宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析gdp及增長(zhǎng)居民收入

1、2008武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧與2009年預(yù)測(cè)中國指數(shù)研究院 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 搜房網(wǎng)1. 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析“十五”及“十一五”期間，武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。至2007年底，武漢GDP達(dá)3141億元，首次跨入“3000億俱樂部”。圖1：1995-2007武漢GDP及其增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年，武漢作為湖北經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“引擎”，在全球金融危機(jī)背景下，1-11月GDP增長(zhǎng)15.2%，仍高于全國、全省平均水平。武漢著力打造八個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，各項(xiàng)指標(biāo)接近十年最高水平。2008年1-11月，武漢經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：工業(yè)增速平穩(wěn)。1-11月武漢累計(jì)規(guī)模以上工

2、業(yè)總產(chǎn)值4083.96億元，增長(zhǎng)28.5%；增加值1304.83億元，增長(zhǎng)21%。投資增勢(shì)強(qiáng)勁。1-11月武漢累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資1896.44億元，增長(zhǎng)30.1%，同比提高2個(gè)百分點(diǎn)。其中, 武鋼改項(xiàng)目、武漢光谷基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、武漢新芯集成電路制造基地項(xiàng)目、富士康基地項(xiàng)目、武漢新城國際博覽中心等重大項(xiàng)目投資進(jìn)展順利。消費(fèi)市場(chǎng)旺暢。1-11月武漢累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1655.47億元，增長(zhǎng)22.7%，同比加快5.5個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)價(jià)格回落。1-11月居民消費(fèi)價(jià)格累計(jì)上漲6.1%，漲幅比1-10月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。居民收入提高。1-11月武漢城市居民人均可支配收入累計(jì)為15350.5元，

3、增長(zhǎng)16.2%，繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)水平。雖然目前武漢經(jīng)濟(jì)還是保持了快速穩(wěn)定的增長(zhǎng)，但值得注意的是，金融危機(jī)對(duì)武漢實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響，已從房地產(chǎn)、煤炭、電力、鋼鐵、化工等能源原材料行業(yè)傳導(dǎo)至汽車、家電、酒店餐飲等消費(fèi)先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)。隨著危機(jī)沿著區(qū)域和產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)的時(shí)滯效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，明年上半年武漢經(jīng)濟(jì)形勢(shì)將更嚴(yán)峻。 而2008年9月，武漢“兩型社會(huì)”建設(shè)總體方案獲批，重大建設(shè)項(xiàng)目清單出爐，177個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目總投資規(guī)模近1.3萬億元。這些重點(diǎn)項(xiàng)目恰逢國家“擴(kuò)內(nèi)需保增長(zhǎng)”政策，政府主導(dǎo)的投資更容易獲取資金支持，所需的巨額資金有望獲得大量中央財(cái)政和銀行資金青睞?！皟尚蜕鐣?huì)”建設(shè)試驗(yàn)區(qū)的各種優(yōu)惠和稅收減免，也能夠吸引

4、各方資金流入。目前，多家美國中小企業(yè)在金融風(fēng)暴中逆勢(shì)進(jìn)駐武漢，浙商等沿海產(chǎn)業(yè)資本也將目光轉(zhuǎn)向湖北優(yōu)秀中小企業(yè)。這些信號(hào)表明，在金融危機(jī)中，武漢反而成為外資產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和內(nèi)資聚集的新熱點(diǎn)。 2009年武漢以“兩型社會(huì)”綜合配套改革為重點(diǎn)，投資、消費(fèi)雙輪驅(qū)動(dòng)，提高城鄉(xiāng)居民收入，統(tǒng)一謀劃基礎(chǔ)設(shè)施和重大產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)下行的幅度和持續(xù)時(shí)間應(yīng)該可以得到較好的控制。 2. 武漢商品房市場(chǎng)行情分析2.1 普通住宅市場(chǎng)分析2.1.1 供應(yīng)分析圖2：2007、2008年商品住宅上市面積對(duì)比 數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從供應(yīng)總量來看，2008年1-11月武漢商品住宅累計(jì)上市73

5、7.6萬平方米，較去年同期下跌15.44%。2008年以來，受房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響，開發(fā)企業(yè)紛紛調(diào)整了開發(fā)進(jìn)度和推盤速度，特別是上半年，幾乎每個(gè)月的住宅上市面積都低于去年同期；到7、8月，上半年積壓的項(xiàng)目較為集中的上市，導(dǎo)致這兩個(gè)月的住宅上市面積激增；但市場(chǎng)依然沒有好轉(zhuǎn)，于是9、10月份的供應(yīng)量又有所回落；而11月已臨近年底，開發(fā)商加快了推盤速度，11月武漢商品住宅批準(zhǔn)上市面積128.1萬平方米（9328套），為年度最高，環(huán)比同比都有較大幅度的增長(zhǎng)。圖3：2008年1-11月各區(qū)縣商品住宅上市情況對(duì)比數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從2008年1-11月武漢各

