房山住宅項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告

1、,良鄉(xiāng)高校園區(qū)10號(hào)地塊調(diào)研報(bào)告 Feasibility reports,報(bào)告框架,目錄 一、區(qū)域背景 1、房山現(xiàn)狀 2、房山經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 3、房山規(guī)劃 4、房山人口發(fā)展及預(yù)測(cè) 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、地產(chǎn)發(fā)展 2、土地供應(yīng)情況 3、土地成交情況 4、整體發(fā)展特點(diǎn) 5、供求預(yù)測(cè) 6、價(jià)格預(yù)測(cè) 7、客戶需求及特點(diǎn) 7、機(jī)會(huì)分析,三、地塊可行性分析 1、地塊周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研 2、地塊基本情況 3、地塊規(guī)劃思路 4、地塊利潤(rùn)測(cè)算 5、可行性結(jié)論,附件一：北京市國(guó)土資源局關(guān)于定向 安置房供地辦法的初步意見(jiàn) 附件二：北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北 京市限價(jià)商品住房管理辦法 （試行）的通知,| 區(qū)域背景|,房山現(xiàn)狀

2、,區(qū)位：房山位于北京西南，是首 都西南樞紐。 交通：區(qū)府所在地良鄉(xiāng)距北京市 區(qū)僅20公里。京廣、京原 等多條鐵路、京石高速、 107、108國(guó)道等多條公路 干線穿境而過(guò)。軌道交通 房山線、京良路、京石高 速第二通道等多條直達(dá)市 區(qū)的快速通道將陸續(xù)建 成。 首都西南樞紐，是西南區(qū)域核心區(qū)域。,軌道交通房山線,房山經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,人均收入：2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 到23720元，比增長(zhǎng)8%。 存款余額：2010年底，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余 額達(dá)778.9億元，比上年增長(zhǎng) 22.4%。其中，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 達(dá)到410.3億元，比上年增長(zhǎng) 16.5%。 GDP：2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)

3、337億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上 年增長(zhǎng)12%。,區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，居民收入不斷提高。,房山規(guī)劃,全力打造首都高端制造業(yè)新區(qū)和現(xiàn)代生態(tài)休閑新城，努力推動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)新突破，全面開(kāi)創(chuàng)“三化兩區(qū)”建設(shè)新局面。 房山區(qū)總體空間結(jié)構(gòu)布局原則為：“強(qiáng)化兩軸、優(yōu)化兩帶、保育山區(qū)、多核聯(lián)動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)”，逐步形成協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域總體布局。 房山區(qū)城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)按照新城、重點(diǎn)鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)三級(jí)進(jìn)行規(guī)劃。房山新城包括良鄉(xiāng)組團(tuán)、燕房組團(tuán)、北京石化新材料基地、竇店新型新型建材產(chǎn)業(yè)用地四部分。重點(diǎn)鎮(zhèn)為竇店、韓村河、琉璃河、長(zhǎng)溝；其它為一般鎮(zhèn)。,房山全力打造首都高端制造業(yè)新區(qū)和現(xiàn)代生態(tài)休閑 新城。 全面提升城市形象，增加

4、城市功能，提高城市核心 競(jìng)爭(zhēng)力。,房山人口發(fā)展及預(yù)測(cè),2010年常住人口94.5萬(wàn)，戶籍人口76.8萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率67.5%。2020年房山總?cè)丝诳?制在118萬(wàn)人，其中戶籍人口98萬(wàn)人；居住半年以上外來(lái)人口20萬(wàn)人。 2020年城鎮(zhèn)人口控制在93萬(wàn)人左右，占全區(qū)人口的79%。 2020年房山新城人口控制在55.7萬(wàn)人，建設(shè)用地控制在75平方公里。良鄉(xiāng)組團(tuán)人口 35萬(wàn)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地39.2平方公里。燕房組團(tuán)規(guī)劃人口20萬(wàn)人，城鎮(zhèn)建設(shè)用地22.4平 方公里。,工業(yè)4.3萬(wàn)人,建筑業(yè)4.1萬(wàn)人,運(yùn)輸業(yè)3.5萬(wàn)人,商飲業(yè)4萬(wàn)人,其它5.3萬(wàn)人,21.2萬(wàn)城鎮(zhèn) 就業(yè)人口,人群收入：房山城鎮(zhèn)居民年人均可支

