房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后常見(jiàn)問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后常見(jiàn)問(wèn)題1、股權(quán)收購(gòu)拿地方式能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？股權(quán)收購(gòu)是指一個(gè)公司收購(gòu)另一公司的股權(quán)，得到了被收購(gòu)方的土地，如果被收購(gòu)方的土地是通過(guò)招拍掛取得的，收購(gòu)方按被收購(gòu)方原來(lái)取得的國(guó)土部門(mén)出具的行政事業(yè)性收據(jù)，抵扣11%。如果被收購(gòu)方的土地是通過(guò)轉(zhuǎn)讓所得得到的土地，被收購(gòu)方原來(lái)對(duì)土地的入賬價(jià)值，以原來(lái)被轉(zhuǎn)讓方視同銷售開(kāi)具的票據(jù)作價(jià)，如果被收購(gòu)方是通過(guò)國(guó)家無(wú)償劃撥來(lái)的則不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的。2、合作建房拿地方式能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？依據(jù)財(cái)稅【2016】36，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后，土地成本可以按國(guó)土部門(mén)提供的行政事業(yè)性收據(jù)，扣除11%，但前提條件是土地成本必須取得當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)蓋章的行政事情性收據(jù)，如果沒(méi)有行事業(yè)性收據(jù)，就不能抵扣。對(duì)非房開(kāi)公司出土地，房地產(chǎn)公司出資金的合作建房，非房地產(chǎn)公司視同銷售，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)征11%的增值稅，也就是說(shuō)，非房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作建房，約定分房產(chǎn)或分利潤(rùn)，不論哪種方式，都視同銷售。3、不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資、分配等視同銷售行為如何控制風(fēng)險(xiǎn)？不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資、分配在稅法中視同銷售，營(yíng)改增以后，要繳納增值稅。依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓2016年4月30日之前的不動(dòng)產(chǎn)，選擇5%的簡(jiǎn)易征收，如果不動(dòng)產(chǎn)是5月1日以后取得的對(duì)外投資所分配的，視同銷售是按11%繳稅。因此，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資和分配，視同銷售，就分為不動(dòng)產(chǎn)是5月1日之前還是5月1日之后轉(zhuǎn)讓兩種情形。4、房屋代建模式財(cái)稅如何操作房屋代建必須具備三個(gè)條件：（1）建設(shè)單位（發(fā)包方）自己擁有土地應(yīng)以建設(shè)方的名義去當(dāng)?shù)匕l(fā)改委立項(xiàng)報(bào)建審批和規(guī)劃；（2）房屋代建的房地產(chǎn)公司不能墊款；（3）代建的房地產(chǎn)公司只能從中收取代理費(fèi)營(yíng)改增以后，房地產(chǎn)公司從事代建行為，按現(xiàn)代服務(wù)6%繳納增值稅。5、土地出讓金、市政配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)可否作為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)扣除？依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司從五月1日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當(dāng)?shù)刎?cái)政部門(mén)開(kāi)具的行政事業(yè)收收據(jù)扣除。因此，市政配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。如果拆遷補(bǔ)償費(fèi)不采用現(xiàn)金補(bǔ)償，采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即遷一還一，拆遷房按視同銷售，11%繳稅，建設(shè)拆遷房所發(fā)生的成本是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的。比如說(shuō)拆遷房所發(fā)生的材料費(fèi)房開(kāi)公司可抵扣17%，建安成本可抵扣11%、因此房開(kāi)公司營(yíng)改增后，應(yīng)盡量選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式更省稅。6、土地出讓金返還模式及相應(yīng)財(cái)稅處理？土地出讓金返還，根據(jù)交易模式的不同而不同。