璧山項目市場定位報告

1、璧山項目市場定位報告一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、人居GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系分析2、宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系分析3、小結(jié)：二、政策環(huán)境分析1、金融政策2、稅收政策3、其他相關(guān)法規(guī)4、小結(jié)三、璧山-大學(xué)城市場分析1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析2、房地產(chǎn)特征3、公寓、寫字樓發(fā)展態(tài)勢4、可參考個案解讀5、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律 1）項目在某一方面可行性 2）在此方向上，重點突破四、房地產(chǎn)需求市場分析1、營銷覆蓋人群2、產(chǎn)業(yè)人群分析3、營銷需求對象4、客戶消費特征5、奧康項目公寓部分營銷參考（附件：客戶群分析，銷售進(jìn)度等）一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、人居GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系研究檔位人均GDP（美元）房地產(chǎn)發(fā)展階段房地產(chǎn)市場特征第一

2、檔位0-800啟動期 以生存性需求為主 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)超速發(fā)展 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單純，呈現(xiàn)數(shù)量型特征第二檔位800-4000快速發(fā)展期 生存、改善需求兼有 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 產(chǎn)品以住宅為主，數(shù)量和質(zhì)量并重第三檔位4000-8000平穩(wěn)發(fā)展期 改善需求為主 產(chǎn)品仍然以住宅為主，對質(zhì)量的要求高于數(shù)量第四檔位8000-20000減緩發(fā)展期 改善需求為主 綜合發(fā)展型市場 重慶。09年人均GDP首次突破23184大關(guān)，預(yù)計2012年達(dá)到4000美元。09年重慶房地產(chǎn)均價為4450元/平方米； 深圳。09年人均GDP首次突破50000大關(guān)，09年深圳房地產(chǎn)均價達(dá)到16226元/平方米； 2009年末，璧山人居GDP

3、達(dá)到23799元人民幣，折合約3498美元，處于高速發(fā)展階段。小結(jié)：從上表和數(shù)據(jù)中我們可以看到目前重慶和璧山尚處于第二檔位，可見璧山的房地產(chǎn)開發(fā)尚處于初步開發(fā)向快速發(fā)展轉(zhuǎn)型期，以生存型需求為主，居住類型以中低檔的住宅產(chǎn)品為主，結(jié)構(gòu)單純，呈現(xiàn)數(shù)量型特征。同時，比照璧山現(xiàn)有的市場銷售價格額度，我們可以大膽預(yù)言，璧山的房價將在不久迎來一次“井噴”，我本案似乎將是區(qū)域市場價格上揚的主使者？2、宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)的關(guān)系研究如圖所示： A、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長率小于4%時，房地產(chǎn)發(fā)展呈萎縮的狀態(tài)；B、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長率介于4-5%之間時，房地產(chǎn)發(fā)展呈停滯狀態(tài)；C、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長率介于5-8%之間時，房地產(chǎn)發(fā)展呈

4、穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)；D、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長率大于8%時，房地產(chǎn)發(fā)展呈快速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。十一五期間，璧山縣宏觀經(jīng)濟(jì)增長平均增長15%?？梢婅瞪胶暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度穩(wěn)定在第四檔位，由此判斷其房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展時期。3、小 結(jié)璧山經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展引動區(qū)域地產(chǎn)行業(yè)高位運行，具體表現(xiàn)在：1) 房地產(chǎn)開發(fā)有啟動期轉(zhuǎn)變?yōu)楦咚侔l(fā)展期；2) 消費需求處于“有其屋”向“優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)型期，由于商品房起步較晚而可以研判“有其屋”的消費需求將在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)占據(jù)主導(dǎo)；3) 物業(yè)形態(tài)將以滿足居住功能為主的住宅為主導(dǎo)，而商務(wù)、投資功能的物業(yè)處于萌芽期；4) 伴隨消費的理性和成熟，對產(chǎn)品品質(zhì)的要求將越來越高，反映到具體層面表現(xiàn)在建筑風(fēng)

5、格、園林、戶型和配套方面；5) 居住居住+文化：目前的購房者對房屋的需求并不單單滿足于居住，居住與文化的結(jié)合成為購房者新的追求。二、政策環(huán)境分析1、金融政策1) 近期政策一覽表類別發(fā)布時間發(fā)布單位主要內(nèi)容新政策2010.1.7國務(wù)院國務(wù)院頒發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，主要內(nèi)容是：增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求、加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管、加快保障性安居工程建設(shè)、落實地方各級人民政府責(zé)任2010.3.8國土部國土部發(fā)出關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知，明確了保障性住房用地供應(yīng)、商品房用地出讓、打擊囤地等方面的具體要求。2010.4.

6、13住建部住建部發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項目，在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售2010.4.15國土部4月15日：國土部發(fā)布2010年度全國住房用地供應(yīng)計劃，我國今年住房用地計劃擬供應(yīng)量18萬公頃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房占比超70%。2010.7.9國務(wù)院國務(wù)院發(fā)出國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，指出商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳

7、納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010.4.22住建部住建部發(fā)布關(guān)于加強經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知，明確對違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟(jì)適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，按照有關(guān)規(guī)定或者合同約定收回，并取消其在5年內(nèi)再次申請購買或租賃各類政策性、保障性住房的資格。2010.5.4住建部民政部財政部住建部、民政部和財政部聯(lián)合發(fā)文加強廉租住房管理，針對部分地方廉租住房管理中出現(xiàn)的房源閑置、出借、準(zhǔn)入退出管理機制不完善等問題，做出有關(guān)規(guī)定。2010.5.12國家稅務(wù)總局國家稅務(wù)總局發(fā)出關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品

8、計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。2010.5.19國家稅務(wù)總局國家稅務(wù)總局發(fā)出關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知，要求各地規(guī)范土地增值稅清算，對土地增值稅清算的各種情況，在技術(shù)上進(jìn)行明確。2010.6.3國家稅務(wù)總局國家稅務(wù)總局發(fā)出關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知，就各地土地增值稅的預(yù)征、清算等工作提出嚴(yán)格要求，并要求各地在6月底前上報土地增值稅。2010.6.4住建部、央行和銀監(jiān)會住建部、央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文 關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，明確規(guī)定第二套住房的認(rèn)定情況，二套房的認(rèn)定在以家庭為單位的基礎(chǔ)上，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸2010.6.12住建部住建部等七部門聯(lián)合

