.??正確答案:參考解析:1.估價(jià)最適宜的方法為收益法,因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)屬于有收益的房地產(chǎn),因此優(yōu)先選用收益法。2.人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的,評估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán);并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中作出特別說明;凈收益的求取分兩種:出租型,凈收益根據(jù)市場客觀平均租金求取有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi);自主經(jīng)營型,收集當(dāng)事人近3年的財(cái)務(wù)報(bào)表,根據(jù)公式:凈收益=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-經(jīng)營費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤,接著選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率,計(jì)算收益期限,選用合適的公式,求得房地產(chǎn)價(jià)值。3.人民法院沒有書面說明的,需要考慮租賃權(quán)和用益物權(quán)的影響,出租型,合同內(nèi)租金低于市場租金,評估出租人權(quán)益價(jià)值,其他,選用市場租金,評估無租約限制價(jià)值。其他,同上。注意考試方向:1.根據(jù)具體情況,選用收益法,或適宜選不適宜選的理由。2.收益法中凈收益求取的相關(guān)問題,如何求取、注意問題、收集哪些資料、特殊情況如何處理、求取技術(shù)路線。3.結(jié)合抵押、征收、拍賣目的特殊的處理問題。4.用途有收益性房地產(chǎn)都可出題。(3.)某城市為解決交通擁堵問題,修建了兩橫兩縱快速路,打通南北、東西大動(dòng)脈。估價(jià)對象為住宅小區(qū)的配套商業(yè)房地產(chǎn),因門前市政橋梁(南部快速路)建設(shè),引橋部分抬高路面,遮擋了商業(yè)店面,造成有效客流量減少,租金下降。為了解決相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況,解決信訪糾紛,委托某房地產(chǎn)估價(jià)公司對減損價(jià)值進(jìn)行評估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年5月29日。請問此房地產(chǎn)最適合選用什么估價(jià)方法進(jìn)行損害價(jià)值評估?簡述估價(jià)技術(shù)思路。正確答案:參考解析:??該項(xiàng)目屬于不可修復(fù)的情況,可以通過兩種途徑評估估價(jià)對象的減損價(jià)值。一是先采用比較法和收益法評估不受影響的正常房地產(chǎn)市場價(jià)值,再通過市場調(diào)查法,查找與估價(jià)對象類似不利狀態(tài)的房地產(chǎn)與正常房地產(chǎn)價(jià)格的比例,確定減損率,得到減損價(jià)值,即利用價(jià)差法的變形公式進(jìn)行計(jì)算;二是采用損失資本化法,依據(jù)委托方提供的實(shí)際租金合同與不受影響的正常房地產(chǎn)客觀租金的差值,計(jì)算估價(jià)對象房地產(chǎn)的剩余使用期限,以一定的報(bào)酬率,將至使用期限結(jié)束為止各年的租金損失折現(xiàn)至價(jià)值時(shí)點(diǎn),從而得到減損價(jià)值。最后依據(jù)方法的可靠性分析權(quán)重,加權(quán)平均得到最終估價(jià)結(jié)果。舉一反三損害賠償是近幾年問答題和單選題常考問題,如住宅擋光的損害賠償,漏雨對業(yè)主的損害賠償,臨近建筑施工對房屋產(chǎn)生沉降裂縫對裝修價(jià)值的減損評估等。這類問題主要考核評估方法的選擇,損害賠償內(nèi)容,損害賠償?shù)木唧w估價(jià)思路,參數(shù)的選擇等。(4.)指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤(本題10分,錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。請?jiān)诖痤}紙上作答,不得在試卷上改錯(cuò))本次估價(jià)背景情況如下:××投資有限公司于2017年12月通過拍賣方式購置了12000m2的辦公寫字樓,并于2018年1月開始裝修,在完成吊頂、墻面裝修后,公司資金周轉(zhuǎn)困難,于是和××銀行協(xié)商,欲將此辦公樓抵押給銀行,并委托了××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司評估,估價(jià)公司2018年3月28日-4月10進(jìn)行了估價(jià)作業(yè),完成估價(jià)報(bào)告。致估價(jià)委托人函××銀行:受貴銀行委托,我們對位于××市××區(qū)××路××號的××辦公房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是:為銀行提供價(jià)格參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)市場價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是:2018年3月28日。經(jīng)過實(shí)地查勘和市場調(diào)查,遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則,選用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測算和判斷,確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的價(jià)值為人民幣240000000元,大寫金額人民幣貳億肆仟萬元整。報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對報(bào)告全文,特別是“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀,以免使用不當(dāng),造成損失!估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過程及有關(guān)說明,請見《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》。