6、區(qū)縣的上市情況來看，江夏區(qū)的上市量最大，累計(jì)上市面積169.45萬平方米（14606套），占全市上市總量的22.97%；其次是武昌區(qū)，累計(jì)上市面積158.99萬平方米（12978套），占全市上市總量的21.56%；排在第三、四位的分別是東西湖區(qū)和江岸區(qū)，累計(jì)上市面積分別為80.49萬平方米（7709套）和95.64萬平方米（5694套），占全市上市總量的比例都在10%左右；其它區(qū)縣的上市面積相對(duì)較小，硚口區(qū)的供應(yīng)量最小，1-11月累計(jì)上市面積只有15.94萬平方米。2.1.2 需求分析圖4：2007、2008年商品住宅成交面積對(duì)比數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）

7、從成交總量來看，2008年1-11月武漢商品住宅累計(jì)成交469.83萬平方米，較去年同期下跌58.39%。進(jìn)入2008年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，每個(gè)月的成交量和去年同期相比都出現(xiàn)大幅下降，如果說上半年的交易量同比跌幅還能維持在50%左右；而下半年來，特別是開發(fā)商們寄予了厚望的“金九銀十”，樓市成交量的同比跌幅不斷加大；進(jìn)入11月份，由于開發(fā)商優(yōu)惠力度的持續(xù)加大，以及房地產(chǎn)新政對(duì)于住房消費(fèi)的刺激作用，武漢樓市的整體銷售量出現(xiàn)明顯回升。圖5：2008年1-11月各區(qū)縣商品住宅成交情況對(duì)比數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從2008年1-11月武漢各區(qū)縣的成交情況來看

8、，武昌區(qū)的成交量最大，累計(jì)預(yù)售簽約面積70.17萬平方米，占全市成交總量的14.15%；其次是江夏區(qū)，累計(jì)預(yù)售簽約面積68.44萬平方米，占全市成交總量的13.8%；排在第三、四位的分別是江岸區(qū)和東湖高新，累計(jì)預(yù)售簽約面積分別為65.37萬平方米和62.51萬平方米，占全市成交總量的比例為13.18%和12.61%；其它區(qū)縣的預(yù)售簽約面積都在50萬方以下，青山區(qū)的成交量最小，1-11月累計(jì)預(yù)售簽約面積只有4.98萬平方米。2.1.3 價(jià)格走勢(shì)分析圖6：2007、2008年商品住宅成交價(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）進(jìn)入2008年，雖然商品住宅的成交量一路

9、下滑，但成交均價(jià)卻呈現(xiàn)出“高開低走”的明顯特征。從上圖可以明顯看出，商品住宅成交均價(jià)從2007年6月開始攀升，且增幅不斷加大，到2007年底達(dá)到一個(gè)高峰；隨后由于市場(chǎng)的調(diào)整，2008年初有所回調(diào)；但緊接著的4、5月份，商品住宅的成交均價(jià)再創(chuàng)新高，但此時(shí)的高成交均價(jià)沒有成交量的支撐，很快就顯出疲態(tài)，開始下跌，這時(shí)開發(fā)商多采取送裝修、送家電等暗降手法；10月之后，迫于年底的資金壓力，開發(fā)商加大了降價(jià)促銷的力度，特別是盤龍城等遠(yuǎn)郊區(qū)縣，還爆出“成本價(jià)”、“5折賣房”等驚人優(yōu)惠，中心城區(qū)的樓盤在這一輪降價(jià)潮的沖擊下，價(jià)格也開始出現(xiàn)松動(dòng)；11月由于中心城區(qū)項(xiàng)目成交的比例較高，武漢市商品住宅成交均價(jià)為48

10、58元/平米，雖然較10月出現(xiàn)微幅上漲，但與去年同期相比跌幅依然高達(dá)16%。2.2 保障性住房市場(chǎng)分析自“國六條”實(shí)施以來，武漢市進(jìn)一步加大了經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)供應(yīng)，將經(jīng)濟(jì)適用房年度供應(yīng)量占全市住宅總量比例，由以前平均每年15%提高到今后幾年的30%，以緩解中小套型住房供應(yīng)不足帶來的房?jī)r(jià)上漲壓力。2007年武漢市開建經(jīng)濟(jì)適用房總量達(dá)到200萬平方米。為進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模，2008年武漢市擬安排廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模合計(jì)316.45萬平米，占總計(jì)劃比例分別為30.8%。圖7：2008年1-10月武漢經(jīng)濟(jì)適用房各項(xiàng)指標(biāo)及其同比增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008

