房地產(chǎn)項(xiàng)目中的景觀成本管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目中的景觀成本管理今年的4月17號(hào)國(guó)家發(fā)布針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)十條，政策之嚴(yán)厲前所未有。執(zhí)行4個(gè)多月來，市場(chǎng)交易量一直低迷，未見有好轉(zhuǎn)趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)已形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)：這一輪宏觀調(diào)整政策短期內(nèi)不會(huì)退出，對(duì)市場(chǎng)和開發(fā)企業(yè)的影響將會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。一方面市場(chǎng)疲軟，一方面工程成本在增加。根據(jù)今年上半年的合同反映，今年的苗木市場(chǎng)出現(xiàn)大面積的材料上漲，部分用作地被的小苗漲幅高達(dá)50%。而人工費(fèi)在景觀成本中占有一半之多，雖然目前還沒真實(shí)上漲，但根據(jù)通貨膨脹的規(guī)律，用工成本增加是必然結(jié)果。這種市場(chǎng)不振成本上漲的現(xiàn)實(shí)不斷擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，促使企業(yè)面對(duì)更精細(xì)化的成本管理。也許有人認(rèn)為，在行情低迷時(shí)只

2、要通過提高產(chǎn)品的檔次和質(zhì)量就能贏得市場(chǎng)，事實(shí)上在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，想把成本上漲的壓力轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，只能加劇有價(jià)無市的局面，更難實(shí)現(xiàn)偏軟市場(chǎng)條件下快速銷售的目標(biāo)。因此，在當(dāng)前市場(chǎng)成交量急劇下跌的情況下，成本控制是增強(qiáng)贏利能力的致勝法寶，對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)最大。一、 制定合理的成本目標(biāo)精細(xì)化成本管理首先是制定合理的成本目標(biāo)。然而，根據(jù)多個(gè)知名公司的實(shí)踐來看，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也沒有劃一的價(jià)格。造價(jià)控制完全因地制宜，因時(shí)制宜，因公司制宜。大公司根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)，在原有的基礎(chǔ)上做加減法。小公司基本上就是拍腦袋，今年市場(chǎng)好成本增加一倍，明年市場(chǎng)不好就砍半。這里就存在一個(gè)邏輯：是為了成本而做景觀，還是為了景觀制定合

3、理的成本？景觀的成本如何制定？我們知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的景觀工程相較于其它類型的景觀更具有功利性。優(yōu)秀的景觀給客戶帶來的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，直接提升房屋售價(jià)。因此在一定程度上增加景觀投入，提升樓盤品質(zhì)，能夠帶來較大的經(jīng)濟(jì)收益。然而任何投入都有邊際效應(yīng)，當(dāng)追加的成本超出了客戶為此付出的心理價(jià)位，下單意愿降低，反而不利于銷售。由此看來景觀作為樓盤產(chǎn)品的附加值，必須以客戶的現(xiàn)實(shí)需求為目標(biāo)，量身定做，并根據(jù)景觀效果制定合理的成本目標(biāo)。根據(jù)客戶要求定制景觀有兩種方式，一種根據(jù)已研究確定好的產(chǎn)品，由經(jīng)驗(yàn)豐富的景觀設(shè)計(jì)師，選擇相匹配的景觀要素（水景、泳池、小品、綠化、草坪等），并根據(jù)這些景觀要素所占的比重，提出景觀成本

4、建議價(jià)。這種方式適用于成熟的地產(chǎn)公司，對(duì)客戶的研究非常成熟，并已形成完整的產(chǎn)品線框架。另一種方式適用于對(duì)市場(chǎng)還不確定，需要對(duì)客戶心理探索研究，稱之為客戶調(diào)研確定法。由策劃公司尋找目標(biāo)客戶群，景觀設(shè)計(jì)師準(zhǔn)備好各種景觀元素的圖片對(duì)客戶進(jìn)行接受度測(cè)試，由客戶直接決定景觀形象和投入成本。這種方式市場(chǎng)定位更精準(zhǔn)，但需要景觀設(shè)計(jì)師做大量的準(zhǔn)備工作：事前要對(duì)各種景觀進(jìn)行甄選，并針對(duì)本項(xiàng)目，根據(jù)不同的成本層次，形成幾個(gè)初步景觀方案。為了使測(cè)試結(jié)果更有代表性，經(jīng)測(cè)試的客戶需要達(dá)到一定數(shù)量。這種成本確定方式在操作的過程中投入的資金并不高，而且對(duì)后期的景觀設(shè)計(jì)有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用，唯一的缺點(diǎn)是需要比較長(zhǎng)的運(yùn)作時(shí)間。因此

