宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析gdp及增長居民收入

1、2008武漢房地產(chǎn)市場年終回顧與2009年預測中國指數(shù)研究院 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 搜房網(wǎng)1. 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析“十五”及“十一五”期間，武漢市經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速發(fā)展。至2007年底，武漢GDP達3141億元，首次跨入“3000億俱樂部”。圖1：1995-2007武漢GDP及其增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年，武漢作為湖北經(jīng)濟增長的“引擎”，在全球金融危機背景下，1-11月GDP增長15.2%，仍高于全國、全省平均水平。武漢著力打造八個千億產(chǎn)業(yè)，各項指標接近十年最高水平。2008年1-11月，武漢經(jīng)濟呈現(xiàn)以下特點：工業(yè)增速平穩(wěn)。1-11月武漢累計規(guī)模以上工

2、業(yè)總產(chǎn)值4083.96億元，增長28.5%；增加值1304.83億元，增長21%。投資增勢強勁。1-11月武漢累計完成固定資產(chǎn)投資1896.44億元，增長30.1%，同比提高2個百分點。其中, 武鋼改項目、武漢光谷基礎設施建設項目、武漢新芯集成電路制造基地項目、富士康基地項目、武漢新城國際博覽中心等重大項目投資進展順利。消費市場旺暢。1-11月武漢累計實現(xiàn)社會消費品零售總額1655.47億元，增長22.7%，同比加快5.5個百分點。消費價格回落。1-11月居民消費價格累計上漲6.1%，漲幅比1-10月回落0.4個百分點。居民收入提高。1-11月武漢城市居民人均可支配收入累計為15350.5元，

3、增長16.2%，繼續(xù)保持較快的增長水平。雖然目前武漢經(jīng)濟還是保持了快速穩(wěn)定的增長，但值得注意的是，金融危機對武漢實體經(jīng)濟的影響，已從房地產(chǎn)、煤炭、電力、鋼鐵、化工等能源原材料行業(yè)傳導至汽車、家電、酒店餐飲等消費先導型產(chǎn)業(yè)。隨著危機沿著區(qū)域和產(chǎn)業(yè)鏈傳導的時滯效應逐步顯現(xiàn)，明年上半年武漢經(jīng)濟形勢將更嚴峻。 而2008年9月，武漢“兩型社會”建設總體方案獲批，重大建設項目清單出爐，177個啟動項目總投資規(guī)模近1.3萬億元。這些重點項目恰逢國家“擴內(nèi)需保增長”政策，政府主導的投資更容易獲取資金支持，所需的巨額資金有望獲得大量中央財政和銀行資金青睞。“兩型社會”建設試驗區(qū)的各種優(yōu)惠和稅收減免，也能夠吸引

4、各方資金流入。目前，多家美國中小企業(yè)在金融風暴中逆勢進駐武漢，浙商等沿海產(chǎn)業(yè)資本也將目光轉(zhuǎn)向湖北優(yōu)秀中小企業(yè)。這些信號表明，在金融危機中，武漢反而成為外資產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和內(nèi)資聚集的新熱點。 2009年武漢以“兩型社會”綜合配套改革為重點，投資、消費雙輪驅(qū)動，提高城鄉(xiāng)居民收入，統(tǒng)一謀劃基礎設施和重大產(chǎn)業(yè)投資項目，經(jīng)濟下行的幅度和持續(xù)時間應該可以得到較好的控制。 2. 武漢商品房市場行情分析2.1 普通住宅市場分析2.1.1 供應分析圖2：2007、2008年商品住宅上市面積對比 數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從供應總量來看，2008年1-11月武漢商品住宅累計上市73

5、7.6萬平方米，較去年同期下跌15.44%。2008年以來，受房地產(chǎn)市場不景氣的影響，開發(fā)企業(yè)紛紛調(diào)整了開發(fā)進度和推盤速度，特別是上半年，幾乎每個月的住宅上市面積都低于去年同期；到7、8月，上半年積壓的項目較為集中的上市，導致這兩個月的住宅上市面積激增；但市場依然沒有好轉(zhuǎn)，于是9、10月份的供應量又有所回落；而11月已臨近年底，開發(fā)商加快了推盤速度，11月武漢商品住宅批準上市面積128.1萬平方米（9328套），為年度最高，環(huán)比同比都有較大幅度的增長。圖3：2008年1-11月各區(qū)縣商品住宅上市情況對比數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從2008年1-11月武漢各

