物業(yè)管理實務(wù)復(fù)習(xí)資料

物業(yè)管理實務(wù)復(fù)習(xí)資料合同編號：__________甲方（委托方）：地址：聯(lián)系方式：乙方（受托方）：地址：聯(lián)系方式：鑒于甲方擁有[物業(yè)名稱]物業(yè)項目，希望委托乙方進行物業(yè)管理服務(wù)，乙方具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)和能力，雙方經(jīng)友好協(xié)商，達成如下協(xié)議：一、物業(yè)管理概述（一）物業(yè)管理的概念與內(nèi)涵1.乙方應(yīng)按照國家相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)規(guī)范，對本物業(yè)項目提供全面的管理服務(wù)。包括但不限于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、附屬設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等方面的管理維護，旨在為業(yè)主和使用人創(chuàng)造一個安全、舒適、便捷的居住或使用環(huán)境。2.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)涵還涉及對物業(yè)使用人的管理與服務(wù)協(xié)調(diào)，促進鄰里和諧、規(guī)范物業(yè)使用秩序，處理業(yè)主和使用人之間的關(guān)系等。（二）物業(yè)管理的起源與發(fā)展1.乙方應(yīng)向甲方介紹物業(yè)管理的起源與發(fā)展情況，使甲方了解物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢。乙方應(yīng)積極引入現(xiàn)代物業(yè)管理理念和技術(shù)手段，不斷提升本物業(yè)項目的管理水平。2.在本合同履行期間，乙方應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，適時向甲方提出改進物業(yè)管理服務(wù)的建議，以適應(yīng)不斷變化的需求。（三）物業(yè)管理的類型與模式1.本物業(yè)項目采用[具體管理模式，如全權(quán)委托管理模式]，乙方應(yīng)按照該模式的要求，全面負責(zé)物業(yè)的管理運營。2.乙方應(yīng)根據(jù)本物業(yè)的類型（如住宅、商業(yè)、寫字樓等），制定有針對性的管理服務(wù)方案，明確不同類型物業(yè)的管理重點和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。二、物業(yè)管理相關(guān)主體（一）業(yè)主與業(yè)主大會1.乙方有義務(wù)協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，提供必要的信息和資料支持。在業(yè)主大會成立之前，乙方應(yīng)按照本合同約定，為業(yè)主提供服務(wù)；業(yè)主大會成立之后，乙方應(yīng)積極配合業(yè)主大會開展工作，接受業(yè)主大會的監(jiān)督。2.乙方應(yīng)尊重業(yè)主的權(quán)利，及時處理業(yè)主的合理訴求，保障業(yè)主對物業(yè)管理事務(wù)的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。（二）業(yè)主委員會1.若本物業(yè)成立業(yè)主委員會，乙方應(yīng)與業(yè)主委員會建立良好的溝通協(xié)調(diào)機制。定期向業(yè)主委員會報告物業(yè)管理工作情況，包括財務(wù)收支、服務(wù)改進措施等。2.乙方應(yīng)按照業(yè)主委員會的要求，對物業(yè)管理服務(wù)方案進行調(diào)整和完善，但調(diào)整內(nèi)容不得違反本合同的約定和法律法規(guī)的規(guī)定。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.乙方作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)具備合法有效的營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理資質(zhì)證書等相關(guān)證照，并在本合同履行期間保持其有效性。2.