房地產(chǎn)開發(fā)項目行政審批流程

房地產(chǎn)開發(fā)項目行政審批流程流程始于供地前置環(huán)節(jié)，并在土地招拍掛后將房地產(chǎn)開發(fā)建設審批過程分為規(guī)劃許可、施工許可和驗收三個階段。一、供地前置環(huán)節(jié)供地前置環(huán)節(jié)，分為土地招拍掛之前證明部門應做好的準備工作、土地招拍掛組織實施、固定資產(chǎn)投資項目備案3個環(huán)節(jié)。分為土地招拍掛之前證明部門應做好的準備工作：國土資源部門，提供具備出讓條件的土地；環(huán)保部門，提供環(huán)境規(guī)劃影響評價文件；地震部門，提供地震安全性評價文件；規(guī)劃部門，提出土地招拍掛的剛性規(guī)劃設計條件。土地招拍掛組織實施階段，國土資源部門完成國有土地使用權出讓（招拍掛）、建設用地審批等工作（期間，政府清欠部門要核實開發(fā)企業(yè)資信度，出具未拖欠施工企業(yè)工程款的證明），出具《國有建設用地出讓合同》、《建設用地批準書》、《國有建設用地使用證》。土地“招拍掛”，到國土資源局獲取掛牌出讓文件后提交：①營業(yè)執(zhí)照副本②組織機構代碼證③資質(zhì)證書④招拍掛申請⑤股東會決議⑥法人身份證明、法人身份證復印件⑦委托代理人授權委托書⑧委托代理人身份證明及其身份證復印件。招拍掛報名后向土地資源局①交納競買保證金②簽訂成交確認書③簽訂土地出讓合同、填寫呈報表④補交土地出讓金⑤契稅⑥公證費⑦代征道路費⑧代征道路管理費。其中向財政局交納契稅階段需要提交①成交確認書復印件1份②國有土地出讓合同③土地出讓金④組織機構代碼復印件。土地相關費用繳納完成后到國土資源局地籍處進行土地證辦理。所需材料：1、呈報表2、出讓金發(fā)票復印件3、契稅票藍色原件4、法人身份證復印件5、①公司章稅②組織機構代碼復印件③營業(yè)執(zhí)照復印件④代理人身份證復印件⑤委托書6、土地登記申請書7、法人身份證明8、繳納土地登記費。首先向國土資源部門提供：1.申請人有效證明材料；2.規(guī)劃設計條件；3.投標、競買保證金；4.未拖欠施工企業(yè)工程款的證明。其中未拖欠施工企業(yè)工程款的證明包括：①加蓋施工總承包企業(yè)公章建設單位申請；②第一次開發(fā)工程的建設單位提供資金到位的證明；③工程建設單位無拖欠工程款證明。核發(fā)建設用地批準書、國有土地使用權證書。提供材料后，辦理建設用地批準書，國有建設用地出讓合同，國有建設用地使用證后，到發(fā)改部門進行核準證的辦理。所需材料①國有土地使用權證書②建筑規(guī)劃設計條件③環(huán)評報告④營業(yè)執(zhí)照副本⑤組織機構代碼證⑥無拖欠款證明⑦核準證申請⑧項目申請報告。(以下所需文件均為復印件，其中⑥需要財務部配合提供資金到位證明)盡快進行項目用地審批環(huán)節(jié)集中繳費階段。進入下一工作流程。審批過程及辦理流程房地產(chǎn)開發(fā)建設審批過程分為規(guī)劃許可、施工許可和竣工驗收三個階段。審核和辦理總用時15天，啟用審批專用章9枚。（一）規(guī)劃許可階段。分為建設用地規(guī)劃許可、修建性詳細規(guī)劃或建設工程設計方案總平面圖及建設工程設計方案審批、施工圖設經(jīng)審圖機構審查后的中小學、幼兒園施工圖；7、向市規(guī)劃局提交①經(jīng)批準的建筑設計方案總面復印件及通知單復印件一份②建筑和綜合管網(wǎng)總平面圖及各專業(yè)施工圖各一張；8、向市文化局提交①至文化局項目介紹函②經(jīng)批準的建筑設計方案總面復印件；9、市消防支隊①建筑：工程消防設計圖紙及有關資料。