9、發(fā)布 關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見，指出公共租賃住房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。公共租賃住房房源通過新建、改建、收購、在市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集。公共租賃住房單套建筑面積嚴(yán)格控制在60平方米以下。新國十條2010.4.17政務(wù)院2010年4月17日，政務(wù)院拍發(fā)關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上升的通知，提出十條舉措。備注：以上是2010年上半年新政（截至2010.7）。政策解析近期中央政府和地方政府都出臺了對房地產(chǎn)市場新政策，從宏觀角度講，政策的出臺，展現(xiàn)出政府正面引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的姿態(tài)。宏觀調(diào)控主要基于：加強保障性住房建設(shè)步伐，遏制投資性需求，完善稅費改革，降低金融

10、風(fēng)險等。2、 近期重點金融稅收政策一覽表類別發(fā)布時間執(zhí)行時間發(fā)布單位主要內(nèi)容貸款利率2008.9.152008.9.16央行下調(diào)年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點2008.10.92008.10.9央行下調(diào)年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點2009.7.17央行重慶各大商行陸續(xù)傳出即將或已恢復(fù)執(zhí)行二套房貸款政策，即購買貸款購買第二套房需嚴(yán)格執(zhí)行首付四成、利率上浮10%等政策。2010.1商行央行數(shù)次連續(xù)上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率和金融機構(gòu)存款基準(zhǔn)利率，重慶新國十條的出臺，二套不低于四成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率大

11、幅度提高的信貸政策，在一定程度上遏制了投機性需求2010.4.16商行2010年4月16日房貸新政出臺后，重慶市各大銀行取消首套房7折優(yōu)惠政策，統(tǒng)一將利率由7折調(diào)高到8.5折，后市對其首套房購買者有下調(diào)的跡象。存款準(zhǔn)備金率2010.1.18央行下調(diào)中小金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點2010.2.25央行下調(diào)中小金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點稅收2008.10.222008.11.1財政部個人首次購買建筑面積90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策200

12、8.8.122008.8.12重慶市財政局凡我市農(nóng)村居民，在重慶市城鎮(zhèn)首次購買一套建筑面積90平方米以下（含90平方米）普通商品住房（含二手住房），其購房單價，主城11區(qū)在重慶市國土房管部門公布的市場均價以下，遠(yuǎn)郊區(qū)縣在當(dāng)?shù)厥袌鼍鶅r以下，免征契稅。2008年中旬2008.10.2311.6重慶市政府營業(yè)稅按2.5%即征即返，商品住房都可以享受契稅和登記費在現(xiàn)行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上減半的優(yōu)惠政策2010年初國務(wù)院國務(wù)院已經(jīng)明確表示要加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策，說明國務(wù)院還有很多相關(guān)的政策還沒有出臺，特別是關(guān)于房產(chǎn)稅收的政策；2010.5.7地稅局重慶市地稅局下發(fā)重

13、慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理的通知，重慶將提高非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅的預(yù)征率，由過去的1%增加到2%。首付比例2010年中旬國務(wù)院一套房首付提高三成，二套房升至首付50%，三套房不予貸款，契稅等無優(yōu)惠等政策，加速了樓市洗牌備注：20082010年金融稅收政策簡析（截至2010.11）。政策解析從2008-2010年改革方案得知，中央政府欲通過金融和稅收手段調(diào)控火熱的房地產(chǎn)市場，同時對流動性進(jìn)行適度調(diào)整。中央調(diào)控主要基于：主要基于房地產(chǎn)的均衡發(fā)展，調(diào)整居住面積，提成首付比例，調(diào)高土地增值稅。1) 關(guān)于金融政策的影響A. 2008年央行連續(xù)2次下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)

14、備金率，是政府放寬“從緊的金融貨幣政策”的信號。一方面是為了促進(jìn)現(xiàn)金的流動，增強對金融風(fēng)險的抵抗能力；另一方面是為了刺激內(nèi)需，推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展；第三方面是為了防止出現(xiàn)通貨緊縮，進(jìn)入2010年，出現(xiàn)流動性過剩情況，政策同時也收回部分流動性，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。B. 2010年的房地產(chǎn)市場的疲軟，可以說是政策通過組合拳強效壓制房價上漲趨勢，這也對后市帶來了眾多不確定因素。2) 關(guān)于稅費政策的影響A. 增加房屋的交易成本，對一手房的影響相對較小，對二手房的促進(jìn)作用相對較大。B. 新的稅費政策主要針對建筑面積90平米以下戶型，政策的針對對象為有鋼性需求的人群。C. 物業(yè)稅開征在即，房產(chǎn)稅也醞釀中，樓市調(diào)控

15、組合拳真是一浪高過一浪。3) 首次置業(yè)的首付比例上升的影響升高首次置業(yè)者的置業(yè)門檻，壓抑了鋼性需求。宏觀調(diào)控使其投資與投機性客戶漸離市場，樓市回到實體面，實體面消費能力有限，這一點決定了樓市將長期處于溫和期。小結(jié)：近年來重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，特別是兩江新區(qū)的成立，重慶全面實現(xiàn)老工業(yè)向現(xiàn)代工業(yè)的轉(zhuǎn)型，產(chǎn)值也不斷刷新新的奇跡，重慶構(gòu)建的不是簡單的老轉(zhuǎn)新的工業(yè)發(fā)展思路，而是架構(gòu)重慶城市發(fā)展的系統(tǒng)工程，所以在這個層面上說，重慶全面實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會和諧發(fā)展奠定憨實的基礎(chǔ)，重慶的大發(fā)展給周邊區(qū)縣全新的占位，特別是核心經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動作用。重慶經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上發(fā)展出現(xiàn)了畸形，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展脫離的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基

