養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析及規(guī)劃設(shè)計.ppt

1、一、老年社區(qū)市場分析二、國內(nèi)外代表性案例分析三、老齡人口需求分析四、項(xiàng)目SWOT分析五、產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議,目錄,一、老年社區(qū)市場分析,迄今為止規(guī)模最大、最復(fù)雜的第六次全國人口普查結(jié)束，截至2010年11月1日我國大陸人口的總量為13.39億人，相當(dāng)于4個美國，同時，十年間我國的人口增長率為5.86%，和上一次人口普查的11.66%相比，增幅明顯回落。我國大陸60歲以上人口超過了1億7千萬人，占總?cè)丝诘?3.26%，其中65歲及以上人口已經(jīng)超過1億1千萬，占總?cè)丝诘?.87%。摘自2011年中國廣播網(wǎng),中國老齡人口現(xiàn)狀,中國是老齡化速度最快的國家之一，只用了27年，65歲以上的人口就從7%升至

2、14%，而法國用了130年，瑞典85年；人口老齡化呈現(xiàn)由東到西的區(qū)域梯次特征，上海于1979年最早進(jìn)入老年社會，而寧夏要到2012年才能進(jìn)入；農(nóng)村老齡化高于城鎮(zhèn)，這種倒置的狀況要持續(xù)到2040年；未富先老，發(fā)達(dá)國家進(jìn)入老年社會時人均收入為5000至1萬美元，而我國目前剛剛超過1000美元；老年人口中，女性數(shù)量多于男性。,中國人口老齡化具有5個特點(diǎn):,421家庭的養(yǎng)老難題自我國七十年代中期實(shí)行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多

3、愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題。,老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。,建設(shè)老年公寓是我們的責(zé)任，也是時代的使命！,我國已進(jìn)入老齡化階段，2030-2040年會面臨人口結(jié)構(gòu)老齡化加劇“421家庭”催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展傳統(tǒng)“家庭養(yǎng)老”觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)變，“度假養(yǎng)

4、老”觀念逐步形成國家鼓勵老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)，給予政策與資金上的扶持,結(jié)論：,老年社區(qū)的興起,老年公寓建設(shè)興起于70年代的北歐。我國第一個老年公寓于1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會集資興辦并向全國開放的民營福利企業(yè)。北京市第一個老年公寓是1991年由清華園蘭照院改造而成的。1990年上海首家老年公寓在浦東落成。（江澤民總書記為之題詞：“浦江夕陽詩如畫，秋色黃花送晚情?！保?jù)統(tǒng)計1998年10月我國有800所老年公寓社區(qū)。其中規(guī)模較大、設(shè)備齊全、知名度較高的有浙江省永嘉縣樂山莊、天津鶴童老年公寓、上海眾仁老年公寓、樂山夕陽紅老年公寓等。1996年9月，蓋州市決定建造“華夏桃源村”老年公

5、寓。規(guī)劃用地60公頃，總建筑面積20萬平方米，可供1萬名老人居住，預(yù)計總投資8.17億元。,早期代表項(xiàng)目,上海的康樂小區(qū)，在設(shè)計前就預(yù)計出居住老年人口數(shù)，確定在小區(qū)內(nèi)配套建造一處200平方米的老年人活動室和兩棟示范性的老年住宅，正式列入小區(qū)建設(shè)計劃，并按老年人的特殊需要進(jìn)行專門設(shè)計。尤其是小區(qū)建設(shè)具有特色的老年社會專用設(shè)施引起者的極大興趣，它體現(xiàn)了上海這個老年型城市的特點(diǎn)。,在國家建設(shè)部召開的全國各省市示范小區(qū)設(shè)計評審會上受到專家們的好評，其示范效應(yīng)已在一些地方掀起了開發(fā)“銀色產(chǎn)業(yè)”的熱潮。,存在問題,“銀色產(chǎn)業(yè)”浪潮雖已掀起，但其波及力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院4萬多

6、所，所養(yǎng)不過75萬人。全國個體、私營和合營的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據(jù)推算不超過20萬人，也就是說，目前全國在養(yǎng)老設(shè)施里養(yǎng)老的老年人不過100萬人，不足老年人口總數(shù)的1%。已建成的老年公寓來看，存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問題?，F(xiàn)有的老年公寓品質(zhì)層次較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全。,政府辦老年公寓：主要是針對“五保戶”、“困難戶”等對象所建立起來的“敬老院”、“養(yǎng)老院”等。政府投資、個人運(yùn)營型老年公寓：特點(diǎn)是設(shè)施齊全，漂亮美觀舒適，因?yàn)橛芯幹贫狗?wù)人員有保證，服務(wù)質(zhì)量也較好，相應(yīng)的收費(fèi)也較高，能入住的大多是離退休

7、干部，也有一些是子女經(jīng)濟(jì)條件好，愿意資助老人入住的。例如：煙臺市老年公寓、廈門金尚老年公寓。社會辦老年公寓：打破了傳統(tǒng)的由政府舉辦，政府撥款，政府派干部管理的舊模式。如：青島夕陽紅老年公寓、鄭州愛馨老年康樂苑。,現(xiàn)有經(jīng)營模式,公辦公營,福利院,公辦民營,民辦民營,敬老院,老年公寓,經(jīng)營模式,機(jī)構(gòu)類型,我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式（2/3）,老年社區(qū)的發(fā)展方向,老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成

8、必然之勢，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。“山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。,二、國內(nèi)外代表性案例分析,1、北京東方太陽城中國老年人保健基地、學(xué)術(shù)基地,國內(nèi)老年公寓案例借鑒,東方太陽城項(xiàng)目一期,歐式風(fēng)格，塑造田園式社區(qū)。,東方太陽城項(xiàng)目一期,建筑類型：聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓四種。戶型面積：單元面積從70至230