乙方應(yīng)按照企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)定，組建專業(yè)的管理團隊，配備相應(yīng)的管理人員和服務(wù)人員，為甲方提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。三、物業(yè)服務(wù)合同（一）物業(yè)服務(wù)合同的訂立1.本合同的訂立遵循平等、自愿、公平、誠實信用的原則。雙方應(yīng)在合同中明確各自的權(quán)利和義務(wù)，保證合同內(nèi)容合法、有效、完整。2.在訂立合同前，乙方應(yīng)向甲方詳細介紹物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費等情況，甲方應(yīng)向乙方提供物業(yè)項目的基本情況等必要信息。（二）物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與條款1.服務(wù)內(nèi)容：房屋建筑共用部位的維護與管理，包括但不限于樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道等。乙方應(yīng)定期對上述部位進行檢查、維修和養(yǎng)護，保證其正常使用功能。共用設(shè)施設(shè)備的維護與管理，如電梯、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等。乙方應(yīng)制定詳細的設(shè)施設(shè)備維護計劃，定期進行保養(yǎng)、維修，保證設(shè)施設(shè)備的安全運行。環(huán)境衛(wèi)生管理，乙方應(yīng)負責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作，包括公共場所、樓道、電梯轎廂等的清掃、保潔，垃圾的收集、清運等。綠化管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化植物進行養(yǎng)護、修剪、澆水、施肥等工作，保持綠化景觀的美觀。公共秩序管理服務(wù)，包括安全防范、消防管理、車輛停放管理等。乙方應(yīng)制定安全管理制度，安排安保人員進行巡邏、值班，防范安全的發(fā)生；做好消防設(shè)施設(shè)備的檢查、維護，組織消防演練；合理規(guī)劃車輛停放區(qū)域，引導(dǎo)車輛有序停放。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：房屋建筑共用部位的維護標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達到國家相關(guān)建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范要求，外觀整潔、無破損、滲漏等現(xiàn)象。共用設(shè)施設(shè)備的運行應(yīng)保持正常，各項技術(shù)指標(biāo)符合國家和地方標(biāo)準(zhǔn)。電梯應(yīng)定期進行年檢和維護保養(yǎng)，保證安全運行；給排水系統(tǒng)應(yīng)暢通無阻，無積水、滲漏等問題；供電系統(tǒng)應(yīng)穩(wěn)定可靠，停電應(yīng)按照規(guī)定提前通知業(yè)主。環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)達到清潔、衛(wèi)生、無雜物、無異味的標(biāo)準(zhǔn)。公共場所每日清掃不少于[具體次數(shù)]，垃圾日產(chǎn)日清。綠化植物的成活率應(yīng)達到[具體比例]以上，綠化景觀應(yīng)保持美觀、整潔。公共秩序管理方面，安全防范應(yīng)做到無重大安全發(fā)生；消防管理應(yīng)符合消防安全規(guī)定，消防設(shè)施設(shè)備完好率達到[具體比例]以上；車輛停放有序，無亂停亂放現(xiàn)象。3.服務(wù)費用：甲方應(yīng)按照本合同約定向乙方支付物業(yè)管理服務(wù)費用。服務(wù)費用的計算方式為[具體計算方式，如按照建筑面積每平方米每月[X]元計算]。服務(wù)費用的支付周期為[具體支付周期，如月付、季付等]，甲方應(yīng)在每個支付周期的[具體日期]前支付服務(wù)費用。除服務(wù)費用外，如因特殊情況發(fā)生額外費用（如設(shè)施設(shè)備的大型維修費用等），由雙方另行協(xié)商確定費用承擔(dān)方式。（三）物業(yè)服務(wù)合同的履行與變更1.