11、年1-10月武漢經(jīng)濟(jì)適用房施工面積352.4萬平方米，同比增長(zhǎng)53.77%；新開工面積140.57萬平方米，同比增長(zhǎng)59.16%；竣工面積雖然同比增長(zhǎng)率高達(dá)380.58%，但只有19.8萬平方米；銷售面積78.31萬平方米，同比增長(zhǎng)47.17%?？梢钥闯?，2008年武漢經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)開始加速，各項(xiàng)指標(biāo)同比均有較高的增長(zhǎng)率，但經(jīng)濟(jì)適用房的竣工面積依然較低，這主要是由于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)過程中存在的土地、資金、施工滯后等問題。日前，國內(nèi)一些地方出現(xiàn)了停建或者準(zhǔn)備停建經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象，武漢市國土房產(chǎn)局表示，武漢暫不會(huì)停建，因?yàn)榈蛢r(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用房仍是解決中低收入家庭住房不可缺少的一部分。但近期武漢一經(jīng)濟(jì)適

12、用房公開銷售，不僅不再需要搖號(hào)，而且遭遇了滯銷的尷尬局面，這主要是武漢一些地段的商品房大幅降價(jià)導(dǎo)致的，特別是近郊一些樓盤很多在2500元/平米以內(nèi)，比經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格還低，搶走了一些中低收入家庭客戶；同時(shí)不少經(jīng)濟(jì)適用房遠(yuǎn)離市區(qū)，造成居民交通成本和生活成本的上升，也使低收入群體望而卻步。2.3 商品房相關(guān)指標(biāo)分析2.3.1 房?jī)r(jià)收入比所謂房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。按照國際一般經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)收入比在36倍之間為合理區(qū)間，而房?jī)r(jià)若為家庭年均收入6倍以上的區(qū)域，則稱之為泡沫區(qū)。 圖8：武漢房?jī)r(jià)收入比走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從上圖可以看到，武漢的房?jī)r(jià)收入比自19

13、99年開始逐步下降，并且下降速度較快，從1999年的11.2下降到2003年的7.8；但從2004年開始，隨著武漢商品住宅價(jià)格的不斷提升，房?jī)r(jià)收入比又開始上升；2008年1-11月份，武漢房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到10.2，接近2000年的水平。說明隨著房?jī)r(jià)的上漲，居民的可接受程度開始逐漸減弱。根據(jù)目前我國的經(jīng)濟(jì)狀況和居民消費(fèi)水平，業(yè)界比較公認(rèn)的套房銷售價(jià)格與消費(fèi)者戶均年可支配收入比例為5-6倍較為合適。因此，目前武漢的房?jī)r(jià)收入比過高，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2.3.2 房貸收入比房貸收入比是個(gè)人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比（須把房貸利率漲跌風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)）。目前，國內(nèi)貸款的一般標(biāo)準(zhǔn)是，首付款

14、不低于總房款的20%、月供按揭貸款/月收入不得超過50%。從國際情況看，一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個(gè)比例，個(gè)人或家庭負(fù)擔(dān)就會(huì)過重，不僅擠壓其他消費(fèi)，而且會(huì)降低家庭的生活質(zhì)量。 在武漢，以一套90平方米的普通商品住房為例，按11月的成交均價(jià)4858元/平米計(jì)算，房屋總價(jià)為43.7萬元，以首付2成，貸款20年計(jì)算（利率采用2008年11月27日利率下限），每月的還貸額為1900元；而根據(jù)武漢市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年前11個(gè)月武漢居民人均可支配收入為1396元/月，以每戶2人工作計(jì)算，平均家庭每月可支配收入為2792元；由此得出目前武漢房貸收入比為68.05%?？梢钥闯?，武漢目前房?jī)r(jià)下

15、家庭月供收入比過高，購房家庭的還貸壓力較大，在目前全球金融危機(jī)、整體經(jīng)濟(jì)前景堪憂的情況下，會(huì)使消費(fèi)者延遲購房行為。 2.3.3 房?jī)r(jià)租金比所謂房?jī)r(jià)租金比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。從國際經(jīng)驗(yàn)看，用來衡量一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的房?jī)r(jià)租金比一般為13001200。如果房?jī)r(jià)租金比低于1300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。 在武漢，以漢口中心城區(qū)為例，一套70平方米房屋的月租金在1500元左右，即每平方米租金大約為21.4元，目前中心城區(qū)的房?jī)r(jià)以8000元/平米計(jì)算，房?jī)r(jià)租金比為1

16、374，這意味著在該區(qū)域投資房地產(chǎn)收回本錢的時(shí)間大約31年。 但值得注意的是單憑房?jī)r(jià)租金比來判斷房產(chǎn)泡沫和市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)是不完全準(zhǔn)確的。首先，同一區(qū)域房屋租賃情況各異，有高端租賃和普通租賃之分，而且地段和周邊配套等因素也會(huì)影響租金的高低。3. 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況3.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資額和銷售額圖9：房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年，武漢房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，銷售額同比增長(zhǎng)率下降幅度仍在不斷加大。1-10月，武漢全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資418.76億元，比去年同期增長(zhǎng)25.1%；商品房銷售額269.84億元，同比下降21.3%，跌

