房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價案例與分析》模考試卷1

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價案例與分析》?？荚嚲?問答題（共5題，共5分）(1.)市場法是房地產(chǎn)估價中最主要、最常用的方法之一。采用市場法估價在選取可比實例時需要考慮哪（江南博哥）些因素？假如有一交易實例的成交日期與估價時點相差5年，可否將該交易實例選作可比實例？為什么？正確答案：參考解析：采用市場法估價在選取可比實例時應(yīng)符合以下四個要求：①可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)②可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點；③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；④比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格。假如有一交易實例的成交日期與估價時點相差五年，不能被選作可比實例。因為成交日期與估價時點相差時間過長(5年應(yīng)該視作很長)，通常房地產(chǎn)市場變化較大，就難以進(jìn)行有效的交易日期修正，一般情況下成交日期與估價時點間隔不宜超過一年；在特殊情況下，"如果房地產(chǎn)市場相對比較穩(wěn)定，可適當(dāng)延長間隔時間，但最長時效不宜超過兩年"(規(guī)范語)[試題分析]該題目主要考核市場法中可比實例選取的要求，這個問題是我們應(yīng)用市場法估價首要要解決的基礎(chǔ)性問題，因此應(yīng)該牢固掌握。(2.)甲公司開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，計劃投資2000萬元人民幣。建設(shè)期間由于資金困難擬將在建工程轉(zhuǎn)讓給乙公司，此時甲公司已實際投資600萬元人民幣。甲公司委托評估機(jī)構(gòu)評估其價值。問題：1小題>轉(zhuǎn)讓該項在建工程應(yīng)具備哪些主要證件？2小題>簡述評估技術(shù)路線。正確答案：參考解析：(1)國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、已投入資金的證明等。(2)用假設(shè)開發(fā)法。①估算該工程完工后的價值。②采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法將未完工部分的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)、銷售費(fèi)用及未來的樓價貼現(xiàn)到估價時點。③未來的樓價的折現(xiàn)值扣除未完工部分的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)、銷售費(fèi)用的折現(xiàn)值，再減去開發(fā)商購置待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求得待估房地產(chǎn)的價值。[試題分析]此題為在建工程的轉(zhuǎn)讓。在建工程轉(zhuǎn)讓須具備各種必要的證件，對在建工程主要用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價。您可能感興趣的試題(3.)張某看中了一處房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是城市邊緣，屬于城市四級地段，但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿?，商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價為每平方米建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物共3層，總建筑面積700m2。張某擬購入后將一層開設(shè)商晡，二三層用于居住。原業(yè)主開出的售價為140萬元。張某為摸清該售價的合理性，找估價師進(jìn)行估價咨詢。請問估價師接受委托后，在估價前需要了解估價對象的哪些情況？正確答案：參考解析：①土地產(chǎn)權(quán)狀況；②房屋產(chǎn)權(quán)狀況；③該房地產(chǎn)是否符合規(guī)劃要求；④土地使用基本狀況；⑤建筑物基本狀況。[試題分析]買賣咨詢也是房地產(chǎn)估價的一項主要內(nèi)容，接受委托后，估價師需要全面了解該房地產(chǎn)的狀況，包括產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃要求和使用狀態(tài)等。您可能感興趣的試題(4.)××在建工程房地產(chǎn)抵押價值評估報告封面及目錄(略)致委托方函(略)估價師聲明(略)估價的假設(shè)與限制條件(略)房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方(略)二、估價方(略)三、估價對象1．區(qū)位狀況(略)2．實物狀況(略)3．權(quán)益狀況(略)四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點2005年4月18。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即估價結(jié)果為估價對象在估價時點時的公開市場的客觀合理價值。七、估價依據(jù)(略)八、估價方法估價人員進(jìn)行了實地查勘，通過認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值采用市場法估價。九、估價結(jié)果經(jīng)測算，估價對象在估價時點2005年4月18日的客觀價值為人民幣4794.52萬元。大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。十、估價人員(略)十一、估價作業(yè)日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估價報告應(yīng)用的有效期(略)房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析(略)二、區(qū)域因素分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估價方法選用估價對象為在建工程。估價人員進(jìn)行了實地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點及估價目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價的基本方法，其估價技術(shù)路線如下：1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法”，因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價方法之一進(jìn)行估價。