商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計的魚骨模式

1、探討目的：商業(yè)房地產(chǎn)建立共識平臺、商業(yè)房地產(chǎn)需要建立商業(yè)流通的實體平臺的原因、1、商業(yè)房地產(chǎn)概要商業(yè)房地產(chǎn)分類、1、商業(yè)房地產(chǎn)概要商業(yè)房地產(chǎn)分類、1、商業(yè)房地產(chǎn)概要商業(yè)房地產(chǎn)分類、1、 商業(yè)房地產(chǎn)概要商業(yè)房地產(chǎn)分類所有型房地產(chǎn)大幅增加的項目，集中增加商業(yè)和房地產(chǎn)，深化合作的中型城市和大城市的開發(fā)布局多中心化，三線城市成為投資的新熱點的外資加入方式多樣化，四線城市關(guān)注居住區(qū)的輔助商業(yè)， 二、商業(yè)土地的特質(zhì)、長線利益、融資風(fēng)險、主題設(shè)定、專業(yè)服務(wù)、共同利益、三、商業(yè)土地特征、房地產(chǎn)形態(tài)特征、房地產(chǎn)操作特征、地域性(以城市住宅為載體)強基礎(chǔ)性(城市商業(yè)基礎(chǔ))強日常性(經(jīng)營內(nèi)容日?；?強整合性(資源整

2、合，一次性操作主體(商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)者)的操作手段(以市政計劃為中心)的操作模式(開發(fā)經(jīng)營高度統(tǒng)一)的服務(wù)業(yè)態(tài)(鏈接式、業(yè)態(tài)全部)市場程度(市場化程度高)，社區(qū)業(yè)務(wù)的成功依賴于成熟的住宅環(huán)境的集客戶， 消費和上升后的循環(huán)經(jīng)營開發(fā)是利用“商業(yè)錨”的預(yù)熱作用開發(fā)的模式，是房地產(chǎn)的多主體特征、房地產(chǎn)的復(fù)雜特征、房地產(chǎn)的創(chuàng)新特征、開發(fā)主體經(jīng)營主體管理主體消費主體， 多種產(chǎn)業(yè)鏈操作繁雜的產(chǎn)業(yè)鏈是一種變化的運營和管理利益的長期游戲，從內(nèi)向型服務(wù)向外向型服務(wù)的轉(zhuǎn)移關(guān)注著從依存型到獨立型商業(yè)形態(tài)的“主力店”和“品牌效應(yīng)”提倡行業(yè)行業(yè)細分和差異化經(jīng)營，社區(qū)城市公共活動和生活方式中心創(chuàng)造性、多樣性、新的空間體驗，如

3、何評價商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)計，只有經(jīng)營的成功才是設(shè)計的成功，4、在不火的商業(yè)背后，成功的銷售背后有困難的招攬過程，問題是什么？ 招商開業(yè)后，商家陸續(xù)選擇退場。 為什么？面對強大的主力店的整理清單，商家如何選擇？ 如果以100%的租賃率獲得了預(yù)期的經(jīng)營收益，該怎么辦？為什么美輪美麗的設(shè)計不受歡迎？商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計不僅是設(shè)計問題，商業(yè)地產(chǎn)也是從前期項目到后期經(jīng)營管理的完整系統(tǒng)操作過程， 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須基于系統(tǒng)化分析和合理的操作平臺，形成各環(huán)節(jié)之間的有效連接、連接和合作。 Q ONE、難題1、商業(yè)定位對建筑設(shè)計的影響、正確的商業(yè)定位必然從有效的商業(yè)調(diào)查報告開始，商業(yè)調(diào)查報告的基本內(nèi)容包括宏觀市場研究、區(qū)域市

4、場深化研究、經(jīng)濟數(shù)據(jù)調(diào)查、消費市場調(diào)查等。 在商業(yè)前期調(diào)查的這些多項內(nèi)容中，4個重要項目必須明確：目標商戶定位調(diào)查、投資所有者定位調(diào)查、零售市場供求情況調(diào)查、產(chǎn)品設(shè)計調(diào)查。 這四項調(diào)查為準確的業(yè)務(wù)定位奠定了堅實的基礎(chǔ)。 商業(yè)定位的五個方面： 1、1 .目標市場消費商圈，2 .顧客集團消費集團/投資集團/商戶集團，3 .經(jīng)營模式差異(主題、方式、行業(yè))，4 .規(guī)模消費能力/計劃指標，5 .形象時尚坐標/地方上下文，1，目標市場， 消費商圈構(gòu)成：主圈- 65%的顧客小型商店的主圈在0.8公里以內(nèi)，步行10分鐘大型商場的主圈在5公里以內(nèi)，任何交通工具都在20分鐘以內(nèi)。 子環(huán)- 25%的顧客小型商店主