17、幅較上月增加2.82個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅開發(fā)投資額319.5億元，同比增長(zhǎng)30.46%；商品住宅銷售額247.86億元，同比下跌21.88%。3.2 商品房竣工面積和銷售面積圖10：商品房竣工面積與銷售面積數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年，武漢商品房竣工面積和銷售面積同比增長(zhǎng)率繼續(xù)下跌，銷竣同比下降。1-10月，武漢市商品房竣工面積為385.36萬平方米，同比下降2.03%，降幅較1-9月增加0.7個(gè)百分點(diǎn)。1-10月，商品房銷售面積543.4萬平方米，同比下降29.65%，降幅與1-9月基本持平。銷竣比為1.41，較去年同期下降0.55個(gè)點(diǎn)。3.3 商品房

18、新開工面積圖11：商品房新開工面積數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年，武漢商品房新開工面積持續(xù)增長(zhǎng)，1-10月，商品房新開工面積1008.58萬平方米，同比增長(zhǎng)12.64%。土地購置面積158.71萬平方米，同比下降45.39%；土地開發(fā)面積236.07萬平方米，同比下降6.54%。3. 4 商品房空置率從下圖可以看出，2002-2007年武漢商品房空置面積在不斷波動(dòng)，但整體呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。但這一指標(biāo)不能完全說明武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置情況，我們采用空置率來說明武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。由于空置率的算法有多種，本文采用的是：空置率=空置面積/報(bào)告期前三年竣工面積的和。圖

19、12：商品房空置面積及空置率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）從上圖的空置率可以看出，自2003年來，武漢商品房空置率保持在5%-10%之間。按照國內(nèi)通行的空置率計(jì)算方法，空置率在5%-14%之間為空置合理區(qū)。2008年前1-10月，武漢商品房空置面積為114.1萬平方米，同比增長(zhǎng)37.95%，相當(dāng)于07年全年空置面積的87%，因此，預(yù)計(jì)08年商品房空置面積會(huì)較07年有所上升，空置率也會(huì)有所提高。4. 武漢二手房市場(chǎng)分析圖13：2008年1-3季度武漢二手房交易工面積及其同比增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）2008年前三季度，武漢二手房累計(jì)成交1

20、35.69萬平方米，同比下跌45.63%。可以看出進(jìn)入2008年以來，每個(gè)季度二手房交易量都較去年同期出現(xiàn)下降，并且下降幅度在不斷加大。到2008年第三季度，武漢二手房的交易量只有44.36萬平方米，同比下跌53%。2008年以來由于新房市場(chǎng)成交低迷，樓市價(jià)格戰(zhàn)加劇，除了郊區(qū)的樓盤降幅明顯外，徐東、光谷、南湖等區(qū)域甚至中心城區(qū)都出現(xiàn)多個(gè)樓盤大幅打折，在降價(jià)、降息及政府救市政策陸續(xù)出臺(tái)的多重利好下，武漢新房市場(chǎng)銷售略有起色，但二手房市場(chǎng)的價(jià)格并未立刻隨著新房市場(chǎng)的大規(guī)模降價(jià)而出現(xiàn)調(diào)整，甚至有些樓盤出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)高于在售新房的價(jià)格倒掛現(xiàn)象。因此，相比而言，二手房性價(jià)比并不突出，導(dǎo)致二手房交易量較去

21、年同期出現(xiàn)較大幅度的下降。此外，雖然近期國務(wù)院也出臺(tái)了一些刺激二手房交易的政策，但很多新政的細(xì)則沒有出臺(tái)，使得大部分想購買二手房的客戶依舊持觀望的態(tài)度。同時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇，一些缺乏品牌認(rèn)知度和實(shí)力的中介公司將會(huì)逐漸淡出市場(chǎng)，而有實(shí)力的中介公司則面臨著優(yōu)質(zhì)房源的競(jìng)爭(zhēng)，中介市場(chǎng)也將面臨新一輪洗牌。圖14：2007-2008年武漢二手房成交均價(jià)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）由上圖可以看出，從2007年1季度開始，直到2008年2季度，武漢二手房的成交均價(jià)一直處于平穩(wěn)上升的走勢(shì)，但因?yàn)槿狈Τ山涣康闹?，?008年3季度，武漢二手房成交均價(jià)也開始出現(xiàn)下跌，為3447元/平方米，

22、環(huán)比下跌3.32%，環(huán)比上漲15.52%。由于二手房市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整略微滯后于新房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2008年第四季度，武漢二手房市場(chǎng)的成交均價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌。5. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)運(yùn)行狀況受國際、國內(nèi)大環(huán)境的影響，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于調(diào)整階段，發(fā)展主線整體呈下行趨勢(shì)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新一輪的調(diào)整。就目前看來，武漢大部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高的問題，資產(chǎn)負(fù)債率普遍都在70%左右，在銷售狀況不佳的情況下，債務(wù)負(fù)擔(dān)較重。如果企業(yè)不能根據(jù)目前的市場(chǎng)形式做出及時(shí)調(diào)整，有些實(shí)力較弱的企業(yè)就面臨被淘汰出局的風(fēng)險(xiǎn)。而目前市場(chǎng)形勢(shì)下開發(fā)企業(yè)的自救行為，除了縮減投資規(guī)模、采用多種營銷手段、降價(jià)促銷以求快速回籠

