工程部管理手冊(cè)

工程部管理手冊(cè)

目錄

1.物業(yè)工程部的組織架構(gòu)..................................................2

2.物業(yè)工程部的職責(zé)......................................................4

3.物業(yè)工程部的管理制度.................................................33

4.工程部重點(diǎn)工作流程圖..................................................73

5.年度設(shè)備維修計(jì)劃與定期維護(hù)作業(yè)書......................................88

4.工程部重點(diǎn)工作流程圖....................................................92

給排水系統(tǒng)檢修計(jì)劃表......................................................95

定期維護(hù)作業(yè)書......................................................98

2.作業(yè)完畢，取回所有工具和零件；.......................................98

3.復(fù)核后設(shè)備投用；.....................................................98

6.相關(guān)記錄................................................................99

1.物業(yè)工程部的組織架構(gòu)

2.物業(yè)工程部的職責(zé)

2.1部門主要職責(zé)

A.對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安

消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)

B.日常運(yùn)行管理

C.對(duì)用戶開展有償報(bào)務(wù)

D.對(duì)裝修工程進(jìn)行監(jiān)督管理

E.對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施提出完善、整改方案

具體包括以下內(nèi)容：

2.1.1在總物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針，制定物業(yè)設(shè)備管

理工作的具體目標(biāo)和政策。

2.1.2定期編寫月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等T作.積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提

供依據(jù)。

2.1.3負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的規(guī)劃和實(shí)施、運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到

報(bào)廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。

2.1.4負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度

計(jì)劃，經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。

2.1.b加強(qiáng)系統(tǒng)項(xiàng)目驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、

大修計(jì)劃、預(yù)防性試驗(yàn)計(jì)劃（月計(jì)劃、年計(jì)劃）并負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的完成，控制

費(fèi)川，提高維修的經(jīng)濟(jì)效果。

2.1.6根據(jù)物業(yè)設(shè)備設(shè)施基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門合理計(jì)

劃利安排使用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等。

2.1.7制定物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額

管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總物業(yè)經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2.1.8根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)

閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋?，其中，配電室、冷水機(jī)組房、

鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時(shí)值班。

2.1.9有計(jì)劃、有組織地開展設(shè)備設(shè)施的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的先進(jìn)性和

低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)代化水平。

2.1.10如遇有緊急事件，工程部負(fù)責(zé)組織應(yīng)急搶修。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、

停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備設(shè)施故障。接到應(yīng)急報(bào)告，

當(dāng)班人員應(yīng)立即通知總物業(yè)經(jīng)理、工程部經(jīng)理及專業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng),

采取應(yīng)急措施盡可能降低損失，盡快恢復(fù)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。

2.1.11以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營(yíng)所必需的水、電、

燃?xì)?、制冷和熱能供?yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工

樹立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的消耗，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使

用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)和成本控制。

2.1.12負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施安全管理，組織物業(yè)設(shè)備設(shè)施的事故分析和處理；制定安全防火、

事故防范措施并督促相關(guān)人員落實(shí)執(zhí)行。

2.1.13收集和編制設(shè)備設(shè)施有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備設(shè)施的技術(shù)檔案工

作。

2.1.14負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備設(shè)施的備件定制、訂貨和供應(yīng)。對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存作

出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠的材料供應(yīng)，達(dá)到成本控制的目的。

2.1.15經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)的應(yīng)用，以提

高維修技術(shù)水平。負(fù)責(zé)組織設(shè)備設(shè)施管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講

座，知識(shí)問答等各種形式，積極開展?fàn)I業(yè)部門人員的設(shè)備設(shè)施管理基礎(chǔ)知識(shí)培

訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備設(shè)施管理意識(shí)和水平。

2.1.16檢查和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定

的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。

2.1.17解答物業(yè)管理處一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)對(duì)物業(yè)內(nèi)客戶之投訴，盡力為

他們解決有關(guān)工程之問題。

2.1.18制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理

的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。

2.1.19外判維修保養(yǎng)及施工

把重要設(shè)備設(shè)施及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫(kù)存，皆外判給

合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備設(shè)施能暢

順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備設(shè)施的壽命得以延長(zhǎng)?？赏馀芯S修或施工的設(shè)備

設(shè)施及工程有：

a.冷水機(jī)組

b.電/扶梯

c.樓宇自控系統(tǒng)

d.電話交換機(jī)系統(tǒng)

e.消防報(bào)警系統(tǒng)

f.保安監(jiān)控及技術(shù)防范系統(tǒng)

g.水處理系統(tǒng)及水箱清潔

h.電腦系統(tǒng)

i.中、大型樓宇養(yǎng)護(hù)、翻修工程及裝修改造工程

j.設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)改造工程

k.其他工程部不具備技術(shù)條件和能力，或人員不足，無法在短期內(nèi)完成，并

影響物業(yè)經(jīng)營(yíng)的維修或施工。

2.2工程部專業(yè)職責(zé)

2.2.1空調(diào)、給排水與綜合維修專業(yè)的職責(zé)范圍：

a.雙子座服務(wù)中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有空調(diào)及采暖系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、

雨水及污水排放系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、

消防水系統(tǒng)、土建與防水、裝修及家具等。

b.上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報(bào)

警系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)和設(shè)備）。

C.雙子座服務(wù)中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、用戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦

公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。

d.雙子座服務(wù)中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、用戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦

公室等內(nèi)部的家具、陳設(shè)的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種

修理及整改；墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；

土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補(bǔ)及整改等。

2.2.2強(qiáng)、弱電專業(yè)職貢范圍：

a.雙子座服務(wù)中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有變、配電系統(tǒng)、用電設(shè)備、照明系統(tǒng)、應(yīng)急

供電系統(tǒng)、室外照明系統(tǒng)、動(dòng)力配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯系統(tǒng)，以及所

有弱電系統(tǒng)，包括保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、

電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、等等。

b.上述所有系統(tǒng)相關(guān)機(jī)房及其內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施（不包括機(jī)房本身的土建、裝修、

門窗、空調(diào)、通風(fēng)等）。

c.雙子座服務(wù)中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、用戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦

公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關(guān)設(shè)備、設(shè)施。

2.2.3熟悉所屬系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施性能、運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究

改進(jìn)措施，減低能耗。

2.2.4做好所屬設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)處理。如果無法處理時(shí):

應(yīng)迅速報(bào)專業(yè)工程師或工程部經(jīng)理，并詳細(xì)分析故障的各種現(xiàn)象，匯報(bào)上級(jí)取

得總維修方案。

2.2.5負(fù)責(zé)木專業(yè)報(bào)修工作的具體落實(shí)，做好本專業(yè)維修報(bào)表，對(duì)《工作單》進(jìn)行登

記、編號(hào)，同時(shí)掌握維修的進(jìn)展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的

維修需要。

2.2.6制定月、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報(bào)。

2.2.7做好所屬系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備設(shè)施處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。

2.2.8做好應(yīng)急搶修工作，當(dāng)班人員接到應(yīng)急報(bào)告應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，處理應(yīng)急事故。

2.2.9專業(yè)員工應(yīng)積極參加業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。積極處理H

常遇到的技術(shù)難題，對(duì)于無法處理或重要問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告專業(yè)工程師及工程部

經(jīng)理，同時(shí)提出個(gè)人建議或解決措施。

2.2.10做好所屬系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。

2.2.11做好所屬系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備設(shè)施的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄。如有發(fā)現(xiàn)