9、平米不等。配套設(shè)施：與中日友好醫(yī)院合作的醫(yī)療服務(wù)中心、郵政代辦中心、超市、餐廳等社區(qū)基礎(chǔ)配套已經(jīng)投入使用，設(shè)有乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部。,東方太陽城二期,聯(lián)排,獨(dú)棟,四合院,歐式風(fēng)格，創(chuàng)造和諧的生態(tài)社區(qū)。,東方太陽城二期,建筑類型：公寓、聯(lián)體別墅、獨(dú)棟別墅、四合院，公寓首層設(shè)私家花園。規(guī)劃特點(diǎn)：“萬畝森林，千坪庭院，獨(dú)棟別墅”的富春園獨(dú)棟別墅和四合院，有10萬株50年原生森林、75萬平米競技綠地。獨(dú)棟別墅設(shè)4002400平米不等的超大私家花園，滿足領(lǐng)袖階層對私屬生活的珍視、對私密空間的原創(chuàng)動力。,東方太陽城三期,歐式風(fēng)格，延續(xù)前兩期愜意、高尚的生活品質(zhì)。,東方太陽城三

10、期,建筑類型：94棟板式公寓、24棟點(diǎn)式公寓，均為6層規(guī)劃特點(diǎn)：南北通透，6層北側(cè)相應(yīng)退臺，并提供超大露臺；每單元一梯兩戶；板式公寓包含一居三居室；點(diǎn)式公寓均為四居室，沿社區(qū)湖布置樓座。,東方太陽城暢銷戶型,公寓戶型,東方太陽城暢銷戶型,排樓戶型,東方太陽城暢銷戶型,獨(dú)棟別墅戶型,東方太陽城暢銷戶型,四合院戶型,東方太陽城裝修標(biāo)準(zhǔn),東方太陽城項(xiàng)目整體定位為“退休后的釋意居所”，配套及裝修強(qiáng)調(diào)對老年人生活的便捷性。（具體裝修標(biāo)準(zhǔn)詳見下頁）,東方太陽城裝修創(chuàng)新,1、采用液壓蝶式無機(jī)房電梯，這樣不但節(jié)省了建設(shè)專門的電梯機(jī)房的投資、減低噪音，還降低了電梯的運(yùn)行成本和后期維護(hù)費(fèi)用。2、社區(qū)內(nèi)自建污水處理

11、站，實(shí)現(xiàn)全部生活污水的凈化處理后回收利用。一方面可防止降水不充分而導(dǎo)致綠地灌溉水源的缺乏，另一方面使退休生活社區(qū)的生態(tài)環(huán)境更為環(huán)保，運(yùn)做高效。3、采用綠植凈化環(huán)保型雨水收集再利用技術(shù)，整個退休生活社區(qū)設(shè)計了運(yùn)行成本低廉，回收效率高的雨水回收系統(tǒng)，將雨水通過采集，綠植、過濾、凈化，儲存于社區(qū)湖面，用來進(jìn)行社區(qū)內(nèi)綠化灌溉。4、對社區(qū)內(nèi)大面積的湖水、溪流等水系的處理，采用生態(tài)水質(zhì)凈化系統(tǒng)。經(jīng)過生物技術(shù)處理后的湖水，可以減少和預(yù)防出現(xiàn)一般水系中富營養(yǎng)化的問題，同時也可使社區(qū)的水系處于良好的生態(tài)群落的循環(huán)之下，保存了社區(qū)良好的自然面貌。5、水源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)，為二期25萬建筑平米的公建和居住單元確定選

12、用水源熱泵集中供暖、制冷提供了完備的第一手的技術(shù)和運(yùn)行資料。6、電磁門鎖、門禁一卡通系統(tǒng)將為居民的出行及社區(qū)的物業(yè)管理提供了極大的便利。7、緊急呼叫系統(tǒng)連系布置于主臥室和起居式的固定呼叫按鈕和可移動呼叫按鈕保持著每單元與社區(qū)呼救援助中心的熱線聯(lián)系。8、自備深井供水系統(tǒng)；自建的壓縮天然氣站等。,東方太陽城相關(guān)配套設(shè)施,商業(yè)街,高爾夫球場,俱樂部,東方太陽城客群年齡及職業(yè),專項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前北京東方太陽城的主要業(yè)主是年齡在56歲以上的老年人，占現(xiàn)居住人口比例的80%，是適合生活、適合居住的老年住宅，是優(yōu)于養(yǎng)老院的養(yǎng)老產(chǎn)品。,教育程度較高的職業(yè)明顯成為購房的主體，專業(yè)技術(shù)人員、科教文化從業(yè)者、黨

13、政機(jī)關(guān)事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、大中型企業(yè)管理者占總居住人口的58.34%，這充分說明這四類客群是中國老年住宅消費(fèi)的中堅力量。工人、服務(wù)人員和普通工作的購房者占目前項(xiàng)目居住人口的三分之一，為35.42%，普通工作者對老年住宅的消費(fèi)能力將逐步提高。,東方太陽城項(xiàng)目點(diǎn)評,規(guī)劃設(shè)計方面：東方太陽城項(xiàng)目，以創(chuàng)新的規(guī)劃理念、豐富的產(chǎn)品線，完備的配套設(shè)施以及新技術(shù)的應(yīng)用，取得了較好的市場口碑。市場運(yùn)作方面：借鑒國外老年住宅的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)提出“第三養(yǎng)老模式”，即家庭養(yǎng)老與社會養(yǎng)老相結(jié)合，其運(yùn)作思路：老年家庭買房的方式按揭或付清房款，一經(jīng)交付即可入??；開發(fā)商從次年起，逐年向業(yè)主回購部分產(chǎn)權(quán)，以解決老年家庭的養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費(fèi)

14、。如果業(yè)主較早過世，而開發(fā)商還沒完全回購產(chǎn)權(quán)，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)；如果業(yè)主身體健康長壽，而開發(fā)商已經(jīng)全部購回了產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商承諾無限期免費(fèi)居住下去。,案例二：北京太陽城項(xiàng)目,項(xiàng)目規(guī)模：占地42萬平方米，建筑面積34萬平方米。建筑類型：公寓、別墅、住宅、公益建筑和下沉式文化廣場。項(xiàng)目亮點(diǎn)：東方建筑風(fēng)格的四合院、國醫(yī)堂、仿古文化步行街、庭院。,太陽城項(xiàng)目規(guī)劃圖,太陽城公寓,針對老人特點(diǎn)設(shè)計,歐式風(fēng)格,太陽城別墅,太陽城有250到300平方米、400到500平方米別墅共70余套及4座400到500平方米的四合院，以滿足老年人的不同需求。,太陽城公寓、別墅特點(diǎn),宿舍式公寓，將老年人集中安排在社區(qū)相