××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司(公章)法定代表人:×××(手簽)二〇一八年三月二十四日正確答案:參考解析:1.錯(cuò)處:致函對象為××銀行錯(cuò)誤,改為:“××房地產(chǎn)投資公司”。屬于委托人錯(cuò)誤2.錯(cuò)處:估價(jià)目的:為銀行提供價(jià)格參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)市場價(jià)值錯(cuò)誤改為:為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)抵押價(jià)值。3.錯(cuò)處:確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)有裝修完成后的市場價(jià)值改為:確定××辦公房地產(chǎn)在現(xiàn)狀裝修下(或價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下)的市場價(jià)值。4.錯(cuò)處:致函落款日期為:二〇一八年三月二十四日改為:致函落款日期為:二〇一八年四月十日。致函日期或估價(jià)報(bào)告完成日期為致委托人函落款日期。(5.)下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤,請指明其中的13處(每指明1處錯(cuò)誤得3分,本題全對得40分。請?jiān)诖痤}紙上作答,每個(gè)錯(cuò)誤對應(yīng)1個(gè)序號,未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告封面(略)致估價(jià)委托人函××老師:受貴公司委托,我公司于2015年12月25日到2016年1月15日對貴公司坐落于××市××區(qū)××南岸二期(已建工程)房地產(chǎn)的市場價(jià)值進(jìn)行了估價(jià),現(xiàn)估價(jià)工作已完成。根據(jù)貴公司與我公司雙方簽訂的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)協(xié)議,估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。我公司按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求進(jìn)行估價(jià),在該價(jià)值日期估價(jià)對象的市場價(jià)值為人民幣33384萬元(大寫為人民幣叁億叁仟叁佰捌拾肆萬元整)。現(xiàn)隨函附上《××市××區(qū)××南岸二期(已建工程)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》一式兩份,請查收。指錯(cuò):1.致函對象錯(cuò)誤,應(yīng)是××公司,而不是××老師2.致估價(jià)委托人函中缺少價(jià)值時(shí)點(diǎn)3.致估價(jià)委托人函中缺少估價(jià)方法4.致估價(jià)委托人函中缺少三個(gè)價(jià)值的披露或只披露了市場價(jià)值未披露法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值5.致估價(jià)委托人函中缺少落款公章、簽字和致函日期目錄(略)估價(jià)師聲明(略)估價(jià)假設(shè)和限制條件(一)假設(shè)條件1.本次估價(jià)以委托方提供的估價(jià)資料真實(shí)合法為前提,若委托方提供的資料失實(shí)或有任何隱匿,本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。2.本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),并基于下列假設(shè):(1)不考慮特殊買家的額外出價(jià);(2)交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益;(3)交易雙方掌握必要的市場信息,在充裕的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行交易;(4)交易雙方具有一定的房地產(chǎn)交易知識,交易條件公開且不具有排他性;(5)該房地產(chǎn)能在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。3.本次估價(jià)未考慮租賃、查封、抵押等因素對估價(jià)對象價(jià)值的影響,并以估價(jià)對象處于完整權(quán)利狀態(tài),并且保持整體和持續(xù)使用為前提。(二)限制條件1.本次估價(jià)所確定的房地產(chǎn)價(jià)值是在司法變賣(拍賣)目的的特定條件下形成的市場客觀合理價(jià)值,若改變估價(jià)目的則使用本報(bào)告無效。2.本次估價(jià)未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變動(dòng)及遇到自然力或其他不可抗力時(shí)可能對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響。3.本次估價(jià)結(jié)果包括與房產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的水、電以及配套的所有相關(guān)輔助設(shè)施。4.本估價(jià)結(jié)果專為此次評估目的所作,未經(jīng)本公司和估價(jià)人員同意,本報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得提供給除委托方、估價(jià)報(bào)告使用人及報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人,也不得發(fā)表在任何公開媒體上。凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果,本公司和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。5.本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)為估價(jià)師實(shí)地查勘估價(jià)對象之日。6.由于委托方未提供估價(jià)對象合法的建筑面積,房產(chǎn)面積是根據(jù)委托方提供的《商品房銷售窗口表》而來,如與房地產(chǎn)主管部門所認(rèn)定的面積不一致,應(yīng)以房地產(chǎn)主管部門所出具的法定面積為準(zhǔn),其價(jià)值應(yīng)隨之作相應(yīng)的調(diào)整。