海龍灣銷售手冊

海龍灣

項目銷售手冊

珠江XX物業(yè)顧問有限公司

目錄

前言.......................................3

一、項目概況

（一）項目基本資料........................3

（二）發(fā)展商概況..........................4

（三）地理位置及環(huán)境......................4

（四）項目交通............................5

（五）項目周邊配套........................6

二、項目理解

（-）項目開發(fā)理念........................6

（二）園林設計理念........................7

（三）項目小區(qū)配套........................8

（四）智能化系統(tǒng)..........................9

（五）物業(yè)管理............................9

（六）項目戶型分析.......................11

（七）項目優(yōu)劣勢分析.....................15

三、項目周邊市場競爭對手分析

刖§

本銷售手冊對海龍灣項目各項相關資料作了全面的列舉和分析，要求全體

銷售人員認真學習，對銷售手冊內(nèi)的相關資料作詳細地了解，并做到熟練掌握。

項目經(jīng)理會針對以下相關資料制定測試題，以檢查銷售人員的學習情況，考試合

格者才能進入本項目進行銷15工作！

一、項目概況

（一）項目基本資料

1.項目名稱：海龍灣

2.項目位置：XX區(qū)大石鎮(zhèn)南浦島

3.發(fā)展商：廣州XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

4.代理商：廣州珠江XX物業(yè)顧問有限公司

5.設計單位：廣州市XX城市設計院

代表作品：星河灣、麗水灣

6.園林設計單位：廣州XX園林工程有限公司

代表作品：星匯園

7.施工單位：XX局

代表作品：錦繡香江

8.物業(yè)管理公司：XX有限公司

9.智能化系統(tǒng)安裝公司：

10.現(xiàn)時工程進度：第一期全部封頂，第二期已經(jīng)完成基礎工程。

11.交付使隹日期：

12.預售許可證號：

13.建筑結(jié)構：鋼筋混凝土結(jié)構

14.使用年限：

15.建筑規(guī)劃：第一期由13林11層，10林12層樓宇組成

第二期由11棟9層，1棟16層，13棟12層樓宇組成。

16.占地面積：127033平方米

17.總建筑面積：214535平方米

18.綠化面積：48757.3平方米（其中規(guī)劃綠地34108nf,江邊綠化

14649.3而）

19.綠化率：33.8%

20.建筑密度：20.8%

21.容積率：2.15

22.實用率：A型84%B型91%C型89.5%D型83—88%

23.居住戶數(shù)：第一期804戶，第二期883戶，共1690戶

24.停車位數(shù)量：機動車位845個，非機動車位1690個，

合計35537m1,平均分布在每棟樓宇的負層

25.凈高：

26.電梯：日本東芝不銹鋼轎廂電梯

27.銷售均價：

28.管理費：

（二）發(fā)展商概況

廣州XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是二00一年一月十九日在廣州市工商

行政管理局XX分局登記成立的房地產(chǎn)公司，注冊資金為貳仟萬元。公司目

前開發(fā)的“海龍灣”窟住小區(qū)，位于廣州XX區(qū)大石鎮(zhèn)南浦島。該項FI占地

面積127033平方米，于二00一年八月取得建設用地批準書，規(guī)劃可建住宅

面積214535平方米，設有公共汽車專線站、會所、幼兒園、銀行、郵局、市

場等，是集文娛樂、居住、度假、體育為一體的綜合小區(qū)。該項目分兩期規(guī)

劃和銷售。

（三）地理位置及環(huán)境

I.地理位置：

本項目位于廣州XX區(qū)大石鎮(zhèn)南浦島，東北面與麗江花園相鄰，東南

面臨珠江支流三支香水道，西南面緊靠碧桂園，隔江對望大石鎮(zhèn)公共旅游

點“關帝崗”公園，

2.政策環(huán)境:

本項目地理位置得天獨厚，位于被廣大市民譽為廣州后花園的XX區(qū)