16、本面，其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢的態(tài)勢，重慶市政府很快意識到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性出現(xiàn)問題，加快重慶其他產(chǎn)業(yè)的投資力度和發(fā)展規(guī)劃，很大的抑制了房地產(chǎn)行業(yè)一家獨大的局面，所以，重慶的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較其他城市更加為健康也成為必然。中央宏觀調(diào)控“組合拳”直指投資性需求等炒房行為，讓資金回歸到實業(yè)層面，首套房首付提高到百分之三十，二套首付提高百分之五十，利率上升到八五折等手段，從一定程度上遏制了房價快速上漲，回歸經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面。三、璧山-大學(xué)城市場分析一、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析1、該區(qū)域GDP總量變化分析重慶西部新城（大學(xué)城）主要由五大片區(qū)組成：重慶大學(xué)城、重慶西永微電園(西永綜合保稅區(qū))、鐵路物流園、重慶臺資信息產(chǎn)業(yè)園和

17、西部新城城市中心區(qū)，它將是主城區(qū)空間向西拓展的主要方向，是聯(lián)系成渝兩地和重慶都市圈與渝西經(jīng)濟(jì)走廊的重要節(jié)點。2012年之后，西部新城將造出至少3個千億工業(yè)園，相當(dāng)于3個北部新區(qū)的實力。到2015年，其常住人口將突破60萬，大學(xué)城師生和微電園IT從業(yè)人員也將達(dá)數(shù)十萬。隨著城市骨架的拉開，璧山逐漸融入主城的趨勢明顯，借助成為西永微電園配套產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展機遇，發(fā)展前景也無可限量。該區(qū)域繁榮的經(jīng)濟(jì)將成為工業(yè)、地產(chǎn)業(yè)強有力的支撐，有利于地產(chǎn)業(yè)的迅速、有效、健康的發(fā)展。2、區(qū)域人均GDP變化分析西部新城2012年之后將造出至少3個千億工業(yè)園，相當(dāng)于3個北部新區(qū)的實力，而該區(qū)域常住人口屆時估計在50萬左右，

18、人均GDP將會是一個很高的數(shù)據(jù)。而璧山今年隨著經(jīng)濟(jì)的告訴增長，人均GDP增長趨勢明顯。截止2009年底，人均GDP已達(dá)到23799元，折合約3498美元。該區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量增長迅速，而人均GDP增長趨勢也很明顯，隨著更多的電子信息企業(yè)的入駐，該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長速度會再一次的飆升。3、區(qū)域固定投資變化分析整個泛大學(xué)城地區(qū)，將投入400億元，現(xiàn)已投入100億。大量的資金投入會加速該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為企業(yè)的入駐提供良好的配套環(huán)境。而近幾年璧山的社會固定資產(chǎn)投資額總體上發(fā)展也比較快，隨著璧山政府對綠島新區(qū)的重視，增長速度可以預(yù)見將會更快。該區(qū)域大量的資金投入，會加快該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及為該區(qū)域的企業(yè)

19、快速發(fā)展提供良好的配套環(huán)境，從而助推該區(qū)域的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速。二、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r泛大學(xué)城區(qū)域的規(guī)劃面積為100平方公里，人口100萬左右，其中大學(xué)城城市中心區(qū)域為30萬人口，西永微電園以及物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口達(dá)到70萬人。該區(qū)域強勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動力、以及龐大的人口體量、急速改善的交通設(shè)施以及高尚的人文居住品質(zhì)將會極大的促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場健康、快速的發(fā)展。 目前隨著大學(xué)城眾多高校入駐，配套設(shè)施漸漸完善，高端物業(yè)紛紛亮相，使大學(xué)城成為重慶地產(chǎn)聚焦地之一，如龍湖、富力、金融街、金科、中渝等知名房企紛紛強勢入駐，僅龍湖地產(chǎn)一家就在大學(xué)城上前后推出四個項目，吸引了許多高質(zhì)量客戶的眼光。 龍湖東橋郡 金科

20、廊橋水鄉(xiāng)近年來，得力于璧山告訴增長的經(jīng)濟(jì)以及快速增長的城市人口，璧山房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)了一片繁榮的景象，尤其是大學(xué)城到璧山的隧道的開通，進(jìn)一步拉近了璧山與主城區(qū)的距離，預(yù)計房地產(chǎn)價格會進(jìn)一步縮小與主城的價差。項目名稱川東瀛嘉天下錦春綠島新都宏康浩宇久恒上海城天佑山水國際瀚恩第五大道北城旺角利雅白云湖項目地址綠島新區(qū)永嘉大道 綠島新區(qū)紡紗廠旁重慶璧山壁青北路778號璧山老重百對面璧山小學(xué)旁璧山縣北二環(huán)璧山青杠白云湖風(fēng)景區(qū)銷售電話/（銷售經(jīng)理）/ /總建筑面積65萬方10萬方約13萬方約6、7萬方無約17萬方 35萬方項目情況璧山最大樓盤綠島新區(qū)最核心位置，政府、醫(yī)療等各管理部門以及各種商業(yè)配套全部

21、要入駐離璧山隧道最近的樓盤位置好位于璧青北路，向南直達(dá)青杠連接成渝高速路，距離雙星大道大學(xué)城隧道只有一公里多路線無以“大隱白云湖 島居溫泉名墅”為主題打造的1300畝北美風(fēng)情的純別墅國際社區(qū)建筑形態(tài)高層、多層、洋房等高層高層高層住宅式花園洋房住宅、酒店式住宅別墅(島居溫泉別墅)、總套數(shù)7000套左右806套1600套左右1000戶左右無無無三、區(qū)域?qū)懽謽?、公寓發(fā)展態(tài)勢1、寫字樓及公寓發(fā)展整體狀況。泛大學(xué)城區(qū)域整體發(fā)展還不夠成熟，處于快速上升期，而寫字樓與公寓物業(yè)也在起步發(fā)展階段。目前推出的項目：康田國際企業(yè)港、清華SOHO，這兩個項目主要依托西永微電園的企業(yè)，為該區(qū)域的企業(yè)提供辦公產(chǎn)品；而龍湖

