物業(yè)管理公司履行安全保障義務的舉證責任分配

1、物業(yè)管理公司履行安全保障義務的舉證責任分配李淦林訴廣州和順物業(yè)管理公司物業(yè)服務合同糾紛案程秀建要點提示：物業(yè)管理企業(yè)未盡安全保障義務，導致業(yè)主遭受人身損害、財產(chǎn)損失的，業(yè)主以物業(yè)管理企業(yè)違約訴至法院要求賠償?shù)模ㄔ簯斁C合考慮物業(yè)管理企業(yè)負擔的安全保障義務范圍以及物業(yè)管理企業(yè)的過錯責任大小，適當分配舉證責任由物業(yè)管理企業(yè)舉證證明其履約情況。案例索引：一審：廣州市越秀區(qū)人民法院（2009）越法民三初字第646 號。二審：廣州市中級人民法院（2012）穗中法民五終字第1518 號。一、案情上訴人（原審被告）：廣州和順物業(yè)管理公司。被上訴人（原審原告）：李淦林。原告李淦林訴稱：原告是廣州市天河區(qū)黃埔

2、大道中翠湖街3號707房的產(chǎn)權(quán)人，被告是該房屋所在樓盤廣州市翠湖山莊的物業(yè)管理公司，根據(jù)被告與委托方廣州市翠湖山莊社區(qū)業(yè)主委員會的約定，被告應協(xié)助做好安全防范工作，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安等方面法律法規(guī)和規(guī)章制度的行為，應及時勸阻并向有關(guān)部門報告；被告應在主出入口24小時站崗值勤，重點部位每1小時至少巡查1次，配有安全監(jiān)控設施的，配備專門人員實施24小時監(jiān)控，對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。但被告均沒有按照上述約定履行，疏于管理，不盡職責，導致原告的房屋在2008年9月8日下午被人破門入屋，盜去大量財物。原告被盜的財物計有：筆記本電腦一臺計9988 元，臺式電腦一臺計880

3、0元，寶石城珠寶公司銀頸鏈及24K金墜飾4條計港幣1120元，周大福金鉆戒指一只計港幣計2600元，勞力士手表一塊計港幣54300元，另被盜去現(xiàn)金港幣40000元、英磅3000元、人民幣15000元。由于被告疏于管理，導致多家被盜，經(jīng)當?shù)卮浜鐓^(qū)居委會及天園街派出所發(fā)出整改要求，被告才于2008年9月21日發(fā)出關(guān)于加強小區(qū)主出入門通行管理的通知，對外來閑雜人員進出進行核查、登記制度。由于被告不履行職責，致使原告家庭被盜，被告應承擔賠償責任。據(jù)此，請求法院判令：被告賠償原告財物被盜經(jīng)濟損失33788元、港幣元（折合人民幣元）、英鎊3000元（折合人民幣30443元）。被告的答辯稱：不同意原告的訴

4、訟請求。1.被告已經(jīng)履行了合同約定的職責，不存在違約行為，無須賠償原告的損失；2.原告所述盜竊案件尚未偵破，無法認定盜竊事實的存在，也無法確定財產(chǎn)的實際數(shù)目，原告損失的財產(chǎn)、財物并無辦理公證；3.原告應當向盜竊行為人主張財產(chǎn)損失，而并非向我方追究責任。原告本人亦應該有對其自己家中財產(chǎn)進行看管的義務。我方與原告家中被盜事件無直接的因果關(guān)系。綜上，原告訴請沒有法律依據(jù)，請求法院依法駁回原告訴請。廣州市越秀區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：座落于廣州市天河區(qū)黃埔大道中翠湖街3號707房的房屋產(chǎn)權(quán)人為原告。該房屋所在社區(qū)成立了廣州市翠湖山莊社區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱翠湖業(yè)委會）。2008年2月1日，被告（受委托方、