5、，只要時(shí)間允許，后一種方式對(duì)產(chǎn)品定制的更有現(xiàn)實(shí)意義。以上兩種不同的方式實(shí)際上都貫穿同一個(gè)思想：產(chǎn)品定位決定了景觀形象，更直接地說是房屋售價(jià)決定了景觀成本。根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)10萬方的樓盤景觀面積約3萬方，20萬方的樓盤的景觀面積約7萬方。景觀面積占樓盤可售面積的30%左右，長(zhǎng)三角地區(qū)大城市的樓盤普遍已達(dá)萬元，而景觀造價(jià)根據(jù)不同的品質(zhì)，基本在300-700元間浮動(dòng)，核算到樓面售價(jià)中，景觀成本占0.9%-2.1%。根據(jù)蘇州萬科金域藍(lán)灣樣板區(qū)實(shí)踐來看，每平米投入700元已經(jīng)達(dá)到流水淙淙、綠樹成蔭的效果，環(huán)境非常宜人。而在一些縣級(jí)市或經(jīng)濟(jì)狀況不是很優(yōu)越的大城市，房?jī)r(jià)達(dá)5千左右，景觀投入300元，重點(diǎn)

6、景觀區(qū)的品質(zhì)也能得到保證。因此，在目前的市場(chǎng)行情下，景觀成本占房屋售價(jià)2%能被市場(chǎng)接受，是個(gè)合理的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)線下，增加景觀投入將帶來樓盤形象的極大提升，是質(zhì)的改變。對(duì)于精品樓盤和企業(yè)標(biāo)桿樓盤，因?yàn)槟繕?biāo)不在于市場(chǎng)，而在于樹立本企業(yè)品牌形象，景觀成本收益率讓位于形象塑造，成本2%法則不再適用，應(yīng)采用客戶調(diào)研確定法。二、設(shè)計(jì)階段的成本控制1、概念方案階段成本控制景觀方案決定了成本，而不同的用地條件和建筑的空間形態(tài)又決定了景觀方案。目前常見的建筑排列方式為圍合式、行列式、自由式。大高層住區(qū)一般采用圍合式和行列式布局較多，樓間距較大，在中心形成集中成片的公共綠地，人工造景受到的約束較小，景觀層次

7、分明，中心突出，能以少量的景觀亮點(diǎn)給人留下深刻的印象。而洋房和別墅類項(xiàng)目，容積率低，建筑密度高，多采用行列式布置，樓間距小，綠地較分散，集中的公共綠地少，多為宅前屋后的零星綠地。這類項(xiàng)目往往缺少景觀中心，而顯得每一部分都顯得零碎而平庸，這就要求每一部分都要作精品處理，成本分配也就顯得更關(guān)鍵。自由式布局常應(yīng)用于山地或地形復(fù)雜的用地，建筑與自然山水融合，自身的景觀條件非常優(yōu)越，景觀需要整理地形，引入觀景線、透景線，讓人造景觀與自然景觀融為一體，軟景比硬景更占優(yōu)勢(shì)。不同的景觀元素單方成本不同。在限額成本的要求下，成本管理就是景觀要素的管理。在概念方案階段主要控制景觀節(jié)點(diǎn)的數(shù)量、位置和等級(jí)、軟硬景比例

8、、水景面積、數(shù)量和形式、疏林草地和密林的比例。一般住區(qū)中有“小區(qū)-組團(tuán)”兩級(jí)結(jié)構(gòu)，一級(jí)景觀節(jié)點(diǎn)通常為三個(gè)：主入口、核心景觀、軸線景觀節(jié)點(diǎn)。二級(jí)景觀節(jié)點(diǎn)是指組團(tuán)中心，一般根據(jù)組團(tuán)的數(shù)量而定；三級(jí)景觀節(jié)點(diǎn)根據(jù)空間大小和服務(wù)半徑，分散布置在宅間。在設(shè)計(jì)過程中，對(duì)一、二級(jí)景觀節(jié)點(diǎn)的品質(zhì)要求必須貫徹始終，確保樓盤品質(zhì)不走樣。景觀成本中硬質(zhì)面積小但造價(jià)高，一般占整個(gè)造價(jià)的50%左右，因此有效控制成本就必須安排合理的軟硬景比例。根據(jù)實(shí)際調(diào)查和室外空間使用分析，硬質(zhì)鋪裝面占景觀面積20%為宜，樓盤的目標(biāo)客戶群不同上下浮動(dòng)5%。針對(duì)首次置業(yè)的樓盤，戶型面積較經(jīng)濟(jì)，戶數(shù)較多，而且小孩出生較集中，需要多一些室外活動(dòng)

