第六章 貸款擔保分.ppt

1、第六章 貸款擔保分析,6.1 貸款擔保概述 6.2 貸款抵押分析 6.3 貸款質(zhì)押分析 6.4 貸款保證分析,第六章 貸款擔保分析,要求： 理解貸款的作用和分類 掌握貸款抵押 的設(shè)定條件、風險防范 掌握貸款質(zhì)押的設(shè)定條件、風險防范 理解保證人的資格和條件、掌握保證貸款風險防范的方法,第一節(jié) 貸款擔保 概述,作用： 1.協(xié)調(diào) 穩(wěn)定商品流轉(zhuǎn)秩序，使國民經(jīng)濟健康運行 2.降低銀行貸款風險，提高信貸資金使用效率 3.促進借款企業(yè)加強管理，改善經(jīng)營管理狀況 4.鞏固和發(fā)展信用關(guān)系,貸款擔保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，銀行 發(fā)放貸款時要求借款人提供擔保，以保障貸款債權(quán)實現(xiàn)的法律行為

2、。,第一節(jié) 貸款擔保概述,第一節(jié) 貸款擔保概述,分類,擔保范圍,貸款抵押是債務(wù)人或第三人對債權(quán)人以一定財產(chǎn)作為清償債務(wù)擔保的法律行為。,第二節(jié) 貸款抵押分析,特點,一、貸款抵押的設(shè)定條件（一）范圍,可以抵押,不可以抵押,（1）抵押人所有的房屋和其他地上定著物； （2）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)； （3）抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物； （4）抵押人依法有權(quán)處分的原材料、半成品、產(chǎn)品； （5）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)； （6）依法可以抵押的其他財產(chǎn)。 抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。,（1）土地所有權(quán)；

3、 （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外； （3）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施； （4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)； （5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)； （6）依法不得抵押的其他財產(chǎn)。,（二）抵押物的認定,逐項驗證產(chǎn)權(quán),（三）抵押物的估價,市場價值法,抵押貸款價值,國際評估準則 美國評估準則 澳大利亞評估準則 香港評估準則 我國評估實踐中大多以市場價值法,德國率先提出 歐洲評估準則 巴塞爾資本協(xié)議特別強調(diào)了其運用,貸款風險分類指導(dǎo) 房地產(chǎn)估價規(guī)范

4、 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見,抵押貸款價值,指考慮到資產(chǎn) 長期存續(xù)性、正常的和當?shù)氐氖袌鰲l件、資產(chǎn)當前的用途和可選擇適宜用途等因素，經(jīng)過對資產(chǎn)的未來可出售性進行 謹慎評估得出的資產(chǎn)的評估價值。 不考慮投機因素,主要特征： 一是安全性 二是保守性（不受市場價格和租金波動影響） 三是持續(xù)有效性,時點1,時點2,貸款期間,A,B,C,D,抵押資產(chǎn)評估值與貸款數(shù)額,抵押貸款價值、市場價值與銀行貸款關(guān)系,抵押貸款價值,銀行貸款,市場價值,抵押貸款比率70%,目前估價方法,抵押率的確定,房屋建筑：考慮用途及經(jīng)濟效益、新舊程度、可能使用年限、原造價和現(xiàn)造價等因素 機器設(shè)備：主要考慮無形損耗和折

5、舊 可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：土地用途、土地供求關(guān)系,一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力 二是抵押價值的變動趨勢： -實體性貶值 -功能性貶值 -經(jīng)濟性貶值 抵押率=擔保債權(quán)本息總額 抵押物評估價值額100% 抵押貸款額=抵押物評估值抵押貸款率,內(nèi)容： 1.被擔保的主債權(quán)種類、數(shù)額 2.債務(wù)人履行債務(wù)的期限 3.抵押物名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或使用權(quán)權(quán)屬 4.抵押擔保的范圍 5.其他約定事項,擔保法規(guī)定，辦理財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當按有關(guān)規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)，方可取得貸款。,（四）抵押合同的簽訂,（五）抵押的效力,（五）抵押的效力,二、抵押貸款風險分析,抵押貸款風險,抵押貸款風險防范,1.抵押物

