房地產(chǎn)中介職業(yè)道德及房地產(chǎn)法規(guī)知識(shí).ppt

1、房地產(chǎn)中介職業(yè)道德及房地產(chǎn)法規(guī)知識(shí),第一章房地產(chǎn)中介服務(wù)概述,（一）主要規(guī)定：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知商品房銷售管理辦法注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦,（二）相關(guān)規(guī)定：國(guó)家規(guī)定中華人民共和國(guó)民法通則中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)民事訴訟法中華人民共和國(guó)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法中華人民共和國(guó)公司法中華人民共和國(guó)土地管理法城市私有房屋管理?xiàng)l例中華人民共和國(guó)契稅暫行條例最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定城鄉(xiāng)個(gè)體工商戶管理暫行條例,地方規(guī)定廣東省建設(shè)委員會(huì)關(guān)于審批設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公

2、司、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的若干意見（粵建房字1998第078號(hào)廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例20030101深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2003甘肅省經(jīng)紀(jì)人管理暫行條例,一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念,房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。,二、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其管理,（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的種類1、房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為

3、委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。,（二）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件和程序（第57條/第11條）1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)2、有固定的服務(wù)場(chǎng)所3、有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)4、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件,（三）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立程序城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定第12條（四）年檢與其他法定義務(wù)要求城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定第13、14條,三、中介服務(wù)人員資格管理,1、對(duì)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)人員的管理2、對(duì)從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員的管理房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員的資格認(rèn)證3、對(duì)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估人員的管理,四、中介業(yè)務(wù)管理,城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（一）中介服務(wù)合同,案例分析：,

4、陳堅(jiān)祥與廣東三穗建筑工程有限公司等居間合同糾紛上訴案廣東省佛山市中級(jí)人民法院民事判決書（2006）佛中法民二終字第560上訴人（原審原告）：陳堅(jiān)祥，男，1965年1月1日出生，漢族，住佛山市順德區(qū)大良街道商業(yè)新村8座1號(hào)。被上訴人（原審被告）：廣東三穗建筑工程有限公司，住所地：吳川市梅菉鎮(zhèn)糖廠路23號(hào)。法定代表人：梁羽鈞，董事長(zhǎng)。,委托代理人：歐衛(wèi)全，該公司佛山分公司經(jīng)理。委托代理人：劉東輝，該公司佛山分公司會(huì)計(jì)。被上訴人（原審被告）：佛山市順德區(qū)五金交電有限公司，住所地：佛山市順德區(qū)大良街道環(huán)市北路惠樂樓地鋪。法定代表人：麥劍強(qiáng)，經(jīng)理。,上訴人陳堅(jiān)祥與被上訴人廣東三穗建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)

5、稱三穗公司）、佛山市順德區(qū)五金交電有限公司（以下簡(jiǎn)稱五金交電公司）因居間合同糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區(qū)人民法院（2006）順法民二初字第1108號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。,原審查明：佛山市順德區(qū)大良祥興隆房屋中介服務(wù)部是由陳堅(jiān)祥開辦的個(gè)體工商戶。2005年3月杜偉超為租賃房屋要求陳堅(jiān)祥提供中介服務(wù)，但當(dāng)時(shí)沒有簽訂書面的居間合同，之后雙方曾到五金交電公司所有的位于佛山市順德區(qū)大良街道鑒海北路旁鴻圖路的房屋看現(xiàn)場(chǎng)。2005年5月22日，五金交電公司與肖偉誠(chéng)達(dá)成了租賃合同關(guān)系，由肖偉誠(chéng)租賃上述的房屋。陳堅(jiān)祥知道后，認(rèn)為杜偉超與肖偉誠(chéng)是三穗