內(nèi)。隨著市政府對新一輪交通線網(wǎng)的規(guī)劃，為帶動廣州市沿線土地的利用

和開發(fā)建立良好的基礎，更好地擴展城市空間。而規(guī)劃A方案就對南浦

島日后的交通帶來非常大的改觀，南浦島連通主要的地鐵線路和部分的高

速公路，廣州地鐵3號線接駁洛溪、市橋，到達廣州市市中心只需十幾分

鐘，交通非常便利c小區(qū)40米寬的規(guī)劃路豐收路直達碧桂大道。

（四）項目交通

1.業(yè)主接送專車

發(fā)展商會針對實際情況安排接送車連接樓盤和洛溪橋腳，或者按班次

實行看樓專車方案C

2.公交車線路

共有多條公交線路途徑小區(qū)附近：（發(fā)展商計劃將125和522部分線

路引入小區(qū)內(nèi)）

125路：廣衛(wèi)路一一麗江花園

途徑：農(nóng)講所一一越秀南一一白云路一一大沙頭碼頭一一海印橋

----中大----上沖南----洛溪橋腳

522路：廣源西王圣堂一一廣州碧桂園

途徑：廣園路一一景泰新村一一白云索道一一白云賓館一一五羊新城一

一客村----上沖南----洛溪橋腳

288路：站前路---祈福新村

途徑：交易會一一人民北一一上九東一一鳳凰新村一一石溪一一金碧花

園----洛溪橋腳----香江動物園

129路：錦城花園——南國奧林匹克花園

途徑：東山口一一江灣新城一一云桂村一一東曉南路一一曉港灣一一西

窖村一一洛溪橋腳

79路：文化公園一一洛溪新城

途徑：洪德路一一鳳凰新村一一珠江醫(yī)院一一架利花園一一金碧花園一

一西窖村

122號：廣州奧林匹克花園一一廣州火車東站

途徑：林和西一一時代廣場一一廣州大道中一一五羊新村一一客村一一

上沖南----洛溪新城

225號：機務段一一長隆夜間動物世界

途徑：西灣路口---小北路---農(nóng)林下路----達道路----五羊新城----

上沖南---洛溪新城----廣地花園

512號：天河金田花園一一長隆夜間動物

途徑：大河北一一體育中心一一體育東路一一人民日報社一一南方日報

社一一上沖南一一洛溪橋腳

3.地鐵：地鐵號線

（五）項目周邊配套

項目周邊圍繞洛溪新城及廣州碧桂園形成了居住氣氛濃厚，配套設施

成熟的大型社區(qū)，生活，教育及商業(yè)等配套設施應有盡有，具體配套情況

見下表：

配套名稱名稱及所在位置

學校小學洛溪中學（洛溪橋腳）

醫(yī)院大石人民醫(yī)院洛溪門診部洛溪社區(qū)醫(yī)療中心門診

銀行建設銀行，中國銀行，工商銀行，農(nóng)業(yè)銀行

郵政XX郵政局洛溪營業(yè)處

通訊中國電信洛溪電信營業(yè)處

供電XX供電局洛溪供電所營業(yè)處

餐飲XX東豪燕窩魚翅海鮮酒家，裕景大酒樓，碧桂園食街

娛樂麗江明珠歌劇院，藍天藝術中心

超市百佳超市，華潤超市，碧桂園超市

肉菜市場洛溪新城肉菜市場，碧桂園肉菜市場

家電商場松廈冷氣有限公司，志豐冷氣有限公司

像私商場大石像私城，創(chuàng)興家居大世界

二、項目理解

（一）項目開發(fā)理念

海龍灣從規(guī)劃開始就導入了全新的居住環(huán)境概念，即要為住戶提供高

質(zhì)量、高品位、高效率的居住環(huán)境，又要突出高檔住宅所必須擁有的各項優(yōu)秀質(zhì)