主要包括設計說明書、消防設計專篇，消防設計圖紙（總平面、各層建筑平面圖、主要立面、剖面圖、給排水圖、電氣圖、通風空調(diào)圖和消防設施設計圖等）②外網(wǎng)：消防外網(wǎng)圖；10、向市國建安全局提交①經(jīng)批準的建筑設計方案總面復印件②通訊弱電設計圖復印件一份；11、向市三辦提交①經(jīng)批準的建筑設計方案總面復印件；12、向市建設局提交①房地產(chǎn)開發(fā)項目施工圖聯(lián)審申請表一份②經(jīng)審圖機構審查后的全套施工圖設計文件（含綠化工程、管線綜合、各專業(yè)管線施工圖）③經(jīng)規(guī)劃部門批準的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案總平面圖、建設概念設計方案及通知單13、市環(huán)保局①經(jīng)批準的建筑設計方案總面復印件一張。上述審批環(huán)節(jié)其中市城管局、市氣象局、市三辦需工程部配合。建設工程規(guī)劃許可環(huán)節(jié)：首先到市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃服務費用，將城市規(guī)劃服務費發(fā)票和其他材料一同提交審批大廳進行審批；其他材料包括：①建筑施工圖3套含綜合管網(wǎng)施工圖（如綜合管網(wǎng)未設計完成寫份承諾）；②CAD格式電子數(shù)據(jù)1張；③效果圖一套；④建設工程規(guī)劃許可證申請表1張；⑤總平面圖3張，⑥施工圖設計文件聯(lián)合審查意見書；⑦匯總和分項面積一覽表（加蓋設計院章）；報建完成后，聯(lián)系路北規(guī)劃局核對城市配套費，到市規(guī)劃局財務科繳納城市配套費（需要財務部配合提供開戶行和銀行賬號）；將城市配套費繳費發(fā)票原件和復印件1份提交審批大廳，領?、俳ㄔO工程規(guī)劃許可證發(fā)放通知單②建設工程規(guī)劃許可證③項目跟蹤表④簽字總平面圖1份。領取建設工程規(guī)劃許可證。審批和辦理時間2天，啟用審批專用章1枚。（二）施工許可階段。分為城市排水許可、建筑垃圾處置核準、建筑工程施工許可3個審批環(huán)節(jié)；招標文件、招投標書面報告及招標合同備案、建設工程質(zhì)量和安全監(jiān)督備案2個備案環(huán)節(jié)。審批和辦理時間3天，啟用審批專用章3枚。招標文件、招投標書面報告及招標合同備案：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設部門依法監(jiān)督下組織施工、監(jiān)理單位招標。即時到建設工程招投標主管部門進行招標文件備案（填寫招標不招標申請表附加申請報告書到發(fā)改委辦理，此程序可以有代理機構完成，只需填寫材料）：①自行招標備案材料或招標代理合同；②資金或資金來源已落實的證明；③含建設工程規(guī)劃許可證的招標文件；④無拖欠款證明；其中招投標書面報告、招標合同備案包括招投標情況書面報告和招標人與中標人訂立的書面合同。到建設局清欠辦辦理無拖欠款證明需攜帶①申請②資金到位證明（大于施工合同價35%財務部）③土地證復印件④用地規(guī)劃許可證復印件⑤建設工程規(guī)劃許可證復印件⑥項目立項文件（總投資備案表復印件一份或核準證復印件）⑦審核后總平面圖1份；需帶原件進行審核。上述審批環(huán)節(jié)應和財務部配合并提前提供好資金或資金來源已落實的證明和無拖欠款證明所需資金到位情況。城市排水許可環(huán)節(jié)：向城管部門提供有關專用檢測井、污水排放口位置和口徑的圖紙及說明材料和按規(guī)定建設污水處理設施的有關材料，辦理排水許可證。