設(shè)備設(shè)施發(fā)生異?；蚬收?，應(yīng)立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成

損失。各設(shè)備設(shè)施的巡視記錄依照有關(guān)表格執(zhí)行。

2.2.12做好所屬設(shè)備設(shè)施機(jī)房及所屬設(shè)備設(shè)施的清潔和維護(hù)保養(yǎng)工作，做到無污跡,

無灰塵，無垃圾，無雜物，設(shè)備設(shè)施內(nèi)外整潔，做到無線頭、無故障、管線完

好、保溫完整、無跑冒滴漏現(xiàn)象。

2.2.13做好所屬機(jī)房的管理工作，嚴(yán)禁尢關(guān)人員進(jìn)入，對(duì)必須進(jìn)入機(jī)房的人員按規(guī)

定進(jìn)行登記。

2.2.14認(rèn)真貫徹執(zhí)行工程部及工程部經(jīng)理、專業(yè)工程師下達(dá)的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并

認(rèn)真討論實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。

2.2.15配合物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向客戶提供有償服務(wù)。

2.2.16負(fù)責(zé)對(duì)所屬設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)承包商或施工單位進(jìn)行監(jiān)督管理。

2.2.17做好不同工種的配合，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)任務(wù)。

2.3工程部各崗位職責(zé)

2.3.1工程部經(jīng)理的崗位職責(zé)

直接上級(jí)：總物業(yè)經(jīng)理

直接下屬：專業(yè)工程師、工程文員

崗位職責(zé)：

a.貫徹執(zhí)行總物業(yè)經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理,對(duì)總物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)。

b.主持部門工作例會(huì)，檢查各專業(yè)工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。

c.全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備設(shè)施，界定各專業(yè)工作范圍及職責(zé)，為客戶及各部門

提供良好的服務(wù)場(chǎng)所和條件。

d.安排口常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。

e.審定專業(yè)工作計(jì)劃，檢杳計(jì)劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計(jì)劃及月度實(shí)施方

案，報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批后執(zhí)行。

f.參加新增項(xiàng)目的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。

g.深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)解決各種問題。

h.負(fù)責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)下屬執(zhí)行。

i.培訓(xùn)下屬員工，定期對(duì)下屬進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，并按規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)懲。

j.組織、制定設(shè)備設(shè)施重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、合同要求，備件購(gòu)進(jìn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)

施及監(jiān)察外判公司的工作。

k.根據(jù)實(shí)際要求與運(yùn)行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進(jìn)原設(shè)

計(jì)，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備設(shè)施性能日臻完善。

1.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)管理處其他部門關(guān)系及對(duì)外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公

司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動(dòng)局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，

維護(hù)和提高公司在社會(huì)上的良好形象。

01.確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測(cè)試和保養(yǎng)。

n.為每年之工程開支和能源費(fèi)作出預(yù)算案，并提交總物業(yè)經(jīng)理審批。

素質(zhì)要求：

a.基本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專業(yè)知識(shí)，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，并能協(xié)調(diào)

各部門的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。

b.自然條件：35歲以上，身體健康。

c.文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上或同等學(xué)歷，受過樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè)培

訓(xùn)。具有高級(jí)工程師技術(shù)職稱或同等職稱。

d.外語(yǔ)水平：中級(jí)以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資料。

e.工作經(jīng)驗(yàn)：在高檔大型物業(yè)或四星級(jí)以上酒店中擔(dān)任過工程部經(jīng)理3年以上或副

工程部經(jīng)理5年以上；具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)。

f.特殊要求：對(duì)現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場(chǎng)、公寓的裝修以及機(jī)械、電力、鍋爐、管

道和弱電等方面的專業(yè)知識(shí)有較全面的了解。

2.3.2工程部資料員的崗位職責(zé)

直接上級(jí)：工程部經(jīng)理

直接下屬：無

崗位職責(zé)：

a.在工程部經(jīng)理的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作的接待及來訪客人。

b.幫助工程部經(jīng)理翻譯、整理、打印各類報(bào)告、文件資料及技術(shù)資料等。

c.提醒工程部經(jīng)理按時(shí)參加計(jì)劃中的各種會(huì)議。

d.填報(bào)有關(guān)報(bào)表，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字后上報(bào)總物業(yè)經(jīng)理。

e.負(fù)責(zé)工作部?jī)?nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。

f.負(fù)責(zé)工作部人員的考勤（出勤、年假、加班等）、福利（工資、獎(jiǎng)金、加班費(fèi)）、勞保

用品的申報(bào)、領(lǐng)取和發(fā)放。

g.負(fù)責(zé)現(xiàn)金報(bào)銷和支票的辦理。

h.接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。

i.參加工作部例會(huì)，做好會(huì)議記錄并整理卜發(fā)。

j.負(fù)責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔。

素質(zhì)要求：

a.基本素質(zhì)：辦事嚴(yán)謹(jǐn)、講究效率、保守秘密。

b.文化程度：大學(xué)以上或同等學(xué)歷。

c.外語(yǔ)水平：高級(jí)英文水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。

d.工作經(jīng)驗(yàn)：在物業(yè)管理或物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修工作2年以上，具有工程技術(shù)方面的一

般知識(shí)，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常

業(yè)務(wù)及設(shè)備設(shè)施檔案的分類和管理，能熟練使用電腦。

2.3.3空調(diào)、給排水工程帥的崗位職責(zé)

直接上級(jí)：工程部經(jīng)理

直接下屬：空水主管、綜合維修主管

崗位職責(zé)：

a.確保所屬系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，對(duì)所屬設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)和人員負(fù)有全面的管理責(zé)

任。檢查空調(diào)采暖系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。

b.負(fù)責(zé)組織及監(jiān)督檢查本專業(yè)所屬設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的日常巡視檢查工作，認(rèn)真分析巡檢

記錄，及早發(fā)現(xiàn)故障隱患，及時(shí)組織維修，并須在巡檢記錄上簽字確認(rèn)。

c.負(fù)責(zé)制定所屬系統(tǒng)及設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃，以及維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書，報(bào)工程

部經(jīng)理批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)組織實(shí)施，維修完畢，負(fù)責(zé)填寫維修保養(yǎng)記錄，并簽字確認(rèn)。

d,提出設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)備品備件采購(gòu)計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部經(jīng)理審定。

e.熟悉和掌握所有設(shè)備設(shè)施的性能，當(dāng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力進(jìn)

行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其正常運(yùn)行。

f.貫徹執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴(yán)格

執(zhí)行安全操作規(guī)程及員工守則，保證所屬機(jī)房的干凈整潔。

g.做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。

h.做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備設(shè)施維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)I,

逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)更加完善.

i.負(fù)責(zé)制定所屬系統(tǒng)的運(yùn)行方案及設(shè)備設(shè)施開停時(shí)間表，并不斷研究改進(jìn)措施，使系

統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損揚(yáng)。

j.組織所屬設(shè)備設(shè)施的年檢及外判維修保養(yǎng)工作，報(bào)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。

k.提交每周/每月所屬系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，填寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特別通告。

1.協(xié)助工程部經(jīng)理進(jìn)行工作：

?計(jì)算年度開支預(yù)算

?重大設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報(bào)價(jià)單的審核

?監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行之工程或維修保養(yǎng)工作，以確保其安裝水平或工作質(zhì)

量合乎工程部標(biāo)準(zhǔn)

