房地產(chǎn)估價報告范本

1、 房地產(chǎn)估價報告房地產(chǎn)估價報告 項項 目目 名名 稱：稱：長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城） 25 棟 707 室房地產(chǎn)評估. 委委 托托 方：方： 估估 價價 方：方： xxxxxxxx 估估 價價 人人 員：員：xxxxxx 估價作業(yè)日期：估價作業(yè)日期：二 0 一七年 5 月 10 日 估價報告編號：估價報告編號：X 房估字XX第 XX 號 2 目目 錄錄 1.致致 委委 托托 方方 函函.3 2.估估 價價 師師 聲聲 明明.4 3.估估價價的的假假設(shè)設(shè)和和限限制制條條件件 .5 4.房地產(chǎn)估價結(jié)果報告房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 .7 一、委托方 .7 二、估價方 .7 三、估價對象概況 .7

2、 四、估價目的.8 五、估價時點 .8 六、價值定義.8 七、估價依據(jù).8 八、估價原則 .9 九、估價方法 .9 十、估價結(jié)果 .10 十一、估價人員 .10 十二、估價作業(yè)日期 .11 十三、估價報告應(yīng)用有效期 .11 5 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 .12 一、個別因素分析 .12 二、區(qū)域因素分析 .12 三、市場背景分析 .12 地理位置和行政區(qū)劃.12 經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r.13 房地產(chǎn)市場分析.14 四、最高最佳使用分析 .14 五、估價方法選用 .14 六、估價測算過程 .15 七、估價結(jié)果確定 .19 6 附附件件.20 3 致致 委委 托托 方方 函函 ： 受您的委

3、托，我公司于2017 年 5 月 10 日對于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新 康路（兆基君城） 25 棟 707 室，建筑面積為 86.1 m2， 房屋所有權(quán)證 證號為湘（ 2017）寧鄉(xiāng)縣不動產(chǎn)權(quán)第 0004764 號的房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估， 為確定房屋出售時該房屋的市場價值提供參考依據(jù)。 根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵 循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價人員實地收集資料、分 析計算，并與估價時點長沙市寧鄉(xiāng)縣類似房地產(chǎn)的市場價格水平相比較后， 確定委估房地產(chǎn)于估價時點2017 年 5 月 10 日的價格及單價為： 房地產(chǎn)價格及單價小寫大寫 總價3100240 元

4、叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元 單價5424 元/m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米 法定代表人： XXXXX 二 0 一七年 5 月 10 日 4 估估 價價 師師 聲聲 明明 我們鄭重聲明： 一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意 見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒 有個人利害關(guān)系或偏見。 四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范 進(jìn)行分 析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 五、我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。估價員劉

5、凱對 本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘。 六、沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。 七、本估價報告得出的估價結(jié)果，僅供委托方擬抵押估價對象提供價格參 考，不得用于驗資證明、拆遷補償、房地產(chǎn)交易等其他用途。未經(jīng)估價機構(gòu)和 估價人員的同意，估價報告不得向委托方及上級機關(guān)以外的單位及個人提供， 凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，評估機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng) 責(zé)任。 八、本公司和簽字估價師保留對本評估報告的最終修改和解釋權(quán)。 九、本報告應(yīng)用有效期為報告出具之日起一年，如果使用本估價報告的時 間超過了報告應(yīng)用的有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。 在已說明的評估假設(shè)和限制條件之外，引用

6、本評估結(jié)果而引起的法律后果， 不屬于本公司和簽字估價師的責(zé)任范圍。 注冊房地產(chǎn)估價師： 注冊證號： XXXXXX 二 0 一七年 5 月 10 日 5 估估價價的的假假設(shè)設(shè)和和限限制制條條件件 一一、本本項項估估價價的的假假設(shè)設(shè)條條件件 1、本報告基于公開市場假設(shè)，即： （1）市場為公開的市場，賣方愿意出售并有合理的時間讓買賣雙方協(xié) 商議價； （2）議價期間房地產(chǎn)市場基本保持穩(wěn)定； （3）買賣雙方不因任何特殊利益抬高或降低房地產(chǎn)真實價格。 2、本報告以委托方提供的房屋權(quán)屬證書等資料真實合法有效，估價對象無 司法機關(guān)、行政機關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無糾紛，出讓土 地使用權(quán)符合法定的

