銷售百問百答

1、.華中模具城營銷管理手冊目 錄一、華中模具城營銷百問2（一）重難點(diǎn)問題：2（二）業(yè)務(wù)性問題：6（1）公司簡介6（2）區(qū)域配套6（3）項(xiàng)目規(guī)劃8（4）項(xiàng)目建筑9（5）項(xiàng)目工程10（6）項(xiàng)目戶型10（7）物業(yè)管理11（8）銀行貸款12二、咨詢管理12（一）銷售顧問工作流程12（二）銷售顧問必備技能14（1）第一印象的重要性15 （2）約見技巧15 （3）服務(wù)技巧15（三）提高電話營銷簽約率的技巧16（四）提高當(dāng)面咨詢簽約率的技巧25三、銷售人員行為規(guī)范28（一）言行舉止28（二）禮貌用語30（三）接聽電話31（四）售樓接待廳用品32（五）早會(huì)32（六）值班銷售代表崗位責(zé)任32（七）客戶的歸屬33一

2、、華中模具城營銷百問 華中模具城營銷百問是湖北婺商模具城開發(fā)有限公司的營銷寶典?！鞍賳枴贬槍蛻籼岢龅碾y點(diǎn)問題和一般業(yè)務(wù)性的問題，為每一個(gè)營銷人員提供統(tǒng)一有效地應(yīng)對方法。它既可以幫助營銷人員實(shí)現(xiàn)成功營銷，也會(huì)給客戶留下專業(yè)、信賴的品質(zhì)印象。（一）重難點(diǎn)問題： 1.問題類型：價(jià)格上能不能優(yōu)惠點(diǎn)？（對于你們的廠房成本價(jià) 格我們比較清楚，你們的價(jià)格太高了） 心理分析： 該類型客戶是行業(yè)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)豐富者，為價(jià)格敏感型客戶。他們?nèi)菀桌脤S房成本價(jià)格的熟悉程度來駁倒?fàn)I銷人員，形成心理優(yōu)勢，從而壓價(jià)購買。針對該類型客戶，不便直接在成本價(jià)格上和客戶辯駁，倘若在建造成本上和對方糾纏，無疑會(huì)陷入客戶的心里陷阱，同時(shí)

3、還易造成客戶對你的反感和不信任。因此，面對該類型客戶，要先肯定對方，緩解氣氛，讓客戶感到你和他是同一邊的，站在他的角度思考問題，最后利用價(jià)格分散法，對客戶強(qiáng)調(diào)隱形成本的價(jià)值，也就是項(xiàng)目核心價(jià)值能為他帶來的長遠(yuǎn)利益。 情景應(yīng)對： 看來您對建造廠房有著很豐富的經(jīng)驗(yàn)啊，十分了解廠房的成本構(gòu)成，但是我們?nèi)A中模具城可以為您帶來的財(cái)富價(jià)值卻不是可以用單純的成本來估算的。 就好像買商品房，您知道的，一般來說那些商品房成本也相差不到哪里去，但是為什么有的賣一兩萬一平，而有的只有五六千一平的呢？這其中的差價(jià)就是地段的原因了。我們?nèi)A中模具城就擁有天時(shí)地利的優(yōu)勢地段。我們項(xiàng)目位于孝南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)107國道東西兩側(cè)，從

4、項(xiàng)目地出發(fā)沿107國道往武漢方向前進(jìn)約5公里就進(jìn)入武漢東西湖區(qū)。距離武漢市中心35公里，距離天河機(jī)場30公里，均在半小時(shí)車程范圍內(nèi)，形成一個(gè)極其方便的交通網(wǎng)絡(luò)，不管是對您的貨運(yùn)還是您個(gè)人的出行都提供十分快捷的條件。當(dāng)今商場，時(shí)間就是金錢，如果您入住華中模具城，便利交通為您節(jié)省時(shí)間所帶來的財(cái)富也不是那些基本的成本可以估量的吧。 另外，華中模具城的工業(yè)能源也一應(yīng)俱全，水、電、油、氣、熱都能為您提供無憂的保障，還有政策和稅收的優(yōu)惠也為您入駐我們項(xiàng)目解決了后顧之憂。 您看，華中模具城有這么多的優(yōu)勢，都可以為您日后的發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐，帶給您不可估量的財(cái)富。 隨著日后孝南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的不斷興盛，我們項(xiàng)目

5、二期的價(jià)格絕對比現(xiàn)在要高一些，您是有眼光的企業(yè)家，就當(dāng)是投資也絕對有利可圖。我們這個(gè)價(jià)格絕對是物超所值！ 2.問題類型：你們公司以前做過哪些項(xiàng)目？（以前沒聽說過湖北婺商模具城開發(fā)有限公司??？） 心理分析： 該類型客戶為注重經(jīng)驗(yàn)型客戶，信賴工業(yè)園業(yè)內(nèi)名氣大的企業(yè)。對待該客戶我們不能糾纏在公司辦工業(yè)園的經(jīng)驗(yàn)上，而要轉(zhuǎn)而和他談公司的實(shí)力，最后依然落腳到項(xiàng)目的核心價(jià)值，以增強(qiáng)客戶的信心。 情景應(yīng)對： 華中模具城是我們湖北婺商模具城開發(fā)有限公司的第一個(gè)上馬樣板項(xiàng)目，正因?yàn)槭堑谝粋€(gè)項(xiàng)目，我們公司集強(qiáng)勢的人力、財(cái)力、物力于一身，重點(diǎn)打造這一項(xiàng)目。 我們公司注冊資金六千萬元人民幣，總投資超過15億元，它是湖北

6、省委省政府、孝感市委市政府、孝南區(qū)委區(qū)政府的大力支持下，成立的“華中模具第一城”。它并非是無源之水無本之木，湖北婺商模具城開發(fā)有限公司的背后有武漢金華商會(huì)的強(qiáng)力支持，我們董事長就是武漢金華商會(huì)的會(huì)長。 基于這樣的實(shí)力背景下，我們請的是杭州城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院來為華中模具城親自操刀設(shè)計(jì)，同時(shí)邀請的是最優(yōu)秀的策劃團(tuán)隊(duì)和建筑團(tuán)隊(duì)，我們的常務(wù)副總就在重慶做過一個(gè)同類項(xiàng)目西部模具城，豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)細(xì)致的管理保證了我們項(xiàng)目的產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)。 另外，從市場的角度來看，中部每年對模具的需求有100億元，這足以支撐進(jìn)駐我們項(xiàng)目的所有企業(yè)有足夠的業(yè)務(wù)空間；其次，從武漢周邊模具行業(yè)的發(fā)展水平來看，當(dāng)前湖北的模具行業(yè)應(yīng)

7、該還是一個(gè)起步階段，有很大的拔高空間，行業(yè)拔高后，無論是生產(chǎn)能力還是產(chǎn)品競爭力都將提高，從而保障我們獲取更大的市場空間；再次，從地方政府給予我們項(xiàng)目的政策支持來看，由于本項(xiàng)目是省、市、區(qū)三級重點(diǎn)項(xiàng)目，同時(shí)項(xiàng)目運(yùn)作成功以后對帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義，因此政府給予了一系列的優(yōu)惠政策這些政策涉及到入駐企業(yè)的方方面面，大到資金調(diào)配小到入駐企業(yè)的員工生活問題等等，都有很細(xì)致。入駐本項(xiàng)目的企業(yè)將享受到區(qū)財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)的模具產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金、鼓勵(lì)模具企業(yè)應(yīng)用先進(jìn)設(shè)備的設(shè)備購置補(bǔ)貼、模具企業(yè)創(chuàng)有創(chuàng)新獎(jiǎng)等等多項(xiàng)政府補(bǔ)貼。同時(shí)在政府的關(guān)懷下，銀行也會(huì)給予我們?nèi)腭v企業(yè)的經(jīng)營資金一個(gè)寬松的信貸條件。有的好市場、好的政策