?工程結(jié)束后的驗(yàn)收

素質(zhì)要求:

a.基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。團(tuán)結(jié)協(xié)作，為人正直。

b.自然條件：身體健康，年齡在30歲以上。

c.文化程度：具有大專以上學(xué)歷。

d.工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修工作經(jīng)驗(yàn)，5年以上冷水機(jī)組操作運(yùn)

行及管理的工作經(jīng)驗(yàn)。具有組織所屬系統(tǒng)的運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的能力

及一般故障的處理能力。

2.3.4空水主管的崗位職責(zé)

直接上級(jí)：工程部經(jīng)理、空水專業(yè)工程師

直接下屬：空水運(yùn)行技工、空水維修技工

崗位職責(zé):

a.負(fù)賁木物業(yè)冷水機(jī)組設(shè)備設(shè)施、空調(diào)采暖、送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)及設(shè)備、鍋爐設(shè)備、軟

化水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)的

維修保養(yǎng)，確保所屬系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

b.認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的運(yùn)行記錄，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)，提供節(jié)能運(yùn)行方案，交專業(yè)工程師

和工程部經(jīng)理審定后組織實(shí)施。

C.認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并向?qū)I(yè)

工程師和工程部經(jīng)理報(bào)告。

d.負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)備品備件采購(gòu)計(jì)劃，并上報(bào)專業(yè)工程師和工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。

e.嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起

到模范帶頭作用。督促檢查下屬技工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)

生安全事故。

f.按照所測(cè)定的室外溫度和相對(duì)濕度，調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度。

g.設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)緊急故障時(shí)，要及時(shí)組織人力搶修，在最短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)其使用功能。

h.要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過程中的工作狀態(tài)。

i.根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，提出對(duì)所屬設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計(jì)劃安排，報(bào)專

業(yè)工程師和工程部經(jīng)理審批后組織實(shí)施。

j.培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬卜之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件

立即匯報(bào)。

k.設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修完畢后，必須認(rèn)真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)

備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得專業(yè)工程師和工程部經(jīng)理批

準(zhǔn)。

1.管理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術(shù)

資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。

m.管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。

n.做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向?qū)I(yè)工程師報(bào)告。

素質(zhì)要求：

a.基本素質(zhì)：腳踏實(shí)地，一絲不茍，精益求精。具有上下溝能能力，善于督導(dǎo)部屬員

工的工作。

b.自然條件：身體健康，年齡30歲以上。

c.文化程度：具有中等相關(guān)技術(shù)專業(yè)以上學(xué)歷。

d.工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，4年以上空調(diào)設(shè)備的技術(shù)管理,

維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。

2.3.5綜合維修主管的崗位職責(zé)

直接上級(jí)：工程部經(jīng)理、空水專業(yè)工程師

直接下屬：綜合維修主管、木工、油漆工、瓦工、萬能維修工

崗位職責(zé)：

a.保證雙子座服務(wù)中心所有公共區(qū)域、客戶單元、辦公區(qū)域、衛(wèi)生間、茶水間等全部

裝飾裝修、陳設(shè)、家具設(shè)備設(shè)施的完好無損，包括天花、內(nèi)外墻面、地面、門窗、

玻璃，以及所有附屬配件：同時(shí)負(fù)責(zé)為用戶單元內(nèi)提供24小時(shí)全面維修服務(wù)，并

協(xié)助所有區(qū)域的夜間緊急維修。

b.按照維修檢修制度的規(guī)定，提出對(duì)裝飾裝修、陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)等進(jìn)行維修保養(yǎng)

的計(jì)劃安排，每月按時(shí)上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

c.負(fù)責(zé)安排所屬設(shè)備設(shè)施的巡視檢查工作，并認(rèn)真檢查巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)

處理，并向?qū)I(yè)工程師和工程部經(jīng)理報(bào)告。

d.負(fù)貢提供所屬設(shè)施備品備件采購(gòu)計(jì)劃，并上報(bào)專業(yè)工程帥和工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。

e.嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起

到模范帶頭作用。督促檢查卜屬技工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保設(shè)備設(shè)施及人員

不發(fā)生安全事故。

f.裝飾陳設(shè)家具、設(shè)施結(jié)構(gòu)出現(xiàn)損壞，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間完成

修復(fù)。

g.培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件

立即匯報(bào)。

h.所屬設(shè)施維修完畢后，必須認(rèn)真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維

修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得專業(yè)工程師和工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。

i.管理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術(shù)

資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。

j.管理使用好本專業(yè)的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。

k.做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向?qū)I(yè)工程師報(bào)告。

素質(zhì)要求：

a.基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，腳踏實(shí)地，一絲不茍，有較強(qiáng)的督導(dǎo)能力。

b.自然條件：身體健康，年齡在30歲以上。

c.文化程度：具有中等裝修技術(shù)專業(yè)以上學(xué)歷。

d.工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，5年以上土建裝修的技術(shù)管理工

作經(jīng)歷。

2.3.7設(shè)備運(yùn)行技工的崗位職責(zé)

直接上級(jí)：空水主管

直接下屬：無

崗位職責(zé)：

a.嚴(yán)格遵守操作程序，保證冷水機(jī)組、冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔、采暖系統(tǒng)、軟化水

系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施及其相關(guān)附屬設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，同時(shí)負(fù)責(zé)上述設(shè)

備機(jī)房?jī)?nèi)部所有設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。

b.按照上級(jí)主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時(shí)、按質(zhì)、按量對(duì)所屬設(shè)備進(jìn)

行維修保養(yǎng)，并嚴(yán)格執(zhí)行維修保養(yǎng)操作規(guī)定。

c.嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、安全運(yùn)行規(guī)程、操作規(guī)程等，

確保人身和設(shè)備安全。

d.堅(jiān)守崗位，按時(shí)巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。

e.認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄、值班記錄、巡視檢查記錄等各類報(bào)表，并對(duì)所屬設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)

在本專業(yè)發(fā)生的所有事件負(fù)責(zé)。

f.嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，做好設(shè)備設(shè)施運(yùn)行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取

措施，防止小隱患釀成大故障。

g.發(fā)生事故時(shí)，運(yùn)行人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不

交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后填寫事故報(bào)告，交上級(jí)主管審閱。

h.按要求開閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及

管線走向。

i.負(fù)責(zé)清潔和保持所屬機(jī)房及設(shè)備設(shè)施的整潔，負(fù)責(zé)維護(hù)值班工具和儀表，保證其良

好狀態(tài)。

素質(zhì)要求：

a.基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。

b.自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。

c.文化程度：具有技校以上學(xué)歷，具有冷水機(jī)組運(yùn)行培訓(xùn)證書或鍋爐運(yùn)行證書。

d.工作經(jīng)驗(yàn)：2年以上的冷水機(jī)組運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)和空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。

2.3.8空調(diào)、給排水維修技工的崗位職責(zé)

直接上級(jí)：空水主管

直接下屬：無

崗位職責(zé)：

a.按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，對(duì)所屬設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)

異常，及時(shí)采取解決措施。

b.及時(shí)向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購(gòu)手續(xù)。

c.嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。

d.堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施，并準(zhǔn)確記錄各種數(shù)據(jù)，填好巡檢表格上報(bào)。

e.發(fā)生事故時(shí)，維修人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不

下班，完成后填寫事故報(bào)告，交主管審閱。

f.接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快

回到值班地點(diǎn)。

g.按要求開閉設(shè)備設(shè)施，不得私自調(diào)整設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、