審批和辦理時間1天，啟用審批專用章1枚。建筑垃圾處置核準環(huán)節(jié)：同時向城管部門提供與建筑垃圾運輸單位簽訂的運輸合同和建筑垃圾處置企業(yè)簽訂的處置協(xié)議，辦理建筑垃圾處置證和建筑垃圾準運證。審批和辦理時間1天，啟用審批專用章1枚。建設工程質(zhì)量和安全監(jiān)督備案：到建設工程質(zhì)量安全監(jiān)督主管部門辦理建設工程質(zhì)量、安全監(jiān)督備案。質(zhì)量監(jiān)督：1、施工圖設計文件審查報告和合格書，完整的施工圖和勘察報告；2、建設單位和監(jiān)理單位工程項目的負責人和機構組成人員資格證書復印件，見證單位見證人員上崗證復印件、建筑工程質(zhì)量責任書；3、施工組織設計和監(jiān)理規(guī)劃（監(jiān)理實施細則）。安全監(jiān)督：1、監(jiān)理人員安全生產(chǎn)知識培訓合格證原件；2、特殊工種作業(yè)人員證件登記表及證件復印件；3、施工企業(yè)（安全生產(chǎn)許可證）、項目部安全管理人員合格證原件及復印件。領取建設工程質(zhì)量、安全備案通知書后項目建設審批環(huán)節(jié)集中繳費。建筑工程施工許可環(huán)節(jié)：向建設部門提供1、建設行政許可申請書；2、《建筑工程施工許可申請表》2份；3、土地使用證，建設工程規(guī)劃許可證；4、施工圖設計文件審查合格書；5、建設工程質(zhì)量、安全備案通知書（工程部配合）；6、資金到位證明(財務部配合)；7、施工圖設計聯(lián)合審查意見書復印件；8、六項集中繳費證明文件復印件（①城市道路占用挖掘費、②城市基礎設施配套費、③防空地下室異地建設費、④農(nóng)民工工資保障金、⑤新型墻體材料專項基金、⑥散裝水泥專項基金；①④⑤需工程部配合）。領取《建筑工程施工許可證》。審批和辦理時間2天，啟用審批專用章1枚。（三）竣工驗收階段。分為商品房預售許可，建設工程竣工聯(lián)合驗收2個審批環(huán)節(jié)和商品房預售合同、建設工程竣工驗收2個備案環(huán)節(jié)。審批和辦理時間5天，啟用審批專用章2枚。商品房預售許可環(huán)節(jié)：向房產(chǎn)部門提供1、國有土地使用證（附圖）、建設工程規(guī)劃許可證（附規(guī)劃許可證發(fā)放通知單）、建筑工程施工許可證；2、商品房預售方案（預售商品位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容）；3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資25%以上的證明；辦理商品房預售許可證。審批和辦理時間2天，啟用審批專用章1枚。商品房預售合同備案：向房管部門即時提供1、商品房買賣合同、購房發(fā)票；2、買受人有效證件；即時備案。房屋產(chǎn)權登記環(huán)節(jié)集中繳費。發(fā)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織設計、施工、監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工聯(lián)合驗收環(huán)節(jié)：建設部門組織規(guī)劃、市政、城管、綠化、消防、人防、地震、環(huán)保、氣象、教育、文物、水利等有關職能部門聯(lián)合進行施工驗收、認可，提供與建設工程驗收相關的手續(xù)資料、施工技術資料、鑒定檢測報告、工程各專項施工報告。并出具建筑工程竣工聯(lián)合驗收意見書。審批和辦理時間3天，啟用審批專用章1枚。建設工程竣工驗收備案：驗收