第一種情況，如果土地出讓金返還，和政府約定土地出讓金用于拆遷補(bǔ)償支出，在土地增稅沒(méi)有取消的情況下，應(yīng)開(kāi)具增值稅紅字發(fā)票，沖減土地成本。第二種情況，政府土地出讓金返還，如果政府約定，?？顚Ｓ?，在財(cái)務(wù)上土地返還款作專款專用，沒(méi)有任何稅收的問(wèn)題。第三種情況，如果政定能全部取得專用發(fā)票，因此，營(yíng)改增以后包工包料有可能比全部甲供材料稅負(fù)會(huì)更低。因此，實(shí)際生活當(dāng)中，應(yīng)根據(jù)甲供材料購(gòu)買(mǎi)的材料比重的高低來(lái)決定。12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲供材如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額及材料采購(gòu)過(guò)程中運(yùn)輸和材料發(fā)票開(kāi)具技巧？材料可抵扣17%，購(gòu)沙石料只能抵扣3%。參考肖太壽財(cái)稅工作室2016年4月7日文章《營(yíng)改增后建筑企業(yè)“甲供材”涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制的合同簽訂技巧。13、園林綠化工程營(yíng)改增前后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制技巧在哪里？園林綠化工程營(yíng)改增前后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制技巧決定在合同簽訂環(huán)節(jié)，苗圃屬于農(nóng)產(chǎn)品系列，是免稅的，房開(kāi)公司直接和園林公司簽合同買(mǎi)苗圃，憑園林公司開(kāi)具的發(fā)票的銷售價(jià)*13抵扣；園林公司有兩種，一種是有苗圃的園林公司，一種是沒(méi)有苗圃的園林公司，當(dāng)房開(kāi)公司選擇有苗圃的園林公司，如果簽訂包工包料，比如100萬(wàn)的苗圃，10萬(wàn)的植樹(shù)勞務(wù)，園林公司開(kāi)具11%的增值稅專用發(fā)票，房開(kāi)公司抵扣110萬(wàn)*11%=12.1萬(wàn)元；如果房開(kāi)公司園林公司簽訂100萬(wàn)的銷售合同，請(qǐng)人10萬(wàn)的植樹(shù)勞務(wù)合同，可以抵扣100*13%=13萬(wàn)元，但園林公司不會(huì)簽訂包工包料合同，10萬(wàn)的勞務(wù)開(kāi)具3%的專用發(fā)票，10*3%=0.3萬(wàn)元，則房開(kāi)公司可以抵扣13.3萬(wàn)元；如果房開(kāi)公司和沒(méi)有苗圃的園林公司簽訂包工包料合同，園林公司只能開(kāi)具110萬(wàn)11%的專票，房開(kāi)公司可以抵扣110*11%=12.1萬(wàn)元，因此，選擇第二種方案。14、在基建工地搭建的臨時(shí)建筑能否抵扣增值稅？最后被拆除，是否需要做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出？財(cái)稅【2016】36號(hào)不能適用分兩年抵扣增值稅，能否抵扣，法律上沒(méi)有明確規(guī)定，待稅總出臺(tái)相應(yīng)的補(bǔ)丁文件。15、施工現(xiàn)場(chǎng)的水電費(fèi)的博弈分析及處理方法。如果業(yè)主是房開(kāi)公司，房開(kāi)公司應(yīng)給施工企業(yè)開(kāi)具水電發(fā)票，電費(fèi)抵扣17%，水抵扣13%。16、多項(xiàng)目施工能否采用匯總納稅方法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣？國(guó)家稅務(wù)總局2016年公告17號(hào)文件和財(cái)稅【2016】36號(hào)，建筑企業(yè)采用總公司直接管理項(xiàng)目部的情況，不同項(xiàng)目之間可以交叉抵扣增值稅。采用一般計(jì)稅方法的施工企業(yè)，是在工程施工所在地按2預(yù)交增值稅，按簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅的施工企業(yè)，工程所在地按3%預(yù)交增值稅，所以多項(xiàng)目施工，可以匯總不同項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅在公司注冊(cè)所在地抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。17、資質(zhì)共享與增值稅抵扣辦法的沖突資質(zhì)共享指建筑企業(yè)通過(guò)總公司的資質(zhì)中標(biāo)工程拿給公司旗下各不同子公司施工，營(yíng)改增后，增值稅納稅地點(diǎn)回到公司注冊(cè)所在地，必須以總公司名義建賬，所有收支通過(guò)總公司來(lái)實(shí)施。18、清包工建筑工程和甲供工程在銷售額的確定上營(yíng)改增前后有何重大變化？對(duì)建筑和房地產(chǎn)公司有何影響？營(yíng)改后，清包工和甲供材料工程有一些變化，甲供材的銷售額的確定是按建筑企業(yè)向業(yè)主收取的貨款來(lái)計(jì)算，按差額來(lái)計(jì)算；比如說(shuō)建筑工程1000萬(wàn)，甲供材200萬(wàn)，施工企業(yè)的銷售額為1000-200=800萬(wàn)；以800萬(wàn)作為銷售額，清包工也是按分包額從總包收取的價(jià)款作為銷售額的計(jì)稅依據(jù)。19、境外設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)的如何抵扣處理？