6、區(qū)縣的上市情況來看，江夏區(qū)的上市量最大，累計上市面積169.45萬平方米（14606套），占全市上市總量的22.97%；其次是武昌區(qū)，累計上市面積158.99萬平方米（12978套），占全市上市總量的21.56%；排在第三、四位的分別是東西湖區(qū)和江岸區(qū)，累計上市面積分別為80.49萬平方米（7709套）和95.64萬平方米（5694套），占全市上市總量的比例都在10%左右；其它區(qū)縣的上市面積相對較小，硚口區(qū)的供應量最小，1-11月累計上市面積只有15.94萬平方米。2.1.2 需求分析圖4：2007、2008年商品住宅成交面積對比數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）

7、從成交總量來看，2008年1-11月武漢商品住宅累計成交469.83萬平方米，較去年同期下跌58.39%。進入2008年，武漢房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，每個月的成交量和去年同期相比都出現(xiàn)大幅下降，如果說上半年的交易量同比跌幅還能維持在50%左右；而下半年來，特別是開發(fā)商們寄予了厚望的“金九銀十”，樓市成交量的同比跌幅不斷加大；進入11月份，由于開發(fā)商優(yōu)惠力度的持續(xù)加大，以及房地產(chǎn)新政對于住房消費的刺激作用，武漢樓市的整體銷售量出現(xiàn)明顯回升。圖5：2008年1-11月各區(qū)縣商品住宅成交情況對比數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從2008年1-11月武漢各區(qū)縣的成交情況來看

8、，武昌區(qū)的成交量最大，累計預售簽約面積70.17萬平方米，占全市成交總量的14.15%；其次是江夏區(qū)，累計預售簽約面積68.44萬平方米，占全市成交總量的13.8%；排在第三、四位的分別是江岸區(qū)和東湖高新，累計預售簽約面積分別為65.37萬平方米和62.51萬平方米，占全市成交總量的比例為13.18%和12.61%；其它區(qū)縣的預售簽約面積都在50萬方以下，青山區(qū)的成交量最小，1-11月累計預售簽約面積只有4.98萬平方米。2.1.3 價格走勢分析圖6：2007、2008年商品住宅成交價格走勢數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）進入2008年，雖然商品住宅的成交量一路

9、下滑，但成交均價卻呈現(xiàn)出“高開低走”的明顯特征。從上圖可以明顯看出，商品住宅成交均價從2007年6月開始攀升，且增幅不斷加大，到2007年底達到一個高峰；隨后由于市場的調(diào)整，2008年初有所回調(diào)；但緊接著的4、5月份，商品住宅的成交均價再創(chuàng)新高，但此時的高成交均價沒有成交量的支撐，很快就顯出疲態(tài)，開始下跌，這時開發(fā)商多采取送裝修、送家電等暗降手法；10月之后，迫于年底的資金壓力，開發(fā)商加大了降價促銷的力度，特別是盤龍城等遠郊區(qū)縣，還爆出“成本價”、“5折賣房”等驚人優(yōu)惠，中心城區(qū)的樓盤在這一輪降價潮的沖擊下，價格也開始出現(xiàn)松動；11月由于中心城區(qū)項目成交的比例較高，武漢市商品住宅成交均價為48

10、58元/平米，雖然較10月出現(xiàn)微幅上漲，但與去年同期相比跌幅依然高達16%。2.2 保障性住房市場分析自“國六條”實施以來，武漢市進一步加大了經(jīng)濟適用房的市場供應，將經(jīng)濟適用房年度供應量占全市住宅總量比例，由以前平均每年15%提高到今后幾年的30%，以緩解中小套型住房供應不足帶來的房價上漲壓力。2007年武漢市開建經(jīng)濟適用房總量達到200萬平方米。為進一步加大經(jīng)濟適用房建設規(guī)模，2008年武漢市擬安排廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模合計316.45萬平米，占總計劃比例分別為30.8%。圖7：2008年1-10月武漢經(jīng)濟適用房各項指標及其同比增長率數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008

11、年1-10月武漢經(jīng)濟適用房施工面積352.4萬平方米，同比增長53.77%；新開工面積140.57萬平方米，同比增長59.16%；竣工面積雖然同比增長率高達380.58%，但只有19.8萬平方米；銷售面積78.31萬平方米，同比增長47.17%。可以看出，2008年武漢經(jīng)濟適用房的建設開始加速，各項指標同比均有較高的增長率，但經(jīng)濟適用房的竣工面積依然較低，這主要是由于經(jīng)濟適用房建設過程中存在的土地、資金、施工滯后等問題。日前，國內(nèi)一些地方出現(xiàn)了停建或者準備停建經(jīng)濟適用房現(xiàn)象，武漢市國土房產(chǎn)局表示，武漢暫不會停建，因為低價位的經(jīng)濟適用房仍是解決中低收入家庭住房不可缺少的一部分。但近期武漢一經(jīng)濟適

