建筑物估價(jià).ppt

1、第七章 建筑物估價(jià),基本要求： 掌握：建筑物與構(gòu)筑物估價(jià)的概念和基本方法。 熟悉：建筑物與構(gòu)筑物的價(jià)格特征，房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估的概念。 了解：建筑物價(jià)格評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察的要求與技巧，房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估的方法。,一、建筑物與構(gòu)筑物估價(jià)的基本方法,（一）、重置價(jià)格折舊法 1、重置價(jià)格折舊法概念：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2、重置價(jià)格：又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。 3、重置價(jià)格的求取方法：?jiǎn)挝槐容^法、分

2、部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法。,建筑物重置價(jià)格的求取方法,具體方法： (1)單位比較法；（平方法、立方法) (2)分部分項(xiàng)法； (3)工料測(cè)量法； (4)指數(shù)調(diào)整法。,單位比較法,以建筑物為整體，選取與建筑物價(jià)格或成本密切相關(guān)得某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價(jià)格或成本，并對(duì)其做適當(dāng)?shù)谜{(diào)整修正、調(diào)整來求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)法，是一種常用、簡(jiǎn)便迅速的方法，但比較粗略。 單位比較法主要有單位面積法和單位體積法。 單位面積法(平方法）適用于造價(jià)與面積關(guān)系較大的房屋，如住宅、辦公樓等。,單位體積法（立方法）適用于造價(jià)與體積關(guān)系較大的建筑物，如儲(chǔ)油罐、地下油

3、庫(kù)等。 在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，將建筑物劃分為不同用途、建筑結(jié)構(gòu)或等級(jí)，制作不同時(shí)期的基準(zhǔn)重置價(jià)格表，以供使用。,分部分項(xiàng)法,分部分項(xiàng)法是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 先將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程； 測(cè)算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的數(shù)量； 調(diào)查了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程單位價(jià)格或成本； 各個(gè)數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本，再相加。 需要注意如下2點(diǎn)： (1)應(yīng)結(jié)合各構(gòu)件或工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位； (2)既不要漏項(xiàng)也不要重復(fù)計(jì)算，以免造成估算不準(zhǔn)。,工料測(cè)量法,工料測(cè)量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)，然后逐一乘以估價(jià)

4、時(shí)點(diǎn)時(shí)相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將其相加來估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。-凈計(jì)法 工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)、準(zhǔn)確，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需有其他專家(如建筑師、造價(jià)工程師)的參與，它主要用于具有歷史價(jià)值的建筑物估價(jià)。,指數(shù)調(diào)整法,指數(shù)調(diào)整法是利用有關(guān)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值來求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 將原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的具體方法，與市場(chǎng)法中交易日期調(diào)整的方法相同。 主要用于檢驗(yàn)其他方法的估算結(jié)果。,二、建筑物折舊的概念和原因,（一）、概述 1、建筑物折舊的概念： 估價(jià)上建筑物折舊與會(huì)計(jì)上建筑物折舊，都稱為折舊并有一定的相似之處，但因兩者的內(nèi)涵

5、不同而有著本質(zhì)的區(qū)別。 估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因所造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額，即： 建筑物折舊建筑物重新構(gòu)建價(jià)格建筑物市場(chǎng)價(jià)值 全新狀況下所具有的價(jià)值減去折舊相當(dāng)于減價(jià)調(diào)整，其所的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。 2、建筑物折舊的原因： 3個(gè)方面 (1)物質(zhì)折舊；(2)功能折舊；(3)經(jīng)濟(jì)折舊。 含義、內(nèi)容、實(shí)例 要求能熟練判斷出屬于哪種折舊類型,物質(zhì)折舊,物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。 進(jìn)一步可以歸納為下列4個(gè)方面： (1)自然經(jīng)過的老化；-自然力作用 (

6、2)正常使用的磨損；-人工使用 (3)意外破壞的損毀；-突發(fā)性的天災(zāi)人禍 (4)延遲維修的損壞殘存。-沒有適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時(shí),物質(zhì)折舊,(1)自然經(jīng)過的老化：建筑物腐朽、生銹、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等， 與建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)(是建筑物從建成之日到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù))正相關(guān)，同時(shí)要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件。酸雨多的地區(qū)：建筑物的老化就快。 (2)正常使用的磨損主要是由于人工使用引起的，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。 居住用途的建筑物的磨損要低于工業(yè)用途的建筑物的磨損 有腐蝕性(如在使用過程中產(chǎn)生對(duì)建筑物有腐蝕作用的廢氣、廢液)的建筑物的磨損要高于無腐

