房地產(chǎn)成本管理制度匯編

房地產(chǎn)成本管理制度匯編?一、總則（一）目的為加強(qiáng)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，規(guī)范成本核算與控制流程，提高成本管理水平，確保公司經(jīng)濟(jì)效益最大化，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理活動(dòng)，包括項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售及售后等各個(gè)階段。（三）基本原則1.成本效益原則：在成本管理過程中，充分權(quán)衡成本與效益的關(guān)系，以最小的成本投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。2.全面性原則：涵蓋項(xiàng)目全生命周期的成本管理，從項(xiàng)目前期策劃到后期運(yùn)營(yíng)，全過程進(jìn)行成本監(jiān)控與控制。3.動(dòng)態(tài)管理原則：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況和市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整成本管理策略和方法，確保成本處于可控狀態(tài)。4.責(zé)任明確原則：明確各部門和崗位在成本管理中的職責(zé)，將成本控制責(zé)任落實(shí)到具體人員。二、成本管理組織架構(gòu)與職責(zé)（一）成本管理委員會(huì)1.組成由公司高層管理人員、各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成。2.職責(zé)（1）審議公司成本管理戰(zhàn)略、政策和制度。（2）審批重大成本支出事項(xiàng)。（3）協(xié)調(diào)各部門在成本管理工作中的關(guān)系，解決成本管理中的重大問題。（二）成本管理部門1.職責(zé)（1）負(fù)責(zé)制定和完善成本管理制度、流程和標(biāo)準(zhǔn)。（2）編制項(xiàng)目成本預(yù)算、成本計(jì)劃，并監(jiān)控執(zhí)行情況。（3）進(jìn)行成本核算與分析，定期編制成本報(bào)表。（4）參與項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等工作，提供成本專業(yè)意見。（5）負(fù)責(zé)成本控制措施的制定與實(shí)施，對(duì)成本超支情況進(jìn)行預(yù)警和處理。（三）其他部門1.工程部門（1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量和安全管理，確保工程順利進(jìn)行，避免因工程問題導(dǎo)致成本增加。（2）優(yōu)化工程施工方案，降低工程成本。（3）參與工程變更的審核，控制工程變更費(fèi)用。2.設(shè)計(jì)部門（1）在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，充分考慮成本因素，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，確保設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理。（2）配合成本管理部門進(jìn)行設(shè)計(jì)概算的編制和審核，對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。3.采購部門（1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目物資設(shè)備的采購管理，通過招標(biāo)、詢價(jià)等方式，降低采購成本。（2）建立供應(yīng)商評(píng)估體系，確保采購物資設(shè)備的質(zhì)量和價(jià)格合理。（3）參與采購合同的談判和簽訂，控制采購合同成本。4.營(yíng)銷部門（1）制定合理的營(yíng)銷策劃方案，控制營(yíng)銷費(fèi)用支出。（2）配合成本管理部門進(jìn)行銷售價(jià)格的制定和調(diào)整，確保項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（3）提供市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息，為成本管理決策提供參考。三、成本核算（一）核算對(duì)象以單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，對(duì)于規(guī)模較大、開發(fā)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和管理需要，按分期開發(fā)項(xiàng)目、不同產(chǎn)品類型等進(jìn)行明細(xì)核算。（二）成本項(xiàng)目劃分1.土地成本包括土地出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。2.前期工程費(fèi)如項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)等。3.建筑安裝工程費(fèi)涵蓋建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝修工程費(fèi)等。4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排水、綠化等費(fèi)用。5.公共配套設(shè)施費(fèi)如幼兒園、會(huì)所、物業(yè)管理用房等建設(shè)費(fèi)用。6.開發(fā)間接費(fèi)指為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，如工程管理部門人員工資、辦公費(fèi)等。（三）成本核算方法采用制造成本法進(jìn)行成本核算，將開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用劃分為直接成本和間接成本。直接成本直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，間接成本按照一定的分配方法分?jǐn)傆?jì)入各成本核算對(duì)象。（四）成本核算流程1.收集成本數(shù)據(jù)各部門及時(shí)收集與成本相關(guān)的原始憑證和資料，如合同、發(fā)票、工程進(jìn)度報(bào)表等，并傳遞給成本管理部門。2.成本費(fèi)用歸集成本管理部門對(duì)收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行審核和整理，按照成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集。3.成本分配與核算對(duì)于間接成本，根據(jù)受益原則選擇合理的分配方法進(jìn)行分?jǐn)?，然后?jì)算各成本核算對(duì)象的總成本和單位成本。