12、用房公開銷售，不僅不再需要搖號，而且遭遇了滯銷的尷尬局面，這主要是武漢一些地段的商品房大幅降價導致的，特別是近郊一些樓盤很多在2500元/平米以內(nèi)，比經(jīng)濟適用房價格還低，搶走了一些中低收入家庭客戶；同時不少經(jīng)濟適用房遠離市區(qū)，造成居民交通成本和生活成本的上升，也使低收入群體望而卻步。2.3 商品房相關(guān)指標分析2.3.1 房價收入比所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。按照國際一般經(jīng)驗，房價收入比在36倍之間為合理區(qū)間，而房價若為家庭年均收入6倍以上的區(qū)域，則稱之為泡沫區(qū)。 圖8：武漢房價收入比走勢圖數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從上圖可以看到，武漢的房價收入比自19

13、99年開始逐步下降，并且下降速度較快，從1999年的11.2下降到2003年的7.8；但從2004年開始，隨著武漢商品住宅價格的不斷提升，房價收入比又開始上升；2008年1-11月份，武漢房價收入比已經(jīng)達到10.2，接近2000年的水平。說明隨著房價的上漲，居民的可接受程度開始逐漸減弱。根據(jù)目前我國的經(jīng)濟狀況和居民消費水平，業(yè)界比較公認的套房銷售價格與消費者戶均年可支配收入比例為5-6倍較為合適。因此，目前武漢的房價收入比過高，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2.3.2 房貸收入比房貸收入比是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比（須把房貸利率漲跌風險考慮在內(nèi)）。目前，國內(nèi)貸款的一般標準是，首付款

14、不低于總房款的20%、月供按揭貸款/月收入不得超過50%。從國際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個比例，個人或家庭負擔就會過重，不僅擠壓其他消費，而且會降低家庭的生活質(zhì)量。 在武漢，以一套90平方米的普通商品住房為例，按11月的成交均價4858元/平米計算，房屋總價為43.7萬元，以首付2成，貸款20年計算（利率采用2008年11月27日利率下限），每月的還貸額為1900元；而根據(jù)武漢市統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年前11個月武漢居民人均可支配收入為1396元/月，以每戶2人工作計算，平均家庭每月可支配收入為2792元；由此得出目前武漢房貸收入比為68.05%?？梢钥闯觯錆h目前房價下

15、家庭月供收入比過高，購房家庭的還貸壓力較大，在目前全球金融危機、整體經(jīng)濟前景堪憂的情況下，會使消費者延遲購房行為。 2.3.3 房價租金比所謂房價租金比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從國際經(jīng)驗看，用來衡量一個區(qū)域房地產(chǎn)運行狀況良好的房價租金比一般為13001200。如果房價租金比低于1300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。 在武漢，以漢口中心城區(qū)為例，一套70平方米房屋的月租金在1500元左右，即每平方米租金大約為21.4元，目前中心城區(qū)的房價以8000元/平米計算，房價租金比為1

16、374，這意味著在該區(qū)域投資房地產(chǎn)收回本錢的時間大約31年。 但值得注意的是單憑房價租金比來判斷房產(chǎn)泡沫和市場投資風險是不完全準確的。首先，同一區(qū)域房屋租賃情況各異，有高端租賃和普通租賃之分，而且地段和周邊配套等因素也會影響租金的高低。3. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況3.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資額和銷售額圖9：房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年，武漢房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)穩(wěn)定增長，銷售額同比增長率下降幅度仍在不斷加大。1-10月，武漢全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資418.76億元，比去年同期增長25.1%；商品房銷售額269.84億元，同比下降21.3%，跌

17、幅較上月增加2.82個百分點。其中，商品住宅開發(fā)投資額319.5億元，同比增長30.46%；商品住宅銷售額247.86億元，同比下跌21.88%。3.2 商品房竣工面積和銷售面積圖10：商品房竣工面積與銷售面積數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年，武漢商品房竣工面積和銷售面積同比增長率繼續(xù)下跌，銷竣同比下降。1-10月，武漢市商品房竣工面積為385.36萬平方米，同比下降2.03%，降幅較1-9月增加0.7個百分點。1-10月，商品房銷售面積543.4萬平方米，同比下降29.65%，降幅與1-9月基本持平。銷竣比為1.41，較去年同期下降0.55個點。3.3 商品房