23、資金等方式外，還有一些企業(yè)積極采取借助資本市場(chǎng)或是轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域等多種手段，以求平穩(wěn)度過房地產(chǎn)低谷時(shí)期。福星惠譽(yù)母公司增發(fā)支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展2008年8月，福星惠譽(yù)母公司福星股份增發(fā)1.8億股A股受到市場(chǎng)的熱捧，有效認(rèn)購股數(shù)達(dá)到36715.73萬股，超額認(rèn)購數(shù)翻了1倍多。福星股份此次募集資金全部投入水岸星城三期、四期、孝感福星城、恩施項(xiàng)目、漢陽項(xiàng)目等房地產(chǎn)項(xiàng)目，將為公司由區(qū)域龍頭邁向全國一流的房地產(chǎn)公司奠定基礎(chǔ)。航天地產(chǎn)欲借殼上市2008年12月，ST國藥披露，公司控股股東武漢新一代科技有限公司已就上市公司重組事項(xiàng)與中國三江航天工業(yè)集團(tuán)公司（三江航天）初步達(dá)成合作意向，公司將在未來30天內(nèi)召

24、開董事會(huì)審議重大資產(chǎn)重組預(yù)案。三江航天是全國首批56家大型試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)、全國500家經(jīng)營規(guī)模最大的工業(yè)企業(yè)之一，資產(chǎn)總額110多億元，主營業(yè)務(wù)包括重工產(chǎn)品、信息技術(shù)、成套設(shè)備、房地產(chǎn)開發(fā)、金融業(yè)務(wù)、進(jìn)出口貿(mào)易等。三江航天此次是將旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)注入上市公司。武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是三江航天面向市場(chǎng)經(jīng)營的第一個(gè)三產(chǎn)公司，自2005年起連續(xù)四年進(jìn)入武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20強(qiáng)，此前先后在武漢、孝感、宜昌開發(fā)了武漢仁橋新村、航天花園、航天星苑、航天嘉園、航天銀湖灣等多個(gè)樓盤。公司目前土地儲(chǔ)備2000畝，正在開發(fā)和可供開發(fā)面積達(dá)300萬平方米。百步亭集團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)適用房在商品房市場(chǎng)快速賺錢的時(shí)候，沒

25、有多少企業(yè)主動(dòng)去開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房；但現(xiàn)在，眾多企業(yè)看中開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房穩(wěn)定、無風(fēng)險(xiǎn)的投資回報(bào)，都欲轉(zhuǎn)戰(zhàn)該領(lǐng)域。百步亭集團(tuán)早期以經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)取得成功，后轉(zhuǎn)為商品房開發(fā)，2008年，百步亭集團(tuán)又推出了悅秀苑、景蘭苑1950套經(jīng)濟(jì)適用房，引來眾多市民熱捧。百步亭集團(tuán)表示，經(jīng)濟(jì)房如此之火，讓他們堅(jiān)定了未來一兩年繼續(xù)開發(fā)經(jīng)濟(jì)房的決心。在政府把“民生”提到首位，對(duì)低收入群體繼續(xù)加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的關(guān)頭，百步亭集團(tuán)此舉積極響應(yīng)政府號(hào)召。6. 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展望6. 1住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)根據(jù)國內(nèi)外一些學(xué)者對(duì)預(yù)測(cè)理論研究的結(jié)論表明：如果系統(tǒng)是非穩(wěn)定的、復(fù)雜的，獲得這種復(fù)雜系統(tǒng)長(zhǎng)期精確預(yù)測(cè)是不可能的，長(zhǎng)期的定

26、性預(yù)測(cè)是可行的。另一方面，由于系統(tǒng)初始條件在短期內(nèi)相對(duì)的穩(wěn)定性或較小的變化，短期預(yù)測(cè)將產(chǎn)生較小的誤差，所以短期定量預(yù)測(cè)是可行的。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)而言，我們通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)影響因素和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求系統(tǒng)屬性分析，可以看出房地產(chǎn)供求市場(chǎng)是一個(gè)非線性的、動(dòng)態(tài)的復(fù)雜系統(tǒng)，有很多因素在影響其狀態(tài)。而且，在不同時(shí)期、不同環(huán)境，起主要作用的影響因素也不同。同時(shí)，有些影響因素是顯性的，有些又是隱性的，而可能隱性的因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求產(chǎn)生重要的作用。因此，為了達(dá)到最佳的預(yù)測(cè)效果，需要將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的多重主要變量擬合到一個(gè)方程當(dāng)中，即采用“多元線性（或多元非線性）回歸”較能客觀和科學(xué)的描述市場(chǎng)發(fā)展的