設(shè)定值及管線走向。

素質(zhì)要求：

a.基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。

b.自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。

c.文化程度：具有技校以上學(xué)歷及空調(diào)制冷維修證書、電、氣焊操作證書。

d.工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上的空調(diào)系統(tǒng)或給排

水系統(tǒng)維修工作經(jīng)驗(yàn)。

2.3.9綜合維修技工的崗位職責(zé)

直接上級(jí)：綜合維修主管

直接下屬：無

崗位職責(zé)：

a.服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。

b.按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)所屬設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，

并達(dá)到質(zhì)量要求。

c.嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施安

全。

d.發(fā)生緊急事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故

未排除時(shí)不交班,應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后協(xié)助主管填寫事故報(bào)告，

交主管審閱。

e.接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，

并盡快回到值班地點(diǎn)待命。

素質(zhì)要求：

a.基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，聰明靈活，耐心仔細(xì)，精益求精。

b.自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。

c.文化程度：具有技校以上學(xué)歷，具有相關(guān)專業(yè)證書

d.工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，具有電氣、管道、空調(diào)、

焊接、鉗工、土木、油漆等綜合維修能力。

2.3.10強(qiáng)、弱電工程師的崗位職責(zé)

直接上級(jí)：工程部經(jīng)理

直接下屬：強(qiáng)電主管、弱電主管

崗位職責(zé)：

a.確保所屬系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行，對(duì)所屬設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)和人員負(fù)有全面的管理責(zé)任。

檢杳強(qiáng)弱電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。

b.負(fù)責(zé)組織及監(jiān)督檢查本專業(yè)所屬設(shè)備系統(tǒng)的日常巡視檢查工作，認(rèn)真分析巡檢記錄,

及早發(fā)現(xiàn)故障隱患，及時(shí)組織維修，并須在巡檢記錄上簽字確認(rèn)。

c.負(fù)責(zé)制定所屬系統(tǒng)及設(shè)備的維修保養(yǎng)計(jì)劃，以及維修保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書，報(bào)工程部經(jīng)

理批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)組織實(shí)施，維修完畢，負(fù)責(zé)填寫維修保養(yǎng)記錄，并簽字確認(rèn)。

d,提出設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)備品備件采購(gòu)計(jì)劃，每月定期.上報(bào)工程部經(jīng)理審定。

e.熟悉和掌握所有設(shè)備設(shè)施的性能，當(dāng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力進(jìn)

行搶修，在最短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)其正常運(yùn)行。

f.貫徹執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴(yán)格

執(zhí)行安全操作規(guī)程及員工守則，保證所屬機(jī)房的干凈整潔。

g.做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。

h.做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備設(shè)施維修、檢杳、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，

逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備設(shè)備系統(tǒng)更加完善。

i.負(fù)責(zé)制定所屬系統(tǒng)的運(yùn)行方案及設(shè)備設(shè)施開停時(shí)間表，并不斷研究改進(jìn)措施，使系

統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗。

j.組織所屬設(shè)備設(shè)施的年檢及外判維修保養(yǎng)工作，報(bào)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。

k.提交每周/每月所屬系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，填寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特別通告。

1.協(xié)助工程部經(jīng)理進(jìn)行工作：

?計(jì)算年度開支預(yù)算

?重大設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報(bào)價(jià)單的審核

?監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行之工程或維修保養(yǎng)工作，以確保其安裝水平或工作質(zhì)

量合乎工程部標(biāo)準(zhǔn)

?工程結(jié)束后的驗(yàn)收

素質(zhì)要求:

a.基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。團(tuán)結(jié)協(xié)作，為人止直。

b.自然條件：身體健康，年齡在30歲以上。

c.文化程度：具有大專以上學(xué)歷。

d.工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，5年以上電氣操作運(yùn)行及管理

的工作經(jīng)驗(yàn)。具有組織所屬系統(tǒng)的運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的能力及一般故

障的處理能力。

2.3.11強(qiáng)電主管的崗位職責(zé)

直接上級(jí)：強(qiáng)電專業(yè)工程師

直接下屬：配電運(yùn)行電工、電力系統(tǒng)維修電工

崗位職責(zé)：

a.全面負(fù)責(zé)物業(yè)的變配電室的運(yùn)行和管理，以及電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的運(yùn)

行、維修利保養(yǎng)，確保電力系統(tǒng)的正常運(yùn)行，為物業(yè)經(jīng)營(yíng)提供動(dòng)力、照明、電能是

強(qiáng)電主管的首要職責(zé)。

b.檢查供電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常立

即處理，并及時(shí)上報(bào)專業(yè)工程師，同時(shí)提供節(jié)能運(yùn)行方案，交專業(yè)工程師和工程部

經(jīng)理審定后組織實(shí)施。

c.認(rèn)真檢態(tài)所屬系統(tǒng)的巡視檢杏記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并向?qū)I(yè)

工程師和工程部經(jīng)理報(bào)告。

d.根據(jù)設(shè)備設(shè)施的要求和使用情況，按照維修保養(yǎng)制度E勺規(guī)定，提出對(duì)電力設(shè)備系統(tǒng)

維護(hù)保養(yǎng)的計(jì)劃，上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

e.負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)備品備件采購(gòu)計(jì)戈ij,并上報(bào)專業(yè)工程師和工程部經(jīng)理批

準(zhǔn)。

f.要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施在運(yùn)行過程中的工作狀態(tài)。

g.熟悉掌握所屬設(shè)備設(shè)施的性能，當(dāng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶

修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。

h.貫徹執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安

全操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。確保設(shè)備設(shè)施及人員不發(fā)生安全

事故，保證所屬配電室、配電間、電梯機(jī)房及其設(shè)備設(shè)施的干凈整潔。

i.做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。

j.培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件

立即匯報(bào)。

k.做好技術(shù)檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。

1.設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修完畢后，必須認(rèn)真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)

備設(shè)施維修檔案存檔備查。重要設(shè)備設(shè)施更換零配件前必須獲得專業(yè)工程師和工程

部經(jīng)理批準(zhǔn)。

m.做好與供電局、電梯維修保養(yǎng)承包商等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。

n.組織電梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。

o.提交每周/每月電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停電、停電梯的特別通告。

P.管理使用好本專業(yè)的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。

q.做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向?qū)I(yè)工程師報(bào)告。

素質(zhì)要求：

a.基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、腳踏實(shí)地、一絲不茍、精益求精的工作精神和工作風(fēng),

為人正直，善于協(xié)調(diào)人際關(guān)系。

b.自然條件：身體健康，年齡35歲以上。

c.文化程度：具有大專電氣專業(yè)以上學(xué)歷。

d.工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗(yàn)，8年以上變電設(shè)備系統(tǒng)管理運(yùn)行

的工作經(jīng)驗(yàn)。

e.特殊要求：持有有關(guān)部門領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證。

2.3.12弱電主管的崗位職責(zé)

直接上級(jí)：弱電工程師

直接下屬：弱電運(yùn)行技工、弱電維修技工

崗位職責(zé)：

a.負(fù)責(zé)電視系統(tǒng)、音響系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、

通訊系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及其各種設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。

檢查各弱電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。

b.編排電視、音響節(jié)目表，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后播放，不得隨意更改播放內(nèi)容

和時(shí)間。

c.負(fù)責(zé)物業(yè)重大活動(dòng)的攝像、音響工作，并分類歸檔保存。

d,提出設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品備件購(gòu)買計(jì)劃，定期上報(bào)工程部經(jīng)理

