建筑物估價.ppt

1、第七章 建筑物估價,基本要求： 掌握：建筑物與構(gòu)筑物估價的概念和基本方法。 熟悉：建筑物與構(gòu)筑物的價格特征，房屋質(zhì)量缺陷損失評估的概念。 了解：建筑物價格評估現(xiàn)場勘察的要求與技巧，房屋質(zhì)量缺陷損失評估的方法。,一、建筑物與構(gòu)筑物估價的基本方法,（一）、重置價格折舊法 1、重置價格折舊法概念：求取估價對象在估價時點的重置價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 2、重置價格：又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。 3、重置價格的求取方法：單位比較法、分

2、部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。,建筑物重置價格的求取方法,具體方法： (1)單位比較法；（平方法、立方法) (2)分部分項法； (3)工料測量法； (4)指數(shù)調(diào)整法。,單位比較法,以建筑物為整體，選取與建筑物價格或成本密切相關得某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價格或成本，并對其做適當?shù)谜{(diào)整修正、調(diào)整來求取建筑物重新購建價格的方法。 實質(zhì)上是市場法，是一種常用、簡便迅速的方法，但比較粗略。 單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。 單位面積法(平方法）適用于造價與面積關系較大的房屋，如住宅、辦公樓等。,單位體積法（立方法）適用于造價與體積關系較大的建筑物，如儲油罐、地下油

3、庫等。 在現(xiàn)實估價中，將建筑物劃分為不同用途、建筑結(jié)構(gòu)或等級，制作不同時期的基準重置價格表，以供使用。,分部分項法,分部分項法是以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎來估算建筑物重新購建價格的方法。 先將估價對象建筑物分解為各個獨立構(gòu)件或分部分項工程； 測算各個獨立構(gòu)件或工程的數(shù)量； 調(diào)查了解估價時點各個獨立構(gòu)件或工程單位價格或成本； 各個數(shù)量乘以相應的單位價格或成本，再相加。 需要注意如下2點： (1)應結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點使用計量單位； (2)既不要漏項也不要重復計算，以免造成估算不準。,工料測量法,工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價

4、時點時相應的單價和人工費標準，再將其相加來估算建筑物重新購建價格的方法。-凈計法 工料測量法的優(yōu)點是詳實、準確，缺點是費時費力并需有其他專家(如建筑師、造價工程師)的參與，它主要用于具有歷史價值的建筑物估價。,指數(shù)調(diào)整法,指數(shù)調(diào)整法是利用有關價格指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到估價時點時的價值來求取建筑物重新購建價格的方法。 將原始價值調(diào)整到估價時點的價值的具體方法，與市場法中交易日期調(diào)整的方法相同。 主要用于檢驗其他方法的估算結(jié)果。,二、建筑物折舊的概念和原因,（一）、概述 1、建筑物折舊的概念： 估價上建筑物折舊與會計上建筑物折舊，都稱為折舊并有一定的相似之處，但因兩者的內(nèi)涵

5、不同而有著本質(zhì)的區(qū)別。 估價上的建筑物折舊是指由于各種原因所造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額，即： 建筑物折舊建筑物重新構(gòu)建價格建筑物市場價值 全新狀況下所具有的價值減去折舊相當于減價調(diào)整，其所的結(jié)果則表示建筑物在估價時點狀況下所具有的價值。 2、建筑物折舊的原因： 3個方面 (1)物質(zhì)折舊；(2)功能折舊；(3)經(jīng)濟折舊。 含義、內(nèi)容、實例 要求能熟練判斷出屬于哪種折舊類型,物質(zhì)折舊,物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。 進一步可以歸納為下列4個方面： (1)自然經(jīng)過的老化；-自然力作用 (