6、建筑公司的員工，租賃的房屋是用于三穗建筑公司的員工居住，當(dāng)時(shí)是其介紹杜偉超與五金交電公司的法定代表人麥劍強(qiáng)認(rèn)識(shí)的，所以認(rèn)為促成三穗公司、五金交電公司達(dá)成租賃合同關(guān)系提供了條件，故要求兩公司向其支付中介服務(wù)費(fèi)，但雙方未能達(dá)成協(xié)議。陳堅(jiān)祥于2005年9月20日向消費(fèi)者委員會(huì)投訴，消費(fèi)者委員會(huì)曾向三方進(jìn)行調(diào)解，但雙方未能達(dá)成和解協(xié)議。陳堅(jiān)祥于2005年10月31日向法院起訴肖偉誠(chéng)及五金交電公司，但于2005年11月22日以雙方有意和解為由，向法院申請(qǐng)撤回起訴。之后經(jīng)消費(fèi)者委員會(huì)調(diào)解，雙方并未達(dá)成調(diào)解協(xié)議，2006年1月9日消費(fèi)者委員會(huì)向陳堅(jiān)祥出具“關(guān)于祥興隆房屋中介服務(wù)糾紛調(diào)解的事實(shí)”，陳堅(jiān)祥收取后

7、遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1、三穗公司支付中介服務(wù)費(fèi)2250元；2、五金交電公司支付中介服務(wù)費(fèi)2250元；3、案件訴訟費(fèi)用由三穗公司、五金交電公司承擔(dān)。,原審認(rèn)為：當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。因陳堅(jiān)祥提供的證據(jù)均不能證實(shí)陳堅(jiān)祥與三穗公司、五金交電公司之間存在事實(shí)上的居間合同關(guān)系，雖陳堅(jiān)祥曾介紹杜偉超與五金交電公司的法定代表人認(rèn)識(shí)，并帶杜偉超到五金交電公司所有的位于佛山市順德區(qū)大良街道鑒海北路旁鴻圖路的房屋看現(xiàn)場(chǎng)，但事實(shí)上與五金交電公司達(dá)成租賃合同

8、的是肖偉誠(chéng)，且陳堅(jiān)祥未能提供證據(jù)證實(shí)杜偉超與肖偉誠(chéng)是有權(quán)代表三穗公司與五金交電公司達(dá)成租賃合同的，也不能證實(shí)五金交電公司曾口頭委托陳堅(jiān)祥進(jìn)行居間服務(wù)，故陳堅(jiān)祥請(qǐng)求三穗公司、五金交電公司支付中介服務(wù)費(fèi)的主張，缺乏法律和事實(shí)的依據(jù)，法院對(duì)陳堅(jiān)祥的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。三穗公司、五金交電公司提出與陳堅(jiān)祥沒有簽訂書面的居間合同，也沒有口頭委托陳堅(jiān)祥提供中介服務(wù)，故不需向陳堅(jiān)祥支付中介服務(wù)費(fèi)的抗辯，因合法有理，法院予以采納。依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第六十四條第一款、最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第二條的規(guī)定，判決：一、駁回陳堅(jiān)祥對(duì)三穗公司的訴訟請(qǐng)求。二、駁回陳堅(jiān)祥對(duì)五金交電公司的訴訟請(qǐng)求。案件受

9、理費(fèi)190元，由陳堅(jiān)祥負(fù)擔(dān)。,上訴人陳堅(jiān)祥不服原審法院上述判決，向本院提起上訴稱：一、陳堅(jiān)祥與三穗公司、五金交電公司之間成立了居間合同。因2005年3月三穗公司在大良工地要?jiǎng)庸?，該公司主管肖偉誠(chéng)指派杜偉釗為工地的主管及員工尋找住宿，杜偉釗委托陳堅(jiān)祥的中介服務(wù)部尋找房屋，并承諾房屋合適中介費(fèi)照行規(guī)支付。杜偉釗代表三穗公司，有消委會(huì)出具的關(guān)于祥興隆房屋中介服務(wù)部糾紛的調(diào)解事實(shí)的證明材料可證明。因此陳堅(jiān)祥與三穗公司形成了口頭的居間合同法律關(guān)系。后杜偉釗提出要可居住又可作倉(cāng)庫(kù)用的幾百平方米地方，陳堅(jiān)祥聯(lián)系麥劍強(qiáng)商談介紹出租位于鴻圖路五金大廈2-3樓，麥劍強(qiáng)口頭承諾成功出租可付中介費(fèi)。因此陳堅(jiān)祥與五金交

