中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理概論.ppt

1、房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃和管理系統(tǒng)優(yōu)化，135009057，黃博文介紹，博士中室網(wǎng)絡(luò)首席顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)著名的戰(zhàn)略管理和組織創(chuàng)新專家。基于多年的管理經(jīng)驗(yàn)，具有戰(zhàn)略管理、組織管理、組織再造、組織優(yōu)化、HR和HRm戰(zhàn)略計(jì)劃、業(yè)績(jī)管理和激勵(lì)計(jì)劃更改等主要項(xiàng)目的理論基礎(chǔ)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。課程框架，外部分析宏，行業(yè)，相對(duì)，客戶，內(nèi)部分析周期，運(yùn)營(yíng)，管理，資源，戰(zhàn)略框架，戰(zhàn)略目標(biāo)，戰(zhàn)略路徑，戰(zhàn)略支持，理論，案例，工具， 雙刃劍外國(guó)擴(kuò)張3，合并和收購(gòu)，戰(zhàn)略合作在房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張中的作用3，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)綜合診斷：工具和案例4，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略1，戰(zhàn)略體系2，目標(biāo)3，戰(zhàn)略支持：融資，投資，開(kāi)發(fā)，計(jì)劃和計(jì)劃，4 權(quán)限系統(tǒng)明

2、確7，動(dòng)態(tài)業(yè)績(jī)管理8，綜合激勵(lì)管理6，理論，工具，案例1，深圳g企業(yè)0711戰(zhàn)略概述說(shuō)明2，北京d企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃報(bào)告說(shuō)明3，華北y企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃項(xiàng)目4，其他案例，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合分析，第一，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)前景和優(yōu)勢(shì)1，國(guó)家經(jīng)濟(jì)國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)2，國(guó)家規(guī)制水平越來(lái)越高。土地市場(chǎng)日益規(guī)范。金融市場(chǎng)受到限制和開(kāi)放3、需求空間大4、平均利潤(rùn)率高5、國(guó)家集中度高、區(qū)域集中度高6、需求分化和分割導(dǎo)致中小、中、大企業(yè)長(zhǎng)期共存7、新農(nóng)村建設(shè)2、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和劣勢(shì)1、產(chǎn)業(yè)劇變過(guò)程中政府不成熟，金融和土地環(huán)境不好；政策不確定性2、開(kāi)發(fā)周期3、產(chǎn)業(yè)資源和能力保留不足(包括HR在內(nèi)的HR) 4、利潤(rùn)率下降3、中國(guó)房地

3、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)1、產(chǎn)業(yè)環(huán)境逐步標(biāo)準(zhǔn)化、消費(fèi)者逐步成熟2、集中度快速增長(zhǎng)(份額、土地、資金、人才優(yōu)秀的企業(yè)迅速集中)專業(yè)化和一體化并存，在未來(lái)10年對(duì)我國(guó)商品住宅的需求最保守的估計(jì)為66.33億平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率為9.33%。穩(wěn)步估計(jì)為94.22億平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率為10.99%。預(yù)計(jì)樂(lè)觀的預(yù)計(jì)需求為127.49億平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率為12.71%。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)1、中國(guó)通過(guò)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的投資、第一加工品出口和城市居民的消費(fèi)支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式已接近極限，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)力在于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和農(nóng)村消費(fèi)能力的提高。國(guó)家提倡產(chǎn)業(yè)政策和科學(xué)發(fā)展概念，鼓勵(lì)獨(dú)立創(chuàng)新，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。國(guó)家通過(guò)建設(shè)新農(nóng)村，構(gòu)建和諧社會(huì)，培養(yǎng)農(nóng)村

4、和城市的低收入階層消費(fèi)能力。對(duì)于人民幣匯率，要在逐步自由化、控制下慢慢升值的同時(shí)，通過(guò)緊縮貨幣政策減弱熱錢的沖擊，為國(guó)內(nèi)企業(yè)提供應(yīng)對(duì)的時(shí)間。中國(guó)政府憑借強(qiáng)大的金融支付能力和高額外匯儲(chǔ)備，應(yīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)過(guò)程中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，避免陷入與拉丁美洲和韓國(guó)類似的債務(wù)危機(jī)。中國(guó)還有8億農(nóng)村人口要城市化，中國(guó)的內(nèi)需在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)具有很大的潛力。隨著政府宏觀調(diào)控能力的日益增強(qiáng)，政府在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的主導(dǎo)作用將繼續(xù)發(fā)揮，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不確定性也將進(jìn)一步縮小。結(jié)論：只要改革開(kāi)放的主要旋律不變，只要中國(guó)政府致力于構(gòu)建和諧社會(huì)、提高環(huán)境承載力、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就將是一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)的過(guò)程。中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展1，