18、新開工面積圖11：商品房新開工面積數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年，武漢商品房新開工面積持續(xù)增長，1-10月，商品房新開工面積1008.58萬平方米，同比增長12.64%。土地購置面積158.71萬平方米，同比下降45.39%；土地開發(fā)面積236.07萬平方米，同比下降6.54%。3. 4 商品房空置率從下圖可以看出，2002-2007年武漢商品房空置面積在不斷波動，但整體呈現(xiàn)下降的趨勢。但這一指標不能完全說明武漢房地產(chǎn)市場的空置情況，我們采用空置率來說明武漢市房地產(chǎn)市場的情況。由于空置率的算法有多種，本文采用的是：空置率=空置面積/報告期前三年竣工面積的和。圖

19、12：商品房空置面積及空置率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從上圖的空置率可以看出，自2003年來，武漢商品房空置率保持在5%-10%之間。按照國內(nèi)通行的空置率計算方法，空置率在5%-14%之間為空置合理區(qū)。2008年前1-10月，武漢商品房空置面積為114.1萬平方米，同比增長37.95%，相當于07年全年空置面積的87%，因此，預計08年商品房空置面積會較07年有所上升，空置率也會有所提高。4. 武漢二手房市場分析圖13：2008年1-3季度武漢二手房交易工面積及其同比增長率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年前三季度，武漢二手房累計成交1

20、35.69萬平方米，同比下跌45.63%?？梢钥闯鲞M入2008年以來，每個季度二手房交易量都較去年同期出現(xiàn)下降，并且下降幅度在不斷加大。到2008年第三季度，武漢二手房的交易量只有44.36萬平方米，同比下跌53%。2008年以來由于新房市場成交低迷，樓市價格戰(zhàn)加劇，除了郊區(qū)的樓盤降幅明顯外，徐東、光谷、南湖等區(qū)域甚至中心城區(qū)都出現(xiàn)多個樓盤大幅打折，在降價、降息及政府救市政策陸續(xù)出臺的多重利好下，武漢新房市場銷售略有起色，但二手房市場的價格并未立刻隨著新房市場的大規(guī)模降價而出現(xiàn)調(diào)整，甚至有些樓盤出現(xiàn)了二手房價高于在售新房的價格倒掛現(xiàn)象。因此，相比而言，二手房性價比并不突出，導致二手房交易量較去

21、年同期出現(xiàn)較大幅度的下降。此外，雖然近期國務院也出臺了一些刺激二手房交易的政策，但很多新政的細則沒有出臺，使得大部分想購買二手房的客戶依舊持觀望的態(tài)度。同時由于競爭的加劇，一些缺乏品牌認知度和實力的中介公司將會逐漸淡出市場，而有實力的中介公司則面臨著優(yōu)質(zhì)房源的競爭，中介市場也將面臨新一輪洗牌。圖14：2007-2008年武漢二手房成交均價數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）由上圖可以看出，從2007年1季度開始，直到2008年2季度，武漢二手房的成交均價一直處于平穩(wěn)上升的走勢，但因為缺乏成交量的支撐，到2008年3季度，武漢二手房成交均價也開始出現(xiàn)下跌，為3447元/平方米，

22、環(huán)比下跌3.32%，環(huán)比上漲15.52%。由于二手房市場的價格調(diào)整略微滯后于新房市場，預計2008年第四季度，武漢二手房市場的成交均價會繼續(xù)下跌。5. 當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)運行狀況受國際、國內(nèi)大環(huán)境的影響，中國房地產(chǎn)市場目前正處于調(diào)整階段，發(fā)展主線整體呈下行趨勢，整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新一輪的調(diào)整。就目前看來，武漢大部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在著資產(chǎn)負債率較高的問題，資產(chǎn)負債率普遍都在70%左右，在銷售狀況不佳的情況下，債務負擔較重。如果企業(yè)不能根據(jù)目前的市場形式做出及時調(diào)整，有些實力較弱的企業(yè)就面臨被淘汰出局的風險。而目前市場形勢下開發(fā)企業(yè)的自救行為，除了縮減投資規(guī)模、采用多種營銷手段、降價促銷以求快速回籠