6、2)正常使用的磨損；-人工使用 (3)意外破壞的損毀；-突發(fā)性的天災人禍 (4)延遲維修的損壞殘存。-沒有適時地采取預防、養(yǎng)護措施或修理不夠及時,物質(zhì)折舊,(1)自然經(jīng)過的老化：建筑物腐朽、生銹、老化、風化、基礎沉降等， 與建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)(是建筑物從建成之日到估價時點時的日歷年數(shù))正相關，同時要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件。酸雨多的地區(qū)：建筑物的老化就快。 (2)正常使用的磨損主要是由于人工使用引起的，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強度和使用年數(shù)正相關。 居住用途的建筑物的磨損要低于工業(yè)用途的建筑物的磨損 有腐蝕性(如在使用過程中產(chǎn)生對建筑物有腐蝕作用的廢氣、廢液)的建筑物的磨損要高于無腐

7、蝕性的建筑物的磨損。,物質(zhì)折舊,（3）意外的破壞損毀主要是因突發(fā)性的天災人禍引起的，包括自然方面的和人為方面的。 地震、水災、風災 失火、碰撞 （4）延遲維修的損壞殘存主要是由于沒有適時地采取預防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時，造成不應有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在。 門窗有破損，墻體或地面有裂縫、洞等。,功能折舊,功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。 原因：設計上的缺陷、過去的建筑標準過低、人們消費觀念改變、建筑技術進步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。 功能缺乏：建筑物沒有其應該有的某些部件、設備、設施或系統(tǒng)等。 如：住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣

8、、燃氣、電話線路、有線電視等；辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等。,功能折舊,功能落后：建筑物已有部件、設備、設施或系統(tǒng)等的標準低于正常標準或有缺陷而阻礙其他部件、設備、設施或系統(tǒng)等的正常運行。 設備、設施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時，空間布局欠佳等。 功能過剩：建筑物已有部件、設備、設施或系統(tǒng)等的標準超過市場要求的標準而對房地產(chǎn)價值的貢獻小于其成本。 某廠房的層高為6米，當?shù)貜S房的標準層高為5米，超高1米，,經(jīng)濟折舊,經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失。 不利因素：經(jīng)濟因素供給過量或需求不足；區(qū)位因素環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城

9、市規(guī)劃改變等；其他因素政府政策變化等。 在一個高級住宅區(qū)的附近興建設一座工廠，該住宅區(qū)的住宅價值會下降經(jīng)濟折舊。 在經(jīng)濟不景氣時期，以及高稅率、高失業(yè)率等，也會使房地產(chǎn)的價值降低經(jīng)濟折舊，但這種現(xiàn)象不會永久存在，當經(jīng)濟復蘇后這方面的折舊就消失了。,例：某舊建筑物，估計其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為8萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為7萬元。試求該建筑物的折舊總額和現(xiàn)值。 該建筑物折舊總額=3+8+7=18萬元 該建筑物現(xiàn)值=40-18=22萬元,例題：李某于1998年花7萬元購得“一大三小”住宅一套

10、，此后不久在住宅小區(qū)上風位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是李某在2002年底將該住房以5萬元低價轉(zhuǎn)售，則引起減價的折舊因素有（ ）。 A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟折舊 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊 答案：ABC,（二）、建筑物折舊的求取方法,折舊的求取方法很多，可歸納為下列3類： (1)年限法；(2)市場提取法；(3)分解法。 1、年限法 （1）、年限法和有關年限的概念 年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。 建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分。 自然壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設備的自然老化而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用

11、為止的時間。 經(jīng)濟壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。 收益性建筑物的經(jīng)濟壽命，具體是從建筑物竣工之日開始在正常市場和運營狀態(tài)下產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)時間。,插圖 建筑物的經(jīng)濟壽命,建筑物的經(jīng)濟壽命短于自然壽命。 建筑物的經(jīng)濟壽命：根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。 建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。 建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。 實際經(jīng)過年數(shù)是從建筑物竣工之日開始到估價時點為止的年數(shù)。 有效經(jīng)過年數(shù)是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)

12、過年數(shù)。,關系：有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)通常是在實際經(jīng)過年數(shù)的基礎上進行適當?shù)恼{(diào)整后得到： 當建筑物的維修養(yǎng)護為正常的，其有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當； 當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或經(jīng)過更新改造的，其有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)； 當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，其有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)。,建筑物剩余壽命,建筑物的剩余壽命是其壽命減去經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。 剩余自然壽命自然壽命實際經(jīng)過年數(shù) 剩余經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命有效經(jīng)過年數(shù),利用年限法求取折舊時，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應為剩