5、略，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展2，政府主導(dǎo)的色彩濃厚，土地和資金仍在提高發(fā)展的核心瓶頸產(chǎn)業(yè)集中度，尋找急劇擴(kuò)大規(guī)模的方法，在經(jīng)營(yíng)中同時(shí)提升，這是最重要的重量分析。資本運(yùn)營(yíng)對(duì)提高產(chǎn)業(yè)集中度有絕對(duì)的決定作用，融資能力的重要性越來(lái)越大。間接融資產(chǎn)品和市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大。提高利潤(rùn)率及土地確保能力的要求及成本管理要求的增加標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化、降低管理成本、增加周轉(zhuǎn)的收益方面沒(méi)有太大變化。結(jié)論：融資能力和資本運(yùn)營(yíng)能力決定了開(kāi)發(fā)人員能否在房地產(chǎn)行業(yè)占有一席之地。開(kāi)發(fā)能力和管理能力對(duì)開(kāi)發(fā)人員的融資能力和資本運(yùn)營(yíng)能力起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)面臨著越來(lái)越大的挑戰(zhàn)綜合能力的要求也越來(lái)越高，中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

6、發(fā)展3，發(fā)現(xiàn)，研究，土地儲(chǔ)存，融資，規(guī)劃，設(shè)計(jì)，建設(shè)，銷售，服務(wù)，運(yùn)營(yíng)，香港模式，廣告，客戶推薦，網(wǎng)絡(luò)，房地產(chǎn)中外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境比較、略、中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展6、環(huán)境對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響比較、略、競(jìng)爭(zhēng)分析1、主流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以分為代表晚果的專業(yè)型和合生代表的成本型。 專業(yè)開(kāi)發(fā)人員對(duì)專業(yè)能力進(jìn)行持續(xù)投資，以獲取長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿?。基于成本的開(kāi)發(fā)人員嚴(yán)格控制當(dāng)前成本，以獲得本期的最佳性能。降低土地收購(gòu)成本和開(kāi)發(fā)成本、控制一般管理費(fèi)、增加資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和利用財(cái)務(wù)杠桿是提高業(yè)績(jī)的一般途徑。通過(guò)長(zhǎng)期投資特定種類的專業(yè)性，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，可以說(shuō)是企業(yè)差別增長(zhǎng)的專有途徑。，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析2，國(guó)內(nèi)典型住宅企業(yè)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，國(guó)家一

7、級(jí)，區(qū)域間，國(guó)家地區(qū)，集中項(xiàng)目管理，適當(dāng)擴(kuò)展房地產(chǎn)價(jià)值鏈，住宅需求衍生產(chǎn)業(yè)的適當(dāng)捆綁，非相關(guān)多樣性，復(fù)合，soho中國(guó)，第一次開(kāi)放， Vanke的特點(diǎn)是以房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)營(yíng)為重點(diǎn)，調(diào)查了中產(chǎn)階級(jí)住宅產(chǎn)品的需求后，重點(diǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)獲取該土地復(fù)制產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和品牌戰(zhàn)略產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了非常準(zhǔn)確的客戶目標(biāo)3，該模式的突出產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，投資模式標(biāo)準(zhǔn)化，資本投資，產(chǎn)品質(zhì)量和管理團(tuán)隊(duì)都可以有效地控制，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的效率為3- Vanke，略，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的3-vankke 合生創(chuàng)匯是專門負(fù)責(zé)住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、酒店房地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)、財(cái)產(chǎn)管理產(chǎn)業(yè)等泛房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的大規(guī)模綜合企業(yè)集團(tuán)2、合生創(chuàng)匯特征大規(guī)模進(jìn)行的。市場(chǎng)