5、圈在1.5公里以內(nèi)，步行20分鐘。大型商場主圈在8公里以內(nèi)，任何交通工具都在40分鐘以內(nèi)。 邊境- 10%顧客小型商店的主圈除了1.5公里以外，步行20分鐘以上的大型百貨商店的主圈距離8公里，每個交通工具都有40分鐘以上。商圈輻射范圍：包括一級商圈、二級商圈輻射范圍，目標市場的考慮因素：城市發(fā)展狀況：項目某地區(qū)的商貿(mào)狀況，包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等：商品交易狀況、居民的收入和消費結(jié)構(gòu)等。 人流研究：人流數(shù)量、停留時間、每次消費、不同種類的需求(吃、喝、玩、享受)等，2、客戶群、消費群、投資群、商戶群、消費群的定位， 必須與地區(qū)功能相關(guān)聯(lián)的客戶重復(fù)分析和計劃的消費者群體，考慮到地區(qū)差異

6、、宗教、民族、年齡、性別等，尋找消費者喜好度高的百貨商店魅力點的訪問頻率是影響百貨商店人流的重要點，即投資群的投資類型， 租金的范圍及交貨方式等，即投資動向、經(jīng)營時間、營業(yè)時間、輻射范圍等商戶群設(shè)店鋪的商店的基準百貨商店、大型連鎖店、快餐集團的個別需求、3、經(jīng)營模式、主題、方式、行業(yè)、 主題的確立是經(jīng)營模式選擇的第一步主題的確立應(yīng)該遵循差異化原則，即商業(yè)主題不同，必須具有個性。 多元化經(jīng)營主題以自然景觀為主題：日本博多水城、南京水游城人文景觀為主題：以上海新天地、杭州新天地城市RBD休閑娛樂為主題打造城市24小時活力。主題的差異在于主題創(chuàng)新和互補的運動主題、科幻主題、娛樂主題、 文化主題等主題

7、的差異影響店鋪組合的差異主題的差異影響建筑風(fēng)格和經(jīng)營模式。 3、經(jīng)營模式、人文環(huán)境和主題定位濟南省府前街(三益設(shè)計) 城市政治文化中心區(qū)綜合商業(yè)項目3354繼承了地方語境的特性，構(gòu)建了現(xiàn)代商業(yè)模式，山東省府前街改造后仍保持舊的建筑風(fēng)貌，功能定位以商業(yè)為主，人防、事務(wù)性在主題定位上，在建筑集團的整體規(guī)劃上，繼承了泉城濟南傳統(tǒng)民居的合院文化，以院落設(shè)計為主題，連接不同的功能單元，嘗試恢復(fù)傳統(tǒng)附近的交流模式建筑的單體設(shè)計，借鑒濟南歷史文化名街芙蓉街的城市改造經(jīng)驗， 用現(xiàn)代簡潔的造型手法再現(xiàn)傳統(tǒng)民居的坡頂、翹曲屋頂、格子窗等地方性語言，有機地融入現(xiàn)代城市的整體氣氛以門型造型比喻區(qū)劃政治經(jīng)濟文化中心的城

8、市窗口的作用，將商業(yè)人流自然地引入整體空間系列。 3、經(jīng)營模式、自然資源和主題定位于福岡博多水城(Canal City )，這個占地面積250萬平方英尺的巨大綜合建筑物呈峽谷狀，位于新開放的運河兩岸。 整個商業(yè)街出現(xiàn)了濃厚的西方建筑色彩，酒店、辦公室、貿(mào)易等多種功能融為一體，是當?shù)嘏e辦大規(guī)模節(jié)日、商品市場普及和社區(qū)公益表演的最佳場所。 以水路商業(yè)街內(nèi)部為中心分為5個主題區(qū)域，分別命名為星間天地、月人行道、地球人行道、海洋世界和太陽廣場，游客們可以通過百貨商店網(wǎng)的某個拱門在運河兩岸往來。 項目地點：福岡縣占地面積：約23萬平方米的建筑面積： 26.7萬平方米，3、經(jīng)營模式、經(jīng)營方式、經(jīng)營方式是服

9、務(wù)于商業(yè)主題的經(jīng)營方式和商業(yè)主題相互促進，互相受益，企業(yè)的實力、經(jīng)營目標、冒險能力等因素委托管理公司經(jīng)營管理，統(tǒng)一租賃，部分銷售部分經(jīng)營租賃，店面店、時差租賃、售后服務(wù)、多種租賃形式的組合，場內(nèi)商店不銷售也不租賃，完全可以采用開發(fā)商自己經(jīng)營管理的方式，實際利用會場的店鋪和角落場內(nèi)商店既不銷售也不租賃，由專業(yè)管理公司經(jīng)營管理。一定面積的店鋪用于銷售，一部分面積的店鋪用于租賃，一部分面積的店鋪也有可能自營。 高級的換檔租賃形式，與換檔租賃的不同之處在于，換檔完全開放，商店在大的商業(yè)空間中劃分出了小的獨立封閉型集中的換檔空間。 利用不同行業(yè)、不同營業(yè)時間要求時間段季節(jié)性的時差租賃，利用不同行業(yè)不同營