8、、資金問題也解決了，那么我們項(xiàng)目做好就成了必然的結(jié)果了。 3.問題類型：我想直接買地，不需要你們的廠房，行不行？ 心理分析：該類型客戶為經(jīng)驗(yàn)老道型客戶，他類似的問題表明他深深地明白這塊地的價(jià)值所在，因此僅僅想做投資，節(jié)約成本，不想承擔(dān)廠房本身的成本價(jià)格。針對這一類型的客戶，需要使用價(jià)格對比法，使客戶明白，使用我們統(tǒng)一的施工隊(duì)建造廠房絕對要比用客戶自己的施工隊(duì)成本低，另外，統(tǒng)一施工建造的廠房比自己造的廠房要更符合工業(yè)園的規(guī)劃，利于長久發(fā)展。 情景應(yīng)對：我們?nèi)A中模具城擁有一流的施工隊(duì)伍，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，因此要比您自己另請施工隊(duì)伍成本要低，（客戶如果說我有自己的施工隊(duì)）即使是您有自己的施工隊(duì)，那么請他

9、們趕到這里施工，其交通、住宿和餐飲費(fèi)也是一筆不小的開支，此外，我們工業(yè)園的施工隊(duì)伍已經(jīng)熟悉園區(qū)廠房的建設(shè)，例如各種能源的接口標(biāo)準(zhǔn)等都十分清楚，如果您安排自己的施工隊(duì)?wèi)?yīng)該沒有我們幫您施工那么熟悉，其成本也很高。您是不是對我們廠房的結(jié)構(gòu)不太滿意呢？沒有關(guān)系，我們可以根據(jù)您的需求，為您進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計(jì)，為您建設(shè)滿意的廠房，這也是我們?nèi)A中模具城為企業(yè)服務(wù)的范圍之一。另外，整個(gè)項(xiàng)目的施工建設(shè)，并不是拿了地就結(jié)束了，從拿地開始項(xiàng)目還必須經(jīng)過報(bào)建、審批、施工等等一些列的程序。您必須組建團(tuán)隊(duì)，協(xié)調(diào)管理，把這一系列的程序完成需要大量的時(shí)間、精力和費(fèi)用。 總之，自購地建廠房的劣勢在于，一是非專業(yè)的房地 產(chǎn)開發(fā)商專

10、業(yè)能力不足；二是由于不專業(yè)，所有程序要從頭跑一遍浪費(fèi)時(shí)間和資金成奉；三是容易分散企業(yè)老板的精力；四是建成后廠房的養(yǎng)護(hù)成本很高；還有您單個(gè)企業(yè)不能形成像政府要求優(yōu)惠政策的團(tuán)體優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)鏈的集中度也不高。 所以以上因素考慮，還是直接買我們的廠房比較劃算。（二）業(yè)務(wù)性問題： （1）公司簡介1、華中模具城的開發(fā)商是誰？答：開發(fā)商是湖北婺商模具城開發(fā)有限公司，它注冊資金六千萬元人民幣，它是在湖北省、孝感市、孝南區(qū)等各級人民政府和領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下成立的。同時(shí)，它也是由武漢市金華商會(huì)鼎力支持下的公司，我們董事長就是武漢金華商會(huì)的會(huì)長。2、公司的發(fā)展規(guī)劃？答：公司是華中地區(qū)模具行業(yè)的聚合平臺(tái)，致力于整合華中地

11、區(qū)模具產(chǎn)業(yè)資源，提升華中模具產(chǎn)業(yè)行業(yè)競爭力，迎接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，塑造華中地區(qū)模具行業(yè)新形象。項(xiàng)目建成并投入使用后年產(chǎn)值將達(dá)到20億元以上，真正成為華中地區(qū)規(guī)模最大，產(chǎn)業(yè)最集中，影響力最大的華中模具第一城。3、入駐華中模具城政府有哪些優(yōu)惠政策？答：1、入駐企業(yè)從工業(yè)企業(yè)實(shí)際所得稅繳納年度起，前三年將企業(yè)實(shí)際繳納的所得稅地方分成部分全額獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)，第45年按照50%獎(jiǎng)勵(lì)；2、入駐企業(yè)免收各種行政性收費(fèi)，事業(yè)性收費(fèi)減半征收，經(jīng)營性收費(fèi)協(xié)商征收，保證項(xiàng)目落戶快、建設(shè)快、投產(chǎn)快、見效快。3、入駐華中模具城的企業(yè)全部享受孝南區(qū)政府推行的“一牌”（企業(yè)保護(hù)牌）、“兩卡”（收費(fèi)明白卡、業(yè)主綠卡）、“三集中”（集中審

12、批、集中收費(fèi)、集中執(zhí)法）管理制度，使企業(yè)手續(xù)審批最快、經(jīng)營成本最低、經(jīng)濟(jì)效益最高。4、入駐華中模具城針對模具產(chǎn)業(yè)政府有哪些優(yōu)惠政策？答：1、區(qū)財(cái)政從工業(yè)經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)資金中單列模具產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金，主要用于培育、引進(jìn)、發(fā)展模具制造業(yè)。專項(xiàng)資金設(shè)立專戶，實(shí)行專款專用。2、鼓勵(lì)模具企業(yè)應(yīng)用先進(jìn)設(shè)備。企業(yè)購置國產(chǎn)的先進(jìn)設(shè)備，按設(shè)備款的7%給予獎(jiǎng)勵(lì)；購置進(jìn)口先進(jìn)設(shè)備，在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上再增加3個(gè)百分點(diǎn)給予獎(jiǎng)勵(lì)。3、鼓勵(lì)模具企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)。凡經(jīng)中國模協(xié)（技術(shù)委）認(rèn)定，對獲得具有國內(nèi)先進(jìn)水平的獎(jiǎng)勵(lì)3萬元，對獲得具有國際先進(jìn)水平的獎(jiǎng)勵(lì)5萬元；鼓勵(lì)模具企業(yè)申報(bào)省、國家科技項(xiàng)目。凡在省、國家立項(xiàng)的新產(chǎn)品試制計(jì)劃、國家重點(diǎn)

13、心產(chǎn)品計(jì)劃的模具分別獎(jiǎng)勵(lì)5、10萬元；鼓勵(lì)模具企業(yè)申報(bào)各級高新技術(shù)企業(yè)和高新技術(shù)研發(fā)中心。4、開展優(yōu)質(zhì)模具評選活動(dòng)。每年開展優(yōu)質(zhì)模具評選活動(dòng)，評選前十副優(yōu)質(zhì)模具，每副給予2萬元的獎(jiǎng)勵(lì)，并給予通報(bào)表彰。5、鼓勵(lì)模具企業(yè)引進(jìn)中高級模具技術(shù)人員（技工）和經(jīng)營管理人員，單人當(dāng)年繳納個(gè)人所得稅超過1萬元以上部分，區(qū)財(cái)政給予地方留成部分50%的補(bǔ)助。5、華中模具城的園區(qū)優(yōu)勢有哪些？答：1、大跨度、全框架、寬柱距、高凈空、無頂梁設(shè)計(jì)華中模具城所有建筑均采用全框架和無梁樓蓋技術(shù)，其中模具生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)區(qū)和中小型模具加工企業(yè)生產(chǎn)區(qū)廠房底層層高分別為7.5米和7米，完全按照模具行業(yè)業(yè)態(tài)實(shí)際空間需求設(shè)計(jì)。2、行業(yè)標(biāo)桿

