置業(yè)公司精細化管理手冊2014

1、項目精細化管理辦法中鐵大橋局集團武漢置業(yè)發(fā)展有限公司2014年12月目 錄第一章 總 則2第二章 投資決策管理4第三章 組織管理7第四章 后臺管控11第五章 項目規(guī)劃及定位15第六章 報批報建及開工準備18第七章 工程建設(shè)管理23第八章 營銷管理35第九章 成本管理40第十章 設(shè)計管理46第十一章 招標管理53第十二章 合格供應商管理56第十三章 合同管理58第十四章 財務管理63第十五章 客戶關(guān)系管理69第十六章 考核與激勵管理73第十七章 審計監(jiān)督與檢查管理74第十八章 項目收尾和后評價管理77第十九章 黨群工作和文化建設(shè)78第二十章 綜合管理82附件87中鐵大橋局集團武漢置業(yè)發(fā)展有限公司

2、項目精細化管理辦法（試行）第一章 總 則第一條 為規(guī)范中鐵大橋局集團武漢置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱公司）房地產(chǎn)項目管理行為，健全項目管理體系，提高項目管理水平和盈利能力，根據(jù)中國中鐵股份有限公司（以下簡稱股份公司）、中鐵大橋局集團有限公司（以下簡稱集團公司）精細化管理精神，結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)特點及置業(yè)公司管理實際情況，制訂中鐵大橋局集團武漢置業(yè)發(fā)展有限公司項目精細化管理辦法（以下簡稱管理辦法）。第二條 本管理辦法適用于公司所屬房地產(chǎn)開發(fā)項目。公司制定的項目管理手冊、實施細則，作為執(zhí)行本辦法的配套文件。第三條 公司項目管理遵循“集約化、標準化、精細化、全員、全過程、全覆蓋”原則。第四條 標準化、

3、精細化突出體現(xiàn)在項目管理層級化、投資決策科學化、規(guī)劃設(shè)計系統(tǒng)化、成本管理動態(tài)化、營銷策劃精準化、客戶服務人性化、方案評審制度化、管理流程標準化、工作標準手冊化、管理責任矩陣化、督導檢查常態(tài)化、績效考核有效化、管理手段信息化等“13化”管理內(nèi)容。第五條 項目管理集約化突出體現(xiàn)在“12大集中”管控，包括：投資決策集中管理、規(guī)劃定位集中管理、工程設(shè)計集中管理、開發(fā)計劃集中管理、營銷策略集中管理、招標采購集中管理、目標成本集中管控、資金集中管理、合同集中管理、客服標準集中管理、階段性成果集中評審、督導檢查集中進行?！笆蟆奔泄芸貎?nèi)容明確置業(yè)公司本部對項目經(jīng)營管理關(guān)鍵點的控制力，實現(xiàn)項目管理由前臺管

4、理向后臺管控轉(zhuǎn)變，保證項目運行質(zhì)量。第六條 公司按照“一個品牌、兩級管理、三次開發(fā)、四大保障體系”的運營管理模式對開發(fā)項目實施分級管理。公司作為項目管理主責層，主要負責制定項目精細化管理相關(guān)辦法，指導、檢查和考核項目精細化管理各項工作，各項目公司（含項目部，下同）是項目管理的執(zhí)行層，應按照公司項目精細化管理各項辦法做好項目經(jīng)營管理各項工作。公司內(nèi)控審計部（運營管理部）是項目精細化管理的牽頭部門。 第二章 投資決策管理第七條 公司項目投資決策堅持“科學決策”的原則，根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，嚴格按照集團公司相關(guān)規(guī)定，跟蹤、確定房地產(chǎn)投資項目。 第八條 公司項目投資決策由公司本部組織實

5、施，公司經(jīng)營開發(fā)部為主責部門。第九條 項目投資管理職能公司各職能部門和項目公司在項目投資管理中的職責劃分參見表1表1：投資決策各部門工作責任矩陣序號工作職能必要工作事項經(jīng)營開發(fā)部產(chǎn)品設(shè)計部景觀裝飾部造價合約部計劃財務部工程技術(shù)部法律事務室辦公室項目公司1土地信息獲知土地市場信息收集土地信息推介2投資機會研判土地規(guī)劃條件摸底市場調(diào)查初步產(chǎn)品建議初步經(jīng)濟分析初步可行性評審3項目投資論證市場調(diào)查定位策劃概念性規(guī)劃方案開發(fā)周期及計劃資金計劃和籌措方案工程建設(shè)成本測算經(jīng)濟指標測算綜合評審形成可研報告3項目投資決策公司總經(jīng)理辦公會議評審公司董事會決策上報集團公司、中國中鐵立項審批4土地獲取參加競拍/收購、