8、運(yùn)行的概念顧客定位主要是為了滿足城市高收入權(quán)住房需求而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)集中在中高檔項(xiàng)目上。正確把握銷售平均價(jià)格比當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均價(jià)格水平高15 72對(duì)的市場(chǎng)前景，發(fā)展未來(lái)升值潛力大，當(dāng)時(shí)位置偏僻價(jià)格低的土地戰(zhàn)略擴(kuò)張3部曲：1，通過(guò)集中戰(zhàn)略和整合戰(zhàn)略構(gòu)建企業(yè)大規(guī)模發(fā)展的基礎(chǔ)；2、通過(guò)集中擴(kuò)張進(jìn)行區(qū)域間擴(kuò)張；3、大規(guī)模開(kāi)發(fā)的實(shí)施，重點(diǎn)是低調(diào)資本運(yùn)營(yíng)，該模式的突出之處在于降低成本，提高品牌效應(yīng)，抵抗市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，競(jìng)爭(zhēng)分析5-投資房地產(chǎn)，1，投資房地產(chǎn)具有中國(guó)商業(yè)局獨(dú)特的背景，隨著廈門開(kāi)發(fā)區(qū)的增長(zhǎng)，快速發(fā)展2，投資房地產(chǎn)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)租賃和水電供應(yīng)樹(shù)建立二手房買賣中介和物業(yè)管理綜合業(yè)務(wù)

9、模式，重點(diǎn)為客戶提供房地產(chǎn)綜合增值服務(wù)，產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)控制面向全國(guó)積極擴(kuò)大，形成3 X模式多樣化金融，與投資招商銀行緊密戰(zhàn)略聯(lián)盟3，該模式突出的經(jīng)常收益與開(kāi)發(fā)收益比率為1: 4，具有較強(qiáng)的應(yīng)對(duì)行業(yè)最高、風(fēng)險(xiǎn)和周期性波動(dòng)的能力，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析6-凈奇房地產(chǎn)，1，凈值噯)作為間接住宅市場(chǎng)代理介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，近年來(lái)迅速擴(kuò)大，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)管理的國(guó)家開(kāi)發(fā)商。 2、凈值的特點(diǎn)“建筑累積建筑”的銷售模式高風(fēng)險(xiǎn)、激進(jìn)的高比例全國(guó)大規(guī)模擴(kuò)張高目標(biāo)，為了獲得快速的土地滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，加快現(xiàn)金流入，延遲現(xiàn)金流出，通過(guò)開(kāi)發(fā)、銷售、替代三大主要事業(yè)良性互動(dòng)，積極擴(kuò)大資金渠道，銷售多

10、元化資金分配管理(2005年以后逐步調(diào)整，向上收款權(quán)) 該模式的突出的第二次第三次市場(chǎng)聯(lián)系，范圍經(jīng)濟(jì)效果風(fēng)險(xiǎn)太大，資金鏈的脆弱性對(duì)上游和下游的壓力導(dǎo)致企業(yè)短期利益，但長(zhǎng)期生存環(huán)境惡化，競(jìng)爭(zhēng)分析7-萬(wàn)通、1、萬(wàn)通是北京第一家以私人資本為主體的大型股份公司，擁有最大實(shí)收資本的民營(yíng)房地產(chǎn)公司2、萬(wàn)通的特點(diǎn)是“香港模式”預(yù)計(jì)通過(guò)定制生產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)避免開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響市場(chǎng)目標(biāo)是形成具有國(guó)際影響的專業(yè)房地產(chǎn)投資者，定位高端市場(chǎng)。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目系列的品牌建設(shè)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新的有限土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略：將住房土地儲(chǔ)備控制在300-400萬(wàn)平方米水平3、這種模式的優(yōu)秀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力還沒(méi)有充分成熟的背景下，中國(guó)

11、的土地溢價(jià)在房?jī)r(jià)比重高的現(xiàn)狀下難以抓住高收益，難以為未來(lái)發(fā)展提供資金，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析8-福利，1。福利是中國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)之一，包括一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、香港證券交易所董事會(huì)h州上市公司(代碼2337)、總部設(shè)在中國(guó)上海的公司2、福利的特點(diǎn)是，以中高檔住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主，準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位、多項(xiàng)目管理能力好的售后服務(wù)系統(tǒng)今后將逐步增加一定比例的長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，抵制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的多樣化融資將在上?；A(chǔ)上快速增長(zhǎng)后擴(kuò)展到全國(guó)3，這種模式的卓越能力更為全面綠色城市從僅10年就只有幾個(gè)人的企業(yè)開(kāi)始，現(xiàn)在發(fā)展為“2005中國(guó)房地產(chǎn)100大開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10”。2、綠色城市注重根據(jù)地區(qū)條件開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)城市住宅