14、由孝南區(qū)財(cái)政撥款投資建設(shè)設(shè)施最完備、設(shè)備最先進(jìn)、技術(shù)最先進(jìn)、專業(yè)化程度最高的模具生產(chǎn)力促進(jìn)中心，分設(shè)省級模具檢測中心和國家級模具重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室。3、模具材料集散中心黃石現(xiàn)有模具材料加工企業(yè)近300家，其中：鍛造企業(yè)270家、特鋼生產(chǎn)企業(yè)16家，2007年生產(chǎn)模坯模塊、鍛件鍛材等模具材料（黃石俗稱模具鋼）約40萬噸，品種規(guī)格上萬個(gè)，產(chǎn)品主要用于機(jī)電、輕工、家電、建材、塑料、橡膠、陶瓷、軍工等行業(yè)。通過第三方出口5000余噸，主要出口地為中東、西歐、印巴、東盟等20多個(gè)國家和地區(qū)。全國銷售網(wǎng)點(diǎn)600余個(gè)，占全國模具材料銷售的80%。目前華中模具城已經(jīng)與黃石模具材料協(xié)會(huì)合作，由黃石模具材料協(xié)會(huì)在華中模具

15、城建立一家大型模具材料超市，屆時(shí)所有入住本項(xiàng)目的模具企業(yè)將享受到最低廉的模具材料供應(yīng)價(jià)格和最完備的產(chǎn)品質(zhì)量保證。4、產(chǎn)業(yè)鏈完備，配套完善科學(xué)合理的功能分區(qū)和周密完善的產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，讓華中模具城不僅成為集模具產(chǎn)業(yè)的制造、加工、研發(fā)、檢測、設(shè)備供應(yīng)、材料配送、零配件銷售等完全產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)集聚地，而且還匯集了經(jīng)營管理、工商服務(wù)、行業(yè)交流、市場推廣、產(chǎn)品展示、金融結(jié)算、餐飲娛樂、酒店公寓等多方面的資源，建立銀行、通訊、郵政、物流、商務(wù)中心、星級酒店等一系列生產(chǎn)性和生活性的綜合配套服務(wù)體系。6、華中模具城有那些功能區(qū)？答：“華中模具城”共分為標(biāo)桿模具生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)區(qū)、中小型模具加工企業(yè)加工區(qū)、模具設(shè)備廠商

16、辦事處、模具材料加工配送倉儲(chǔ)區(qū)、模具檢測研發(fā)培訓(xùn)區(qū)、沿街配套商業(yè)區(qū)、管理辦公服務(wù)區(qū)七大功能分區(qū)；“華中模具城”將形成模具產(chǎn)業(yè)研發(fā)、制造、交易、培訓(xùn)、服務(wù)、行業(yè)交流六大中心；并為入駐企業(yè)打造電子商務(wù)、專業(yè)傳媒、市場交易、產(chǎn)業(yè)配套等四大服務(wù)平臺(tái)。（2）區(qū)域配套1、項(xiàng)目地理位置如何？答：華中模具城地處武漢北邊的孝南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的核心位置。孝南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于中部崛起的龍頭城市武漢1+8城市經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的重要城市孝感市。項(xiàng)目緊鄰正在建設(shè)的漢孝城際鐵路毛陳站，距武漢中心城區(qū)30余公里，距離武漢天河國際機(jī)場32公里。107國道橫穿項(xiàng)目，并與316國道永久線交匯與項(xiàng)目主入口；另外，京珠高速、滬蓉高速、漢十高速、漢孝

17、大道、硚孝高速、漢孝城際輕軌等多條交通干線縱橫交匯，組成了陸、鐵、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，無論是對您的貨運(yùn)還是個(gè)人出行都十分快捷。2、我們企業(yè)進(jìn)駐后你們有什么舉措嗎？答：我們項(xiàng)目的身份定位為模具行業(yè)的召集者，而且是一個(gè)負(fù)責(zé)任的召集者，所以在企業(yè)入駐后我們當(dāng)然會(huì)有一系列的舉措來幫助入駐企業(yè)共同把市場做大。首先，我們協(xié)同政府建立一個(gè)省級模具檢測中心和國家級的模具重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，我們這個(gè)檢測中心具備官方權(quán)威，也就是說凡是到我們這個(gè)檢測中心檢測合格的產(chǎn)品在法律上是得到認(rèn)可的。這樣可以大大減少企業(yè)由于檢測不權(quán)威造成的產(chǎn)品質(zhì)量糾紛。其次，我們會(huì)定期的在本項(xiàng)目內(nèi)部舉辦模具行業(yè)的大型會(huì)展。通過會(huì)展逐步把本項(xiàng)目變成一個(gè)交易

18、的實(shí)質(zhì)發(fā)生地，最終把華中模具城變成模具行業(yè)的交易基地。再次，我們在模具世界等專業(yè)雜志有長期的戰(zhàn)略合作協(xié)議，確保我們項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)的知名度。另外，我們將攜手中國模協(xié)、湖北模協(xié)、深圳模協(xié)等模具行業(yè)協(xié)會(huì)共同為入駐企業(yè)提供技術(shù)、信息、市場等方面的扶持，充分發(fā)揮我們行業(yè)召集者的身份作用為企業(yè)提供更多的服務(wù)。3、項(xiàng)目距離市中心、火車站、飛機(jī)場等主要地標(biāo)有多少公里？答：我們項(xiàng)目位于孝南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)107國道東西兩側(cè)，從行政歸屬來看，本項(xiàng)目隸屬于孝感；從地域來看，本項(xiàng)目更靠近武漢，從項(xiàng)目出發(fā)沿107國道往武漢方向前進(jìn)約5公里就進(jìn)入武漢東西湖區(qū)。距離武漢市中心35公里，距離天河機(jī)場30公里，均在半小時(shí)車程范圍內(nèi)。我們

19、項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢為：扼守107國道，占據(jù)華中工業(yè)長廊黃金樞紐，盡享“大武漢”同城效應(yīng)。4：你們環(huán)評手續(xù)做了嗎，我們企業(yè)進(jìn)駐后是否需要重新跑環(huán)評手續(xù)？答：我們的環(huán)評手續(xù)已經(jīng)全部通過，模具相關(guān)行業(yè)只需辦理“環(huán)評報(bào)告表”或“環(huán)評登記表”5、項(xiàng)目周圍的企業(yè)情況？答：項(xiàng)目周邊由南大開發(fā)區(qū)、毛陳鎮(zhèn)、臥龍鄉(xiāng)三部分組成，其中主要職能是“紙制工業(yè)、紡織工業(yè)、食品醫(yī)藥、金屬制造”等。6、企業(yè)進(jìn)駐后物流問題怎么解決？答：本項(xiàng)目交通便利，項(xiàng)目周邊316國道、107國道、京珠高速、滬蓉高速、漢十高速硚孝高速、漢孝城際輕軌等多條交通干線縱橫交匯，組成了路、鐵、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。物流貨運(yùn)無往不暢，交通優(yōu)勢十分突出。7、你們套型