5、乙方）與翠湖業(yè)委會（委托方、甲方）簽訂物業(yè)服務合同，約定：物業(yè)項目基本情況，名稱為翠湖山莊，坐落位置為廣州市天河區(qū)黃埔大道翠湖街1號至14號；在物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)，乙方提供的物業(yè)服務包括協(xié)助做好安全防范工作，發(fā)生安全事故，及時向有關(guān)部門報告，采取相應措施，協(xié)助做好救助工作，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修和使用等方面法律和規(guī)章制度的行為，應及時告知、建議、勸阻，并向有關(guān)部門報告；乙方按照廣州市普通住宅服務標準中一級物業(yè)服務標準提供服務，不得低于基本等級規(guī)范要求；物業(yè)服務期限為三年，自2008年1月15日至2011年1月14日止；乙方提供的服務達不到合同約定的標準的，甲方有權(quán)要求乙方在合理期

6、限內(nèi)改進，乙方未能改進的，給業(yè)主或物業(yè)使用人造成損失的，乙方應承擔相應的賠償責任等。上述合同附件廣州市普通住宅物業(yè)管理服務等級標準中寫明“項目（二）房屋管理：3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護；項目（四）維護公共秩序：1、小區(qū)主出入口24小時站崗值勤，2、對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次，配有安全監(jiān)控設施的，配備專門人員實施24小時監(jiān)控，4、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理等。”2008年9月8日20時6分，原告因涉案房屋被盜向廣州市公安局天河區(qū)分局天源派出所報警。根據(jù)該所于當天22時54分對原告所作詢

7、問筆錄記載，原告稱：“該日20時許，其妻子回到家里發(fā)現(xiàn)屋子外面的防盜門的鎖膽已被扭壞，里面的大門被強力撞開虛掩著警察勘查完現(xiàn)場后，其與妻子經(jīng)點算發(fā)現(xiàn)被盜走港幣40000元、英鎊2200鎊、人民幣9000元、手提電腦兩部、幾個金戒指和一些金飾，總價值約人民幣元等。”次日，廣州市公安局天河區(qū)分局決定對原告被入室盜竊案立案偵查，現(xiàn)該案尚未偵結(jié)。前述入戶盜竊事件發(fā)生后，2008年9月21日，被告在涉案房屋所在小區(qū)張貼關(guān)于加強小區(qū)主出入門通行管理的通知，該通知內(nèi)容主要為：為進一步加強本小區(qū)的技防水平，并根據(jù)廣大業(yè)主的要求，管理處將在小區(qū)主出入口加裝門禁系統(tǒng)，計劃自9月28日起東門、南門兩個主出入口實行刷

8、卡進出；同時，近期小區(qū)外來人員出入較頻繁，為加強小區(qū)治安防范，現(xiàn)根據(jù)翠湖社區(qū)居委會及天園街派出所的要求，我管理處將在辦理門禁卡授權(quán)的同時對廣大業(yè)主、租戶的檔案資料進行全面的清理和登記更新等。2009年2月10日，翠湖業(yè)委會出具說明，寫明：廣州和順物業(yè)管理公司于2008年1月14日進駐翠湖山莊小區(qū)，根據(jù)翠湖山莊物業(yè)服務合同第三章第三條“物業(yè)服務事項”約定，翠湖山莊物業(yè)管理處在2008年1月15日起，建立了門衛(wèi)24小時值班制度、轄區(qū)巡邏制度，按照物業(yè)服務事項規(guī)定制度了翠湖山莊門崗崗位工作規(guī)程、翠湖山莊巡邏崗崗位工作規(guī)程，實行了門崗、大堂來訪登記登記制度等。本案訴訟過程中，原、被告雙方確認涉案的翠湖

9、小區(qū)共有兩個出入口、兩個門崗，每幢樓設有一個大堂，2008年9月8日案發(fā)時，進入小區(qū)后可以自由出入任意一幢房屋。涉案房屋在3號樓，只有一個大門出入，案發(fā)時該大門沒有安裝門禁，案發(fā)后根據(jù)社區(qū)居委會及派出所的要求，于9月21日安裝了門禁系統(tǒng)。二、裁判廣州市越秀區(qū)人民法院于2011年9月23日作出（2009）越法民三初字第646號民事判決：一、被告廣州和順物業(yè)管理公司應于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告支付賠償金33000元。二、駁回原告李淦林的其他訴訟請求。宣判后，被告廣州和順物業(yè)管理公司不服，向廣州市中級人民法院提起上訴。廣州市中級人民法院二審審理認為，首先，關(guān)于涉案被盜的責任認定問題。和順

