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文檔簡(jiǎn)介

1、前 言,受四川開成投資有限公司委托我司就黃龍溪項(xiàng)目進(jìn)行全面了解跟蹤以來(lái),我們?cè)趯?duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析理解的過(guò)程中,越來(lái)越感受到了項(xiàng)目所帶給我們的挑戰(zhàn),感受到了委托方對(duì)項(xiàng)目所投入的良苦用心和投資此項(xiàng)目的必勝新年,我們不敢怠慢了,通過(guò)努力,我們?cè)噲D找到一條最接近正確路線的戰(zhàn)略途徑,從而將項(xiàng)目的實(shí)施引向成功的道路上來(lái)。 二00七年二月一日,第一部分 策劃范圍、期限、目的,1.1 策劃范圍 由于本項(xiàng)目是建立在與休閑旅游聯(lián)動(dòng)基礎(chǔ)之上的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目,他的開發(fā)運(yùn)作,不能脫離古鎮(zhèn)黃龍溪的發(fā)展,甚至不能脫離了成都市城市發(fā)展大環(huán)境而孤立存在,由于旅游業(yè)的外延行、綜合性特征,我們定義項(xiàng)目本身應(yīng)該是一個(gè)“泛休閑地產(chǎn)”項(xiàng)

2、目,因此,本課題所涉及到的范圍是寬泛的,就策劃而言,課題研究和觸及到的問(wèn)題不能局限在項(xiàng)目所占土地(一期180畝)的范圍之內(nèi),項(xiàng)目的最后落腳點(diǎn)應(yīng)該在投資商總體戰(zhàn)略的后期二期和三期。 一期:原33頻道影視基地,180畝。,1.2 期限 一期:2007年6月至2008年12月,1.3 策劃目的 抓住成都市、雙流縣以及黃龍溪政府著力打造黃龍溪古鎮(zhèn)休閑旅游品牌的良好契機(jī),依附古鎮(zhèn)旅游品牌的提升,黃龍溪古鎮(zhèn)作為以成都市為第一目標(biāo)市場(chǎng)的休閑旅游市場(chǎng)的形成,投資建設(shè)一個(gè)具有相當(dāng)規(guī)模、有鮮明的古鎮(zhèn)文化特色、能較大程度地找到黃龍古鎮(zhèn)的休憩功能的不足,并予以補(bǔ)充和提升,制造商業(yè)先機(jī)的休閑地產(chǎn)項(xiàng)目,旨在可控制的運(yùn)作時(shí)

3、間內(nèi),實(shí)現(xiàn)與古鎮(zhèn)休閑的互動(dòng),同時(shí)實(shí)現(xiàn)投資利益的最大化。 在完成一起投資工程,并實(shí)現(xiàn)良好市場(chǎng)效果的前提下,實(shí)施二期投資工程,兩期工程全面實(shí)現(xiàn)策劃所預(yù)期的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。,1.2.1 市場(chǎng)細(xì)分原則 站在大成都乃至西部文化休閑旅游市場(chǎng)的高度,客觀地對(duì)潛在的第一目標(biāo)市場(chǎng)和第二目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行分析梳理,對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行必要的細(xì)分。 根據(jù)歷史的增長(zhǎng)情況,地區(qū)增長(zhǎng)趨勢(shì),同類本地的的經(jīng)驗(yàn),從古鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀找到包括承載能力、接待容量、客源地和目的地之間的文化相似度等,與將要著力打造的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目緊密地結(jié)合起來(lái)。,1.2 策劃原則,根據(jù)客源市場(chǎng)和古鎮(zhèn)主流客源的現(xiàn)狀,找到來(lái)此休閑旅游的人群的態(tài)度、興趣、生活方式和出游動(dòng)機(jī)

4、,設(shè)計(jì)出符合其相似文化休閑旅游產(chǎn)品。 根據(jù)客源市場(chǎng)和古鎮(zhèn)旅游者類型將所能提供的或者以后可以提供的景點(diǎn)、服務(wù)設(shè)施等旅游產(chǎn)品結(jié)合起來(lái),在建設(shè)項(xiàng)目中搶先滿足多方面的需求。,人性是最高的價(jià)值層面,所有一切價(jià)值都要向它趨同。 策劃的每一個(gè)層面,如產(chǎn)品創(chuàng)意、廣告創(chuàng)意、營(yíng)銷創(chuàng)意、商 業(yè)模式創(chuàng)意、營(yíng)銷創(chuàng)意中,都要遵循“人性”這個(gè)核心準(zhǔn)則。,1.2.2 人性化原則,1.2.3 協(xié)同發(fā)展原則 協(xié)同發(fā)展,避短揚(yáng)長(zhǎng)。 本次商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位,一定是依附于古鎮(zhèn)發(fā)展的戰(zhàn)略定位,是古鎮(zhèn)建設(shè)的一部分,是古鎮(zhèn)文化的延伸,與古鎮(zhèn)一同成長(zhǎng)。 發(fā)掘古鎮(zhèn)文化,打造新的景點(diǎn),通過(guò)適當(dāng)?shù)挠斡[線路組織將游客吸引到項(xiàng)目的地,是古鎮(zhèn)游環(huán)線中的重