乙方應(yīng)按照本合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和費用等條款，認真履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)。在履行過程中，乙方應(yīng)建立完善的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機制，及時發(fā)覺和解決服務(wù)過程中存在的問題。2.若本合同需要變更，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽訂書面的變更協(xié)議。變更協(xié)議應(yīng)明確變更的內(nèi)容、生效時間等事項。未經(jīng)對方書面同意，任何一方不得擅自變更本合同內(nèi)容。四、物業(yè)管理招投標(biāo)（一）物業(yè)管理招投標(biāo)概述1.雙方確認本物業(yè)管理服務(wù)項目通過[招投標(biāo)方式，如公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等]選定乙方為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。乙方應(yīng)在招投標(biāo)過程中提供真實、準(zhǔn)確、完整的企業(yè)信息和物業(yè)管理服務(wù)方案。2.在本合同履行期間，若甲方因特殊原因需要重新進行物業(yè)管理招投標(biāo)，應(yīng)按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行，并提前通知乙方。（二）物業(yè)管理招標(biāo)程序1.若甲方重新進行物業(yè)管理招標(biāo)，應(yīng)遵循以下程序：編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項目的基本情況、服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、要求、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書，按照規(guī)定的時間和方式進行信息發(fā)布。組織開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)工作，保證招標(biāo)過程公平、公正、公開。2.乙方應(yīng)積極配合甲方的招標(biāo)程序，提供必要的協(xié)助和資料。（三）物業(yè)管理投標(biāo)策略1.乙方在參與物業(yè)管理投標(biāo)時，應(yīng)制定科學(xué)合理的投標(biāo)策略。包括對項目的深入分析、競爭對手的研究、服務(wù)方案的優(yōu)化、報價的合理確定等。2.乙方應(yīng)在投標(biāo)文件中詳細闡述其物業(yè)管理服務(wù)理念、服務(wù)內(nèi)容、管理團隊、服務(wù)質(zhì)量保障措施等內(nèi)容，以提高中標(biāo)概率。五、物業(yè)的承接查驗（一）物業(yè)承接查驗的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.房屋主體結(jié)構(gòu)：乙方應(yīng)查驗房屋的基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部分是否存在裂縫、變形等缺陷。主體結(jié)構(gòu)應(yīng)符合國家建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范要求，承載能力滿足正常使用要求。對外墻面的查驗應(yīng)包括墻面的平整度、垂直度、有無滲漏、空鼓等情況。外墻面的裝飾材料應(yīng)牢固、無脫落危險。2.共用設(shè)施設(shè)備：對于電梯，乙方應(yīng)查驗電梯的制造廠家、型號、規(guī)格、安裝日期等基本信息，檢查電梯的運行速度、平層精度、轎廂內(nèi)設(shè)施設(shè)備（如按鈕、照明、通風(fēng)等）是否正常，電梯的安全保護裝置（如門鎖、限速器、安全鉗等）是否有效。給排水系統(tǒng)的查驗包括生活用水、消防用水等管道的連接是否牢固，無滲漏；閥門、水龍頭等配件是否靈活好用；排水管道是否暢通，化糞池、雨水井等是否定期清理。供電系統(tǒng)的查驗內(nèi)容有配電箱、配電柜的接線是否正確，電氣元件是否正常工作；電線電纜是否破損、老化；照明系統(tǒng)是否正常等。消防系統(tǒng)的查驗涵蓋消防水帶、水槍、滅火器等消防器材是否配備齊全且在有效期內(nèi)；消火栓的閥門是否靈活，水壓是否正常；自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等是否正常運行。