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常的開發(fā)本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤以及購買估價對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價對象的客觀合理價格或價值。2．估價對象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格或價值。3．對以上兩種方法測算的價格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價對象的總價值和單位價值。五、估價測算過程(一)設(shè)開發(fā)法分析測算過程假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。1．采用的公式估價對象價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)2．估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算運(yùn)用市場法測算估價對象開發(fā)完成后的價值。市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2.1采用的公式估價對象比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格×(作圖)2.2所選可比實例(見表4-6)2.3交易情況修正可比實例A、B、C均屬正常交易，交易情況無需正，交易情況修正系數(shù)均為100/100。2.4交易日期調(diào)整近期××市房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定，可比實例A、B、C均屬近期交易，交易日期無需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為100/100。2．5房地產(chǎn)狀況調(diào)整因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個別因素調(diào)整。2.5.1區(qū)域因素調(diào)整根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例A、B、C的區(qū)域因素略好于估價對象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價對象進(jìn)行打分比較。得到可比實例A、B、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為：100/101、100/102、100/103(具體比較情況見表二)。2.5.2個別因素調(diào)整根據(jù)可比實例的具體情況，可比實例A、B、C的個別因素略差于估價對象，可比實例C的個別因素略優(yōu)于估價對象。將個別因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價對象進(jìn)行打分比較，得到可比實例A、B、C個別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97(具體比較情況見表4-7)：2.6比較修正計算(見表4-8)從測算結(jié)果來看，三個可比實例的比準(zhǔn)價格水平差異不大，因此采用簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場法測算結(jié)果：(3009+2980+2963)/3=2984(元/m2)2.7預(yù)計開發(fā)完成后的總價值估價對象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m2，其中地下建筑面積7979m2作為設(shè)備用房等，不能對外銷售，可銷售建筑面積為39820.80m2．故估價對象預(yù)計建成后的總價值為：2984×39820.80=11882.53(萬元)3．續(xù)建開發(fā)成本的測算估價對象共4棟，其中編號第28棟總建筑面積為24578.00m2(含地下建筑面積3998.00m2，第21，22、23棟總建筑面積23221.80m2(含地下建筑面積3981.00m2)。經(jīng)現(xiàn)場查勘，第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆注工程，第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。3.1續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)××市造價管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程二00五年一季度造成價指數(shù)的通知》(××建價字[2005]10號，鋼混高層住宅樓本期建安造價指標(biāo)為873.18—970.2元/m2，本次評估取900元/m2。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增加值為80元/m2，一般水電安裝增加值為30元/m2消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續(xù)建工程成本為：24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.953.2室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/m2，估價對象用地面積為23667.00m2，則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：30×23667.00=71.00(萬元)3.3估價對象的續(xù)建成本合計4917.95+71.00=4988.95(萬元)4．管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場平均水平取續(xù)建成本的3%。4988.95×3%==149.67(萬元)5．銷售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營業(yè)稅等，依據(jù)類似項目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的8%。11882.53×8%=950.60(萬元)6．開發(fā)利潤××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15%，續(xù)建成本為4988.95萬元，開發(fā)利潤為：4988.95×15%=748.34(萬元)7．投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等，為：在建工程價值×4.1%8．運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為：(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(萬元)(二)成本法分析測算過程成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對像為在建工程，折舊為零。