6、虛假或嚴重不實 2.未辦理有關(guān)登記手續(xù) 3.將共有財產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意 4.以第三方的財產(chǎn)作抵押 而未經(jīng)財產(chǎn)所有人同意 5.資產(chǎn)評估不真實，導(dǎo)致抵押物不足值 6.未抵押有效證件或抵押的證件不齊 7.因主合同無效，導(dǎo)致抵押關(guān)系無效 8.抵押物價值貶損或難以變現(xiàn),1.對抵押物嚴格審查 2.對抵押物的價值進行準 確評估 3.做好抵押物登記 4.抵押合同期限應(yīng)覆蓋貸款合同期限,(1)抵押物是否屬于法律、法規(guī)允許抵押的財產(chǎn)； (2)抵押物的權(quán)屬： (3)抵押物的價值及其變現(xiàn)的可行性： (4)抵押物是否有其他抵押權(quán)設(shè)立在先； (5)以國有企業(yè)關(guān)鍵設(shè)備、成套設(shè)備或重要建筑物抵押的，應(yīng)當要求抵押人出具其主

7、管部門同意抵押的批準文件，但法律、法規(guī)或國家有關(guān)主管機關(guān)另有規(guī)定的，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； (6)以集體企業(yè)財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當要求抵押人出具該企業(yè)職工代表大會同意抵押的書面證明； (7)以外商投資企業(yè)、有限責任公司或股份有限公司財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當要求抵押人出具該企業(yè)董事會同意抵押的書面證明； (8)以在建工程財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當要求抵押人出具建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)許可證、開工證明、土地使用證明等有關(guān)文件； (9)以共同共有財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當要求抵押人出具該財產(chǎn)其他共有人同意抵押的書面證明。 （10）以劃拔方式取得的國有土地使用權(quán)不得單獨抵押。以劃拔土地上的房屋及其他建筑物抵押的，應(yīng)將其占用范

8、圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，但須事前獲得具有審批權(quán)的人民政府或土地行政管理部門同意抵押的批文，并在核定抵押率時充分考慮應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金因素。 （11）鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，應(yīng)當將其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。 （12）以海關(guān)監(jiān)管進口貨物抵押的，應(yīng)當要求抵押人出具貨物原始產(chǎn)地證、貨物買賣合同、付款憑證、貨物運輸單據(jù)、商品檢驗證明和海關(guān)審批單據(jù)；,把好抵押物關(guān),1以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效； 2以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效；

9、以尚未辦理權(quán)屬證書的財產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論結(jié)束前能夠提供權(quán)利證書或者補辦登記手續(xù)的，可以認定抵押有效； 3學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定的，人民法院可以認定抵押有效； 4共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效；,抵押的其他規(guī)定,5當事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效； 6城市房地產(chǎn)合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物，在實現(xiàn)抵押時，可以隨同土地一

10、同拍賣，但抵押權(quán)人對拍賣新增房屋所得，無權(quán)優(yōu)先受償； 7拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，應(yīng)依法繳納規(guī)定的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)；,抵押的其他規(guī)定,8同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，抵押合同以登記生效的，按照登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按登記的順序清償，未登記的，按合同生效時間的先后清償，順序先同的，按債權(quán)比例清償；抵押物已登記的優(yōu)先于未登記受償； 9同一財產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償； 10抵押權(quán)實現(xiàn)的途徑。抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得

11、價款受償；協(xié)議不成的，可以向人民法院提起訴訟； 11最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。,抵押的其他規(guī)定,質(zhì)押是債權(quán)人所享有的通過占有由債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 以質(zhì)物作為擔保所發(fā)放的貸款為質(zhì)押貸款。,第三節(jié) 貸款質(zhì)押分析,質(zhì)押擔保范圍,質(zhì)權(quán)的特征,主債權(quán)及利息 違約金 損害賠償金 質(zhì)物保管費用 實現(xiàn)債權(quán)的費用,（一）是一種擔保物權(quán) （二）轉(zhuǎn)移物的占有 （三）質(zhì)物必須為特定的、可處分的動產(chǎn) （四）質(zhì)權(quán)有不可分性和物上代位性 （五）質(zhì)權(quán)人對質(zhì)物賣得款有優(yōu)先受償權(quán),一.質(zhì)押與抵押的區(qū)別,一.質(zhì)押與抵押的區(qū)別,一.質(zhì)押與抵押的區(qū)別,一.質(zhì)押與抵押的區(qū)別,一.質(zhì)押與抵押的區(qū)別,一