22、U城則是面向整個大學(xué)城區(qū)域的人群；購買這幾個項目的客群中，有很大部分看好該區(qū)域發(fā)展的投資客。而璧山嚴(yán)格意義上的寫字樓及公寓產(chǎn)品還沒有出現(xiàn)，目前打出了公寓產(chǎn)品口號只有奧康財富未來，處于璧山奧康工業(yè)園區(qū)，與我項目臨近，以小戶投資公寓產(chǎn)品為主，體量較小，沒有形成較大影響力。2、典型個案分析個案一：西永清華SOHO項目基本信息建筑類別：高層、多層住宅、酒店式公寓（2棟高層+1棟多層）項目地址：重慶西永微電子產(chǎn)業(yè)園（區(qū)管委會對面）開發(fā)商：重慶清科實業(yè)有限公司,清華科技園創(chuàng)業(yè)投資有限公司開盤時間：2010.12左右開盤占地面積：12198總建筑面積：58141.56容積率：3.86預(yù)計入市均價：8000元

23、/銷售情況：清華SOHO將于2010年10月23日開始內(nèi)部認(rèn)購，認(rèn)購價格8000每平米，2010年11月價格8300認(rèn)購價，此次推出1號樓的3-10層房源，戶型為46-79，2011年12月交房。主力戶型：建筑形態(tài)面積區(qū)間預(yù)計銷售均價開盤時間戶數(shù)一房46798000元/2010.12總戶數(shù)528項目小結(jié)項目特點：（1）項目以中小戶型為主，是西永首個大型商務(wù)行政公寓，辦公家居化，精裝修，長期托管經(jīng)營的酒店式社區(qū)（2）樓盤設(shè)計超前化，建筑外立面形成時尚現(xiàn)代風(fēng)格。戶型設(shè)計方正，緊湊，時尚。項目綜合分析：（1）項目地理位置較好，交通方便，距離商業(yè)區(qū)較進(jìn)，安靜的生態(tài)社區(qū)成為本地區(qū)很高影響力力的商務(wù)公寓。

24、 （2）項目現(xiàn)場廣告包裝較為不佳，個性未能體現(xiàn)，有一定瑕疵，與康田企業(yè)港形成反差。（3）一期僅推出高層物業(yè)將于2010.11開盤。工程進(jìn)度與其推廣較為符合。（4）本案優(yōu)勢明顯，但戶型特點相近，有一定的參考價值。價格及銷售情況分析：1、 價格情況：項目以中小戶型為主，一房、兩房價格相對較多，預(yù)計開盤整體價格有一定程度上漲。其原因在于：本地優(yōu)越的配套資源及地段優(yōu)勢。產(chǎn)品設(shè)計現(xiàn)代化，個性、時尚，是首個高檔酒店式公寓。戶型面積較小，合理的控制了項目的總價，吸引主城投資者。項目其他資料清華SOHO效果圖個案二：康田.企業(yè)港項目基本信息建筑類別：由9棟4層獨立辦公寫字樓及2棟24層（帶3層裙樓）高層項目地

25、址：西永微電園管委會大門+西永保稅區(qū)+大學(xué)城+鐵路物流園開發(fā)商：重慶康田地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：38000總建筑面積：86685綠地率：30.1%建筑密度：37.80%容積率：2.58整體均價： 7000元/整體銷售情況：康田企業(yè)港是西永園區(qū)較突出的項目，受到了大型企業(yè)的青睞，銷售去化率和銷售價格也不斷提高。主力戶型：建筑形態(tài)面積區(qū)間銷售價格開盤時間銷售情況獨立寫字樓21002800均價7000元/2009中旬還有9席（2010.6）高層寫字樓700950均價7000元/2010.6項目小結(jié)項目特點：（1）隨著西永核心板塊的崛起，項目地理位置逐漸占據(jù)非常優(yōu)勢。（2）項目配套設(shè)施齊全，有效的增

26、加了項目的附加值。（3）戶型設(shè)計滿足通風(fēng)通透、采光節(jié)能的基本要求后，又融入了大量的人性化及個性化元素。本項目力求打造成西部硅谷總部基地。（4）項目現(xiàn)場包裝相對較好，以黑、灰藍(lán)為主色調(diào)，整體簡潔、具有較強的商務(wù)性元素，大氣，不乏穩(wěn)重。（5）公園式園林獨立辦公所，配合市政公園，實現(xiàn)生態(tài)辦公（室內(nèi)生態(tài)系統(tǒng)及外部園林環(huán)境）夢想。（6）該樓盤廠房面積與本案一期（廠房）有共同之處，值得參考。競爭優(yōu)勢及銷售情況分析：（1）競爭優(yōu)勢：項目品質(zhì)較高，加上前期推廣十分獨特，受客戶關(guān)注度高，但仍有以下方面可與本案形成一定競爭：本項目辦公環(huán)境是其最大賣點，雖然西永至璧山只有十幾分鐘車程，但銷售價格璧山比西永少兩倍多，

27、這一點上也看到璧山項目的優(yōu)勢。其配套設(shè)施完善，能為業(yè)主提供較好的辦公條件。項目物業(yè)費用較低。（2）銷售情況： 一期獨立辦公寫字樓去化速度很快，銷售率高達(dá)80%以上，高層寫字樓銷售也所剩無幾。（3）客戶情況： 主要客戶構(gòu)成是大型微電企業(yè)辦公企業(yè)，其次投資客戶，涉及客戶有電子、教育培訓(xùn)、研發(fā)企業(yè)等。（4）推廣宣傳： 康田企業(yè)港在推廣上源于總部基地，國際生態(tài)辦公為核心訴求點，通過報媒、網(wǎng)絡(luò)、渠道傳播。小結(jié)：由于產(chǎn)業(yè)的外移，綠島新區(qū)的不斷建設(shè)，壁山生態(tài)價值將不斷凸顯，生態(tài)辦公的概念將得到新的詮釋，在未來企業(yè)將趨向于對性價比卓越和生態(tài)更加原始化的需求加大，璧山將是他們選擇的世外桃源。項目其他資料項目效果