和專業(yè)工程師審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

e.熟悉和掌握所有設(shè)備設(shè)施的性能，當(dāng)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織

人力進(jìn)行維修或聯(lián)系外判廠商修理，以最短的時(shí)間恢復(fù)其正常運(yùn)行。

f.貫徹執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，督促檢查下屬員工嚴(yán)格

執(zhí)行安全操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。保證弱電機(jī)房的干

凈整潔。

g.做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。

h.培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件

立即匯報(bào)。

i.做好技術(shù)檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。

j.設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)維修完畢后，必須認(rèn)真填寫維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)

備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得專業(yè)工程師和工程部經(jīng)理批

準(zhǔn)。

k.組織所屬設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。

1.提交每周/每月弱電系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停止系統(tǒng)運(yùn)行的特別通告。

m.管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。

n.做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向?qū)I(yè)工程師報(bào)告。

素質(zhì)要求：

a.基本素質(zhì)：工作快捷，反映靈敏。人際關(guān)系融洽，善于溝通上、下級(jí)和協(xié)調(diào)

各部門的相互關(guān)系。

b.自然條件：身體健康，情緒穩(wěn)定，年齡30歲以上。

c.文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上畢業(yè)或同等學(xué)歷，具有工程師資格。

d.工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修工作經(jīng)驗(yàn)，掌握所管系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施性

能、配置，具有工程部基層管理、人員調(diào)配和設(shè)備設(shè)施維修的組

織能力，專項(xiàng)設(shè)備故障處理能力。

2.3.13配電運(yùn)行電工的崗位職責(zé)

直接上級(jí)：強(qiáng)電主管

直接下屬：無

崗位職責(zé)

a.嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動(dòng)物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正

常運(yùn)行。

b.認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常及

時(shí)采取措施并立即上報(bào)，防止隱患釀成大故障。

c.按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對(duì)變配電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。

d.嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備安全。確保配

電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

e.嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問題。

f.每班必須對(duì)配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺(tái)、設(shè)備表面不留積塵。根據(jù)上級(jí)安排,

定期進(jìn)行設(shè)備設(shè)施內(nèi)部清潔。

g.堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上

報(bào)。

h.發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不

交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交主管審閱。

i.按要求開閉設(shè)備設(shè)施，不得私自調(diào)整設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、

設(shè)定值及管線走向。

素質(zhì)要求：

a.基本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干的工作精神和作風(fēng)。

b.自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。

C.文化程度：具有技校以上電氣專業(yè)學(xué)歷。

d.工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上變電設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。

e.特殊要求：持有有關(guān)部門領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證操作證。

2.3.14強(qiáng)電維修電工的崗位職責(zé)

直接上級(jí)：強(qiáng)電主管

直接下屬：無

崗位職責(zé)：

a.熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。

b.服從主管的工作安排，保證按質(zhì)按量完成工作任務(wù)。

c.按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對(duì)所屬系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)

到質(zhì)量要求。

d.維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點(diǎn)必須牢固，絕緣及防水處理必須

可靠。

e.嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全,

確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

f.接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡

快回到值班地點(diǎn)。

g.按要求開閉設(shè)備設(shè)施，不得私自調(diào)整設(shè)備設(shè)施，改變線路走向。

素質(zhì)要求：

a.基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。

b.自然條件：身體健康，年齡在22歲以上。

c.文化程度：具有技校電氣維修專業(yè)以上學(xué)歷。

d.工作經(jīng)驗(yàn)：具有2年以上物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上強(qiáng)電系統(tǒng)維修保養(yǎng)

的工作經(jīng)歷。

e.特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證。

2.3.15電梯技工的崗位職責(zé)

直接上級(jí)：強(qiáng)電主管

直接下屬：無

崗位職責(zé)：

a.確保物業(yè)所有電梯、扶梯的正常運(yùn)行。

b.協(xié)助電梯維修保養(yǎng)公司對(duì)物業(yè)內(nèi)所有電梯/扶梯及其附屬設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。

c.服從主管的工作安排，在電梯正常運(yùn)行時(shí)，做好維修電工的工作。

d.制定電梯的維修保養(yǎng)制度，報(bào)工程部經(jīng)理審批執(zhí)行，負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯維修保養(yǎng)公司制

定和實(shí)施維修保養(yǎng)計(jì)劃。

e.負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)自動(dòng)門的維修保養(yǎng)和故障檢修。

f.密切監(jiān)視和掌握各電梯、扶梯的運(yùn)行動(dòng)態(tài)，出現(xiàn)故障時(shí)應(yīng)立即召集有關(guān)人員排除。

g.按時(shí)完成所屬設(shè)備的定期保養(yǎng)項(xiàng)目和當(dāng)班分配的維修工作。

h.接到電梯急修通知應(yīng)立即趕赴故障電梯，設(shè)法打開電悌廳門，解救電梯轎廂

內(nèi)受困人員，盡快檢修以恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)作好維修記錄。

i.值班時(shí)，應(yīng)按規(guī)定時(shí)間對(duì)各機(jī)房、各梯進(jìn)行異聲、異味、乘感、照明及內(nèi)選

指示等項(xiàng)目的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理，并填寫“工作日?qǐng)?bào)表”，做好

值班室的衛(wèi)生工作。

j.廣泛收集有關(guān)電梯、扶梯保養(yǎng)的資料，以利于電梯的維修。

k.協(xié)助電/扶梯的年檢取證工作。

1.管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。

m.嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全,

確保電梯/扶梯系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

素質(zhì)要求：

a.基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。上下溝通能力和團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。

b.自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。

c.文化程度：具有技校以上學(xué)歷。

d.工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，4年以上電梯專業(yè)的運(yùn)行管理、

維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)。

e.特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的電梯維修上崗證、操作證。

2.3.16弱電運(yùn)行技工的崗位職責(zé)

直接上級(jí)：弱電主管

直接下屬：無

崗位職責(zé)：

a.負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及設(shè)

備的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)，確保所有弱電系統(tǒng)24小時(shí)正常運(yùn)行。

b.按照主管的指示和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃。

c.熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，及時(shí)進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間

恢復(fù)正常運(yùn)行。

d.堅(jiān)守崗位，每天對(duì)所屬系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)和巡檢記錄,

發(fā)現(xiàn)問題立即上報(bào)主管井及時(shí)處理。

e.接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快

回到值班地點(diǎn)。

f.按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管

線走向。

g.管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。

h.嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。

素質(zhì)要求：

a.基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，腳踏實(shí)地，精益求精。

b.自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。

c.文化程度：大專以上文化程度，接受過樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視系

統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)。

d.工作經(jīng)驗(yàn)：3年以上物業(yè)弱電設(shè)備運(yùn)行、維修的工作經(jīng)驗(yàn)。

2.3.17弱電維修技工的崗位職責(zé)

直接上級(jí)：弱電主管

直接下屬：無

崗位職責(zé)：

a.服從主管的工作安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)所屬弱電系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng),

保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。

b.發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)

協(xié)力排除故障，完成后填寫事故報(bào)告，交主管審閱。

c.接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快

回到值班地點(diǎn)。

d,管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。

e.嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理處和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。