20、結(jié)構(gòu)是什么樣的（或問是怎樣設(shè)計(jì)）的？答：我們工場的結(jié)構(gòu)是最符合模具行業(yè)使用的，加工區(qū)1層層高7.5米，專門考慮到了模具行業(yè)要裝桁車的要求，2層層高是4米，比一般住宅的層高要高1米，我們的門面一般為8米間距，工場內(nèi)跨度一般8米以上，而且基本沒有內(nèi)柱。設(shè)計(jì)有兩開間即8米的，三開間即24米的，客戶可以根據(jù)自身需要選擇各種開間要求的，如8米、16米、24米.8、企業(yè)進(jìn)駐后辦公是否和生產(chǎn)車間在一起？答：我們的生產(chǎn)區(qū)的廠房設(shè)計(jì)能夠滿足生產(chǎn)和辦公在一起，生產(chǎn)區(qū)戶型兩端專門設(shè)計(jì)了辦公室。充分確保企業(yè)生產(chǎn)和辦公不分離，提高管理效率。9、項(xiàng)目水、電氣收費(fèi)多少？本地用工情況如何，工資水平怎樣？答：1、水電氣優(yōu)勢孝南

21、水資源豐富，水質(zhì)符合工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活用水標(biāo)準(zhǔn)。城區(qū)建有水廠3座，日供水能力35萬噸。孝南處于華中電網(wǎng)核心地帶，境內(nèi)有500千伏變電站一座；220千伏變電站2座、110千伏變電站6座，35千伏變電站11座，電力供應(yīng)有保障力。川氣東輸工程已實(shí)現(xiàn)供氣。人才、人力優(yōu)勢教育資源豐富，擁有湖北工程學(xué)院、湖北職業(yè)技術(shù)學(xué)院、孝感工校、孝感第一技校、孝南職校等24所職業(yè)技術(shù)學(xué)校，常年招生規(guī)模達(dá)1.6萬人，能較好地滿足企業(yè)對技術(shù)人才的需求。勞動(dòng)力資源充足，共有農(nóng)村勞動(dòng)力30萬人，年轉(zhuǎn)移輸出15萬人以上。2、 員工工資一覽表普通工人熟練工人技術(shù)人員中層管理人員孝感在職人員最低工資標(biāo)準(zhǔn)9001000元/月120015

22、00元/月20003000元/月20003000元/月900元/月3、 水費(fèi)一覽表 單位：元/噸生活用水非生活用水生產(chǎn)行政商業(yè)建筑保險(xiǎn)業(yè)金融1.932.392.392.392.392.392.394、 電費(fèi)一覽表 單位：元/千萬時(shí)用電分類電度電價(jià)基本電價(jià)不滿1千伏110千伏2535千伏最大需求（元/千瓦月）變壓器容量（元/千瓦月）一、居民生活用電0.570.560.56二、一般工業(yè)及其他用電0.9650.9450.94其中：中小化肥生產(chǎn)用電0.530.510.505三、大工業(yè)用電0.6050.60.5853928其中：離子膜法燒堿生產(chǎn)用電0.5780.5730.5583928中、小化肥生產(chǎn)用電

23、0.3920.3870.3723928四、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用電0.5150.4950.496、天然氣費(fèi)一覽表 單位：元/立方工業(yè)用氣生活用氣商業(yè)用氣3.052.683.6510、項(xiàng)目有無停車場？答：項(xiàng)目道路規(guī)劃20米輔道，輔道兩側(cè)既方便停車又方便上下貨。11、停車場如何收費(fèi)？答：和市場價(jià)相符，不會(huì)因?yàn)楣I(yè)園內(nèi)部而提價(jià)。12、電表規(guī)格？答：自主據(jù)需申報(bào)。13、園區(qū)有寬帶嗎？怎么收費(fèi)？答：項(xiàng)目有寬帶，由電信部門統(tǒng)一收費(fèi)，建立用戶端以外的光纖網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)電視電話和數(shù)據(jù)傳輸?shù)摹叭W(wǎng)合一”。14、有線電視怎么收費(fèi)？答：由電視臺(tái)統(tǒng)一收費(fèi)，園區(qū)內(nèi)部不會(huì)增收額外費(fèi)用。 (3)項(xiàng)目規(guī)劃1、設(shè)計(jì)單位是誰？答：杭州市城市規(guī)劃

24、設(shè)計(jì)研究院成立于1985年，是經(jīng)國家建設(shè)部批準(zhǔn)的甲級規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，近三年來先后獲建設(shè)部優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)3項(xiàng)，浙江省優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)一等獎(jiǎng)5項(xiàng)，二等獎(jiǎng)5項(xiàng)，三等獎(jiǎng)8項(xiàng)，佳作獎(jiǎng)多項(xiàng)。2、項(xiàng)目分幾期開發(fā)?1期如何規(guī)劃？答：園區(qū)項(xiàng)目分三期開發(fā)，總規(guī)模1000畝，一期占地387.1畝，建筑面積22萬平米，二期占地306畝，三期占地258畝。3、項(xiàng)目的總建筑面積多少?1期的總建筑面積多少？答：項(xiàng)目總建筑面積約80萬平方米，一期22萬平方米。4、國有土地使用年限？答：國家規(guī)定，一般商業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)年限是40年，但是我們因?yàn)槭枪I(yè)用地性質(zhì)，所以大部分工場的產(chǎn)權(quán)都是50年，比其他項(xiàng)目商鋪40年產(chǎn)權(quán)的年限要多10年。新“物

25、權(quán)法”規(guī)定，產(chǎn)權(quán)期限滿了以后仍可繼續(xù)使用，只需向國家繳納相應(yīng)的土地使用費(fèi)。5、項(xiàng)目的道路寬度？答：項(xiàng)目內(nèi)主干道34.4米，次干道20米。6、1期綠化率？容積率？建筑密度？答：1期綠地率15%，容積率1 .17，筑密度是45%7、園區(qū)可有消防系統(tǒng)？答：在道路適當(dāng)位置設(shè)室外消防栓，設(shè)置間距不超過120米，保護(hù)半徑不超過150米。8、1期有多少出入口？答：2個(gè)主入口、1個(gè)次入口，保證園區(qū)內(nèi)物流、人流的暢通無阻。9、道路寬限及斷面設(shè)計(jì)如何？a、道路等級設(shè)計(jì)：主入口道路通過合理內(nèi)退形成弧形廣場，以便于吸納人氣和車流疏通。園區(qū)內(nèi)道路分為主干道、次主干道和一般道路三個(gè)等級，主干道寬度為16米（規(guī)劃道路按照要

26、求寬度為30米），次主干道寬度為1416米，其他建筑間通行道路為一般道路寬度為10-12米。道路兩側(cè)各留1米寬人行道并在人行道內(nèi)種植行道樹安排適度綠化。b、道路寬限設(shè)計(jì)：道路寬限設(shè)計(jì)不以人車分流為主要設(shè)計(jì)參照，而是充分考慮輕重車型分流、企業(yè)內(nèi)部自有車輛與外部物流車輛分流以及貨物短泊要求，道路交匯處以重型車轉(zhuǎn)彎半徑為準(zhǔn)。c、道路斷面設(shè)計(jì)：橫斷面設(shè)計(jì)上，所有道路中央均不設(shè)置隔離帶，道路中央一律取消綠化帶設(shè)置。規(guī)劃中支路按照一般雙幅道路處理，兩側(cè)以硬路肩分隔人行步道，其余次主干道按照單幅路處理，車輛通行道路與人行步道之間不留路肩，次干道人行步道處理為商業(yè)建筑形式的街面步道一條道路采用相同形式的橫斷面