7.本次評估土地面積是依據(jù)抵押面積/規(guī)劃總建筑面積×總土地面積計(jì)算而來,如與土地主管部門認(rèn)定面積不一致,應(yīng)以土地主管部門所出具法定面積為準(zhǔn)。指錯(cuò):6.本次估價(jià)所確定的房地產(chǎn)價(jià)值是在司法變賣(拍賣)目的估價(jià)錯(cuò)誤,應(yīng)為在本次估價(jià)目的(為獲得抵押貸款額度提供參考依據(jù))的特定條件下形成的市場客觀合理價(jià)值。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人(略)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)三、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。四、估價(jià)對象(一)估價(jià)對象描述1.房地產(chǎn)概況估價(jià)對象北鄰××學(xué)院,南側(cè)為××路,西側(cè)××路,規(guī)劃用地面積16.5萬m2,總建筑面積37.6萬m2,容積率:1.9,綠化率48%。項(xiàng)目由××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),建于2010年,經(jīng)現(xiàn)場查勘為九成新,鋼混結(jié)構(gòu),建筑物總層數(shù)為三十六層,估價(jià)對象為1~2層,用途為商業(yè)。根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場勘查,估價(jià)對象所在的商業(yè)部分已完成竣工驗(yàn)收,室內(nèi)為簡單裝修。2.房地產(chǎn)狀況和權(quán)利目前所有權(quán)人已領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》,根據(jù)委托方提供的《商品房抵押窗口表》,估價(jià)對象為××南岸二期部分房地產(chǎn),本次評估面積為12000平方米,土地分?jǐn)偯娣e為6000平方米。3.區(qū)域概況3.1地理位置估價(jià)對象位于××市××區(qū)××南岸二期1~2層,北鄰××學(xué)院,南側(cè)為××路,西側(cè)××路。3.2交通狀況估價(jià)對象附近有1路、16路、8路、82路等公交線路,距離最近的公交站約150米,交通十分便捷。3.3商業(yè)繁華度估價(jià)對象地處××市××區(qū)的核心地段,周邊配套設(shè)施齊全,××大廣場、蘇寧電器、美聯(lián)福超市、××超市等商場,吃喝玩樂都方便。3.4公用基礎(chǔ)設(shè)施估價(jià)對象所處區(qū)域有工行、建行、農(nóng)行、中行,××醫(yī)療城,中小學(xué):一小、四小、二中、八中、十一中。大學(xué):××院分校、××學(xué)院、××管理學(xué)院、××學(xué)院、××學(xué)院、××大學(xué)分校,公用配套設(shè)施齊全。3.5環(huán)境質(zhì)量估價(jià)對象所在區(qū)域景觀環(huán)境較好,該區(qū)域適合商業(yè)、居住。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年12月25日(實(shí)地查勘完成之日)六、價(jià)值類型本報(bào)告評估的價(jià)格為估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)滿足上述全部假設(shè)和限制條件下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。公開市場價(jià)值是指:1.買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值;2.有一段合理交易時(shí)間;3.在此期間房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定;4.房地產(chǎn)買賣符合國家法律規(guī)定。指錯(cuò):7.價(jià)值類型錯(cuò)誤應(yīng)為房地產(chǎn)抵押價(jià)值(定義略)七、估價(jià)原則1.合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面,在合法產(chǎn)權(quán)方面,應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù);在合法使用方面,應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù);在合法處分方面,應(yīng)以法律、法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù);在其他方面,如評估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。2.最高最佳使用原則最高最佳利用是估價(jià)對象一種最可能的使用,這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證,并能給予估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用。它的一種具體表現(xiàn),是以能使估價(jià)對象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場中,每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力,采用最高最佳利用方式,取得最大的收益。3.替代原則根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律,在同一商品市場中,商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí),價(jià)格低者吸引需求,即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí),商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律,受其他具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn),即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。換言之,具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間,會(huì)相互影響和競爭,使價(jià)格相互牽制而趨于一致。