3.公共區(qū)域：公共區(qū)域的地面、墻面、天花板應(yīng)平整、無破損、無污漬。樓道內(nèi)的扶手、欄桿應(yīng)牢固、無松動。公共區(qū)域的門窗應(yīng)開啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密，玻璃無破損。（二）物業(yè)承接查驗的程序與方法1.程序：準(zhǔn)備階段：甲方應(yīng)向乙方提供物業(yè)項目的相關(guān)資料，如竣工圖紙、設(shè)備清單等。乙方應(yīng)組建承接查驗小組，制定承接查驗計劃。查驗階段：乙方按照承接查驗計劃，對物業(yè)的房屋主體結(jié)構(gòu)、共用設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域等進行逐一查驗。在查驗過程中，應(yīng)做好記錄，對發(fā)覺的問題進行拍照、標(biāo)記。問題匯總與處理階段：乙方將查驗過程中發(fā)覺的問題進行匯總，形成書面報告，提交給甲方。甲方應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)對問題進行處理，如委托乙方進行維修，應(yīng)明確維修費用的承擔(dān)方式。承接查驗結(jié)果確認階段：在甲方對問題處理完畢后，雙方對物業(yè)承接查驗結(jié)果進行簽字確認，完成物業(yè)的承接查驗工作。2.方法：直觀檢查法：通過觀察、觸摸等方式，直接檢查物業(yè)的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備的運行情況等。工具檢測法：使用專業(yè)工具，如測量工具（如卷尺、水平儀等）、檢測儀器（如萬用表、兆歐表等）對物業(yè)的尺寸、電氣功能等進行檢測。試驗法：對電梯進行運行試驗，檢查其運行是否平穩(wěn)；對消防系統(tǒng)進行噴水試驗，檢查其滅火功能等。（三）物業(yè)承接查驗的問題與處理1.若在物業(yè)承接查驗過程中發(fā)覺一般性問題，如設(shè)施設(shè)備的小故障、裝飾裝修的小瑕疵等，甲方應(yīng)在[具體時間]內(nèi)負責(zé)修復(fù)或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費用由[具體承擔(dān)方]承擔(dān)。2.對于影響物業(yè)正常使用或存在安全隱患的重大問題，如主體結(jié)構(gòu)缺陷、消防系統(tǒng)嚴(yán)重故障等，甲方應(yīng)立即采取措施進行整改，整改期間乙方有權(quán)拒絕接收該部分物業(yè)，直至問題得到徹底解決。若因重大問題導(dǎo)致乙方無法按時開展物業(yè)管理服務(wù)，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。六、房屋及設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋建筑管理1.日常維護乙方應(yīng)建立房屋建筑日常巡查制度，安排專人定期對房屋的外立面、屋頂、樓梯間、走廊等共用部位進行巡查。巡查頻率為每周至少[X]次。在巡查過程中，如發(fā)覺墻面有裂縫、屋頂有滲漏、樓梯扶手松動等問題，應(yīng)及時記錄并采取臨時防護措施。對于能夠立即修復(fù)的小問題，應(yīng)在發(fā)覺后的[具體小時數(shù)]內(nèi)進行修復(fù)；對于較為復(fù)雜的問題，應(yīng)制定維修計劃，在[具體天數(shù)]內(nèi)進行修復(fù)。乙方應(yīng)定期對房屋的門窗進行維護保養(yǎng)，包括清潔、潤滑、調(diào)整等工作，保證門窗的正常開啟和關(guān)閉，提高其密封性和使用壽命。2.裝飾裝修管理業(yè)主或使用人進行裝飾裝修時，乙方應(yīng)告知其遵守國家和地方的相關(guān)法律法規(guī)以及本物業(yè)的裝飾裝修管理規(guī)定。要求業(yè)主或使用人在裝修前提交裝修方案，經(jīng)乙方審核同意后方可施工。乙方應(yīng)在裝修期間對施工現(xiàn)場進行巡查，檢查裝修是否按照批準(zhǔn)的方案進行，是否存在破壞房屋結(jié)構(gòu)、影響其他業(yè)主正常生活等違規(guī)行為。如發(fā)覺違規(guī)行為，應(yīng)及時制止并要求整改，如拒不整改，乙方有權(quán)向相關(guān)部門報告。裝修完畢后，乙方應(yīng)參與驗收工作，檢查裝修是否符合規(guī)定要求，如發(fā)覺問題應(yīng)要求業(yè)主或使用人進行整改，直至驗收合格。