7、轉(zhuǎn)讓條件等為假設(shè)前提，即以估價對象擁有合法產(chǎn)權(quán)、屬 于合法使用、可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓為假設(shè)前提。 3.本報告在評估過程中， 假設(shè)委估房地產(chǎn) 為商業(yè)用途，在未來剩余使 用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。 4.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件， 另有說明的除外。 二二、本本項項估估價價的的限限制制條條件件 1.本次評估的產(chǎn)權(quán)依據(jù)和估價對象的建筑面積均由委托方提供。委托方對 所提供的資料真實性、合法性負(fù)責(zé)。如提供資料不真實而造成評估值失實，評 估機構(gòu)和評估人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 2.本評估報告結(jié)果是為委托方提供的專業(yè)化估價意見，這個意見本身無強 制執(zhí)行的效力，估價師只對結(jié)果本身

8、合乎規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價 的決策負(fù)責(zé)。 3 本次評估結(jié)論為估價時點的抵押價值。估價時點后，隨著時間的推移及 房地產(chǎn)市場情況發(fā)生變化，本結(jié)論須做相應(yīng)調(diào)整；且在估價報告有效期內(nèi)估價 對象的質(zhì)量及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價對象產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使 用本估價報告。 4本次評估未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇到自然力和其他 6 不可抗力對估價結(jié)論的影響。 5.實地查勘時，對房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測試，不可 能確定其內(nèi)部缺損 。 6.本報告中的建筑面積按 房屋所有權(quán)證存根 所載數(shù)據(jù)計。 7.本評估報告結(jié)果僅為本次評估目的提供價值參考，不得用于其他目的。 未經(jīng)本評估單

9、位同意，評估報告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與 本次項目無關(guān)的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式公開發(fā) 表。 8.房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳榫幪枺?X 房地估 X 字XX第 X 號。 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一一、委委托托方方 單位名稱： 法定代表人： 單位住址： 聯(lián)系電話 ： 二二、估估價價方方 機構(gòu)名稱 ：xxxxxxxxx 單位住址 ：xxxxxxxxxx 法定代表人： 估價資格： 聯(lián)系電話 ：xxxxxxxxx 7 三三、估估價價對對象象 概概況況 1.建筑物狀況 長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城）位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新 康路，于二零一五年建成，總體結(jié)構(gòu)高18

10、 層，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一等。 委估建筑物位于第七層，有公用電梯和樓梯通七樓。建筑物情況為毛坯狀 態(tài)。 2.委估對象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)為毛坯空置狀態(tài)。 3.周圍環(huán)境 估價對象位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)，處于新康路西段，北面正對寧鄉(xiāng)縣 文體中心、二環(huán)路，南有寧鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院，東與春城北路相接，西與寧鄉(xiāng) 縣第十三中學(xué)相鄰。東行500 米為花明北路人人樂商圈， 環(huán)境好，地段 好，綠化面積高，交通方便。區(qū)域內(nèi)具備各種休閑娛樂場所，作為住宅用 途區(qū)位價值有很大潛力。 權(quán)益狀況 估價對象位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城）七樓，房屋 房屋所有權(quán)證 湘（2017）寧鄉(xiāng)縣不動產(chǎn)權(quán)第 0004764 號，權(quán)屬李

11、湘 華所有。由于資料方面的原因，他項權(quán)利是否受限無法核實。 四、估價目的四、估價目的 為確定房地產(chǎn)抵押提供價格參考依據(jù)。 五五、估估價價時時點點 二 0 一七年 5 月 10 日 六、價值定義六、價值定義 本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件下、 武漢市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。所謂公開 市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要 求評估的客觀合理價值應(yīng)是公開市場價值。 委估房地產(chǎn)的價格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ，用途為 住宅， 8 土地性質(zhì)為國有建設(shè)用地。 本次評估結(jié)果為包括土地使用權(quán)價值在內(nèi)的房地 產(chǎn)在現(xiàn)狀條件下持

12、續(xù)使用的公開市場價值。 七、估價依據(jù)七、估價依據(jù) 1、 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ； 2、 中華人民共和國土地管理法 ； 3、 房地產(chǎn)估價規(guī)范 （GB/T50291-1999） ； 4、 中華人民共和國土地管理法實施條例 ； 5、 中華人民共和國城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 ； 6、委托方提供的待估房地產(chǎn)房屋所有權(quán)證 ； 7、湖南省人民政府、武漢市市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實施辦法、 通知等法規(guī)文件； 8、估價委托書； 9、估價人員實地勘察獲取的資料及市場調(diào)查收集的資料。 八八、估估價價原原則則 1、獨立、客觀、公正原則。 2、合法原則：以估價對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分為估價前