10、電公司也形成了口頭的居間合同關(guān)系。后陳堅(jiān)祥組織兩方商談，雙方推說條件不合卻交換電話，但承諾達(dá)成交易則支付中介費(fèi)。及后兩公司私下達(dá)成了交易。陳堅(jiān)祥開始追討中介費(fèi)并求助消委會(huì)。后陳堅(jiān)祥首次向法院起訴。在消委會(huì)調(diào)解下三穗公司的肖偉誠(chéng)表示陳堅(jiān)祥撤訴則可和解。陳堅(jiān)祥撤訴后，調(diào)解失敗，陳堅(jiān)祥再次向法院提起訴訟。,二、肖偉誠(chéng)的行為構(gòu)成表見代理。原審法院確認(rèn)陳堅(jiān)祥曾介紹杜偉釗與五金交電公司麥劍強(qiáng)認(rèn)識(shí)，并帶杜偉釗到五金交電公司位于順德區(qū)大良街道鑒海北路旁鴻圖路的房屋現(xiàn)場(chǎng)，但認(rèn)為事實(shí)上與五金交電公司達(dá)成租賃合同的是肖偉誠(chéng)，從而否認(rèn)了陳堅(jiān)祥與五金交電公司有居間合同關(guān)系。居間合同就是居間人提供合同成立的機(jī)會(huì)，如果簽定

11、租賃合同就必須支付中介費(fèi)?，F(xiàn)消委會(huì)材料證明肖偉誠(chéng)指派杜偉釗看過五金交電公司的房屋。肖偉誠(chéng)、杜偉釗作為三穗公司的員工，三穗公司確認(rèn)肖偉誠(chéng)是其員工，肖偉誠(chéng)代表三穗公司通過杜偉釗委托陳堅(jiān)祥介紹房屋，后以三穗公司名義承租五金交電公司的房屋。五金交電公司原承認(rèn)是三穗公司承租其房屋，第二次開庭才說與肖偉誠(chéng)簽合同。肖偉誠(chéng)指派代表到消委會(huì)時(shí)也表示代表三穗公司。三穗公司進(jìn)駐順德工地開工，必須解決工人住房問題才能使工地開工，三穗公司稱不知委托中介情況，也沒有授權(quán)肖偉誠(chéng)租賃房屋不合理。且肖偉誠(chéng)個(gè)人不會(huì)承租600-800平方米的房屋居住及存放物品。現(xiàn)兩公司達(dá)成租賃合同，應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)。若法院以看樓與簽定租賃合同不是同

12、一人，也不論其關(guān)系就判令不用支付中介費(fèi)，則不公平，因此請(qǐng)求法院確認(rèn)肖偉誠(chéng)代表三穗公司，構(gòu)成表見代理。綜上，根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法、最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定、國(guó)家計(jì)委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知（計(jì)價(jià)格（1995）97號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)求依法撤銷原審判決，并判令：1、三穗公司支付中介服務(wù)費(fèi)2250元；2、五金交電公司支付中介服務(wù)費(fèi)2250元；3、一、二審訴訟費(fèi)用共380元由三穗公司、五金交電公司承擔(dān)。,上訴人陳堅(jiān)祥在二審期間提供以下證據(jù)：鳳嶺名都停車場(chǎng)平面圖復(fù)印件一份，證明三穗公司在建設(shè)以上大樓過程中需要找房屋居住，但其否認(rèn)肖偉誠(chéng)承租房屋的說法不可信。被上訴人三穗公司、五金

13、交電公司對(duì)上述證據(jù)均質(zhì)證如下：認(rèn)為沒有委托陳堅(jiān)祥租賃房屋。被上訴人三穗公司答辯稱：三穗公司從沒有與陳堅(jiān)祥發(fā)生中介服務(wù)關(guān)系，陳堅(jiān)祥起訴主體錯(cuò)誤，理由：一、陳堅(jiān)祥無法提供雙方存在中介服務(wù)的合同依據(jù)。三穗公司從沒有找陳堅(jiān)祥作為中介提供房屋租賃中介服務(wù)，也沒委托他人與其發(fā)生中介服務(wù)。陳堅(jiān)祥應(yīng)當(dāng)知道與他人發(fā)生中介服務(wù)時(shí)需簽訂合同，現(xiàn)在其沒有合同也沒有其他證據(jù)證明雙方發(fā)生中介服務(wù)。二、三穗公司從未委托他人與陳堅(jiān)祥發(fā)生中介服務(wù)的事實(shí)。陳堅(jiān)祥所說的杜偉超不是三穗公司的員工，三穗公司也從沒有授權(quán)他幫忙租賃房屋，杜偉超即使有委托陳堅(jiān)祥，也是其個(gè)人行為，與三穗公司無關(guān)。三、消委會(huì)的事實(shí)不具法律效力，不能作為判案依據(jù)