28、圖個案三：龍湖U城項目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑類別：涵蓋精裝高層、花園洋房、別墅、10余萬方商業(yè)中心。項目地址：沙坪壩西永組團(tuán)U2-7/02、V2-7地塊（大學(xué)城重師南門前100米）開發(fā)商：重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積：平方米總建筑面積：平方米推盤節(jié)奏：2010.7推出（一期）均價：7300元/，2010.11二期洋房別墅整體均價：9000元/。整體銷售情況：第一期，由2幢精裝SOHO，3幢精裝公寓和大型商業(yè)組成，第二期，別墅，花園洋房，高層組成，預(yù)計在2010年底推出。推出情況：建筑形態(tài)面積區(qū)間銷售均價開盤時間銷售情況SOHO公寓20807300元/2010.785%高層住宅38838000元/

29、2010.980%雙拼合院源別墅級洋房991506100元/2010.11精裝高層38808000元/2010.11項目分析項目銷售情況分析：（1）價格情況：項目于2010年7月開盤以來，入市均價7300元/，價格上漲幅度不大，整體銷售率達(dá)到85左右，具有較強競爭力。其主要優(yōu)勢是：地理位置較優(yōu)越，交通便利，處于規(guī)劃中的大學(xué)城經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，增值潛力大，是新興的投資熱土?，F(xiàn)場包裝突出樓盤主題風(fēng)格及項目內(nèi)涵，易吸引客戶新興客戶的關(guān)注。設(shè)計特點個性化，其綜合物業(yè)包括了公寓，住宅，別墅產(chǎn)品，產(chǎn)品之間相得益彰，互為補充，高層也享受別墅的高檔景觀要素，拔高項目綜合價值。自身配套設(shè)施較強，周邊配套較弱，隨著大學(xué)城

30、經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，區(qū)域整體形象將得到全新的上升，未來潛力也是投資客戶選擇該樓盤的重要因素。（2）銷售情況：整體去化速度均衡，三房在階段中由于總價偏高略有滯銷。但樓盤中小戶型在銷售之初占有優(yōu)勢，且銷售情況好，由于本項目綜合價值較高，對整體銷售影響不大。 項目客戶群分析：項目主要客戶群來自主城投資者居多，其次就是大學(xué)城教師，事業(yè)人員、產(chǎn)業(yè)人群及大學(xué)城周邊居民構(gòu)成。項目其他資料整體效果圖 戶型圖 38平方米 69.5平方米80平方米個案四：奧康財富未來3、研究小結(jié)：（1）該區(qū)域主要依托西永微電園以及大學(xué)城的發(fā)展，目前從地段、配套以及人口數(shù)量來講都還處于快速發(fā)展階段，整體價值不高；（2）該區(qū)域的寫字樓及

31、公寓產(chǎn)品還處于初級發(fā)展階段，物業(yè)存量較小，產(chǎn)品并不成熟；（3）該區(qū)域的寫字樓及公寓產(chǎn)品整體價格不高，隨著城市骨架的進(jìn)一步拉大，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，可以預(yù)見未來價格升值空間很大；（4）該區(qū)域的購買客群一部分是該區(qū)域的企業(yè)和原住民，但更多的是看好該區(qū)域發(fā)展的投資者；（5）該區(qū)域發(fā)展迅速，尤其是西永微電園，很多大型的電子企業(yè)入駐，配套企業(yè)更是魚貫而入，帶動了該區(qū)域的人氣，所以該區(qū)域的物業(yè)銷售情況比較樂觀，去化較快。四、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析1、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律一般來講，城市化率達(dá)到50%，標(biāo)志著城市化水平進(jìn)入高級階段，城市化國家初步形成。于此同時，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向于革命性的變化，第三產(chǎn)業(yè)比例將會大幅提高

32、，尤其是大城市的第三產(chǎn)業(yè)將上升為支撐國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。初期階段中期階段高級階段城市化水平20%以下20%50%50%以上產(chǎn)業(yè)特征農(nóng)村經(jīng)濟(jì)依然占主導(dǎo)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)已退居次席，城市經(jīng)濟(jì)全面崛起城市長夜結(jié)構(gòu)發(fā)生革命性變化，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展就業(yè)比重第一產(chǎn)業(yè)占50%以上，第二、第三產(chǎn)業(yè)各占20%左右第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重持續(xù)下降，第二、三長夜比重相繼上升第三產(chǎn)業(yè)占50%以上，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定在30%，第一產(chǎn)業(yè)下降到10%以下以美國為例1870年城市化率為26%，其第一、二、三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)比重為51%、25%、24%1910年城市化率為53%，其第一、二、三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)比重依次為33%、32%、35%1970年城市化率為7

33、4%，其第一、二、三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)比重為3%、34%、63%加速中的城市化運動最直接的結(jié)果是大量生產(chǎn)性服務(wù)需求的形成，這也是未來工業(yè)園區(qū)升級的重要著眼點。作為工業(yè)園區(qū)來講，大量的生產(chǎn)性服務(wù)需求的增加就必然導(dǎo)致園區(qū)在辦公、居住、商業(yè)、配套服務(wù)方面的極大提高與改善，而原本以單一生產(chǎn)為主導(dǎo)的生產(chǎn)方式顯然不能滿足新產(chǎn)生的需要，因此工業(yè)園區(qū)朝著復(fù)合型產(chǎn)業(yè)格局的升值趨勢是必然的結(jié)果。2、我項目在某一方面的可行性大學(xué)城區(qū)域有15所高校的師生以及大量的園區(qū)產(chǎn)業(yè)工人，城鎮(zhèn)化率相當(dāng)高，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會是爆炸式的。隨著西永微電園有更多大型電子企業(yè)以及配套企業(yè)的入駐，該區(qū)域的第三產(chǎn)業(yè)將會進(jìn)一步的持續(xù)高速發(fā)展。璧山目前的