13、余經(jīng)濟壽命。 因為采用有效經(jīng)過年數(shù)或經(jīng)濟壽命求出的建筑物折舊，進而求出的建筑物價值才能符合實際情況。 兩座實際經(jīng)過年數(shù)相同的建筑物，如果維修保養(yǎng)不同，其市場價值也會不同，但如果采用實際經(jīng)過年數(shù)計算折舊，則它們的價值會相同。,（2）、直線法,年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假設在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。 年折舊額的計算公式為 ： Di 第i年的折舊額； C 建筑物重新構(gòu)建價格； S 建筑物的凈殘值，即殘值減去清理費用后的余額 N 建筑物的經(jīng)濟壽命；R 建筑物的凈殘值率。,(C-S)折舊基數(shù) 年折舊率d 年折舊額與重新構(gòu)建價格的比率,建筑

14、物折舊總額 建筑物現(xiàn)值,直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值計算公式總結(jié),例題：某建筑物的建筑面積100平方米，單位建筑面積的重置價格為500元/平方米，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、總折舊額，并計算其現(xiàn)值。,（3）、成新折扣法,先判定或計算出建筑物的成新率，然后將建筑物重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。計算公式為： V=Cq V-建筑物的現(xiàn)值； C-建筑物重新購建價格； q -建筑物成新率（%）-利用經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命來求取。 用直線法計算成新率的公式為：,用直線法計算成新率的公式為：,當R=0時，,成新折扣

15、法比較粗略，主要用于初步估價，或者同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是開展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。 例題：某10年前交付使用的建筑物,估價人員實地觀察判斷其剩余經(jīng)濟壽命為30年,殘值率為零.試用直線法計算該建筑物的成新率. 該建筑物的成新率=30/(30+10)=75%,2、市場提取法(新增),是利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法 主要步驟和主要內(nèi)容（假設殘值率為零） 、大量收集交易實例 、選取具有類似折舊程度的可比實例 、對可比實例成交價格進行付款方式、交易情況等有關換算、修正和調(diào)整。 、求取可比實例建筑物價值（價格）：成交價格減去土地價值

16、 、求取可比實例建筑物重新購建價格,、求取可比實例建筑物的折舊：即建筑物重新購建價格減去建筑物價值 7、求取可比實例建筑物的折舊率：即折舊除以重新購建價格。 如果可比實例的經(jīng)過年數(shù)與估價對象的經(jīng)過年數(shù)相近，求出的各可比實例折舊率的范圍較窄，則可將可比實例折舊率調(diào)整為適合估價對象的折舊率。 如果可比實例的經(jīng)過年數(shù)、區(qū)位、維修養(yǎng)護程度等之間有差異，求出的各可比實例折舊率的范圍較寬，則應先轉(zhuǎn)換為年折舊率，然后將年折舊率的范圍調(diào)整為適合估價對象的年折舊率。,8、求取估價對象建筑物的折舊：即將估價對象建筑物的重新購建價格乘以折舊率，或者乘以年折舊率再乘以其經(jīng)過年數(shù)。 利用市場提取法求出的年折舊率，還可以

17、求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟壽命，即 建筑物經(jīng)濟壽命=1/年折舊率,3、分解法,分解法時對建筑物各種類型的折舊分別予以分解和測定，然后加總來求取建筑物折舊的方法。最詳細、最復雜的一種方法。其步驟為： 求取物質(zhì)折舊：將物質(zhì)折舊分解為各個項目，分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。 求取功能折舊：將功能折舊分解為各個項目，分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。 求取經(jīng)濟折舊：將經(jīng)濟折舊分為不同的情況，分別采用適當?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。 求取建筑物的折舊總額：將上述折舊額相加。,物質(zhì)折舊的求取方法,(1)將物質(zhì)折舊分為修復和不可修復項目兩類：修復是指恢復到新的或相當于新的狀況，有的是修復，有的是更換。 修復