23、資金等方式外，還有一些企業(yè)積極采取借助資本市場或是轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟適用房領(lǐng)域等多種手段，以求平穩(wěn)度過房地產(chǎn)低谷時期。福星惠譽母公司增發(fā)支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展2008年8月，福星惠譽母公司福星股份增發(fā)1.8億股A股受到市場的熱捧，有效認購股數(shù)達到36715.73萬股，超額認購數(shù)翻了1倍多。福星股份此次募集資金全部投入水岸星城三期、四期、孝感福星城、恩施項目、漢陽項目等房地產(chǎn)項目，將為公司由區(qū)域龍頭邁向全國一流的房地產(chǎn)公司奠定基礎。航天地產(chǎn)欲借殼上市2008年12月，ST國藥披露，公司控股股東武漢新一代科技有限公司已就上市公司重組事項與中國三江航天工業(yè)集團公司（三江航天）初步達成合作意向，公司將在未來30天內(nèi)召

24、開董事會審議重大資產(chǎn)重組預案。三江航天是全國首批56家大型試點企業(yè)集團、全國500家經(jīng)營規(guī)模最大的工業(yè)企業(yè)之一，資產(chǎn)總額110多億元，主營業(yè)務包括重工產(chǎn)品、信息技術(shù)、成套設備、房地產(chǎn)開發(fā)、金融業(yè)務、進出口貿(mào)易等。三江航天此次是將旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市公司。武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是三江航天面向市場經(jīng)營的第一個三產(chǎn)公司，自2005年起連續(xù)四年進入武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20強，此前先后在武漢、孝感、宜昌開發(fā)了武漢仁橋新村、航天花園、航天星苑、航天嘉園、航天銀湖灣等多個樓盤。公司目前土地儲備2000畝，正在開發(fā)和可供開發(fā)面積達300萬平方米。百步亭集團轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟適用房在商品房市場快速賺錢的時候，沒

25、有多少企業(yè)主動去開發(fā)經(jīng)濟適用房；但現(xiàn)在，眾多企業(yè)看中開發(fā)經(jīng)濟適用房穩(wěn)定、無風險的投資回報，都欲轉(zhuǎn)戰(zhàn)該領(lǐng)域。百步亭集團早期以經(jīng)濟適用房的開發(fā)取得成功，后轉(zhuǎn)為商品房開發(fā)，2008年，百步亭集團又推出了悅秀苑、景蘭苑1950套經(jīng)濟適用房，引來眾多市民熱捧。百步亭集團表示，經(jīng)濟房如此之火，讓他們堅定了未來一兩年繼續(xù)開發(fā)經(jīng)濟房的決心。在政府把“民生”提到首位，對低收入群體繼續(xù)加強住房保障體系建設的關(guān)頭，百步亭集團此舉積極響應政府號召。6. 武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展展望6. 1住宅市場需求預測根據(jù)國內(nèi)外一些學者對預測理論研究的結(jié)論表明：如果系統(tǒng)是非穩(wěn)定的、復雜的，獲得這種復雜系統(tǒng)長期精確預測是不可能的，長期的定

26、性預測是可行的。另一方面，由于系統(tǒng)初始條件在短期內(nèi)相對的穩(wěn)定性或較小的變化，短期預測將產(chǎn)生較小的誤差，所以短期定量預測是可行的。對于房地產(chǎn)市場的預測而言，我們通過對房地產(chǎn)市場供應影響因素和房地產(chǎn)市場需求系統(tǒng)屬性分析，可以看出房地產(chǎn)供求市場是一個非線性的、動態(tài)的復雜系統(tǒng)，有很多因素在影響其狀態(tài)。而且，在不同時期、不同環(huán)境，起主要作用的影響因素也不同。同時，有些影響因素是顯性的，有些又是隱性的，而可能隱性的因素對房地產(chǎn)市場的供求產(chǎn)生重要的作用。因此，為了達到最佳的預測效果，需要將影響房地產(chǎn)市場需求的多重主要變量擬合到一個方程當中，即采用“多元線性（或多元非線性）回歸”較能客觀和科學的描述市場發(fā)展的

27、前景規(guī)律并給予預測。以下是我們市場需求預測所必須具備的兩個理論前提：前提一：房地產(chǎn)數(shù)量的變動趨勢主要由人口變化所決定。人口數(shù)量的變化直接導致家庭戶數(shù)的變化，而每個家庭都將擁有不論大小的一個生活空間。且從長期來看，短期的房地產(chǎn)投資和空置最終都將轉(zhuǎn)化為消費性居住。所以，一個區(qū)域家庭戶數(shù)決定一個區(qū)域房地產(chǎn)數(shù)量的多少，即住它數(shù)量可以表不為人口的函數(shù)，房地產(chǎn)數(shù)量的變動可以由人口變化決定。函數(shù)表達式為：W=F（H）其中：W 房地產(chǎn)需求數(shù)量；H 人口數(shù)量；F(H)房地產(chǎn)數(shù)量函數(shù)前提二：房地產(chǎn)的數(shù)量等級主要取決于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平及家庭收入水平的高低。從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和家庭房地產(chǎn)消費這個中微觀的角度考察，區(qū)域所需