15、同的樓房中居住和生活。配有電視、電話、衛(wèi)生間、沙發(fā)、衣柜等各種設(shè)施，并提供水、電、暖、醫(yī)療監(jiān)護(hù)等各種物業(yè)服務(wù)。居家式公寓或住宅式公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子女，還可以是老人、子女和孫輩三代人。護(hù)理式公寓，就是把因身體有病、生活不能自理或行動不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護(hù)理人員進(jìn)行護(hù)理。,太陽城公寓暢銷戶型,一居室,太陽城外部裝修標(biāo)準(zhǔn),結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土全現(xiàn)澆剪力墻，部分磚混結(jié)構(gòu)外墻：涂料電梯：西子奧的斯電梯，24小時運(yùn)行門窗：戶門：日上防盜門；供電：40A智能磁卡表供水：插卡式智能計量系統(tǒng)供氣：天然氣入戶，插卡式智能表采暖：地板集中供暖通訊：寬

16、帶網(wǎng)接口入戶,太陽城公寓室內(nèi)裝修,A、客廳、門廳、餐廳：地磚：600600mm羅馬牌(或同等檔次)；餐廳頂面：局部吊頂；客廳頂面：燈池造型頂；墻頂面：涂料立邦美得麗(或同等檔次)；剔腳板：復(fù)合踢腳板克諾森華(或同等檔次)；,太陽城公寓裝修,B、主次臥室：地面：復(fù)合地板克諾森華地板(或同等檔次)；墻頂面：涂料立邦美得麗；(或同等檔次)；窗戶：包套(清、混工藝)大理石臺面；剔腳板：復(fù)合踢腳板克諾森華(或同等檔次)；門及門套：清、混工藝，實(shí)木復(fù)合門；,太陽城公寓裝修,C、廚房：地磚：300300mm羅馬牌(或同等檔次)；墻磚：250300mm羅馬牌(或同等檔次)；頂面：鋁扣板吊頂；門及門套：清、混工

17、藝，實(shí)木復(fù)合門；吸油煙機(jī)：中式歐帝牌(或同等檔次)；灶臺：歐帝牌(或同等檔次)；洗菜盆：歐帝牌(或同等檔次)；整體櫥柜：理家(或同等檔次)；,太陽城公寓裝修,D、南北陽臺：地磚：300300mm羅馬牌(或同等檔次)；墻面：涂料立邦美得麗(或同等檔次)；,太陽城公寓裝修,E、主客衛(wèi)生間：墻磚：250300（主、客衛(wèi)）羅馬牌(或同等檔次)；地磚：300300（主、客衛(wèi)）羅馬牌(或同等檔次)；頂面：鋁扣板吊頂；浴霸：2個（主、客衛(wèi)各1個）；浴缸：限主衛(wèi)金牌(或同等檔次)；座便：2個（主、客衛(wèi)各1個）金牌(或同等檔次)；淋浴房：限客衛(wèi)；鏡前燈：主客衛(wèi)各1個；梳妝鏡：主客衛(wèi)各1個；玻璃托盤兩層：限主衛(wèi)；

18、浴巾架：限客衛(wèi)；手紙盒：主、客衛(wèi)各1個；各種開關(guān)面板、網(wǎng)話插座：TCL牌(或同等檔次)；其他小五件（例如：合頁、門鎖）：負(fù)責(zé)安裝到位。,太陽城別墅裝修,別墅：毛坯公寓：精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)如下：涂料：室內(nèi)裝修全部采用的是純天然無任何異味及有毒物質(zhì)的環(huán)保涂料。廚具、潔具：櫥柜全部選用中高檔品牌、環(huán)保型材料，廚房和衛(wèi)生間墻面為高檔瓷磚，地面為高檔防滑地磚；地板：德國原產(chǎn)的復(fù)合木環(huán)保型地板。房門：入戶門為“四防”鋼質(zhì)裝飾門，居室內(nèi)其它房門均采用木質(zhì)裝飾門。窗戶：彩色塑鋼窗、中空玻璃。,太陽城相關(guān)配套設(shè)施,道路,樓道出入口,樓道走廊,電梯,老年活動中心,社區(qū)花園,商業(yè)街,醫(yī)院,太陽城相關(guān)配套設(shè)施,處處無微

19、不至的設(shè)計，迎合了老人理想生活的需求，塑造了項(xiàng)目的核心競爭力。,說明：中小學(xué)：北師大亞太學(xué)院幼兒園：亞運(yùn)村雙語幼兒園綜合商場：太陽城購物中心銀行：建行、農(nóng)行醫(yī)院：太陽城老年醫(yī)療中心其他：太陽城國際假日酒店、溫泉健身中心、文化藝術(shù)中心、家政服務(wù)中心、中國郵政儲蓄,太陽城項(xiàng)目點(diǎn)評,利用自身完善的服務(wù)設(shè)施為老年人創(chuàng)造條件、提供機(jī)會。在老年設(shè)施的經(jīng)營方式上采取與社會緊密聯(lián)系的全方位開放型社區(qū)管理模式，使老年人與社會有更加廣泛的接觸、溝通和交流。定期組織和舉辦諸如交流座談、講座會議、展覽展示、競技比賽、征文征畫、文藝表演、觀光旅游、考察訪問等各種形式的活動。,2、綠地21城孝賢坊項(xiàng)目借鑒點(diǎn)：細(xì)節(jié)人性化、

20、社區(qū)配套完善?？勺鹘紖^(qū)大盤中部分規(guī)劃為老年公寓參考。,綠地國際家園，位于大上海城郊上海市與昆山市交界處，312國道旁，鄰近國際汽車城、國際F1賽車場。距上海市中心35公里，距昆山18公里。從中山公園驅(qū)車到綠地21城需要半個小時左右時間。在地理位置上，該樓盤位于昆山靠近嘉定安亭鎮(zhèn)的花橋國際商務(wù)城，是規(guī)劃建設(shè)的專門面向老年人的人文新鎮(zhèn)，瀕臨吳淞江水系。,綠地21城孝賢坊為綠地國際家園第四期，綠地國際家園占地4000畝，以古典西班牙、英倫、北美等五種風(fēng)格打造，社區(qū)內(nèi)設(shè)置中福會幼兒園、大眾社區(qū)巴士、鄰里中心、四星級酒店等，社區(qū)配套完善。,局部裝飾,外立面采用傳統(tǒng)英式砌磚法,樣板房分不同的裝修風(fēng)格，有很