14、。消委會(huì)出具的關(guān)于祥興房屋中介服務(wù)糾紛調(diào)解的事實(shí)所陳述的內(nèi)容，不能作為判案的依據(jù)。其所寫的“肖經(jīng)理在電話上表示如撤案，表示道歉，可派人到消委會(huì)協(xié)商?！边@些內(nèi)容是編造的，三穗公司根本沒有與消委會(huì)有過任何聯(lián)系。三穗公司是一個(gè)具有法人資格的企業(yè)，屬下的分公司在當(dāng)?shù)赜凶?cè)登記，代表公司行為的人須得到授權(quán)委托，一切未經(jīng)授權(quán)，都無資格代表公司。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，應(yīng)予維持，請(qǐng)求法院駁回陳堅(jiān)祥對(duì)三穗公司的上訴請(qǐng)求。,被上訴人三穗公司在二審期間沒有提供新證據(jù)。被上訴人五金交電公司答辯稱：對(duì)原審判決沒有意見。被上訴人五金交電公司在二審期間沒有提供新證據(jù)。針對(duì)上訴人陳堅(jiān)祥二審期間提供的證據(jù)，本院作如下認(rèn)證

15、：鳳嶺名都停車場(chǎng)平面圖與本案事實(shí)無關(guān)，也不能證明三穗公司、五金交電公司因此委托陳堅(jiān)祥作為中介承租房屋，故本院對(duì)該證據(jù)的證明內(nèi)容不予采信。本院經(jīng)審理查明：本院對(duì)原審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。,本院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是陳堅(jiān)祥與三穗公司、五金交電公司之間是否存在居間合同；肖偉誠(chéng)的行為是否構(gòu)成表見代理。根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第四百二十四條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。由此可見，居間人須為委托人提供服務(wù)，表現(xiàn)為報(bào)告訂約的機(jī)會(huì)或?yàn)橛喖s的媒介。陳堅(jiān)祥認(rèn)為其促成三穗公司與五金交電公司雙方就五金交電公司所有的位于佛山市順德區(qū)大良街道鑒海北路

16、旁鴻圖路的房屋達(dá)成租賃合同，但事實(shí)上五金交電公司確認(rèn)就其所有上述房屋達(dá)成租賃合同的是肖偉誠(chéng)個(gè)人而非三穗公司或杜偉釗，三穗公司也否認(rèn)授權(quán)肖偉誠(chéng)或杜偉釗與五金交電公司達(dá)成租賃合同。現(xiàn)陳堅(jiān)祥既不能舉證證明肖偉誠(chéng)代表三穗公司或肖偉誠(chéng)作出令人相信其有權(quán)代表三穗公司的行為與其達(dá)成中介交易，也不能證明肖偉誠(chéng)代表三穗公司與五金交電公司達(dá)成租賃合同，故其上訴認(rèn)為肖偉誠(chéng)的行為構(gòu)成表見代理，與兩公司形成居間合同關(guān)系的上訴理由不成立，本院予以駁回。原審判決正確，應(yīng)予維持。依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：,駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)190元，由上訴人陳堅(jiān)祥承擔(dān)。本判決