6、取得土地5項目投資交底項目前期工作交底注：“”為主責部門 ，“”為輔責部門，下同第十條 土地信息獲知經(jīng)營開發(fā)部通過公開的市場信息和政府相關(guān)部門推介信息等方式，收集整理相關(guān)土地信息，跟蹤每月土地招拍掛相關(guān)情況，編制土地市場月報及時上報公司。第十一條 投資機會研判1土地規(guī)劃條件摸底經(jīng)營開發(fā)部針對重點跟蹤項目開展各方溝通和實地勘察工作，預測土地初步規(guī)劃設(shè)計條件。包括用地面積、用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、限高等。2項目預可研市場調(diào)查經(jīng)營開發(fā)部對項目所屬區(qū)域市場行情與動態(tài)進行初步摸底。3產(chǎn)品初步建議經(jīng)營開發(fā)部根據(jù)初步市調(diào)情況和項目周邊競爭態(tài)勢，提出初步產(chǎn)品建議。4初步規(guī)劃概念方案產(chǎn)品設(shè)計部根據(jù)預測規(guī)劃條

7、件和初步產(chǎn)品建議，擬定概念性規(guī)劃方案。5項目預可行性研究報告經(jīng)營開發(fā)部根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)，結(jié)合概念規(guī)劃方案，起草項目預可行性研究報告。6會議評審經(jīng)營開發(fā)部提交項目預可行性研究報告，總經(jīng)理辦公會評審決策。第十二條 項目投資論證1市場調(diào)查經(jīng)營開發(fā)部牽頭對項目概況、土地市場、房地產(chǎn)市場、建設(shè)條件（市政、地質(zhì)、水文、規(guī)劃指標等）、政府收費、稅務制度、融資環(huán)境等進行調(diào)查，按專業(yè)分工出具項目調(diào)查報告。屬于收購項目的，還需展開法律盡職調(diào)查和財務盡職調(diào)查。2項目可行性研究經(jīng)營開發(fā)部組織進行項目可行性研究工作。負責市場調(diào)研、開發(fā)模式研究、項目定位、開發(fā)計劃以及項目經(jīng)濟測算等，起草項目可行性研究報告。產(chǎn)品設(shè)計部負責

8、制定項目概念規(guī)劃方案，預測初步技術(shù)指標。造價合約部負責項目工程建設(shè)成本測算工作。計劃財務部負責項目資金籌措計劃和財務指標測算等工作。法律事務室負責評估項目投資法律風險。3項目綜合評審公司總經(jīng)理辦公會評審項目可行性研究報告，經(jīng)公司董事會批準后，上報集團公司。4立項申請經(jīng)集團公司、股份公司審議批準后，公司成立項目工作組開展后續(xù)工作。第十三條 土地獲取經(jīng)營開發(fā)部負責組織土地競買和成交確認等工作。第十四條 項目投資交底土地獲取后，經(jīng)營開發(fā)部組織各部門向項目公司進行前期工作交底。包括土地基本情況、項目定位、概念性規(guī)劃方案、成本測算和投資收益指標等。第三章 組織管理第十五條 項目管理機構(gòu)及職責項目公司機構(gòu)

9、圖如下：公司本部 項目公司黨支部書記項目公司總經(jīng)理經(jīng)營部務部務財部策劃主管造價工程師工程部綜合部務部客服主管會計出納后勤服務員文員銷售主管園林工程師水電工程師土建工程師 第十六條 公司及項目公司項目管理職能 公司及項目公司項目管理職能參見表2。表2 項目主要管理職能責任矩陣序號工作職能必要工作事項公 司項目公司辦公室人力資源部工程技術(shù)部景觀裝飾部經(jīng)營開發(fā)部客戶服務部計劃財務部產(chǎn)品設(shè)計部造價合約部法律事務室內(nèi)控審計部黨群工作部綜合部經(jīng)營部工程部財務部1投資決策管理土地信息獲取投資機會研判項目可行性研究土地獲取項目投資交底2組織管理項目管理機構(gòu)及職責項目公司定員定崗項目年度經(jīng)營目標責任書項目管理報

10、告3項目規(guī)劃及定位項目前期策劃項目定位規(guī)劃方案4報批報建及開工準備開工準備項目公司注冊土地證辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證項目開發(fā)策劃書5工程建設(shè)安全管理質(zhì)量管理進度管理監(jiān)理工作管理工程驗收管理工程維修管理景觀及裝飾工程竣工驗收6營銷工作項目總體營銷工作方案營銷節(jié)點管理項目重大營銷活動價格管理7成本管理成本標準體系可研投資估算目標成本編制目標成本動態(tài)管控責任成本監(jiān)控及預警簽證管理驗工計價結(jié)算辦理8設(shè)計管理設(shè)計任務書設(shè)計過程控制設(shè)計變更控制9招投標招標資格預審招標文件開標評標10供應商管理供應商選擇供應商評審供應商退出11合同管理合同文本合同評審合同履行12財務管理全面預算管

11、理資金管理銀行按揭管理稅務管理經(jīng)濟活動分析13客服管理客服管理物業(yè)管理金橋會管理14考核與激勵項目班子考核項目一般員工考核15審計監(jiān)督與檢查內(nèi)部審計效能監(jiān)察16收尾管理終結(jié)預評估后評價17黨群工作黨群工作18文化建設(shè)文化建設(shè)19綜合管理辦公用品管理印章管理檔案資料管理車輛管理第十七條 項目公司崗位及定員1公司人力資源部根據(jù)項目開發(fā)不同階段需要配置項目公司所需人員，人員配備堅持一專多能，一崗多責，動態(tài)管理，確保精干高效。2項目公司人員配置詳見下表：序號項目班子及部門設(shè)置崗位設(shè)置人員配置（人）備 注1領(lǐng)導班子總經(jīng)理1黨支部書記1副總經(jīng)理（總工程師）1根據(jù)管理需要配置黨支部副書記1根據(jù)管理需要配置2

12、綜合部部長1文員1后勤管理1項目公司可外聘，但需報公司批準備案司機1-2項目公司可外聘，但需報公司批準備案廚師1-2項目公司聘用，報公司批準備案3財務部部長1為公司委派財務主管出納14經(jīng)營部部長1營銷主管1銷售主管1客服主管15工程部部長1副部長1-2根據(jù)管理需要配置土建工程師3-4園林工程師1或裝飾工程師造價工程師1水電工程師1-2合計20-28第十八條 項目崗位責任書項目公司成立后，人力資源部制定項目崗位責任書。崗位責任書內(nèi)容包括：部門目標（職能管理目標、職業(yè)水準目標、提供服務目標）、崗位職責簡述、部門基本職能要求（包括組織實施能力、產(chǎn)品交付能力、指導培訓能力等）、部門崗位資格要求（學歷要

13、求、專業(yè)背景要求、知識技能要求、思想素質(zhì)要求）、實現(xiàn)目標的基本路線、產(chǎn)品列表等。第十九條 項目年度經(jīng)營目標責任書每年初，公司根據(jù)年度經(jīng)營目標及項目開發(fā)計劃, 明確項目年度經(jīng)營管理目標及考核標準，與項目公司簽訂項目公司年度經(jīng)營目標責任書。第二十條 項目管理報告項目公司根據(jù)項目實施的具體情況，按照公司項目精細化管理要求編制周、月、季、年度項目管理報告，并按時上報公司。公司各部門對項目管理報告進行分析上報分管領(lǐng)導，并及時向項目公司反饋。第四章 后臺管控第二十一條 建立完善后臺管控體系 公司通過制訂開發(fā)項目各管理系統(tǒng)管理手冊、業(yè)務標準等，明確各項業(yè)務工作標準、明晰管理和作業(yè)流程、統(tǒng)一輸出格式，規(guī)范項目

14、各項管理行為。以項目營銷、成本控制、品牌效應為著力點；通過“十三化”管理內(nèi)容，為項目公司提供強有力的后臺支持、服務及督導功能。第二十二條 關(guān)鍵要素資源后臺集中管控公司將“十二大集中”管控納入后臺控制的工作重點，通過項目開發(fā)計劃管理、關(guān)鍵節(jié)點控制、階段性成果評審以及信息化管理手段，加強審查、審批，預算、流程控制力度，提高執(zhí)行力，確保和督促項目管理目標實現(xiàn)。第二十三條 項目開發(fā)計劃管理1以公司發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營計劃為基礎(chǔ)，項目公司制定項目總體運營計劃和年度開發(fā)計劃。公司各部門根據(jù)項目開發(fā)計劃，分解形成部門年度工作計劃。項目開發(fā)計劃及部門工作計劃需報公司評審確定。 2項目開發(fā)計劃實施分級管理。項目開

15、發(fā)計劃按照層級分為三級，一級計劃節(jié)點是對項目整體進度影響最重要的節(jié)點，包括項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、開工建設(shè)、開盤銷售、驗收入伙等重要節(jié)點。二級計劃節(jié)點是指項目開發(fā)的具體執(zhí)行計劃，包括項目收地、設(shè)計、開發(fā)報建、工程建設(shè)、招投標、營銷銷售、竣工入伙等項目運營過程中的主要工作。三級計劃是對二級計劃的細化，主要用于指導員工的工作。 編號分級相關(guān)闡述制定人審核審批1項目一級計劃 公司層面對各項目的管控計劃職能部門公司分管領(lǐng)導公司總經(jīng)理2項目二級計劃 一級計劃分解到各職能部門和項目公司所負責的項目計劃職能部門、項目公司公司分管領(lǐng)導公司總經(jīng)理3項目三級計劃 二級計劃分解到個人或小組所負責的項目計劃項目公司部門、

16、員工項目公司總經(jīng)理、職能部門負責人公司分管領(lǐng)導3項目公司每周上報項目工作簡報，編制并上報月度項目運營報告。公司每月召開月度生產(chǎn)經(jīng)營例會，總結(jié)回顧上月工作計劃完成情況，分析存在的問題，制定應對措施，部署下月工作計劃。4項目和本部部門計劃完成情況作為項目、部門和員工季度、年度績效考核的依據(jù)。 第二十四條 項目關(guān)鍵節(jié)點控制 公司本部對項目19項關(guān)鍵節(jié)點進行重點管控，并由各相關(guān)部門負責檢查督促和跟蹤，并及時報公司管理層決策,保證項目開發(fā)計劃的落實。關(guān)鍵節(jié)點控制責任矩陣序號項目管控關(guān)鍵節(jié)點經(jīng)營開發(fā)部內(nèi)控審計部產(chǎn)品設(shè)計部造價合約部工程技術(shù)部景觀裝飾部客戶服務部計劃財務部法律事務室項目公司1項目立項2獲取土

17、地3項目定位和產(chǎn)品定位4規(guī)劃及建筑方案設(shè)計5建設(shè)用地規(guī)劃許可證獲取6建設(shè)工程規(guī)劃許可證獲取7建筑工程施工許可證獲取8項目工程開工9營銷中心完工開放10基礎(chǔ)完成11主體結(jié)構(gòu)達到預售條件12預售許可證獲取13開盤14主體結(jié)構(gòu)工程完成15市政配套綜合管網(wǎng)完成16園林景觀完成17竣工備案18交房19收尾管理第二十五條 階段性成果評審為充分發(fā)揮公司集約化管理的作用，保證項目各階段運營水平，公司實施項目階段性成果評審制度。公司職能部門負責組織項目31項重要階段性成果的評審，公司管理層根據(jù)評審意見及時決策。 階段性成果評審責任矩陣序號階段定義工作分類階段性成果名稱經(jīng)營開發(fā)部產(chǎn)品設(shè)計部造價合約部工程技術(shù)部景觀

18、裝飾部客戶服務部計劃財務部法律事務室項目公司1土地階段營銷類項目可行性研究2概念設(shè)計階段營銷類項目定位和產(chǎn)品定位3工程類項目概念設(shè)計方案4方案設(shè)計階段工程類項目規(guī)劃及建筑方案5項目基礎(chǔ)處理方案6項目景觀概念設(shè)計7施工圖設(shè)計階段營銷類售樓處和樣板房的選址、定位及開放計劃8營銷模式及代理公司的選擇9項目營銷策略總體方案10項目銷售指標11工程類項目初步設(shè)計12景觀方案設(shè)計13項目目標成本14施工準備階段營銷類項目前期營銷宣傳方案15項目精裝修方案售房合同16交房標準17工程類招投標方案18施工單位、監(jiān)理單位篩選和評估報告19施工單位、監(jiān)理單位招標合同20關(guān)鍵工序施工組織設(shè)計21市政配套綜合管網(wǎng)設(shè)計

19、22物業(yè)公司招標及選擇23施工階段營銷類項目階段性營銷策略方案24項目開盤方案25房屋價格表及付款方式26工程類項目重大設(shè)計變更27項目重大簽證28項目交房階段營銷類業(yè)主交房方案29商業(yè)移交方案30工程類資產(chǎn)管理方案31項目收尾階段項目總結(jié)說明:各階段成果方案一般由項目公司提交，職能部門初審后報分管領(lǐng)導審閱，職能部門報公司主要領(lǐng)導同意后組織公司評審會議。第五章 項目規(guī)劃及定位第二十六條 項目前期策劃1項目定位策劃報告經(jīng)營開發(fā)部負責編寫項目定位策劃報告，內(nèi)容包括（但不限于）：項目開發(fā)背景、政策環(huán)境、開發(fā)計劃、銷售目標等，并報公司總經(jīng)理辦公會審批；如項目已招標確定營銷策劃公司，則由營銷策劃公司編寫

20、項目定位策劃報告，經(jīng)營開發(fā)部審核后，提交公司總經(jīng)理辦公會審批。2項目定位策劃報告主要內(nèi)容2.1市場定位根據(jù)市場調(diào)查與類比項目分析，研究、論證項目能夠?qū)崿F(xiàn)的市場地位。2.2產(chǎn)品定位根據(jù)區(qū)域市場與同類項目產(chǎn)品的研究結(jié)論，依據(jù)可行性研究報告中概念性規(guī)劃設(shè)計方案，詳細提出項目產(chǎn)品主要定位與細節(jié)建議，包括建筑風格、園林景觀、產(chǎn)品組合配比、產(chǎn)品功能細分、戶型建議、項目特色等內(nèi)容。2.3客群定位根據(jù)市場客戶研究與問卷調(diào)查報告結(jié)論，結(jié)合產(chǎn)品定位，提出項目指向的市場客群，細分客群圈層，剖析項目客群來源與特點。2.4形象定位根據(jù)產(chǎn)品與客群定位，精準定義項目市場形象，包括案名、定位語、主推廣語等主題形象，并圍繞主題

21、形象展開初步VI系統(tǒng)。2.5總體營銷策略根據(jù)產(chǎn)品組合、客群定位、主題形象等，制定項目總體營銷策略與推廣思路，擬定項目推售與關(guān)鍵節(jié)點計劃。包括開盤前蓄客方案、關(guān)鍵節(jié)點活動策劃、形象推廣策略、推廣媒體建議、推廣計劃排期、整體營銷費用預算等。2.6價格定位根據(jù)市場調(diào)查報告，以市場類比法，客觀的進行權(quán)重打分。結(jié)合營銷策略與開發(fā)計劃，提供項目價格定位建議，并測算項目整體收益。第二十七條 項目規(guī)劃方案1.概念規(guī)劃設(shè)計方案確定后，由產(chǎn)品設(shè)計部依據(jù)深化定位報告、用地規(guī)劃條件、初步成本建議、初步勘察報告等，編制方案設(shè)計任務書，提交設(shè)計單位，形成初步設(shè)計成果。2.規(guī)劃方案設(shè)計過程中，對項目總體規(guī)劃、戶型方案、立面

22、效果三個節(jié)點進行重點控制。各個節(jié)點的初步設(shè)計成果，由產(chǎn)品設(shè)計部、經(jīng)營開發(fā)部進行初審后，上報公司設(shè)計評審會。同時，在設(shè)計過程中，應熟悉掌握政府強制性控制標準，并加大與政府職能部門的溝通，了解地方政府慣性要求或彈性控制標準。3.整體方案設(shè)計完成后，召開公司方案評審會。相應的調(diào)整意見由產(chǎn)品設(shè)計部督促設(shè)計單位修改，編制報建文本，向相關(guān)政府部門申請報批工作。第二十八條 項目規(guī)劃及產(chǎn)品定位工作的責任矩陣參照下表：序號工作職能具體工作事項造價合約部計劃財務部經(jīng)營開發(fā)部產(chǎn)品設(shè)計部法律事務室工程技術(shù)部景觀裝飾部項目公司1營銷策劃公司招標發(fā)布招標書2定位報告強排方案地塊規(guī)劃指標項目概念性設(shè)計方案市場定位項目定位客

23、戶定位產(chǎn)品定位價格定位資金計劃與利潤目標項目分期開發(fā)策略及節(jié)點安排3確定營銷策劃公司定標簽訂營銷策劃代理合同4項目規(guī)劃設(shè)計編制方案設(shè)計任務書總體規(guī)劃初審戶型方案初審立面方案初審督促設(shè)計單位修改編制方案報建文本第六章 報批報建及開工準備第二十九條 項目前期報批報建管理1基本流程房地產(chǎn)前期報批報建基本流程參照下圖：取得規(guī)劃條件招標、拍賣、掛牌土地出讓合同繳納土地出讓金及契稅發(fā)改委立項用地規(guī)劃許可證消防部門協(xié)審建筑工程設(shè)計方案審查人防部門協(xié)審環(huán)評方案報建水土保持方案報建建筑工程規(guī)劃許可證國有土地使用權(quán)證交通影響評價其他部門協(xié)審施工圖設(shè)計地震安全性評價施工圖審查招標審查備案監(jiān)理招投標施工招投標消防報建

24、人防報建質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)防雷報建施工許可證規(guī)劃驗線及0.00檢驗注：各地區(qū)實際情況與圖中所列的報批報建內(nèi)容及先后程序會略有差異。2責任矩陣前期報批報建具體分工如下表：序號報批報建內(nèi)容辦公室經(jīng)營開發(fā)部產(chǎn)品設(shè)計部工程技術(shù)部造價合約部景觀裝飾部計劃財務部法律事務室項目公司1項目公司注冊及資質(zhì)等級辦理2國有土地使用權(quán)證3建筑節(jié)能審查4發(fā)改委立項5建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件6建設(shè)用地規(guī)劃許可證7初步設(shè)計審查8環(huán)評方案報建9新建人防工程審批10建筑節(jié)能方案審批11水土保持方案審查12氣象防雷方案審查13建設(shè)工程抗震設(shè)防要求核準14消防部門審批15建設(shè)工程規(guī)劃許可證16施工圖審查17人防施工圖審18公開招投標備

25、案19人防報建、消防報建、防雷報建20質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)21施工許可證22房屋面積預測23物業(yè)備案24白蟻防治備案25商品房預售許可證26規(guī)劃驗線及0.0檢驗27交通影響評價第三十條 項目管理策劃書1項目公司成立后，根據(jù)公司對項目的總體要求，項目公司總經(jīng)理主持編制項目管理策劃書，其內(nèi)容包括（但不限于）：項目概況、責任管理目標、開發(fā)策略、總體開發(fā)周期、營銷策略、項目責任成本、成本控制策略、項目組織及人員配置、責任矩陣、現(xiàn)金流分析及資金計劃、部門責任書、招投標計劃、需單獨分包的分部分項工程、進度計劃、實施要點、質(zhì)量安全文明施工管控要點及措施、風險分析及對策。 2項目管理策劃書經(jīng)公司各職能部門初審后，

26、報公司評審，由公司總經(jīng)理簽字生效。3項目管理策劃書以年度為調(diào)整周期，根據(jù)上一年度的完成情況和當年公司下達的年度經(jīng)營目標責任書對策劃書的運行目標進行調(diào)整。第三十一條 開工準備1、開工準備管理（基本取得用地到基礎(chǔ)開工）主要工作內(nèi)容包括：現(xiàn)場查勘、收地圍蔽、組織詳勘、申報臨水臨電、實施“三通一平”、與政府相關(guān)部門對接等。2、項目公司通過現(xiàn)場查勘或向有關(guān)部門、單位查詢施工現(xiàn)場及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線資料，氣象和水文觀測資料，相鄰建筑物和構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料，并向土方、樁基、主體等施工單位提供上述資料。3、項目公司應提前了解項目所在地施工證照取得、安全文明

27、施工、工程驗收（中間驗收）、檔案移交、竣工備案等方面的管理規(guī)定，采取預防措施，避免影響工期。4.項目公司及時辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，避免因先行開工導致后期需進行結(jié)構(gòu)檢測等現(xiàn)象，既影響進度、又增加成本。5.及時了解地方政府在供電、供水、供暖、燃氣、消防、防雷方案報批（報建）及圖紙設(shè)計、施工、驗收等方面的要求，并及時辦理、完善各種相關(guān)手續(xù)。6.向地方政府積極申請將項目列為政府重點工程，爭取在報建手續(xù)方面的優(yōu)惠政策。 7.積極做好與城管部門、交通執(zhí)法部門、街道委（或鎮(zhèn)政府）及公安等部門的對接工作，爭取良好的建設(shè)環(huán)境。第七章 工程建設(shè)管理第三十二條 工程技術(shù)部（安全監(jiān)察部）是公司各項目工程建設(shè)安全、質(zhì)量

28、、進度、技術(shù)管理的主責部門。項目公司總經(jīng)理是項目安全、質(zhì)量、進度管理的第一責任人。第三十三條 技術(shù)管理1.施工圖審查要點詳見工程管理手冊第五條。2.設(shè)計變更管理詳見工程管理手冊第3.20條。3施工組織設(shè)計審查要點詳見工程管理手冊第4.2條。4.工程驗收管理程序要點詳見工程管理手冊第3.16條。5.技術(shù)文件管理技術(shù)文件是項目質(zhì)量、進度、安全、結(jié)算、合同管理及發(fā)生合同糾紛時的重要資料，公司各部門、項目公司均應設(shè)專人進行管理。5.1技術(shù)文件的范圍技術(shù)文件包括（但不限于）：施工圖、招投標文件、設(shè)計變更通知單、圖紙會審紀要、開工令、監(jiān)理例會紀要、監(jiān)理通知單、質(zhì)量（安全、進度）整改通知單、工程會議紀要、隱

29、蔽驗收單、專項工程驗收單、竣工驗收單、竣工圖、備案證及公司工程技術(shù)部、項目工程部簽發(fā)的和工程相關(guān)的文件等。5.2技術(shù)文件應采用紙質(zhì)書面形式發(fā)放，緊急情況下可采用非紙質(zhì)文件材料（如電子文件）發(fā)放，但事后應補發(fā)內(nèi)容相同的紙質(zhì)文件，并取得接收單位的簽字、蓋章。5.3技術(shù)文件的簽章技術(shù)文件必須經(jīng)相關(guān)單位授權(quán)人簽字、加蓋公章及騎縫章后方可生效。5.4技術(shù)文件的流轉(zhuǎn)公司及項目公司在發(fā)給相關(guān)單位的技術(shù)文件時，必須由相關(guān)單位授權(quán)人在我方原件上簽字（蓋章）、注明接收時間。5.5技術(shù)文件公司內(nèi)部的流轉(zhuǎn)及存檔技術(shù)文件在公司內(nèi)部流轉(zhuǎn)時應做好收發(fā)記錄，并將原件存檔保存，一般情況下不得將原件借給外部單位。序號文件名檔案室

30、造價合約部產(chǎn)品設(shè)計部工程技術(shù)部景觀裝飾部項目公司備注1招投標文件2施工圖、設(shè)計變更通知單、圖紙會審紀要3開工令4監(jiān)理例會紀要、監(jiān)理通知單5質(zhì)量（安全、進度）整改通知單6隱蔽驗收單7專項工程驗收單、竣工驗收單8竣工圖9備案證10公司工程技術(shù)部、項目工程部簽發(fā)的和工程相關(guān)的文件第三十四條 質(zhì)量管理1.質(zhì)量管理的原則1.1工程旁站制對關(guān)鍵工序、特殊工序項目工程部和監(jiān)理單位要派專人進行旁站監(jiān)督，并做好記錄。1.2樣板制對工程量（面積）較大、多次重復以及采用新工藝、新材料、新技術(shù)的分項工程，必須先做樣板，由項目公司組織所有施工單位、監(jiān)理，對施工材料、施工工藝、細部觀感進行驗收驗收，合格后方可大面積開始施

31、工。對首次施工的建筑外墻裝飾分項工程，還應通知公司相關(guān)人員參加驗收。1.3嚴格遵守質(zhì)量管理手冊的規(guī)定，對外墻、屋面、衛(wèi)生間滲漏；墻體開裂、粉刷空鼓；上下水管漏水等質(zhì)量通病重點防治。2項目公司開工前需做好“六大審查”工作2.1審查施工組織設(shè)計，審查要點詳見工程管理手冊4.3條；2.2 組織圖紙會審，審查圖紙會審紀要，并報公司產(chǎn)品設(shè)計部、工程技術(shù)部和造價合約部備案；2.3 審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實施細則；2.4 審查專項施工方案（如深基坑支護方案，超高、超重、大跨度模板支撐方案，懸挑腳手架設(shè)計方案，塔吊、施工電梯基礎(chǔ)施工方案等）；2.5 審查施工、監(jiān)理單位人員持證上崗情況；2.6 審查質(zhì)量目標保證計劃

32、。3施工過程中項目公司前需做的質(zhì)量管理工作3.1 對每個標段必須確定至少一名責任人，明確質(zhì)量責任；3.2 項目工程技術(shù)部必須對每個單位工程的基礎(chǔ)定位放線進行復查，以確保建筑定位準確；3.3 標段責任人必須參加全部分項工程的隱蔽驗收，項目工程技術(shù)部負責人每周至少抽查一次分項工程隱蔽驗收，以檢驗標段責任人和監(jiān)理的工作；3.4 項目公司必須對主體結(jié)構(gòu)、水電安裝、建筑物裝飾、防水等工程主要材料質(zhì)量進行驗收，并填寫驗收記錄；3.5裝飾工程樣品確認根據(jù)設(shè)計圖紙對材料的要求，項目公司對中標單位提供的園建和水電工程的材料樣品進行審核，不合格的樣品要求中標單位繼續(xù)送樣，直到全部樣品符合要求為止，然后和中標單位簽

33、字蓋章確認進行封存；3.6在公司景觀裝飾部指導下，項目公司組織監(jiān)理、施工單位進行園林景觀主要苗木實地考察，按照施工圖要求對每一個品種和規(guī)格的苗木現(xiàn)場進行標記，然后逐一拍照雙方各保存一份，作為苗木進場驗收的依據(jù)。3.7 項目工程技術(shù)部負責人主持并參加所有分部工程的驗收。4、公司工程技術(shù)部參與外地項目的高層基礎(chǔ)（地下室）、高層主體結(jié)構(gòu)、竣工驗收，并參與市內(nèi)項目的所有分部工程驗收。各項目公司需提前通知公司工程技術(shù)部。5.公司工程技術(shù)部每月對市內(nèi)項目至少進行兩次、外地項目至少一次安全、質(zhì)量、進度檢查，并將檢查結(jié)果匯總編寫成工程管理月報，檢查中發(fā)現(xiàn)的問題以整改通知單的形式發(fā)給各項目公司，限期整改。質(zhì)量檢

34、查的主要內(nèi)容詳工程質(zhì)量管理手冊第三篇第二章、工程管理手冊3.7條。6.對項目質(zhì)量問題責任人的責任追究詳見置業(yè)公司工程質(zhì)量管理及責任追究辦法，對監(jiān)理、施工單位的處罰詳見工程質(zhì)量管理手冊第三篇第三章工程質(zhì)量問題處罰標準。第三十五條 進度管理1項目公司在接到公司下達的年度經(jīng)營目標責任書后十日內(nèi)，項目公司總經(jīng)理應牽頭組織項目各相關(guān)部門確定項目管理目標，編制年度進度計劃。實施過程中按每月、周編制進度計劃，計劃應包括對上月、周計劃完成情況的總結(jié)及本月進度安排、滯后進度糾偏措施等，月度計劃應在每月1日、周計劃于每周一前報公司。2公司對項目進度實行分級管理公司重點控制開工、樁基完成、土方開挖完成、基礎(chǔ)平正負零、達到預售條件、主體結(jié)構(gòu)封頂、外架拆除、配套工程開工、通水通電、竣工驗收、交房等時間節(jié)點。3公司對項目進度實行紅、黃、藍、綠四色警示管理。月度進度完成計劃的70%以下，關(guān)鍵線路進度滯后，非關(guān)鍵線路多點進度滯后（或單位工程施工進度滯后超過30天），直接影響合同工期的項目示為紅色警示項目；月度進度完成計劃的70%-90%（或單位工程