18、所必需的費用修復后的房地產(chǎn)價值修復前的房地產(chǎn)價值 可修復，反之，不可修復。 可修復項目必需的費用作為折舊額 不可修復項目分為短壽命和長壽命項目兩類，采用年限法計算折舊額。 劃分以剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命,短壽命項目：各自的重新購建價格、壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余使用壽命，采用年限法計算折舊額。 長壽命項目：長壽命項目的重新購建價格=建筑物重新購建價格-可修復項目的修復費用-短壽命項目的重新購建價格，再根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算折舊額。 物質(zhì)折舊額=可修復費用+短壽命項目的折舊額 +長壽命項目的折舊額,例：某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽

19、命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設均為零。其折舊總額計算如下： 門窗等損壞的折舊額2(萬元) 裝修的折舊額301/53 18(萬元) 設備的折舊額601/1510 40(萬元) 長壽命項目的折舊額(180-2-30-60)1/5010 17.6(萬元) 該建筑物的折舊總額2+18+40+17.6 77.6(萬元),功能折舊的求取方法,分為功能缺乏、功能落后和功能過剩三類，并進一步分為可修復和不可修復的。 功能缺乏引起的折舊：對于可修復的增

20、加該功能所超額的費用；對于不可修復的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和減去該功能在建造時就具有所必需的費用 功能落后引起的折舊：可修復的，如空調(diào)系統(tǒng)落后，其折舊額=重新購建價格已提折舊+拆除必需的費用可回收的殘值+安裝新空調(diào)系統(tǒng)的費用在建造時就安裝必需的費用；不可修復的，把安裝新空調(diào)系統(tǒng)的費用替換為未來損失租金的現(xiàn)值之和即可,功能過剩引起的折舊：一般是不可修復的，折舊應包括無效成本和超額持有成本，無效成本可通過使用重置成本而自動得到消除，使用重建成本則不能消除。 超額持有成本超額運營費用資本化法，即功能過剩導致的未來每年超額運營費用的現(xiàn)值之和。 將三種折舊額相加，即為功能折舊額。 （3）經(jīng)濟折舊的求取

21、方法 通常為不可修復的，首先分清它是暫時性的還是永久性的，然后根據(jù)租金損失的期限不同，采用租金損失資本化法求取未來每年所損失租金的現(xiàn)值之和作為折舊額。,三、求取建筑物折舊應注意的事項,1、應注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別。 估價注重的是市場價值的真實減損，科學地說是“減價修正”； C為重新購建價格，估價時點不同，C的值也不同；重新購建價格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實際價值，它必須與市場價值相一致。 會計注重的是原始價值的分攤、補償或回收； C為資產(chǎn)原值，不隨時間的變化而變化； 資產(chǎn)原值與累計折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價值，它無須與市場價值相一致。,2、土地使用權(quán)年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響

22、。 在實際估價中，土地是有限期的使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間可能與土地使用年限屆滿的時間不一致，所以，計算建筑物折舊所采用的經(jīng)濟壽命遇有下列情況時的處理為： （1）建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應按建筑物的經(jīng)濟壽命計算折舊。 （2）建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，應按建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計算折舊。,對照法,對照法亦稱標準法，就是把評估對象的客觀條件與標準房價要求的條件相對照，從中查出與評估對象條件基本相同等級的標準房價。 應用對照法評估建筑物主要步驟: 1）確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級 2）對照標準查房價 3）對基礎房價進行調(diào)整 4）確定房產(chǎn)評估價格,1）確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級,對評估房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設備等做認真的查勘分析，并做詳細記載。 需要特別注意的是，不屬于不動產(chǎn)范圍的裝飾、設備和設施不應作為評估標的物，也就不能作為評定房屋等級的條件因素。 把查勘得到的標的物特征與房屋等級劃分標準細目相對照。 如評估標的與對照標的條件基本吻合，就可以確定對照標的結(jié)構(gòu)等級就是評估房屋的結(jié)構(gòu)等級。,2）對照標準查房價,標準房價制定的主要方法步驟是： (1)從城市各類房屋中選找樣板房，每個等級樣板房應在10個以上，樣板房的容量越大越接近這類房屋的實際平均價格。 (2)對樣板房的造價調(diào)查測算。對選中的樣板房進行測算，計算出單位造價