12、.質(zhì)押與抵押的區(qū)別,二、貸款質(zhì)押的設(shè)定條件（一）質(zhì)押的范圍,可接受的財產(chǎn)質(zhì)押,不可接受的財產(chǎn)質(zhì)押,1.出質(zhì)人所有的、依法有權(quán)處分并可移交質(zhì)權(quán)人占有的動產(chǎn) 2.匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單 3.依法可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán) 4.依法可轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)等知識產(chǎn)權(quán) 5.依法可質(zhì)押 的其他權(quán)利（合同債權(quán)、不動產(chǎn)受益權(quán)和租賃權(quán)、項目特許經(jīng)營權(quán)、應(yīng)收帳款、侵權(quán)損害賠償、保險賠償金的受益轉(zhuǎn)讓權(quán)等）,1.所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn) 2.法律法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn) 3.國家機關(guān)的財產(chǎn) 4.依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn) 5.租用的財產(chǎn) 6.其他依法不得質(zhì)

13、押的其他財產(chǎn),（二）質(zhì)押材料,（三）質(zhì)物的合法性,出質(zhì)人對質(zhì)物、質(zhì)押權(quán)利占有的合法性,質(zhì)物、質(zhì)押權(quán)利的合法性,票據(jù)質(zhì)押 股票質(zhì)押,對背書連續(xù)性審查 依法可流通的股份,（四）質(zhì)押價值、質(zhì)押率的確定,質(zhì)押價值的確定,質(zhì)押率的確定,1.債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該質(zhì)押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償,2.質(zhì)押擔保的范圍 主債權(quán)及利息 違約金 損害賠償金 質(zhì)物保管費用 實現(xiàn)債權(quán)的費用,（五）質(zhì)押的效力,三、貸款質(zhì)押風險分析,有密押的，通過聯(lián)行核對； 無密押的派人到出證單位或其托管部門作書面正規(guī)查詢； 與出質(zhì)人一起辦理登記，將出質(zhì) 人手中全部有效憑證質(zhì)押在銀行保管； 核查質(zhì)押動產(chǎn)品種、數(shù)量、質(zhì)

14、量等是否相符； 當事人行為是否合法； 核查共有人書面同意 .,指保證人和銀行約定，當債務(wù)人不履行債務(wù)時，保證人按照合同約定代債務(wù)人履行債務(wù)或者承擔賠償責任的行為。 保證可分為一般保證和連帶責任保證。,第四節(jié) 貸款保證分析,一、保證人資格與條件,一、保證人資格與條件,二、貸款保證風險分析,訴訟時效2年； 保證責任自主債務(wù)履行期屆滿之日起6個月,保證人經(jīng)營狀況有無變壞 變更借款合同應(yīng)經(jīng)保證人同意,（）法人和法人代表簽字印鑒的真?zhèn)?，在保證合同上簽字的人須是有權(quán)簽字人或經(jīng)授權(quán)的簽字人，要嚴防假冒或偽造成的簽字。 （）企業(yè)法人出具的保證是否符合該法人章程規(guī)定的宗旨或經(jīng)營范圍，對已規(guī)定對外不能擔保的，商業(yè)銀行不能接受為保證人。 （）股份有限公司或有限責任公司的企業(yè)法人提供的保證，需要取得董事會決議同意或股東大會同意。未經(jīng)上述機構(gòu)同意的，商業(yè)銀行不應(yīng)接受為保證人。 （）中外合資、合作企業(yè)的企業(yè)法人提供的保證。需要提交董事會出具的同意擔保的決議及授權(quán)書，董事會成員簽字的樣本，同時提供由中國注