素，把自然環(huán)境景觀融入到小區(qū)內(nèi)每?個角落，讓住戶在感受住宅寬闊華貴的同

時，也能體會到來自大自然的溫馨。

（二）園林設計理念

小區(qū)景點名稱和各項技術指標

景點名稱技術指標景點名稱技術指標

人工湖10000戶江邊公園22263m2

水景廣場800m2釣魚臺450m2

會所3866.66m2園之韻景區(qū)3570武⑴,12,13座）

休閑廣場6828m2花之海景區(qū)2350叫17,18座）

藝術長廊230m2花之韻景區(qū)2100m（6』7座）

瀑布200m2貢多拉景區(qū)1560m1

海洋館200m2凱旋大道長864米，寬10米

小區(qū)內(nèi)各水景點：

1、大門口：水晶球噴泉--華貴大方

2、春滿大地：景觀別致

3、流香溢彩：電腦自控

4、花溪飛澗：電腦自控

5、幼兒園路口：感應趣味噴泉

6、花之海：感應噴泉

7、海之景：感應噴泉

8、海岸觀魚：感應噴泉

9、休閑廣場旱噴泉：電腦自控，觀賞娛樂性為一體

10、假山瀑布噴泉:景觀優(yōu)雅

11、路口標志性噴泉：小型模擬音樂噴泉

12、藝術長廊瀑布：K200米，氣勢磅礴

13、水景廣場：大型音樂噴泉，雄偉壯觀，具有現(xiàn)代氣息

14、園之韻：扇貝噴泉

15、大地之聲：電腦自控

16、海洋館：長200米，廣州一絕

*小區(qū)景點詳細介紹

1.人工湖

小區(qū)內(nèi)占地一萬m?的人工湖名為“”，約占小區(qū)用地的十分之一。因

湖面面積較大，海龍灣近二分之一的樓宇都可欣賞到碧波蕩漾的優(yōu)美湖景。

2.瀑布和水族宮

長達200米的瀑布加水族宮形成?條頗有特色的藝術長廊。瀑布采用循環(huán)

水設計，令瀑布水流川流不息，自成一景。而瀑布與水族宮的景觀有序地相

間，待瀑布水流停止時，客人便可直接欣賞到水族宮內(nèi)繽紛的水生物世界。

水族宮由45個缸組成，每兩個缸為一個主題，共分為23個主題，共有200

多種魚類。水族宮內(nèi)共養(yǎng)殖者數(shù)以千計的海洋生物，就連鯊魚也成為其中之

一分子。

3.江畔公園

由于本項目的東南面為大石水道，海龍灣有著得天獨厚的較為優(yōu)越的江

景。為了讓客戶能更好地觀賞到江邊美景，海龍灣在江邊精心打造了一個面

積約2萬平方米的江畔公園。公園內(nèi)種植多種名貴樹種及設置多處休憩場所。

另外，為了滿足釣魚愛好者的需要，江畔公園還設有15個釣魚臺，以方便業(yè)

主在江邊垂釣。而在江畔公園旁的11座9層樓宇南向單位也能直接飽攬寬闊

的江景，樓宇內(nèi)所安裝的觀光電梯更能滿足業(yè)主全方位觀賞江景的需求。

4.水景廣場

廣場位于會所的東面，占地面積達800m廣場內(nèi)有一個以“天宿”為主

題的特色雕塑，并配以多個感應噴泉。當客人散步至廣場噴泉附近，噴泉受

到感應后會將水呈拋物線狀噴灑向人工湖面，給予客人一個驚喜。

5.休閑廣場

廣場為小區(qū)內(nèi)最大型的休憩廣場，占地面積達6828nl，廣場內(nèi)有兒童活

動場等多個露天活動場所，廣場內(nèi)更有一條長達80米的音樂噴泉，讓客人在

休息之余更能享受到優(yōu)美的音樂和視覺新奇的噴泉。另外，廣場內(nèi)還有多個

感應噴泉，依然在客人不為意時向湖內(nèi)噴出水柱。

6.湖心島“園之韻”景區(qū)

它是位于湖心島內(nèi)的一個面積達3570nf的景區(qū)，是由一些錯落有致的階

梯式花園組成，各具特色的燈飾與地轉(zhuǎn)相映成趣，讓客人有一種賞心悅目的

感覺?；▓@最高處有一溢出式瀑布，并被一些環(huán)回水道所包圍，瀑布層層外

溢到環(huán)回水道，在視覺上給予客戶一種極具動感的水景觀。

7.“花之韻”景區(qū)

位于16號與17號嘍之間，占地面積達2100nf,由多個地涌式噴泉和環(huán)

回水道構成。地涌式噴泉可減少水流噪音所給客人帶來的影響，帶有玻璃飾

頂?shù)男菹⑼榭腿颂峁┝艘粋€舒適的休息場所，以花心為外型的特色雕塑更

令客人所矚目。

8.“花之?！本皡^(qū)