素質(zhì)要求：

a.基本索質(zhì)：工作踏實(shí)肯干。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。

b.自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。

c.文化程度：具有技校以上學(xué)歷。

d.工作經(jīng)驗(yàn)：具有2年以上物業(yè)弱電系統(tǒng)和設(shè)備設(shè)施維修工作經(jīng)驗(yàn)。

3.物業(yè)工程部的管理制度

3.1用戶報(bào)修及投訴處理管理制度

a.正常情況下，有關(guān)設(shè)備設(shè)施方面的投訴應(yīng)向物業(yè)部提出，由物業(yè)部填寫《工作

單》，交工程部執(zhí)行。

b.用戶可以直接向物業(yè)部提出，也可以向總服務(wù)臺(tái)、工程部、總物業(yè)經(jīng)理辦公室或

其他任何一個(gè)部門，以及任何物業(yè)管理處的員工提出。

c.任何一個(gè)部門或員工接到報(bào)修或投訴，應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告物業(yè)部，

由物業(yè)部立即發(fā)出維修單到工程部，并記錄備案；認(rèn)為必要時(shí)可將情況向總物業(yè)

經(jīng)理報(bào)告。

d.嚴(yán)禁推托現(xiàn)象，回答用戶問題時(shí)嚴(yán)禁說“對(duì)不起，我不知道?！?、“對(duì)不起，這

不是我們的事情”，“不歸我們管"、“您找某某部門吧”等等

e.工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，屬一般故障應(yīng)該

立即排除，復(fù)雜的故障應(yīng)立即向上級(jí)匯報(bào)，由上級(jí)判斷并組織力量排除。

f.如遇設(shè)備設(shè)施比較復(fù)雜，一次或多次修復(fù)仍達(dá)不到原來的狀況，應(yīng)該認(rèn)真修復(fù)，

使客戶滿意。

g.如設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，或是產(chǎn)品質(zhì)量問題，應(yīng)向客戶說明真

情，表示歉意，并表示將盡快向生產(chǎn)廠聯(lián)系，解決問題。

h.如是設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，達(dá)到了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)卻達(dá)不到用戶的要求，應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服

務(wù)，進(jìn)行友好的解釋，嚴(yán)禁使用生硬的口氣答復(fù)客戶，“沒有辦法”，“就是這

樣”等等。

3.2入戶維修服務(wù)規(guī)范

a.凡進(jìn)戶工作的員工必須有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)，要將進(jìn)戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己

技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過程。

b.正常情況下入戶維修應(yīng)先預(yù)約，說明進(jìn)戶工作內(nèi)容，得到客戶的同意。對(duì)客戶，即

使事先已有約定，在進(jìn)戶前仍應(yīng)由物業(yè)部先行電話聯(lián)系，與用戶確認(rèn)。

c.除非遇到緊急情況，不得在未得到用戶同意的情況下進(jìn)戶工作。

d.若在預(yù)約維修工作時(shí)，發(fā)現(xiàn)用戶已全部外出；應(yīng)通過門縫留下《維修到訪通知》。

e.員工到達(dá)用戶單元門口應(yīng)輕輕敲門。用戶開門后，員工應(yīng)說“先生（小姐、太太），

需要對(duì)XX設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)（檢查、維修），可以進(jìn)來嗎？”得到主人同意后應(yīng)說“謝

謝！”

f.如進(jìn)入用戶單元必須將鞋子穿上鞋套。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如

提在手中應(yīng)高于地面一定距離。

g.到達(dá)工作地點(diǎn)后，將干凈的保護(hù)用品（舊床單、帆布或塑料布）鋪在地面，用于擺

放工具和需要拆卸的零件，不得將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。

h.工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪音。實(shí)在無法避免時(shí)應(yīng)事先向主人打招呼，并說

一聲“非常對(duì)不起”。

i.如工作中將會(huì)出現(xiàn)大量塵土（例如在墻壁上鉆孔）可以配備吸塵器，一邊操作，一

邊吸去塵土，更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

j.工作結(jié)束，收拾好工具，應(yīng)向主人介紹維修保養(yǎng)情況，并告訴用戶正確地使用設(shè)備

設(shè)施的注意事項(xiàng)，并請(qǐng)驗(yàn)收，用戶感到滿意后方可離開。例行檢查也應(yīng)告訴用戶具

體情況良好或有什么問題及注意事項(xiàng)等。

k.離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃

干凈。

1.步子要輕，工具袋應(yīng)背在肩上，如提在手中應(yīng)離開地面一定距離，至門口，應(yīng)回身

面對(duì)用戶說：“謝謝，再見！”

m.整個(gè)工作期間不得收受用戶的任何饋贈(zèng)物品及小費(fèi)，也不能借用用戶的工具、抹布、

家具等等。

3.3設(shè)備bl常報(bào)修制度

a.設(shè)備的日?！豆ぷ鲉巍肥枪こ滩窟M(jìn)行維修工作的依據(jù)，必須留存。

b.《工作單》由物業(yè)部負(fù)責(zé)填寫，一式四聯(lián)，第一聯(lián)由物業(yè)部留存?zhèn)洳?，其余交工?/p>

部。工程部由綜合維修主管負(fù)責(zé)接單簽字，并根據(jù)報(bào)修內(nèi)容和重要性，填寫開工日

期和預(yù)計(jì)工時(shí)，分派檢修工人檢修。

c.檢修工人在檢修完工后，需經(jīng)報(bào)修部門或用戶簽字認(rèn)可。

d.綜合維修主管在收到檢修工人送回的《工作單》后，核實(shí)耗用材料和實(shí)用工時(shí)，每

天定時(shí)將《工作單》匯總后交上級(jí)主管簽字確認(rèn)，并將第三聯(lián)交回物業(yè)部核銷。如

有費(fèi)用發(fā)生，應(yīng)將第二聯(lián)交與財(cái)務(wù)，第四連本部門留存。

e.在核銷《工作單》時(shí)，如發(fā)現(xiàn)缺漏時(shí)?，應(yīng)追查原因；凡因各種原因一時(shí)完不成的項(xiàng)

目，應(yīng)通知物業(yè)部預(yù)計(jì)完成時(shí)間。

f.當(dāng)情況復(fù)雜，報(bào)請(qǐng)總物業(yè)經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。在發(fā)生使用部門或用戶對(duì)工程部的投訴時(shí),

應(yīng)以《工作單》為據(jù)。

g.在接到報(bào)修電話后，對(duì)一般故障，應(yīng)及時(shí)修理，對(duì)一時(shí)難以修復(fù)的，應(yīng)進(jìn)行應(yīng)急處

理，并在值班日記上記錄報(bào)修時(shí)間及修理內(nèi)容，第二天由工程部經(jīng)理或?qū)I(yè)工程師

安排檢修;在必需夜間緊急檢修而人力不足時(shí)，可向值班經(jīng)理匯報(bào)，采取應(yīng)急措施，

組織人力進(jìn)行搶修。

3.4周報(bào)告、月報(bào)告、年報(bào)告制度

a.工程部各上管必須每周向?qū)I(yè)工程師提交周報(bào)告，專業(yè)工程師必須向工程部經(jīng)理提

交周報(bào)告，周報(bào)告必須按《工程部周工作報(bào)告》格式填寫，字跡工整，簡(jiǎn)明準(zhǔn)確，

內(nèi)容詳實(shí)。

b.工程部月度工作報(bào)告由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)編寫；各專.業(yè)工程師負(fù)責(zé)編寫本專'也月度工