7、蝕性的建筑物的磨損。,物質(zhì)折舊,（3）意外的破壞損毀主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的和人為方面的。 地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi) 失火、碰撞 （4）延遲維修的損壞殘存主要是由于沒有適時(shí)地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時(shí)，造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在。 門窗有破損，墻體或地面有裂縫、洞等。,功能折舊,功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。 原因：設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。 功能缺乏：建筑物沒有其應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。 如：住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣

8、、燃?xì)?、電話線路、有線電視等；辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等。,功能折舊,功能落后：建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運(yùn)行。 設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時(shí)，空間布局欠佳等。 功能過剩：建筑物已有部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本。 某廠房的層高為6米，當(dāng)?shù)貜S房的標(biāo)準(zhǔn)層高為5米，超高1米，,經(jīng)濟(jì)折舊,經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值損失。 不利因素：經(jīng)濟(jì)因素供給過量或需求不足；區(qū)位因素環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城

9、市規(guī)劃改變等；其他因素政府政策變化等。 在一個(gè)高級(jí)住宅區(qū)的附近興建設(shè)一座工廠，該住宅區(qū)的住宅價(jià)值會(huì)下降經(jīng)濟(jì)折舊。 在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，以及高稅率、高失業(yè)率等，也會(huì)使房地產(chǎn)的價(jià)值降低經(jīng)濟(jì)折舊，但這種現(xiàn)象不會(huì)永久存在，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后這方面的折舊就消失了。,例：某舊建筑物，估計(jì)其重置價(jià)格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬元。試求該建筑物的折舊總額和現(xiàn)值。 該建筑物折舊總額=3+8+7=18萬元 該建筑物現(xiàn)值=40-18=22萬元,例題：李某于1998年花7萬元購(gòu)得“一大三小”住宅一套

10、，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。于是李某在2002年底將該住房以5萬元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有（ ）。 A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟(jì)折舊 C、功能折舊 D、區(qū)位折舊 答案：ABC,（二）、建筑物折舊的求取方法,折舊的求取方法很多，可歸納為下列3類： (1)年限法；(2)市場(chǎng)提取法；(3)分解法。 1、年限法 （1）、年限法和有關(guān)年限的概念 年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。 建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分。 自然壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用

11、為止的時(shí)間。 經(jīng)濟(jì)壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。 收益性建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，具體是從建筑物竣工之日開始在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)時(shí)間。,插圖 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命。 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場(chǎng)狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益狀況等綜合判斷。 建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)。 建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。 實(shí)際經(jīng)過年數(shù)是從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的年數(shù)。 有效經(jīng)過年數(shù)是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)

12、過年數(shù)。,關(guān)系：有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)通常是在實(shí)際經(jīng)過年數(shù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到： 當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)為正常的，其有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)相當(dāng)； 當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過更新改造的，其有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)； 當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，其有效經(jīng)過年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)。,建筑物剩余壽命,建筑物的剩余壽命是其壽命減去經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 剩余自然壽命自然壽命實(shí)際經(jīng)過年數(shù) 剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命有效經(jīng)過年數(shù),利用年限法求取折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩

13、余經(jīng)濟(jì)壽命。 因?yàn)椴捎糜行Ы?jīng)過年數(shù)或經(jīng)濟(jì)壽命求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價(jià)值才能符合實(shí)際情況。 兩座實(shí)際經(jīng)過年數(shù)相同的建筑物，如果維修保養(yǎng)不同，其市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)不同，但如果采用實(shí)際經(jīng)過年數(shù)計(jì)算折舊，則它們的價(jià)值會(huì)相同。,（2）、直線法,年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單的和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。 年折舊額的計(jì)算公式為 ： Di 第i年的折舊額； C 建筑物重新構(gòu)建價(jià)格； S 建筑物的凈殘值，即殘值減去清理費(fèi)用后的余額 N 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命；R 建筑物的凈殘值率。,(C-S)折舊基數(shù) 年折舊率d 年折舊額與重新構(gòu)建價(jià)格的比率,建筑