5、要節(jié)點(diǎn)。,1.2.4 搶占先機(jī),搶占制高點(diǎn) 黃龍古鎮(zhèn)文化旅游資源有限,將本次項(xiàng)目視作休閑地產(chǎn)來(lái) 看待,不失為一個(gè)好的選擇,發(fā)掘“黃龍”文化,以旅游科學(xué) 的手段,搶先在項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)中,與古鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)互動(dòng),在項(xiàng) 目建設(shè)區(qū)實(shí)現(xiàn)可看、可娛、可餐、可展、可住等功能,提升 地產(chǎn)價(jià)值,同時(shí)業(yè)可以為后來(lái)的投資商制造較高的進(jìn)入障礙 ,保持本項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展后勁。,1.3 策劃的初步結(jié)論,黃龍溪作為四川省的十大古鎮(zhèn)之一,成都市遠(yuǎn)郊的四大古鎮(zhèn),已經(jīng)贏得了一定的市場(chǎng)知名度,正在步入作為休閑旅游地的發(fā)展期,隨著雙流縣政府對(duì)“雙黃路休閑文化走廊”的打造,黃龍溪作為“雙黃路休閑文化走廊”的終點(diǎn),在未來(lái)的兩三年中,黃龍溪的市場(chǎng)

6、知名度,美譽(yù)度將越來(lái)越高,黃龍溪古鎮(zhèn)作為成都市遠(yuǎn)郊休閑旅游地,具有最好的區(qū)位消費(fèi)優(yōu)勢(shì),黃龍古鎮(zhèn)將成為成都,乃至四川熱門的休閑旅游地。,本項(xiàng)目借勢(shì)打造一個(gè)富有地域文化支撐的休閑地產(chǎn)項(xiàng)目,將古鎮(zhèn)文化的內(nèi)涵和休閑旅游的基本特質(zhì)緊密結(jié)合,體現(xiàn)古鎮(zhèn)特色資源的發(fā)掘,都市文化與鄉(xiāng)鎮(zhèn)文化的互補(bǔ)和交融,跳出地產(chǎn)做地產(chǎn),既實(shí)現(xiàn)了與政府的聯(lián)動(dòng),提升了黃龍溪古鎮(zhèn)品牌,又將休閑旅游與地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)地結(jié)合,為順利實(shí)現(xiàn)投資的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益提供了戰(zhàn)略支撐。,本項(xiàng)目的實(shí)施,滿足天時(shí)、地利、人和三個(gè)重要的要素。,二、 黃龍溪旅游資源及現(xiàn)狀,1、核心景區(qū) 5平方公里的地區(qū),以古街、古樹、古廟、古堤、古埝、古民居、古碼頭、古戰(zhàn)場(chǎng)、古崖

7、墓和古衙門的“十古”著稱。 核心景區(qū)有保存完好的清代街巷正街、復(fù)興街,上、下河街等6條,全長(zhǎng)1146米,寬3.5米,石板鋪路。 臨街民居廊柱成排、挑臺(tái)突出。 清代民居76座,一樓一底、臨街或依山而建、全木結(jié)構(gòu)、抬梁式或穿逗式銜接,硬山、懸山、歇山之異各具特色; 臨江采用“吊腳樓”方式,強(qiáng)烈體現(xiàn)“干欄”文,正街西、中、東分別有古龍寺、潮音寺和鎮(zhèn)江寺三座寺廟,清代所建,形成“一街三寺廟”景觀,是佛教文化的集中展示點(diǎn)。古龍寺內(nèi)有古戲臺(tái)(萬(wàn)年臺(tái))、千年古榕2株,古榕樹枝分岔處有小廟一座,形成“廟中有樹,樹中有廟”的景觀。鎮(zhèn)江寺建于王爺坎碼頭,供奉鎮(zhèn)江王爺楊泗以保平安;寺前千年古榕寄生辣椒、成為奇觀。