27、。當(dāng)主干道、次主干道、一般道路在橫斷面形式或橫斷面寬度變化時(shí)，以交叉口或結(jié)構(gòu)物為起止點(diǎn)設(shè)過渡段。d、縱斷面設(shè)計(jì)參照城市規(guī)劃控制標(biāo)高、適應(yīng)臨倚建筑立面布置以及沿路范圍內(nèi)地面水的排除。注意與相交道路、街坊、廣場和沿街建筑物的出入口有平順的銜接。同時(shí)注意機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車混合行駛的車行道，最大縱坡不大于3%，以滿足非機(jī)動(dòng)車爬坡能力的要求。道路最小縱坡不小于0.5%。道路縱斷面設(shè)計(jì)在滿足城市各種地下管線最小覆土深度的前提下，盡量使土石方平衡。 10、園區(qū)有哪幾種監(jiān)控系統(tǒng)？答：園區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)有：全方位的攝像監(jiān)控系統(tǒng)、出入口管理系統(tǒng)、周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)。11、園區(qū)商業(yè)配套服務(wù)？答

28、：園區(qū)擁有4.3萬平米的商業(yè)區(qū)，商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、購物、酒店、銀行、通訊、物流、服務(wù)等多種完善的配套服務(wù)。12、廠房的面積區(qū)間？答：生產(chǎn)區(qū)的廠房的面積在500-6000平米，加工區(qū)的門店式工場面積為80-356平米。（4）項(xiàng)目建筑1、樓體為何結(jié)構(gòu)？基礎(chǔ)為何種基礎(chǔ)？答：樓體為框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)是預(yù)制管樁，根據(jù)地質(zhì)結(jié)構(gòu)和建筑的具體情況而定。2、樓板的厚度？答：樓板的厚度是：12公分。3、梁、柱設(shè)計(jì)有何特點(diǎn)？房間凈高度？答：本項(xiàng)目采用的是全框架、寬柱距、高凈空、無梁柱設(shè)計(jì)，廠房最高空間可達(dá)9米，普通廠房一層層高為7.5米，二層為3.6米。4、給排水管線的上水管和下水管分別為何種材料？答：給水為PPR管

29、，排水為PVC管。5、有無防水層？答：有，屋頂、衛(wèi)生間都設(shè)計(jì)有防水層。6、建筑的抗震等級？答：項(xiàng)目是7度抗震設(shè)防。根據(jù)建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，武漢市除黃陂區(qū)為六度以下不設(shè)防外，其他各區(qū)地震基本烈度為六度。而本項(xiàng)目為提高建筑品質(zhì)，抗震設(shè)計(jì)超過規(guī)定范圍，按照7度抗震設(shè)計(jì)。7、室內(nèi)多水房間的標(biāo)高較其它房間的標(biāo)高低是如何實(shí)現(xiàn)的（是否為降板）?答：多水房間樓板下調(diào)510公分。 8、空調(diào)水的排放是做如何處理的？答：空調(diào)水專用管道PVC25管收集冷凝水，排水采取雨污分流。9、頂層隔熱層是如何設(shè)計(jì)的？采用的是什么材料？答：屋頂采用SBS防水卷材；保溫層、防水層、鋼性層面。10、外立面是什么形式？答：外立面

30、顏色為銀灰色。11、樓梯間是怎么做的？答：樓梯走道是水泥地，搓毛找平。12、衛(wèi)生間的防水如何處理？答：衛(wèi)生間的防水為聚氨酯防水。13、園區(qū)的照明是怎么樣處理的？答：路燈照明。（5）項(xiàng)目工程1、層高是多少？答：加工區(qū)7.5米、設(shè)備區(qū)5.2米、鋼構(gòu)廠房12.5米。2、庭院型廠房的院子有多大？答：根據(jù)廠房面積不同院子面積從40平方到80平方。3、車道寬度為多少？答：園區(qū)內(nèi)道路分為主干道、次主干道和一般道路三個(gè)等級，主干道寬度為16米（規(guī)劃道路按照要求寬度為30米），次主干道寬度為1416米，其他建筑間通行道路為一般道路寬度為10-12米。（6）項(xiàng)目景觀1、華中模具城的景觀設(shè)計(jì)公司是誰？答：杭州城市規(guī)

31、劃設(shè)計(jì)研究院。杭州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院成立于1985年，是經(jīng)國家建設(shè)部批準(zhǔn)的甲級規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，近年來該院先后獲建設(shè)部優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)3項(xiàng)，浙江省優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計(jì)一等獎(jiǎng)5項(xiàng)，二等獎(jiǎng)5項(xiàng)，三等獎(jiǎng)8項(xiàng)，佳作獎(jiǎng)多項(xiàng)。通過二十年來的發(fā)展，杭州城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院已發(fā)展成為具有雄厚的技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，面向浙江、走向全國的甲級規(guī)劃設(shè)計(jì)院。2、華中模具城景觀的特色？答：規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的總體空間景觀結(jié)構(gòu)是以人、自然與城市建筑、環(huán)境有機(jī)融合為主旨建構(gòu)，通過景觀軸線、景觀節(jié)點(diǎn)、景觀界面、主體建筑與地標(biāo)、對景建筑與視線通廊、城市天際輪廓線以及環(huán)境小品等城市設(shè)計(jì)意象的要素來精心組織，從而形成豐富生動(dòng)的城市景觀。3、項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)的

32、總體思路？答：地塊內(nèi)一條景觀主軸，形成區(qū)域內(nèi)主要景觀視線。107國道與316永久線道路交叉口、商務(wù)辦公區(qū)廣場、配套商業(yè)區(qū)廣場、模具檢測中心廣場是本區(qū)內(nèi)的最重要的幾個(gè)城市型景觀節(jié)點(diǎn)，通過廣場、綠地、建筑的組合成為區(qū)域展示城市形象的重要窗口。（7）物業(yè)管理1、物業(yè)費(fèi)多少錢？答：暫定0.5元/平米，具體收費(fèi)情況根據(jù)物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)核定物業(yè)管理等級，最終由物價(jià)局確定。2、以后物業(yè)費(fèi)會(huì)不會(huì)漲？答：物業(yè)費(fèi)用漲價(jià)是由政府和物價(jià)局來決定的，后期會(huì)不會(huì)漲價(jià)要看當(dāng)?shù)氐氖杖胨郊拔飪r(jià)漲幅，開發(fā)商是沒有權(quán)利隨意調(diào)價(jià)的。3、物業(yè)包括哪些服務(wù)？答：保安、保潔、手續(xù)代辦、一站式商務(wù)服務(wù)4、房屋設(shè)計(jì)是不是可以變

