房地產(chǎn)良性發(fā)展對策

第5章房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展對策5.1完善房地產(chǎn)市場運行機制房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟的一個新生長點，對國民經(jīng)濟增長發(fā)揮著重要的帶動作用，如果政策過猛，調(diào)控力度過大，有可能引起連鎖反應，抑制經(jīng)濟增長。因此政策力度選擇應適當。此外，我國房地產(chǎn)開發(fā)的公平競爭環(huán)境問題一直比較突出，應當努力為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境，完善市場功能，以期在實現(xiàn)調(diào)控目標同時兼收培育市場之功效?？傮w而言，我國房地產(chǎn)開發(fā)的風險不在開發(fā)商的數(shù)量上，而在于不公平競爭上。目前全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到3萬多個，有人擔心這么多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是造成房地產(chǎn)投資過熱的人為因素，并呼吁加以清理。目前各地針對土地供應、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當部分帶有明顯的行政強制色彩，對市場的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”，“治理城市疤痕”等對策。其實關(guān)鍵在于建立公平競爭的環(huán)境，而不是強迫開發(fā)商服從政府意志，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風險，反而加重市場的扭曲。導致更大的風險?？扇〉恼邔蚴腔饨Y(jié)構(gòu)性矛盾，增加市場的公平性。具體而言，要讓不同類型、不同經(jīng)濟實力的開發(fā)商接受同樣的市場規(guī)則，而不應由政府部門依靠行政力量施以不同待遇，這樣依靠市場競爭機制確立的資源配置才是有效的，也因此結(jié)構(gòu)性矛盾會有所緩解；要置供給方與需求方于對等的地位，兩者的均勢地位是市場機制的基石，如果政府運用行政力量打破了這種均勢，市場發(fā)揮作用的基礎(chǔ)就徹底被動搖了，市場的有效性也將無從實現(xiàn)。目前我國在上述兩方面均存在較大的缺陷，應當盡快加以改善。5.2搞好總量調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)目前的金融風險主要不在房地產(chǎn)投資規(guī)模上，而在結(jié)構(gòu)上。(1)合理調(diào)整資金使用的結(jié)構(gòu)。很明顯，直到目前我國廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒有達到基本的標準，對房屋的購買欲望仍非常強烈，有購買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上，龐大的需求和供給由于價格因素而無法有效實現(xiàn)。必須通過調(diào)整資金使用結(jié)構(gòu)，來增加經(jīng)濟適用房和廉租房投資在總投資中的比重，來滿足目前所面臨的供需矛盾，并逐步吸納消化過量空置房，使房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步走上良性發(fā)展的道路。(2)積極調(diào)整資金來源結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，銀行貸款和經(jīng)營性欠款所占比例過高，2003年兩項合計占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的大約70％，2004年，兩項合計所占比例仍高達6l．1％。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)，是近期調(diào)控房地產(chǎn)市場，降低風險的最有效的著力點。央行“121號”文件以及存款準備金率的上調(diào)，傳達了房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的強烈信號。因此，應抓緊出臺實際措施，消化存量商品房，控制空置面積繼續(xù)增長，使房地產(chǎn)市場步入健康發(fā)展軌道。(3)加強房地產(chǎn)市場的規(guī)范管理力度，把好土地源頭關(guān)。近年來政府主管部門出臺了一系列支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策。這些政策的實施，表明了政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控從以往簡單的行政手段為主轉(zhuǎn)向以法制手段和宏觀調(diào)控為主，這在一定程度上提高了房地產(chǎn)市場的運行效率。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，是投資控制的源頭。在此基礎(chǔ)上，應更深切體會土地資源對于經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重要性，實施更嚴格、高效的土地管理制度。對建設(shè)用地進行合理控制，進一步完善年度土地供應計劃，全面盤活土地資產(chǎn)，加快建立健全的、適應市場經(jīng)濟需要和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。為進一步地穩(wěn)定房價，應繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應。做好各地開發(fā)區(qū)清理整頓的相關(guān)工作，鞏固土地市場治理整頓成果。進一步貫徹“有保有壓、區(qū)別對待”的土地供應原則，嚴格新增建設(shè)用地的審查報批。同時，適時出臺新的禁止供地和限制供地的項目錄，嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應，繼續(xù)停止別墅類用地的土地供應。(4)完善財產(chǎn)稅制度，打擊過度投機和資源浪費并存的痼疾。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的另一個深層次頑癥是資源的無效配置，而這種無效配置的原因就在于占有資源不需要付出額外成本，因此造成資源的嚴重浪費。與此同時由于不需要付出額外成本便可以擁有財產(chǎn)，刺激了以投機為目的的財產(chǎn)集聚和沉淀，導致投機有愈演愈烈之勢。這兩種現(xiàn)象對資源的有效配置和經(jīng)濟的健康發(fā)展危害極大，必須加以改變。