13、提。 3、最高最佳使用原則：以估價對象在合法使用前提下，各種可能使用方 式中，能獲得最大收益的使用方式估價。 4、替代原則：估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價 格。 5、估價時點原則：估價結(jié)果是估價對象在估價時點的客觀合理價格。 九九、估估價價方方法法 根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范 ，通常的房地產(chǎn)估價方法有比較法、收益法、假 設(shè)開發(fā)法、成本法等幾種。 9 1、有條件選用比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法作為主要估價方法。 首先遵循比較法可比實例的選取原則，根據(jù)估價人員掌握的房地產(chǎn)交易市場資 料，在估價對象同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié) 構(gòu)相同或類似的近期交易實例作為

14、可比實例，對影響價格的各項因素及其影響 程度進(jìn)行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情 況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，求取估價對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格。 2、收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法，由于 估價對象具有客觀收益，因此可用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?，將其未來各年的凈收益折?到估價時點上，計算出估價對象房地產(chǎn)收益價格。 3、假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象未來開發(fā)完成后的價值，然后減去續(xù)建的 未來開發(fā)成本、稅費和利潤等來求取估價對象的方法。 4、成本法是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價 值的方法，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估

15、價對象的價值。 根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范并結(jié)合估價對象實際情況，評估人員認(rèn)為在估價 對象同一供求圈內(nèi)近期內(nèi)房地產(chǎn)交易較為活躍，因此選用市場比較法進(jìn)行評估； 估價對象同一供求圈內(nèi)有出租案例，可考慮采用收益法進(jìn)行評估。 最后結(jié)合客觀市場情況，綜合考慮以上估價方法的計算結(jié)果，運用數(shù)理統(tǒng) 計分析的有關(guān)方法，確定估價對象的估價結(jié)果。 十十、估估價價結(jié)結(jié)果果 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用市場法和收 益法，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析和測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地 產(chǎn)市場價格因素進(jìn)行分析，確定在估價對象在市場上有足夠的買方和賣方時， 并且進(jìn)入市場無阻礙的條件下，在估價時點 2017

16、年 5 月 10 日包含土地使用權(quán) 價值在內(nèi)的委估房地產(chǎn)市場價格為人民幣。詳細(xì)評估結(jié)果見房地產(chǎn)抵押評估 結(jié)果一覽表 。 房地產(chǎn)價格及單價小寫大寫 10 總價3100240 元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元 單價5424 元/m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米 十十一一、估估價價人人員員 注冊房地產(chǎn)估價師： xxxx 注冊證號： xxxxxxxxx 二 O 一七年五月十日 十十二二、估估價價作作業(yè)業(yè)日日期期 二 O 一七年 5 月 10 日 十十三三、 估估價價報報告告應(yīng)應(yīng)用用的的有有效效期期 本估價報告有效期為壹年，即從2017 年 5 月 10 日至 2018 年 5 月 9 日 xxxxxxxxx 法定

17、代表人： 二 O 一七年 5 月 10 日 11 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一一、個個別別因因素素分分析析 1.建筑物狀況 兆基君城位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路，于二零一五年建成，總體結(jié)構(gòu) 高 18 層，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。委估建筑物位于第七層，有公用電梯和樓梯通七 樓。建筑物毛坯狀態(tài) 。 2.委估對象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)為毛坯空置。 二二、區(qū)區(qū)域域因因素素分分析析 估價對象位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)，處于新康路西段，北面正對寧鄉(xiāng)縣文體 中心、二環(huán)路，南有寧鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院，東與春城北路相接，西與寧鄉(xiāng)縣第十三中 學(xué)相鄰。東行 500 米為花明北路人人樂商圈， 環(huán)境好，地段好， 綠化面積高，