21、多保護(hù)型裝修和護(hù)理型裝修的選擇。設(shè)計了無障礙通道，走道鋪地毯防滑，需鋪面磚的地面采用防滑面磚，設(shè)置了裝飾性腰帶扶手等。,周邊配套,該樓盤在去年年底引進(jìn)同濟(jì)大學(xué)附屬同濟(jì)醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院，相配套的“綠地家世界”也已正式開工建設(shè)。在綜合性醫(yī)院基本配置的基礎(chǔ)上，增設(shè)專門針對老年人的科室和相關(guān)功能；在普通大型超市的基礎(chǔ)上增設(shè)老年人購物專區(qū)；還會根據(jù)老年人體質(zhì)特征需要，設(shè)立平價藥房，以老年人營養(yǎng)品和常見疾病用藥為主。此外，還將設(shè)立老年食堂，在小區(qū)設(shè)置郵局分理點(diǎn)，還有小區(qū)道路引導(dǎo)系統(tǒng)、老年文化中心、休閑中心等。,鄭州金秋樂園,中原首座居家養(yǎng)老精品社區(qū),坐落于鄭州市南郊，龍湖圣地,，棗林桃源；七層全電梯/水景

22、花園/觀景平臺緊急呼救系統(tǒng),廣場、跌泉、密林、幽徑;老年醫(yī)療保健中心、營養(yǎng)配餐中心、健身康樂中心、會議中心、購物超市、老年大學(xué)等設(shè)施。社區(qū)綜合配套服務(wù)設(shè)施：醫(yī)療保健服務(wù)、學(xué)習(xí)教育服務(wù)、文化活動服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、家政服務(wù)、洗滌服務(wù)、購物服務(wù)、餐飲服務(wù)、交通服務(wù)等,鄭州愛馨養(yǎng)老,鄭州市愛馨養(yǎng)老集團(tuán)成立于1999年，是一家主要從事社會化養(yǎng)老服務(wù)的民辦福利機(jī)構(gòu)，經(jīng)過十年堅持不懈的探索和發(fā)展，目前已經(jīng)由原來僅有43張床位的獨(dú)棟樓房發(fā)展成一個擁有六家法人單位、六家實(shí)體養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的大型養(yǎng)老集團(tuán)，它們分別是：愛馨臺胞老年公寓、愛馨濱河老年公寓、愛馨王胡砦老年公寓、鄭州市愛馨家政服務(wù)中心、鄭州陽光城養(yǎng)老服務(wù)股份有限

23、公司、愛馨滎陽社會養(yǎng)老服務(wù)中心、天津愛馨陽光城養(yǎng)老服務(wù)有限公司、北京陽光真愛科技服務(wù)有限公司等。,鄭州陽光城作為一項(xiàng)社會力量投資興建的老年福利項(xiàng)目，占地400余畝，總投資6個億，一期投資近2個億，總建筑面積20多萬平方米，成為鄭州市發(fā)展最快、規(guī)模最大、功能最為齊全、贍養(yǎng)老人最多的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，樹立了具有特色的愛馨品牌。建成后的鄭州陽光城集養(yǎng)老居住、醫(yī)療康復(fù)、學(xué)習(xí)娛樂為一體，內(nèi)設(shè)公寓、營養(yǎng)配餐中心、醫(yī)療康復(fù)中心、家政服務(wù)中心、老年大學(xué)、老年活動中心、老年購物中心等服務(wù)設(shè)施，可同時滿足我市數(shù)萬名老年人的養(yǎng)老需求，讓老人足不出戶就能夠享受便捷、周到的服務(wù)。該項(xiàng)目的建設(shè)將成為養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的新起點(diǎn)，它不僅承

24、載著健康老人的居住和精神文化需求，還要擔(dān)負(fù)起介助介護(hù)老人的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)需求，老人只需要辦理一張養(yǎng)老證書，就可以入住鄭州陽光城，享受24小時的專業(yè)護(hù)理，同時還可以享受包括北海、廈門、杭州、成都、天津、蘭州、威海、西安、鄭州等多家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的互動養(yǎng)老。,愛馨養(yǎng)老收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),愛馨養(yǎng)老收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),青龍山位于鄭州東區(qū)，青龍山老年百壽園就坐落在青龍山帝旁，環(huán)境優(yōu)美，山青水秀，空氣宜爽。擁有幽雅、獨(dú)特的景觀，具有“天然氧吧”之稱。該園成立于1999年重陽節(jié)，集療養(yǎng)、度假、醫(yī)療、康復(fù)、娛樂等服務(wù)于一體，設(shè)有一室一床、一室兩床、一室三床的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施及別墅樓等。尤其是大約750米平坦而寬闊的道路環(huán)繞著青龍山，更有曲徑通幽的

25、林蔭小道，是老年人休閑鍛煉的好去處。來自1300多米，達(dá)46攝氏度地?zé)釡厝?，含有豐富的礦物質(zhì)，老人可飲可浴，長期洗浴對老人的身體健康有益，并且對多種老人疾病有獨(dú)特的療效。每日餐飲根據(jù)老年人的生活習(xí)性及健康要求，科學(xué)搭配，營養(yǎng)膳食。我們采用醫(yī)院式的管理模式。,青龍山介紹,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),鄭州老年公寓項(xiàng)目點(diǎn)評,完善的服務(wù)設(shè)施為老年人創(chuàng)造條件、提供機(jī)會。全方位社區(qū)管理模式，使老年人與社會有更加廣泛的接觸、溝通和交流。定期組織和舉辦展覽展示、競技比賽、征文征畫、文藝表演、觀光旅游、考察訪問等各種形式的活動?，F(xiàn)有鄭州的老年公寓來看存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問題鄭州老年公寓的整體實(shí)力需要進(jìn)一步提高規(guī)模