33、更？有什么限制和手續(xù)？答：可以變更，內(nèi)墻可以任意隔，但不能破壞外墻承重結(jié)構(gòu)及立面構(gòu)架。5、客戶辦理入住時(shí)，開發(fā)商需提交兩書，你知道是什么嗎？答：房屋使用說明書和住宅質(zhì)量保證書。6、兩證如何辦理？答：交房后，業(yè)主可自行辦理兩證或交由開發(fā)商辦理兩證皆可。交由開發(fā)商辦理兩證，需交納一定金額的代辦費(fèi)，目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未定。7、購房后是否有保修期？答：根據(jù)房屋使用說明書住宅質(zhì)量保證書執(zhí)行。（9）銀行貸款1、按揭銀行？按揭年限？答：目前有工行、農(nóng)行、建行、交行等多家銀行為我們項(xiàng)目提供貸款，客戶可以自由選擇按揭銀行，按揭年限10年，首付50%。另外由于我項(xiàng)目是省市區(qū)三級重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，銀行政策很優(yōu)惠，你在這里買了

34、廠房不但可以提供按揭貸款；我們還可以幫您申請?jiān)O(shè)備購置貸款和經(jīng)營性貸款。2、付款方式？答：共有兩種。一次性付款和銀行按揭。具體情況和我們公司協(xié)商。3、還貸時(shí)逾期還款有違約處理嗎？答：貸款銀行會(huì)按借款合同的相關(guān)違約條款收取違約金。二、咨詢管理（一）銷售顧問工作流程 A電話咨詢流程 l、接聽電話 2、主動(dòng)報(bào)出公司名稱 3、簡要回答客戶的t題 4、了解咨詢者的基本信息 5、切入正題，了解咨詢者關(guān)注點(diǎn) 6、判斷是否屬于回避型問題 7、根據(jù)咨詢關(guān)注點(diǎn)簡要介紹產(chǎn)品特色 8、確認(rèn)咨詢者上門時(shí)間或下次回訪時(shí)間 9、結(jié)束談話，禮貌掛斷電話 10、填寫銷售顧問E報(bào)表，分析此次咨詢經(jīng)驗(yàn) 11、在前臺(tái)的咨詢量記錄表上記

35、錄該咨詢量 12、按期跟蹤回訪 B當(dāng)面咨詢流程 1、起身迎接咨詢者 2、作簡要詢問，與咨詢者握手、讓座、向咨詢者贈(zèng)名片，遞當(dāng)面咨詢表讓咨詢者填寫 3、給咨詢者倒水 4、快速瀏覽當(dāng)面咨詢登記表，了解咨詢者基本信息 5、了解咨詢者需求 6、根據(jù)咨詢需求有針對性地介紹相應(yīng)戶型 7、觀察咨詢者每一點(diǎn)反應(yīng) 8、運(yùn)用咨詢技巧，促使咨詢者簽約 9、如果未簽約，了解未簽約的原因及疑慮，再次進(jìn)行解答；同時(shí)確定再次上門時(shí)間 10、填寫銷售顧問咨詢?nèi)請?bào)表，總結(jié)此次咨詢的經(jīng)驗(yàn) 11、夾好當(dāng)面咨詢登記表并填寫咨詢量記錄表 12、按期跟蹤回訪 C跟蹤回訪流程 1、翻閱銷售顧問咨詢?nèi)請?bào)表 2、針對咨詢者關(guān)注的問題，準(zhǔn)各最佳

36、答案 3、回訪電話，做簡短自我介紹 4、利用技巧，邀請對方上門 5、確定對方承諾上門時(shí)間 6、結(jié)束交談，禮貌掛斷電話 7、填寫銷售顧問咨詢?nèi)請?bào)表（二）銷售顧問必備技能 （1）第一印象的重要性 直接印象：我們用產(chǎn)品以及服務(wù)營造一個(gè)絕佳的公共形象，但是一般人通常會(huì)從所接觸到該公司某一個(gè)員工的表現(xiàn)，對其所在的公司下判斷。若這個(gè)員工禮貌不周或效率欠佳，所造成的壞影響是我們做很多的工作都無法彌補(bǔ)的。 a.人與人之間的溝通之道 言談舉止：一個(gè)人素質(zhì)直接體現(xiàn)。一般人通常經(jīng)過接觸就馬上評估對方。如果不想別人誤會(huì)你的話，你應(yīng)該多加留意自己的言談舉止。有人把溝通的成功法則用下列公式表示： （技巧+知識）態(tài)度=成績

37、 用百分之百的態(tài)度來面對工作和生活，因?yàn)閼B(tài)度決定我們一生的高度。 b.銷售顧問形象 須著全套制服，佩帶工牌，女員工須化淡妝 目光親切，面帶微笑，使用禮貌用語 工作嚴(yán)謹(jǐn)、態(tài)度謙和。說話有條理，意思表達(dá)清楚，委婉，禁用服務(wù)忌語，不與來訪者發(fā)生語言沖突。 情緒飽滿，充滿熱情，有耐心，有責(zé)任心 禁止把招商傳單當(dāng)扇子。公司行政辦公資料、各類報(bào)表可放在桌上讓客戶隨意接觸?？蛻糇吆?，及時(shí)把咨詢椅擺放整齊。不要在前臺(tái)吃飯，吃零食。 電話：禁用公司電話撥打私話（特殊情況除外），禁打聲訊臺(tái)。接聽手機(jī)，須離開前臺(tái)。間接印象：電話服務(wù)是公司形象的一個(gè)重要組成部分，盡管客戶不能直接看到前臺(tái)工作人員的表情，但他們能感受得

38、到。要做到電話接聽具有專業(yè)水平，前臺(tái)工作人員除了要掌握電話接聽標(biāo)準(zhǔn)程序外，還得掌握一些對話技巧。 電話只能靠聲音溝通，不能運(yùn)用肢體語言、書寫和其它看的見的幫助，所以保持微笑接電話，讓客戶感受到我們的熱情。 a.咨詢電話技能 客戶了解我們公司的第一媒介就是前臺(tái)工作人員的聲音。因此工作人員在接電話時(shí)聲音必須清脆響亮，咬字清晰，富有朝氣和活力。 操作： 接起電話說：“您好，華中模具城。請問您需要什么幫助？?！?電話鈴響起兩聲后接起，三聲內(nèi)必須接起。 對方掛斷電話，我們才可掛斷電話。如果突然斷線，不管是哪一方原因，一定要先回?fù)苓^去，表示歉意，并繼續(xù)通話。 結(jié)束電話之前：“歡迎到我們公司現(xiàn)場咨詢。” 對

39、每一個(gè)咨詢電話，要盡量留下客戶的姓名和聯(lián)系方式，并作記錄 對咨詢電話要及時(shí)跟蹤（不超過2天） 對于咨詢電話，我們的最終目的是讓客戶到現(xiàn)場咨詢，因此我們要盡可能用最短的時(shí)間說服客戶到現(xiàn)場來（盡量控制在3分鐘內(nèi)）。不可以出現(xiàn)在電話里聊了十幾二十分鐘后沒有任何結(jié)果的狀況。 b.業(yè)務(wù)電話 找人：如果不在：“xx現(xiàn)在暫時(shí)不在，您有什么事，方便留言嗎？?！?辦理事務(wù)，如果部門不對：“這類事情由專門負(fù)責(zé)，請撥，找x小姐/先生。”不可說：“你打錯(cuò)了?！?c.打電話 “您好，我是華中模具城，請問?！?如果電話突然中斷，無論事情是否已經(jīng)說完，都要再撥一次，告訴對方，剛才電話出了故障，表示歉意，然后再結(jié)束對話?！?

