超高層物業(yè)工程管理培訓

1、.,1,超高層建筑工程管理要點,.,超高層建筑界定,根據(jù)1972年國際高層建筑會議達成的共識，確定高度100m以上的建筑物為超高層建筑。,.,物業(yè)管理難點,存在著安全（設(shè)備、設(shè)施）、內(nèi)部交通、環(huán)境、能源消耗等多種難以妥善解決的問題， 耐久性及適用舒適等問題 對結(jié)構(gòu)、建筑、機電、暖通、電梯等專業(yè)的要求高。,.,物業(yè)工程管理、維護問題,一些超高層大樓都曾出現(xiàn)過斷電、跑水等事故。從管理上看除了做好預案，防止事故發(fā) 生和做好備用系統(tǒng)以外，一旦事故出現(xiàn)，如何搶救，是否有一位掌握全局、了解本系統(tǒng)一切 細枝末節(jié)的人十分重要。 我司管理的上海金茂大廈的管理層，就曾對沒有一位掌握該建筑14000多個閥門 的人感

2、到十分遺憾。,.,超高層建筑特點,樓高：超高層樓宇就像一條豎立起來的街道，本工程269米。 側(cè)向風：超高層建筑要承受側(cè)向的風力，一般說，在正常的風壓狀態(tài)下，距地面高度為10m處，如風速為5ms，那么在90m的高空，風速可達到15ms。若高達300-400m，風力將更加強大，即風速達到30ms以上時，大樓產(chǎn)生的晃動將十分劇烈。 沉降：大型建筑都存在沉降問題,.,物業(yè)工程管理（一）,本269項目采用中央核心筒式布局，而筒體處于幾何位置中心。建筑的質(zhì)量重心、剛度中心和型體核心三心重合，保障了建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。 沉降觀測 沉降觀測：第一年觀測34次，第二年觀測23次，第三年后每年觀測1次，直至穩(wěn)定為止。

3、（建議:1、在施工合同中就明確沉降觀測內(nèi)容。2、預留沉降觀測點。）。,.,物業(yè)工程管理（二）,沉降、側(cè)風對建筑及設(shè)備、設(shè)施的影響 預留孔：出墻管網(wǎng)預留孔過小，在建筑沉降中易造成出墻位置癟、折斷等的問題。 玻璃幕墻：因沉降、側(cè)風原因造成損壞，物業(yè)工程擬加強對其定期巡檢。 窗：因沉降、側(cè)風原因，易造成損壞，物業(yè)工程擬加強對其各種五金件的定期巡檢（建議開窗角度10度左右）。 水箱、管網(wǎng)：水箱易造成破損、給、排水管網(wǎng)易造成跑水。 電梯：電梯的鋼纜會因時緊時松的受力不均受到傷害，并造成危險。 配電設(shè)備：主、干線受損。,.,物業(yè)工程管理（三）,電梯在超高層建筑中，承擔著快速、高效、平穩(wěn)的將人員垂直運輸目的

4、樓層的任務(wù)。直接影響到建筑物的使用安全和經(jīng)營服務(wù)質(zhì)量 本269項目，電梯梯速分別為6M/s,4M/和3.5M/s都屬于高速電梯。 電梯管理難點 建筑沉降、側(cè)風對電梯運行安全及設(shè)備的影響 跑水、斷電對對電梯的影響 電梯舒適度對物業(yè)品質(zhì)的影響 維修、保養(yǎng)費用高對物業(yè)管理成本的影響 電梯維保費： 建議在購買/安裝合同中，增加就質(zhì)保期后維保費用、配件價格、維保質(zhì)量等內(nèi)容。,.,物業(yè)工程管理（四）,超高層建筑由于其特殊的構(gòu)造和功能要求，致使其內(nèi)部火災荷載大，火勢蔓延迅速，人員疏散困難，救援難度大，形成重大火災的隱患大。 消防管理難點 二裝管理：建筑工程中使用防火材料、防火構(gòu)件、防火配件，裝修工程中采用不燃、難燃性建筑材料，易燃易爆場所強化通風，設(shè)置防爆電氣，使用不發(fā)火地面等。 設(shè)備管理：一是把火災控制在初始階段，包括安裝火災自動報警、自動滅火系統(tǒng)，進行早期探測和初期撲救；二是把火災控制在較小范圍，在建筑物平面和豎向劃分防火分區(qū)和防煙分區(qū)，在建筑物之間留有適當防火安全距離，切斷火災蔓延途徑，減小成災面積，便于實施救援。,.,物業(yè)工程管理（三）,其他工程管理建議 屋面航燈：擬采用光控+時控，并采用高