根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文件附件4境外設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)是免稅的，因此不能抵扣。20、園林綠化工程中購(gòu)買(mǎi)的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開(kāi)具農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票？苗圃公司免增值稅，憑苗圃公司的發(fā)票，按買(mǎi)價(jià)*13%抵扣。比如是農(nóng)民自己的草皮苗木沒(méi)有發(fā)票，只能去稅務(wù)局代開(kāi)發(fā)票才能抵扣。21、施工臨時(shí)用水、用電的如何抵扣處理及發(fā)票開(kāi)具技巧？讓房開(kāi)公司給施工企業(yè)開(kāi)具17的電費(fèi)發(fā)票和13%的水費(fèi)發(fā)票抵扣。如果施工是做道路施工的，由施工企業(yè)和電力公司簽訂合同開(kāi)發(fā)票。22、售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進(jìn)項(xiàng)稅是否轉(zhuǎn)出？售樓處、樣板間進(jìn)房地產(chǎn)公司的銷售費(fèi)用，所含的進(jìn)項(xiàng)稅能抵扣。當(dāng)售樓處、樣板間拆除后，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。23、回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅？視同銷售繳增值稅。24、清包和甲供材的建安勞務(wù)增值稅處理方法的分析。依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文件，甲供材料的情況，增值稅可以選擇一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，選擇計(jì)稅方法，取決于甲供材在合同中的比重，參考肖太壽財(cái)稅相關(guān)文章。25、出租的不動(dòng)產(chǎn)免租期內(nèi)如何確認(rèn)銷售額?出租的不動(dòng)產(chǎn)如果是4月30日之前的，按簡(jiǎn)易征收征收增值稅，如果是4月30日以后，則按一般計(jì)稅11%交增值稅。免租不符合增值稅的增收條件，因此，免租期不征收增值稅。26、樓體廣告、電梯間廣告、車(chē)輛廣告行為如何適用增值稅稅目？財(cái)稅【2016】36號(hào)文件，樓梯廣告、電梯間廣告按租賃不動(dòng)產(chǎn)租稅，按11%征收增值稅。車(chē)輛廣告按17%征收增值稅。27、隨房贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)如何確認(rèn)銷售額?買(mǎi)房送物業(yè)管理費(fèi)視同銷售，按市場(chǎng)公允價(jià)，確定銷售額征稅。28、營(yíng)改增前后“買(mǎi)一贈(zèng)一”行為如何納稅以及風(fēng)險(xiǎn)如何控制？營(yíng)改增前后都一樣，營(yíng)改增前，買(mǎi)房送的冰箱洗衣機(jī)，不能土增前扣除，營(yíng)改增后，要視同銷售交增值稅，因?yàn)橘I(mǎi)一贈(zèng)一不能像工業(yè)企業(yè)一樣捆綁銷售，因此，打折銷售比贈(zèng)送劃算。29、營(yíng)改增前后首付款與按揭款該如何納稅？首付款和按揭款到賬時(shí)間即為增值稅納稅義務(wù)時(shí)間。30、營(yíng)改增前后自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)或出租是否有利？5月1日之前，自持物業(yè)應(yīng)按5%簡(jiǎn)易征收來(lái)征稅，5月1日后按11%征稅。31、日光盤(pán)的營(yíng)改增風(fēng)險(xiǎn)？按預(yù)收賬款3%預(yù)交增值稅，完工后再進(jìn)行抵扣，因?yàn)槭穷A(yù)交，對(duì)營(yíng)改增來(lái)講沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)影響。32、房屋定價(jià)的困惑和銷售籌劃目前土地增值稅沒(méi)有取消，房屋定價(jià)應(yīng)考慮增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅幾個(gè)問(wèn)題來(lái)考慮。33、營(yíng)改增前后售后返租涉及的稅收風(fēng)險(xiǎn)有哪些？該如何控制？營(yíng)改增前和營(yíng)改增后，都應(yīng)該由物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司來(lái)代替業(yè)主進(jìn)行出租，資產(chǎn)管理公司收取管理費(fèi)按6%現(xiàn)代服務(wù)業(yè)征收增值稅。物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司收取代理費(fèi)，給出租人省一道房產(chǎn)稅。因此，營(yíng)改增后，應(yīng)通過(guò)資產(chǎn)管理公司或物業(yè)公司代租更省稅。34、房地產(chǎn)企業(yè)支付的貸款利息能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？融資顧問(wèn)費(fèi)呢？