40、d.電話咨詢技巧 v闡述產(chǎn)品的優(yōu)勢與特色 v不能采用一問一答的方式（回答1-2個(gè)問題后，要委婉地接過問話權(quán)并了解客戶信息） v把握一切機(jī)會(huì)邀請到公司或者招商中心現(xiàn)場咨詢 v時(shí)間控制在4-7分鐘 v不能有因?yàn)闃I(yè)務(wù)問題不熟練導(dǎo)致無法回答的現(xiàn)象 v留下咨詢者聯(lián)系方式并確認(rèn)回訪時(shí)間或上門時(shí)間 v不能在電話中一直同對方侃價(jià)格等敏感信息 v結(jié)束通話后及時(shí)記錄并準(zhǔn)備跟蹤 （2）約見技巧 一個(gè)來人的效果十人電話的效果。沒有客戶過來，無從更深入服務(wù)，更談不上簽約。所以來人的咨詢接待是非常重要的。 一定要注意到公司的方方面面：如公司及個(gè)人的衛(wèi)生，儀表，態(tài)度，產(chǎn)品以及服務(wù)的專業(yè)性，及接待人員對公司業(yè)務(wù)的了解程度。

41、專業(yè)知識和態(tài)度決定一切，真誠的態(tài)度將使客戶感動(dòng)。 （3）服務(wù)技巧 基本上客戶是通過廣告而來的，如果服務(wù)不到位，等于廣告費(fèi)沒有起到應(yīng)有的作用，是我們的重大損失。 對于前臺(tái)電話的接聽實(shí)行接聽人跟蹤責(zé)任制度，即接聽者對接聽的每一個(gè)電話（如詢問工業(yè)園區(qū)位、服務(wù)政策、物業(yè)管理及其它任何務(wù)）都需認(rèn)真做好記錄，根據(jù)記錄內(nèi)容，對于僅需要口頭回復(fù)的問題如不能當(dāng)場予以回答則要再接完電話后及時(shí)落實(shí)清楚并給予對方回復(fù)；對于屬于自身職責(zé)范圍內(nèi)的需具體處理的事物，則需將事務(wù)及時(shí)地、清楚無誤地轉(zhuǎn)交給具體負(fù)責(zé)人；對于重要或緊急的事務(wù)若通知不到相應(yīng)負(fù)責(zé)人，則立即向上級匯報(bào)，由上級將此事妥當(dāng)解決；對于不知該如何處理的事務(wù)，應(yīng)立即

42、向上級請示，務(wù)求將事務(wù)及時(shí)、妥善解決。 對于由上級或同事轉(zhuǎn)交待給自己的工作事務(wù)，應(yīng)予以及時(shí)處理并向相關(guān)人員（指客戶或事務(wù)的交待人）反饋，如對該項(xiàng)事務(wù)是否應(yīng)由自己處理持有疑義或認(rèn)為自己處理不了，應(yīng)及時(shí)向上級反饋。 了解同行，要盡可能多地獲知同行競爭對手，知己知彼，并將信息及時(shí)反映上級處理。（三）提高電話營銷簽約率的技巧 1、電話簽約技巧(A)接（打）電話前的準(zhǔn)備工作 1)明確電話咨詢的目的：了解客戶是否真正有購置廠房的欲望；疑慮或者拒絕購買本工業(yè)園廠房的原因；是否有從其他工業(yè)園的購買意向轉(zhuǎn)換為購買本工業(yè)園廠房的可能；品牌宣傳； 2)準(zhǔn)備好問的問題 問題要和購買廠房有關(guān)（漫無邊際的問題只能帶來更多

43、的麻煩） 確保你講的比客戶講的少 用婉轉(zhuǎn)的語調(diào)提出問題 先問一些明顯的問題，讓對方覺得輕松，便于談話繼續(xù)，當(dāng)對方顯露需求時(shí)你的問題就可以變得很明確 細(xì)心傾聽你得到的回答，客戶的回答會(huì)引導(dǎo)你提出其它的問題 一般情況下我們可以問 您能否談?wù)勀鷮Ρ竟I(yè)園的看法？ 您對工業(yè)園廠房有什么時(shí)候要求嗎？ 你看以下哪種廠房的戶型比較適合您？ 我為您詳細(xì)介紹一下我們能提供的服務(wù)和優(yōu)惠政策吧？ 3)設(shè)想客戶可能提到的問題并做好準(zhǔn)備 你們有沒有滿足要求的廠房？ 你們工業(yè)園有些什么能源接入？ 你們能提供什么樣的政策優(yōu)惠？ 廠房什么時(shí)候可以交房？ XX工業(yè)園也有類似的項(xiàng)目，費(fèi)用比你這邊低，價(jià)格能不能再優(yōu)惠一些？ 4)準(zhǔn)

44、備所需資料 工業(yè)園相關(guān)資料 客戶從事的行業(yè) 客戶從業(yè)經(jīng)歷 客戶的個(gè)性化要求 5）設(shè)想打電話時(shí)可能發(fā)生的事情可能發(fā)生的事情對策第一個(gè)接電話的就是要找的人要隨時(shí)準(zhǔn)備與客戶溝通電話需要轉(zhuǎn)接對其他人要禮貌客戶本人不在問清楚什么時(shí)候回來，再打過去客戶在休息或不方便談話首先表示歉意，然后約好時(shí)間準(zhǔn)時(shí)打過去其他可能發(fā)生的情況（B）電話咨詢過程中怎樣接近客戶？ 1）開場白可細(xì)分為： 問候 自我介紹 說明打電話的目的（引起對方興趣，這是重要的部分） 確認(rèn)對方是否有時(shí)間 探尋客戶的需求 2）電話交談中的黃金法則： 黃金法則1：跟客戶電話交談中一定要面帶微笑 微笑是一種有意識的輕松，友好禮貌的舉止會(huì)通過電話傳達(dá)給對

45、方 黃金法則2：盡快讓客戶進(jìn)入到談話中來 決不能讓客戶只做一名聽眾，不能只顧自己滔滔不絕 黃金法則3：要提問以了解對方 推銷人員一定要了解客戶，以取得下列資料： 需要客戶必須具備的東西； 希望客戶希望得到的東西； 時(shí)間客戶打算何時(shí)購買廠房； 金錢客戶的購買能力 黃金法則4：用你生動(dòng)的語言吸引客戶傾聽你們所講的內(nèi)容 黃金法則5：要時(shí)刻記住你打電話的目的 在電話交談中所有的話題都只為了一個(gè)目的：約客戶上門溝通 黃金法則6：當(dāng)客戶說”不”時(shí)，你就必須展開實(shí)質(zhì)性交談 客戶說”不”可能是個(gè)煙幕，對方可能對你的廠房以及提供的政策和服務(wù)不大滿意，也可能是曲解了你所提供的資料，這表示你應(yīng)該加倍努力，弄清客戶的

46、真正意圖，并設(shè)法使客戶滿意 3)應(yīng)對電話來訪的技巧 事實(shí)陳述：就算看不到對方，你的介紹也應(yīng)該有條有理 解釋說明：為什么你的工業(yè)園好呢？ 客戶利益：告訴客戶這個(gè)工業(yè)園本身的優(yōu)勢，以及能為他創(chuàng)造的價(jià)值。 4)工業(yè)園優(yōu)勢的要點(diǎn) 對方提問或講話后，稍作停頓，或重復(fù)一遍，這樣可以有時(shí)間考慮該怎么回答最好；詳細(xì)介紹工業(yè)園或服務(wù)的功能；最能提供有說服力的數(shù)字或案例；把自己講過的話歸納一下；證實(shí)對方接受了你的宣傳，認(rèn)為你的話有道理 5)客戶對項(xiàng)目的看法 通過電話中感受對方的語氣：有興趣或沒興趣 提問探尋：“我剛才介紹的這些服務(wù)與優(yōu)惠政策您感興趣嗎？” “這個(gè)廠房的硬件配置以及我們能提供的服務(wù)是否適合您呢？”