34、城鎮(zhèn)化率在40%以上，第二三產(chǎn)業(yè)，尤其是第三產(chǎn)業(yè)的比重大幅提升。同時政府確立了融入主城的發(fā)展方向，進(jìn)一步著力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。做大做強傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)；大力培育持續(xù)健康發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)；積極策劃推進(jìn)一批專業(yè)市場建設(shè)，大力發(fā)展倉儲物流業(yè)；抓緊策劃建設(shè)一批吸引大學(xué)城師生和西永微電園員工到璧山消費的商貿(mào)、餐飲、休閑、娛樂項目；積極培育發(fā)展金融、保險、租賃、中介、咨詢、創(chuàng)意等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。從政府大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)的工作重心來看，后續(xù)發(fā)力十分強勁，也符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，而二、三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人群是本區(qū)域是工業(yè)的生產(chǎn)主力、房地產(chǎn)市場的主要消費人群，有較強生產(chǎn)、消費條件和消費意識。所以，二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將極大的帶動壁山區(qū)

35、域工業(yè)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。從以上分析，璧山正處于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整的臨界期，隨著城市化的進(jìn)一步發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)會出現(xiàn)更大的發(fā)展，逐漸成為璧山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。與此同時，在這個時期，也是璧山寫字樓及公寓產(chǎn)品即將出現(xiàn)的萌芽期，雖然該區(qū)域還沒有嚴(yán)格意義的該類物業(yè)形態(tài)，但是出現(xiàn)此類物業(yè)是必然的發(fā)展趨勢。我項目力求打造該區(qū)域第一個該類型的物業(yè)，是順應(yīng)了房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的，同時由于我們是璧山的第一個寫字樓及公寓產(chǎn)品，在市場上必然能夠占領(lǐng)先機，為我項目贏得市場奠定了堅實的基礎(chǔ)。3、我項目的重點突破點（1）項目透視璧山市政府著力讓璧山工業(yè)園區(qū)升級發(fā)展，從以往的低附加值皮鞋加工制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級為較高附加值的電

36、子信息產(chǎn)業(yè)。借助大學(xué)城到璧山的隧道的開通，以西永微電產(chǎn)業(yè)園區(qū)的強勁發(fā)展為依托，利用政策及價格優(yōu)勢，引進(jìn)大量的電子配套企業(yè)，打造一個巨大的配套電子信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而我項目正好位于大學(xué)城到璧山隧道出口不遠(yuǎn)處，同時位于璧山工業(yè)園區(qū)的中心位置，有著先天的優(yōu)勢。璧山工業(yè)園區(qū)的升級依靠西永微電子產(chǎn)業(yè)的配套企業(yè)，同樣我項目的出路也依靠這些大量的配套企業(yè)，所以我們的產(chǎn)品必須是符合這些配套企業(yè)實際需要升值有一些前瞻性設(shè)計的產(chǎn)品，不光是考慮到現(xiàn)在的實際需要，還要考慮到璧山工業(yè)園區(qū)的未來發(fā)展需要，只有這樣的產(chǎn)品才能經(jīng)得起市場的考驗，為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益以及品牌效益。（2）成功案例研究深圳天安數(shù)碼城前身為深圳的老

37、工業(yè)區(qū)車公廟工業(yè)區(qū)，產(chǎn)業(yè)層次較低，伴隨城市骨架的拉升以及城市中心西移，距離中心的距離縮短，開始以廠房為主要物業(yè)的工業(yè)園區(qū)向以辦公位主要功能的民營科技園轉(zhuǎn)型，主要承載城市商務(wù)功能與中小企業(yè)孵化功能。深圳天安數(shù)碼城效果圖1989年車公廟香港天安中國投資公司和深圳泰然實業(yè)公司合資成立的深圳天安工業(yè)園區(qū)開發(fā)公司開發(fā)，定位為三來一補、進(jìn)出口加工為主的工業(yè)區(qū)，園區(qū)主要有：初級加工或組裝企業(yè)，一般小型的機械、印刷、服裝、塑料加工企業(yè)。但隨著城市中心西移，園區(qū)距離中心城區(qū)僅有一公里的距離，轉(zhuǎn)型時大勢所趨。1999年，園區(qū)開始轉(zhuǎn)型，由天安數(shù)碼公司主導(dǎo)，進(jìn)行市場化操作。僅僅用三四年時間，車公廟東側(cè)30萬平米范圍崛

38、起了創(chuàng)新科技廣場和天安數(shù)碼時代大廈等數(shù)座寫字樓，配套的高級住宅緊接著拔地而起。原先的廠房經(jīng)過改造也被創(chuàng)業(yè)型科技企業(yè)租用，最終成為民營科技企業(yè)以及優(yōu)秀的民營企業(yè)的聚集地。行業(yè)涉及電子、通信、生物科技和軟件等。目前，入駐企業(yè)經(jīng)過國家、省、市認(rèn)證的民營科技企業(yè)已超過100家，上市企業(yè)8家，深圳民營科技50強企業(yè)2家以及多達(dá)12家銀行。園區(qū)技工貿(mào)總值達(dá)350億400億元，稅收逾30億元。l 對宏觀機遇的把握 天安數(shù)碼城從起步到快速發(fā)展的過程，也是深圳整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的時期。20世紀(jì)80年代，深圳主要以出口加工業(yè)為導(dǎo)向，開展“三來一補”取得了驕人成績；從20世紀(jì)90年代中期開始，深圳市轉(zhuǎn)變原來以出口加工

39、為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，明確了高科技產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位。在轉(zhuǎn)型與轉(zhuǎn)移的兩重動力下，勞動密集型加工產(chǎn)業(yè)愛是向外輸出，二技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)開始向特區(qū)集聚，并開始形成以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高科技產(chǎn)業(yè)群。正是在這樣的宏觀背景下，天安數(shù)碼城由工業(yè)園區(qū)主動升級為數(shù)碼城，由功能單一的工業(yè)園向復(fù)合功能園區(qū)轉(zhuǎn)變，并定位為中小企業(yè)發(fā)展加速器。l 精準(zhǔn)的客戶定位：中小型民營科技企業(yè) 選擇聚集民營企業(yè)，在于整個車公廟區(qū)域乃至整個深圳都有強大的民營企業(yè)集群的基礎(chǔ)，城市本身充滿了創(chuàng)業(yè)的基因。選擇中小企業(yè)，可以與政府主導(dǎo)的園區(qū)進(jìn)行錯位競爭。選擇高科技，是順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢。因此，“中小型”、“民營”、“高科技”便構(gòu)成了天安數(shù)碼城的企業(yè)標(biāo)