采用的公式：估價對象價格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤1．土地取得成本運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法求取估價對象土地價格，并測算相關(guān)稅費(fèi)。土地取得成本單價=1717.18(元/m2)(計算過程略)價對象用地面積為23667.00m2，則估價對象土地總價為：1717.18×23667.00=4064.05(萬元)2．開發(fā)成本2.1勘察設(shè)計等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)39.82萬元(計算過程略)2.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/m2(按建筑面積)，則合計318.57萬元。2.3建筑安裝工程費(fèi)估價對象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為：196.62(萬元)則估價對象開發(fā)成本為：39.82+318.57+196.62=555.01(萬元)3．管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開發(fā)成本的2%—4%，本次評估取其中間值，即按開發(fā)成本的3%計取。555.01×3%=16.65(萬元)4．投資利息按正常開發(fā)進(jìn)度，整個項目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。利率取一年期貸款利率5.76%。555.01×[(1+5.76%)×1.5/2-1)=23.81(萬元)5．銷售稅費(fèi)估價對象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。6．開發(fā)利潤經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%。555.01×15%=83.25(萬元)7．運(yùn)用成本法的估價結(jié)果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(萬元)六、估價結(jié)果確定運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算的價格為4846.27萬元，運(yùn)用成本法測算的價格為4742.77萬元。根據(jù)估價目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果權(quán)重圍50%，成本法估價結(jié)果權(quán)重為50%，則估價對象房地產(chǎn)價值為：4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(萬元)則估價對象房地產(chǎn)價值為人民幣4792.52萬元，大寫人民幣肆千柒佰玖拾肆萬伍千貳佰元整。正確答案：參考解析：①結(jié)果報告中缺估價原則。②結(jié)果報告中缺少估價方法定義。③技術(shù)報告中缺少市場背景分析。④技術(shù)報告中假設(shè)開發(fā)法采用公式錯誤，未扣除銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤和購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。⑤市場法中個別因素修正錯誤，修正系數(shù)取值與個別因素描述不一致。⑥可比實例B、C與估價對象的土地等級不同，未作修正(應(yīng)加以修正)。⑦開發(fā)完成后總價計算有錯誤，未分析或說明地下室設(shè)備用房部分面積是否計入(或答地下室面積不能對外銷售，未說明可比實例是否也一樣。或開發(fā)完成后總價計算有錯誤。應(yīng)用總建筑面積乘以單價?；蛉钡叵陆ㄖ糠謨r值)。⑧續(xù)建工程中的建安工程費(fèi)900元/m2，是否與實際工程進(jìn)度相符未作說明(或續(xù)建工程費(fèi)取值900/m2缺具體說明；或續(xù)建工程費(fèi)900/m2是否減了完工部分樁基、基礎(chǔ)的價值，應(yīng)作說明)。⑨假設(shè)開發(fā)法中未扣除專業(yè)費(fèi)、開發(fā)過程中的稅費(fèi)。⑩假設(shè)開發(fā)法中未扣減利息(未計算利息)。(11)假設(shè)開發(fā)法中利潤率選取錯誤，不應(yīng)選取××置業(yè)公司的利潤率(或應(yīng)選行業(yè)的平均(客觀)利潤率)。(12)假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)利潤計算錯誤，未計算購買估價對象的投資利潤(或未計算土地部分利潤)。(13)成本法基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)計算有誤，建筑面積取值不對(或應(yīng)按總建筑面積4779.9m2計算；或應(yīng)為38.24萬元)。(14)成本法中管理費(fèi)計算基數(shù)錯，其中未計土地取得成本。(15)成本法中投資利息計算基數(shù)錯，其中未計土地取得成本。(16)成本法中開發(fā)成本投資利息計算周期；不應(yīng)取整個項目開發(fā)周期1.5年。(17)成本法中未考慮(應(yīng)計算)銷售稅費(fèi)。(18)成本法中開發(fā)利潤的計算基數(shù)錯，其中未計土地成本。(19)估價結(jié)果的確定理由不充分(或權(quán)重取值各50%理由不清)(說權(quán)重各50%不對，不給分)。(20)估價結(jié)果缺少單價。(21)缺附件。答案解析：[試題分析]在建工程的估價一般選用假設(shè)開發(fā)法和成本法，而在使用假設(shè)開發(fā)法估算建設(shè)完成后的價值時又經(jīng)常會采用市場法和收益法，本題中使用的是比較法。對于這種較為復(fù)雜的估價報告，估價方法的使用和計算時檢查的重點，當(dāng)然也是錯誤比較集中的地方。(5.)注：上表中房地產(chǎn)狀況因素是以估價對象為基準(zhǔn)給出的，正(負(fù))值表示可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)(劣)于估價對象房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異幅度。當(dāng)?shù)?003年1月～8月房地產(chǎn)價格定基指數(shù)為1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比準(zhǔn)價格計算如下。一、交易日期修正系數(shù)①KA=99.7%；②KB=99.0%；③KC=99.2%二、求取比準(zhǔn)價格1．比準(zhǔn)價格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2)②比準(zhǔn)價格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×100/100×100/102=6344(元/m2)③比準(zhǔn)價格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/102×100/102×100/103=6201(元/m2)④比準(zhǔn)價格計算結(jié)果(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)正確答案：參考解析：KA計算錯，應(yīng)為1051/1048=100.3%2．