4.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的,房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性,它是某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。在不同時(shí)點(diǎn),同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是指求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格,所以在評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),必須假定市場停止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)上,同時(shí)估價(jià)對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。5.獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場上,評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)格。指錯(cuò):8.估價(jià)原則缺謹(jǐn)慎原則八、估價(jià)依據(jù)(略)九、估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法有比較法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法等幾種方法。通過對估價(jià)對象的特點(diǎn)和類似地區(qū)的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析,估價(jià)對象類似地區(qū)具有較為活躍和成熟的房地產(chǎn)市場,能夠收集到較為完整的可比實(shí)例資料,可以從可比實(shí)例的成交價(jià)格修正得出估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格,因此確定市場比較法作為其中一種評估方法。通過估價(jià)師對市場的調(diào)查,能夠收集到較為完整的房地產(chǎn)建造成本資料,且運(yùn)用成本法能夠保守地測算估價(jià)對象的現(xiàn)有價(jià)值,因此我們采用成本法作為本次估價(jià)的另一種方法。方法定義(略)指錯(cuò):9.估價(jià)方法中,商業(yè)房地產(chǎn)未選勇收益法且沒有說明理由;十、估價(jià)結(jié)果我公司嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律法規(guī)和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求,根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料,選用適宜的估價(jià)方法,通過綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素,進(jìn)行認(rèn)真測算,最終確定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年12月25日滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的公開市場價(jià)值為人民幣33384萬元(大寫為人民幣叁億叁仟叁佰捌拾肆萬元整)。(四舍五入,取整至萬元)指錯(cuò):10.估價(jià)結(jié)果中未說明單價(jià),僅披露了市場價(jià)值,未說明法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值十一、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師(略)十二、實(shí)地查勘期(略)十三、估價(jià)作業(yè)期2016年1月4日到2016年1月15日十四、未來市場風(fēng)險(xiǎn)分析雖然目前房地產(chǎn)市場正處在調(diào)整階段,房地產(chǎn)價(jià)格有所松動(dòng),但商業(yè)房地產(chǎn)市場近期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)很大。指錯(cuò):11.市場風(fēng)險(xiǎn)分析過于簡單,沒有關(guān)注未來房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的風(fēng)險(xiǎn)等。十五、估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。(1)估價(jià)對象目前作為商業(yè)用房使用,法定用途為商業(yè),根據(jù)估價(jià)對象實(shí)際情況,估價(jià)對象可分割轉(zhuǎn)讓。(2)假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣估價(jià)對象時(shí),因存在短期內(nèi)強(qiáng)制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥等因素影響,其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比公開市場價(jià)格要低,與評估的市場價(jià)值的差異程度為大約為10%~15%。(3)假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí),其變現(xiàn)的時(shí)間長短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān),一般來說,以拍賣方式處置房地產(chǎn)時(shí),變現(xiàn)時(shí)間短,但變現(xiàn)價(jià)格一般較低,變現(xiàn)成本高。在按合法程序處置標(biāo)的物時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用一般包括:訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、司法鑒定(評估)費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、拍賣時(shí)發(fā)生的公告費(fèi)、傭金、成交后辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)賣方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用、適量的不可預(yù)見費(fèi)等。