47、“您認(rèn)為什么樣的廠房最能滿足您所從事的事業(yè)的需要昵？” “不知道您近期有沒有打算物色一個(gè)工業(yè)園進(jìn)行您的投資呢？” “這樣一個(gè)既能滿足您所商需要，又能提供您所需服務(wù)的工業(yè)園，您有興趣實(shí)地考察一次嗎？” “我們想邀請您在某月某日對工業(yè)園進(jìn)行實(shí)地考察，您有興趣嗎？” 6)電話邀約客戶上門的技巧 電話中務(wù)必確認(rèn)對方上門的時(shí)間或下次方便聯(lián)系的時(shí)間，如“您看明天下午三點(diǎn)方便嗎”或“那這樣，明天下午兩點(diǎn)我同您去個(gè)電話，確認(rèn)您明天晚上是否有時(shí)間來我們公司” 第二次電話聯(lián)系時(shí)應(yīng)先將前一次同對方說過的話先行復(fù)述，如，“昨天您讓我今天下午兩點(diǎn)給您去個(gè)電話，確認(rèn)今晚您是否有時(shí)間來具體了解我們的服務(wù)，相關(guān)的資料我也給您

48、準(zhǔn)備好了，您看今天下午三點(diǎn)方便嗎？我在公司等您！” 如果對未能履約前來的客戶，應(yīng)及時(shí)同其進(jìn)行聯(lián)系，不能一開口就問其不來的原因，而應(yīng)先說明之前雙方的約定及自己等待的感受，然后稍做沉默，給客戶一種無形的壓力，最好讓客戶自己說明未能履約的原因，最后再進(jìn)一步邀約其上門。 如，“您好，李總，我是華中模具城的XX，昨天我們約好今天三點(diǎn)鐘您到公司進(jìn)一步了解工業(yè)園廠房，我將資料都準(zhǔn)備齊全了，而且還專門請了我們公司在XX方面的專家一起等您，希望對您的投資提出有價(jià)值的建議，可是，（微笑，等對方說話）您看這樣好嗎，今天下午三點(diǎn)您方便嗎？” 7)電話溝通技巧 自我介紹 提醒客戶上一次的行動(dòng) 對工業(yè)園或服務(wù)進(jìn)行補(bǔ)充宣傳

49、 觀察對方的反應(yīng)，最后確定是否購買 回答客戶最后的疑問 促成購買最后環(huán)節(jié)的完成 8)服務(wù)忌語 1、我不知道 2、不是告訴你了嗎 3、不行 4、你打錯(cuò)了 5、我這兒不能辦 6、哎 7、手續(xù)不全，回去辦去 8、吃飯了，不辦了 9、太晚了，明天再來吧 10、找領(lǐng)導(dǎo)說去 11、不信自己找人算去 12、走開！ 13、不管！ 14、別擠在這兒 15、你怎么不提前準(zhǔn)備好 16、上面不是寫著嗎？ 17、不是告訴你了嗎？ 18、沒到上班時(shí)間，你等著吧（C）遭到客戶拒絕時(shí)的應(yīng)付技巧 步驟1重復(fù)對方回絕的話 步驟2設(shè)法排除其他回絕的理由 步驟3就對方提出的回絕理由向?qū)Ψ竭M(jìn)行說服 完成這項(xiàng)工作有多種方式： 回敬法：將

50、回絕的真正理由作為你宣傳的著眼點(diǎn)，提出新觀點(diǎn) 比較法：用實(shí)例說明本工業(yè)因優(yōu)于其它同類工業(yè)園 “不錯(cuò)，只是”法：說明客戶觀點(diǎn)錯(cuò)誤之前先對客戶的觀點(diǎn)表示贊同，以緩和氣氛緊逼法：說明對方回絕的理由是不成立的，以獲得對方肯定的回答 客戶拒絕托辭回應(yīng)技巧實(shí)例 客戶“我沒有時(shí)間。” 方案l銷售顧問：“我理解，您的工作也挺緊張的，不過，我不會(huì)耽誤您太長時(shí)間，只需要3分鐘，也許您會(huì)發(fā)現(xiàn)我講的內(nèi)容對您會(huì)非常重要?！?方案2銷售顧問：“我明白，現(xiàn)在大家部面臨著挺大的壓力，何不利用這個(gè)機(jī)會(huì)休息幾分鐘聽我介紹一下我們的工業(yè)園的優(yōu)勢，也許您會(huì)感興趣呢？” 客戶：“我對你們這個(gè)工業(yè)園沒興趣?！?方案1：“是的，我完全理解

51、，對一個(gè)談不上相信或者手上沒有詳細(xì)資料的事情，您當(dāng)然不可能立刻產(chǎn)生興趣，有疑慮，有問題是理所當(dāng)然的，讓我為您詳細(xì)介紹一下吧?！?方案2：“我非常理解，要您對不知道有什么好處的東西感興趣實(shí)在是強(qiáng)人所難。正因如此，我才會(huì)跟您打這個(gè)電話，現(xiàn)茌我就向您介紹一下這個(gè)工業(yè)園的大概情況好嗎？” 客戶：“我現(xiàn)在沒有這么多錢?！?方案1：“是的，您所從事的行業(yè)需要較多的資金投入，一次性投入這么多錢確實(shí)有困難，但是我們這邊是能全程為您提供金融服務(wù)的。并且我相信這種有助您金增資的投資，是非常值得的?！?方案2：“其實(shí)我們給你報(bào)的價(jià)錢相對于平時(shí)沒做活動(dòng)時(shí)優(yōu)惠多了，如果您確實(shí)對這個(gè)工業(yè)園很感興趣，就應(yīng)該把握這次機(jī)會(huì)呀。

52、再說了，現(xiàn)在這個(gè)小小的投資，將來可能會(huì)帶給您無限量的回報(bào)呢。” 客戶：“讓我再考慮一下吧?！?方案l：“其實(shí)這個(gè)工業(yè)園能提供的產(chǎn)房、服務(wù)及價(jià)格您都已經(jīng)認(rèn)可了，請?jiān)试S我坦白問一句：您現(xiàn)在主要的顧慮是什么呢？” 方案2：“能告訴我您還需要考慮哪方面的問題嗎？ 客戶：“有興趣我會(huì)跟你們打電話的?！?方案l：“我們很歡迎您來電話，不過你看這樣會(huì)不會(huì)更方便些？你好好考慮一下，我后天中午跟您打電話確認(rèn)一下，您看X月X日X時(shí)這個(gè)時(shí)間方便嗎？” 方案2：“好啊，歡迎你來電話，你大概什么時(shí)候給我們打電話，我時(shí)間安排下？后天中午行嗎？(D)現(xiàn)場簽約技巧（來訪） a)必須在客戶進(jìn)入辦公室的第一時(shí)間對其打招呼，比如：“您好，是來咨詢的嗎？”即使在非常忙