9、空間。改善型置業(yè)樓盤中，戶型面積大，戶數(shù)少，人口少，子女以青少年為多，客戶更傾向于安靜的生活空間，因此除了設(shè)置位置合理的體育活動(dòng)場(chǎng)地外，硬質(zhì)鋪裝面積下調(diào)，應(yīng)避免大面積的鋪裝廣場(chǎng)。水景根據(jù)形式不同可分為硬質(zhì)水景和軟質(zhì)水景。硬質(zhì)水景一般作為入口處或廣場(chǎng)上的點(diǎn)景。鋼筋混凝土為底，表面裝飾大部分采用高檔石材，并配以各種趣味小品。這種形式的水景單方造價(jià)高，應(yīng)嚴(yán)格控制其數(shù)量。軟質(zhì)水景通常是依據(jù)場(chǎng)地內(nèi)原有的水文條件，因地就勢(shì)挖湖堆山而形成。也有純?nèi)斯ぴ旌纬傻?。這種形式的水景面積大、池底鋪了膨潤(rùn)毯，水系自我凈化能力強(qiáng)，單方造價(jià)低，景觀效果好。在有可利用水源的條件下，應(yīng)積極倡導(dǎo)。除了就近的河湖水系可以作為水

10、源考慮外，雨水收集和中水回用將是水源的新選擇。景觀塑造的是室外空間的性格，營(yíng)造不同的空間，或郁閉或開敞，給人以不同的空間感受是它的目的。而空間限定離不開樹木，尤其是大樹。綠化的成本大部分都在于大樹，同樣面積的土地，栽一棵大樹和只種植一片草坪的成本比大約是8:1。因此合理的樹群位置和面積不僅僅影響景觀效果，也決定了成本分配是否合理。由于不同的樹種，價(jià)格差異很大，這部分的成本在概念方案階段需要有初步設(shè)想，擴(kuò)初階段可以根據(jù)苗木市場(chǎng)情況作動(dòng)態(tài)調(diào)整。2、深化方案階段成本控制根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書要求，設(shè)計(jì)方提供的深化方案階段性成果應(yīng)包括投資估算，但因?yàn)殚L(zhǎng)期脫離施工現(xiàn)場(chǎng)和材料市場(chǎng)，這個(gè)投資估算參考的意義不大。景觀

11、設(shè)計(jì)師應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和設(shè)計(jì)成果完成投資估算編制。管理體系完善的地產(chǎn)公司可以建立知識(shí)資料庫，所有經(jīng)過實(shí)踐的景觀元素在竣工后由景觀設(shè)計(jì)師錄入資料庫，詳細(xì)信息包括：平立剖詳圖、主要材料、建成時(shí)間、結(jié)算成本、現(xiàn)場(chǎng)效果照片、周圍環(huán)境描述。這將為新項(xiàng)目的投資估算提供現(xiàn)實(shí)依據(jù)。深化方案投資估算與成本目標(biāo)誤差小于5%的情況下，進(jìn)入審批程序，成本核算部針對(duì)投資估算進(jìn)行復(fù)核，并提出下階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)意見，確保成本分配方案合理、有效。3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本控制擴(kuò)初設(shè)計(jì)是對(duì)方案的細(xì)節(jié)研究和落實(shí)。設(shè)計(jì)方提交包括園建、結(jié)構(gòu)、種植、亮化、給排水各專業(yè)的CAD圖紙，成本部核算部根據(jù)圖紙核算工程量，檢驗(yàn)景觀設(shè)計(jì)是否滿足成本要求。景觀