指錯(cuò):12.變現(xiàn)能力分析中缺少通用性分析、獨(dú)立使用性分析估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對象實(shí)物狀況描述與分析1.項(xiàng)目概況××南岸二期規(guī)劃用地面積16.5萬m2,總建筑面積37.6萬m2,容積率:1.9,綠化率48%。結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu),停車位3000個(gè)。2.估價(jià)對象房屋概況及權(quán)屬狀況估價(jià)對象建于2010年,經(jīng)現(xiàn)場查勘為九成新,鋼混結(jié)構(gòu),建筑物總層數(shù)為三十六層,估價(jià)對象為1~2層,用途為商業(yè)。根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場勘查,估價(jià)對象所在的商業(yè)部分已完成竣工驗(yàn)收,室內(nèi)無裝修。二、估價(jià)對象權(quán)益狀況描述與分析目前所有權(quán)人已領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》,根據(jù)委托方提供的《商品房抵押窗口表》,估價(jià)對象為南岸二期房地產(chǎn),本次評估面積為12000平方米,土地使用權(quán)面積為6000平方米。土地概況及權(quán)屬狀況××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年06月25日取得××開發(fā)區(qū)××路以東南岸二期地塊的《國有土地使用證》,證號為××國用(2009)第03,土地登記用途為商業(yè)、住宅,土地使用權(quán)面積為16.5萬m2,土地權(quán)屬性質(zhì)為國有出讓土地使用權(quán),土地使用權(quán)出讓年限:商業(yè)用地份額用地40年,住宅用地份額用地70年,自出讓人向受讓人交付土地之日起算。該地塊于2009年6月25日取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。2010年12月25日建成。三、估價(jià)對象區(qū)位狀況描述與分析(略)四、市場背景描述與分析(略)五、估價(jià)方法適用性分析(略)4是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均利潤率,利潤率取40%。投資利潤為:投資利潤=(土地成本+建造成本+管理費(fèi)用+投資利息)×利潤率=(2347.76萬元+3120萬元+273.39萬元+267.54萬元)×0.4=2403.48萬元1.2.5銷售稅費(fèi)增值稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育附加費(fèi)、按銷售價(jià)格的5%計(jì),則銷售稅費(fèi)為:銷售稅費(fèi)=(2347.76萬元+3120萬元+273.39萬元+267.54萬元+2403.48萬元)×0.05=420.61萬元指錯(cuò):19.未進(jìn)行銷售費(fèi)用的計(jì)算或未說明不計(jì)算銷售費(fèi)用的理由。20.成本法測算中,銷售稅費(fèi)計(jì)算錯(cuò)誤。1.2.6建筑物折舊額該建筑物無殘值,則建筑物的折舊額=(土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+投資利潤)×5/40=(2347.76萬元+3120萬元+273.39萬元+267.54萬元+2403.48萬元)×5/40=1051.52萬元1.2.7估價(jià)對象價(jià)值=土地成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+投資利潤+銷售稅費(fèi)-建筑物折舊額V=2347.76萬元+3120萬元+273.39萬元+267.54萬元+2403.48萬元+420.61萬元-1051.52萬元=7781.26萬元指錯(cuò):21.未說明折舊采用年限法的理由,應(yīng)結(jié)合評估人員現(xiàn)場觀察確定綜合成新率。計(jì)算建筑物折舊時(shí),計(jì)算基數(shù)包括土地成本錯(cuò)誤。2.采用比較法測算2.1估價(jià)對象第一層測算過程比較法即選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期成交的類似用途房地產(chǎn)交易案例進(jìn)行交易情況、市場狀況、區(qū)位因素、實(shí)物因素修正,求取估價(jià)對象價(jià)格。1)選取可比實(shí)例針對估價(jià)對象的評估目的和其特點(diǎn),經(jīng)過估價(jià)人員的調(diào)查及分析,選取三個(gè)與估價(jià)對象建筑結(jié)構(gòu)相同、交易情況正常、用途相似、交易類型相同、區(qū)位及實(shí)物因素條件相近、交易時(shí)間為近期的交易案例。2)編制比較因素條件說明表(可比實(shí)例的具體房地產(chǎn)狀況描述略)房地產(chǎn)價(jià)格比較因素條件說明表指錯(cuò):22.比較法中缺少房地產(chǎn)權(quán)益因素修正,如土地剩余年限23.比較法中樓層,人流應(yīng)屬于區(qū)位因素,不屬于實(shí)物因素24.實(shí)物因素缺少凈高、建成年代、外觀、內(nèi)部格局、面積、基礎(chǔ)設(shè)施等因素的分析比較3)根據(jù)因素比較表進(jìn)行價(jià)格修正及評估測算價(jià)格修正及測算表指錯(cuò):25.公共配套描述相同打分不同26.區(qū)位、實(shí)物各因素修正權(quán)重未說明理由27.物業(yè)管理、裝修描述相同,打分不同未說明。4)計(jì)算結(jié)果指錯(cuò):28.計(jì)算結(jié)果表格中,有“市場狀況調(diào)整”這一項(xiàng),而前面給出“比較因素條件說明表”、“價(jià)格修正及測算表”中沒有這一項(xiàng),缺少市場狀況調(diào)整說明,或者,市場狀況調(diào)整無依據(jù)。29.可比實(shí)例三區(qū)位因素修正系數(shù)錯(cuò)誤,與前面表格不一致。30.未說明可比實(shí)例權(quán)重取值依據(jù)。5)估價(jià)對象第一層評估單價(jià)為30911.33元/m2。6)估價(jià)對象第一層評估總價(jià)為30911.33元/m2×6000m2=18546.8萬元。