27、前景規(guī)律并給予預(yù)測(cè)。以下是我們市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)所必須具備的兩個(gè)理論前提：前提一：房地產(chǎn)數(shù)量的變動(dòng)趨勢(shì)主要由人口變化所決定。人口數(shù)量的變化直接導(dǎo)致家庭戶數(shù)的變化，而每個(gè)家庭都將擁有不論大小的一個(gè)生活空間。且從長(zhǎng)期來看，短期的房地產(chǎn)投資和空置最終都將轉(zhuǎn)化為消費(fèi)性居住。所以，一個(gè)區(qū)域家庭戶數(shù)決定一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)數(shù)量的多少，即住它數(shù)量可以表不為人口的函數(shù)，房地產(chǎn)數(shù)量的變動(dòng)可以由人口變化決定。函數(shù)表達(dá)式為：W=F（H）其中：W 房地產(chǎn)需求數(shù)量；H 人口數(shù)量；F(H)房地產(chǎn)數(shù)量函數(shù)前提二：房地產(chǎn)的數(shù)量等級(jí)主要取決于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及家庭收入水平的高低。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和家庭房地產(chǎn)消費(fèi)這個(gè)中微觀的角度考察，區(qū)域所需

28、住房面積的大小主要由兩個(gè)因素決定：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及家庭收入水平。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，城市化勢(shì)必呈現(xiàn)較高水平，也就意味著人口的集中增多及住房需求量劇增；同時(shí)，一個(gè)家庭的收入越高，這個(gè)家庭就可以消費(fèi)越大的房子，住房需求量自然增大。所以，房地產(chǎn)數(shù)量大小或者級(jí)別可以表示為房?jī)r(jià)收入比的函數(shù)，即房?jī)r(jià)收入比可以決定一個(gè)家庭房地產(chǎn)的大小和級(jí)別。在此，我們假定房地產(chǎn)價(jià)格是呈緩和趨勢(shì)逐步上升，那么在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)需求時(shí)，就可以將函數(shù)簡(jiǎn)化成如下形式：M=F（I1，I2）其中：M每套房地產(chǎn)的面積；I1區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；I2 家庭收入水平本預(yù)測(cè)還必須要確認(rèn)以下基本前提：相信武漢市及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展在未來一段時(shí)期會(huì)保持穩(wěn)

29、定的增長(zhǎng)，同時(shí)居民的收入也會(huì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)；武漢市及中國房地產(chǎn)消費(fèi)政策，雖然可能會(huì)有若干變化，但是總體上是傾向鼓勵(lì)大眾消費(fèi)的；同時(shí)，在作房地產(chǎn)未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)時(shí)，要明確需求量是在“房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)上漲”條件下的需求量，這些同樣將作為預(yù)測(cè)的前提。以下將武漢市“GDP水平”“人均可支配收入”“城鎮(zhèn)人口數(shù)量”作為自變量，將“商品住宅銷售面積”作為因變量，通過建立模型描述和預(yù)測(cè)2008年商品住宅銷售面積來作為武漢市商品住宅的需求量預(yù)測(cè)。表： 武漢市住宅需求量預(yù)測(cè)自變量原始數(shù)據(jù)表GDP（億元）人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)人口數(shù)量（萬人）住宅銷售面積（萬m2）2000年1207.006761.00749.00323.0

30、22001年1335.007305.00758.00364.002002年1468.007820.00768.00387.472003年1622.008525.00781.00512.102004年1882.009564.00786.00613.902005年2238.0010850.00801.00834.182006年2590.0012360.00819.00906.702007年3141.0014357.648581135.41數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒首先，利用多項(xiàng)式回歸對(duì)以上數(shù)據(jù)進(jìn)行均一化處理并進(jìn)行無量綱化，并對(duì)無量綱化后數(shù)據(jù)利用數(shù)據(jù)分析軟件SPSS13.0（Statisti

31、cal Program for Social Sciences），將以上數(shù)據(jù)利用多元線性回歸分析方法，并選擇Enter變量進(jìn)入方法，分析計(jì)算，結(jié)果如下所示：據(jù)上表“模型簡(jiǎn)要概述”及“模型擬合情況散點(diǎn)圖”可見，城鎮(zhèn)人口數(shù)量、GDP、人均可支配收入與商品住宅銷售面積整合相關(guān)系數(shù)為0.998，利用多元線性分析模型可解釋98.9的觀測(cè)數(shù)據(jù)，模型解釋的計(jì)算結(jié)果完全可接受。根據(jù)上表對(duì)回歸方程的回歸系數(shù)分析，各自變量Sig值分別為0.004、0.028、0.000和0.026，都小于通常所要求的0.05，即可認(rèn)為系數(shù)有效，所建立方程具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。依據(jù)上表，列出多元線性回歸方程預(yù)測(cè)2008年的住宅需求面積如