8、黃龍溪原地處華陽(yáng)、仁壽、彭山三縣交界處,設(shè)立的“三縣衙門”全國(guó)罕見,現(xiàn)舊址在古龍寺旁,是縣級(jí)文物保護(hù)單位。 鎮(zhèn)江寺對(duì)面是錦江與鹿溪河的交匯口,錦江水清、鹿溪水褐,可見“黃龍渡清江,真龍內(nèi)中藏”的景觀,泛舟水上,吟詩(shī)品茗,空靈飄逸,如夢(mèng)如歌。,2、擴(kuò)散景區(qū) 從溪口泛舟沿鹿溪河而上三公里,北岸邊即為“大佛寺”。原建于明代,鑿刻在象山陡峭的崖壁上,高二丈余,史稱為“蜀中第二”的“小樂(lè)山大佛”,現(xiàn)已毀。近年修復(fù)的坐式大佛高60米,由漢白玉雕成。寺旁數(shù)十步有株雌雄相倚,八奇之有的“龍鳳樹”。寺前河中有生態(tài)良好的河心島和康熙年建的“關(guān)堰瀑布”景觀。 鹿溪河口一公里的北面是觀音寺,坐落觀音山上,三臺(tái)階,形似

9、大樂(lè)椅,清代所建,現(xiàn)香煙繚繞,金壁輝煌。 從鹿溪河口沿錦江上游二公里是陳家小島,小島現(xiàn)存川西唯一一座水沖石磨水碾,吱吱啞啞的石碾聲勾起了人們幾多農(nóng)耕文化的甜蜜回憶;島上遮天蔽日的竹林,柔和了炎炎烈日,使人忘記了城市的喧囂。,3、延伸景區(qū) 從黃龍溪沿錦江上游七公里,即達(dá)著名的“川西石寶寨”金華庵所在地古佛洞。金華庵建于清乾隆46年,臨河依山,庵檐櫛比,五重大殿,五層洞天,占地2400,高30米,全巖石開鑿成,斷巖絕壁,建筑高雅。庵內(nèi)還有一深洞古佛洞,“冒水井”等景觀。 古佛堰更奇。始建于乾隆25年,由彭山縣令張鳳翥筑堰引水灌華陽(yáng)、仁壽、彭山三邑田。堰首有人工鑿石渠1200米,其中600米加蓋后建

10、成現(xiàn)古佛洞場(chǎng)鎮(zhèn)街坊。,4、其它 黃龍溪不但有豐富的古文化、水文化、佛教文化、生態(tài)農(nóng)耕文化,還有多姿多彩的民俗文化、茶文化、影視文化和飲食文化。 起源于南宋的舞龍習(xí)俗,已衍變成獨(dú)具特色的“火龍燈舞”、“火龍節(jié)”,黃龍溪鎮(zhèn)已成為全國(guó)著名的“火龍之鄉(xiāng)”;“武陽(yáng)買茶”之說(shuō)印證了這里從西漢起就開始種茶、制茶、品茶;珍珠豆花、千頭魚、芝麻糕滿足了眾多游客的口福;夜半更聲揭示著這里的太平盛世;178部影、視劇的拍攝更使黃龍溪成了“東方好萊塢”、黃龍溪真乃“廣都樊鄉(xiāng)”的人間仙境。,四、 黃龍溪發(fā)展現(xiàn)狀分析評(píng)價(jià),1、黃龍溪的發(fā)展現(xiàn)狀還處于初級(jí)階段,距離實(shí)現(xiàn)成都市遠(yuǎn)郊的風(fēng)光文化休閑圣地,打造國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū),打造

11、世界級(jí)品牌還有很長(zhǎng)的路要走; 2、黃龍溪古鎮(zhèn)對(duì)于古鎮(zhèn)文化的研究和發(fā)掘還不深入,羅列了很多古鎮(zhèn)文明的元素,但是將這些元素提煉成為真正的旅游資源,這些元素就是古鎮(zhèn)的一顆顆珍珠,要有一根“金線”把這些珍珠串起來(lái),這條金線就是古鎮(zhèn)文民,在這點(diǎn)上還沒(méi)有做得很好; 3、水文化打造不足。黃龍文化的重要特質(zhì)就是黃龍文化,而黃龍文化應(yīng)該說(shuō)是承系錦江文化而來(lái)的,錦江文明來(lái)自江緣文明,錦江將作為演繹古蜀文明的重要載體,將作為一條文化經(jīng)絡(luò)貫穿和連接起古蜀文化畫卷,黃龍溪就是這個(gè)文明線上的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。,4、文化主線很亂。多主題勢(shì)必就會(huì)造成沒(méi)有主題。以后的黃龍溪的規(guī)劃和發(fā)展,一定是將核心區(qū)作為古鎮(zhèn)文化進(jìn)一步的提煉來(lái)欣賞