4.編制成本報(bào)表定期編制成本報(bào)表，反映項(xiàng)目成本的發(fā)生情況和變動(dòng)趨勢(shì)，為成本分析和決策提供依據(jù)。四、成本預(yù)算與計(jì)劃（一）成本預(yù)算編制1.編制依據(jù)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)圖紙、市場(chǎng)價(jià)格信息、公司成本管理目標(biāo)等編制成本預(yù)算。2.編制流程（1）項(xiàng)目啟動(dòng)階段，成本管理部門制定成本預(yù)算編制計(jì)劃，明確各階段的工作任務(wù)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。（2）各部門根據(jù)成本預(yù)算編制計(jì)劃，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，編制本部門的成本預(yù)算草案，并提交給成本管理部門。（3）成本管理部門對(duì)各部門的預(yù)算草案進(jìn)行匯總、審核和平衡，形成項(xiàng)目成本預(yù)算初稿。（4）成本預(yù)算初稿經(jīng)公司成本管理委員會(huì)審議通過后，正式確定項(xiàng)目成本預(yù)算。（二）成本計(jì)劃制定1.根據(jù)成本預(yù)算，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，制定詳細(xì)的成本計(jì)劃。成本計(jì)劃應(yīng)明確各階段的成本目標(biāo)、成本控制要點(diǎn)和措施。2.將成本計(jì)劃分解到各部門和各月（季）度，建立成本計(jì)劃執(zhí)行臺(tái)賬，跟蹤成本計(jì)劃的執(zhí)行情況。五、成本控制（一）土地成本控制1.在土地獲取階段，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和分析，合理確定土地價(jià)格，避免盲目高價(jià)拿地。2.關(guān)注土地出讓條件和政策變化，爭(zhēng)取有利的土地開發(fā)條件，降低土地開發(fā)成本。（二）前期工程費(fèi)控制1.優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，在滿足項(xiàng)目功能和品質(zhì)要求的前提下，降低設(shè)計(jì)成本。2.通過招標(biāo)、比選等方式選擇合適的設(shè)計(jì)單位和咨詢機(jī)構(gòu)，控制設(shè)計(jì)費(fèi)用支出。3.嚴(yán)格審核前期工程費(fèi)用支出，確保費(fèi)用支出合理合規(guī)。（三）建筑安裝工程費(fèi)控制1.工程招標(biāo)階段，制定合理的招標(biāo)控制價(jià)，選擇資質(zhì)良好、報(bào)價(jià)合理的施工單位。2.加強(qiáng)工程合同管理，明確合同價(jià)款調(diào)整的條件和方式，嚴(yán)格控制工程變更和簽證費(fèi)用。3.監(jiān)督施工過程，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度，避免因質(zhì)量問題和工期延誤導(dǎo)致成本增加。4.定期對(duì)工程成本進(jìn)行分析和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進(jìn)行調(diào)整。（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)控制1.優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)方案，合理確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，避免過度建設(shè)。2.采用集中采購、批量招標(biāo)等方式降低基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)材料和設(shè)備的采購成本。3.加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程施工管理，控制工程質(zhì)量和進(jìn)度，確保費(fèi)用支出合理。（五）公共配套設(shè)施費(fèi)控制1.根據(jù)項(xiàng)目定位和市場(chǎng)需求，合理確定公共配套設(shè)施的建設(shè)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)。2.在公共配套設(shè)施建設(shè)過程中，嚴(yán)格控制工程成本，避免浪費(fèi)和超支。3.對(duì)于建成后的公共配套設(shè)施，合理運(yùn)營(yíng)管理，提高其使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。（六）開發(fā)間接費(fèi)控制1.精簡(jiǎn)管理機(jī)構(gòu)，合理配置人員，控制管理費(fèi)用支出。2.加強(qiáng)費(fèi)用報(bào)銷審核，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出標(biāo)準(zhǔn)和范圍。3.提高管理效率，降低管理成本。六、成本分析與考核（一）成本分析1.定期（每月、季、年）進(jìn)行成本分析，對(duì)比成本預(yù)算和實(shí)際成本，分析成本偏差的原因。2.成本分析內(nèi)容包括成本結(jié)構(gòu)分析、成本變動(dòng)趨勢(shì)分析、成本效益分析等。3.通過成本分析，總結(jié)成本管理經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出改進(jìn)措施和建議，為后續(xù)項(xiàng)目成本管理提供參考。（二）成本考核1.建立成本考核指標(biāo)體系，對(duì)各部門和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的成本管理工作進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。2.成本考核指標(biāo)包括成本預(yù)算完成率、成本降低率、成本控制措施執(zhí)行情況等。3.根據(jù)成本考核結(jié)果，對(duì)成本管理工作表現(xiàn)優(yōu)秀的部門和個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)未完成成本目標(biāo)的部門和個(gè)人進(jìn)行懲罰。七、成本信息管理（一）建立成本信息數(shù)據(jù)庫收集、整理和存儲(chǔ)項(xiàng)目成本相關(guān)信息，包括成本預(yù)算、成本核算、成本控制、成本分析等方面的數(shù)據(jù)，形成成本信息數(shù)據(jù)庫。（二）成本信息共享與利用1.實(shí)現(xiàn)成本信息在公司內(nèi)部各部門之間的共享，方便各部門及時(shí)了解項(xiàng)目成本情況，協(xié)同開展成本管理工作。2.利用成本信息數(shù)據(jù)庫中