產(chǎn)品定位是房地產(chǎn)前期策劃定位中的重要環(huán)節(jié)產(chǎn)品定位的準確與否

是房地產(chǎn)前期策劃定位中的重要環(huán)節(jié)，產(chǎn)品定位的準確與否決定著項目的成敗、企業(yè)的盈虧。產(chǎn)品定位以滿足三者的可行性為原則，設(shè)計出供需有效的產(chǎn)品。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位站在發(fā)展商或土地使用人的立場，針對特定目標市場的潛在客戶，決定其所持有的土地，應(yīng)在何時、以何種方式，提供何種產(chǎn)品及用途，以滿足潛在客戶的需求，并符合投資開發(fā)商或土地所有人的利益。規(guī)劃市場財務(wù)房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的含義1.

以開發(fā)商或土地使用人的立場為出發(fā)點，滿足其利益的目的。3.以土地特性及環(huán)境條件為基礎(chǔ)，創(chuàng)造產(chǎn)品附加價值。2.以目標市場潛在客戶需求為導(dǎo)向，滿足其產(chǎn)品期望。產(chǎn)品定位方向因為產(chǎn)品階段不同而不同。產(chǎn)品定位要在地產(chǎn)項目立項之初，取得土地前就進行，目的是盡快確定土地使用方向。有可能因形勢變化等要修改原定目標而重新做產(chǎn)品定位。產(chǎn)品設(shè)計階段項目決策階段產(chǎn)品定位的主要集中工作開發(fā)預(yù)售階段規(guī)劃設(shè)計階段一、項目決策階段產(chǎn)品定位重在確定產(chǎn)品使用方向、開發(fā)時間、明確目標客戶和投入的總資金等。產(chǎn)品定位目的：讓開發(fā)商掌握土地的基本價值。產(chǎn)品定位主要內(nèi)容1.確定目標客戶和使用方向通過市場調(diào)查與分析，確定目標客戶和土地的使用方向。2.掌握土地基本條件了解土地的基本條件，如面積、形狀等。3.了解規(guī)劃條件了解政府部門的規(guī)劃許可。4.勘察土地周邊環(huán)境5.土地開發(fā)條件

小區(qū)環(huán)境對于住宅、辦公樓及商業(yè)樓都存在較大影響。合作方的意愿對土地的用途有決定性的影響。產(chǎn)品定位主要內(nèi)容二、規(guī)劃設(shè)計階段產(chǎn)品定位重在確定產(chǎn)品規(guī)劃方向，滿足潛在客戶對項目使用功能、品質(zhì)和價格方面的需求。確定建筑形式樓層布局裝潢水平銷售或租賃著重確立土地開發(fā)商對產(chǎn)品附加值的利用。1.建筑法規(guī)建筑結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)建筑形態(tài)建筑物的外觀，圍合成H形、L形、一字形。建筑風(fēng)格古典風(fēng)格中式風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格要嚴格掌握的問題2.市場需求特性預(yù)計房價走向，進行合理產(chǎn)品價格定位。對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場進行調(diào)研。分析市場各類產(chǎn)品占比及銷售情況。確定市場需求度最高的產(chǎn)品。3.風(fēng)險與報酬在核算總成本、用款周期、預(yù)計報酬率等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上做出比較，以確定附加值的可能性。項目定位產(chǎn)品定位側(cè)重于產(chǎn)品實體定位、質(zhì)量、成本、特征、性能等方面的內(nèi)容。1.

確定開發(fā)動機和目的開發(fā)商自身實力企業(yè)經(jīng)營狀況項目開發(fā)動機和目標決定了做產(chǎn)品定位的方法。考慮開發(fā)動機時需要結(jié)合四個方面的因素:企業(yè)財務(wù)能力經(jīng)濟發(fā)展趨勢一個項目多個目的為快速回籠資金為追求最大利潤為加深企業(yè)品牌形象開發(fā)產(chǎn)品目的不同，產(chǎn)品定位的方法不同在市場蕭條期需要預(yù)計風(fēng)險，以低投入、資金快速回收為出發(fā)點財力雄厚的企業(yè)集團，集中財力優(yōu)勢搞投入大、附加值高的產(chǎn)品2.分析城市及市場現(xiàn)狀了解地塊所屬城市信息(城市規(guī)劃、人口、特性、交通運輸、公共設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等)了解相關(guān)政策法規(guī)限制(政府條例、建筑法規(guī)、稅務(wù)法規(guī)等)了解地產(chǎn)市場形勢(供求狀況、產(chǎn)品、競爭情況等)了解相關(guān)財務(wù)條件(造價水平、房價水平、融資的可能性等)3.了解地塊基本信息分析出地塊主要優(yōu)劣勢和地塊屬性特征。區(qū)位交通周邊配套內(nèi)部條件規(guī)劃指標考慮土地的規(guī)模、條件：4.確定產(chǎn)品市場定位確定產(chǎn)品市場定位時，要對主力消費群體做三個層面的分析：消費結(jié)構(gòu)分析消費者背景分析消費者行為分析（1）如果客戶對這個區(qū)域很認可：產(chǎn)品定位只要做到符合主流就能被客戶接受。（2）如果客戶對這個區(qū)域不認可：產(chǎn)品定位要想辦法做一些手段，讓客戶覺得這種產(chǎn)品是超值的或者具有吸引力。兩種判斷5.明確好產(chǎn)品概念再規(guī)劃產(chǎn)品研究和考察地塊時思考地塊的產(chǎn)品概念有什么概念可以借用or可引入什么新的產(chǎn)品概念明確了產(chǎn)品概念后思