12、,古鎮(zhèn)文化一定是要向擴(kuò)散區(qū)、延伸區(qū)伸延,而在這個(gè)伸延過(guò)程中,古鎮(zhèn)文化的脈絡(luò)是不會(huì)斷的。 5、黃龍溪古鎮(zhèn)的發(fā)展中,一度脫離了古鎮(zhèn)文化的“魂”。古鎮(zhèn)的建筑特色是黃龍溪古鎮(zhèn)的兩層木樓和干欄涼臺(tái)結(jié)構(gòu),這些恰恰是古蜀文明中巢居文化特色的繼承,而在黃龍古鎮(zhèn)的建設(shè)中造成了很多難以補(bǔ)救的缺陷,修舊未能如舊。 6、古鎮(zhèn)建設(shè)返老還童,主觀的愿望是好但是客觀效果很差,結(jié)果就是破壞了了古鎮(zhèn)的神韻,如果不能拯舊如舊,就走既不壓古,又不嬌古的路子才對(duì)。,7、簡(jiǎn)單低趣味的“休閑模式”。 8、餐飲文化形式單一,品種雷同。黃龍溪現(xiàn)在基本算是可餐、可看,即便是餐也是千篇一律,千店一個(gè)樣,沒(méi)有娛樂(lè),游人住不下來(lái),游線的散、短、單;

13、旅游產(chǎn)品未能形成系列,產(chǎn)品單一、重復(fù),娛樂(lè)更是空白。 黃龍溪還有很大的一塊資源沒(méi)有挖掘和打造,那就是“黃龍夜色”。 9、民俗文化提升不足。黃龍溪的傳統(tǒng)民俗文化中的“火龍”項(xiàng)目,也沒(méi)有打造到位,并沒(méi)有成為到了黃龍溪必須看“火龍”表演的境界,基本還算是群眾文化、低矮文化。,10、市場(chǎng)訴求缺乏實(shí)質(zhì)性內(nèi)涵支撐。黃龍溪的市場(chǎng)訴求非常有特色,千年水碼頭,古鎮(zhèn)黃龍溪,可是那里有水碼頭呢,沒(méi)有,這樣一來(lái)它所產(chǎn)生的結(jié)果只能是讓人失望,高興而來(lái),敗興而歸。 以上這些問(wèn)題,相信古鎮(zhèn)地方政府也是看到了,將會(huì)在以后的發(fā)展中逐步解決和完善,而作為依附于古鎮(zhèn)發(fā)展的本項(xiàng)目 ,如果及時(shí)準(zhǔn)確地抓住切入點(diǎn),找到為古鎮(zhèn)添色的點(diǎn)和面,

14、把自身的項(xiàng)目與古鎮(zhèn)的未來(lái)有機(jī)地結(jié)合起來(lái),就為本項(xiàng)目找到了一個(gè)支點(diǎn),這個(gè)支點(diǎn)撬動(dòng)的是沉甸甸的休閑地產(chǎn)。,天時(shí)、地利、人和,五、 分析與定位,5.1 商業(yè)功能的定位 一期項(xiàng)目是建立在對(duì)黃龍溪古鎮(zhèn)文化內(nèi)涵的伸延的基礎(chǔ)上,對(duì)黃龍溪古鎮(zhèn)游客承載能力的補(bǔ)充和增加,對(duì)休閑旅游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品系列的打造,服務(wù)業(yè)的提升和多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展制造發(fā)展空間。 其商業(yè)功能的定位是,多彩的,業(yè)態(tài)、形式多樣的商業(yè)活動(dòng)區(qū),即體現(xiàn)白天的整體接待功能,又培育出夜間商業(yè)內(nèi)容的全天后功能。,5.3 休憩功能的定位 項(xiàng)目在形式和內(nèi)涵上,要起到對(duì)古鎮(zhèn)休憩功能的補(bǔ)充作用,“可娛、可展、可觀”要在這個(gè)項(xiàng)目上最大限度地體現(xiàn),它是古鎮(zhèn)最具消費(fèi)優(yōu)勢(shì)的休閑旅游地