26、小，資金投入嚴(yán)重不足老年公寓在貸款方面也存在著種種阻力。資金的不足限制了老年公寓進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)設(shè)施，在很大程度上阻礙了他們的進(jìn)一步發(fā)展。服務(wù)項(xiàng)目比較單一，層次不高在滿足老人生活、娛樂、休閑、健身、學(xué)習(xí)、醫(yī)療等方面的條件還不齊全，服務(wù)項(xiàng)目比較單一，層次不高。服務(wù)人員素質(zhì)不高在專業(yè)人員配套上，大多數(shù)老年公寓沒有配備或沒有意識到要配備具有專業(yè)護(hù)理、老年心理學(xué)、社會工作方面的專業(yè)人士的重要性，無法滿足老年人多方面的需求，服務(wù)質(zhì)量、管理水平也難上更高的檔次。,案例小結(jié),非完善的老年社區(qū)，僅是注重配套，戶型設(shè)計上、戶型排布上有不合理之處,在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，僅有個別經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的發(fā)展商開發(fā)了老年社

27、區(qū)，并投入了大量的資金,雖然目前的老年社區(qū)都不夠成熟，但發(fā)展商已經(jīng)開始具有開發(fā)成熟社區(qū)的意識,緣由在人口老齡化下，發(fā)達(dá)國家中單一的養(yǎng)老院向系統(tǒng)、多元化養(yǎng)老社區(qū)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)成為一種趨勢,美國的太陽城,日本的港北新城,荷蘭的弗萊德利克斯堡,系統(tǒng)、規(guī)模化的老齡產(chǎn)業(yè)、聚集性的養(yǎng)老城、異地養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)成為養(yǎng)老模式發(fā)展的新趨勢。,國際上養(yǎng)老社區(qū)大致分為以下幾類：,西方發(fā)達(dá)國家老年社區(qū)，在政府福利制、老年住宅體系完善及適度的政策優(yōu)惠保障下發(fā)展的,西方發(fā)達(dá)國家老年住宅發(fā)展目前處在第三個階段，充分體現(xiàn)其人性化設(shè)計理念和區(qū)別對待的關(guān)懷模式，普通化和社區(qū)化發(fā)展成為新的熱點(diǎn)。,國外老年社區(qū)產(chǎn)生機(jī)制,政府大力扶持老年社區(qū)

28、的發(fā)展，政策、資金上大力支持,面向社會老年人，區(qū)域位置交通便利、環(huán)境優(yōu)雅,集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，老年社區(qū)建設(shè)較完善,老年社區(qū)完全社會化，處于成熟階段,人口結(jié)構(gòu)老齡化是導(dǎo)致老年社區(qū)出現(xiàn)的主要原因,3、國外典型老年公寓項(xiàng)目簡介,美國太陽城中心美國太陽城中心是美國較大的老年社區(qū)之一。太陽城中心從1961年開始開發(fā)建設(shè)，從一開始就規(guī)劃成為佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)。入住這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。社區(qū)內(nèi)設(shè)計建造了獨(dú)立家庭別墅、連體別墅、輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)、出租的獨(dú)立居住公寓等以適應(yīng)不同類型老人的要求。,社區(qū)有專為老年人考慮的建筑規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)

29、實(shí)現(xiàn)無障礙設(shè)計：無障礙步行道、無障礙防滑坡道，低按鍵、高插座設(shè)置，社區(qū)住宅以低層建筑為主。同時，社區(qū)內(nèi)的空間導(dǎo)向性被強(qiáng)調(diào)：對方位感、交通的安全性、道路的可達(dá)性均做了安排，實(shí)施嚴(yán)格的人車分流。在太陽城中心，老人們享受的康樂設(shè)施包括室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球的推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心、會議室和一個1萬平方英尺的劇場。還有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。根據(jù)美國一項(xiàng)調(diào)查表明，生活在這樣環(huán)境的老年社區(qū)中，老年人的平均壽命要延長十歲。,荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓較好地處理了獨(dú)立居住與方便交流的矛盾：老人雖然居住在獨(dú)立的公寓中，但從整個建筑

30、空間處理來講，他們感到和睦相處的融洽。這座建筑將三種元素結(jié)合在一起：建筑的城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。從外觀上體現(xiàn)老年公寓的安逸、寧靜和對自然的回歸。比如：曲面屋頂朝南一側(cè)安裝的太陽能集熱器體現(xiàn)了對綠色環(huán)境的熱愛。此外，通過通風(fēng)系統(tǒng)將建筑排出的熱氣進(jìn)行回收利用，雨水也被收集儲存在衛(wèi)生間中使用。整個老年人公寓包括22個相互連接的獨(dú)立單元。在主樓的頂層是一個公共活動區(qū)，包括有洗衣室、休息室、室內(nèi)游泳池(兼具鍛煉和治療作用)、健身中心和客房，由兩架樓梯和多部電梯提供上下樓服務(wù)，使老年人有進(jìn)行交流和鍛煉的機(jī)會。主樓底層有服務(wù)臺和大堂。每一個獨(dú)立的單元都有一個起居室、書房和至少一個陽臺。在這樣的公寓中

31、生活，老年人感到自由、舒適。,日本港北新城日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。由于日本的人工費(fèi)貴，日本住宅的技術(shù)和電器化程度很高。這特別體現(xiàn)在老齡人住宅和為老齡人提供的公用設(shè)施上，使得老齡人能夠在生活中充分實(shí)現(xiàn)自助和自理。比如，提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、提供具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產(chǎn)品。通過這三種老齡住宅產(chǎn)品在社區(qū)內(nèi)的共存，才可以形成滿足各類型老齡人基本生活需求的老齡人生活社區(qū)。當(dāng)然，在社區(qū)內(nèi)還需要提供完善的配套設(shè)施，用于滿足老年人在健康和精神方面的需求。老年人的日常生活相對單調(diào)，使得他們在精神方面的需求和滿足顯得十分