12、設(shè)計(jì)師根據(jù)成本部提供的工程預(yù)算，對(duì)具體的工程做法提出合理化建議，調(diào)整成本結(jié)構(gòu)。擴(kuò)初階段調(diào)整成本結(jié)構(gòu)的中心思想是改變硬質(zhì)部分的材料和工程做法，降低這部分的投入，確保綠化效果。 硬質(zhì)部分石材的價(jià)格與產(chǎn)地、品名、厚度、面層類型有關(guān)，同樣的品種，進(jìn)口的比國(guó)產(chǎn)的貴一倍，山東的比福建的貴20%。磚材中舒布洛克磚比普通水泥磚貴一倍，陶土磚比舒布洛克磚貴50%。高檔樓盤中應(yīng)杜絕普通水泥磚，即使是通體水泥磚，在使用一段時(shí)間后，也難免脫色的結(jié)果，耐久性差。 一般花崗巖路牙造價(jià)45-60 元/米左右，混凝土預(yù)制路牙造價(jià)20-35 元/米左右。施工工藝中異形石材鋪貼因?yàn)楝F(xiàn)場(chǎng)切割量大，人工費(fèi)貴一倍。構(gòu)筑物表面裝飾石材濕

13、貼會(huì)出現(xiàn)泛堿現(xiàn)象，為避免泛堿影響觀感，有點(diǎn)掛、干掛和密封三種處理方法。 軟景部分同樣，在植物選擇上景觀設(shè)計(jì)師應(yīng)根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)行情，避免使用稀缺性樹種。但一級(jí)節(jié)點(diǎn)的綠化需要在效果和價(jià)格上權(quán)衡。價(jià)格不是太離譜的情況下，應(yīng)該保證原設(shè)計(jì)要求。在限額成本下，調(diào)整次要景觀樹種，保證整體綠量。 微地形處理現(xiàn)代住區(qū)樓間大部分都有地下車庫，70%的景觀座落在地庫頂板上，景觀覆土厚度是地庫荷載記算的關(guān)鍵。而豎向是景觀的靈魂，如果沒有豎向設(shè)計(jì)就沒有景觀可言。那么，地庫頂板上堆土坡的經(jīng)濟(jì)性就是成本控制必須研究的課題，是用輕質(zhì)材料作為填充物堆坡，保證地庫頂板荷載不因造地形而改變，還是全部自然土壤堆坡，地庫頂板結(jié)構(gòu)局部加強(qiáng)

14、？根據(jù)研究，采用輕質(zhì)陶粒造地形有利于增強(qiáng)土壤透氣透水性，但成本高于結(jié)構(gòu)加強(qiáng)的方案。全部自然堆土經(jīng)濟(jì)性略好于陶粒填充造坡，但對(duì)豎向設(shè)計(jì)前后一致性要求很高。而地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃非常緊湊，往往在景觀概念方案結(jié)束后就需要向結(jié)構(gòu)與管線專業(yè)提交豎向設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)行地庫頂板荷載安全性計(jì)算。如果景觀深化方案設(shè)計(jì)中豎向有較大的調(diào)整，地庫結(jié)構(gòu)的安全性就得不到保障。尤其是建筑圖紙報(bào)批結(jié)束后，再調(diào)整結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將會(huì)帶來不必要的麻煩，而且引起設(shè)計(jì)變更費(fèi)用，對(duì)整個(gè)開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃和成本計(jì)劃不利。因此應(yīng)根據(jù)不同項(xiàng)目豎向設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度選擇合理的地庫覆土方案。4、施工圖及招標(biāo)準(zhǔn)備階段在擴(kuò)初成本指導(dǎo)意見下，施工圖階段對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)進(jìn)行深化，并完

15、成水、電、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、鋼結(jié)構(gòu)二次設(shè)計(jì)、雕塑小品二次設(shè)計(jì)。根據(jù)施工圖要求，對(duì)材料部品選型定板。由景觀設(shè)計(jì)師制定景觀材料與部品清單，會(huì)同成本經(jīng)理、景觀工程師對(duì)材料確認(rèn)封樣，大規(guī)格苗木選型定樣采用照片的方式，提交給材料采購部和現(xiàn)場(chǎng)施工。選型定板關(guān)系到最終的實(shí)施效果，也是成本動(dòng)態(tài)控制的關(guān)鍵。在大規(guī)格苗木定樣過程中，同規(guī)格的苗木價(jià)格也各有不同，跟樹型、冠型、形態(tài)有一定的關(guān)系，這方面的影響每株可能超過千元。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄

16、自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰“能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。 親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受