2.2估價(jià)對象第二層測算過程1)根據(jù)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù),商場類房地產(chǎn)第二層租金為第一層的80%~90%,本次評估第二層租金取第一層的80%。2)比較法測算估價(jià)對象第二層單價(jià):30911.33元/m2×80%=24729.06元/m23)比較法測算估價(jià)對象第二層總價(jià):24729.06元/m2×6000m2=14837.44萬元估價(jià)對象總價(jià)值=18546.8+14837.44=33384.23萬元(六)估價(jià)結(jié)果確定根據(jù)本人經(jīng)驗(yàn),采用比較法和成本法評估的結(jié)果相差較大。采用比較法評估依據(jù)的基礎(chǔ)資料詳實(shí),評估結(jié)果客觀可靠。成本法以成本累加為評估途徑,成本低并不一定表明效用和價(jià)值低,因此成本法結(jié)果僅作參考,本次評估以比較法評估結(jié)果為最終結(jié)果,即估價(jià)對象最終價(jià)格為人民幣33384萬元(大寫為人民幣叁億叁仟叁佰捌拾肆萬元整)。(四舍五入,取整至萬元)附件1.估價(jià)對象《國有土地使用證》復(fù)印件2.估價(jià)對象《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件3.估價(jià)對象《商品房抵押窗口表》復(fù)印件4.估價(jià)對象《土地出讓合同》復(fù)印件5.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件6.《單位工程竣工驗(yàn)收證明書》復(fù)印件7.委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件8.估價(jià)方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件9.估價(jià)方資質(zhì)證書復(fù)印件10.估價(jià)師資格證書復(fù)印件指錯(cuò):31.附件缺少估價(jià)委托書復(fù)印件附件中缺少可比實(shí)例位置圖附件中缺少估價(jià)對象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片附件中缺少估價(jià)對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況。正確答案:參考解析:1.致函對象錯(cuò)誤,應(yīng)是××公司,而不是××老師;2.致估價(jià)委托人函中缺少價(jià)值時(shí)點(diǎn);3.致估價(jià)委托人函中缺少估價(jià)方法;4.致委托方函中缺少三個(gè)價(jià)值的披露或只披露了市場價(jià)值未披露法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值;5.致委托方函中缺少落款公章、簽字和致函日期;6.本次估價(jià)所確定的房地產(chǎn)價(jià)值是在司法變賣(拍賣)目的估價(jià)錯(cuò)誤,應(yīng)為在本次估價(jià)目的(為獲得抵押貸款額度提供參考依據(jù))的特定條件下形成的市場客觀合理價(jià)值;7.價(jià)值類型錯(cuò)誤應(yīng)為房地產(chǎn)抵押價(jià)值(定義略);8.估價(jià)原則缺謹(jǐn)慎原則;9.估價(jià)結(jié)果報(bào)告,估價(jià)方法中,商業(yè)房地產(chǎn)未選勇收益法且沒有說明理由;10.估價(jià)結(jié)果中未說明單價(jià),僅披露了市場價(jià)值,未說明法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值11.市場風(fēng)險(xiǎn)分析過于簡單,沒有關(guān)注未來房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的風(fēng)險(xiǎn)等;12.變現(xiàn)能力分析中缺少通用性分析、獨(dú)立使用性分析;13.技術(shù)報(bào)告中缺少最高最佳利用分析;14.技術(shù)報(bào)告中沒有說明具體估價(jià)路徑:房地合估路徑;15.開發(fā)稅費(fèi)代收費(fèi)用(政策性收費(fèi))不準(zhǔn)確,應(yīng)是開發(fā)期間稅費(fèi),未計(jì)算其他工程費(fèi);16.前期工程費(fèi)10%取值無依據(jù);17.附屬公共配套設(shè)施費(fèi)用按建安工程費(fèi)的5%計(jì),取值無依據(jù);18.管理費(fèi)用的計(jì)算,前面表述為“該項(xiàng)費(fèi)用按建造成本費(fèi)用的5%”,后面列式計(jì)算時(shí),計(jì)算基數(shù)為土地成本和開發(fā)成本之和,認(rèn)為存在前后不一致錯(cuò)誤;19.未進(jìn)行銷售費(fèi)用的計(jì)算或未說明不計(jì)算銷售費(fèi)用的理由;20.成本法測算中,銷售稅費(fèi)計(jì)算錯(cuò)誤。21.未說明折舊采用年限法的理由,應(yīng)結(jié)合評估人員現(xiàn)場觀察確定綜合成新率;計(jì)算建筑物折舊時(shí),計(jì)算基數(shù)包括土地成本錯(cuò)誤。22.比較法中缺少房地產(chǎn)權(quán)益因素修正,如土地剩余年限;23.比較法中樓層,人流應(yīng)屬于區(qū)位因素,不屬于實(shí)物因素;24.實(shí)物因素缺少凈高、建成年代、外觀、內(nèi)部格局、面積、基礎(chǔ)設(shè)施等因素的分析比較;25.公共配套描述相同打分不同;26.區(qū)位、實(shí)物各因素修正權(quán)重未說明理由;27.物業(yè)管理、裝修描述相同,打分不同未說明;28.計(jì)算結(jié)果表格中,有“市場狀況調(diào)整”這一項(xiàng),而前面給出“比較因素條件說明表”、“價(jià)格修正及測算表”中沒有這一項(xiàng),缺少市場狀況調(diào)整說明,或者,市場狀況調(diào)整無依據(jù)。29.可比實(shí)例三區(qū)位因素修正系數(shù)錯(cuò)誤,與前面表格不一致;30.未說明可比實(shí)例權(quán)重取值依據(jù);31.附件缺少:估價(jià)委托書復(fù)印件;附件中缺少可比實(shí)例位置圖;附件中缺少估價(jià)對象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片;附件中缺少估價(jià)對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況。