18、 交通方便。區(qū)域內(nèi)具備各種休閑娛樂場所，作為住宅用途區(qū)位價值有很大潛力。 三三、市市場場背背景景分分析析 地理位置和行政區(qū)劃地理位置和行政區(qū)劃 寧鄉(xiāng)地處湘東偏北的洞庭湖南緣地區(qū)，地理上界于東經(jīng)11153-112 46，北緯 2755-2829，東鄰?fù)牵辖酉嫣?、湘鄉(xiāng)，西與漣源、安化 交界，北與益陽、桃江毗連。東西最大跨度88 公里，南北縱長 69 公里。 寧鄉(xiāng)縣現(xiàn)轄菁華鋪、喻家坳、沙田、溈山4 個鄉(xiāng)，大屯營、道林、花明樓、 東湖塘、夏鐸鋪、壩塘、資福、灰湯、流沙河、青山橋、龍?zhí)?、巷子口、黃材、 老糧倉、煤炭壩、雙鳧鋪、橫市、大成橋、回龍鋪、雙江口、金洲21 個鎮(zhèn)，玉 潭、城郊、白馬橋、歷經(jīng)鋪

19、 4 個街道，總面積 2906 千米，總?cè)丝?144 萬人?？h 人民政府駐地不變（金州大道 5 段） 。另管理 1 個國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（湖南寧鄉(xiāng) 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)） 、一個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（寧鄉(xiāng)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)） 。 12 經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r 2013 年寧鄉(xiāng)縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）835.05 億元，比上年增長 14.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值90.73 億元，增長 4.4%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加 值 578.02 億元，增長 16.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值166.3 億元，增長 10.3%。按常住人口計算，人均GDP 達(dá) 69797 元?？h域經(jīng)濟基本競爭力前移5 位，位居全國百

20、強第 56 位，中部第 3 位。 寧鄉(xiāng)縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的11.6:68.5:19.9 調(diào)整為 10.9:69.2:19.9。 工業(yè)增加值占 GDP 的比重為 62.7%，比上年提高 1 個百分點。第一、二、三次 產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率為3.3%、82.1%、14.6%，分別拉動 GDP 增長 0.5、11.6、2.0 個百分點。 2015 年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）1002.17 億元，比上年增長 12.1%。其 中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值109.72 億元，增長 4.9%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 675.55 億元，增長 12.7%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值216.90 億元，增長 13.0%。 按

21、常住人口計算，人均GDP 達(dá) 81680 元。 估價對象所在 光谷片區(qū)作為武漢經(jīng)濟發(fā)展極的定位信息高科技基地，在發(fā)展 產(chǎn)、學(xué)、研的同時，全方位一體化地協(xié)調(diào)發(fā)展。規(guī)劃目標(biāo)為 滿足人的生活、工 作、文化、教育、娛樂、購物、休閑等綜合性城市功能需求。開發(fā)商實力強、 品牌大，萬科城市花園、劍橋春天 、巴黎豪庭、藍(lán)域國際等樓盤開發(fā)氣勢如虹。 房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析 光谷區(qū)域內(nèi) 高校和 大專院校、科研機構(gòu)眾多，人 流量極大 ，特別是學(xué)生、 家長等等消費群體是旅館穩(wěn)定的消費源。 四四、最最高高最最佳佳使使用用分分析析 估價對象位于長沙市寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)新康路（兆基君城） ，大廈本身登記為 商務(wù)用途，旁邊為

22、關(guān)山口公交車 車站，環(huán)境好，地段好， 繁華程度高，交通方 便，人流量大，區(qū)位價值有很大潛力。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分 13 析，保持現(xiàn)狀是最佳用途。 五五、估估價價方方法法選選用用 估價人員在實地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析， 根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和武漢市房地產(chǎn)市場的實際 情況，決定采用市場法和收益法來測算委估房地產(chǎn)的價格。 市場法： 首先遵循比較法可比實例的選取原則，根據(jù)估價人員掌握的房地產(chǎn)交 易市場資料，在估價對象同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑 結(jié)構(gòu)相同或類似的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各項因素及其

23、影響程度 進(jìn)行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易情況修正、交 易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，求取估價對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格。 收益法：就是預(yù)計估價對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn) 到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 六六、估估價價測測算算過過程程 1、選擇估價方法。該房地產(chǎn)是出租的旅館，為收益性房地產(chǎn)，用收益法估 價，選用收益法中的報酬資本化法。 2、搜集資料。通過調(diào)查，搜集的有關(guān)資料和情況如下： （1）收入按房間和相應(yīng)的價格計。可供入住的房間： 單人間： 100 元161600 元 雙人間： 120 元101200 元 三人間：