位于17號與18號嘍之間，占地面積達2350m2,區(qū)內(nèi)有多個花球式的動

感噴泉。組團內(nèi)種滿色彩鮮艷的長花期花卉，噴泉在花叢的映襯中，為花園

保持生機勃勃的景色。而外型獨特的雕塑更能抓住客人的眼光，令客人停步

觀賞。

（三）項目小區(qū)配套

悉尼歌劇院式的會所；位于海龍灣北面入口處，建筑面積為3866.66

m%會所樓高三層，首層為售樓部所在位置，二層部分位置為發(fā)展商辦公室。

會所內(nèi)設有乒乓球室，桌球室，棋藝室及健身房等設施，天臺上還有一個標

準的網(wǎng)球場。會所的后面有一大型露天泳池，滿足業(yè)主夏日嬉水，暢泳的需

求。會所外型設計新穎，外立面采用大面積的玻璃，更顯通透感，晚上加上

燈光的配合，就更具另一番特色了。

幼兒園：占地面積為3000m2,建筑面積為1897nl）是與省委幼兒園

合作，教育師資方面有很大的保隙。另外，幼兒園內(nèi)更安裝小區(qū)域網(wǎng)絡，讓

業(yè)主無論身居何處，只要上網(wǎng)就能全方位觀察孩子在幼兒園的情況。

（四）智能化系統(tǒng)

1、對講系統(tǒng)：全聯(lián)網(wǎng)的對講系統(tǒng)，可達到全方位通話功能。

2、停車場管理系統(tǒng)：具有自動出卡、自動計費、自動出票等全自動功能，并

帶有彩色圖像對比防盜系統(tǒng)。

3、一卡通系統(tǒng)：彩照一卡通，即一卡在手，暢通無阻。

4、紅外線防盜系統(tǒng)：個區(qū)圍墻具有紅外線防盜監(jiān)控系統(tǒng)。電梯大堂采用數(shù)字

全方位監(jiān)控并具有紅外線人體體溫感應系統(tǒng)。

5、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：入戶大堂、電梯廂內(nèi)、地下室均設有監(jiān)控系統(tǒng)，覆蓋