10、業(yè)時間的交叉，可以最大限度地表現(xiàn)店鋪的時間價值，給投資者和實用者帶來更好的效果。 百貨公司內(nèi)一定面積的店鋪分成多個獨立產(chǎn)權(quán)銷售單元銷售，向購買者約定一定的投資收益率。 包括租賃回報、租賃銷售、利潤共享、有保證的紅利。 根據(jù)市場需要，利用多種租賃組合形式，使利潤最大化。 3、經(jīng)營模式、經(jīng)營方式、經(jīng)營方式的案例：形成徐家匯弘基休閑廣場(三益設(shè)計)小店分讓、經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一、以飲食為中心的特色化經(jīng)營模式。 建筑規(guī)模：1.5萬平方米建設(shè)地點：上海市徐匯區(qū)徐家匯設(shè)計時間： 1999年建設(shè)時間： 2000年徐家匯弘基休閑廣場位于繁華的徐家匯商區(qū)虹橋路恭城路角，廣場基地面積35343平方米，綠化霸蓋達46.3%，

11、飲食、娛樂、休閑徐家匯弘基休閑廣場是真正的美食天地，聚集了全國各地風(fēng)味的餐廳和酒吧，廣場也給徐家匯區(qū)帶來了廣闊的綠地，改善商業(yè)中心的環(huán)境，與肇嘉浜路綠化帶呼應(yīng)，如綠色走廊的寶石，徐家匯逐漸綠化霸率高的休閑3、經(jīng)營模式、經(jīng)營狀態(tài)、情況1 :弘基商務(wù)模式大弘基文化休閑廣場：上海大學(xué)城商圈先驅(qū)(三益設(shè)計)大弘基休閑廣場集文化消費、飲食、休閑娛樂、購物為一體，上海弘基商務(wù)管理公司把城市文化休閑廣場的商務(wù)狀態(tài)融入城市商業(yè)廣場完成后，城市近郊接合處的商業(yè)功能大大豐富了。 現(xiàn)在，弘基文化休閑廣場上陸續(xù)開店的商店，每天都吸引著周圍想要現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的居民們，弘基文化休閑廣場被稱為當?shù)氐摹俺勤駨R”。 大弘基文化休

12、閑廣場(三益設(shè)計)，由于當?shù)爻Ｗ【用袢丝诙啵植技性诤牖幕蓍e廣場3公里以內(nèi)，缺乏有良好消費者群優(yōu)勢的當?shù)厣鐓^(qū)大型商業(yè)賣場和多種娛樂場所，弘基文化休閑廣場的休閑娛樂場所可以彌補這一點。 當?shù)鼐用裰匾暤姆?wù)、質(zhì)量、品牌是弘基文化休閑廣場的優(yōu)勢。 當?shù)孛刻扉_發(fā)的商品住宅進入搬遷中的高收入水平業(yè)主弘基文化休閑廣場對他們來說是一個很好的綜合商業(yè)設(shè)施，隨著當?shù)厣躺绲慕ㄔO(shè)力量的增強，中高消費者逐漸增加，其整體消費水平也逐漸提高， 有利于良好商業(yè)狀態(tài)的發(fā)展的弘基文化休閑廣場的飲食業(yè)狀態(tài)能適應(yīng)大學(xué)生的多階段、多味、多選擇的飲食特點，增設(shè)休閑娛樂場所能適應(yīng)大學(xué)生的娛樂需求，商店的開設(shè)，在一定程度上大學(xué)生們購

13、物不便， 商品選擇方法少的現(xiàn)狀之一是良好的補充弘基文化休閑廣場中低級品的市場定位，符合大學(xué)生們消費支出低、消費選擇廉價、質(zhì)量好的特征。3、經(jīng)營模式、經(jīng)營狀態(tài)情況2 :徐州東城國際花園城商業(yè)中心(三益設(shè)計) 城市副中心的超大型商業(yè)綜合體項目住宅區(qū)居民需要完善的生活補助和區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)綜合體管理委員會事務(wù)業(yè)務(wù)員需要商務(wù)用住宅和飲食休閑設(shè)施酒店公寓和商務(wù)辦公室高鐵和高速外來人員的目的消費和通過性消費目的的性專業(yè)賣場、3、經(jīng)營模式、經(jīng)營狀態(tài)、4、規(guī)模、商圈范圍確定后，可以根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢、消費市場容量，初步確定項目的經(jīng)營規(guī)模，項目的經(jīng)營規(guī)模通過商圈分析后， 一定的宏觀定量計算也可以