10、公司作為翠湖山莊的物業(yè)服務企業(yè)，應當按照其與翠湖業(yè)委會簽訂的物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。根據(jù)該合同的約定，和順公司在物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)提供的物業(yè)服務包括協(xié)助做好安全防范工作等事項，即和順公司負有對涉案物業(yè)的安全保障義務。和順公司雖提交證據(jù)證明其就社區(qū)安保制定了相應的制度及規(guī)程，但由于盜竊案發(fā)前涉案房屋所在小區(qū)共有出入口兩個，但每幢大樓均未設門禁系統(tǒng)，外來人員進入后可隨意進入任意一幢大樓。且根據(jù)和順公司提交的大堂助理崗位職責中規(guī)定該崗位職責包括“辦理非本棟樓業(yè)主的外來人員來訪登記手續(xù)，核對證件了解去向和目的”，而和順公司未能舉證證明其已盡到崗位職責，妥善辦理外來人員登記手續(xù)。鑒于和順公司在事

11、發(fā)期間未能切實盡到安全保障義務，客觀上使犯罪分子有機可乘，故和順公司應對涉案房屋被盜承擔一定的責任。原審法院根據(jù)和順公司在管理上的過錯大小，酌情確定由和順公司對李淦林的損失承擔30%的賠償責任，是適當?shù)?，本院予以認可。和順公司認為其對涉案房屋沒有過錯，不應承擔賠償責任的主張，理由不充分，本院不予采納。其次，關(guān)于李淦林被盜損失的具體數(shù)額認定問題。李淦林在房屋被盜后已及時向公安部門報案，目前該案尚未偵結(jié)。結(jié)合李淦林在訴訟中提供的財物購買單據(jù)，原審法院采納李淦林在公安部門報案時所述的被盜金額元來確定李淦林的損失，是可行的。和順公司雖對此有異議，但無相反證據(jù)提供，本院不予采納。因此，和順公司的上訴理由

12、不成立，其上訴請求應予駁回；審查原審查明事實清楚，處理并無不當，應予維持。三、評析本案涉及到物業(yè)管理公司提供的物業(yè)服務范圍是否包括安全保障義務，以及因物業(yè)管理企業(yè)未盡安保義務造成業(yè)主損失的賠償責任及舉證責任分擔的問題，具有一定的典型性。實踐中，由于刑事案件未偵破或損失無法完全挽回，業(yè)主轉(zhuǎn)而訴求物管公司承擔責任的案件屢見不鮮。但是，由于現(xiàn)行的法律、法規(guī)的規(guī)范空白，導致各級法院在此類案件處理時，主要依靠經(jīng)辦法官依據(jù)案情的不同作出自由裁量，主觀性較大，同案不同判的情況也比比皆是。其中涉及幾個比較有爭議的問題。其一是物管公司提供的物業(yè)管理服務是否應包含有安保義務；其二是物管公司負擔的賠償責任如何確定；

13、其三是舉證責任應如何分配。（一）物業(yè)管理企業(yè)的安全保障義務物業(yè)管理企業(yè)的安全保障義務主要是指物管公司根據(jù)物業(yè)管理合同的約定，作為經(jīng)營者或者管理者承擔的對他人的人身、財產(chǎn)負有的合理限度內(nèi)的安全保護義務。對此，有觀點認為：根據(jù)物業(yè)管理條例第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。”物業(yè)管理企業(yè)受聘提供的物管服務主要是針對物業(yè)管理區(qū)域的公共管理事

