《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》7[001]

1、第7章 房地產(chǎn)投資的資金融通,本章內(nèi)容 7.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資概念與意義 7.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的資金來(lái)源* 7.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的方式* 7.4 金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的審查內(nèi)容*,7.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資概念與意義,本節(jié)內(nèi)容 7.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特征與存在矛盾 7.1.2 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資的概念* 7.1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的意義,7.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特征與存在矛盾,(1) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特征(教材305頁(yè)) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需的資金除具有“貨 幣生產(chǎn)商品貨幣”這樣一個(gè)一般的循 環(huán)往復(fù)、連續(xù)不斷的資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程外，還具 有資金墊付量大、占用周期長(zhǎng)、投資的固定 性和增值性

2、以及風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)率高等特點(diǎn)。,7.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特征與存在矛盾,(2) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資存在的矛盾(教材305頁(yè)) 資金投入的集中性和來(lái)源分散性的矛 盾、資金投入量大和每筆收入來(lái)源小的矛 盾、投資回收期長(zhǎng)和再生產(chǎn)過(guò)程連續(xù)性的 矛盾。 對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，如何解決這 些矛盾，是項(xiàng)目投資得以順利進(jìn)行的基本 前提。,7.1.2 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資的概念*,(1) 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)金融是指發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的 貨幣資金和貨幣信用的融通。房地產(chǎn)金融也 可以說(shuō)是以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，圍繞房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)的再生產(chǎn)過(guò)程而展開(kāi)的各 種融資活動(dòng)。,7.1.2 房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資的概念*,(2

3、) 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資(教材305頁(yè)) 融資是以信用方式調(diào)節(jié)資金余缺的一種 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其基本特征是具有償還性。 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資是整個(gè)社會(huì)融資系統(tǒng)中 的一個(gè)重要組成部分。 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)是充分發(fā)揮房地 產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以 達(dá)到盡快開(kāi)發(fā)、提高投資效益的目的。,7.1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的意義,(教材306頁(yè)) （1）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資而言 （2）對(duì)房地產(chǎn)置業(yè)投資而言 （3）對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言,7.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的資金來(lái)源*,(教材308310頁(yè)) 股本金（自有資金） 銀行貸款 房地產(chǎn)項(xiàng)目 發(fā)行股票 融資的資金 社會(huì)集資 來(lái)源 發(fā)行債券 預(yù)售或預(yù)租 其它融資 承包商墊資承建(28

4、0) 合作開(kāi)發(fā),7.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的方式*,本節(jié)內(nèi)容 7.3.1 融資的分類 7.3.2 房地產(chǎn)貸款 7.3.3 房地產(chǎn)抵押貸款,7.3.1 融資的分類,在資金融通的過(guò)程中，按融入和融出 資金雙方接觸和聯(lián)系方式的不同，可將資 金融通劃分為直接融資和間接融資兩種。 （1）直接融資 (教材306307頁(yè)) （2）間接融資,7.3.2 房地產(chǎn)貸款(教材282頁(yè)),(1) 房地產(chǎn)貸款的分類(教材283頁(yè)) 1）按資金使用性質(zhì)，分為固定資產(chǎn)貸款 和流動(dòng)資金貸款。 2）按貸款對(duì)象，分為單位貸款和個(gè)人貸 款。 3）按貸款的用途，分為購(gòu)建房貸款、房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款。 4）按貸款期限，分為短期

5、和中長(zhǎng)期貸款。,7.3.2 房地產(chǎn)貸款,(2) 房地產(chǎn)貸款的原則(教材284頁(yè)) 1）流動(dòng)性原則 2）安全性原則 通常遵循的原則 3）盈利性原則 4）物質(zhì)保證原則 5）按期償還原則 貸款發(fā)放中掌 6）擇優(yōu)扶持的原則 握的原則 7）先評(píng)后貸原則,7.3.2 房地產(chǎn)貸款,(3) 房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的形式(教材285頁(yè)) 貸款擔(dān)保是指為提高貸款償還的可能性， 降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三 人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證。房地 產(chǎn)貸款擔(dān)保通常采用以下三種形式： 1）保證 2）抵押 3）質(zhì)押,7.3.3 房地產(chǎn)抵押貸款,(1) 房地產(chǎn)抵押貸款的概念(教材295頁(yè)) 房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人（抵押