24、135 元5675 元 （2）入住率為 60% （3）酒店營業(yè)成本：根據(jù)市場調(diào)查，一般酒店房間耗用、折舊和相關(guān) 人員的工資占毛收入 40% （4）維修費：按房屋重置價的1.5%2% （5）管理費：對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需費用，一般按年收入的 2% 5%。 （6）保險費：按房屋重置價或房屋現(xiàn)值以保險費率，我國的保險費在 14 0.15%0.2%。 （7）稅金：依據(jù)待估地所在城鎮(zhèn)房屋出租時應(yīng)繳納的有關(guān)稅費文件、規(guī)定 確定，一般有房產(chǎn)稅（按年 收入的 12%計） 、營業(yè)稅（按 年收入的 3%） 、城市 維護(hù)建設(shè)稅 7%、教育費附加 3%等。 （8）設(shè)該房屋收益年限為有限年，不 計算房屋折舊費 3

25、.測算年有效毛收入： 年有效毛收入 =（1600+1200+675）60%3012=750600 元 4、測算年運營費用 維修費：按建筑物重置價的1.5計算， 武漢市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)定鋼筋 混凝土結(jié)構(gòu)一等 房屋重置價格 為 1150 元/ m2： 年維修費 1150571.581.59859.8 元 管理費：取年收入的 3，則： 管理費 750600322518 元 保險費按房屋重置價乘以保險費率2，則： 保險費 1150571.5821314.6 元 稅費：房屋出租應(yīng)納稅金 房產(chǎn)稅（按年 收入的 12%計） 、營業(yè)稅（按 年 收入的 3%） ，其余稅費按 年收入的 3%計算則： 7506

26、00（12%+3%+3%）=135108 元 上述、總費用（年運營費用）合計為168800.4 元 5.計算年凈收益 年凈收益 75060075060040%-168800.4281559.6 元 6.確定報酬率（用累加法） 項目數(shù)值 無風(fēng)險報酬率4.0% 投資風(fēng)險補償3.0% 管理負(fù)擔(dān)補償0.1% 缺乏流動性補償1.5% 易于獲得融資的好處-0.5% 15 所得稅抵扣的好處-0.5% 報酬率7.6% 6.計算房地產(chǎn)的價格 委估對象建筑物土地使用年限為50 年，至今已使用 9 年，剩余使用年限 為 41 年，所以估價對象收益年限為41 年。 因此 收益價格=281559.6/7.6%11/（1

27、7.6）41=3520886 元 房地產(chǎn)單價 =3520885.8571.58=6160 元/m2 估估價價結(jié)結(jié)果果如如下下： 房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格及及單單價價小小寫寫大大寫寫 總格3520886 元叁佰伍拾貳萬零捌佰仈拾陸元 單價6160 元/m2陸仟壹佰陸拾元每平方米 xxxxxxxxx xxxxxxxxx 二 0 一七年 5 月 10 日 市場比較法測算估價對象價格 具體思路：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，具有 較強相關(guān)線、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對區(qū) 域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進(jìn)行分析 比較和修正，

28、評估出估價對象的市場價格。 采用市場比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn) 檔次市場價格進(jìn)行 16 比較，根據(jù)估價人員對 武漢市房地產(chǎn)市場的了解，分別選取如下可比實例： 1.確定比較因素 比較案例委估房產(chǎn) 聯(lián)峰大廈第 15 層 關(guān)山高新大廈第 8 層 國光大廈第 12 層 地理位置洪山魯磨路 武漢洪山區(qū)珞瑜 路 洪山區(qū)關(guān)南后山小 區(qū) 交易價格(元/m2)598848995667 交易情況正常正常正常正常 交易時間2009.122009.62009.10 區(qū)域因素一般較好一般較好 個別因素一般較好一般較好 2、確定比較因素系數(shù)見下表 比較案例委估房產(chǎn) 聯(lián)峰大廈第 15 層 關(guān)山高新大廈第 8

29、層 國光大廈第 12 層 交易價格(元/m2)598848995667 交易情況100100100100 交易期日100100100100 區(qū)域因素100105100103 個別因素10010597104 3.比準(zhǔn)價格確定 比較案例委估房產(chǎn) 聯(lián)峰大廈第 15 層 關(guān)山高新大廈第 8 層 國光大廈第 12 層 交易價格(元/m2)598848995667 交易情況100100/100100/100100/100 交易期日100100/100100/100100/100 區(qū)域因素100100/105100/100100/104 個別因素100100/105100/98100/103 比準(zhǔn)價格543