14、物折舊總額 建筑物現(xiàn)值,直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值計(jì)算公式總結(jié),例題：某建筑物的建筑面積100平方米，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/平方米，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、總折舊額，并計(jì)算其現(xiàn)值。,（3）、成新折扣法,先判定或計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物重新購(gòu)建價(jià)格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。計(jì)算公式為： V=Cq V-建筑物的現(xiàn)值； C-建筑物重新購(gòu)建價(jià)格； q -建筑物成新率（%）-利用經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取。 用直線法計(jì)算成新率的公式為：,用直線法計(jì)算成新率的公式為：,當(dāng)R=0時(shí)，,成新折扣

15、法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是開展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。 例題：某10年前交付使用的建筑物,估價(jià)人員實(shí)地觀察判斷其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年,殘值率為零.試用直線法計(jì)算該建筑物的成新率. 該建筑物的成新率=30/(30+10)=75%,2、市場(chǎng)提取法(新增),是利用與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例來求取估價(jià)對(duì)象建筑物折舊的方法 主要步驟和主要內(nèi)容（假設(shè)殘值率為零） 、大量收集交易實(shí)例 、選取具有類似折舊程度的可比實(shí)例 、對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行付款方式、交易情況等有關(guān)換算、修正和調(diào)整。 、求取可比實(shí)例建筑物價(jià)值（價(jià)格）：成交價(jià)格減去土地價(jià)值

16、 、求取可比實(shí)例建筑物重新購(gòu)建價(jià)格,、求取可比實(shí)例建筑物的折舊：即建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去建筑物價(jià)值 7、求取可比實(shí)例建筑物的折舊率：即折舊除以重新購(gòu)建價(jià)格。 如果可比實(shí)例的經(jīng)過年數(shù)與估價(jià)對(duì)象的經(jīng)過年數(shù)相近，求出的各可比實(shí)例折舊率的范圍較窄，則可將可比實(shí)例折舊率調(diào)整為適合估價(jià)對(duì)象的折舊率。 如果可比實(shí)例的經(jīng)過年數(shù)、區(qū)位、維修養(yǎng)護(hù)程度等之間有差異，求出的各可比實(shí)例折舊率的范圍較寬，則應(yīng)先轉(zhuǎn)換為年折舊率，然后將年折舊率的范圍調(diào)整為適合估價(jià)對(duì)象的年折舊率。,8、求取估價(jià)對(duì)象建筑物的折舊：即將估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格乘以折舊率，或者乘以年折舊率再乘以其經(jīng)過年數(shù)。 利用市場(chǎng)提取法求出的年折舊率，還可以

17、求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，即 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年折舊率,3、分解法,分解法時(shí)對(duì)建筑物各種類型的折舊分別予以分解和測(cè)定，然后加總來求取建筑物折舊的方法。最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種方法。其步驟為： 求取物質(zhì)折舊：將物質(zhì)折舊分解為各個(gè)項(xiàng)目，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。 求取功能折舊：將功能折舊分解為各個(gè)項(xiàng)目，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。 求取經(jīng)濟(jì)折舊：將經(jīng)濟(jì)折舊分為不同的情況，分別采用適當(dāng)?shù)姆椒ㄇ笕≌叟f后相加。 求取建筑物的折舊總額：將上述折舊額相加。,物質(zhì)折舊的求取方法,(1)將物質(zhì)折舊分為修復(fù)和不可修復(fù)項(xiàng)目?jī)深悾盒迯?fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修復(fù)，有的是更換。 修復(fù)

18、所必需的費(fèi)用修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值 可修復(fù)，反之，不可修復(fù)。 可修復(fù)項(xiàng)目必需的費(fèi)用作為折舊額 不可修復(fù)項(xiàng)目分為短壽命和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目?jī)深?，采用年限法?jì)算折舊額。 劃分以剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命,短壽命項(xiàng)目：各自的重新購(gòu)建價(jià)格、壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余使用壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目：長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的重新購(gòu)建價(jià)格=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用-短壽命項(xiàng)目的重新購(gòu)建價(jià)格，再根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。 物質(zhì)折舊額=可修復(fù)費(fèi)用+短壽命項(xiàng)目的折舊額 +長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額,例：某建筑物的重置價(jià)格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽

19、命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝修的重置價(jià)格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)均為零。其折舊總額計(jì)算如下： 門窗等損壞的折舊額2(萬元) 裝修的折舊額301/53 18(萬元) 設(shè)備的折舊額601/1510 40(萬元) 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額(180-2-30-60)1/5010 17.6(萬元) 該建筑物的折舊總額2+18+40+17.6 77.6(萬元),功能折舊的求取方法,分為功能缺乏、功能落后和功能過剩三類，并進(jìn)一步分為可修復(fù)和不可修復(fù)的。 功能缺乏引起的折舊：對(duì)于可修復(fù)的增

20、加該功能所超額的費(fèi)用；對(duì)于不可修復(fù)的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和減去該功能在建造時(shí)就具有所必需的費(fèi)用 功能落后引起的折舊：可修復(fù)的，如空調(diào)系統(tǒng)落后，其折舊額=重新購(gòu)建價(jià)格已提折舊+拆除必需的費(fèi)用可回收的殘值+安裝新空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用在建造時(shí)就安裝必需的費(fèi)用；不可修復(fù)的，把安裝新空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用替換為未來?yè)p失租金的現(xiàn)值之和即可,功能過剩引起的折舊：一般是不可修復(fù)的，折舊應(yīng)包括無效成本和超額持有成本，無效成本可通過使用重置成本而自動(dòng)得到消除，使用重建成本則不能消除。 超額持有成本超額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用資本化法，即功能過剩導(dǎo)致的未來每年超額運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的現(xiàn)值之和。 將三種折舊額相加，即為功能折舊額。 （3）經(jīng)濟(jì)折舊的求取

21、方法 通常為不可修復(fù)的，首先分清它是暫時(shí)性的還是永久性的，然后根據(jù)租金損失的期限不同，采用租金損失資本化法求取未來每年所損失租金的現(xiàn)值之和作為折舊額。,三、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項(xiàng),1、應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別。 估價(jià)注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說是“減價(jià)修正”； C為重新購(gòu)建價(jià)格，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同，C的值也不同；重新購(gòu)建價(jià)格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，它必須與市場(chǎng)價(jià)值相一致。 會(huì)計(jì)注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)偂⒀a(bǔ)償或回收； C為資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間的變化而變化； 資產(chǎn)原值與累計(jì)折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價(jià)值，它無須與市場(chǎng)價(jià)值相一致。,2、土地使用權(quán)年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

22、。 在實(shí)際估價(jià)中，土地是有限期的使用權(quán)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間可能與土地使用年限屆滿的時(shí)間不一致，所以，計(jì)算建筑物折舊所采用的經(jīng)濟(jì)壽命遇有下列情況時(shí)的處理為： （1）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊。 （2）建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算折舊。,對(duì)照法,對(duì)照法亦稱標(biāo)準(zhǔn)法，就是把評(píng)估對(duì)象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)要求的條件相對(duì)照，從中查出與評(píng)估對(duì)象條件基本相同等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)。 應(yīng)用對(duì)照法評(píng)估建筑物主要步驟: 1）確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級(jí) 2）對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)查房?jī)r(jià) 3）對(duì)基礎(chǔ)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整 4）確定房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,1）確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級(jí),對(duì)評(píng)估房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等做認(rèn)真的查勘分析，并做詳細(xì)記載。 需要特別注意的是，不屬于不動(dòng)產(chǎn)范圍的裝飾、設(shè)備和設(shè)施不應(yīng)作為評(píng)估標(biāo)的物，也就不能作為評(píng)定房屋等級(jí)的條件因素。 把查勘得到的標(biāo)的物特征與房屋等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)細(xì)目相對(duì)照。 如評(píng)估標(biāo)的與對(duì)照標(biāo)的條件基本吻合，就可以確定對(duì)照標(biāo)的結(jié)構(gòu)等級(jí)就是評(píng)估房屋的結(jié)構(gòu)等級(jí)。,2）對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)查房?jī)r(jià),標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)制定的主要方法步驟是： (1)從城市各類房屋中選找樣板房，每個(gè)等級(jí)樣板房應(yīng)在10個(gè)以上，樣板房的容量越大越接近這類房屋的實(shí)際平均價(jià)格。 (2)對(duì)樣板房的造價(jià)調(diào)查測(cè)算。對(duì)選中的樣板房進(jìn)行測(cè)算，計(jì)算出單位造價(jià)