6、人）以 其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向貸款 人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng) 債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押 的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 房地產(chǎn)抵押貸款包括個(gè)人住房抵押貸款、 商用房地產(chǎn)抵押貸款和在建工程抵押貸款。 (教材295296頁(yè)),7.3.3 房地產(chǎn)抵押貸款,(2) 個(gè)人住房抵押貸款(教材296297頁(yè)) 以個(gè)人所購(gòu)住房作為抵押擔(dān)保。 個(gè)人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和公 積金住房抵押貸款兩種類型。 (3) 商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款(教材298頁(yè)) (4) 在建工程的抵押貸款(教材296297頁(yè)) 目前多以在建工程已完工部分連同建筑物所 處宗地的土地使用權(quán)作為

7、抵押擔(dān)保。,7.3.3 房地產(chǎn)抵押貸款,(4) 房地產(chǎn)抵押貸款抵押物的審查確定 (教材298299頁(yè)) 銀行在設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，通常要 對(duì)抵押物的情況，按以下幾個(gè)方面的要求 進(jìn)行審查確定： 1）合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)。 2）擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn)。 3）合理確定抵押貸款價(jià)值比率。 4）處置抵押物的渠道暢通。,7.4 金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款的 審查內(nèi)容*,本節(jié)內(nèi)容 7.4.1 企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià) 7.4.2 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的審查 7.4.3 有利于金融機(jī)構(gòu)同意融資的其它因素 7.4.4 貸款綜合評(píng)價(jià),7.4.1 企業(yè)資信等級(jí)評(píng)價(jià)(教材312318頁(yè)),通常情況下，金融機(jī)構(gòu)主要根據(jù)下列 評(píng)價(jià)指標(biāo)確定房地產(chǎn)開(kāi)

8、發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)： (1) 企業(yè)素質(zhì) (2) 資金實(shí)力 (3) 企業(yè)償債能力 (4) 經(jīng)營(yíng)管理能力 (5) 獲利能力 (6) 企業(yè)信譽(yù) (7) 企業(yè)在貸款銀行的資金流量 (8) 其它指標(biāo),7.4.2 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的審查,(教材319321頁(yè)) 除對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資信等級(jí)評(píng)價(jià)外，金 融機(jī)構(gòu)還會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳 細(xì)的審查，以確保開(kāi)發(fā)商能夠憑借項(xiàng)目本 身的正常運(yùn)作，具備充分的還款能力。 金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的審查主要包括三個(gè)大的方面：即項(xiàng)目基本情況、市場(chǎng)分析結(jié)果和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。各方面的具體指標(biāo)如表81所示。,7.4.2 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的審查,在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析考察的過(guò)程中， 金融機(jī)構(gòu)還會(huì)審查與項(xiàng)目貸款有

9、關(guān)的下 列因素： (1) 開(kāi)發(fā)商擬貸款數(shù)量 (2) 貸款期限 (3) 貸款利率 (4) 目標(biāo)收益率,7.4.3 有利于金融機(jī)構(gòu)同意融資的 其它因素(教材321頁(yè)),(1) 開(kāi)發(fā)商已經(jīng)擁有了項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)。 (2) 開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備進(jìn)一步投入自有資金用于項(xiàng)目建設(shè)。 (3) 有充分的證據(jù)證明，項(xiàng)目確實(shí)可以順利出租或出售出去。 (4) 有其他財(cái)力雄厚的合作伙伴擔(dān)保。 (5) 開(kāi)發(fā)商所在集團(tuán)內(nèi)部有威望和杰出成就的人士以個(gè)人名義擔(dān)保。,7.4.4 貸款綜合評(píng)價(jià)(教材321322頁(yè)),金融機(jī)構(gòu)考察完開(kāi)發(fā)商的資信狀況和 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身之后，還要結(jié)合對(duì)企 業(yè)和項(xiàng)目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級(jí)、 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、貸款方式、貸款期限等因 素，對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。貸款綜合 評(píng)