28、住房面積的大小主要由兩個因素決定：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平及家庭收入水平。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平越高，城市化勢必呈現(xiàn)較高水平，也就意味著人口的集中增多及住房需求量劇增；同時，一個家庭的收入越高，這個家庭就可以消費越大的房子，住房需求量自然增大。所以，房地產(chǎn)數(shù)量大小或者級別可以表示為房價收入比的函數(shù)，即房價收入比可以決定一個家庭房地產(chǎn)的大小和級別。在此，我們假定房地產(chǎn)價格是呈緩和趨勢逐步上升，那么在分析房地產(chǎn)市場需求時，就可以將函數(shù)簡化成如下形式：M=F（I1，I2）其中：M每套房地產(chǎn)的面積；I1區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平；I2 家庭收入水平本預測還必須要確認以下基本前提：相信武漢市及中國經(jīng)濟發(fā)展在未來一段時期會保持穩(wěn)

29、定的增長，同時居民的收入也會穩(wěn)定的增長；武漢市及中國房地產(chǎn)消費政策，雖然可能會有若干變化，但是總體上是傾向鼓勵大眾消費的；同時，在作房地產(chǎn)未來市場預測時，要明確需求量是在“房地產(chǎn)價格平穩(wěn)上漲”條件下的需求量，這些同樣將作為預測的前提。以下將武漢市“GDP水平”“人均可支配收入”“城鎮(zhèn)人口數(shù)量”作為自變量，將“商品住宅銷售面積”作為因變量，通過建立模型描述和預測2008年商品住宅銷售面積來作為武漢市商品住宅的需求量預測。表： 武漢市住宅需求量預測自變量原始數(shù)據(jù)表GDP（億元）人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)人口數(shù)量（萬人）住宅銷售面積（萬m2）2000年1207.006761.00749.00323.0

30、22001年1335.007305.00758.00364.002002年1468.007820.00768.00387.472003年1622.008525.00781.00512.102004年1882.009564.00786.00613.902005年2238.0010850.00801.00834.182006年2590.0012360.00819.00906.702007年3141.0014357.648581135.41數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，武漢市統(tǒng)計年鑒首先，利用多項式回歸對以上數(shù)據(jù)進行均一化處理并進行無量綱化，并對無量綱化后數(shù)據(jù)利用數(shù)據(jù)分析軟件SPSS13.0（Statisti

31、cal Program for Social Sciences），將以上數(shù)據(jù)利用多元線性回歸分析方法，并選擇Enter變量進入方法，分析計算，結(jié)果如下所示：據(jù)上表“模型簡要概述”及“模型擬合情況散點圖”可見，城鎮(zhèn)人口數(shù)量、GDP、人均可支配收入與商品住宅銷售面積整合相關(guān)系數(shù)為0.998，利用多元線性分析模型可解釋98.9的觀測數(shù)據(jù)，模型解釋的計算結(jié)果完全可接受。根據(jù)上表對回歸方程的回歸系數(shù)分析，各自變量Sig值分別為0.004、0.028、0.000和0.026，都小于通常所要求的0.05，即可認為系數(shù)有效，所建立方程具有統(tǒng)計學意義。依據(jù)上表，列出多元線性回歸方程預測2008年的住宅需求面積如

32、下：Y=-597.005+0.062X1+0.078X2+0.425X3再基于上文所述的假設前提，通過以上方程，得出住宅需求預測結(jié)果如下表所示：住宅銷售面積（萬m2）GDP（億元）人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)人口數(shù)量（萬人）2008年1275 3645 16317 878 2009年1506 4253 18624 909 2010年1762 4928 21181 943 注：以上預測模式僅限于短期預測，不宜做長期的邏輯遞推預測。另：預測結(jié)果，基于武漢市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長、城市化水平不斷推進的假設前提。由于上述需求預測結(jié)果是基于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展做出的，而自2007年下半年來，受國家