32、重要。日本港北新城把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，使老年人的生活更加活潑多彩。,注：（花園）、（遮蔭棚）、（餐廳）、（烤（烤肉園地）、(游泳池及按摩浴池),在設(shè)計過程中，設(shè)計師會根據(jù)老年人對設(shè)施的多樣化要求提供現(xiàn)代化的配套設(shè)施，滿足老年人日常生活和個人護(hù)理的需要，在某種意義上，生活環(huán)境的設(shè)計非常重要，應(yīng)該與設(shè)計方案融為一體。同時，也應(yīng)考慮到設(shè)計發(fā)揮老人余熱的環(huán)境，鼓勵老人充分發(fā)揮自己的余熱，使其盡享每天生活的樂趣。,老年社區(qū)不僅是為老人度假、生活所準(zhǔn)備的，其理念更多是父母子女52周末休閑、全家團(tuán)聚的度假地，其特色的休閑設(shè)施配套將大大增加項(xiàng)目吸引力。根據(jù)老年人需

33、求打造核心的功能體系和設(shè)施，但同時以溫馨親情的需求訴求點(diǎn)為線索，在規(guī)劃上導(dǎo)入度假概念，吸引年輕人到社區(qū)中來，將社區(qū)從單純性養(yǎng)老社區(qū)向悠閑康樂有突出亮點(diǎn)的社區(qū)轉(zhuǎn)變：多元化、現(xiàn)代的復(fù)合居住功能，關(guān)注人性化的細(xì)節(jié)完整的、可應(yīng)對緊急情況醫(yī)療服務(wù)功能系統(tǒng)豐富的、滿足不同需求的運(yùn)動娛樂配套功能,方便學(xué)習(xí)交流的、跟上時代節(jié)奏的環(huán)境和設(shè)施精神與價值訴求，老年服務(wù)計劃，滿足自我價值的實(shí)現(xiàn)，帶來年輕感覺59,中國人有很強(qiáng)的家庭觀念，落葉歸根，與子孫輩一起共享天倫之樂是許多老人的心愿。與美國不同，中國老年人有很強(qiáng)烈的對親情和家庭的情感需求。,主題地產(chǎn),主流市場,智友觀點(diǎn)2：以老年社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式

34、為主題，人群復(fù)合化發(fā)展，避免排他性,智友觀點(diǎn)3：需求的多元需要相應(yīng)的“配套設(shè)施的復(fù)合化、多層次”來滿足老年社區(qū)開發(fā)建設(shè)受老齡產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)制約，具有部分社會公益性、社會福利性。投資回收期一般較長，房地產(chǎn)的開發(fā)回報率彈性較大，其主要收益來自銷售租賃居住產(chǎn)品和各種形式的服務(wù)項(xiàng)目；醫(yī)療、保健設(shè)施投入是建立老年社區(qū)價值的基礎(chǔ)，如何與住宅開發(fā)銷售的節(jié)點(diǎn)相配合，合理安排節(jié)奏對項(xiàng)目至關(guān)重要。因此配套設(shè)施的合理投入及產(chǎn)品形式和開發(fā)規(guī)?？刂坪侠砜刂?，可使項(xiàng)目價值穩(wěn)定提升并維持項(xiàng)目的持續(xù)性經(jīng)營。,61,因?yàn)槔夏戤a(chǎn)業(yè)的較強(qiáng)的公益特征，可能得到政府、社會團(tuán)體、國內(nèi)外慈善機(jī)構(gòu)、甚至企業(yè)不同程度的資助、協(xié)作與政策性稅費(fèi)減免扶持

35、，因此，作為對國家政府和社會意義深遠(yuǎn)的項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)考慮在項(xiàng)目設(shè)計與運(yùn)營時，同時以現(xiàn)代老年人及其家庭為目標(biāo)客戶，通過營銷等手段使項(xiàng)目價值最大化地被感知，極致放大其社會傳播效應(yīng)，最大程度擴(kuò)大當(dāng)?shù)赜绊懛秶?在營銷過程中，加強(qiáng)與政府合作，適當(dāng)應(yīng)用政府影響力，擴(kuò)大營銷的社會公信力，提高項(xiàng)目形象。同時，可以提高政府部門的服務(wù)形象，有助于獲取政府優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與政府雙贏。,營銷前置，改變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，與政府部門合作營銷，放大社會傳播效應(yīng)，同時提高社會效益,鄭州市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)起步晚，起點(diǎn)低，最早的一家是于1996年成立的愛馨老年公寓，2000年前先后成立了十余家，除了因都市村莊并入城市，原有的鄉(xiāng)村敬老院改建為

36、面向社會經(jīng)營的社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)外，其它都是集體單位和民辦的。2000年后，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量增加較快。主要有四方面來源：2004年前后，政府立項(xiàng)規(guī)劃，投資興辦了河南省和鄭州市兩家規(guī)模大、投資高的示范性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如，中州養(yǎng)老家園、鄭州市老年公寓；一些醫(yī)院或機(jī)構(gòu)依托老年護(hù)理方面的優(yōu)勢，改建老年公寓或擴(kuò)建具有日常照料護(hù)理功能的老年康復(fù)機(jī)構(gòu)，如，青龍山老年公寓、鄭州市管理區(qū)鐵路分局醫(yī)院老年公寓；位于城區(qū)內(nèi)的原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院改建為社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如，管理區(qū)南五里堡敬老院；新成立了一批民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。,鄭州老年住宅發(fā)展歷程,2010年底全省有老年公寓468家，比2009年增加了49家，增長了10.5%，床位46287張，

37、比上年增加了5658張，增長了12%，年底入住32146人，入住率為69%。全省托老所有145家，床位有3443張。,鄭州老年住宅現(xiàn)狀,三、老齡人口需求分析,老齡人口需求分析,爸爸媽媽的群體特征：生在新中國，長在紅旗下；經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，沐浴過改革春風(fēng)；有著最包容最內(nèi)斂的感情，在如今的離婚排行傍上，很難尋到50年代人的蹤影對工作一絲不茍，為家庭犧牲自我，無論工作與家庭都有深重的責(zé)任感為工作、為家庭埋藏了自己對生活的興趣追求大部分積蓄投入在教育子女和贍養(yǎng)父母上他們獨(dú)有板正的氣質(zhì)和兼容的內(nèi)涵內(nèi)在需求：從工作、家庭的重壓中解脫出來，圓年輕時沒有機(jī)會實(shí)現(xiàn)的夢想滿足興趣愛好：三五友人相約琴棋書畫滿足生活理