40、簽。園區(qū)首棟科技產(chǎn)業(yè)大廈推出120套單元，吸引了400多家中小民營高科技企業(yè)追捧。l 城市功能的打造：單一的工業(yè)區(qū)向復(fù)合工作社區(qū)轉(zhuǎn)型“1999年時，園區(qū)物業(yè)主要以辦公為主，居住、商業(yè)的比例都很少，隨著園區(qū)發(fā)展，居住、商業(yè)比例提升適當(dāng)提高住宅是可以接受的配套比例提高時市場化的發(fā)展趨勢，是市場的選擇，并不是人為刻意的結(jié)果?！?天安數(shù)碼城物業(yè)管理公司 王經(jīng)理功能的轉(zhuǎn)型是市場選擇的結(jié)果在轉(zhuǎn)型初期的1999年，整個園區(qū)物業(yè)中，廠房占到了建筑體量的91%，居住占7%，商業(yè)僅2%。隨著園區(qū)不斷融入城市，廠房為主題的物業(yè)功能已不再復(fù)合整個區(qū)域的氣質(zhì)。同時，單一的物業(yè)功能也無法滿足高科技企業(yè)的需求。為更好地位企

41、業(yè)服務(wù)從而留住企業(yè)，天安數(shù)碼城在物業(yè)功能上也實現(xiàn)了巨大的轉(zhuǎn)變，到2006年，整個園區(qū)辦公（含廠房）的體量將至60%，居住上升道25%，商業(yè)上升到15%，基本完成了單一廠區(qū)向復(fù)合型工作社區(qū)的轉(zhuǎn)變。l 針對目標(biāo)客戶打造營商軟環(huán)境 天安數(shù)碼城以低租金甚至零租金吸商服入駐，并通過整合政府、戰(zhàn)略合作機構(gòu)、相關(guān)的下游商戶以及服務(wù)機構(gòu)，共同搭建起了一個適合中小科技企業(yè)發(fā)展的“軟硬”環(huán)境。 首先，通過與中國電信建立合作框架，保證園區(qū)帶寬速度領(lǐng)先；其次，與金融機構(gòu)合作，在園區(qū)集聚了9家銀行，實現(xiàn)了便捷的金融服務(wù)l 主力物業(yè)產(chǎn)品的彈性設(shè)計實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與辦公的雙重功能 天安數(shù)碼城的辦公產(chǎn)品體現(xiàn)出了與中心區(qū)CBD不同的特

42、點，因為聚集中小企業(yè)，辦公產(chǎn)品單元150、300、450、600平米數(shù)種規(guī)格，可任意組合，以方便通常只有幾十人的民營科技中小企業(yè)入駐；同時，首層層高有4.5米、6米兩種靈活選擇，二層以上高至3.7米，可兼具辦公與研發(fā)兩重用途；除了6部客梯外，另外還備有貨梯及卸貨平臺，從而真正滿足目標(biāo)客戶的需求。 多樣化的盈利模式 天安數(shù)碼城作為園區(qū)開發(fā)運營商，其業(yè)務(wù)范圍貫穿了整個房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈。而從盈利模式來看，在房地產(chǎn)銷售、租賃等傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)模式之外，天安數(shù)碼城還采用了房地產(chǎn)作價入股的形式參股到有潛力的目標(biāo)客戶，以換取投資收益，豐富了自身的收入途徑，提升了招商效果。（3）研究結(jié)論 抓住璧山工業(yè)園區(qū)升級的歷史機

43、遇，推出璧山首席寫字樓及公寓項目，在市場上樹立鮮明的旗幟，吸引企業(yè)以及投資者的目光，迅速占領(lǐng)市場。 準(zhǔn)確的市場定位，也即是為西永微電子園區(qū)的配套企業(yè)服務(wù)，設(shè)計具有前瞻性的產(chǎn)品，贏得眾多該類企業(yè)的信任。 我項目有十幾萬方的體量，可以考慮拿出部分面積作為辦公配套，比如連鎖酒店、餐飲茶樓、娛樂休閑等，更好的滿足入駐我項目企業(yè)的辦公人員需要。 與政府協(xié)調(diào)溝通，幫助企業(yè)營造良好的經(jīng)營辦公軟環(huán)境，比如更多的金融銀行服務(wù)機構(gòu)、更好的網(wǎng)絡(luò)辦公條件、更加便利的大學(xué)城與園區(qū)往返交通條件等。 針對配套企業(yè)大小不一的實際情況，設(shè)計更加靈活多變的產(chǎn)品，滿足不同的入駐企業(yè)的個性化需要。 可以考慮與一些有潛力的入駐企業(yè)合作

44、，以辦公寫字樓或廠房入股，合作經(jīng)營項目，換取投資效益。四、房地產(chǎn)需求市場分析1、客戶需求分析（問卷調(diào)查）根據(jù)本案所在區(qū)域?qū)傩院头康禺a(chǎn)環(huán)境，本項目消費者定位特征為投資者客戶為主，所以確定采樣投資型樣本A卷122份，自用型客戶樣本B卷10份作為對比參考，覆蓋地點，大學(xué)城為主，沙坪壩，江北為輔的真實有效消費者調(diào)查，具有較高的代表性。 1）消費者年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)成本次調(diào)查男女性所占一半，年齡集中在25-40歲之間，基本上覆蓋了購房者的購房的年齡特征，對本項目有較強的參考性。2）教育程度與居住區(qū)域分析：被調(diào)查人員文化程度基本上是大專以上文化，到大學(xué)城購買房子的人主要是沙坪壩和大學(xué)城周邊為主，江北區(qū)也占據(jù)相當(dāng)比