作報(bào)告，提交工程部經(jīng)理。

c.所有月度工作報(bào)告均應(yīng)填寫《工程部月工作量匯總報(bào)表》。

d.工程部年度工作報(bào)告由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)編寫。

e.周報(bào)告的主要內(nèi)容

?本周計(jì)劃維修工作完成情況，工作進(jìn)度，未完成工作項(xiàng)目及未完成原因，預(yù)計(jì)完

成時(shí)間等。

?本周《工作單》完成情況，接單數(shù)量、完成數(shù)量、完成質(zhì)量、未完成數(shù)量和項(xiàng)1=1、

未完成原因、預(yù)計(jì)完成時(shí)間、本周反單率等等，

?下周工作計(jì)劃，計(jì)劃工作項(xiàng)目、計(jì)劃完成時(shí)間、執(zhí)行人等。

f.月報(bào)告的主要內(nèi)容

?人員變動(dòng)情況

?本系統(tǒng)各設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況。

?本月《工作單》的數(shù)量、故障原因、維修結(jié)果及完成率。

?零配件的更換及使用情況，庫(kù)存情況。

?操作規(guī)程是否存在改善意見。

?維修計(jì)劃完成情況，如有未完成事項(xiàng)，必須寫明未完成原因。

?人員工作的服務(wù)態(tài)度、勞動(dòng)紀(jì)律、工作標(biāo)準(zhǔn)及積極性等。

?能源的使用情況。

?特別事故。

?是否有明顯須改進(jìn)的工程事項(xiàng)。

?整體意見。

g.年報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容

?在整體上對(duì)一年來物業(yè)的設(shè)備/系統(tǒng)功能進(jìn)行評(píng)估，評(píng)價(jià)其操作性、有效性,

?制定下一年度的工作目標(biāo)。目標(biāo)應(yīng)詳細(xì)具體且經(jīng)過努力確實(shí)能夠達(dá)到。

?設(shè)備設(shè)施運(yùn)行方案之改進(jìn)意見

?設(shè)備設(shè)施功能的加強(qiáng)、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。

?重大維修保養(yǎng)、改造工程的進(jìn)行及維修保養(yǎng)計(jì)劃。

?環(huán)保節(jié)能管理計(jì)劃。

?人員管理、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面的改進(jìn)。

3.5能源管理制度

a.成立以工程部為主體的節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組，各部門均應(yīng)設(shè)兼職節(jié)能管理員。

b.節(jié)能領(lǐng)導(dǎo)小組要經(jīng)常研究物業(yè)的能耗情況，并采取相應(yīng)節(jié)能措施。重視節(jié)能的重要

性，讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理的重要內(nèi)容，

c.工程部應(yīng)進(jìn)行每月能耗統(tǒng)計(jì)并繪制成曲線表，以進(jìn)行不同年份不同月份的能耗比較。

d.供配電系統(tǒng)應(yīng)對(duì)無功負(fù)荷進(jìn)行補(bǔ)償，以提高功率因數(shù)。功率因數(shù)應(yīng)控制在0.9以

上。應(yīng)根據(jù)變壓器負(fù)荷變化情況，按技術(shù)特性，選擇最佳運(yùn)行方式。變壓器負(fù)載率

經(jīng)常小于30%時(shí)，應(yīng)退出運(yùn)行；應(yīng)經(jīng)常調(diào)整和保持三相電流的平衡。

e.制冷機(jī)組應(yīng)安裝節(jié)電控制裝置.，根據(jù)不同負(fù)荷要求，開、停部分機(jī)組及控制冷凍水、

冷卻水溫度和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運(yùn)行效率。

f.空調(diào)機(jī)組運(yùn)行時(shí)應(yīng)對(duì)于不同季節(jié)，合理調(diào)整新風(fēng)比例，以減少新風(fēng)處理能耗；對(duì)于

非24小時(shí)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，應(yīng)進(jìn)行風(fēng)量調(diào)節(jié)，根據(jù)負(fù)荷的大小來改變送風(fēng)量。

g.照明系統(tǒng)燈具應(yīng)定期清掃更換，制定更新周期，維持光照水平。

h.照明和動(dòng)力用電應(yīng)分別裝表計(jì)量，內(nèi)部可分層、分區(qū)、分部門裝表計(jì)量，依據(jù)獎(jiǎng)

節(jié)罰超原則，制訂考核辦法。

i.工程部應(yīng)在所有使用部門安裝相應(yīng)的計(jì)量?jī)x表，定期記錄能源消耗數(shù)據(jù)。

j.工程部應(yīng)派人每天到各使用部門巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏氣、漏油等現(xiàn)象，

立刻采取措施解決問題；如屬人為事故，要對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行教育并懲罰。

k.工程部各級(jí)管理人員要了解主要用電設(shè)備的數(shù)量、運(yùn)行情況，以及各種能源的收費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)。

1.工程部應(yīng)指派專人負(fù)責(zé)節(jié)能工作的檢查、督促，推廣節(jié)能觀念及意識(shí)和方法，不斷

對(duì)用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進(jìn)行分析、調(diào)查，使之不斷完善。

m,充分應(yīng)用樓宇自動(dòng)化控制進(jìn)行管理，根據(jù)季節(jié)、時(shí)間、天氣等變化因素，時(shí)刻調(diào)整

設(shè)備運(yùn)行參數(shù)。

n.加強(qiáng)管道保溫材料的維護(hù)保養(yǎng)。

o.照明燈具應(yīng)盡可能選擇節(jié)能燈具及光源。

P.在可能情況下，通過技術(shù)改造，使電梯/電扶梯達(dá)到智能管理和運(yùn)行。

q.盡可能在公共區(qū)域采用節(jié)能控制照明開關(guān)，如：聲控開關(guān)、光控開關(guān)、時(shí)間控制開

關(guān)、延時(shí)控制開關(guān)等。

r.合理使用設(shè)備設(shè)施，使其最大限度的達(dá)到工作效率。

S.經(jīng)常檢修設(shè)備設(shè)施，使設(shè)備設(shè)施保持良好的潤(rùn)滑、密封的運(yùn)行狀態(tài)。

3.6設(shè)備技術(shù)檔案管理制度

a.各類技術(shù)資料必須分類裝訂成冊(cè)，編制目錄，專人管理，并按規(guī)定程序借用。

b.每一臺(tái)設(shè)備應(yīng)設(shè)立一張《設(shè)備登記卡》，并按設(shè)備系統(tǒng)分別裝訂成冊(cè)。《設(shè)備登

記卡》應(yīng)包括設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)記錄，設(shè)備缺陷記錄以及重大事故記錄。設(shè)備

應(yīng)每年按《設(shè)備登記卡》進(jìn)行一次全面的清點(diǎn)核對(duì)，應(yīng)該做到帳物相符。

c.每一獨(dú)立用戶單元需設(shè)立一張《單元設(shè)備檔案卡》，以便于掌握對(duì)用戶設(shè)備設(shè)施的

完好程度及設(shè)備返修率程度的了解。

d.所有技術(shù)檔案如需復(fù)印，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。

e.工程部技術(shù)檔案管理人員必須嚴(yán)格執(zhí)行本制度，不得遺失技術(shù)檔案，未經(jīng)工程部經(jīng)

理批準(zhǔn)，不得隨意復(fù)印、外借，否則應(yīng)按《員工守則》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

f.

