第六章資產評估收益法

1、6.3收益途徑,6.3.1收益法的基本原理收益法的理論基礎效用價值論資產的價值取決于效用，即資產為其擁有者帶來的收益。收益途徑的基本含義通過估測被評估資產未來收益的現(xiàn)值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。收益法的評估思路預期收益折現(xiàn),6.3.2收益途徑的基本前提(1)被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；(2)資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量;(3)被評估資產預期獲利年限可以預測。,3.2.3收益途徑的基本程序1)收集并驗證與評估對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料,包括經營前景、財務狀況、市場形勢、以及經營風險等；2)分析測算被評估對象未來預期收益;3)確定

2、折現(xiàn)率或資本化率；4)用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值；5)分析確定評估結果。,3.2.4收益途徑的基本參數(shù)1)收益額資產的收益額是指根據(jù)投資回報的原理,資產在正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額。特點：其一,收益額是資產未來預期收益額,而不是資產的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；其二,用于資產評估的收益額是資產的客觀收益,而不是資產的實際收益。,2)折現(xiàn)率從本質上講,折現(xiàn)率是一種期望投資報酬率,是投資者在投資風險一定的情況下,對投資所期望的回報率。3)收益期限收益期限是指資產具有獲利能力持續(xù)的時間,通常以年為時間單位。它由評估人員根據(jù)被評估資產自身效能及相關條件,以及有關法律、

3、法規(guī)、契約、合同等加以測定。,（2）因素分析法確定影響資產收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；預測這些因素未來可能的變動情況；估算基于因素變動的未來收益水平。,P評估值；i年序號；Pi未來第i年的評估值；Ri未來第i年的預期收益；r折現(xiàn)率或資本化率；ri第i年的折現(xiàn)率或資本化率；t收益年期；n收益年期；A年金。,1、理論公式,為房地產價格，為未來各年的純收益，為未來各年的還原率。,2、基本公式,每年的凈收益都為，還原率都為。,1)純收益不變(1)在收益永續(xù),各因素不變的條件下,有以下計算式：PA/r（最簡單的情況）其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期無限。,(2)在

4、收益年期有限,資本化率大于零的條件下,有以下計算式：這是一個在估價實務中經常運用的計算公式,其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期有限為n。,例：某工業(yè)用地，其土地年純收益為6萬元，土地還原率為6%，則其法定最高年期的土地使用權價格為多少萬元？,例：有一不動產，利用該不動產正常情況下，每年所獲得的總收益為20萬元，每年所需支出的總費用為12萬元，該類不動產的收益率為8.5%，另外，該宗不動產是在政府有償出讓土地使用權的地塊上建造的，當時獲得土地使用權年限為50年，現(xiàn)已使用了6年，則該宗不動產的收益價格為：,(3)在收益年期有限,資本化率等于零的條件下,有以下計算式：PAn

5、其成立條件是：純收益每年不變；收益年期有限為n；資本化率為零。,二、凈收益每年不變,a1=a2=a3=an=a,n=,r=0有限年,有限年公式,無限年公式,第六章收益法,2)純收益在若干年后保持不變(1)無限年期收益。其基本公式為:其成立條件是：純收益在n年(含第n年)以前有變化;純收益在n年(不含第n年)以后保持不變;收益年期無限;r大于零。,前期（設n=5）后期,0,1,2,3,4,5,6,7,8,9,(2)有限年期收益。其計算公式為:其成立條件是：純收益在t年(含第t年)以前有變化；純收益在t年(不含第t年)以后保持不變；收益年期有限為n；r大于零。這里要注意的是,純收益A的收益年期是(

6、n-t)而不是n。,0,1,2,3,4,t,6,7,8,n,例題,例：某寫字樓于2001年5月30日取得50年的土地使用權，于2004年11月30日建設完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評估該寫字樓于2004年12月1日的市場價格。市場分析顯示，其未來前4年的凈收益分別為200萬元、220萬元、250萬元、280萬元；第5年開始經營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在300萬元左右，該類房地產的報酬率為8%。試評估該寫字樓的價格。,3)純收益按等差級數(shù)變化(1)在純收益按等差級數(shù)遞增,收益年期無限的條件下,有以下計算式：其成立條件是：純收益按等差級數(shù)遞增；純收益逐年遞增額為B；收益年期無限；r大

7、于零。,例題,某宗房地產預計未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產的報酬率為9%。試求該宗房地產的價格。,(2)在純收益按等差級數(shù)遞增,收益年期有限的條件下,有以下計算式:其成立條件是：純收益按等差級數(shù)遞增；純收益逐年遞增額為B；收益年期有限為n；r大于零。,(3)在純收益按等差級數(shù)遞減,收益年期無限的條件下,有以下計算式：其成立條件是：純收益按等差級數(shù)遞減；純收益逐年遞減額為B；收益遞減到零為止；r大于零。,(4)在純收益按等差級數(shù)遞減,收益年期有限的條件下,有以下計算式：其成立條件是：純收益按等差級數(shù)遞減；純收益逐年遞減額

8、為B；收益年期有限為n；r大于零。,4)純收益按等比級數(shù)變化(1)在純收益按等比級數(shù)遞增,收益年期無限的條件下,有以下計算式：其成立條件是：純收益按等比級數(shù)遞增；純收益逐年遞增比率為s；收益年期無限；r大于零；rs0。,(2)在純收益按等比級數(shù)遞增,收益年期有限的條件下,有以下計算式：其成立條件是：純收益按等比級數(shù)遞增；純收益逐年遞增比率為s；收益年期有限；r大于零；rs0。,(3)在純收益按等比級數(shù)遞減,收益年期無限的條件下,有以下計算式：其成立條件是：純收益按等比級數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為s；收益年期無限；r大于零；rs0。,(4)在純收益按等比級數(shù)遞減,收益年期有限的條件下,有以下計

9、算式：其成立條件是：純收益按等比級數(shù)遞減；純收益逐年遞減比率為s；收益年期有限為n；r大于零；0s1。,5)已知未來若干年后資產價格的條件下,有以下計算式：其成立條件是：純收益在第t年(含t年)前保持不變；預知第n年的價格為Pn；r大于零。,6)應用舉例例6-8某企業(yè)尚能繼續(xù)經營,3年的營業(yè)收益全部用于抵充負債,現(xiàn)評估其3年經營收益的折現(xiàn)值。經預測得出3年內各年預期收益的數(shù)據(jù)如表6-3:,表3-3某企業(yè)未來三年的預期收益單位：萬元,由此可以確定其折現(xiàn)額為：資產評估價值=283+356+167.9=806.9(萬元),6)應用舉例例6-9被評估資產預計未來5年內收益分別為12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年起。以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。確定被評估資產在永續(xù)經營下和經營50年條件下的評估價值。,1)永續(xù)經營下（1）前5年現(xiàn)值（2）第6年以后的收益資本化（3）評估值,2)50年經營下（1）前5年現(xiàn)值（2）第6年以后的收益資本化（3）評估值,強化練習：經測算，評估對象在未來5年內的預期收益分別為10000元、12000元、13000元、10000元、14000元。評估對象的預期收益