45、例，對璧山有一定認(rèn)識，所以大學(xué)城購房者主要是高級知識分子為核心。3）職業(yè)特征及收入水平分析：個體經(jīng)商戶和公司一般人員較多，其次就是自由職業(yè)和事業(yè)單位工作人員，他們并沒有較大的財富積累，也沒有較強的人生背景，他們就是一群普通的較為理性的購房者，首改人士，收入不高，家庭年平均收入在8萬左右，買房主要基于投資和自住雙重屬性。4）投資傾向性在全球金融危機的環(huán)境下，各種投資理財產(chǎn)品中，最受到老百姓追捧的產(chǎn)品，還是房地產(chǎn)固定投資的人群占60%，雖然看好房地產(chǎn)市場前景，但是對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)調(diào)控也出現(xiàn)了持幣觀望態(tài)度的人群近占60%，15%的對市場房地產(chǎn)環(huán)境比較樂觀。5）投資區(qū)域選擇分析：新政出臺后，重

46、慶房地產(chǎn)市場整體受到較大影響，首付比例提高，利率上浮，購房者的購房壓力增大，但是政府又著力打造兩江新區(qū)，所謂房地產(chǎn)市場環(huán)境冰火兩重天，在這等情況下房地產(chǎn)投資區(qū)域有所變化，從未提出兩江新區(qū)這個概念之前，重慶核心商圈投資和渝北新區(qū)投資較旺，兩江新區(qū)成立后，新區(qū)投資開始爆發(fā)式增長，成熟的商業(yè)核心區(qū)域受到挑戰(zhàn)，璧山工業(yè)園區(qū)開發(fā)也將受到占據(jù)天時地利人和，也是被受關(guān)注的熱點區(qū)域。分析：作為普通消費者，投資物業(yè)主要看重住宅產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品在經(jīng)過十多年的發(fā)展，發(fā)展前景和投資回報率比較高，因為是老百姓的居住產(chǎn)品，風(fēng)險較小，所以成為了普通消費者看好的穩(wěn)健投資產(chǎn)品，商業(yè)物業(yè)其風(fēng)險性大，利潤大等特點，受到少部分冒險普通

47、消費者和專業(yè)投資者的青睞，寫字樓產(chǎn)品是商業(yè)化下的產(chǎn)品形態(tài)，特別在成熟的商業(yè)中心或者處于核心開發(fā)區(qū)的未成熟前，區(qū)域房地產(chǎn)價格被低估。在重慶：不論是住宅產(chǎn)品還是商業(yè)地產(chǎn)，受訪者認(rèn)為重慶的房價每平方不宜超過萬元，主城區(qū)和一小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，3000-10000元每平方是合理的，也沒有突破經(jīng)濟(jì)發(fā)展對物業(yè)的需求和人均收入的基本面。分析：由于房地產(chǎn)最為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其發(fā)展速度和房價的上漲幅度，一直牽動購房者的心，通過幾年高速發(fā)展，房地產(chǎn)消費者結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，從購買大戶型為主轉(zhuǎn)到小戶型為主的發(fā)展態(tài)勢，當(dāng)前受訪者投資主要選擇70-90平米的的戶型，另外還要用較大的贈送空間，戶型采光，通風(fēng)較好，總價

48、在30-50萬占到40%，所以戶型選擇上必須迎市才，以中小戶型為主。分析：購房者主要選擇付款方式是按揭，少部分選擇一次性付款，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境和其他行業(yè)不是很景氣的情況下，客戶主要是想購得物業(yè)升值之后套現(xiàn)離場。通過對首付比例判別，首付上面基本保持在15-25萬之間，這一點我們可以看出投資者對房地產(chǎn)了解較深，比較理性。對新區(qū)房價保持在6000元每平米（建面）比較合適，面積在70-90平米，主要是按揭購房，首付在20萬以內(nèi)，貸款年限在20年左右，總價不超過50萬的房子倍受青睞，從這一點上看，購房者對新區(qū)發(fā)展充滿信心，對房地產(chǎn)的未來前景也比較看好，他們購買力充足，選擇投資區(qū)域隨時在變化。購房者對物業(yè)區(qū)域

49、價值和當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境上有較強的考量，這種大的經(jīng)濟(jì)趨勢和區(qū)域整體的價值直接影響到物業(yè)價值的提高，所以他們認(rèn)為大學(xué)城的房價還處于較低的水平，物業(yè)預(yù)期看漲非常重要，但是物業(yè)處于價格洼地且漲幅預(yù)期較好的項目，最能吸引投資者的青睞。當(dāng)我們問到購房者，需要投資璧山時候近80%的人表示暫時沒有在該區(qū)域購房打算，主要，主要是購房者對璧山的認(rèn)識度不夠強，這一點上看對本案在宣傳上提出了更高的要求。調(diào)查人員初步描述了本案的情況和璧山的優(yōu)勢時，有40%的人可以考慮在該區(qū)域購買的意愿，并認(rèn)為璧山房地產(chǎn)均價應(yīng)該在3500每平米，所以主要在璧山購房房產(chǎn)的人需要宣傳和引導(dǎo)。小結(jié)：通過對以上分析得出投資型客戶主要看重是區(qū)域發(fā)展前景，投資預(yù)期收益率，另一方面是投資物業(yè)的升值空間的幅度，價格洼地的物業(yè)受到客戶的追捧，大多數(shù)客戶開發(fā)熱點區(qū)大學(xué)城十分了解，但是對璧山的認(rèn)識不夠，金融危機對投資者的投資信心影響較小，投資者關(guān)注住宅小戶型物業(yè)高于商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)等相關(guān)物業(yè)?？蛻粜枨蠓治觯ㄗ宰⌒涂蛻簦┓治觯和ㄟ^我們對大學(xué)城經(jīng)濟(jì)圈在售物業(yè)的購房者調(diào)查顯示，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境比較低迷的情況之下，剛性需求對手市場還是比較樂觀，近70%的自住型客戶認(rèn)為房地產(chǎn)市場價格應(yīng)該是穩(wěn)步上升，他們有惠于之前火爆的房地產(chǎn)市場在其中