38、想：夫婦兩人外出旅游，踏遍祖國的大江南北，放松休閑需關(guān)注點(diǎn)：閑下來的無所適從，失落感。需要多參加集體活動。,爺爺奶奶的群體特征：在三年自然災(zāi)害中餓過肚子，比其他人更強(qiáng)烈的珍惜糧食和生命認(rèn)為“小康”就是“樓上樓下，電燈電話”兒女身后依，孫兒膝下繞，即可笑口常開內(nèi)在需求：不求大富大貴、只求安安穩(wěn)穩(wěn)，衣食溫飽、全家安康。滿足興趣愛好：聽聽新聞、打打太極、釣釣小魚滿足生活理想：飲食起居能有無微不至的關(guān)懷，兒女子孫常來看看需化解點(diǎn)：孤獨(dú)無助、生活上不能自理、對死亡的心理恐慌，生活上、精神上應(yīng)給予無微不至的關(guān)懷,爺爺、奶奶，爸爸、媽媽，我們都需求：拋卻喧囂與蕪雜，尋找新世紀(jì)出則繁華，入則寧靜的“世外桃源”

39、生活滿足興趣愛好：豐富多彩的選擇與追求，充分發(fā)揮每個人的光和熱，能夠活到老學(xué)到老滿足生活理想：新鮮的空氣、溫暖的陽光，舒心的笑容。有愛、有自然，有生活。,五、產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議,我們通過案例的借鑒，對本案各類產(chǎn)品體系提出了以下建議：別墅：走高端路線，體現(xiàn)現(xiàn)代中式風(fēng)格公寓：“大而奢”的平層公館產(chǎn)品或不超過5層的電梯花園洋房小高層“小而精”的空中花園別墅在設(shè)計上，應(yīng)該考慮為老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽光和新鮮空氣；其次，考慮老人行動不便利，要有便于交往的公共空間。,體現(xiàn)社會責(zé)任感和公益性，倡導(dǎo)生態(tài)和諧老年社區(qū)生活！,建筑類型：現(xiàn)代獨(dú)棟、水畔聯(lián)體別墅、中式四合院以及四層電梯

40、公寓等。項(xiàng)目亮點(diǎn)：七個風(fēng)格各異的小區(qū)，約16萬平方米人工湖和75萬平方米的景觀綠地。全社區(qū)無障礙設(shè)計，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應(yīng)用于社區(qū)各項(xiàng)安全保障與服務(wù)設(shè)施。項(xiàng)目規(guī)模宏大，完善的醫(yī)療設(shè)施、全程教育等配套。項(xiàng)目引活水入園，將社區(qū)演繹成一個靜謐、幽雅的花園。打造了建筑面積8萬平米商業(yè)街，商業(yè)街內(nèi)設(shè)有大型購物中心,健康型老人住宅療養(yǎng)型老人住宅康復(fù)型老年住宅監(jiān)護(hù)型老人住宅護(hù)理型老人住宅集合式老人住宅,通過建筑類型的區(qū)別，豐富老年產(chǎn)品線，增加老年客戶的選擇性。,建筑組團(tuán)化：,老年公寓產(chǎn)品,規(guī)劃設(shè)計,園林景觀,配套設(shè)施,室內(nèi)裝修,分析內(nèi)容,1.社區(qū)規(guī)劃,建設(shè)具有東方人文色彩和濃郁古典

41、風(fēng)情，又具現(xiàn)代時尚感的、靜謐的居住氛圍。在考慮充分通風(fēng)、采光的基礎(chǔ)上，其建筑格局以“圍合狀”布置為主。圍合型空間可以充分提供公共交流的平臺，在建筑空間上充分賦予老年人交流和活動的平臺。l底層架空，景觀陽臺，露臺空間，屋頂花園，擴(kuò)大花園范圍。l以特色水文化為景觀概念，使親情睦鄰概念成為住宅主體。l比普通住宅相應(yīng)的提高日照標(biāo)準(zhǔn)。l可考慮結(jié)合門廳、過廳、電梯廳等設(shè)置各種公共交往空間，如“聊天角”、“休憩角”等。,潔凈清爽的外立面，較好的映襯了周圍的景致，且營造出安逸、私密的生活狀態(tài),l多功能綜合樓（老年大學(xué)、老年活動中心）；l配餐中心（就餐、配送）；l休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動）；l老年醫(yī)院及

42、護(hù)理院；l會所（游泳池、健身房、水療館、會務(wù)活動中心）；l商業(yè)街（設(shè)有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）；l風(fēng)雨連廊（公寓與公寓，公寓與會所、配餐中心、老年醫(yī)院及護(hù)理院之間相互連接）；社區(qū)活動廣場；停車場。,社區(qū)配套,綠色的園林景觀環(huán)境設(shè)計風(fēng)格，提高老人生活舒適度；,一般老年公寓的綠化面積要求較高約為45%以上。,社區(qū)綠化,綠化景觀,綠化率50%以上，以建公園的標(biāo)準(zhǔn)來美化社區(qū)，以東方古典園林常用的竹、松、梅、蘭、荷等為主，配假山、涼亭、池魚花鳥。這些植物的特質(zhì)高潔，使老人感覺親切，有歸屬感，睹物思人，更加堅定生活的信心。,景觀設(shè)計上體現(xiàn)人與自然的和諧，綠化軸線結(jié)合房屋布局，形成自

43、然流線；用水系將建筑群落聯(lián)會貫通，力求滿足都市人對郊外田園生活的向往，體現(xiàn)靜謐清新、花香四溢的田園生活。,綠化景觀,4、交通布局,人車分流，小區(qū)內(nèi)設(shè)無障礙環(huán)行步道社區(qū)入口處設(shè)在離公交車站較近的位置。,2、房間設(shè)計特色,樓宇公共設(shè)施,公寓樓：外墻立面用不同的色帶區(qū)別樓棟，會員佩戴的胸卡顏色與其所居住的公寓樓色帶顏色相一致；公寓大廳：每幢公寓大廳內(nèi)設(shè)有管家服務(wù)臺、書報架、沙發(fā)等；公寓走道：每層樓面走道內(nèi)設(shè)休息處，靠墻設(shè)雙排扶手，地面采用PVC卷材；電梯：每幢公寓設(shè)置公用電梯，電梯特配常規(guī)、特殊（低位）兩套操作按鈕；樓梯：每幢公寓兩頭各設(shè)有安全樓梯，每個樓梯口設(shè)樓層編號和EXIT標(biāo)志。,戶型建議,中