32、下：Y=-597.005+0.062X1+0.078X2+0.425X3再基于上文所述的假設(shè)前提，通過以上方程，得出住宅需求預(yù)測(cè)結(jié)果如下表所示：住宅銷售面積（萬m2）GDP（億元）人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)人口數(shù)量（萬人）2008年1275 3645 16317 878 2009年1506 4253 18624 909 2010年1762 4928 21181 943 注：以上預(yù)測(cè)模式僅限于短期預(yù)測(cè)，不宜做長(zhǎng)期的邏輯遞推預(yù)測(cè)。另：預(yù)測(cè)結(jié)果，基于武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)、城市化水平不斷推進(jìn)的假設(shè)前提。由于上述需求預(yù)測(cè)結(jié)果是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展做出的，而自2007年下半年來，受國家

33、宏觀調(diào)控影響，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)較前幾年發(fā)生了巨大變化，特別是2008年以來，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯進(jìn)入調(diào)整期，需求萎縮嚴(yán)重，因此，有必要對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)果進(jìn)行修正。2008年前3季度武漢商品房銷售面積同比下降30.26%，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量過度下降將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)帶來影響,因此，國家和地方政府先后出臺(tái)新政，以期救市。同時(shí)，在世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)開始下滑的大背景下，國務(wù)院再次重申房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位。國務(wù)院總理溫家寶在11月10日部署落實(shí)中央政策措施的七項(xiàng)工作中，第三項(xiàng)工作明確提出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，溫家寶用“重要支柱、舉足輕重、至關(guān)重要”來形容房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的意義。針對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的救市政策將在一定程度上

34、提振行業(yè)的景氣度，但并不能改變行業(yè)的下行趨勢(shì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)要想恢復(fù)繁榮，最終還是取決于居民收入水平和消費(fèi)者的心理預(yù)期。事實(shí)上，在經(jīng)濟(jì)下滑、居民收入增長(zhǎng)放緩的背景下，虛高的房?jī)r(jià)更凸顯其“泡沫”本色。因此，盡管政策面的力挺能夠改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈格局，但其效果也只能是延緩房?jī)r(jià)下跌的速度，并將房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。因此，我們判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有23年的調(diào)整期，所以根據(jù)2008年前3季度武漢商品房銷售情況，對(duì)20082010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)值做出修正，結(jié)果如下：住宅銷售面積預(yù)測(cè)值（萬m2）住宅銷售面積修正值（萬m2）2008年12758892009年150610502010年1762

35、12286.2 住宅市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的供給（supply）概念，它是指一定市場(chǎng)上在一定時(shí)期內(nèi)與每一銷售價(jià)格相對(duì)應(yīng)，生產(chǎn)者愿意而且能夠供應(yīng)的商品量。因此，房地產(chǎn)供給的概念是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者( 賣者 )在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。形成供給有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。如果房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。因此，在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來某一時(shí)間的供給量為：供給量 存量拆毀量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量其他種

36、類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量 新開發(fā)量。然而，在短時(shí)期內(nèi)（如我們?cè)陬A(yù)期2008年供給量的過程中），理論上我們將拆遷量、轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量、其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為改種房地產(chǎn)量三個(gè)因素給予忽略，那么，在較短時(shí)期內(nèi)：供給量 存量新開發(fā)量新增住宅竣工面積預(yù)測(cè)：對(duì)于新增住宅竣工面積的預(yù)測(cè)，我們要考慮到影響區(qū)域房地產(chǎn)供給量的許多因素。然而，在短期內(nèi)我們不需要探索房地產(chǎn)供給影響因素和房地產(chǎn)供給之間復(fù)雜的關(guān)系，而是把房地產(chǎn)市場(chǎng)需求本身的變動(dòng)看作是一個(gè)回歸的過程，研究和挖掘其變動(dòng)的外在現(xiàn)象下隱含的內(nèi)部規(guī)律，從而對(duì)其未來變動(dòng)走勢(shì)做出判斷。這樣就簡(jiǎn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給變動(dòng)因果原因的考慮，但這種簡(jiǎn)化反而可能完全可能達(dá)到

37、更佳的預(yù)測(cè)效果。依據(jù)上文所述的理論方法，并經(jīng)考察1992-2007年住宅竣工面積的變化曲線（見下圖），對(duì)新增住宅竣工面積的預(yù)測(cè)以二項(xiàng)式回歸模型最為適合，誤差最小，模型擬合精確度為99.33%。表7： 武漢新增住宅竣工面積及其預(yù)測(cè)值年份1992199319941995199619971998199920002001住宅竣工面積(萬平方米)78.70110.70158.30232.30265.90277.80-336.94425.70499.62住宅竣工預(yù)測(cè)值(萬平方米)75.44118.23162.85209.30257.58307.70-359.65413.43469.04年份20022003

38、2004200520062007200820092010住宅竣工面積(萬平方米)522.73600.24608.91722.30776.70811.62-住宅竣工預(yù)測(cè)值(萬平方米)526.49585.77646.88709.83737.95841.22909.67979.941052.05存量住宅面積估算：我國住房制度改革自1998年以來全面停止福利分房，實(shí)行住房貨幣化、市場(chǎng)化。因此，對(duì)于由市場(chǎng)提供的住宅存量計(jì)算不妨從2000年開始估算。具體數(shù)據(jù)如下表所示：20002001200220032004200520062007合計(jì)銷售面積（萬m2）242.00364.00387.47512.1061