15、定位的潤(rùn)色之筆。,六、 古鎮(zhèn)主題提煉,6.1 “千年水碼頭、古鎮(zhèn)黃龍溪” 在“千年水碼頭、古鎮(zhèn)黃龍溪”的市場(chǎng)訴求之下,“濱水風(fēng)光文化古鎮(zhèn)”一定會(huì)成為未來(lái)黃龍溪的市場(chǎng)定位,隨著黃龍溪文化的提煉,定位的拔高,古人筆下的 “九天開就一成都,萬(wàn)佛千門如畫圖,燈明如上九天游”,一定是黃龍溪建設(shè)的有識(shí)之士追求的至高境界,大城市已經(jīng)見不到這種仙境似的環(huán)境了,黃龍古鎮(zhèn)就需要這種文明再現(xiàn),這就是傳承,這就是主題。,6.2 “碼頭文化” 比方:碼頭港口文化 有了碼頭、港口的創(chuàng)意,就可以做水的文章了。,6.3 最美麗、最景致的濱水休閑圣地 爭(zhēng)做水文章。如果有可能,就是要再在項(xiàng)目所在地,盡可能地做水文章,引水進(jìn)鎮(zhèn),引

16、水進(jìn)院,讓人近水、親水、耍水,這樣,黃龍溪就名副其實(shí)了.,七、 規(guī)劃、設(shè)計(jì)原則,7.1 空間功能布局與策劃 黃龍溪的城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略是一城兩片,即老城和新城片區(qū),規(guī)劃中的新城位于皇墳山,與老城的空間關(guān)聯(lián)度不大,它可以有自己的新的定位。 在空間上把古堰,古寺,古墓,古廟,古堤,古碼頭竄聯(lián)起來(lái),形成一個(gè)客觀可游的整體。本項(xiàng)目與古鎮(zhèn)即分離,又互補(bǔ),它應(yīng)該起到功能增補(bǔ),形式更新,文化景觀打造,產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)等作用,與古鎮(zhèn)共同提升最為休閑地的聚集度,道路交通組織,游覽線路設(shè)計(jì),景點(diǎn)指引,服務(wù)設(shè)施配置等,做整體統(tǒng)一的考慮。 項(xiàng)目形態(tài)自成體系,營(yíng)造古城韻味,營(yíng)造古鎮(zhèn)的神秘感。,7.2 跳出古鎮(zhèn)做古鎮(zhèn) 千年水碼頭,古鎮(zhèn)

17、黃龍溪。一個(gè)令人魂?duì)繅?mèng)繞的水碼頭怎能離開得了“水”,兩江相會(huì),黃龍過(guò)江,古往今來(lái)留給世人的正是這個(gè)“水”字, 引水進(jìn)區(qū),形成形態(tài)自然,親水性強(qiáng)的近水景觀。 采用歐洲古鎮(zhèn)的造鎮(zhèn)風(fēng)格,制造恬適的文化分為,商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)、形態(tài)多樣化,大小分類,前后經(jīng)營(yíng)分類,形成多形態(tài)經(jīng)營(yíng)模式。 古鎮(zhèn)文化的現(xiàn)代演繹。,7.3 空間結(jié)構(gòu)的“靈性” 項(xiàng)目所在地與古鎮(zhèn)的空間結(jié)構(gòu)上,要巧妙形成以古鎮(zhèn)為核心的圈層模式,成為古鎮(zhèn)的第一圈層,當(dāng)古鎮(zhèn)的各種商業(yè)形態(tài),人流聚集到一定的規(guī)模的時(shí)候,這個(gè)二圈層就必然成為一個(gè)新的功能區(qū)域,從這個(gè)意義上講,規(guī)劃要把古鎮(zhèn)和項(xiàng)目地整體地聯(lián)系起來(lái),對(duì)新的景點(diǎn)做統(tǒng)籌考慮,景觀規(guī)劃和設(shè)計(jì)要與古鎮(zhèn)相協(xié)調(diào),而又在觀賞和視覺(jué)層面不重復(fù)。 道路組織中,充分考慮現(xiàn)有停車,進(jìn)出口的客觀現(xiàn)狀,在項(xiàng)目所在地規(guī)劃設(shè)置停車場(chǎng),設(shè)置入口通道。 建筑形態(tài)的豎向及立面,要考慮其空間穿透性,形成錯(cuò)落的緩坡走向,在錦江河側(cè)方向的立面,做建筑與水面的處理,重點(diǎn)形成與主題相統(tǒng)一的新型建筑形態(tài),設(shè)計(jì)標(biāo)志性建筑。 項(xiàng)目的高潮點(diǎn)布置在沿錦江和而上地快的后端。,7.4 向盤子里添真珠 制造興奮點(diǎn),在這個(gè)區(qū)域看到的,一定是核

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