g.3.7新增、改裝及報(bào)廢設(shè)備管理制度

a.凡各部門需新增設(shè)備，均應(yīng)由各部門向工程部提出申清，經(jīng)工程部按電力供應(yīng)、

建筑物承載允許值，安全及環(huán)保等要求核實(shí)后，報(bào)請(qǐng)上級(jí)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

b.工程部應(yīng)提供產(chǎn)品信息和核查新增設(shè)備的產(chǎn)品，與使用部門共同制定安裝要求，

并視工程大小，決定由工程部或委托專業(yè)施工單位施工。

c.新增設(shè)備驗(yàn)收后，驗(yàn)收資料及技術(shù)文件，由工程部存檔，工具由使用部門保管。

d,物業(yè)設(shè)備設(shè)施需改裝、移位時(shí)，對(duì)一般容易改裝、移位的設(shè)備設(shè)施，由使用專業(yè)提

出申請(qǐng)，報(bào)請(qǐng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，由工程部安排計(jì)劃進(jìn)行。當(dāng)改裝工程較大，技術(shù)復(fù)

雜性和價(jià)格較高或需對(duì)原建筑結(jié)構(gòu)做較大面積破損的，一定要由部門經(jīng)理報(bào)請(qǐng)上級(jí)

批準(zhǔn)，并由工程部提出方案后再進(jìn)行施工。設(shè)備設(shè)施改裝的資料及審批文件，應(yīng)由

工程部存檔，隱蔽工程設(shè)備設(shè)施的改裝、移位的資料除存檔外，還應(yīng)對(duì)相應(yīng)竣工圖

紙作有關(guān)說明備案。凡任意改裝、移位設(shè)備設(shè)施或拆除建筑物結(jié)構(gòu)者,應(yīng)追究費(fèi)任。

e.相同設(shè)備的更新和報(bào)廢必須同時(shí)辦理。

f.設(shè)備的報(bào)廢必須遵循以下原則：

?政府指定的淘汰產(chǎn)品

?己超過使用期限，損壞嚴(yán)重；或是雖能運(yùn)轉(zhuǎn)，但是有嚴(yán)重隱患，而修理成木昂

貴的設(shè)備。

?因?yàn)槭鹿蕮p壞，而修理費(fèi)用接近或超過原價(jià)值的設(shè)備

?無法修復(fù)的設(shè)備

g.設(shè)備的報(bào)廢，應(yīng)由使用部門提出申請(qǐng)，由工程部進(jìn)行技術(shù)鑒定后，方可辦理報(bào)廢手

續(xù)。價(jià)值較大的設(shè)備，應(yīng)經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)

3.8工具、耗材和備品備件采購(gòu)、庫(kù)存及領(lǐng)用管理制度

a.日常手用工具應(yīng)由庫(kù)房管理人員根據(jù)物業(yè)的耗用規(guī)律和使用情況，在保證數(shù)量又不

造成積壓的原則下，制定最低備用量。

b.日常手用工具的初次領(lǐng)用，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)；需要更新時(shí)，必須以舊換新,

并經(jīng)專業(yè)工程師批準(zhǔn)。

c.日常維修材料和備件，由各專業(yè)根據(jù)需要按月填寫《采購(gòu)申請(qǐng)單》，制定月度采購(gòu)

計(jì)劃，報(bào)工程部經(jīng)理審批后提交行政人事部匯總，經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理審批后由行政人事

部負(fù)責(zé)采購(gòu)。

?1特殊情況下，計(jì)劃采購(gòu)未包含的，并且?guī)旆繘]有存貨時(shí)，可以提出臨時(shí)采購(gòu)申請(qǐng),

由工程部各專業(yè)填寫《采購(gòu)申請(qǐng)單》，經(jīng)工程部經(jīng)理和總物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后，交行政

人事部執(zhí)行采購(gòu)。

e.所有采購(gòu)物品必須交庫(kù)房管理員驗(yàn)收并辦理入庫(kù)登記手續(xù)。

f.專業(yè)員工需領(lǐng)料時(shí)，應(yīng)填寫領(lǐng)用單，完成報(bào)修后，填寫材料耗量單。主管對(duì)領(lǐng)用量

和耗用量進(jìn)行核銷，由專業(yè)工程師簽字，并由工程部經(jīng)理確認(rèn)。

g.對(duì)進(jìn)口備件或其他價(jià)值較高的物品應(yīng)采用以IH換新的制度。

h.材料使用后要在工作單上填寫清楚，并經(jīng)主管確認(rèn)。多余材料必須退回庫(kù)房。

i.3.9工具管理制度

a.本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個(gè)人工具三部分。工具保管人必須認(rèn)真

建立工具臺(tái)帳，做到工具與臺(tái)帳相符。

b.公用工具歸庫(kù)管員負(fù)責(zé)保管及借出（各種電動(dòng)工具原則上由庫(kù)房統(tǒng)一保管），需要

時(shí)應(yīng)進(jìn)行使用登記。

c.專業(yè)自用工具由專業(yè)工程師負(fù)責(zé)保管及使用，機(jī)房值班用工具，應(yīng)放在固定的工具

箱內(nèi)并排列整齊，值班工具應(yīng)作為交接班內(nèi)容之一。

d.根據(jù)工種的不同，檢修技工的常用工具，可由個(gè)人保管使用。

e.所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期

檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類工具的正常使用。

f.公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用程序，借用人必須認(rèn)真填寫《工具

借用記錄單》，工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天，如因工作原因，需繼續(xù)使用時(shí)，必須重

新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動(dòng)歸還，不得拖延。

g.借用公用工具歸還時(shí)，須由庫(kù)管員和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，須由

使用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償，如借用工具時(shí)未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確

定使用人時(shí)，造成公用工具的遺失或損壞，由庫(kù)管員負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。

h.專業(yè)自用工具必須由專業(yè)工程師進(jìn)行每日清點(diǎn)，并保持完好，特別是常用小型工具,

不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價(jià)賠償，如未能確定使用人，則

由專業(yè)工程師照價(jià)賠償。

1.全體員工必須愛護(hù)工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護(hù)工具并因

此造成工具損壞者，應(yīng)按工具原價(jià)賠償。

J.所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后方可借出，員工

擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。不得使用任何工具干私活。

k.所有工具要愛惜使用。工具按規(guī)定的使用年限到期報(bào)廢時(shí)，無論公用工具還是個(gè)人

領(lǐng)用工具，一律以舊換新。

3.10設(shè)備維修或工程施工對(duì)外承包招標(biāo)制度

a.所有對(duì)外承包的設(shè)備設(shè)施維修或工程施工，必須以“公平、公開、公正”為原則，

按照招投標(biāo)程序進(jìn)行。

b.招標(biāo)前必須成立臨時(shí)性的招標(biāo)評(píng)審小組，并制定統(tǒng)一的標(biāo)書。正常情況下，任何人

員不得影響評(píng)審過程及評(píng)審結(jié)果。合同簽署后，當(dāng)次招標(biāo)評(píng)審小組自動(dòng)解散。

c.招標(biāo)評(píng)審小組成員必須由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)技術(shù)人員、財(cái)務(wù)人員、行政人員組成，招

標(biāo)評(píng)審小組成員必須保守秘密，必須以公平、公正的態(tài)度認(rèn)真參與評(píng)審，不得營(yíng)私

舞弊。

d.對(duì)外承包的范圍必須按《物業(yè)工程部的職責(zé)》中的《部門主要職責(zé)》第2.1.19條

執(zhí)行。

3.11報(bào)告制度

a.各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或值班記錄中書面報(bào)告上級(jí)主管:

?所轄設(shè)備設(shè)施非正常操作的開停及開停時(shí)間。

?所轄設(shè)備設(shè)施除正常操作外的調(diào)整。

?所轄設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。

?零部件更新、代換、或加工修理。

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