33、宏觀調(diào)控影響，武漢房地產(chǎn)市場較前幾年發(fā)生了巨大變化，特別是2008年以來，武漢房地產(chǎn)市場明顯進入調(diào)整期，需求萎縮嚴重，因此，有必要對預測結(jié)果進行修正。2008年前3季度武漢商品房銷售面積同比下降30.26%，房地產(chǎn)市場交易量過度下降將對國民經(jīng)濟帶來影響,因此，國家和地方政府先后出臺新政，以期救市。同時，在世界經(jīng)濟形勢開始下滑的大背景下，國務院再次重申房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位。國務院總理溫家寶在11月10日部署落實中央政策措施的七項工作中，第三項工作明確提出對房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，溫家寶用“重要支柱、舉足輕重、至關(guān)重要”來形容房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的意義。針對于房地產(chǎn)行業(yè)的救市政策將在一定程度上

34、提振行業(yè)的景氣度，但并不能改變行業(yè)的下行趨勢。因為房地產(chǎn)市場要想恢復繁榮，最終還是取決于居民收入水平和消費者的心理預期。事實上，在經(jīng)濟下滑、居民收入增長放緩的背景下，虛高的房價更凸顯其“泡沫”本色。因此，盡管政策面的力挺能夠改變房地產(chǎn)市場的博弈格局，但其效果也只能是延緩房價下跌的速度，并將房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期進一步拉長。因此，我們判斷，房地產(chǎn)市場還有23年的調(diào)整期，所以根據(jù)2008年前3季度武漢商品房銷售情況，對20082010年的房地產(chǎn)市場需求預測值做出修正，結(jié)果如下：住宅銷售面積預測值（萬m2）住宅銷售面積修正值（萬m2）2008年12758892009年150610502010年1762

35、12286.2 住宅市場供給預測依據(jù)經(jīng)濟學所講的供給（supply）概念，它是指一定市場上在一定時期內(nèi)與每一銷售價格相對應，生產(chǎn)者愿意而且能夠供應的商品量。因此，房地產(chǎn)供給的概念是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者( 賣者 )在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。如果房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者對某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。因此，在現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量為：供給量 存量拆毀量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量其他種

36、類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量 新開發(fā)量。然而，在短時期內(nèi)（如我們在預期2008年供給量的過程中），理論上我們將拆遷量、轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量、其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為改種房地產(chǎn)量三個因素給予忽略，那么，在較短時期內(nèi)：供給量 存量新開發(fā)量新增住宅竣工面積預測：對于新增住宅竣工面積的預測，我們要考慮到影響區(qū)域房地產(chǎn)供給量的許多因素。然而，在短期內(nèi)我們不需要探索房地產(chǎn)供給影響因素和房地產(chǎn)供給之間復雜的關(guān)系，而是把房地產(chǎn)市場需求本身的變動看作是一個回歸的過程，研究和挖掘其變動的外在現(xiàn)象下隱含的內(nèi)部規(guī)律，從而對其未來變動走勢做出判斷。這樣就簡化對房地產(chǎn)市場供給變動因果原因的考慮，但這種簡化反而可能完全可能達到

37、更佳的預測效果。依據(jù)上文所述的理論方法，并經(jīng)考察1992-2007年住宅竣工面積的變化曲線（見下圖），對新增住宅竣工面積的預測以二項式回歸模型最為適合，誤差最小，模型擬合精確度為99.33%。表7： 武漢新增住宅竣工面積及其預測值年份1992199319941995199619971998199920002001住宅竣工面積(萬平方米)78.70110.70158.30232.30265.90277.80-336.94425.70499.62住宅竣工預測值(萬平方米)75.44118.23162.85209.30257.58307.70-359.65413.43469.04年份20022003

38、2004200520062007200820092010住宅竣工面積(萬平方米)522.73600.24608.91722.30776.70811.62-住宅竣工預測值(萬平方米)526.49585.77646.88709.83737.95841.22909.67979.941052.05存量住宅面積估算：我國住房制度改革自1998年以來全面停止福利分房，實行住房貨幣化、市場化。因此，對于由市場提供的住宅存量計算不妨從2000年開始估算。具體數(shù)據(jù)如下表所示：20002001200220032004200520062007合計銷售面積（萬m2）242.00364.00387.47512.1061

39、3.90834.18906.701069.894930.24竣工面積（萬m2）425.70499.62522.73600.24608.91722.30776.70811.624967.82存量結(jié)轉(zhuǎn)（萬m2）183.70135.62135.2688.14-4.99-111.88-130.00-372.5237.58依據(jù)上文對新增住宅竣工面積測算及存量住宅面積的估算：2008年全年住宅供給量 歷史存量新開發(fā)量 37.58909.67 947.25萬m22009年全年住宅供給量 歷史存量新開發(fā)量 2008年全年住宅供給量-2008年全年住宅銷售面積2009年全年住宅竣工面積947.25-889979