地下室每一個空間c

6、遠程抄表系統(tǒng)：水表、電表、煤氣表三表遠程抄送，免除人工入戶抄表所

帶來的諸多不便。

7、小區(qū)內(nèi)具有公共廣播系統(tǒng)：背景音樂形成一個完美的音樂世家。

8、小區(qū)內(nèi)設有電子公告欄：設于第4座錦云軒和笫10座海云軒旁，在廣州

市目前甚少樓盤使用，更顯電子智能化。

9、小區(qū)域網(wǎng)絡快車：具有水費、電費、煤氣費網(wǎng)二查詢，擁有收費郵箱，

BBS網(wǎng)上討論，網(wǎng)上免費電影等。還有無論你身居何處，只要上網(wǎng)就能

全方位觀察孩子在幼兒園的情況，讓父母更放心。

（五）物業(yè)管理

1、物業(yè)管理各項環(huán)境配套

（1）電梯：日本東芝品牌電梯，技術先進，性能穩(wěn)定，轎廂選用發(fā)紋不銹

鋼，轎廂內(nèi)設有閉路電視監(jiān)控，具有斷電平層等功能，免費保養(yǎng)一年。

（2）電話：電話選用“鐵通”，“鐵通”是中國固定電話第二大營運商，信

號穩(wěn)定，電話初裝費和話費在目前均低于中國電信，并具有上門收費

服務。目前廣州市部分大型樓盤均選用“鐵通”，如合生創(chuàng)展期下的“華

南新城”、“珠江帝景”，“逸景翠園”等。

（3）有限電視：小區(qū)采用廣東省有限電視網(wǎng)，最高可收到80套節(jié)目，數(shù)字

信號網(wǎng)達到DVD效果。同時，還可以上網(wǎng)，采用先進的750MHz雙

向?qū)拵Ф喙δ苄畔⒕W(wǎng)絡，能提供40多套模擬電視和40多套數(shù)字電視，

能提供視訊寬帶服務，能提供即時點播，網(wǎng)上證券等多種服務。

（4）寬帶網(wǎng)：小區(qū)內(nèi)有三種帶網(wǎng)方式：電話ADSL、VDSL、鏈網(wǎng)、視訊寬

帶網(wǎng)，真正實現(xiàn)信息網(wǎng)絡自動化，可以盡享網(wǎng)上沖浪樂趣。

（5）供水：采用恒壓變頻供水，減少二次供水污染，供水管網(wǎng)采用PP--R

綠化環(huán)保供水管。

（6）排水：小區(qū)生活污水集中處理排放，配套設施超前設計。

（7）煤氣：采用管送煤氣，一戶一送。

（8）供電：采用一戶一表，并具有集中抄表系統(tǒng)，備有消防應急備用電源。

2、物業(yè)管理公司管理服務內(nèi)容

序號管理服務事項序號管理服務事項

1戶外墻面、門廳、樓梯間、9小區(qū)公關道路、樓宇人行樓

走廊通道的維護和管理梯、電榜、娛樂場所等公共

場所的清潔衛(wèi)生

2公用上下管道、落水管、水10房屋裝飾裝修的管理

箱、加壓水泵的維護和管理

3公用電梯、天線、供電線路、11提供24小時保安服務，維護

通訊線路、照明、供氣線路、小區(qū)內(nèi)公共秩序

消防設施的維護和管理

4綠地、道路、路燈、溝渠、12車輛和交通管理

池井的維護和管理

5公益性文體設施的維護和13定期清洗水池保證水質(zhì)

管理

6停車場的維護和管理14清通化糞池，沙井

7消防設施設備的維護和管15公共范圍除害、滅鼠、防疫

理

8小區(qū)內(nèi)的環(huán)境綠化管理16節(jié)日裝飾布置

3、物業(yè)公司其它服務項目

類別序號服務項目備注類別序號服務項目備注

、1旅游查詢物業(yè)公司四、1代收發(fā)快遞物業(yè)公司

執(zhí)線2其他各項目便物業(yè)公司生2代繳電話費物業(yè)公司

服務民查詢活3代定快餐物業(yè)公司

無償便民4衣物干洗，燙平家政公司

二、1地毯清洗家政公司服務5鐘點工服務家政公司

保2地板打臘拋光家政公司五、1防盜網(wǎng)翻新，安裝家政公司

潔3家居清洗家政公司維2空調(diào)維修與保養(yǎng)家政公司

服4空調(diào)，冰箱，抽汕煙家政公司修3家電維修家政公司

機清洗

務5電腦，電視清洗家政公司服4家電安裝物業(yè)公司

6衛(wèi)生間除味去污家政公司務5通下水道物業(yè)公司

三、1打字排版物業(yè)公司6洗臉盆，洗菜池堵塞物業(yè)公司

處理

辦2復印物業(yè)公司7更換門鎖物業(yè)公司

公3傳真物業(yè)公司8修理拉手等小物件物業(yè)公司

開關，插座

服

4收發(fā)電子郵件物業(yè)公司9更換燈炮，燈罩，燈管物業(yè)公司

務

設立電子郵箱物業(yè)公司10安裝各種水龍頭物業(yè)公司

公用電話（長,短途）物業(yè)公司六、1代客租屋物業(yè)公司

其它2代出售房屋物業(yè)公司

服務3臨時托管家政公司

（六）項目戶型分析

海龍灣戶型多多，各戶面積由80多平方米到270多平方米，戶型由二

房二廳到五房二廳，以滿足不同客戶的需求。

1、浪漫的二房二廳戶型設計建筑面積84.536m?