14、得到：購買力的決定規(guī)模：規(guī)模=商圈購買力-商圈競爭分流購買力不可忽視的指標：城市經(jīng)濟技術(shù)指標城市整體的計劃，從一開始就設(shè)定了商業(yè)成功的起點，經(jīng)濟技術(shù)指標的規(guī)模和定位規(guī)模的比較：面積不足？ 面積過剩？ 市場潛在需求分析整合了結(jié)構(gòu)豐富的綜合產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，5、形象、形象定位依據(jù)：主題定位、經(jīng)營管理企業(yè)的品牌形象定位。 作為商業(yè)市場競爭的主體，必須保持一致的主題形象和品牌形象的作用是不可忽視的：在時尚展示中構(gòu)筑城市的“時尚坐標”、“咨詢坐標”形象，保持持續(xù)競爭力的定期展示性和普及是重要的方法， 包括產(chǎn)品價格、質(zhì)量服務(wù)、促銷戰(zhàn)略等形象的建筑設(shè)計語言：形狀、結(jié)構(gòu)、顏色、購物氣氛經(jīng)營、場內(nèi)購物環(huán)境、布局設(shè)計、

15、櫥窗設(shè)計、形象展示、廣告等商業(yè)建筑本身就是形象廣告系統(tǒng)。 5、形象案例1上海新天地土地面積： 3萬平方米總建筑面積： 57，000平方米項目概況：上海新天地位于上海市中心，毗鄰高雅、繁華的淮海中路和黃陂南路地鐵站。 上海新天地以“傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合”為設(shè)計理念，留下了用現(xiàn)代技術(shù)建立于20世紀初期的石庫門古老建筑。 項目定位：上海新天地的定位經(jīng)歷了三個階段的深化。 第一階段：強調(diào)綜合性，集中飲食、娛樂、購物、旅行、文化等功能，填補市場空白的第二階段：使這個項目成為上海市中心具有歷史文化特色的城市旅游景點的第三階段：使新天地成為國際交流和集會的場所。 5、形象、上海復(fù)地城隈廟廣場(三益設(shè)計)、形象例

16、2上海復(fù)地城隈廟廣場(三益設(shè)計) 以豫園傳統(tǒng)建筑樣式為藍本，以園林化空間布局滿足現(xiàn)代商業(yè)和旅行需要。 設(shè)計以仿造建筑為主，部分建筑體量大。 沿方濱中路步行街以傳統(tǒng)的二層建筑和少量歐元建筑為主，街道規(guī)模宜人。 5、形象、形象3創(chuàng)邑老碼頭改造(三益設(shè)計) 創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)園的改造和設(shè)計原本是上海油脂廠。 其位置距上海母親河黃浦江僅30米，其改造構(gòu)想：第一，建造現(xiàn)代、時尚、先進的建筑物，第二，保存古老的紀念性構(gòu)件。 這里必須使新的和舊的共存，融合，使人們在感情上有好的持續(xù)。 本項目的計劃是多種商業(yè)形態(tài)交織融合。 5、6層的建筑物被改造成設(shè)計類的創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)園，部分層可以眺望浦江，景觀資源豐富，可以改造休閑類的

17、俱樂部和俱樂部，中部廣場地區(qū)新設(shè)了典型的石窟門風(fēng)格的建筑物，室內(nèi)是特色的西餐酒吧，室外是大型水上秀場， 作為本項目的最大亮點，同時周邊的建筑物被改造成特色服飾和高級品展覽店，沿路建筑物樓低，改造的重點是以特色飲食、酒吧為中心的商業(yè)街。隨著世博會的臨近，本項目的實施，填補了外灘與世博會基地之間的空白，在擴張外灘的時尚要素和城市形象功能的同時，與隔江希望的小陸家口相呼應(yīng)，新時代的時尚氣息休閑商務(wù)中心和小陸家口金融商務(wù)地區(qū)成為城市功能的相整個項目以裝飾、加固為主，其中局部混凝土部件和鋼結(jié)構(gòu)交織在一起，配合了一些木質(zhì)部件，構(gòu)成了整個項目的現(xiàn)代基調(diào)。 瓷磚、鋼材、涂料顏色轉(zhuǎn)換的運用和各種材料在細節(jié)上的巧妙結(jié)合，使現(xiàn)代風(fēng)格融入了英國古老現(xiàn)場的濃厚味道，輔助適應(yīng)了廣場中心和海派石庫門的建筑，使項目整體的大氣變軟，現(xiàn)代也有一點“老氣”的滄桑Q TWO、難題2、商業(yè)經(jīng)營模式對設(shè)計的影響、經(jīng)營權(quán)是所有權(quán)的功能，不改變生產(chǎn)資料所有制