單選題(共10題,共10分)(6.)2019年8月1日,某房地產(chǎn)估價(jià)公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評估。1.估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)首先審核該在建商業(yè)大廈的合法性,要求委托人提供()。A.原規(guī)劃審批文件B.房屋預(yù)售許可證C.房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證D.國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證正確答案:D參考解析:本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定。在建項(xiàng)目抵押,應(yīng)取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。(7.)2019年8月1日,某房地產(chǎn)估價(jià)公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評估。2.估價(jià)師擬采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià),對于臨街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)完成后價(jià)值評估,適宜()方法。A.臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍,適宜比較法B.臨街商業(yè)房地產(chǎn)出租實(shí)例較多,適宜收益法C.臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍,出租實(shí)例多,既可選用比較法也可選用收益法D.臨街商業(yè)房地產(chǎn)的建造成本資料完善,適宜成本法正確答案:C參考解析:本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法。臨街商業(yè)房地產(chǎn)交易較活躍,出租實(shí)例多,既可選用比較法也可選用收益法。假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí),開發(fā)完成后價(jià)值的計(jì)算不能采用成本法。(8.)2019年8月1日,某房地產(chǎn)估價(jià)公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進(jìn)行了抵押評估。3.估價(jià)的在建工程抵押價(jià)值為()。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的變現(xiàn)價(jià)值C.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格-拖欠承包人的建筑工程價(jià)款-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款D.未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格-拖欠承包人的建筑工程價(jià)款與實(shí)際成交價(jià)的差價(jià)正確答案:C參考解析:本題考查的是房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評估實(shí)質(zhì)。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值減去注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~,包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。(9.)為提高××機(jī)場航油保障能力,保障擴(kuò)建后的××機(jī)場航油供應(yīng),中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn),在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi),需建造建筑物、構(gòu)筑物的,應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意,按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況,便于管理部門制訂補(bǔ)償方案,故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。估價(jià)對象位于××區(qū)××大橋北側(cè),××江西岸,為剩余使用年限37年的倉儲(chǔ)用途房地產(chǎn)。涉及鋪設(shè)輸油管線的土地位于整個(gè)地塊的南部,且緊沿××大橋北側(cè)保護(hù)范圍線,全長約280米,為狹長的帶狀,鋪設(shè)輸油管線后,恢復(fù)場地并不改變原權(quán)利人權(quán)屬。根據(jù)《××市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍,則涉及土地約2800平方米,約占總土地面積的5.67%,涉及10幢建筑物,根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場丈量,合計(jì)涉及需拆除的建筑面積為:2567.17平方米。該項(xiàng)目中涉及的地上建筑物根據(jù)要求必須予以拆除,屬不可修復(fù)的情況。其連帶的工業(yè)用地屬部分可修復(fù)的情況。4.本次估價(jià)損害補(bǔ)償費(fèi)用主要包含()。A.倉儲(chǔ)用地土地減損價(jià)值、建(構(gòu))筑物價(jià)值、設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)、經(jīng)營收益損失補(bǔ)償B.倉儲(chǔ)用地土地價(jià)值、10幢建筑物價(jià)值C.倉儲(chǔ)用地土地價(jià)值、10幢建筑物價(jià)值、倉儲(chǔ)用地的經(jīng)營收益D.倉儲(chǔ)用地土地減損價(jià)值、建(構(gòu))筑物價(jià)值、設(shè)備及貨物搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償正確答案:D參考解析:房屋征收補(bǔ)償包括:(1)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。