戶型特點：此單位以A型為主，主朝向為東西向，01單位為東南西向，

02為東北西向。此單位位于小區(qū)邊緣，景觀方面有所欠缺，只能望附近民

居及綠地。雖然景觀不太好，但優(yōu)勢在于單位附近沒有高建筑物，形成較

寬的樓距，令單位采光，對流都較為理想。

銷售重點：此單位為本項目最低價格的單位，均價在2900元/門左右，并

包含500元/m2的精致裝修，室內(nèi)間隔緊湊實用，非常適合新婚小家庭，能

創(chuàng)造出浪漫的二人天地。

2、充滿溫馨氣氛的三房二廳戶型系列建筑面積：99.717-141.156m1

戶型特點：此單位集中在A,Bl,B2,DI,D2,D3,D4戶型中。A型

單位面積為109m）主朝向為東向，03為東南向，04為東北向。此單位廳

及每個房間都朝東，真正做到每個空間都朝陽。A2和A3型更可之間觀賞

到“花之韻”和“花之?！眱蓚€組團園林的景觀,B1只有一個三房單位，

面積為99.717m',并集中于17號和18號樓的1梯，朝向為單邊東南向，

單位采光和對流都較好。單位能直接面對“花之海”和“花之韻”景區(qū)，

業(yè)主能親身體驗花球式和地涌式噴泉所帶來的動態(tài)美。B2的03,04單位

面積為104.679并集中于17號和18號樓的2梯，主朝向為南向。單

位景觀與B1型一樣，能坐擁雙景區(qū)的園林景觀，真實感受到景區(qū)內(nèi)生機

盎然的花世界。D1單位面積為134.252m1,D4單位面積為141.156m1,主

朝向都是南北向。此部分單位向內(nèi)即可面對湖心島的階梯式花園“園之韻”,

向外又可觀賞到湖中美景。而D2和D3的單位面積為136nf左右，主朝向

為東西向，向東可全方位欣賞到湖中島花園的美麗景觀，向西可面對寬闊

的湖面，形成超寬的樓距，單位自然采光和通風一流。而12利13號樓部

分單位西南向更克遠眺長達200米的瀑布和水族宮。

銷售重點：B型單位間隔合理，景觀怡人，南向朝向為南方人所喜愛。D

型單位的客廳寬度不小于4米，部分單位更寬達4.4米，面積達30nf以上。

餐廳利客廳空間互相滲透，功能分區(qū)明確，室內(nèi)空間更顯寬敞豪華。每戶

均設有大景觀陽臺，便于單位對流并能盡享庭院美景。主人房能保持面積

相對較大的比例，提高居住的舒適性，并且能保證給予主人較大的私密性

空間。主人房寬度超過3.6米，窗戶面積較大，并采用適當?shù)拈_窗形式，

以保證主人房有很好的采光度和觀景效果。多數(shù)戶型的主人房均采用270

度轉(zhuǎn)角弧形落地窗，另室內(nèi)空間寬敞明亮，室外美景一覽無遺。主人房均

帶有獨立衛(wèi)生間和衣帽間，為主人日常生活帶來便利。而D戶型帶有600

元/nf的豪華裝修，就更令客人所喜愛。

3、豪華的三房二廳戶型建筑面積：175.185"

戶型特點:此戶型集中在16號樓2梯，17號樓3梯和18號樓3梯。該

系列戶型是一梯3戶12層帶電梯樓宇中的一個新戶型，數(shù)量非常少，只有

30套左右。該戶型設有兩套帶衛(wèi)生間的套房，其中主人房達33平方米，

并帶有特大觀景陽臺，半徑達3.7米的圓弧形落地玻璃窗，盡覽優(yōu)美的園

林，醉人的湖景于一室，為追求高尚舒適生活和豪華氣派的成功人士的王

者級享受。

銷售重點：此戶型主朝向為單邊東南向，是南方人最喜愛的朝向。單邊位

置所面對的景觀非常開揚，獨特的戶型設計更令客人所動心。

4、富貴祥和的四房二廳戶型系列建筑面積：I3I--I45肝

戶型特點：此戶型集中在Bl,B2,B5,C,D2和D4戶型。戶型設計新

潮豪華，盡享自由，4.5米開間的客廳，寬敞舒適，餐廳和客廳相對獨立，

并形成高差錯層，顯得高貴有別致。

銷售重點：此戶型單位都能全方位觀賞園中美景，而B5,C和D戶型更可

將人工湖美景盡收眼底。一期臨江F型為一梯一戶單位，更帶豪華觀光電

梯，主人套房及客廳均面向60米的林蔭大道和寬闊的江景，具有超佳的視

野和朝向。

5、盡顯尊貴豪華氣派的復式戶型系列

戶型特點:該系列戶型建筑面積在170-270平方米，適合五口以上的大

家庭，為追求高尚舒適生活和豪華氣派人士提供的別里式的享受。B1、

B2、B3、B4、B5等戶型單元均采用二層貫通的中庭形式，頂層斜屋頂上

設有天窗，可直接享受戶外陽