比準(zhǔn)價格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為100/101。比準(zhǔn)價格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×100/101元/m2=6487元/m23．比準(zhǔn)價格C，容積率修正系數(shù)錯誤，應(yīng)為100/99。比準(zhǔn)價格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×100/102×100/103元/m2=6326元/m2您可能感興趣的試題單選題（共10題，共10分）(6.)有一個大型購物中心，總建筑面積50000m2?，F(xiàn)有一投資商欲整體購買該購物中心用于自營或者出租，開發(fā)商也有意整體出售該購物中心，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對其公開市場價值進(jìn)行評估。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)市場已趨于飽和；根據(jù)城市規(guī)劃。該購物中心周邊同一供需圈內(nèi)未來還將興建兩個大型購物中心；當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門發(fā)布的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資本化率如表4-5所示。如果采用收益法評估該購物中心，資本化率的合理取值范圍應(yīng)是()。A.4%～5%B.5%～6%C.6%～7%D.7%～8%正確答案：D(7.)有一個大型購物中心，總建筑面積50000m2?，F(xiàn)有一投資商欲整體購買該購物中心用于自營或者出租，開發(fā)商也有意整體出售該購物中心，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對其公開市場價值進(jìn)行評估。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)市場已趨于飽和；根據(jù)城市規(guī)劃。該購物中心周邊同一供需圈內(nèi)未來還將興建兩個大型購物中心；當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門發(fā)布的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資本化率如表4-5所示。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及該商業(yè)房地產(chǎn)的自身特點和區(qū)域因素，并結(jié)合估價的需要，根據(jù)你的經(jīng)驗，判斷該商業(yè)房地產(chǎn)最可能的凈收益流量類型是()。A.前若干年內(nèi)等額或等比增長，剩余經(jīng)營期內(nèi)維持在一定的水平B.前若干年內(nèi)遞增，之后遞減，最終穩(wěn)定在一定水平C.在全部經(jīng)營期內(nèi)保持不變D.在全部經(jīng)營期內(nèi)持續(xù)增長正確答案：B參考解析：[試題分析]該題目主要考核運(yùn)用收益法評估商業(yè)收益性房地產(chǎn)時的資本化率和凈收益流量的判斷技巧。由于該地區(qū)商業(yè)項目漸趨飽和，因此投入運(yùn)營后可能會面，臨較高的經(jīng)營風(fēng)險，因此資本化率取值為7%—8%。對于經(jīng)營期間的凈收益流量問題也是主要根據(jù)市場競爭情況判斷的。您可能感興趣的試題(8.)甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款，下列表述中正確的是()。A.甲開發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動資金貸款B.甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔(dān)保C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款正確答案：B(9.)甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是()。A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨(dú)辦理抵押登記B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，可單獨(dú)辦理抵押登記C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后，才能辦理抵押登記手續(xù)D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)正確答案：A(10.)甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應(yīng)為()。A.抵押價值B.處分抵押物時的市場價值C.抵押價值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)D.處分抵押物時的市場價值一處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)正確答案：D(11.)甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。若該項目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款，則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是()。A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積正確答案：D(12.)某單位為了企業(yè)解困經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)在無償劃撥的土地上建設(shè)網(wǎng)點房3000m2用于經(jīng)營，2002年12月31日開始使用，6個月后將其中的2000m2出租，1000m2出售。并將出租部分向銀行抵押貸款280萬元，貸款期限2年，抵押率70%。2005年6月30日由于未按期償還貸款，擬處分房地產(chǎn)。對于出售部分轉(zhuǎn)讓評估時主要審查的證件是()。A.建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開工許可證B.房屋所有權(quán)證、原土地使用證C.土地使用權(quán)出讓證件、房屋所有權(quán)證D.房屋銷售許可證、土地使用權(quán)出讓證件正確答案：C(13.)某單位為了企業(yè)解困經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)在