會計經驗：物業(yè)會計賬務處理

物業(yè)會計賬務處理物業(yè)管理的財務核算一般分成兩部分，一部分為賬務核算，另一部分為收費核算。

一、物業(yè)管理財務核算

物業(yè)公司的財務包括所管樓盤的物業(yè)管理財務核算及物業(yè)公司其他的經營的財務核算。為能清晰地反映所管樓盤及公司其他經營的情況，應該設置不同的賬套進行核算。這里主要介紹屬于物業(yè)管理的財務核算。

財政部1998年公布了《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》，明確了物業(yè)管理財務管理包括代管理基金、成本和費用、營業(yè)收入及利潤。

代管理基金主要是維修基金，作為企業(yè)長期負債管理。

成本和費用的核算是物業(yè)管理企業(yè)主要的核算內容。企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，計入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業(yè)，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。

廣州市人民政府2001年第2號令發(fā)布的《廣州市物業(yè)管理辦法》對物業(yè)管理服務成本核算包括的項目明確如下：

1、物業(yè)管理區(qū)域內管理人員的工資、福利、辦公費。

2、公用設施設備運行維護費及場地日常小修維護費。

3、物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序維護服務費。

4、園林綠地日常維護費，包括淋用水費。

5、環(huán)境衛(wèi)生、除四害管理服務費。

6、用于物業(yè)管理的固定資產折舊費。

7、公用設施設備、部位及場地水電費。

8、建筑物公共設施保險費。

9、建筑物外觀經常性清洗刷新費。

10、物業(yè)管理合同規(guī)定的費用。

公用設施設備、部位的水電費可另外按實結算。

物業(yè)管理公司的酬金，應當按照物業(yè)管理服務成本核算的百分之十以內協(xié)商確定。

主營業(yè)務收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入和物業(yè)大修收入。

企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。

物業(yè)管理收入將在收費核算中詳細介紹。這里先介紹物業(yè)管理的支出。

物業(yè)管理的支出中屬成本部分大體分為工程項目、物業(yè)管理項目、保安項目等；屬管理費用部分主要為除上述部分之外的其他支出。

對物業(yè)管理中各種支出，審計、財務部門都必須加以審核，主要審核：

一、支出的項目有否預算；

二、如無預算有否專項審批；

三、屬合同的項目付款日期和金額是否與合同規(guī)定的時間、金額相符；

四、發(fā)票、收據(jù)是否合法；

五、發(fā)票、收據(jù)的抬頭有否錯誤；

六、發(fā)票上所蓋的發(fā)票專用章是否與應付單位名稱相符。

七、屬購買物品的驗收手續(xù)是否完全。

企業(yè)的財務部門不僅管錢，還要管物。所以對物資從申購、領用、保管、盤點到報廢都必須加以管理。

物業(yè)公司尚有發(fā)展商移交的設備設施需要加以維護保養(yǎng)，個別設備需要更換時，其款項由物業(yè)公司在所收取的管理費內支付，但其資產卻不進入物業(yè)公司或其代管的物業(yè)的賬內。

二、物業(yè)管理收費核算

物業(yè)管理的收費主要為管理費及各種代收費用。各種代收費用包括公用水電費、自用電費、自用水費、自用煤氣費等。

新租售或新解約退場的業(yè)主或租戶的管理費及公用水電費的計算，其租售或退場時間往往不是整月的，就必須按天計算。由于月份有大有小，不同的月份每天的管理費、公用水電費就會有所不同，如按月份的天數(shù)計算，二月份一天的管理費或公用水電費會比每月有31天的月份多出11%。為使按天計算的管理費或公用水電費在不同的月份都能一致，應按下列公式計算：

月份管理費或公用水電費x12個月÷365天=日管理費或公用水電費

得出日管理費或公用水電費后再計算應收天數(shù)的管理費或公用水電費。

收費的程序一般是月前出單通知業(yè)主或租戶，月末根據(jù)收取各項費用的金額計算各種費用（包括代收費用）的欠收金額。所管物業(yè)的范圍較大時，每戶業(yè)主或租戶的收、欠金額不可能在賬面反映，就必須通過報表來反映，也即以表代賬。在此情況下，必須賬面的應收、實收、欠收的總數(shù)與報表的總數(shù)相一致。這就需要每月進行核對平衡。

對未按期交納管理費的業(yè)主或租戶可按廣州市人民政府2001年第2號令發(fā)布的《廣州市物業(yè)管理辦法》第五十六條的規(guī)定：業(yè)主、使用人不按時繳交物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金，合同另有約定的從其約定

上述的財務核算及收費核算，如所管的物業(yè)屬單一樓宇的（單一為辦公樓或住宅小區(qū)），收支都均不需要分攤。如所管理的物業(yè)并非單一辦公樓或住宅小區(qū)，而屬于綜合性的物業(yè)，在收支方面都必須按樓宇進行分攤和核算。各種收入進入各個樓宇；各種支出中屬專門為某一樓宇支付的款項進入該樓宇賬內，如屬綜合性的支出，應按規(guī)定的分攤比例進行分攤。一般按各樓宇的面積及所收取的管理費單價計算各樓宇的應分攤比例。

為考核各部門的工作，在各項支出中尚需按部門進行核算，可以采用部門實際支出的費用與預算對比的辦法進行考核。若當月實際與預算相差10%以上的，需由各部門檢查原因，加以說明。

小編寄語：會計學是一個細節(jié)致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思