5、配收入 達(dá)到23720元。 置業(yè)特征：房山本地人均有1到2套住房，房 山人購(gòu)房主要是年輕人婚房及改 善型住房需求，剛需為主。由此 可見(jiàn)房山區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 主要來(lái)自市區(qū)，房山將成為北京 市區(qū)溢出人口的重要承載地。,| 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|,地產(chǎn)發(fā)展,房山房地產(chǎn)業(yè)起步于20世紀(jì)80年代初期，主要標(biāo)志是1984年第一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)-區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建立。20年來(lái)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立和逐步完善，特別是區(qū)府東移良鄉(xiāng)和全區(qū)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，已經(jīng)成為全區(qū)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。 隨著長(zhǎng)陽(yáng)CSD的建設(shè)，房山房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期。如今，房山區(qū)域已經(jīng)云集了北京城建、中國(guó)鐵建、萬(wàn)科地產(chǎn)、

6、中糧地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、綠地集團(tuán)、北京建工、首開(kāi)集團(tuán)等十余家地產(chǎn)名企。 “2009年，房山區(qū)的樓面地價(jià)已超過(guò)每6000元每平方米?！?在房?jī)r(jià)方面，2007年，房山地區(qū)的房?jī)r(jià)也不過(guò)4000-5000元每平方米，目前，房山區(qū)整體均價(jià)穩(wěn)定在15000元左右。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。,土地供應(yīng)情況,受輕軌房山線建設(shè)、CSD規(guī)劃等利好消息影響，房山住宅土地供應(yīng)量從2008年的10.47公頃快速增加，2010年達(dá)到342.46公頃。,土地成交情況,2009、2010年，房山供地總量達(dá)505.61公頃。,供地情況,未來(lái)3-5年，房山新增住房供應(yīng)量在560萬(wàn)左右。,開(kāi)發(fā)情況,房山各項(xiàng)目平均去化率達(dá)到66.7%；近2年平

7、均每年房產(chǎn)去化量為100萬(wàn)以上。,銷售情況,成交情況,整體發(fā)展特點(diǎn),1）、地產(chǎn)大鱷沿輕軌房山線依次排開(kāi)，項(xiàng)目集中于房山長(zhǎng)陽(yáng)板塊；其 次是良鄉(xiāng)、竇店、閻 村；燕房組團(tuán)中燕山板塊以經(jīng)濟(jì)適用房、 集資房為主，良鄉(xiāng)板塊以本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主。,2）、地鐵拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展，戶型以80-100兩居、三居緊湊型戶型為主，去化率較高。 原計(jì)劃2012年通車的地鐵9號(hào)線，目前正在加快工程進(jìn)度，將提 前到2011年底通車，隨著地鐵的開(kāi)通，房山也成為中小戶型、低 總價(jià)房源較多的區(qū)域。目前區(qū)域內(nèi)以供應(yīng)緊湊型住宅為主，戶型 以80-100平米之間的兩居、三居居多。,整體發(fā)展特點(diǎn),整體發(fā)展特點(diǎn),3）.預(yù)計(jì)2011年應(yīng)該出現(xiàn)

8、井噴現(xiàn)象，競(jìng)爭(zhēng)力度 加大。未來(lái)3-5年，房山新增住房供應(yīng)量 在560萬(wàn)左右。 2010年中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、綠地新都會(huì)國(guó) 際花都等項(xiàng)目入市，率先試水房山樓市， 由于性價(jià)比高，房山還屬于北京價(jià)值洼 地，這些項(xiàng)目一開(kāi)盤(pán)就得到市場(chǎng)高度認(rèn) 可。北京城建、首創(chuàng)集團(tuán)、建工地產(chǎn)、中 國(guó)鐵建等知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的多個(gè)項(xiàng)目則將 在今年集中亮相，房山樓市將出現(xiàn)供應(yīng)井 噴，競(jìng)爭(zhēng)劇烈程度加大。,（以上數(shù)據(jù)截止2010年12月9日 數(shù)據(jù)整理：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心）,整體發(fā)展特點(diǎn),4）. 商業(yè)投資力度加大，打造CSD中央休閑購(gòu)物區(qū)。 房山區(qū)域內(nèi)，目前并沒(méi)有大型商業(yè)綜合體，購(gòu)物休閑也僅限于良鄉(xiāng)的國(guó)泰商城、華冠超市等傳統(tǒng)商場(chǎng)，但從未