12、產(chǎn)品，包括教育、體育(足球)、酒店、醫(yī)院、文化媒體等新鮮優(yōu)雅的產(chǎn)品風(fēng)格和人文主義產(chǎn)品定位計(jì)劃布局；建筑造型精美，用材料研究顏色。公園空間不對(duì)，密度適中。大、舒適、靈活的公寓單元；景觀環(huán)境墨重色與建筑有機(jī)集成；景觀和活動(dòng)功能相輔相成。社區(qū)俱樂(lè)部設(shè)備齊全。智能設(shè)計(jì)很微妙。室內(nèi)裝飾不失時(shí)尚優(yōu)雅等綠色城市的產(chǎn)品總是在同一地區(qū)綜合質(zhì)量最高，間接住宅市場(chǎng)交易價(jià)格也總是最高的土地使用合同為主，通過(guò)公益領(lǐng)域的投資拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)，利用人際關(guān)系3，該模式的突出優(yōu)點(diǎn)是以高客戶忠誠(chéng)度合同帶來(lái)土地溢價(jià)，為企業(yè)規(guī)模的急劇擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金血。競(jìng)爭(zhēng)分析10-美國(guó)基準(zhǔn)評(píng)估，1，PULTE:基于客戶細(xì)分和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，部署能力，集中

13、在價(jià)值鏈前端(1)通過(guò)客戶部門設(shè)計(jì)和部署產(chǎn)品，滿足最大客戶要求(2)依賴垂直集成價(jià)值鏈降低原材料成本，提高質(zhì)量2，LENNAR公司： 為客戶提供完善的金融服務(wù)3，CENTEX公司：以原材料生產(chǎn)能力和建設(shè)能力為基礎(chǔ)，選擇價(jià)值鏈中間(1)加強(qiáng)以住宅建設(shè)為中心的主要業(yè)務(wù)，關(guān)注產(chǎn)品質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率，(2)利用原材料的統(tǒng)一優(yōu)勢(shì)，降低生產(chǎn)成本4，HORTON公司：基于家族企業(yè)的管理能力選擇價(jià)值鏈的前后(1) 國(guó)有控股。貿(mào)易和工業(yè)區(qū)財(cái)產(chǎn)管理2，94年進(jìn)入土地產(chǎn)業(yè)。金田花園?，F(xiàn)代企業(yè)制度改革試點(diǎn)3，96年，海警花園。員工持股4，97年，ISO9001，業(yè)績(jī)管理的a a a a a b特性5，98年，金灣。人民日

14、報(bào)人民大會(huì)堂現(xiàn)代企業(yè)制度及禁止模式理論探討6，99年，水總院。核心競(jìng)爭(zhēng)力和3年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃7，00年，溝通。超越文化年。綜合客戶滿意工程?？蛻魸M意年。上市。進(jìn)入北京。8，01年股票正式流通9，02年集團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式研究。OA項(xiàng)目。金地圖于9，03年啟動(dòng)，進(jìn)入上海。東莞。無(wú)限。能力建設(shè)年度。流程優(yōu)化項(xiàng)目。HEWITT項(xiàng)目。投資模式10，04，歐美項(xiàng)目。進(jìn)入珠海。組管理模式研究?；セ蓓?xiàng)目。知識(shí)管理項(xiàng)目。360度評(píng)價(jià)11，05年天津、寧波、廣州。效率提高年度。流程優(yōu)化項(xiàng)目。效率評(píng)價(jià)指標(biāo)。企業(yè)IT化12，06年，進(jìn)入沈陽(yáng)，西安，佛山?？刂?、組織優(yōu)化、管理審計(jì)。溝通體系。計(jì)劃管理IT。文化變革將于13，07年進(jìn)入南京。知名商標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析3例，案例2順池延伸路1，95年，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。9501，在天津市開(kāi)發(fā)了2，02年，占天津明珠澤銷量的20%。國(guó)土資源部于5月9日登上招聘、拍攝、文件，6月份在天津市近教區(qū)塘沽進(jìn)軍的第一個(gè)招牌，是天津市3、03、7月20日，順治召開(kāi)了持續(xù)17個(gè)小時(shí)的昌平會(huì)議，順鴻斌通過(guò)螞蟻的行動(dòng)報(bào)告，拉開(kāi)了擴(kuò)大純?nèi)珖?guó)化的序幕，共1.5年，順治瘋狂高價(jià)120億元。公司應(yīng)該從年末開(kāi)始，在7，06，2月出售三大地區(qū)集團(tuán)。4月孫紅彬回