融資相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)？財(cái)稅【2016】36號(hào)文件，附件2的規(guī)定，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的貸款利息、跟貸款相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)，顧問(wèn)費(fèi)都不能抵扣增值稅。35、統(tǒng)借統(tǒng)貸行為增值稅時(shí)代的業(yè)務(wù)處理分析。財(cái)稅【2016】36號(hào)文件，附件3的規(guī)定，只要集團(tuán)企業(yè)向下屬公司收取的利息跟歸還銀行的利息一致的情況下，貸款利息不征收增值稅，如果高于銀行收取的利息，則全額征收增值稅。36、公共配套無(wú)償贈(zèng)送是否要視同銷售征收增值稅？公共配套如果是無(wú)償贈(zèng)送的情況，要視同銷售繳納增值稅。37、買(mǎi)房送電器是否要視同銷售繳納增值稅呢？如何進(jìn)行稅務(wù)處理最劃算？從理論上講捆綁銷售，但房產(chǎn)屬于特殊商品，業(yè)主一定要全額開(kāi)具發(fā)票，電器計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用視同銷售，因此，買(mǎi)房送電器不劃算，還不如售價(jià)打折劃算。38、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的融資性售后回租是否能夠開(kāi)具專票？應(yīng)該如何進(jìn)行合規(guī)的處理？財(cái)稅【2016】36號(hào)規(guī)定，融資性售后回租視同為貸款服務(wù)，獲取的增值稅專用發(fā)票不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。39、房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進(jìn)行處理？售后回租認(rèn)定為貸款服務(wù)，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。40、不同類型車(chē)庫(kù)、車(chē)位在增值稅時(shí)代的涉稅處理分析。車(chē)庫(kù)、車(chē)位分為能辦產(chǎn)權(quán)的和不能辦產(chǎn)權(quán)的，如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位車(chē)庫(kù)，賣(mài)房送車(chē)庫(kù)，贈(zèng)送的是長(zhǎng)期使用權(quán)，根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)要視同銷售繳納增值稅，有產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)也要交增值稅，車(chē)位，房開(kāi)公司地上停車(chē)位，收的停車(chē)費(fèi)按11%繳納增值稅。41、房地產(chǎn)代收費(fèi)用是否屬于增值稅的價(jià)外費(fèi)用要一并征收增值稅？財(cái)稅【2016】36號(hào)，房地產(chǎn)公司代收的住房維修基金免收增值稅，除此之外的所有代收費(fèi)用作為價(jià)外費(fèi)用繳納增值稅。42、房地產(chǎn)的定金、訂金、誠(chéng)意金、意向金是否屬于預(yù)收款性質(zhì)？不是，都是房地產(chǎn)公司未開(kāi)盤(pán)前收取的行為，財(cái)務(wù)上作其他就收款，不作為預(yù)收款，沒(méi)有產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)。43、沒(méi)收的定金和違約金是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅及開(kāi)具發(fā)票技巧？沒(méi)收的定金和違約金，如果在建委備案了，應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用開(kāi)具發(fā)票，繳納增值稅，如果沒(méi)有備案，是不需要繳納增值稅。44、商業(yè)地產(chǎn)的停車(chē)收費(fèi)項(xiàng)目如何繳納增值稅？商業(yè)地產(chǎn)的停車(chē)收費(fèi)，根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)，停車(chē)收費(fèi)按11%繳納增值稅。45、企業(yè)發(fā)生的餐飲消費(fèi)行為是否可以抵扣增值稅呢？財(cái)稅【2016】36號(hào)附件2規(guī)定，企業(yè)發(fā)生餐服務(wù)，不可以抵扣增值稅，但住宿費(fèi)可以抵扣6%，會(huì)議時(shí)，增加住宿費(fèi)減少餐飲費(fèi)。46、企業(yè)接受的物業(yè)服務(wù)能否抵扣增值稅？物業(yè)服務(wù)費(fèi)按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，可以抵扣6%，如果物業(yè)公司是小規(guī)模納稅人，則不可以抵扣。47、地下車(chē)位永久租賃行為增值稅稅目如何適用？合同法規(guī)定，租賃合同超過(guò)20年無(wú)效，永久租賃，根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)，視同銷售，繳11%增值稅。48、買(mǎi)