14、項，對于安全防范工作僅承擔協(xié)助職責，且并不含對業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任。筆者認為：首先，根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)負有協(xié)助安保的義務，其有義務為維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而實施必要的安全防范工作，諸如：外來人員的登記、小區(qū)監(jiān)控設施的維護及實時監(jiān)看以及重要出入口的固定保安值勤以及不定時的保安巡邏等；其次，物業(yè)管理企業(yè)受聘提供物業(yè)服務，其與業(yè)主之間是委托管理合同關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)應受物業(yè)服務合同的約定約束，衡量物管公司的安保義務的內(nèi)容及限度應以物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容為依據(jù)。諸如本案中和順公司與翠湖業(yè)委會簽訂的物業(yè)服務合同中明確了其應協(xié)助做好安全防范工作，但在涉案被盜時，外來

15、人員進入小區(qū)后可隨意進入任意一幢大樓，和順公司并未對外來人員進行登記。因此，一、二審均認定和順公司未盡安全保障義務。（二）物業(yè)管理企業(yè)負擔的賠償責任物業(yè)管理企業(yè)因違反安保義務的違約行為造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理企業(yè)應當承擔違約責任。但是物業(yè)管理企業(yè)是否應承擔賠償責任？法律對此并沒有明確的規(guī)定，目前主要有兩種觀點：一是應依據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的過錯大小來確定其負擔的賠償責任大小；一是物業(yè)管理企業(yè)無需要承擔賠償責任，業(yè)主可通過向侵權(quán)人追償。筆者同意第一種觀點。首先，由于刑事案件的不可預測性，業(yè)主財產(chǎn)遭受損失的刑事案件何時能夠偵查破案、何時可獲得賠償并不確定，如因物業(yè)管理企業(yè)未盡安保義務造成業(yè)主的損失，業(yè)主

16、僅可向侵權(quán)責任人追償?shù)脑?，那么業(yè)主遭受侵害的權(quán)利將長時間無法獲得賠償；其次，物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任有利于物業(yè)管理公司提高服務質(zhì)量。如物業(yè)管理企業(yè)無需承擔賠償責任，則無法對物業(yè)管理企業(yè)形成有效的警示及教育作用，物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量難以得到有效的提升。那么物業(yè)管理企業(yè)應承擔怎樣的賠償責任呢？筆者認為：如前所述，業(yè)主作為區(qū)分所有權(quán)人，其對區(qū)分所有權(quán)范圍內(nèi)的財物擁有絕對的控制及管理權(quán)。因而，業(yè)主對保存于自己房屋內(nèi)的財物負有主要的保管義務。而依據(jù)行政法規(guī)的規(guī)定及物業(yè)委托合同的約定，物業(yè)管理公司負有的是協(xié)助安全保障義務，屬于物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務的附隨義務。此外，物業(yè)管理企業(yè)是以提供服務來收取

17、一定的費用，但如果要求其對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切人身損害、財產(chǎn)損失承擔全部的賠償責任，物業(yè)管理企業(yè)將要面臨巨大的經(jīng)營風險，且與其回報不對等。物業(yè)管理企業(yè)應在合理的限度內(nèi)，根據(jù)其過錯程度在其能夠防止或制止損害的范圍內(nèi)承擔相應的補充賠償責任。如本案中，涉案房屋是被外力破鎖侵入室內(nèi)后遭受盜竊的，業(yè)主李淦林對遭受損失被竊并無過錯。反觀，和順公司在涉案小區(qū)并未對外來人員進行有效的管理、登記，也沒有在每幢大樓設置門禁系統(tǒng)，更為重要的是在涉案房屋失竊時段涉案房屋所在樓宇的大堂僅有一人值勤，無保安巡邏的記錄。和順公司的安保措施顯然不足，且疏于管理，其在管理上存在有過錯?；诖耍?、二審法院認定和順公司應對李淦林的損失負擔30%的賠償責任。（三）舉證責任應如何分配根據(jù)“誰主張、誰舉證”的舉證明原則，業(yè)主對于物業(yè)管理企業(yè)在履行安保義務過程中是否存有過錯、過錯責任大小很難提供證據(jù)證明。對此，筆者認為，應從以下幾方面來考慮：首先，舉證條件及舉證能力。由于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安保設施的管理及維修是由物管公司負責、安保措施的制定及實施也是由物業(yè)管理企業(yè)負