根據(jù)國內(nèi)外已有的經(jīng)驗和理論分析，適時改革和完善財產(chǎn)稅制度是一項有效的措施，建議有關(guān)方面抓緊研究，及早出臺可行的方案。5.3采取措施逐步消化存量商品房2006年政府已經(jīng)多次表現(xiàn)出對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的堅決態(tài)度，要對商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房，但卻遲遲沒有拿出響應的對策。本文認為消化空置房應從以下幾個方面著手。第一，促進我國住房租賃市場的發(fā)展，逐步消化空置房。根據(jù)調(diào)查，目前我國已經(jīng)有65.8%的城鎮(zhèn)家庭擁有了住宅產(chǎn)權(quán)，而美國、法國、日本在上世紀80年代末住房自有率分別為5l.5%、46.7%、60.4%。這說明，有住房消費能力者總體上已基本完成住房消費(自住)，不會再購房特別是購空置的商品房消費(投資除外)，而剩余的消費者雖有消費需求卻沒有現(xiàn)實果是房地產(chǎn)基金，開發(fā)商就不可能得到追加融資。這無形中給予開發(fā)商形成壓力，也有利于形成房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰機制。第四，有利于大眾分享房地產(chǎn)業(yè)的利潤。如在美國，房地產(chǎn)的風險回報率為0.56％。也就是說，如果投資于房地產(chǎn)，則每1％的風險遞增所能獲得的超出回報為0.56％。而標準普爾500指數(shù)以及公司債券的風險回報率分別為0.35％和0.19％。很顯然，公眾投資于房地產(chǎn)的收益更為可觀。這樣將會吸引資金源源不斷地流入房地產(chǎn)業(yè)，從而使房地產(chǎn)業(yè)資金形成一個良性循環(huán)，最終促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。按照中國目前房地產(chǎn)市場存量及未來的發(fā)展?jié)摿?，只要政策許可，未來中國房地產(chǎn)基金數(shù)量從數(shù)量上和管理的資產(chǎn)規(guī)模上達到美國目前的水平是完全可能的。其實中國目前的這種狀況與當年美國出臺《房地產(chǎn)投資信托基金法》時的情況基本一致：一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在瓶頸，特別是向銀行接待方面有各種各樣的限制，另一方面投資者有參與分享房地產(chǎn)業(yè)高成長的強烈沖動，普通投資者只能通過房產(chǎn)和信托產(chǎn)品間接投資于房地產(chǎn)，而不能分享房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的超額利潤，因為沒有集合投資的合法渠道。因此，目前引入房地產(chǎn)基金可以說是絕佳時期，并且這勢必會給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來第二個春天，從而促進我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規(guī)模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。同時，加快實施信托證券、指數(shù)證券等多種金融創(chuàng)新工具，通過信托證券這種模式，信托公司可以很快把不流動資產(chǎn)流通起來，同時，可以把信托受益期限放長。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風險，促進房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。(2)大力推行房地產(chǎn)證券化。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式，其內(nèi)涵要求是為金融機構(gòu)進行低成本融資并增加資產(chǎn)流動性和安全性，滿足機構(gòu)和個人投資者對證券投資的需求。毫無疑問，房地產(chǎn)證券化作為一種全新的金融創(chuàng)新工具，在我國推行是非常有必要的。第一、擴大房地產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模。當前我國房地產(chǎn)業(yè)面臨著結(jié)構(gòu)性調(diào)整，激活房地產(chǎn)二級市場，盤活存量，改善增量十分必要。激活啟動房地產(chǎn)市場和擴大內(nèi)需都需要巨額資金，在吸納銀行信貸資金和引進外資都相繼乏力，而期限較短的居民儲蓄存款又難以有效地為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展融通長期資金的情況下，推行房地產(chǎn)證券化直接向社會融資并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機構(gòu)的制約。同時，房地產(chǎn)證券面值設(shè)定相對靈活，可以克服房地產(chǎn)投資規(guī)模大的弊端，消除了市場進入的障礙，使中小投資者也可以分享房地產(chǎn)投資的高收益，從而吸引社會閑散資金支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。可見，推行房地產(chǎn)證券化，不僅可以防范和化解銀行風險，而且還可以解決由于房地產(chǎn)貸款規(guī)模急劇擴大造成的長期住房信貸資金來源不足的問題。第二、提高商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的流動性。房地產(chǎn)證券化可以變銀行的“死資產(chǎn)”為“活資產(chǎn)”以增強資產(chǎn)的流動性，這表現(xiàn)在房地產(chǎn)證券化是處理商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的一種有效手段。房地產(chǎn)業(yè)貸款一般期限較長，流動性差，容易形成呆帳和風險。通過推行房地產(chǎn)證券化，解決銀行房地產(chǎn)存貸款期限不對稱的矛盾，對不良貸款進行轉(zhuǎn)移隔離和集中處理，有助于銀行對呆帳進行調(diào)整，從而提高資產(chǎn)流動性，改善經(jīng)營業(yè)績，以較快速度和較低成本處理不良資產(chǎn)。第三、房地產(chǎn)證券化是滿足投資者的不同投資需求的重要方式。房地產(chǎn)證券是將符合要求的單筆債權(quán)聚集起來，形成以一組債權(quán)為基礎(chǔ)的組合，實際上是將一定數(shù)量的在期限、利率、房地產(chǎn)類型等方面具有共性的多個債權(quán)進行投資包裝及信用擔保后以證券的方式出售給投資者。