44、套房型平面圖1房2廳1衛(wèi)80平方米,小套房型平面圖1房2廳1衛(wèi)60平方米,親子住宅共居3房2廳,進(jìn)戶門：正副扇雙門；進(jìn)門處：設(shè)換鞋椅，椅高45厘米；電源開關(guān)：設(shè)置漏電、電涌保護(hù)總開關(guān)；電源插座離地60厘米，開關(guān)離地120厘米；地面：客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺鋪設(shè)地磚；臥室、書房鋪設(shè)木紋復(fù)合地板；墻壁：廚房、衛(wèi)生間鋪設(shè)磁磚，其余為環(huán)保內(nèi)墻涂料；推拉式門窗：雙層玻璃結(jié)構(gòu)；陽臺門下側(cè)特設(shè)換氣小窗；陽臺：超大設(shè)計（180厘米縱深）；衛(wèi)生間：地面采用電加熱采暖裝置；無菌材料制作的人性化扶手；隱蔽水槽式地漏裝置；采取太陽能加熱水集中供應(yīng)熱水；,室內(nèi)無障礙設(shè)施,家具應(yīng)從實(shí)用出發(fā)，宜少不宜多，家具外露部分應(yīng)盡量

45、減少棱角。床：床體高度可調(diào)節(jié)（45厘米、50厘米兩檔）；椅凳：符合人體工學(xué)設(shè)計，扶手特設(shè)拐杖放置孔；大號字電話：大號字體的撥號鍵盤，“一鍵通”功能設(shè)置；衛(wèi)生間：可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋。浴缸：不宜過高，要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全。廚房：整體（套）櫥柜設(shè)施；飲用水（凈水）、自來水分開安裝；緊急按鈕：客廳、床頭、坐便器邊、淋浴房內(nèi)、陽臺設(shè)有緊急按鈕，紅外線監(jiān)控：非常情況自動報警；,室內(nèi)無障礙家具,老年人通常喜愛簡潔、典雅、寧靜。室內(nèi)色彩要有利于老年人的心理與健康。一般宜采用淺色，如淺米黃、淺藍(lán)、淺灰等。淺米黃給人以溫馨舒適感，有利于心情放松，消除疲勞。淺藍(lán)則給人

46、以潔凈靜謐感，利于減緩心律疲勞，消除心情緊張。禁忌使用紅色，紅色會引起心律加速，血壓升高，不利于健康。,室內(nèi)裝修,室外無障礙設(shè)施,運(yùn)動休閑,文娛活動,老人更多的參與集體活動,一方面豐富了業(yè)余生活；另一方面增加了歸屬感。,室外無障礙設(shè)施,無障礙通道設(shè)計,105,1.樓梯踏步尺寸,對于老年人、及其他肢體靈活性受損的人，踏步高應(yīng)該在16cm以下，踏步頂面寬應(yīng)在30cm以上。踏步立面縮進(jìn)尺寸應(yīng)在2mm以下，否則容易絆倒老人。,2.樓梯照明,注意隱藏光源，不能直射人眼。照明光源應(yīng)該采用多燈形式，以防止踏步表面出現(xiàn)陰影或自身的投影。最理想情況是設(shè)置地?zé)簟?無障礙通道設(shè)計,106,3.樓梯扶手,在樓梯起始處

47、，扶手端部應(yīng)該延長200mm以上，否則易發(fā)生危險。,扶手的端部應(yīng)向墻壁或下方彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒。,輪椅設(shè)計,107,4.輪椅使用,從大廈入口到升降機(jī)、住宅單位、睡房、廚房和浴室各處的入口和通道，必須全無障礙，當(dāng)使用步行輔助器或輪椅時仍能使用所有地面若有不同高度，必須加設(shè)斜道、升降臺或升降機(jī)等門坎的設(shè)計，亦要以輪椅通過時不會翻側(cè)為原則體驗(yàn)者通過在不同材質(zhì)的地面上操縱輪椅來體會輪椅使用的感受。室內(nèi)鋪設(shè)地毯、及景觀中常見的礫石地面都是不適合輪椅使用的。,廚房、起居室設(shè)計,108,5.廚房,6.起居室,老人使用的沙發(fā)不宜過軟、過低。兩側(cè)的扶手最好是硬質(zhì)材料，供起身時撐扶。茶幾的高度不宜過低（

48、普通茶幾的高度在300450mm左右），且最好體型輕小，便于搬挪。,廚房的門安裝透視窗，方便觀察門后的情況加強(qiáng)中部櫥柜，水池下部留有輪椅插入或坐姿操作的空間將餐桌與廚房操作太聯(lián)系起來布置，可以使就餐操作流線連貫，方便老人的使用,109,7.衛(wèi)生間,老人手和手臂的力量和靈活性都有所下降，因此水箱沖水閥應(yīng)當(dāng)選用便于施力的杠桿式手柄老人都存在起身困難的障礙，因此坐便器坐圈可以較正常情況適當(dāng)調(diào)高老人如廁時常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好選用分體式坐便器或給恭桶外加背靠支撐。同時要求背蓋及蓋圈具有足夠的硬度所有地面，尤其是濕滑的浴室地面，都使用防滑地磚必須的扶手桿設(shè)置,硬件設(shè)計：衛(wèi)生間設(shè)計,110,8.洗浴室,洗浴空間考慮輪椅在其中移動、回旋的可能，同時為保護(hù)者留出活動空間。在浴缸旁加設(shè)一定寬度的坐臺，保證老人出入浴缸時一直保持坐姿，使身體和血壓穩(wěn)定。安裝合適的扶手。,硬件設(shè)計：衛(wèi)生間設(shè)計,老年公寓贏利模式O