40、.94 1038.19萬m22010年全年住宅供給量 歷史存量新開發(fā)量2009年全年住宅供給量-2009年全年住宅銷售面積2010年全年住宅竣工面積1038.19-10501052.05 1040.24萬m22008年2009年2010年住宅供應量預測值（萬m2）947.251038.191040.24同樣，上述供給預測結(jié)果也是基于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展做出的，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整周期，成交量的萎縮同樣會影響開發(fā)商的心理預期，開發(fā)商也會對開發(fā)計劃和開發(fā)節(jié)奏進行調(diào)整，2008年土地市場交易的清淡就是印證。但與此同時，政府將加大保障性住房的供應，緩解中低收入者的住房需求。根據(jù)武漢市2009年住房建設計劃

41、，2009年全市擬安排總規(guī)模1000萬平方米的各類住房建設計劃，其中：廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模合計200萬平方米；普通商品住房（含雙競雙限房）建設規(guī)模合計500萬平方米；其他類型商品住房建設規(guī)模合計300萬平方米，占總計劃比例分別為20%、50%、30%。6.3 住宅市場價格走勢預測依據(jù)經(jīng)濟學最根本的分析方法，即基于市場供給和需求變化及其相應的均衡價格概念，我們認為：房價是由市場決定的，而市場是由供需關(guān)系決定的。價格必須在均衡點上，否則市場供求力量就會發(fā)生作用，最終都是以獲得使供需匹配和市場出清的價格結(jié)束。因此，在分析未來23年武漢商品住宅市場價格的時候，我們不能簡單地以2007年之前的

42、“歷史價格”本身作為數(shù)據(jù)依據(jù)而建立簡單的數(shù)據(jù)模型進行回歸分析，更應該充分考慮市場供給和需求變化的情況來定性分析未來23年武漢商品住宅市場的價格走勢情況?；仡?007及2008年前三季度武漢市住宅市場價格變化情況，如下圖所示。2007年，在經(jīng)歷4-10月商品住房價格快速上漲區(qū)間之后，在11-12月武漢市商品住房價格漲幅明顯回落，這一下降趨勢延續(xù)到2008年3月，隨后有一個短暫的回升，6月份以后，跌幅明顯，到2008年10月武漢商品住房成交均價跌至4732元/平方米，已經(jīng)回落到2007年9月的水平。一年多來的住宅成交均價調(diào)整走勢表明，武漢市住宅市場供需關(guān)系正悄然發(fā)生變化，市場均衡價格出現(xiàn)理性回歸的

43、背后，蘊涵的是更為本質(zhì)的真實市場需求的回歸。具體而言，未來23年的房地產(chǎn)市場價格走勢，將受到如下幾個方面的影響：宏觀經(jīng)濟走勢有利于武漢房地產(chǎn)市場的發(fā)展房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟增速下滑，房地產(chǎn)市場將會迅速作出反應。如果宏觀經(jīng)濟形勢趨穩(wěn)，預計未來一年內(nèi)房地產(chǎn)市場將會結(jié)束調(diào)整，并逐漸回暖；如果宏觀經(jīng)濟增速繼續(xù)回落，預計房地產(chǎn)市場的調(diào)整期將延長。在全球經(jīng)濟進入調(diào)整的新格局當中，中國經(jīng)濟表現(xiàn)相對穩(wěn)健，而武漢作為中部重鎮(zhèn)，一方面，受全球經(jīng)濟下滑沖擊較??；另一方面，武漢城市圈“兩型社會”的打造，為武漢經(jīng)濟的發(fā)展帶來了新的機遇。良好的經(jīng)濟形勢為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對購房者支付能力提供了保證。救市短期影響有限，長期有利于行業(yè)復蘇自2007年9.27房貸新政出臺后，全國房地產(chǎn)市場逐步進入調(diào)整，市場交易量大幅下降，價格在各區(qū)域市場有不同程度的下調(diào)幅度，最高高達30-40%。加上美國金融危機的影響，全球經(jīng)濟增長明顯放緩，我國經(jīng)濟也呈現(xiàn)增長放緩趨勢，（國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，我國2008年前三季度gdp同比增長9.9%，比上年同期回落2.3個百分點。）特別是出口增長有較大