30、149995290 根據(jù)上述計算的結(jié)果，求比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值，則： （543149995290）3=5240 元/ m2 17 估估價價結(jié)結(jié)果果確確定定 估估價價結(jié)結(jié)果果如如下下： 房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格及及單單價價小小寫寫大大寫寫 總總格格2 29 99 95 50 07 79 9 元元貳貳佰佰玖玖拾拾玖玖萬萬伍伍仟仟零零柒柒拾拾玖玖元元 單單價價5 52 24 40 0 元元/ /M M2 2伍伍仟仟二二佰佰肆肆拾拾元元每每平平方方米米 xxxxxxxx xxxxxxxxx 二 0 一七年 5 月 10 日 七估價結(jié)果確定七估價結(jié)果確定 綜合比較兩種方法，結(jié)合估價師自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗，市

31、場法權(quán)重取 0.8，收益法 權(quán)重取 0.2,則最后的價格等于：29950790.8+35208860.2=3100240.4 元 取整為 3100240 元 房地產(chǎn)價格及單價小寫大寫 總價3100240 元叁佰壹拾萬零貳佰肆拾元 單價5424 元/m2伍仟肆佰貳拾肆元每平方米 xxxxxxxxx 法定代表人： 二 0 一七年 5 月 10 日 18 附件附件 12 12 21 若能覓得一方喜歡的山水，在空曠的風(fēng)里，種上淡暖如許，清歡如許。我愿用無塵的詩句，沾染些許晨露，輕叩那些老去的時光，讓曾經(jīng)的你我，重走一遍依舊開滿鮮花的小徑。時光里的我 們，不說話。只是凝望著彼此舊時的模樣，任憑花落清溪，

32、任憑日暮煙霞。 陌上的時光，匆匆如流。指尖，一直貪戀著世間所有的暖香。而那些沒有著落過往，早已隨風(fēng)而散。往事已舊，一切，終會在念與不念，忘與不忘之間，莞爾一笑，變得風(fēng)輕云淡。 22 歲月的風(fēng)，就這樣翩躚而過。還好，總有一些不離不棄的相伴，安暖著歲月的榮辱滄桑。然后，在玲瓏的小字里塵埃落定。珍惜著，不早也不晚的緣分。愿你永遠(yuǎn)在我文字的四季，可以 與那些草木葳蕤的深情一樣，青青又青青。 縱使某天，錯過了所有，只剩下一個人憂傷，也不要怪罪時光。時光里那些牽過的手，給錯的愛，都是情不由衷。開始與結(jié)束，一樣美麗。我們應(yīng)該，原諒時光，記住愛！ 那些過往里的施與舍，恩與惠，何必計較太多。我們在山水間喂養(yǎng)清風(fēng)

33、，在草木間描摹明月，云淡風(fēng)輕一天又一天。任憑年華一去不返，依舊無怨無悔，不負(fù)歲月，不負(fù)時光。 那些風(fēng)花雪月的重逢與離別，終將隕落在時光深處，被過往的煙塵一一覆蓋。當(dāng)時光里，那些被歲月漂白的光陰，再回首時，風(fēng)住塵香，緣已渺渺，我們也不必遺憾。蒼茫處，風(fēng)景依舊， 繁華笙歌，人事無恙。那些散落在流年深處的芬芳，也是依舊靜美如初，相宜靜好。 不如，安靜著，于寂寂紅塵中，為自己開一扇般若門，將一切浮云過往都放逐在紅塵之外，只留一顆琉璃心，只守一池為我而開的蓮荷，一粥一飯，一筆一墨，閑渡流年。 未來的路，那么遠(yuǎn)。從未想過會遇見誰，也從未想過會錯過誰。今朝，一壺濁酒，一撲流螢，幾許明媚，幾許嫣然，我依然是那個樸素的琉璃女子。不敷衍，不趨勢，簡單的行走，簡單 的生活，簡單的愛與被愛。 當(dāng)時光里，那些被光陰漂白的過往，再回首時，風(fēng)住塵香，緣已渺渺，我們也不必遺憾。蒼茫處，風(fēng)景依舊，繁華笙歌，人事無恙。那些散落在流年深處的芬芳，也是依舊靜美如初，相 宜靜好。 若是，光陰辭去舊年，初心不改。我依然愿意，在心里種半畝花