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文檔簡介
1、.,1,超高層建筑工程管理要點,.,超高層建筑界定,根據(jù)1972年國際高層建筑會議達成的共識,確定高度100m以上的建筑物為超高層建筑。,.,物業(yè)管理難點,存在著安全(設(shè)備、設(shè)施)、內(nèi)部交通、環(huán)境、能源消耗等多種難以妥善解決的問題, 耐久性及適用舒適等問題 對結(jié)構(gòu)、建筑、機電、暖通、電梯等專業(yè)的要求高。,.,物業(yè)工程管理、維護問題,一些超高層大樓都曾出現(xiàn)過斷電、跑水等事故。從管理上看除了做好預案,防止事故發(fā) 生和做好備用系統(tǒng)以外,一旦事故出現(xiàn),如何搶救,是否有一位掌握全局、了解本系統(tǒng)一切 細枝末節(jié)的人十分重要。 我司管理的上海金茂大廈的管理層,就曾對沒有一位掌握該建筑14000多個閥門 的人感
2、到十分遺憾。,.,超高層建筑特點,樓高:超高層樓宇就像一條豎立起來的街道,本工程269米。 側(cè)向風:超高層建筑要承受側(cè)向的風力,一般說,在正常的風壓狀態(tài)下,距地面高度為10m處,如風速為5ms,那么在90m的高空,風速可達到15ms。若高達300-400m,風力將更加強大,即風速達到30ms以上時,大樓產(chǎn)生的晃動將十分劇烈。 沉降:大型建筑都存在沉降問題,.,物業(yè)工程管理(一),本269項目采用中央核心筒式布局,而筒體處于幾何位置中心。建筑的質(zhì)量重心、剛度中心和型體核心三心重合,保障了建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。 沉降觀測 沉降觀測:第一年觀測34次,第二年觀測23次,第三年后每年觀測1次,直至穩(wěn)定為止。
3、(建議:1、在施工合同中就明確沉降觀測內(nèi)容。2、預留沉降觀測點。)。,.,物業(yè)工程管理(二),沉降、側(cè)風對建筑及設(shè)備、設(shè)施的影響 預留孔:出墻管網(wǎng)預留孔過小,在建筑沉降中易造成出墻位置癟、折斷等的問題。 玻璃幕墻:因沉降、側(cè)風原因造成損壞,物業(yè)工程擬加強對其定期巡檢。 窗:因沉降、側(cè)風原因,易造成損壞,物業(yè)工程擬加強對其各種五金件的定期巡檢(建議開窗角度10度左右)。 水箱、管網(wǎng):水箱易造成破損、給、排水管網(wǎng)易造成跑水。 電梯:電梯的鋼纜會因時緊時松的受力不均受到傷害,并造成危險。 配電設(shè)備:主、干線受損。,.,物業(yè)工程管理(三),電梯在超高層建筑中,承擔著快速、高效、平穩(wěn)的將人員垂直運輸目的
4、樓層的任務(wù)。直接影響到建筑物的使用安全和經(jīng)營服務(wù)質(zhì)量 本269項目,電梯梯速分別為6M/s,4M/和3.5M/s都屬于高速電梯。 電梯管理難點 建筑沉降、側(cè)風對電梯運行安全及設(shè)備的影響 跑水、斷電對對電梯的影響 電梯舒適度對物業(yè)品質(zhì)的影響 維修、保養(yǎng)費用高對物業(yè)管理成本的影響 電梯維保費: 建議在購買/安裝合同中,增加就質(zhì)保期后維保費用、配件價格、維保質(zhì)量等內(nèi)容。,.,物業(yè)工程管理(四),超高層建筑由于其特殊的構(gòu)造和功能要求,致使其內(nèi)部火災荷載大,火勢蔓延迅速,人員疏散困難,救援難度大,形成重大火災的隱患大。 消防管理難點 二裝管理:建筑工程中使用防火材料、防火構(gòu)件、防火配件,裝修工程中采用不燃、難燃性建筑材料,易燃易爆場所強化通風,設(shè)置防爆電氣,使用不發(fā)火地面等。 設(shè)備管理:一是把火災控制在初始階段,包括安裝火災自動報警、自動滅火系統(tǒng),進行早期探測和初期撲救;二是把火災控制在較小范圍,在建筑物平面和豎向劃分防火分區(qū)和防煙分區(qū),在建筑物之間留有適當防火安全距離,切斷火災蔓延途徑,減小成災面積,便于實施救援。,.,物業(yè)工程管理(三),其他工程管理建議 屋面航燈:擬采用光控+時控,并采用高
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