39、3.90834.18906.701069.894930.24竣工面積（萬m2）425.70499.62522.73600.24608.91722.30776.70811.624967.82存量結(jié)轉(zhuǎn)（萬m2）183.70135.62135.2688.14-4.99-111.88-130.00-372.5237.58依據(jù)上文對(duì)新增住宅竣工面積測(cè)算及存量住宅面積的估算：2008年全年住宅供給量 歷史存量新開發(fā)量 37.58909.67 947.25萬m22009年全年住宅供給量 歷史存量新開發(fā)量 2008年全年住宅供給量-2008年全年住宅銷售面積2009年全年住宅竣工面積947.25-889979

40、.94 1038.19萬m22010年全年住宅供給量 歷史存量新開發(fā)量2009年全年住宅供給量-2009年全年住宅銷售面積2010年全年住宅竣工面積1038.19-10501052.05 1040.24萬m22008年2009年2010年住宅供應(yīng)量預(yù)測(cè)值（萬m2）947.251038.191040.24同樣，上述供給預(yù)測(cè)結(jié)果也是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展做出的，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，成交量的萎縮同樣會(huì)影響開發(fā)商的心理預(yù)期，開發(fā)商也會(huì)對(duì)開發(fā)計(jì)劃和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行調(diào)整，2008年土地市場(chǎng)交易的清淡就是印證。但與此同時(shí)，政府將加大保障性住房的供應(yīng)，緩解中低收入者的住房需求。根據(jù)武漢市2009年住房建設(shè)計(jì)劃

41、，2009年全市擬安排總規(guī)模1000萬平方米的各類住房建設(shè)計(jì)劃，其中：廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模合計(jì)200萬平方米；普通商品住房（含雙競(jìng)雙限房）建設(shè)規(guī)模合計(jì)500萬平方米；其他類型商品住房建設(shè)規(guī)模合計(jì)300萬平方米，占總計(jì)劃比例分別為20%、50%、30%。6.3 住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)最根本的分析方法，即基于市場(chǎng)供給和需求變化及其相應(yīng)的均衡價(jià)格概念，我們認(rèn)為：房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)決定的，而市場(chǎng)是由供需關(guān)系決定的。價(jià)格必須在均衡點(diǎn)上，否則市場(chǎng)供求力量就會(huì)發(fā)生作用，最終都是以獲得使供需匹配和市場(chǎng)出清的價(jià)格結(jié)束。因此，在分析未來23年武漢商品住宅市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，我們不能簡(jiǎn)單地以2007年之前的

42、“歷史價(jià)格”本身作為數(shù)據(jù)依據(jù)而建立簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)模型進(jìn)行回歸分析，更應(yīng)該充分考慮市場(chǎng)供給和需求變化的情況來定性分析未來23年武漢商品住宅市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)情況?；仡?007及2008年前三季度武漢市住宅市場(chǎng)價(jià)格變化情況，如下圖所示。2007年，在經(jīng)歷4-10月商品住房?jī)r(jià)格快速上漲區(qū)間之后，在11-12月武漢市商品住房?jī)r(jià)格漲幅明顯回落，這一下降趨勢(shì)延續(xù)到2008年3月，隨后有一個(gè)短暫的回升，6月份以后，跌幅明顯，到2008年10月武漢商品住房成交均價(jià)跌至4732元/平方米，已經(jīng)回落到2007年9月的水平。一年多來的住宅成交均價(jià)調(diào)整走勢(shì)表明，武漢市住宅市場(chǎng)供需關(guān)系正悄然發(fā)生變化，市場(chǎng)均衡價(jià)格出現(xiàn)理性回歸的

43、背后，蘊(yùn)涵的是更為本質(zhì)的真實(shí)市場(chǎng)需求的回歸。具體而言，未來23年的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，將受到如下幾個(gè)方面的影響：宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有利于武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迅速作出反應(yīng)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)未來一年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)結(jié)束調(diào)整，并逐漸回暖；如果宏觀經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)回落，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期將延長(zhǎng)。在全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整的新格局當(dāng)中，中國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，而武漢作為中部重鎮(zhèn)，一方面，受全球經(jīng)濟(jì)下滑沖擊較?。涣硪环矫?，武漢城市圈“兩型社會(huì)”的打造，為武漢經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間，也對(duì)購房者支付能力提供了保證。救市短期影響有限，長(zhǎng)期有利于行業(yè)復(fù)蘇自2007年9.27房貸新政出臺(tái)后，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入調(diào)整，市場(chǎng)交易量大幅下降，價(jià)格在各區(qū)域市場(chǎng)有不同程度的下調(diào)幅度，最高高達(dá)30-40%。加上美國金融危機(jī)的影響，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩，我國經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)，（國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，我國2008年前三季度gdp同比增長(zhǎng)9.9%，比上年同期回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。）特別是出口增長(zhǎng)有較大