(10.)為提高××機(jī)場航油保障能力,保障擴(kuò)建后的××機(jī)場航油供應(yīng),中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn),在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi),需建造建筑物、構(gòu)筑物的,應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意,按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況,便于管理部門制訂補(bǔ)償方案,故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。估價(jià)對象位于××區(qū)××大橋北側(cè),××江西岸,為剩余使用年限37年的倉儲(chǔ)用途房地產(chǎn)。涉及鋪設(shè)輸油管線的土地位于整個(gè)地塊的南部,且緊沿××大橋北側(cè)保護(hù)范圍線,全長約280米,為狹長的帶狀,鋪設(shè)輸油管線后,恢復(fù)場地并不改變原權(quán)利人權(quán)屬。根據(jù)《××市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍,則涉及土地約2800平方米,約占總土地面積的5.67%,涉及10幢建筑物,根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場丈量,合計(jì)涉及需拆除的建筑面積為:2567.17平方米。該項(xiàng)目中涉及的地上建筑物根據(jù)要求必須予以拆除,屬不可修復(fù)的情況。其連帶的工業(yè)用地屬部分可修復(fù)的情況。5.土地減損價(jià)值:由于并不改變原權(quán)利人權(quán)屬,估價(jià)對象原來就處在××大橋北側(cè)保護(hù)范圍內(nèi)條件下是受輸油管線及××大橋保護(hù)帶雙重規(guī)劃限制影響,其減損價(jià)值評估的關(guān)鍵在于()。A.區(qū)分鋪建管線前、后條件下土地收益年限的影響B(tài).區(qū)分鋪建管線前、后條件下規(guī)劃限制影響C.區(qū)分鋪建管線前、后條件下凈收益減少的影響D.區(qū)分鋪建管線前、后條件下生產(chǎn)條件的影響正確答案:B參考解析:選項(xiàng)A,土地收益年限沒有變化,需要考慮土地收益年限的影響;減損價(jià)值評估的關(guān)鍵在于區(qū)分鋪建管線前、后條件下規(guī)劃限制影響。(11.)為提高××機(jī)場航油保障能力,保障擴(kuò)建后的××機(jī)場航油供應(yīng),中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn),在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi),需建造建筑物、構(gòu)筑物的,應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意,按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況,便于管理部門制訂補(bǔ)償方案,故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。估價(jià)對象位于××區(qū)××大橋北側(cè),××江西岸,為剩余使用年限37年的倉儲(chǔ)用途房地產(chǎn)。涉及鋪設(shè)輸油管線的土地位于整個(gè)地塊的南部,且緊沿××大橋北側(cè)保護(hù)范圍線,全長約280米,為狹長的帶狀,鋪設(shè)輸油管線后,恢復(fù)場地并不改變原權(quán)利人權(quán)屬。根據(jù)《××市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍,則涉及土地約2800平方米,約占總土地面積的5.67%,涉及10幢建筑物,根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場丈量,合計(jì)涉及需拆除的建筑面積為:2567.17平方米。該項(xiàng)目中涉及的地上建筑物根據(jù)要求必須予以拆除,屬不可修復(fù)的情況。其連帶的工業(yè)用地屬部分可修復(fù)的情況。6.對于地上有建筑物的土地,因輸油管線工程造成土地減損價(jià)值可以利用()估價(jià);對于地上無建筑物的土地()。A.修復(fù)費(fèi)用法;存在價(jià)值減損B.價(jià)差法;不存在價(jià)值減損C.損失資本化法,不存在價(jià)值減損D.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)法;存在價(jià)值減損正確答案:C參考解析:房地產(chǎn)減損價(jià)值評估中,可以量化損害因素前后的凈收益損失額、確定收益減損模型,則適宜采用損失資本化法。地上無建筑物的土地,不存在價(jià)值減損。(12.)為提高××機(jī)場航油保障能力,保障擴(kuò)建后的××機(jī)場航油供應(yīng),中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價(jià)對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn),在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi),需建造建筑物、構(gòu)筑物的,應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意,按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況,便于管理部門制訂補(bǔ)償方案,故產(chǎn)生了本項(xiàng)目的評估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。估價(jià)對象位于××區(qū)××大橋北側(cè),××江西岸,為剩余使用年限37年的倉儲(chǔ)用途房地產(chǎn)。涉及鋪設(shè)輸油管線的土地位于整個(gè)地塊的南部,且緊沿××大橋北側(cè)保護(hù)范圍線,全長約280米,為狹長的帶狀,鋪設(shè)輸油管線后,恢復(fù)場地并不改變原權(quán)利人權(quán)屬。根據(jù)《××市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍,則涉及土地約2800平方

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