9、來(lái)規(guī)劃及近期出讓地塊來(lái)看來(lái)看，房山商業(yè)地產(chǎn)投資力度加大，全力打造房山CSD中央休閑購(gòu)物區(qū)。,供求預(yù)測(cè),根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研房山購(gòu)房者以剛需為主，以緊湊型戶型需求為主：100-90 三室占30%，80-852室占60%，60左右1室占10%,房山未來(lái)3-5年新增住宅供應(yīng)量在560萬(wàn)左右，根據(jù)調(diào)研在房山買房的客戶以剛需為主，改善性客戶為輔。考慮在現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策，只有北京市戶口或有5年納稅證明的客戶才可以買房，所以未來(lái)一段時(shí)間供略大于求。,價(jià)格預(yù)測(cè),在調(diào)查分析中發(fā)現(xiàn)，目前選擇在房山區(qū)置業(yè)的消費(fèi)者大多以自住型和養(yǎng)老型為購(gòu)買目的，而投資型消費(fèi)者較少。因此，目前房山區(qū)房?jī)r(jià)較好的反映了市場(chǎng)供求的均衡價(jià)格。 隨著土

10、地市場(chǎng)升溫，投資者的入場(chǎng)勢(shì)必將推高房?jī)r(jià)；隨著軌道交通設(shè)施的完善和周邊配套的成熟，房山區(qū)房?jī)r(jià)未來(lái)走高將成為不爭(zhēng)的實(shí)事。,萬(wàn)/,客戶需求及特點(diǎn),目前選擇在房山區(qū)置業(yè)的消費(fèi)者大多以自住型和養(yǎng)老型為購(gòu)買目的，而投 資型消費(fèi)者較少。,機(jī)會(huì)分析 通過(guò)以上分析，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化率提高；93萬(wàn)人口城市規(guī)劃的實(shí)施，這將提升當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求；同時(shí)隨著軌道交通的開(kāi)通，房山區(qū)與市區(qū)實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫連接，這將會(huì)更加吸引來(lái)自北京市區(qū)的客戶.目前房山區(qū)還處于價(jià)值洼地，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)會(huì)。,| 地塊可行性分析|,本案,項(xiàng)目位置所在地,地塊周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研 區(qū)位圖,本案,地塊周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研調(diào)研數(shù)據(jù),地塊周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)

11、調(diào)研 現(xiàn)場(chǎng)圖片,陽(yáng)光邑上,鴻順園,瑞雪春堂,地塊基本情況規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),項(xiàng)目地塊占地498畝，住宅用地，建筑規(guī)模21萬(wàn)平米。,地塊基本情況四至,項(xiàng)目四至：北至長(zhǎng)虹東路；南至北京工商大學(xué)；東至長(zhǎng)于路；西至房山地鐵大學(xué)城站,地塊交通便捷： 緊鄰輕軌房山線，京廣鐵路、京石高速、107國(guó)道等交通大動(dòng)脈在項(xiàng)目西側(cè)兩公里之內(nèi)南北穿過(guò)，正在建設(shè)中的輕軌9號(hào)線在豐臺(tái)區(qū)郭公莊與房山線相接，在軍博、北圖、分別與1、4號(hào)地鐵相接，至此良鄉(xiāng)到海淀區(qū)中關(guān)村時(shí)間將縮短在40分鐘左右，良鄉(xiāng)與城區(qū)連為一體 。 周邊配套齊全： 教育：北京理工、北京工商、北京師大、良鄉(xiāng)一小、良鄉(xiāng)中學(xué)。 醫(yī)院：良鄉(xiāng)醫(yī)院。 銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行。,地塊基本情況交通及配套,地塊規(guī)劃思路,地塊命名：天山長(zhǎng)虹苑 產(chǎn)品組合：高層+多層+商業(yè)配套,快速開(kāi)發(fā)思路：高層產(chǎn)品外立面意向 與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，品質(zhì)比較優(yōu)勢(shì)突出。,地塊規(guī)劃思路-外立面意向,地塊利潤(rùn)初步測(cè)算,本地塊用地面積為498畝，建設(shè)用地面積為180畝，容積率為1.8，建筑面積為21.34萬(wàn)平米。土地價(jià)格580.92萬(wàn)元/畝，銷售價(jià)格13000元/平米。,地塊利潤(rùn)測(cè)算,通過(guò)測(cè)算，該項(xiàng)目毛利潤(rùn)率為31.75%，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行。,本地塊用地面積為498畝，建設(shè)用地面積為180畝，容積率為1.8，建筑面積