同時由于房地產(chǎn)證券的發(fā)行，通常由政府機構(gòu)或類似機構(gòu)進行信用強化，其安全性比較高，有助于將潛在損失控制在一定程度內(nèi)，能夠較好地滿足個人和機構(gòu)投資者多元化的投資需求。5.6進一步加強宏觀調(diào)控從國家宏觀管理的角度應當做好如下幾項工作：(1)要認真分析政策的效應。宏觀調(diào)控政策的效應可能是多方面的，針對房地產(chǎn)業(yè)的各種貨幣政策、金融政策、土地政策、稅收政策其的目標可能看起來很明顯，因為房地產(chǎn)是一個導向性的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈很長，對經(jīng)濟的帶動性較強，因此，理所當然的抑制了房地產(chǎn)業(yè)，就從一定程度上抑制了經(jīng)濟過熱的局面，避免經(jīng)濟的低效率增長，同時也極大地減小了房地產(chǎn)業(yè)所帶來的金融風險。其實不然，簡單的打壓對于房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和我國現(xiàn)階段的實際情況相悖，一方面會使購房者的實際支出增加，不利于提高社會福利，另一方面，潛在的購買者減少，可以導致已開發(fā)的和正在開發(fā)的房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)問題，增加金融風險。所以，防范和減少金融風險的措施不是簡單地控制房地產(chǎn)的發(fā)展，而是在減少和防范金融風險的前提下，大力推進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(2)金融風險的防范要重視對我國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的分析。金融風險真正產(chǎn)生的原因在于我國高、中檔住宅的比例較高，超過了一般公眾的支付能力。而我國的房地產(chǎn)市場有巨大的潛在需求，當銀行的信貸政策寬松時，便轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的需求，這種以信貸為基礎(chǔ)的現(xiàn)實需求顯然伴隨著巨大的潛在危機，極容易滋生經(jīng)濟泡沫。一旦銷售出現(xiàn)困難或已購房的業(yè)主出現(xiàn)支付危機，必然產(chǎn)生還貸困難，產(chǎn)生銀行的壞帳和呆帳，這是金融危機產(chǎn)生的根本原因。因此，要實現(xiàn)“居者有其屋”，并降低金融風險，就要調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，要完善住房供應政策，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。要控制土地價格，清理并逐步減少建設(shè)和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應，同時，嚴格控制高檔商品房建設(shè)。(3)建立與之相配套的相應的調(diào)控措施，完善調(diào)控體系。比如完善金融市場，大力鼓勵和發(fā)展直接融資，使房地產(chǎn)商的融資渠道多元化，如允許發(fā)行企業(yè)債券，建立不動產(chǎn)基金和不動產(chǎn)信托基金等。這是減少和防范金融風險的根本。(4)加強制度建設(shè)，杜絕和防范各種腐敗。目前房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗問題非常嚴重，這正是政策失靈的主要原因。比如土地市場的假招標、假掛牌、假拍賣、真協(xié)議，部分地區(qū)的商業(yè)銀行為搶占市場份額，違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件風險等等，都促進了經(jīng)濟過熱。加大了金融風險。因此，加強制度建設(shè)，杜絕和防范各種腐敗，是宏觀調(diào)控的政策能否行之有效的關(guān)鍵。第6章結(jié)論本文通過以上分析、論證，目前我國房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展應主要從以下幾個方面著手：一是要加強對土地的調(diào)控管理。強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量；嚴格控制城市土地供應，完善土地招標拍賣制度。對商品房空置量偏多的城市來說，就要把握好開發(fā)速度和節(jié)奏。在調(diào)控措施中，首當其沖地就是土地供應問題，這是房地產(chǎn)業(yè)的源頭。土地資源對房地產(chǎn)的發(fā)展具有決定性的影響。加強土地供應管理，嚴格執(zhí)行土地利用整體規(guī)劃和年度土地利用計劃，嚴格控制各類園區(qū)用地和大宗開發(fā)用地，嚴格控制商品房空置率較高城市的新批項目用地，完善土地招標拍賣制度，提高土地出讓行為的市場透明度，實行陽光操作。充分發(fā)揮城市規(guī)劃職能，規(guī)范建設(shè)用地管理，促進土地的合理使用；二是要大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)，改變目前樓市結(jié)構(gòu)不平衡、商品房空置量較大、空置比例過高的問題；增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用房供應量是完善住房供應政策、調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)的重要舉措。三是要加強項目審批，從嚴控制房地產(chǎn)特別是高檔房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，嚴格房地產(chǎn)項目審批條件。嚴格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工項目。四是加強對房地產(chǎn)金融的調(diào)控和管理。進一步加強對金融部門的監(jiān)管、支持力度，不斷健全房地產(chǎn)金融體制。大力促進房地產(chǎn)投資基金和房地產(chǎn)證券化建設(shè)，合理房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)，化解金融機構(gòu)金融風險。五是促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷開拓進取，講究誠信，加強自律。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要對目前正在發(fā)生變化的外部經(jīng)營環(huán)境進行認真、深入的分析，對可能到來的政策變化提前做好準備，保持警惕，以減少投