17、為終審判決。審判員鄭振康代理審判員鄭英豪代理審判員李秀紅二六年八月十六日書記員歐陽潔婷fnl_48504,（二）中介服務(wù)費(fèi)用房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或交繳費(fèi)用的地點(diǎn)的醒目位置公布其收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在接受當(dāng)事人委托時(shí)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向當(dāng)事人介紹有關(guān)中介服務(wù)的價(jià)格及服務(wù)內(nèi)容等情況。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可應(yīng)委托人要求，提供有關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)、技術(shù)等咨詢服務(wù)，收取房地產(chǎn)咨詢費(fèi)。房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)按服務(wù)形式，分為口頭咨詢費(fèi)和書面咨詢費(fèi)兩種?？陬^咨詢費(fèi)，按照咨詢服務(wù)所需時(shí)間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級(jí)由雙方協(xié)商議定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。書面咨詢費(fèi)

18、，按照咨詢報(bào)告的技術(shù)難度、工作繁簡(jiǎn)結(jié)合標(biāo)的額大小計(jì)收。普通咨詢報(bào)告，每份收費(fèi)元；技術(shù)難度大，情況復(fù)雜、耗用人員和時(shí)間較多的咨詢報(bào)告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般不超過咨詢標(biāo)的額的。以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，屬指導(dǎo)性參考價(jià)格。實(shí)際成交收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由委托方與中介機(jī)構(gòu)協(xié)商議定。,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)，由具備房地產(chǎn)估價(jià)資格并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門、物價(jià)主管部門確認(rèn)的機(jī)構(gòu)按規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)，區(qū)別不同情況，按照房地產(chǎn)的價(jià)格總額采取差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見附表。土地價(jià)格評(píng)估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按國(guó)家計(jì)委、國(guó)家土地局關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)是房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)紀(jì)

19、人接受委托，進(jìn)行居間代理所收取的傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)根據(jù)代理項(xiàng)目的不同實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房屋租賃代理收費(fèi)，無論成交的租賃期限長(zhǎng)短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計(jì)收。房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的計(jì)收。實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價(jià)格的。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓代理收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)另行規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向委托人收取。,第二章房地產(chǎn)中介的職業(yè)道德與法律責(zé)任,一、房地產(chǎn)中介的職業(yè)道德,（一）誠(chéng)實(shí)信用原則（二）獨(dú)立、客觀、公正的原則第二十二條房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。,（三

20、）專業(yè)勝任能力要求廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法第七條：第七條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)按其自有流動(dòng)資金、中介執(zhí)業(yè)人數(shù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等條件分為三級(jí)：（一）一級(jí)機(jī)構(gòu)的自有流動(dòng)資金不得少于萬元；持有房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證的人員不得少于人；從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)不得少于年；有從事中介活動(dòng)的相應(yīng)業(yè)績(jī)。（二）二級(jí)機(jī)構(gòu)的自有流動(dòng)資金不得少于萬元；持有房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證的人員不得少于人；從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)不得少于年；有從事中介活動(dòng)的相應(yīng)業(yè)績(jī)。（三）三級(jí)機(jī)構(gòu)的自有流動(dòng)資金不得少于萬元；持有房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)業(yè)證的人員不得少于人。自有流動(dòng)資金、中介執(zhí)業(yè)人數(shù)達(dá)到一、二級(jí)房地產(chǎn)中介資質(zhì)條件，但從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)年限和業(yè)績(jī)未

21、達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的，其資質(zhì)可定低個(gè)等級(jí)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)，由市房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)審定。,（四）對(duì)客戶的責(zé)任、依法收費(fèi)、忠實(shí)于委托人，為客戶服務(wù)負(fù)責(zé)、保密的責(zé)任、按時(shí)按質(zhì)完成中介任務(wù),第十七條經(jīng)紀(jì)人在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)則：（一）提供客觀、準(zhǔn)確、高效的服務(wù)；（二）經(jīng)紀(jì)的商品或服務(wù)及傭金應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)；（三）將定約機(jī)會(huì)和交易情況如實(shí)、及時(shí)報(bào)告委托人；（四）妥善保管當(dāng)事人交付的樣品、保證金、預(yù)付款等財(cái)物；（五）按照委托人的要求保守商業(yè)秘密；（六）如實(shí)記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)情況，并按有關(guān)規(guī)定保存原始憑證、業(yè)務(wù)記錄、賬簿和經(jīng)紀(jì)合同等資料；（七）收取傭金和費(fèi)用應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人開具發(fā)票，并依法繳納稅費(fèi)；（八）法