3.房屋安全管理乙方應(yīng)建立房屋安全管理制度，定期對房屋進行安全檢查，包括結(jié)構(gòu)安全、消防安全等方面。對于存在安全隱患的房屋，應(yīng)及時通知業(yè)主，并采取必要的防范措施，如設(shè)置警示標(biāo)志等。在自然災(zāi)害（如地震、臺風(fēng)等）來臨之前，乙方應(yīng)做好房屋的安全防范工作，如檢查房屋的加固情況、清理屋頂和陽臺上的雜物等。在自然災(zāi)害過后，應(yīng)及時對房屋進行檢查，對受損情況進行評估，并組織維修工作。（二）設(shè)施設(shè)備的分類與管理1.設(shè)施設(shè)備分類本物業(yè)的設(shè)施設(shè)備分為供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等。供配電系統(tǒng)包括高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓配電柜、配電箱、電線電纜等設(shè)備，主要為物業(yè)提供電力供應(yīng)。給排水系統(tǒng)由生活水泵、消防水泵、水箱、水池、管道、閥門等組成，負責(zé)物業(yè)的生活用水供應(yīng)和污水排放。電梯系統(tǒng)包含電梯轎廂、曳引機、導(dǎo)軌、安全裝置等，是物業(yè)內(nèi)垂直交通的重要工具。消防系統(tǒng)有消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、滅火器等設(shè)備，用于預(yù)防和撲救火災(zāi)。智能化系統(tǒng)包括門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)等，主要為提高物業(yè)的安全管理水平和服務(wù)便捷性。2.設(shè)施設(shè)備管理供配電系統(tǒng)管理：乙方應(yīng)安排專業(yè)電工對供配電系統(tǒng)進行24小時值班監(jiān)控，定期對設(shè)備進行巡視檢查，檢查內(nèi)容包括設(shè)備的運行溫度、電壓、電流等參數(shù)是否正常，電氣連接是否牢固，有無異味、冒煙等異?，F(xiàn)象。制定詳細的供配電設(shè)備維護保養(yǎng)計劃，包括月度保養(yǎng)、季度保養(yǎng)和年度保養(yǎng)。月度保養(yǎng)主要對設(shè)備進行清潔、緊固、檢查運行參數(shù)等工作；季度保養(yǎng)增加對設(shè)備的絕緣電阻測試、接地電阻測試等內(nèi)容；年度保養(yǎng)應(yīng)對設(shè)備進行全面檢修，更換老化的部件等。在停電檢修或設(shè)備故障時，乙方應(yīng)按照預(yù)先制定的應(yīng)急預(yù)案進行操作，及時通知業(yè)主并采取臨時供電措施（如啟用備用發(fā)電機等），保證重要設(shè)備（如電梯、消防設(shè)備等）的用電需求。給排水系統(tǒng)管理：對給排水系統(tǒng)進行日常巡查，檢查水泵的運行聲音、振動情況，水箱、水池的水位是否正常，管道是否有滲漏現(xiàn)象。巡查頻率為每日至少[X]次。定期對水泵進行維護保養(yǎng)，包括更換密封件、軸承潤滑、葉輪清洗等工作。每月對水箱、水池進行清洗消毒，保證水質(zhì)符合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。建立給排水系統(tǒng)的應(yīng)急處理機制，當(dāng)發(fā)生爆管、水泵故障等緊急情況時，能夠迅速組織搶修，減少對業(yè)主生活的影響。電梯系統(tǒng)管理：乙方應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位對電梯進行維護保養(yǎng)，簽訂維保合同，并監(jiān)督維保單位按照合同要求和國家相關(guān)規(guī)定進行維保工作。對電梯的日常運行情況進行監(jiān)控，記錄電梯的運行次數(shù)、故障情況等信息。在電梯轎廂內(nèi)設(shè)置緊急呼叫裝置，并保證其與監(jiān)控中心的聯(lián)系暢通。定期組織電梯安全檢查和應(yīng)急演練，提高管理人員和業(yè)主的電梯安全意識和應(yīng)急處理能力。當(dāng)電梯發(fā)生故障時，應(yīng)及時通知維保單位進行搶修，并在轎廂內(nèi)張貼故障通知，安撫被困人員。消防系統(tǒng)管理：建立消防系統(tǒng)的日常巡查制度，每日對消火栓、滅火器、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴水