2016年3月主城區(qū)土地市場總結(jié)報(bào)告

1、2016年3月,重慶市主城區(qū)土地市場月報(bào),重慶銘騰匯景市場信息咨詢有限公司 Apr. 2016,本月導(dǎo)讀,供應(yīng)：土地市場持續(xù)冷清，零星供地成主場 本月土地供應(yīng)2宗，較上月減少2宗，可建體量9.16萬方，環(huán)比上月減少84.94% ，同比去年減少88.98%，供應(yīng)樓面均價(jià)為1582元/，土地市場持續(xù)冷清，僅月中月末象征性各供應(yīng)一宗，分別位于江北區(qū)寸灘和巴南區(qū)木洞-麻柳片區(qū)，位置偏遠(yuǎn)，土地價(jià)值不高。 成交：供應(yīng)稀缺，成交尷尬 本月僅成交1宗純居住用地，成交體量7.04萬方，同比降低93.40%，成交樓面價(jià)1289元/，同比下降29.37%，地塊用于修建單位集資房。 熱點(diǎn)： 重慶空港新城土地推介，中央

2、公園周圍1022畝土地蓄勢待發(fā)，此次推介吸引了全國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)近30余家企業(yè)的關(guān)注，渝北空港又將被推入另一個(gè)經(jīng)濟(jì)高端，未來發(fā)展無可限量； 資源整合成為新時(shí)期房地產(chǎn)市場發(fā)展新趨勢，中海正式收購中信，土地儲(chǔ)備貨值增加，將拉動(dòng)中海未來合約銷售額進(jìn)一步增長，擴(kuò)大市場份額； 璧山銅梁市郊鐵路今年開工接地鐵1號(hào)線，預(yù)計(jì)2019年建成通車，市郊鐵路璧山至銅梁線設(shè)點(diǎn)在青龍湖，隨著交通更便利，沿線旅游地產(chǎn)價(jià)值將進(jìn)一步提升。,01,本月土地市場供應(yīng)分析,02,本月土地市場成交分析,03,本月熱點(diǎn)資訊分析,05,下月土地拍賣預(yù)告,06,主城目前儲(chǔ)備量前20名企業(yè),04,本月成交重點(diǎn)地塊分析,土地綜述供應(yīng)不足，成交

3、有限,2016年1-3月土地供應(yīng)可建體量69.98萬方，同比去年減少57.65%；成交土地可建體量186.44萬方，同比去年減少54.47%；成交樓面均價(jià)僅1913元/，同比去年下跌15.75%，土地市場呈現(xiàn)出量價(jià)齊跌的態(tài)勢。,年度,土地供應(yīng)走勢分析土地供應(yīng)持續(xù)冷清,從數(shù)據(jù)來看，本月土地供應(yīng)2宗9.16萬方，同比去年降低88.98%，供應(yīng)樓面價(jià)1582元/，同比去年下降17.22%，分別位于江北區(qū)寸灘和巴南區(qū)木洞-麻柳片區(qū)，位置偏遠(yuǎn)，土地價(jià)值不高。,月度,土地供應(yīng)區(qū)域分析僅江北區(qū)和巴南區(qū)有少量供地,本月主城十區(qū)僅兩區(qū)有土地供應(yīng)，共計(jì)2宗9.16萬方，樓面均價(jià)1582元/； 江北寸灘板塊供應(yīng)一宗

4、居住用地，可建體量7.04萬方，樓面價(jià)僅1289元/；巴南區(qū)木洞-麻柳板塊首次供地，地塊緊鄰重慶中國輕紡服裝城，疑為其產(chǎn)業(yè)配套，可建體量2.12萬方，樓面價(jià)2558元/。,2016年3月重慶市區(qū)域土地供應(yīng)情況,2016年3月重慶市各區(qū)域土地供應(yīng)情況,土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析純商、純住各一宗，體量皆在10萬方以下,2016年3月土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu) （按宗數(shù)）,從供應(yīng)土地用途上看，純商業(yè)和純居住用地各供應(yīng)一宗，各占比50%。 從供應(yīng)土地規(guī)模上看，本月總共供應(yīng)2宗土地，體量皆在10萬方以下。,2016年3月土地供應(yīng)規(guī)模結(jié)構(gòu) （按宗數(shù)）,月度,土地供應(yīng)小結(jié),2016年1到3月商住類地塊共計(jì)供應(yīng)6宗地，供應(yīng)土地面

5、積562畝，同比減少28.40%，可供開發(fā)體量69.98萬方，同比減少57.65%，土地綜合出讓金10.18億元，折合地價(jià)181萬元/畝，樓面價(jià)1455元/。,3月供應(yīng)商住類地塊2宗，比上月減少2宗；共計(jì)46畝，比上月減少470畝，可供開發(fā)體量9.16萬方，環(huán)比減少51.66萬方；土地綜合出讓金1.45億元，環(huán)比減少7.28億元；折合地價(jià)315萬元/畝，樓面價(jià)1582元/。,01,本月土地市場供應(yīng)分析,02,本月土地市場成交分析,03,本月熱點(diǎn)資訊分析,05,下月土地拍賣預(yù)告,06,主城目前儲(chǔ)備量前20名企業(yè),04,本月成交重點(diǎn)地塊分析,土地成交走勢分析成交量價(jià)持續(xù)下滑,數(shù)據(jù)來源：銘騰機(jī)構(gòu)監(jiān)測

6、數(shù)據(jù)庫,本月成交1宗純住宅用地，體量7.04萬方，同比降低93.40%；成交樓面價(jià)1289元/，同比降低29.37%； 本月僅江北區(qū)寸灘板塊成交1宗純住宅用地，由重慶微利商品房低價(jià)獲得，用于修建單位集資房，可建體量7.04萬方，樓面價(jià)1289元/平方米。,成交位置分布圖1宗住宅用地成交,【16006】江北區(qū)唐家沱組團(tuán)J分區(qū)J15-7-1/08號(hào)宗地 地塊性質(zhì)：二類居住用地 土地面積： 30畝 容積率：3.5 建筑規(guī)模： 7.04萬方 樓面單價(jià)：1289元/ 總價(jià)：0.91億元 競得企業(yè)： 重慶微利商品房,土地成交區(qū)域分析核心地塊少，樓面價(jià)整體不高,年度,2016年主城十區(qū)僅北部新區(qū)、渝中區(qū)和大

7、渡口區(qū)無土地成交，渝北區(qū)悅來成交1宗純商業(yè)用地，樓面地價(jià)2835元/，可建體量5.53萬方，拉高區(qū)域均價(jià)。,2016年1-3月重慶市各區(qū)域土地成交情況匯總,土地成交區(qū)域分析僅江北區(qū)成交1宗地，土地價(jià)值不高,月度,本月主城十區(qū)中僅江北區(qū)成交1宗純居住用地，可建規(guī)模7.04萬方，樓面價(jià)1289元/； 江北區(qū)寸灘板塊年內(nèi)首次成交，由重慶重慶微利商品房低價(jià)獲得，用于修建單位集資房，可建體量7.02萬方，樓面價(jià)1289元/平方米。,2016年3月重慶市區(qū)域土地成交情況,2016年3月重慶市各區(qū)域土地成交情況匯總,土地成交溢價(jià)分析核心地塊爭搶激烈，偏遠(yuǎn)地塊相對冷清,年度,2016年成交土地15宗，3宗拍賣

8、，2宗溢價(jià)，整體溢價(jià)率1.5%； 核心區(qū)域地塊持續(xù)走俏，引得房企激烈爭搶，二環(huán)區(qū)域地塊位置欠佳無企業(yè)爭搶，掛牌成交為主，呈兩極分化局面。,土地成交走勢分析地塊位置欠佳，掛牌成交,本月成交土地1宗，地塊位于二環(huán)區(qū)域，位置欠佳，缺少生活配套，為底價(jià)掛牌成交。,月度,成交商住體量分析本月無商業(yè)用地成交,備注：純住宅類宗地按0商業(yè)配比概算，住宅兼容商業(yè)類宗地按商業(yè)配比20%概算，商業(yè)兼容住宅類宗地按商業(yè)配比60%概算，純商業(yè)類宗地按商業(yè)100%計(jì)算。,年度商業(yè)比例再次創(chuàng)下新高，占比53%，純商業(yè)用地居多，本月無商業(yè)用地成交。,月度,土地成交小結(jié),3月成交純住類地塊1宗，比上月減少3宗；成交土地面積30

9、畝，環(huán)比上月減少486畝；可供開發(fā)體量7.04萬方，環(huán)比減少53.78萬方；土地綜合出讓金0.91億元，環(huán)比減少7.83億元，為底價(jià)成交。,2016年共計(jì)成交商住類地塊15宗，成交土地面積1292畝，同比降低23.66%，可供開發(fā)體量186.44萬方，同比減少56.12%，土地綜合出讓金35.14億元，整體溢價(jià)率1.50%，其中拍賣3宗，掛牌12宗，土地平均出讓價(jià)格276萬元/畝，平均樓面價(jià)1913元/。,01,本月土地市場供應(yīng)分析,02,本月土地市場成交分析,03,本月熱點(diǎn)資訊分析,05,下月土地拍賣預(yù)告,06,主城目前儲(chǔ)備量前20名企業(yè),04,本月成交重點(diǎn)地塊分析,本月熱點(diǎn)資訊分析,重慶空

10、港新城土地推介，中央公園周圍1022畝土地蓄勢待發(fā),3月18日，重慶中央公園周邊地塊推介會(huì)，在渝北區(qū)空港新城華辰國際大酒店隆重舉行。本次推介會(huì)意在讓品牌企業(yè)走進(jìn)渝北，了解重慶空港新城地產(chǎn)市場，項(xiàng)目及發(fā)展優(yōu)勢，尋找商機(jī)，共同推動(dòng)空港新城開發(fā)行業(yè)健康發(fā)展。此次推介吸引了全國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)近30余家企業(yè)的關(guān)注，渝北空港又將被推入另一個(gè)經(jīng)濟(jì)高端，未來發(fā)展無可限量。,本次推介會(huì)，空港新城開發(fā)建設(shè)有限公司共推出四塊優(yōu)質(zhì)地塊，共1022畝，用地性質(zhì)涉及商業(yè)、住宅、文化用地等多個(gè)類型。 此次推介地塊為中央公園周邊最后一批優(yōu)質(zhì)地塊，吸引魯能開發(fā)、新城控股、碧桂園集團(tuán)等30余家企業(yè)與會(huì)。,本月熱點(diǎn)資訊分析,今年起

11、，我市推出免費(fèi)開展土地和礦業(yè)權(quán)二級(jí)市場交易服務(wù)，所有想進(jìn)行建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、以房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓等二級(jí)市場服務(wù)的企業(yè)，均可通過重慶市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心進(jìn)行咨詢交易。利用信息寬廣、平臺(tái)權(quán)威、資源量大等優(yōu)勢，促進(jìn)重慶的二級(jí)市場發(fā)展。,二級(jí)市場服務(wù)工作流程,重慶開展免費(fèi)土地和礦業(yè)權(quán)二級(jí)市場交易服務(wù),本月熱點(diǎn)資訊分析,中海、中信正式宣布并購 中國海外發(fā)展有限公司及中國中信股份有限公司雙雙正式發(fā)布公告宣布，中信股份同意將若干在中國住宅地產(chǎn)項(xiàng)目中的權(quán)益出售予中海，中海地產(chǎn)將向中信股份配發(fā)及發(fā)行1,095,620,154股普通股，對價(jià)股份將按每股27.13港元的價(jià)格發(fā)行，合共代表297.2

12、4億元的價(jià)值，并轉(zhuǎn)讓其資產(chǎn)對價(jià)，價(jià)值約為人民幣61.5億元。最終對價(jià)的金額預(yù)計(jì)為人民幣310億元。 分析： 中海通過并購得到的中信股份部分土地儲(chǔ)備，加上中海原有土地儲(chǔ)備，可拉動(dòng)中海未來合約銷售額進(jìn)一步增長，并擴(kuò)大其市場份額； 作為實(shí)力房企的中海地產(chǎn)，在此次宣布收購央企資產(chǎn)之后，從市值來看，中海地產(chǎn)的市值將達(dá)到與萬科地產(chǎn)持平的水平。,璧山銅梁市郊鐵路今年開工接地鐵1號(hào)線 市發(fā)改委此前公布的2016年全市重點(diǎn)工程建設(shè)計(jì)劃顯示，市郊鐵路璧山至銅梁線將實(shí)行客貨共線的模式，計(jì)劃于今年完成前期工程，今年底前正式啟動(dòng)建設(shè)，預(yù)計(jì)2019年建成通車。市郊鐵路璧山至銅梁線全線設(shè)璧山、河邊、青龍湖、大路、蒲呂、銅梁

13、、金龍等7個(gè)站，環(huán)評(píng)審批通過后，建設(shè)方將啟動(dòng)鐵路線的初步線路設(shè)計(jì)。 分析： 璧山到銅梁市郊鐵路建成后，提升區(qū)域?qū)ν廨椛淞?，利好銅梁房地產(chǎn)樓盤； 市郊鐵路璧山至銅梁線設(shè)點(diǎn)在青龍湖，隨著交通更便利，青龍湖休閑旅游度假功能將進(jìn)一步提升。,本月熱點(diǎn)資訊分析,渝北將添快速通道 連接新龍灣立交與石港立交 渝北區(qū)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)走廊將再添一段城市快速路。市工程建設(shè)招投標(biāo)中心發(fā)布信息，機(jī)場南聯(lián)絡(luò)道東延伸段進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，將在新龍灣立交至石港立交之間，建設(shè)一條全長約2公里的城市快速路。招標(biāo)路段位于渝北區(qū)創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)走廊內(nèi)，西起于機(jī)場南聯(lián)絡(luò)道新龍灣立交，東止于石港立交東側(cè)，路幅寬度44米，全長約2公里，項(xiàng)目估算投資達(dá)2億元。

14、分析： 工程完工后將進(jìn)一步提升周邊居民生活便利度，可直接上道渝鄰高速、機(jī)場快速路或機(jī)場第二高速； 從渝鄰高速經(jīng)新龍灣立交下道，走機(jī)場南聯(lián)絡(luò)道直達(dá)機(jī)場立交，5分鐘到達(dá)且比之前要少走10多公里，同時(shí)，也分散了渝鄰高速公路上運(yùn)能。,“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)辦法出臺(tái) 兩大難題妨礙銀行積極性 3月24 日，人民銀行會(huì)同相關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法。“兩個(gè)辦法”從貸款對象、貸款管理、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、配套支持措施、試點(diǎn)監(jiān)測評(píng)估等方面，對金融機(jī)構(gòu)、試點(diǎn)地區(qū)和相關(guān)部門推進(jìn)落實(shí)“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)明確了政策要求。 分析： 開展“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)，有利于盤活無

15、流動(dòng)性的土地資產(chǎn)，為農(nóng)村土地制度改革提供經(jīng)驗(yàn)； “兩權(quán)”抵押貸款處于試點(diǎn)階段，要進(jìn)行大范圍推行還需其他配套措施跟進(jìn)，土地承包使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的公允性問題，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易等問題都亟需解決； 銀行對于“兩權(quán)”抵押貸款推進(jìn)工作依舊持審慎態(tài)度，主要原因之一便是擔(dān)心銀行拿到“兩權(quán)”資產(chǎn)由于缺乏流動(dòng)性而壓在手里無法變現(xiàn)；第二個(gè)難題是土地承包使用權(quán)價(jià)格評(píng)估如何公允定價(jià)。,01,本月土地市場供應(yīng)分析,02,本月土地市場成交分析,03,本月熱點(diǎn)資訊分析,05,下月土地拍賣預(yù)告,06,主城目前儲(chǔ)備量前20名企業(yè),04,本月成交重點(diǎn)地塊分析,本月成交重點(diǎn)地塊分析,3月成交重點(diǎn)地塊一覽表,本月無重點(diǎn)成交地塊,01,本月土地市場供應(yīng)分析,02,本月土地市場成交分析,03,本月熱點(diǎn)資訊分析,05,下月土地拍賣預(yù)告,06,主城目前儲(chǔ)備量前20名企業(yè),04,本月成交重點(diǎn)地塊分析,下月土地拍賣,2016年4月招拍掛土地一覽表,地塊位置分布圖,1,01,本月土地市場供應(yīng)分析,02,本月土地市場成交分析,03,本月熱點(diǎn)資訊分析,05,下月土地拍賣預(yù)告,06,主城目前儲(chǔ)備量前20名企業(yè),04,本月成