22、律法規(guī)規(guī)定的其他行為規(guī)則。第十八條經(jīng)紀(jì)人不得有下列行為：（一）未經(jīng)登記注冊(cè)擅自開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；（二）超越經(jīng)核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；（三）對(duì)委托人隱瞞與委托人有關(guān)的重要事項(xiàng)；（四）偽造、涂改交易文件和憑證；（五）違反約定或者違反委托人有關(guān)保守商業(yè)秘密的要求，泄露委托人的商業(yè)秘密；（六）利用虛假信息，誘人簽訂合同，騙取中介費(fèi)；（七）采取欺詐、脅迫、賄賂、惡意串通等手段損害當(dāng)事人利益；（八）通過詆毀其他經(jīng)紀(jì)人或者支付介紹費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬業(yè)務(wù)；（九）對(duì)經(jīng)紀(jì)的商品或者服務(wù)作引人誤解的虛假宣傳；（十）參與倒賣國(guó)家禁止或者限制自由買賣的物資、物品；（十一）法律法規(guī)禁止的其他行為。,（五）依法經(jīng)營(yíng)，公開、

23、公平競(jìng)爭(zhēng)的原則,、依法經(jīng)營(yíng)經(jīng)紀(jì)人管理辦法、第六條符合城鄉(xiāng)個(gè)體工商戶管理暫行條例規(guī)定條件的人員，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照，成為個(gè)體經(jīng)紀(jì)人。第七條符合中華人民共和國(guó)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法規(guī)定條件的人員，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)，設(shè)立個(gè)人獨(dú)資經(jīng)紀(jì)企業(yè)。第八條符合中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法規(guī)定條件的人員，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)，設(shè)立合伙經(jīng)紀(jì)企業(yè)。第九條符合中華人民共和國(guó)公司法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)，設(shè)立經(jīng)紀(jì)公司。,第十條經(jīng)營(yíng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的各類經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)具備有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件。法律、行政法規(guī)規(guī)定經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格的，經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)取得資格。第十一條經(jīng)紀(jì)人名稱中的

24、行業(yè)應(yīng)當(dāng)表述為“經(jīng)紀(jì)”字樣；經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)當(dāng)明確經(jīng)紀(jì)方式和經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目。第十二條經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照、聘用或解聘經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員后，應(yīng)當(dāng)自聘用或解聘之日起20日內(nèi)，將聘用合同及聘用的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的姓名、照片、住所、執(zhí)業(yè)的經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目、執(zhí)業(yè)記錄及解聘合同等資料提交給當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)備案。第十五條凡國(guó)家允許進(jìn)入市場(chǎng)流通的商品和服務(wù)項(xiàng)目，經(jīng)紀(jì)人均可進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；凡國(guó)家限制自由買賣的商品和服務(wù)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定，在核準(zhǔn)的范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動(dòng)；凡國(guó)家禁止流通的商品和服務(wù)，經(jīng)紀(jì)人不得進(jìn)行經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。,、公開原則經(jīng)紀(jì)人管理辦法第十一條經(jīng)紀(jì)人名稱中的行業(yè)應(yīng)當(dāng)表述為“經(jīng)紀(jì)”字樣；經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)營(yíng)范圍應(yīng)當(dāng)明確經(jīng)紀(jì)方式

25、和經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目。第十二條經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照、聘用或解聘經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員后，應(yīng)當(dāng)自聘用或解聘之日起20日內(nèi)，將聘用合同及聘用的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的姓名、照片、住所、執(zhí)業(yè)的經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目、執(zhí)業(yè)記錄及解聘合同等資料提交給當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)備案。第十三條經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)將所聘用的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的姓名、照片、執(zhí)業(yè)的經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目、聯(lián)系電話等在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所明示。,（六）其他原則,二、法律責(zé)任,（一）城市房地產(chǎn)管理法條第六十八條違反本法第五十七條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。,（二）城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定第二十四條違反本規(guī)定

26、，有下列行為之一的，直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門會(huì)同有關(guān)部門對(duì)責(zé)任者給予處罰：（一）未取得房地產(chǎn)中介資格擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，責(zé)令停止房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，并可以處萬元以上萬元以下的罰款；（二）違反規(guī)定第九條第一款規(guī)定的，收回資格證書或者公告資格證書作廢，并可以處萬元以下的罰款；（三）違反本規(guī)定第二十一條規(guī)定的，收回資格證書或者公告資格證書作廢，并可處以萬元以上萬元以下的罰款；（四）超過營(yíng)業(yè)范圍從事房地產(chǎn)中介活動(dòng)的，處以萬元以上萬元以下的罰款。第二十五條因委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或人員造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第二十六條房地產(chǎn)中介服務(wù)人員違反本規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成

27、犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。第二十七條房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中以權(quán)謀私、貪污受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。,（三）經(jīng)紀(jì)人管理辦法第二十一條經(jīng)紀(jì)人有下列行為，由工商行政管理機(jī)關(guān)視情節(jié)輕重，分別給予警告、處1萬元以下罰款：（一）在經(jīng)紀(jì)合同中未附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)合同業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名；（二）未按本辦法第十三條規(guī)定將聘用的經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的情況在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所明示；（三）向工商行政管理機(jī)關(guān)提交或在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所明示虛假經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員材料。第二十二條經(jīng)紀(jì)人違反本辦法第十八條第（一）、（二）、（五）、（七）、（九）、（十）項(xiàng)規(guī)定，由工商行政管理機(jī)關(guān)按照有關(guān)法律法規(guī)及行

28、政規(guī)章予以處罰。第二十三條經(jīng)紀(jì)人違反本辦法第十八條第（三）、（四）、（六）、（八）項(xiàng)規(guī)定，由工商行政管理機(jī)關(guān)視其情節(jié)輕重，分別給予警告、處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過三萬元，沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。,第二章房地產(chǎn)法相關(guān)知識(shí),一、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法的關(guān)系,（一）房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的關(guān)系（二）房地產(chǎn)法與建筑法的關(guān)系,二、我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體制,雙軌制管理,三、城市房地產(chǎn)權(quán)屬及其管理,（一）房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問題第一百三十三條標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第一百四十二條標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出

29、賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。第一百六十三條標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。,（二）房地產(chǎn)相鄰權(quán)與地役權(quán)（結(jié)合物權(quán)法的規(guī)定）物權(quán)法第一百五十六條地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。案例分析：相鄰權(quán)與地役權(quán)的區(qū)別,（三）房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（結(jié)合物權(quán)法的規(guī)定）物權(quán)法第一百零六條無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)

30、或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。,四、城市房地產(chǎn)開發(fā)（一）房地產(chǎn)開發(fā)用地：出讓、劃撥、出讓第十四條土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。第十五條土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。第十六條土地使用者按

31、照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。第十七條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。,、劃撥第二十二條土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行

32、為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。第二十三條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。,（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人

33、員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。,五、城市房地產(chǎn)交易,1、房

34、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第三十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。第三十七條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第三十八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照

35、出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。第三十九條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。第四十條房地

36、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。第四十二條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。第四十三條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。,2、商品房買賣（現(xiàn)售）見商品房銷售管理辦法,3、商品房買賣（預(yù)售

37、）第四十四條商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。4、房地產(chǎn)抵押,（）擔(dān)保法規(guī)定：,第三十三條本法所稱抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。

38、債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。,第三十四條下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；（二）抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；（三）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；（四）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；（六）依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。,第三十五條抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出

39、其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。第三十六條以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。,第三十七條下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)

40、團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（六）依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。,第三十八條抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。第三十九條抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（三）抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；（四）抵押擔(dān)保的范圍；（五）當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。抵押合同不完全具備前款規(guī)定內(nèi)容的，可以補(bǔ)正。第四十條訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人

41、所有。第四十一條當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。,第四十二條辦理抵押物登記的部門如下：（一）以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門；（三）以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門；（四）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門；（五）以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。第四十三條當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三

42、人。當(dāng)事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。第四十四條辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供下列文件或者其復(fù)印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書。第四十五條登記部門登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、抄錄或者復(fù)印。,（）物權(quán)法規(guī)定,第一百七十九條為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。,第一百八十條債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（