土地使用權(quán)因震災(zāi)滅失問(wèn)題探析

1、土地使用權(quán)因震災(zāi)滅失問(wèn)題探析 王永濤律師 文章轉(zhuǎn)自國(guó)土資源網(wǎng) (2008年7月11日 11:32) 最近，國(guó)土資源部發(fā)布了有關(guān)災(zāi)區(qū)重建土地政策的通知，規(guī)定災(zāi)區(qū)可以采用行政劃撥和協(xié)議出讓供地。然而因地震導(dǎo)致的土地使用權(quán)滅失問(wèn)題還有待作出具體的探討。1、土地使用權(quán)滅失的情形首先，原土地由于形態(tài)變化，人工無(wú)法再利用的，視為土地滅失。例如，土地開(kāi)裂成為峽谷等。此時(shí)，原土地上的各種使用權(quán)消滅。其次，土地形態(tài)發(fā)生變化，仍然可以加以人工利用，但用途發(fā)生變化，且無(wú)法和其他原土地權(quán)利人加以區(qū)隔的，也視為土地滅失，土地所有權(quán)及其上的土地使用權(quán)當(dāng)然消滅。例如，土地被淹沒(méi)為湖泊，雖然湖泊仍可以利用，從事養(yǎng)殖等。但是，

2、由于水面將不同權(quán)利人的土地連為一體，對(duì)土地權(quán)利人來(lái)說(shuō)，即使承認(rèn)其權(quán)利，也不具有現(xiàn)實(shí)意義。因此，該土地視為消滅，其上的權(quán)利當(dāng)然也同時(shí)消滅。如果土地形態(tài)和用途發(fā)生變化，但仍然能夠和其他土地所有權(quán)人加以區(qū)隔，則該部分變化了形態(tài)的土地仍然歸屬于原土地所有權(quán)人。例如，陸地雖然被淹沒(méi)，但水面如果仍然局限于某村集體經(jīng)濟(jì)組織原有的土地范圍內(nèi)，則該水面及其下的土地，仍然歸屬于該村集體所有。再次，因土地形態(tài)發(fā)生變化，土地使用人無(wú)法再按照原有用途繼續(xù)使用的，無(wú)論土地是否滅失，土地使用權(quán)均消滅。在我國(guó)，土地歸屬于國(guó)家和集體所有，個(gè)人只能取得一定用途的使用權(quán)。構(gòu)成個(gè)人財(cái)產(chǎn)的，并非土地這一自然形態(tài)，而是對(duì)于某一范圍的土地

3、按照規(guī)定用途加以利用的權(quán)利。所以，一旦因某種不可抗力，導(dǎo)致了這塊土地的形態(tài)發(fā)生變化，無(wú)法繼續(xù)滿足這種用途，原用途限定的土地使用權(quán)均歸于消滅。如果土地所有權(quán)人基于新的用途，允許使用人繼續(xù)使用，則為原有土地使用權(quán)消滅之后的新使用權(quán)的設(shè)定。在土地滅失或者土地使用權(quán)滅失的情況下，滅失的風(fēng)險(xiǎn)由土地使用權(quán)人承擔(dān)。其已經(jīng)繳納的出讓金，不得要求返還。其未繳納出讓金的，盡管土地滅失，仍應(yīng)繳納。當(dāng)然，國(guó)家也可以基于救助的目的，加以減免。2、土地使用權(quán)收回的情形原有土地仍然存在，并且從自然意義上可以繼續(xù)按照原有用途使用，但國(guó)家基于防震等規(guī)劃需要，禁止繼續(xù)按照原有用途使用此土地而要求異地重建的，可以收回該土地使用權(quán)。

4、作為補(bǔ)償，國(guó)家可以采取免費(fèi)提供劃撥土地供其建房或者其他貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞?。原?quán)利人也有權(quán)選擇補(bǔ)償方式，原權(quán)利人拒絕接受劃撥土地的，國(guó)家應(yīng)給予貨幣補(bǔ)償。在補(bǔ)償數(shù)額的確定上，應(yīng)參照房屋拆遷補(bǔ)償辦法處理。3、土地使用權(quán)繼續(xù)存在的情形原有土地仍然可以按照原有用途使用的，并且國(guó)家規(guī)劃也允許繼續(xù)按此類用途使用的，原土地使用權(quán)繼續(xù)存在。房屋滅失的土地使用權(quán)人可以根據(jù)規(guī)劃要求，自行組織重建。土地使用權(quán)存在多個(gè)共有人的，共有人應(yīng)根據(jù)多數(shù)意志達(dá)成協(xié)議，就重建的具體辦法加以規(guī)定。不同意參與重建的，有權(quán)將自己的土地使用權(quán)份額轉(zhuǎn)讓。4、房地分立情形下土地使用權(quán)的歸屬現(xiàn)實(shí)中，盡管我國(guó)規(guī)定了房地合一。但實(shí)際上由于集體土地使用權(quán)的禁止流轉(zhuǎn)，各地均有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)約定只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情形。由于地震，房屋所有權(quán)消滅的，原房屋所有權(quán)人無(wú)權(quán)要求在原有土地上重建房屋。另外，